Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2019 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu XII Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Piotr Józwik

po rozpoznaniu w dniu 17.12.2019 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. Z. (1)

przeciwko (...) S.A. w W.

o zapłatę 113 269 zł

I. zasądza od pozwanego na rzecz powódki 4 000 zł (cztery tysiące złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29.01.2019 r. do dnia zapłaty;

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. nie obciąża powódki kosztami procesu na rzecz pozwanego.

XII C 2157 / 18

UZASADNIENIE

W dniu 09.10.2018 r. powódka M. Z. (1) wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) S.A. w W. ( (...)) na jej rzecz:

- 83 269 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 19.03.2018 r. – tytułem odszkodowania za poniesione szkody związane z naruszeniem dóbr osobistych,

- 30 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu – tytułem zadośćuczynienia za doznaną krzywdę związaną z naruszeniem dóbr osobistych,

- zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwany naruszył jej dobra osobiste w postaci prawa do zdrowia oraz nietykalności mieszkania rozumianej jako prawo do niezakłóconego i spokojnego korzystania z mieszkania. Podniosła, że do należącego do niej mieszkania emitowany był nadmierny hałas pochodzący z szybu wentylacyjnego (do wentylacji podziemnej hali garażowej) przylegającego do tego mieszkania. Przekroczenie norm zostało wykazane w badaniach poziomu hałasu przeprowadzanych przez pozwanego oraz Powiatową Stację Sanitarno-Epidemiologiczną we W.. W dniu 17.03.2015 r. powódka podpisała z (...) umowę deweloperską na zakup mieszkania przy (...) we W.. Mieszkanie przylega bezpośrednio do szybu wentylacyjnego służącego wentylacji hali garażowej znajdującej się pod budynkiem – szyb odpowiada całej szerokości pokoju (...) oraz 1/2 długości ściany przedpokoju. W dniu 30.12.2015 r. pozwany przekazał jej lokal do użytkowania z informacją, że posiada pozwolenie na użytkowanie i spełnia wszystkie normy, jakim powinny odpowiadać lokale mieszkalne. Na żadnym etapie poprzedzającym zakup powódka nie otrzymała informacji, że lokal ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo z szybem wentylacyjnym obciążony będzie dodatkową uciążliwością w postaci podwyższonego poziomu hałasu. W dniu 22.02.2016 r., w związku z uprzednią prośbą pozwanego, powódka udostępniła mieszkanie w celu przeprowadzenia badań poziomu hałasu emitowanego do mieszkania podczas testowania pracy wentylatorów wentylujących podziemną halę garażową. Badanie przeprowadzone w tym dniu, a także w dniu 18.04.2016 r., pomimo przesterowania systemu i zmiany trybu pracy wentylatorów, ujawniło, że hałas jest bardzo wysoki. Na kolejne badania, które w ocenie powódki polegały wyłącznie na manipulacji systemem wentylacji i sterowania trybem pracy wentylatorów, nie wyraziła zgody. Powódka zleciła wykonanie badań poziomu hałasu Powiatowej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej, które ujawniły, że poziom dźwięku do mieszkania przekracza dopuszczalną normę. W związku z powyższym dwukrotnie skierowała do (...) pismo wzywające do wykonania w szybie wentylacyjnym lub bezpośrednio w jej mieszkaniu takich przegród budowlanych, które zapewnią, że praca wentylatorów nie będzie słyszalna w jej mieszkaniu i poziom hałasu przy włączonych wentylatorach będzie taki sam, jak w czasie, gdy wentylatory nie pracują. W czerwcu 2017 r. otrzymała informację, że w szybie wentylacyjnym na wysokości jej kondygnacji przeprowadzono prace izolacyjne z zastosowaniem wełny mineralnej. Podczas badania okazało się, że wentylatory pracują w zupełnie innym trybie, niż był wskazany do badania zleconego przez (...). Mimo to pomiar został wykonany, zaś wyniki wykazały, że poziom hałasu przenikający do mieszkania został obniżony i nie przekraczał normy. Powódka wskazała, że pomimo prowadzonej korespondencji w sprawie uciążliwego hałasu w mieszkaniu pozwany nalegał na podpisanie umowy sprzedaży. Obawiając się ewentualnych konsekwencji ze strony dewelopera, w dniu 12.09.2017 r. powódka zawarła umowę zakupu mieszkania. Mając na uwadze występującą uciążliwość powódka zwróciła się do pozwanego o udzielenie bonifikaty, jednakże jej prośba została odrzucona. Dalej powódka wskazała, że kilka tygodni po podpisaniu umowy zakupu okazało się, że z przylegającego do mieszkania szybu wentylacyjnego dochodzi dodatkowy hałas wywołany pracą wentylatorów – głośniejszy, bardziej nieregularny i inny od tego, który był zgłoszony w lipcu 2017 r. do badania. Od (...) otrzymała informację, że dodatkowa praca wentylatorów uruchamianych przez czujnik spalin zainstalowany w garażu podziemnym może generować wyższy hałas, niż ten pojawiający się oraz zgłoszony do badania PSSE. Tym samym zdaniem powódki należy uznać, że mieszkanie jest nadal obciążone uciążliwością związaną z hałasem pochodzącym z szybu wentylacyjnego. Pojawiający się hałas zawsze będzie przyczyną dodatkowego stresu i niepokoju związanego z przebywaniem w mieszkaniu oraz może powodować negatywne skutki dla zdrowia.

Powódka podniosła, że wielokrotnie próbowała uzyskać od pozwanego pełną i rzetelną informację o zaistniałej sytuacji, jednak bezskutecznie. Pozwany w sposób opieszały i nierzetelny odpowiadał na jej pisma. Powódka musiała poświęcać swój czas na prowadzenie korespondencji służącej wyjaśnieniu sytuacji. Dążyła to uzyskania takiego stanu użyteczności mieszkania, by móc je wykończyć oraz móc w nim zamieszkać. Pozwany szukał rozwiązania problemu hałasu głównie w manipulowaniu i przestawianiu trybów pracy wentylatorów, tak by poziom hałasu nie przekraczał wartości granicznej. Nie wykazał faktycznego zainteresowania wyeliminowaniem uciążliwości. Sama zmiana ustawień pracy wentylatorów miała być rozwiązaniem doraźnym (na czas badań) bez gwarancji, że po tym czasie prawa wentylatorów ponownie nie wróci do ustawień sprzed badań, czyli do stanu, w którym normy hałasu zostaną przekroczone, co ponownie naraziłoby powódkę na przebywanie w szkodliwych dla zdrowia warunkach. Powódka dążyła do znalezienia takiego rozwiązania, które chroniłoby ją oraz jej mieszkanie, niezależnie od tego, w jakim trybie miałyby w przyszłości pracować wentylatory. Wielokrotnie wnioskowała o podjęcie takich prac w szybie wentylacyjnym lub w jej mieszkaniu, by hałas w mieszkaniu podczas pracy wentylatorów był taki sam, jak w momencie, gdy wentylatory nie pracują.

Powódka zarzuciła, że praktyczny brak działań (...) w kierunku eliminacji uciążliwości spowodowanych hałasem skutkował tym, że jej mieszkanie stało się technicznym punktem pomiarowym skuteczności jedynie zmian ustawień urządzeń sterujących, czym także (...) naruszał jej prawo do swobodnego korzystania z mieszkania. Wskazała, że w kwietniu 2016 r. wstrzymała prace wykończeniowe w mieszkaniu, albowiem obawiała się, że w zaistniałej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie dodatkowych prac izolacyjnych, o czym poinformowała pozwanego.

Powódka podała, że na żądaną w skierowanym do pozwanego wezwaniu do zapłaty kwotę 83 269 zł złożyły się:

- 29 680 zł – tytułem braku możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w okresie od dnia jego wydania, tj. 30.12.2015 r., do dnia stwierdzenia przez SANEPID, że w lokalu nie jest przekroczona norma hałasu, tj. do dnia 07.07.2017 r. – w wysokości odpowiadającej stopie zwrotu uzyskiwanej z inwestycji w lokale mieszkalne liczonej od zapłaconej ceny zakupu: 300 298, 04 zł x (6,5 %) x 555 dni / 365 dni = 29 680 zł,

- 3 268 zł – tytułem zwrotu poniesionych opłat związanych z lokalem (opłata stała za centralne ogrzewanie oraz usługę zarządzania lokalem mieszkalnym) w okresie braku możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w okresie od dnia jego wydania, tj. 30.12.2015 r., do dnia stwierdzenia przez SANEPID, że w lokalu nie jest przekroczona norma hałasu, tj. do dnia 07.07.2017 r.: 19 m-cy x 172 zł/m-c = 3 268 zł,

- 50 321 zł – tytułem różnicy zapłaconej ceny za powierzchnię użytkową pełnowartościowego pokoju mieszkalnego i ceną odpowiadającą wartości za faktycznie otrzymane pomieszczenie przylegające do szybu wentylacyjnego: 16, 10 m ² x (0, 50 x 6 251 zł/m ²) = 50 231 zł.

(...) wbrew przedstawiony faktom uznał, że wyliczona kwota jest niezasadna. Kolejne wezwanie do zapłaty nie przyniosło rezultatu, dlatego powódka podtrzymuje zasadność naliczonej kwoty 83 269 zł wraz z odsetkami.

Powódka podniosła, że przedstawiona sytuacja doprowadziła ją oraz osoby jej najbliższe do podniesienia poziomu stresu. Problem hałasu odebrał jej możliwość cieszenia się nowym mieszkaniem oraz pozbawił przyjemności wykańczania lokalu. Przez prawie dwa lata nie mogła spokojnie realizować planów życiowych i zawodowych, gdyż musiała poświęcić czas na korespondencję z (...), szukanie informacji o przepisach i normach budowlanych związanych z hałasem, a także o materiałach budowlanych, które mogłyby pomóc w rozwiązaniu problemu. Powódka wskazała, że za doznane z tego tytułu krzywdy domaga się zadośćuczynienia w kwocie 30 000 zł.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) S.A. w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany podniósł, że powódka przedstawiła niezgodny z prawdą stan faktyczny sprawy, kreując mylne wyobrażenie na jego temat – jako podmiotu dominującego w realizacji z powódką (konsumentem), który zataił fakt lokalizacji szybu wentylacji garażu w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu mieszkalnego powódki, a nadto przymuszał ją do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Pozwany powołał się na treść zawartej pomiędzy stronami umowy, w której § 2 ust. 6 pkt 1 powódka oświadczyła, że odebrała od pozwanego prospekt informacyjny, zawierający m.in. pouczenie o możliwości zapoznania się z projektem architektoniczno-budowlanym. Tym samym prawo powódki do zapoznania się z dokumentacją projektową dotyczącą realizowanej inwestycji nie zostało w żaden sposób wyłączone czy też ograniczone. Pozwany wskazał, że spełnił wszelkie wymagane przez przepisy prawa obowiązki informacyjne. Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że dopiero po wykonaniu pierwszego pomiaru w dniu 23.02.2016 r. powódka wystąpiła o udostępnienie dokumentacji projektowej dotyczącej szybu wentylacji garażowej, wcześniej nie zapoznała się z tymi dokumentami. Pozwany wskazał, że wykonanie szybu wentylacji garażowej w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu mieszkalnego powódki było prawnie dopuszczalne, co potwierdził projektant inwestycji. Szyb wentylacji garażowej to w istocie szacht przeznaczony do wentylacji garażu oraz odprowadzania dymu w przypadku wystąpienia pożaru. Zdaniem pozwanego również chybiony jest zarzut powódki o rzekomym wywieraniu na nią presji w celu zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego. Po tym, jak powódka odebrała w dniu 30.12.2015 r. lokal mieszkalny, pozwany miał prawo oczekiwać zawarcia z nim umowy przenoszącej własność tego lokalu. Powódka uporczywie uchylała się od tego obowiązku, nie stawiała się na umówione terminy spotkania, dlatego do zawarcia umowy doszło ostatecznie w dniu 12.09.2017 r.

W ocenie pozwanego powódka w żaden sposób nie wykazała podstawowej przesłanki warunkującej ochronę dóbr osobistych – zagrożenia, ewentualnie naruszenia. Tymczasem w jego zachowaniu nie można dopatrzyć się zagrożenia lub naruszenia dobra osobistego powódki z następujących przyczyn:

- po pierwsze, wejście do lokalu mieszkalnego powódki w celu przeprowadzenia pomiaru hałasu miało miejsce za jej zgodą, a zatem pozwanemu nie można przypisać działania bezprawnego,

- po drugie, żądanie udostępnienia lokalu było usprawiedliwione podejmowanymi przez niego czynnościami i miały na celu zapewnić powódce oczekiwany przez nią komfort użytkowania mieszkania,

- po trzecie, powódka nie zamieszkiwała w lokalu mieszkalnym, a więc jego udostępnienie w celu wykonania pomiaru hałasu nie mogło doprowadzić do naruszenia czy też zagrożenia naruszenia dobra osobistego w postaci nietykalności mieszkania,

- po czwarte, w sensie prawnym pozwany pozostawał nadał właścicielem lokalu mieszkalnego, ponieważ do dnia zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego doszło dopiero w dniu 12.09.2017 r., a zatem był uprawniony również do wstępu do lokalu,

- po piąte, zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu zobowiązany jest zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej,

- po szóste, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej stanowisko, powódka powinna zapewnić pozwanemu niezbędne współdziałanie i umożliwić wykonanie kolejnych pomiarów hałasu, czego jednak nie uczyniła. Z tej przyczyny podnoszony zarzut nietykalności mieszkania nie zasługuje na uwzględnienie jako sprzeczny z art. 5 kc.

Zdaniem pozwanego powódka w żaden sposób nie udowodniła, że w następstwie wystąpienia w lokalu „rzekomo” uciążliwego hałasu doszło do naruszenia jej dobra osobistego w postaci prawa do zdrowia, jak również pogorszenia jej stanu zdrowia. Nadmienił przy tym, że inni nabywcy lokali nie zgłosili takich uciążliwości uniemożliwiających im zamieszkiwanie. Pozwany podniósł dalej, że powódka nie udowodniła, że w całym okresie, za który zgłasza roszczenia finansowe, wystąpił rzekomy stan przekroczenia dopuszczalnego poziomu hałasu, jak również, że przekroczenie dopuszczalnej normy hałasu miało miejsce przez cały okres pracy wentylatorów w trakcie doby. Jednocześnie powódka nie przedstawiła certyfikatów potwierdzających kalibrację urządzeń użytych do wykonania pomiaru hałasu w lokalu mieszkalnym.

Odnosząc się do roszczeń finansowych zgłoszonych w pozwie, pozwany wskazał, że nie ponosi odpowiedzialności za szkodę rzekomo wyrządzoną powódce na skutek oddania do użytkowania lokalu mieszkalnego, który wyłącznie w subiektywnej ocenie powódki uniemożliwiał w nim zamieszkanie. Zdaniem pozwanego zgłoszone roszczenia finansowe powódki nie stanowią szkody w rozumieniu art. 361 kc. Nieuzasadnione jest również obniżenie lokalu w oparciu o współczynnik korygujący stosowany dla pomieszczeń pomocniczych. Powódka nie udowodniła także faktu wyrządzenia jej przez pozwanego szkody. Ponadto pomiędzy rzekomą szkodą a działaniem pozwanego nie zachodzi adekwatny związek przyczynowy. Wobec braku naruszenia lub zagrożenia naruszenia dóbr osobistych powódki uznać należy również za nieuzasadnione roszczenie o zapłatę kwoty 30 000 zł tytułem zadośćuczynienia za doznane krzywdy.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

M. Z. (1) była zainteresowana nabyciem lokalu mieszkalnego na własność.

Rodzice powódki, z racji posiadanego wykształcenia (inżynierowie), pomagali jej w wyborze odpowiedniego mieszkania na terenie W.. Po rozważeniu kilkunastu ofert dokonali wyboru inwestycji realizowanej przez (...) S.A. przy ul. (...) we W.. Na spotkaniu okazało się, że budynek (...) odpowiada oczekiwaniom powódki, jednak z przedstawionego rzutu lokalu (...) wynikało, że obok mieszkania znajduje się nieopisane pomieszczenie, które można było określić jako „dziurę”. Po konsultacji telefonicznej z inspektorem nadzoru budowy K. Z. dowiedziała się, że w tym miejscu zlokalizowany jest szyb wentylacyjny, jednak inspektor zapewnił, że szyb ten zostanie zaizolowany wełną mineralną, a do tego stwierdził „proszę się nie martwić, nawet Pani nie będzie wiedziała, że za ścianą tego mieszkania coś Pani ma”.

Po rozmowie z inspektorem nadzoru powódka i jej rodzice uznali, że szyb wentylacyjny nie będzie stanowił żadnego ograniczenia w korzystaniu z mieszkania nr (...).

/ dowód: notatka – k. 340; zeznania świadków: K. Z. – e-protokół z dnia 26.02.2019 r.

00:19:18-00:45.27 k. 371-372 i k. 375, M. Z. (2) – e-protokół z dnia

26.02.2019 r. 00:45:28-01:05:55 k. 372-373 i 375; zeznania powódki M. Z. (1) –

e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

W dniu 17.03.2015 r. (...) S.A. w W., KRS nr (...), reprezentowany przez pełnomocnika P. P., jako deweloper oraz M. Z. (1) jako nabywca zawarli przed notariuszem R. B. umowę deweloperską w

formie aktu notarialnego, rep.(...).

Deweloper oświadczył, że:

- jest właścicielem nieruchomości położonej w rejonie ulic (...) we W., stanowiącej działki nr (...), obręb (...), o łącznym obszarze 1,2392 ha, objętej KW nr (...) (§ 1 ust. 1 pkt 1),

- decyzją nr (...) z dnia 11.02.2014 r. Prezydent Miasta W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił spółce pozwolenia na budowę zespołu zabudowy wielorodzinnej (pięć budynków mieszkalnych wraz z garażem podziemnym, lokalami usługowymi i infrastrukturą techniczną) przy (...) we W. (§ 2 ust. 1 pkt 1),

- na opisanej nieruchomości spółka zrealizuje inwestycję polegającą na budowie osiedla stanowiącego zespół zabudowy wielorodzinnej wraz z usługami, garażami podziemnymi, niezbędną infrastrukturą oraz terenami zielonymi pod nazwą „(...)”, obejmującą pięć budynków mieszkalnych wielorodzinnych oznaczonych symbolami (...) (§ 2 ust. 2).

Nabywczyni oświadczyła, że (§ 2 ust. 6):

1) odebrała od dewelopera w postaci papierowej prospekt informacyjny dotyczący zadania inwestycyjnego obejmującego lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy, wraz z załącznikami, tj. rzutem kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzorem

umowy deweloperskiej,

2) zapoznała się z treścią tych dokumentów przed zawarciem umowy deweloperskiej,

3) została poinformowana przez dewelopera o możliwości zapoznania się z:

a)-d) …,

e) projektem architektoniczno-budowlanym.

Deweloper zobowiązał się do wybudowania na części nieruchomości budynku opisanego w § 2 ust. 2 aktu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego opisanego w § 4 ust. 1 aktu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej i przeniesienia własności tego lokalu na rzecz nabywcy na podstawie umowy sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń – w terminie do 120 dni od dnia odbioru lokalu mieszkalnego, jednak nie później niż do dnia 29.05.2016 r., po zapłacie przez nabywcę ceny, należnych odsetek, kosztów zamówionych przez nabywcę zmian lokatorskich lub prac wykończeniowych oraz po odbiorze lokalu przez nabywcę (§ 3 ust. 1).

Będący przedmiotem umowy lokal mieszkalny położony przy ul. (...) we W., oznaczony numerem (...), składający się z pokoju dziennego, pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju, o powierzchni użytkowej 48, 04 m ^{( 2)}, usytuowany na (...) piętrze – (...) kondygnacji naziemnej budynku „(...)” miał zostać wybudowany zgodnie z załącznikami do umowy w terminie do dnia 01.12.2015 r. (§ 4 ust. 1 pkt 1).

Usytuowanie i plan lokalu, plan zagospodarowania terenu, szczegółowy opis techniczny i standard wykończenia lokalu stanowiły załączniki nr 1,2 i 3 do umowy (§ 4 ust. 1 pkt 2).

Strony określiły w umowie zakres i standard prac wykończeniowych.

Odbiór i wydanie lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu miał nastąpić po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie później jednak niż do dnia 31.12.2015 r., po zapłacie przez nabywcę ceny, należnych odsetek, kosztów zamówionych przez nabywcę zmian lokatorskich lub programów wykończeniowych (§ 5 ust. 1).

Wydanie lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu w rozumieniu art. 568 kc miało nastąpić w dniu podpisania przez strony protokołu odbioru lokalu (§ 6 ust. 2).

Całkowita cena z tytułu sprzedaży lokalu wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu przez nabywcę (powódkę), tj. wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych budynków oraz udziałem we współwłasności działki/działek gruntu, wynosiła 300 298, 04 zł według wyliczenia 48, 04 m ² x 6 251 zł/m ² (§ 7 ust. 1). Cena ta miała zostać zapłacona na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w 5 transzach do 25.10.2015 r. (§ 7 ust. 2).

Deweloper miał wydać lokal mieszkalny w posiadanie nabywcy w terminie od dnia 02.12.2015 r. do dnia 31.12.2015 r., po zapłacie ceny, należnych odsetek, kosztów zamówionych przez nabywcę zmian lokatorskich lub programów wykończeniowych (§ 9 ust. 1).

W przypadku zwłoki dewelopera w wydaniu lokalu w terminie do dnia 31.12.2015 r. deweloper miał zapłacić nabywcy kary umowne liczone od dokonanych przez nabywcę wpłat tytułem zapłaty całkowitej ceny w wysokości równej odsetkom ustawowym za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 4,50 % całkowitej ceny (§ 9 ust. 2).

Do umowy zostały załączone (§ 18):

1. Usytuowanie i plan lokalu,

2. Plan zagospodarowania terenu,

3. Szczegółowy opis techniczny i standard wykończenia lokalu,

4. Harmonogram wpłat,

5. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

/ dowód: umowa deweloperska z dnia 17.03.2015 r., rep. (...) z załącznikami – k. 17-

87; rzut projektu mieszkania z wymiarowaniem – k. 345-346 /

Decyzją nr (...) z dnia 11.12.2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. udzielił pozwanemu pozwolenia na użytkowanie zespołu zabudowy wielorodzinnej – pięciu budynków mieszkalnych wraz z garażem podziemnym, lokalami usługowymi (biurowymi) i infrastrukturą techniczną przy(...)we W..

Wobec niewniesienia odwołania w ustawowym terminie decyzja ta stała się ostateczna.

/ dowód: zaświadczenie nr (...) z dnia 29.12.2015 r. – k. 92-93; decyzja nr (...) z dnia

11.12.2015 r. – k. 322-324 /

W dniu 30.12.2015 r. pozwany przekazał lokal w posiadanie powódki. Ponadto przekazał jej zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr (...), zawierające informację, że decyzja PINB nr (...) z dnia 11.12.2015 r. jest ostateczna.

W trakcie przekazania lokalu nie był sprawdzany poziom hałasu, wentylatory garażu nie pracowały.

/ dowód: protokół odbioru lokalu mieszkalnego – k. 88-92; zaświadczenie nr (...) z dnia

29.12.2015 r. – k. 92-93; zeznania świadka A. C. – e-protokół z dnia 17.12.2019

r. 00:00:39-00:25:50 k.420-422 i k. 426; zeznania powódki M. Z. (1) – e-

protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

W styczniu 2016 r. powódka rozpoczęła wykańczanie mieszkania, w szczególności zakupiła materiały, armaturę, glazurę do łazienki.

/ dowód: faktury VAT – k. 352-357; zeznania świadka K. Z. – e-protokół z dnia

26.02.2019 r. 00:19:18-00:45.27 k. 371-372 i k. 375; zeznania powódki M.

Z. – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Na przełomie 2015/2016 powódka prowadziła z pozwanym rozmowy oraz korespondencję dotyczące montażu parapetów z konglomeratu we wszystkich oknach w mieszkaniu, które wbrew treści zawartej umowy zostały zamontowane wyłącznie w oknie kuchennym, a także miejsca postojowego.

Zgłaszane przez powódkę braki zostały usunięte.

/ dowód: pismo z dnia 06.12.2015 r. – k. 341; pismo z dnia 01.02.2016 r. – k. 342; korespondencja

– k. 343-344; zeznania świadka A. C. – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:00:39-

00:25:50 k.420-422 i k. 426; zeznania powódki M. Z. (1) – e-protokół z dnia

17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Lokal nr (...) przylega bezpośrednio do szybu wentylacyjnego służącego wentylacji hali garażowej znajdującej się pod budynkiem:

- w dużym pokoju – na całej jego szerokości wynoszącej 3 m,

- w przedpokoju – na szerokości 1, 5 m.

/ dowód: szkic fragmentu lokalu – k. 94; rzut lokalu – k. 106-107 i k. 345-346 /

W lutym 2016 r. pozwany zwrócił się do powódki z prośbą o udostępnienie lokalu w celu przeprowadzenia badań poziomu hałasu emitowanego do mieszkania podczas testowania pracy wentylatorów, wentylujących podziemną halę garażową.

Badanie w dniu 22/25.02.2016 r. przeprowadził M. B. – prowadzący firmę (...) we W.. Pomiar poziomu hałasu odbywał się w obecności przedstawiciela generalnego wykonawcy – (...) S.A. w W.. Pomiar wykazał, że poziom dźwięku:

- w pokoju nie odpowiada normom,

- w przedpokoju odpowiada normom.

Pomiary zostały przeprowadzone również w mieszkaniach (...). Firma (...) zaproponowała zabudowę szybu płytami (...)5 cm, mocowanymi elastycznie.

W związku z powyższym w okresie od dnia 23.02.2016 r. do 03.03.2016 r. powódka prowadziła z pracownikiem pozwanego A. C. korespondencję e-mailową dotyczącą pracy wentylatorów.

W dniu 23.02.2016 r. powódka zwróciła się o pełną informację dotyczącą szybu wentylacyjnego oraz czasu pracy urządzeń tego szybu. Otrzymała odpowiedź, że badania hałasu były przeprowadzone w celu dobrania właściwej warstwy izolacji mającej na celu wytłumienie szybu wentylacyjnego, a także zapewnienie, że szyb wentylacyjny zostanie zaizolowany.

W dniu 25.02.2016 r. powódka ponownie zwróciła się o informację nt. trybu pracy urządzeń. W dniu 03.03.2016 r. otrzymała rzut dachu z oznaczeniem zamontowanych urządzeń oraz opis działania wentylacji garażu oraz informację, że są wykonywane obliczenia, które wskażą, w jaką izolację akustyczną należy wyposażyć szyb wentylacyjny.

/ dowód: korespondencja – k. 95-99; sprawozdanie z badań – k. 118-126; pismo z dnia

25.02.2016 r. – k. 358; zeznania świadków: K. Z. – e-protokół z dnia

26.02.2019 r. 00:19:18-00:45.27 k. 371-372 i k. 375, M. Z. (2) – e-protokół z

dnia 26.02.2019 r. 00:45:28-01:05:55 k. 372-373 i k. 375, B. K. – e-

protokół z dnia 26.04.2019 r. 00:01:04-00:45:11 k. 379-382 i k. 384, A. C. – e-

protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:00:39-00:25:50 k.420-422 i k. 426; zeznania powódki

M. Z. (1) – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Po pierwszym badaniu pomiaru hałasu pozwany przesterował tryb pracy wentylatorów.

/ dowód: zeznania świadka B. K. – e-protokół z dnia 26.04.2019 r. 00:01:04-

00:45:11 k. 379-382 i k. 384; zeznania powódki M. Z. (1) – e-protokół z dnia

17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Generalny wykonawca – (...) S.A. w W. zwrócił się do powódki o ponowne udostępnienie lokalu w celu przeprowadzenia kolejnych badań. W okresie od 12.04.2016 r. do 18.04.2016 r. powódka prowadziła dalszą, regularną korespondencję e-mailową z A. C. związaną z szybem wentylacyjnym oraz kolejnym zaplanowanym w należącym do niej lokalu pomiarem poziomu hałasu. Powódka próbowała uzyskać informację: z jakich materiałów i o jakich parametrach pod względem cieplnym i akustycznym zostały wykonane przegrody, jakie materiały i jakiej grubości warstwy przewidziano w projekcie budowlanym, oraz z jakich materiałów i o jakich parametrach cieplnych i akustycznych pozwany planował wykonanie uzupełnienia obudowy szybu wentylacyjnego. W odpowiedzi została poproszona o udostępnienie mieszkania.

W dniu 18.04.2016 r. miał miejsce kolejny pomiar. W badaniu brał udział m.in. przedstawiciel firmy (...) – wykonawca instalacji wentylacyjnej, który opisał cały system. Sporządzony w tym dniu szkic wentylacji hali garażowej wskazywał, że budynek posiada cztery szyby wentylacyjne, w tym dwa szyby służące do wentylacji hali garażowej „codziennej” oraz dwa przeciwpożarowe z wentylatorami włączającymi się tylko podczas pożaru.

Pomiar ujawnił, że przy jednym pracującym wentylatorze poziom hałasu sięga 39,2 dB, zaś

przy dwóch 45,6 dB.

/ dowód: korespondencja – k. 100-108; protokół z wizji lokalnej – k. 110-111; fotografia kartonu ze

szkicem wentylacji – k. 347; pismo z dnia 11.08.2017 r. – k. 348; korespondencja – k.

359; zeznania świadków: K. Z. – e-protokół z dnia 26.02.2019 r. 00:19:18-

00:45.27 k. 371-372 i k. 375, M. Z. (2) – e-protokół z dnia 26.02.2019 r.

00:45:28-01:05:55 k. 372-373 i k. 375, A. C. – e-protokół z dnia 17.12.2019 r.

00:00:39-00:25:50 k.420-422 i k. 426; zeznania powódki M. Z. (1) – e-protokół z

dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

W dniu 06.05.2016 r. pozwany zwrócił się do powódki z kolejną prośbą o udostępnienie mieszkania w celu przeprowadzenia badania poziomu hałasu.

W związku z powyższym do dnia 31.05.2016 r. powódka kontynuowała korespondencję mailową z A. C. i uzależniała dostęp od lokalu od udzielenia jej stosownych informacji dotyczących pracy wentylatorów. W dniu 10.05.2016 r. została poinformowana, że generalny wykonawca rozpoczyna zabudowę szachtu płytami (...) zgodnie z wytycznymi firmy (...) i zaleceniami projektanta.

W dniu 16.06.2016 r. A. C. poinformowała powódkę, że pomiary hałasu były prowadzone w ramach skompletowania dokumentacji powykonawczej przez generalnego wykonawcę, której wymagał inwestor. Inwestycja została wykonana zgodnie z projektem i otrzymała pozwolenie na użytkowanie, zatem już w chwili odbioru przez nadzór budowlany szacht wentylacyjny spełniał wymogi warunkująca dopuszczenie nieruchomości do użytku.

/ dowód: korespondencja – k. 111-113, 329, 350; pismo z dnia 20.06.2016 r. – k. 349; zeznania

powódki M. Z. (1) – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-

426 /

W międzyczasie, pismem z dnia 19.05.2016 r. B. G. – pełnomocnik dewelopera wyjaśnił powódce, że na zabudowę szachtu składają się wykonane zgodnie z projektem: ściana z silki 24 cm oraz wełna 5 cm, dodatkowo ściany szachtu zostały obudowane płytami (...) o grubości 5 cm. Zapewnił przy tym, że zastosowane warstwy gwarantują – zgodnie z opinią projektanta budynku, skuteczną izolację, zarówno w zakresie termiki, akustyki, jak i odporności ogniowej.

Do pisma załączone zostały: opinia z zakresu ochrony przeciwpożarowej w zakresie zabezpieczenia szachtów oddymiających oraz sprawozdanie z pomiarów poziomu dźwięku w mieszkaniach sporządzone przez firmę (...) we wrześniu 2015 r., z którego wynikało, że zmierzony równoważny poziom dźwięku emitowanego przez wentylację mechaniczną wywiewną garażu w pokojach dziennych badanych mieszkań nr (...) przy (...) we W., biorąc pod uwagę przyjęty czas pracy wentylatora, przekracza poziom dopuszczalny hałasu instalacyjnego określony w normie (od 2 do 3 dB), przy czym w przedpokojach tych mieszkań poziom dopuszczalny nie jest przekroczony.

/ dowód: pismo z dnia 19.05.2016 r. wraz z opinią z zakresu ochrony przeciwpożarowej – k. 114-

126; zeznania świadka B. G. – e-protokół z dnia 13.09.2019 r.

00:00:49-00:38:48 k. 412-413 i k. 415 /

Pismem z dnia 16.08.2016 r. powódka ponownie zwróciła się do pozwanego o podjęcie działań zmierzających do wykonania przegród izolacyjnych w mieszkaniu.

/ dowód: pismo z dnia 16.08.2016 r. – k. 360 /

W dniu 02.09.2016 r. na zlecenie powódki Powiatowa Stacja Sanitarno-Epidemiologiczna we W. przeprowadziła badanie hałasu w lokalu powódki.

Wynik badania wskazał, że maksymalny poziom dźwięku A, dochodzący do mieszkania powódki z komina wentylacyjnego i od pracy wentylatorów, znajdujących się nad badanym mieszkaniem, przekraczał wartość normatywną dla pory dziennej i wynosił 43 dB.

O wynikach badania Powiatowej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej we W., powódka poinformowała pozwanego pismem z dnia 28.11.2016 r. Podniosła, że przekazany lokal nie odpowiada warunkom przewidzianym w §§ 326 i 327 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie. Wezwała pozwanego do wykonania przy należącym do niej mieszkaniu takich przegród budowlanych, które zapewnią, że praca wentylatorów nie będzie słyszalna w mieszkaniu i poziom hałasu przy włączonych wentylatorach będzie taki sam, jak w czasie, gdy wentylatory nie pracują. Powódka uznała, że czynność przekazania jej lokalu w dniu 30.12.2015 r. była obarczona wadą i konsekwencje takiego stanu rzeczy obciążają (...) S.A.

/ dowód: sprawozdanie z badania PSSE we W. z dnia 06.09.2016 r. – k. 127-129; pismo z

dnia 28.11.2016 r. – k. 130-131; zeznania powódki M. Z. (1) – e-protokół z dnia

17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Pismem z dnia 07.03.2017 r., wysłanym dnia 16.03.2017 r., awizowanym dnia 20.03.2017 r. i odebranym przez powódkę dnia 24;03.2017 r., pozwany poinformował powódkę, że w związku z treścią zawartej w dniu 17.03.2015 r. umowy deweloperskiej zawarcie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) nastąpi w dniu 27.03.2017 r. o godz. 10.00 w Kancelarii

Notarialnej L. B..

W odpowiedzi – e-mailem z dnia 24.03.2017 r. powódka wskazała, że w dniu 30.12.2015 r. przekazano jej lokal, który okazał się lokalem nie nadającym się do zamieszkania, albowiem w mieszkaniu słyszalny jest hałas pracujących wentylatorów, co powoduje, że lokal nie spełnia warunków o jakich była mowa w umowie. Oświadczyła, że oczekuje pisemnego anulowania wezwania do zawarcia umowy sprzedaży lokalu oraz skutecznego rozwiązania problemu dotyczącego pracy wentylatorów.

W dniu 27.03.2017 r. powódka nie stawiła się w Kancelarii Notarialnej L. B..

/ dowód: pismo z dnia 07.03.2017 r. – k. 165; korespondencja e-mailowa – k. 166; protokół

notarialny z dnia 27.03.2027 r., rep. (...) – k. 172-174; zeznania świadka

I. K. – e-protokół z dnia 18.06.2019 r. 00:00:42-01:00:47 k. 403-407 /

Powódka starała się załatwić sprawę wentylatorów osobiście z reprezentującą pozwanego I. K.. Na spotkaniu w dniu 10.04.2017 r. I. K. zapewniła powódkę, że dokona analizy zgłoszonego przekroczenia hałasu i w razie wystąpienia ewentualnych nieprawidłowości deweloper wykona prace, które doprowadzą do poziomu hałasu zgodnego z normą. Oprócz powódki w rozmowie brali udział również jej rodzice.

/ dowód: notatka z dnia 10.04.2017 r. – k. 132; zeznania świadków: K. Z. – e-protokół

z dnia 26.02.2019 r. 00:19:18-00:45.27 k. 371-372 i k. 375, M. Z. (2) – e-

protokół z dnia 26.02.2019 r. 00:45:28-01:05:55 k. 372-373 i k. 375, I. K.

– e-protokół z dnia 18.06.2019 r. 00:00:42-01:00:47 k. 403-407; zeznania powódki M.

Z. – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

W dniu 14.03.2017 r. M. B. z firmy (...) przeprowadził kolejne pomiary poziomu dźwięku w lokalu powódki. Wynik pomiarów wskazywał, że równoważny poziom dźwięku emitowany przez wentylator w pomieszczeniach mieszkań (...) przyjmuje wartości mniejsze niż 35 dB w porze dziennej i 25 dB w porze nocnej i nie przekracza tym samym wartości. Największy hałas od wentylatora występuje na (...) piętrze budynku, przy czym poziom dźwięku maleje na niższych kondygnacjach.

W dniu 13.04.2017 r. powódka otrzymała sprawozdanie z badań firmy (...).

W korespondencji prowadzonej tym razem z B. K. powódka domagała się, aby za podstawę wykonania ekspertyzy, która wskaże jakie przegrody izolacyjne/wygłuszające należy wykonać w mieszkaniu, przyjąć badania hałasu wykonane przez Sanepid we wrześniu 2016 r

/ dowód: korespondencja – k. 133-134, 143-144; oferta firmy (...) – k. 135; sprawozdanie

z badania – k. 136-142; zeznania świadka B. K. – e-protokół z dnia

26.04.2019 r. 00:01:04-00:45:11 k. 379-382 i k. 384; zeznania powódki M.

Z. – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Pismem z dnia 15.05.2017 r. powódka po raz kolejny wezwała pozwanego do podjęcia natychmiastowych prac celem uzyskania przegród budowlanych pomiędzy należącym do niej mieszkaniem a szybem wentylacyjnym o takiej izolacyjności akustycznej, aby poziom hałasu w mieszkaniu podczas pracy wentylatorów był taki sam, jak w czasie, gdy wentylatory nie pracują. Jednocześnie powódka wezwała pozwanego do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w terminie bezzwłocznym po postawieniu do jej dyspozycji lokalu mieszkalnego pozbawionego wady. W treści pisma zarzuciła, że (...) nie podjął dotychczas żadnych skutecznych działań celem eliminacji uciążliwości z tytułu występującego w przekazanym jej mieszkaniu hałasu.

Pismem z dnia 13.06.2017 r. pozwany zaproponował podpisanie porozumienia, w którym zobowiąże się do podjęcia prac mających na celu obniżenie poziomu hałasu w lokalu należącym do powódki. Prace miałyby polegać na wykonaniu dodatkowych przegród od strony kanału wentylacyjnego.

/ dowód: pismo z dnia 15.05.2017 r. – k. 145-146; pismo z dnia 13.06.2017 r. – k. 167-168 /

Powódka domagała się przesunięcia terminu zawarcia umowy sprzedaży do czasu, aż otrzyma wyniki badania poziomu hałasu sprawdzające skuteczność przeprowadzonych prac i potwierdzających, że wada mieszkania związana z hałasem pochodzącym od pracy wentylatorów została usunięta.

/ dowód: pismo z dnia 26.06.2017 r. – k. 169; korespondencja – k. 170-171 /

W czerwcu 2017 r. M. B. z firmy (...) przeprowadził analizę – obliczenia izolacyjności akustycznej ściany dzielącej kanał oddymiający od mieszkania powódki.

Z tej analizy wynikało, że zastosowanie dodatkowej wełny mineralnej w wariancie 3 spowoduje wzrost izolacyjności akustycznej o około 10 dB w stosunku do stanu dotychczasowego. Dodatkowo wełna mineralna spowoduje obniżenie poziomu dźwięku wentylatora wewnątrz kanału, ponieważ będzie stanowił tłumik akustyczny. W związku z tym poziom dźwięku wewnątrz pomieszczeń mieszkania przylegającego do szachtu zostanie obniżony.

/ dowód: sprawozdanie – k. 148-152; zeznania świadka I. K. – e-protokół z dnia

18.06.2019 r. 00:00:42-01:00:47 k. 403-407 /

W połowie 2017 r. Firma (...) S.A. w W. (generalny wykonawca) wykonała dodatkowe wygłuszenie kanału wentylacyjnego za pomocą specjalistycznych płyt (...).

O tym fakcie pozwany poinformował powódkę pismem z dnia 26.06.2017 r.

/ dowód: pismo z dnia 26.06.2017 r. – k. 147; dokumentacja podwykonawcza – k. 153-158;

zeznania świadków: P. M. – e-protokół z dnia 26.04.2019 r. 00:45:12-

01:21:47 k. 382-384, I. K. – e-protokół z dnia 18.06.2019 r. 00:00:42-

01:00:47 k. 403-407 /

Powódka zwróciła się do pozwanego o przeprowadzenie badań poziomu hałasu przez niezależną jednostkę PSSE we W..

Badanie pomiaru hałasu przeprowadzone w dniu 07.07.2017 r. przez Sanepid wykazało, że w momencie pracy wentylatorów mierzony poziom hałasu wynosił 31,9 - 33,9 dB, a w momencie, gdy wentylatory nie pracowały był to poziom 26,9 - 28,2 dB.

/ dowód: pismo z dnia 24.07.2017 r. – k. 159-160; sprawozdanie – k. 161-163; zeznania świadka

P. M. – e-protokół z dnia 26.04.2019 r. 00:45:12-01:21:47 k. 382-384 /

Pismem z dnia 11.08.2017 r. firma (...) S.A. w W. przedstawiła pozwanemu charakterystykę pracy wentylatorów oddymiających na Osiedlu (...):

I tryb: funkcja przewietrzania garażu, tzw. bytowa – 19 % wydajności pożarowej – 21300 m ³/h,

II tryb: alarmowy CO i LPG – 38 % wydajności pożarowej – 42600 m ³/h,

III tryb: pożarowy – 100 %.

/ dowód: pismo z dnia 11.08.2017 r. – k. 348 /

W związku z pozytywnymi wynikami badania pismem z dnia 21.08.2017 r. powódka zwróciła się do pozwanego o wyznaczenie terminu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu nr (...).

/ dowód: pismo z dnia 21.08.2017 r. – k. 164 /

Pismem z dnia 28.08.2017 r. powódka zwróciła się do (...) S.A. we W. o udzielenie stosownej bonifikaty do ustalonej w umowie deweloperskiej ceny mieszkania, argumentując, że w chwili sprzedaży nie otrzymała informacji, iż lokal będzie obciążony uciążliwością wynikającą z lokalizacji mieszkania przy szybie wentylacyjnym.

W odpowiedzi na pismo powódki, pismem z dnia 06.09.2017 r. pozwany wskazał termin zawarcia umowy sprzedaży oraz poinformował, że nie istnieje możliwość udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej w umowie deweloperskie, albowiem lokal nie jest wadliwy, a poziom hałasu, który mieści się w normach określonych prawem budowlanym, nie może stanowić podstawy do obniżenia ceny. Jednocześnie zwrócił uwagę, że dołożył starań, aby zmniejszyć poziom hałasu w lokalu i wykonano prace budowlano-izolacyjne zgodnie z żądaniem.

/ dowód: pismo z dnia 28.08.2017 r. – k. 188; pismo z dnia 06.09.2017 r. – k. 189 /

W dniu 12.09.2017 r. (...) S.A. w W. jako sprzedający oraz M. Z. (1) jako kupująca zawarli przed notariuszem L. B. we W. w formie aktu notarialnego rep. (...) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży wraz z umową sprzedaży udziału w garażu wielostanowiskowym.

Pozwany ustanowił odrębną własność i sprzedał powódce lokal mieszkalny nr (...) o pow. 48, 15 m ^{( 2)}, położony na (...) piętrze ((...) kondygnacji) budynku przy (...) we W., wraz z udziałem wynoszącym 4815/1549444 w nieruchomości wspólnej, objętej KW nr (...), oraz sprzedał powódce udział wynoszący 135/23485 we współwłasności garażu wielostanowiskowego o pow. 5 588, 86 m ^{( 2)}, położonego na kondygnacji -1 budynków przy (...)we W., objętego KW nr (...), z którego własnością związany jest udział wynoszący 558886/1549444 w nieruchomości wspólnej (nabywcy przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr (...)wraz z boksem nr (...)).

Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) wynosiła 300 298, 04 zł i została w całości zapłacona przed zawarciem umowy.

Cena udziału w garażu wynosiła 29 000 zł i została w całości zapłacona przed zawarciem umowy.

/ dowód: akt notarialny z dnia 12.09.2017 r., rep. (...) – k. 211-234 /

Pismem z dnia 12.12.2017 r. powódka zgłosiła pozwanemu, że wentylatory pracują inaczej, aniżeli zostało to przedstawione i potwierdzone badaniami Powiatowej Stacji Sanitarno-Epidemiologicznej we W. w dniu 07.07.2017 r. Zwróciła uwagę, że zaobserwowane godziny włączeń oraz czas pracy są zróżnicowane. Poza włączeniami „regularnymi”, które były ustalane i regulowane, występują włączenia „nieregularne”. Generowany w tym czasie hałas jest zdecydowanie wyższy niż ten podczas badań Sanepidu, który stanowił podstawę do analizy wykonanej przez tę instytucje.

Powódka ponownie wezwała pozwanego do doprowadzenia do stanu, w którym praca wentylatorów nie będzie słyszalna w jej mieszkaniu bez względu na przyjmowany czas pracy, moc i tryb.

W odpowiedzi pismem z dnia 22.12.2017 r. pozwany wskazał, że zbyt wysokie stężenie gazów uruchamia dodatkową pracę wentylatora bądź pracuje on dłużej niż wynikałoby to z pracy cyklicznej potwierdzonej w dniu 07.07.2017 r. W ocenie pozwanego (a także generalnego wykonawcy) zwiększona ilość gazów związana jest przede wszystkim z dłuższym rozgrzewaniem samochodów stojących w garażu.

Pismem z dnia 16.01.2018 r. powódka wezwała pozwanego do złożenia dodatkowych wyjaśnień dot. pracy wentylatorów, zaś w odpowiedzi na powyższe otrzymała fragmenty opisów technicznych wentylacji bytowej w garażu na osiedlu (...).

W odpowiedzi pismem z dnia 01.02.2018 r. pozwany przesłał powódce fragmenty opisów technicznych dotyczących wentylacji bytowej garaży na osiedlu (...).

/ dowód: pismo z dnia 12.12.2017 r – k. 190; pismo z dnia 22.12.2017 r. – k. 191; pismo z dnia

16.01.2018 r. – k. 192; pismo z dnia 01.02.2018 r. – k. 193-200; zeznania świadka K.

G. – e-protokół z dnia 26.04.2019 r. 00:25:46-00:45:11 k. 381-382 i k. 384 /

Pismem z dnia 19.03.2018 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 83 269 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12.09.2017 r. do dnia zapłaty.

Pismem z dnia 29.03.2018 r. pozwany wskazał, że nie widzi podstaw do uwzględnienia żądań powódki.

/ dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 19.03.2018 r. – k. 201-202; odpowiedź z dnia 29.03.2018 r.

na wezwanie do zapłaty – k. 203-208 /

Pismem z dnia 16.04.2018 r. powódka skierowała do pozwanego ponowne wezwanie do zapłaty kwoty 83 269 zł.

Pismem z dnia 14.05.2018 r. powódka skierowała do pozwanego przedsądowe wezwanie do zapłaty w/w kwoty.

/ dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 16.04.2018 r. – k. 209; przedsądowe wezwanie do zapłaty z

dnia 14.05.2018 r. – k. 210 /

Pismem z dnia 20.04.2018 r. (...) sp. z o.o. we W.

poinformował pozwanego, iż projekt budowlany „Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną W. (...)” zgodnie z załączonym do projektu budowlanego oświadczeniem projektanta został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Wskazał, że kanał w osiach J-K/1-2 nie jest szybem i maszynownią dźwigową lub zsypem do śmieci, tym samym wymagania narzucone przepisem § 327 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie dotyczą tej części budynku; jest to swojego rodzaju szacht przeznaczony do wentylacji garażu oraz przeznaczony do wentylacji garażu oraz przeznaczony do odprowadzania dymu w przypadku wykrycia pożaru z garażu.

/ dowód: pismo z dnia 20.04.2018 r. – k. 257 /

Od dnia przekazania mieszkania lokal położony przy (...) we W. pozostawał niezamieszkany. Powódka wiedziała, że konieczne będzie prowadzenie badań dot. pomiaru hałasu, dlatego przerwała dalsze prace wykończeniowe. Cały czas zamieszkuje w S. u swoich rodziców.

Praca wentylatorów powoduje hałas. Wentylatory włączają się mniej więcej co godzinę i pracują przez kilkanaście minut. Zdarza się, że wentylatory włączają się niespodziewanie, zaś poziom natężenia dźwięku jest różny.

W tym czasie powódka również samodzielnie prowadziła badania poziomu dźwięku za pomocą sprzętu który pożyczyła od swojego znajomego.

/ dowód: kartoteka księgowa – k. 366; zeznania świadków: K. Z. – e-protokół z dnia

26.02.2019 r. 00:19:18-00:45.27 k. 371-372 i k. 375, M. Z. (2) – e-protokół z

dnia 26.02.2019 r. 00:45:28-01:05:55 k. 372-373 i k. 375; zeznania powódki M.

Z. – e-protokół z dnia 17.12.2019 r. 00:25:23-01:27:36 k. 422-426 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na jedynie częściowe uwzględnienie.

Powódka dochodzi od pozwanego naprawienia szkody mającej wynikać z wadliwego wykonania lokalu mieszkalnego nabytego od pozwanego na podstawie umowy deweloperskiej z dnia 17.03.2015 r., rep. (...), oraz umowy sprzedaży z dnia 12.09.2017 r., rep. (...), jednocześnie wiążąc to z naruszeniem jej dóbr osobistych.

Stosownie do przepisów art. 187 § 1 pkt 2 kpc oraz art. 321 § 1 kpc oznaczenie podstawy faktycznej roszczenia należy do powoda, zaś sąd jest tą podstawą związany, jak również związany jest samym żądaniem i nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Z kolei stosownie do art. 5 kpc w razie uzasadnionej potrzeby sąd może udzielić stronie występującej w sprawie bez adwokata lub pracy prawnego niezbędnych pouczeń co do czynności procesowych. Sąd nie może zastępować strony w formułowaniu jej roszczeń ani ukierunkowywać tychże roszczeń, nawet jeżeli w ramach przywołanej podstawy faktycznej powód mógłby zgłosić inne roszczenie albo nawet to same, ale inaczej wyliczone.

Pomiędzy stronami nie było w istocie sporu co do tego, że były związane umową deweloperską, a następnie umową sprzedaży lokalu, różniły się natomiast w ocenie prawidłowości wykonania przez pozwanego umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 3 pkt 5 w zw. z art. 1 ustawy z dnia 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), tzw. ustawy deweloperskiej, umowa deweloperska oznacza umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Stosownie do art. 3 pkt 2 tej ustawy lokal mieszkalny oznacza samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu. Zgodnie z art. 2 ust. 2 uwl samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Na podstawie umowy z dnia 17.03.2015 r. pozwany zobowiązał się do wybudowania i następnie przeniesienia na powódkę lokalu mieszkalnego przy (...) we W. lokalu (...), składającego się z pokoju dziennego, pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 48, 04 m ^{( 2)}, usytuowanego na (...) piętrze budynku (...).

Lokal ten po jego wybudowaniu został wydany powódce w dniu 30.12.2015 r. Pomiędzy stronami zaistniał spór co do tego, czy zobowiązanie pozwanego zostało prawidłowo wykonane. Powódka zakwestionowała bowiem jakość tego lokalu z uwagi na przyleganie ściany lokalu do szybu wentylacyjnego i dochodzący stamtąd hałas związany z pracą urządzeń służących wentylacji garażu.

Zgodnie z § 326 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych, budynkach zamieszkania zbiorowego i budynkach użyteczności publicznej, z wyłączeniem budynków, dla których jest konieczne spełnienie szczególnych wymagań ochrony przed hałasem, nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych w Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach, wyznaczonych zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi metody pomiaru poziomu dźwięku A w pomieszczeniach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach. Stosownie do Załącznika nr 1 do tegoż rozporządzenia – Wykazu polskich norm powołanych w rozporządzeniu – poz. 67 – dopuszczalne poziomy dźwięku w pomieszczeniach przeznaczonych do przebywania ludzie określa polska norma nr PN-B-02151-02:1987. Zgodnie z tą normą poziomy dźwięku w pomieszczeniach mieszkalnych w budynkach mieszkalnych wynoszą:

- poziom równoważny od wszystkich źródeł hałasu łącznie:

- w dzień – 40 dB,

- w nocy – 30 dB,

- poziom od wyposażenia technicznego budynku oraz innych urządzeń w budynku i poza budynkiem:

- średni lub równoważny:

- w dzień – 35 dB,

- w nocy – 25 dB,

- maksymalny (ΔLchwilowe>5dB):

- w dzień – 40 dB,

- w nocy – 30 dB.

Zgodnie zaś z § 326 ust. 3 rozporządzenia prowadzone w budynku przewody i kanały instalacyjne (w tym kanały wentylacyjne) nie mogą powodować pogorszenia izolacyjności akustycznej między pomieszczeniami poniżej wartości wynikających z wymagań zawartych w Polskiej Normie dotyczącej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych. Z kolei według § 327 ust. 2 rozporządzenia instalacje i urządzenia, stanowiące techniczne wyposażenie budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, nie mogą powodować powstawania nadmiernych hałasów i drgań, utrudniających eksploatację lub uniemożliwiających ochronę użytkowników pomieszczeń przed ich oddziaływaniem.

Przeprowadzane w mieszkaniu powódki pomiary poziomu kilkakrotnie wykazały przekroczenie ww. norm. Oznacza to, że przekazany powódce lokal nie odpowiadał wymogom związanym z przeznaczeniem na stały pobyt ludzi, co z kolei przekłada się na nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego przez pozwanego względem powódki znajdującego swoje źródło w łączącej strony umowie deweloperskiej. Zgodnie z art. 5 ust. 1 prawa budowlanego obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.

Wady lokalu mieszkalnego, w szczególności niespełnianie przezeń norm technicznych lub innych wymagań nakładanych przez prawo budowlane, skutkują odpowiedzialnością dewelopera, w szczególności odpowiedzialnością odszkodowawczą.

W takiej sytuacji w grę wchodzi odpowiedzialność dewelopera jako sprzedającego w ramach rękojmi za wady – art. 560 i nast. kc w zw. z art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej oraz kontraktowa odpowiedzialność odszkodowawcza – art. 471 i nast. kc.

Pierwszy ze wskazanych reżimów należy jednakże wykluczyć, albowiem podnoszona przez powódkę wada w postaci przekroczenia norm hałasu została usunięta przez podpisaniem umowy sprzedaży, wobec czego rękojmia za wady rzeczy sprzedanej nie mogła zaistnieć przed samą sprzedażą. Powódka wprawdzie zdaje się wskazywać, że wady lokalu związane z hałasem dochodzącym od strony szybu wentylacyjnego utrzymują się nadal, jednakże twierdzenie to nie zostało poparte odpowiednim materiałem dowodowym.

Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że czym innym jest – dające się obiektywnie zweryfikować – przekroczenie norm dopuszczalnego hałasu, stanowiące niewątpliwie wadę lokalu, czym innym zaś subiektywne postrzeganie dźwięków dobiegających spoza lokalu. Powódka wskazała, że zamontowane na budynku wentylatory pracują w różnych porach, nie zawsze systematycznie, nieznany jest ich cykl pracy, itp. Nie oznacza to jednakże wady, za którą odpowiada pozwany deweloper. Obecnie, kiedy zarząd nieruchomością wspólną został już od dewelopera przejęty, wszelkie uwagi, zastrzeżenia należy kierować do zarządcy czy też administratora nieruchomości wspólnej, od niego też powódka może domagać się szczegółowych informacji nt. cyklu pracy wentylatorów i możliwości jego zmian. Dodatkowo należy zgodzić się z pozwanym co do uwzględnienia istotnego aspektu sprawy, jakim jest brak wykończenia i zamieszkania lokalu powódki.

Powódka zeznała, że przerwała prace wykończeniowe w związku z dokonywanymi pomiarami i ewentualnością prowadzenia jakichś dalszych robót w jej lokalu. Pozwany z kolei wskazał, że nie wchodziło w grę dodatkowe dogłuszanie szybu od strony mieszkania powódki, albowiem wpłynęłoby to na zmianę powierzchni tego lokalu, a przez to konieczność weryfikacji udziałów w nieruchomości wspólnej. Obie strony mają rację, ale jedynie częściowo.

Argumentacja pozwanego jest częściowo poprawna, ale można było przezwyciężyć wskazane wątpliwości poprzez porozumienie stron zakładające, że powierzchnia lokalu powódki w aspekcie formalnym – w tym zapisana w księdze wieczystej – pozostaje niezmieniona, nie zmieniają się też udziały w nieruchomości wspólnej, ale pozwany rekompensuje to powódce poprzez odpowiednią gratyfikację finansową – uwzględniającą po pierwsze zmniejszenie powierzchni – aczkolwiek nieznaczne, bo na długości 3 m dołożenie 10 cm warstwy wygłuszającej daje tylko 0, 3 m ² zmniejszenia powierzchni pomieszczenia – po drugie zaś zwiększenie obciążenia powódki ewentualnymi należnościami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Przy odrobinie dobrej woli można było tę sytuację rozwiązać.

Z kolei powódka mogła w sposób usprawiedliwiony powstrzymać się od prac wykończeniowych w okresie, w jakim trwały pomiary i rozważane były rozwiązania problemu, ale w momencie, kiedy stwierdzono, że normy dźwięku są spełnione i doszło do podpisania aktu notarialnego ustały już przeszkody do korzystania z lokalu i należało przystąpić do jego wykończenia i zamieszkania. Od tego czasu do chwili wniesienia pozwu minął rok, a do chwili orzekania dwa lata i powódka nadal lokalu nie wykończyła. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że zupełnie inaczej przedstawia się rozchodzenie i odbieranie dźwięku w lokalu w stanie deweloperskim oraz w lokalu wykończonym i wyposażonym. Wyciszeniu służą wszelkie elementy wbudowane, jak podłogi ceramiczne i drewniane, drzwi, szafy wnękowe, oraz elementy ruchome – meble, dywany, firany. Na ścianie dużego pokoju od strony szybu można rozważyć rozmieszczenie regałów na książki od podłogo do sufitu albo innego podobnego rozwiązania wykończeniowego. Dopiero po pełnym przystosowaniu lokalu do zamieszkania można ocenić intensywność dźwięku, jego odczuwanie, a przez to ewentualną uciążliwość.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do ustalenia, aby w lokalu utrzymywała się taka uciążliwość. Zeznania rodziców powódki i samej powódki nie są wystarczające, a przez wyraźnie emocjonalne zaangażowanie w sprawę należy je postrzegać jako nieobiektywne. Powódka nie podjęła próby wykazania, jak postrzegają tę sytuację osoby, które odwiedzały ją w tym lokalu albo osoby, które pracowały przy jego wykończeniu, czyli przebywały w lokalu w ciągu całego dnia, o różnych porach. Podała, że nie kontaktowała się z właścicielami pozostałych lokali przylegających do tego samego szybu. Nie wiadomo, w jaki sposób oni postrzegali i postrzegają kwestię hałasu. Ojciec powódki i sama powódka zeznali, że dokonywali własnych pomiarów wypożyczonym sprzętem. Można było rozważyć powierzenie specjalistycznej firmie monitorowania lokalu przez całą dobę w celu zarejestrowania cyklu pracy wentylatorów i poziomu generowanego dźwięku. W konsekwencji jednak i tak najpewniej konieczne byłoby przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego stosownej specjalności, być może z zakresu architektury lub budownictwa, być może z zakresu akustyki, być może z zakresu szacowania nieruchomości, w celu ustalenia, czy wpływa to na jakość, użyteczność i wartość lokalu.

Powódka zarzucała również naruszenie § 327 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków mające wyrażać się w ogóle umiejscowieniem szybu wentylacyjnego przylegającego do mieszkania powódki. To stanowisko może być jednak kwestionowane. Zgodnie z § 327 ust. 1 rozporządzenia zabrania się sytuowania przy pomieszczeniach mieszkalnych pomieszczeń technicznych o szczególnej uciążliwości, takich jak szyby i maszynownie dźwigowe lub zsypy śmieciowe. Szyb (szacht) wentylacyjny wydaje się pełnić inną funkcję. W celu dokonania oceny, czy został on zaprojektowany prawidłowo czy też nie jako przylegający do lokalu mieszkalnego, konieczne byłoby przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu architektury, o co powódka nie wnioskowała.

Brak jest zatem podstaw do kreowania roszczeń związanych z aktualną sytuacją, postrzeganą przez powódkę jako uciążliwa i traktowaniem lokalu jako nadal wadliwego. Nie może być mowy o rękojmi za wady. Poza tym w ramach rękojmi za wady kupujący może zgodnie z art. 560 § 1 kc złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad (co nie wchodzi w grę przy lokalu mieszkalnym) albo wadę usunie. Powódka nie złożyła oświadczenia o odstąpieniu od umowy ani też nie skierowała do pozwanego oświadczenia zawierającego obniżenie ceny czy też żądanie obniżenia ceny. Powódka zażądała odszkodowania mającego pewną postać obniżenia ceny – bowiem zażądała zapłaty 50 321 zł – tytułem różnicy zapłaconej ceny za powierzchnię użytkową pełnowartościowego pokoju mieszkalnego i ceną odpowiadającą wartości za faktycznie otrzymane pomieszczenie przylegające do szybu wentylacyjnego: 16, 10 m ² x (0, 50 x 6 251 zł/m ²) = 50 231 zł. Nie jest to jednak obniżenie ceny w rozumieniu art. 560 § 1 kc. Obniżenie ceny w ramach rękojmi oznacza różnicę pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad a wartością rzeczy wadliwej. Powódka nie zgłosiła wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność zmniejszenia wartości lokalu, w ocenie Sądu brak jest okoliczności uzasadniających takie uproszczone przyjęcie, że wartość pokoju jest mniejsza o połowę, a przez to w konsekwencji wartość całego mieszkania mniejsza o 50 231 zł, czyli o 1/6 (16 %) w stosunku do całości ceny (300 298, 04 zł).

Powódka wyraźnie określiła swoje roszczenia jako odszkodowanie.

Zgodnie z art. 471 kc dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie zaś z art. 474 kc dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Pozwany jako inwestor odpowiada zatem wobec nabywców lokali za działania i zaniechania wykonawców robót budowlanych, projektantów obiektu i innych osób uczestniczących na jego zlecenie w procesie budowlanym.

Nie ulega wątpliwości, że pozwany przekazał powódce lokal nie nadający się do umówionego użytku, nie spełniający wymagań lokalu mieszkalnego, czyli niezgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Wada nadmiernego hałasu została usunięta dopiero po ponad półtora roku. Powódka w tym okresie była pozbawiona możliwości zamieszkiwania w lokalu. Nienależyte wykonanie zobowiązania pozwanego może skutkować w tym zakresie odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec powódki. Powódka jednakże błędnie sformułowała swoje roszczenie, obejmując nim nietrafnie wyliczone składniki szkody.

Po pierwsze, nie może być mowy o odszkodowaniu z tytułu niemożności korzystania z lokalu wyliczanym przy pomocy stopy zwrotu inwestycji. Powódka nabyła lokal mieszkalny, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Stopa zwrotu jest wskaźnikiem stosowanym w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod aktywność gospodarczą albo mających przynosić dochód. W przypadku lokali mieszkalnych nie można w ten sposób postrzegać ewentualnej szkody. Gdyby powódka, oczekując na usunięcie wady, musiała nadal zamieszkiwać w najmowanym lokalu i opłacać czynsz, to poniosłaby szkodę pozostającą w związku z wadą lokalu. To samo dotyczyłoby sytuacji, gdyby powódka zamierzała prowadzić w lokalu jakąś własną działalność gospodarczą lub zawodową, wówczas mogłaby ponieść szkodę również polegającą na konieczności opłacenia czynszu za inny lokal. Powódka tymczasem zamieszkiwała u rodziców. Nie wykazała, aby w związku z tym faktem powstały jakieś dodatkowe koszty czy wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości rodziców, co zresztą w przypadku nieruchomości własnej raczej nie miałoby miejsca. Z kolei, gdyby powódka zamierzała przeznaczyć nabywany lokal pod wynajem, to mogłaby dochodzić naprawienia szkody obejmującej utracony czynsz, jaki mogłaby uzyskać z tegoż wynajmu.

Po drugie, ze wskazanych wcześniej przyczyn, nie można uznać za uzasadnione wyliczenia odszkodowania w kwocie 50 321 zł jako różnicy zapłaconej ceny za powierzchnię użytkową pełnowartościowego pokoju mieszkalnego i ceną odpowiadającą wartości za faktycznie otrzymane pomieszczenie przylegające do szybu wentylacyjnego. Jeżeli wada w postaci przekroczonego poziomu hałasu została usunięta przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży, to nie można mówić o obniżonej wartości samego lokalu.

Po trzecie, brak jest podstaw do żądania zwrotu opłat za administrowanie i ogrzewanie lokalu. Opłaty takie powinny być ponoszone przez właściciela lokalu albo jego nabywcę po odbiorze a przed aktem notarialnym, zupełnie niezależnie od tego, czy faktycznie korzysta z lokalu. Ogrzewanie lokalu, na minimalnym choćby poziomie, zapewnia jego utrzymanie w należytym stanie, zabezpiecza przed zagrożeniem związanym z wychłodzeniem, zawilgoceniem, zapobiega utratom ciepła, także z sąsiednich lokali i części wspólnych. Także administrowanie nieruchomością wspólną jest niezależne od faktycznego korzystania z lokalu.

Powódka mogła była rozważyć żądanie zasądzenia od pozwanego kary umownej należnej na podstawie § 9 ust. 2 umowy. Pomimo, że w dniu 30.12.2015 r. został sporządzony protokół przekazania lokalu, możnaby ewentualnie uznać, że lokal nie został prawidłowo wydany jako dotknięty istotną wadą, uniemożliwiającą jego prawidłowe użytkowanie. Umowa z dnia 17.03.2015 r. przewidywała karę umowną w przypadku zwłoki dewelopera w wydaniu lokalu w terminie do dnia 31.12.2015 r. liczoną od dokonanych przez nabywcę wpłat tytułem zapłaty całkowitej ceny w wysokości równej odsetkom ustawowym za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 4, 50 % całkowitej ceny. Za okres od dnia 01.01.2016 r. do dnia 07.07.2017 r. kara wyniosłaby:

- za 2016 r. – 7 % x 300 298, 04 zł (rok 2016 jako przedwstępny liczył 366 dni) = 21 020, 86 zł,

- za 188 dni 2017 r. – 7 % x 300 298, 04 zł x 188/365 = 10 827, 18 zł,

czyli łącznie 31 848, 04 zł, przy czym kwota kary umownej ograniczona zostałaby do 4, 50 % x 300 298, 04 zł = 13 513, 41 zł.

Reasumując powyższe, brak jest podstaw do uwzględnienia zgłoszone przez powódkę żądania odszkodowania, albowiem szkoda wyliczona w sposób, jaki przyjęła powódka, nie zaistniała.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że powódka zażądała odszkodowania powołując się na naruszenie przez pozwanego jej dóbr osobistych, w tym prawa do niezakłóconego zamieszkiwania.

Zgodnie z art. 23 kc dobra osobiste człowieka, jak w szczególności zdrowie, wolność, cześć, swoboda sumienia, nazwisko lub pseudonim, wizerunek, tajemnica korespondencji, nietykalność mieszkania, twórczość naukowa, artystyczna, wynalazcza i racjonalizatorska, pozostają pod ochroną prawa cywilnego niezależnie od ochrony przewidzianej w innych przepisach.

Według art. 24 § 1 kc ten, czyje dobro osobiste zostaje zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania, chyba że nie jest ono bezprawne, a w razie dokonanego naruszenia może on także żądać, ażeby osoba, która dopuściła się naruszenia, dopełniła czynności potrzebnych do usunięcia jego skutków, w szczególności ażeby złożyła oświadczenie odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie; na zasadach przewidzianych w kodeksie może on również żądać zadośćuczynienia pieniężnego lub zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny. Zgodnie zaś z art. 448 kc w razie naruszenia dobra osobistego sąd może przyznać temu, czyje dobro osobiste zostało naruszone, odpowiednią sumę tytułem zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę lub na jego żądanie zasądzić odpowiednią sumę pieniężną na wskazany przez niego cel społeczny, niezależnie od innych środków potrzebnych do usunięcia skutków naruszenia.

Co do zasady przepisy o ochronie dóbr osobistych nie przewidują odszkodowania za szkodę majątkową wynikłą z naruszenia dóbr osobistych, podstawą żądania naprawienia tego rodzaju szkody może być wykazanie, że naruszenie dóbr osobistych stanowiło czyn niedozwolony (delikt) w rozumieniu art. 415 kc.

Brak jest zatem w ogóle powiązania pomiędzy ewentualnym naruszeniem dóbr osobistych powódki a szkodą związaną z niemożnością korzystania z lokalu mieszkalnego.

Powódka zażądała natomiast 30 000 zł tytułem zadośćuczynienia za krzywdę doznaną wskutek naruszenia dóbr osobistych, czyli świadczenia znajdującego podstawę prawną w art. 448 kc w zw. z art. 24 § 1 kc.

To roszczenie należy uznać za częściowo usprawiedliwione. Pozwany przekazał powódce lokal mieszkalny niespełniający norm technicznych, nienadający się do zamieszkiwania, czyli nie przydatny do użytku zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Jak wynika z ustalonych okoliczności, to pozwany pierwszy zgłosił się do powódki w celu przeprowadzenia pierwszych pomiarów hałasu w lutym 2016 r. Może to sugerować, że żadne pomiary i analizy nie zostały wcześniej przeprowadzone.

Następnie pomimo prowadzenia przez strony obszernej korespondencji, spotkań bezpośrednich, pomiarów, prób wygłuszenia szybu, sprawa ciągnęła się półtora roku. Powódka domagała się od pozwanego przedstawienia parametrów pracy urządzeń, których pozwany nie potrafił przedstawić. Pozwany nie wykazał, aby po otrzymaniu zgłoszenia powódki podjął jakieś skonkretyzowane czynności w stosunku do projektanta i generalnego wykonawcy. Tymczasem wykonawca wskazał na parametry pracy wentylatorów dopiero pismem z dnia 11.08.2017 r.

Nietrafne i dalece niewystarczające jest stanowisko pozwanego, jakoby powódka mogła się zapoznać z dokumentacją na etapie zawarcia umowy deweloperskiej. Wprawdzie pozwany poinformował powódkę o możliwości zapoznania się z projektem, ale nie wykazał, czy na ówczesnym etapie dokumentacja projektowa albo wykonawcza zawierała jakiekolwiek informacje dotyczące parametrów pracy urządzeń wentylacyjnych, w tym wyniki pomiarów albo przynajmniej założenia dotyczące poziomu generowanego przez te urządzenia dźwięku. To samo dotyczy etapu przekazania lokalu. Pozwany również nie wykazał, aby na tym etapie – zbieżnym z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zostały już przeprowadzone odpowiednie badania. Przeciwnie, zgłoszenie się do powódki w lutym 2016 r. wskazuje, że dopiero wówczas kwestia to była przedmiotem jakichś analiz.

Całkowicie chybione jest stwierdzenie pozwanego, jakoby współdziałał z powódką i podejmował sprawnie czynności zmierzające do wyeliminowania wady lokalu. Półtora roku, jakie minęło od rozpoczęcia tych czynności, to okres rażąco wręcz przedłużony. Pozwany sam zresztą nie do końca wiedział, w jaki sposób problem rozwiązać. Po wykonaniu pierwszych pomiarów, wykorzystując dane i sugestie firmy (...), powinien był zlecić projektantowi albo generalnemu wykonawcy opracowanie projektu rozwiązania problemu i jego wdrożenie. Takie czynności, związane ze zleceniem usunięcia wady firmie (...) S.A. miały miejsce, ale były zdecydowanie zbyt mało intensywne.

Pozwany podniósł, że jest dużym przedsiębiorcą, realizującym wiele podobnych inwestycji. Tym bardziej powinien dbać o swoją renomę przedsiębiorstwa. Profesjonalnego, rzetelnego, współdziałającego z konsumentami, działającego w ich interesie. Doświadczenie w podobnych sprawach, także pochodzące ze spraw o zbliżonym przedmiocie, wskazuje, że deweloperzy, kierując się takim celem, podejmują nawet dodatkowe działania, np. w ramach przeglądów gwarancyjnych czy pogwarancyjnych usuwają nawet usterki powstałe w trakcie użytkowania, aby promować siebie i swój produkt. Pozwany takich działań zaniechał.

Zupełnie nie zasługuje na akceptację wyrażoną przez pozwanego na ostatniej rozprawie pogląd, jakoby powódka realizowała jakąś „misję”, miała roszczeniową postawę. Powódka nie uchybiła żadnym regułom, konsekwentnie domagała się poszanowania swojego interesu, udzielenia rzetelnej informacji, przedstawienia konkretnej propozycji usunięcia wady. To, że powódka stoi na stanowisku, iż nadal utrzymuje się wada lokalu i sama zaniechała pewnych działań, jakich w normalnym toku czynności możnaby oczekiwać, tj. wykończenia i wyposażenia lokalu, nie pozbawia jej pewnych racji.

Szanujący się i szanujący klienta deweloper, czy w ogóle przedsiębiorca, przy tak przedłużającym się procesie usuwania wad, powinien był zaproponować powódce stosowną gratyfikację, w tym gratyfikację finansową, choćby poprzez jakąś formę bonifikaty ceny, zwrot części dokonanej wpłaty, czy choćby przyjęcie na siebie kosztów notarialnych.

Wskutek zaniechań po stronie pozwanego powódka rzeczywiście została pozbawiona możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego zgodnie z pierwotnym zamierzeniem i przeznaczeniem lokalu. Można w takich okolicznościach dopatrzyć się naruszenia jej dóbr osobistych w postaci prawa do niezakłóconego zamieszkiwania będącego formą nietykalności mieszkania czyli miru domowego. Prawo do zachowania nietykalności mieszkania nie oznacza wyłącznie prawa do ochrony przed bezpośrednią ingerencję w sferę korzystania z mieszkania, ale chroni także przed bezprawnym wtargnięciem w sferę określonego stanu psychicznego i emocjonalnego, jaki daje każdemu człowiekowi poczucie bezpiecznego i niezakłóconego miejsca, w którym koncentruje swoje istotne sprawy życiowe i chroni swoją prywatność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.10.2007 r., IV CSK 264/07, OSNC-ZD 2008/3/82). Naruszenie nietykalności mieszkania może się zatem objawiać wywoływaniem hałasu, emisji nieprzyjemnych woni, czy też innymi formami ingerencji. W doktrynie i orzecznictwie panuje obecnie jednolity pogląd, że tego rodzaju immisje pośrednio oddziałują także na dobra osobiste innej osoby i w takich przypadkach nie jest wykluczona ochrona dóbr osobistych przez żądanie zaniechania immisji na podstawie art. 24 kc albo żądanie zadośćuczynienia (por wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19.09.2017 r., VI ACa 857/16). Przyjmuje się bowiem, że hipotezą art. 24 kc objęte jest każde bezprawne działanie zagrażające lub naruszające cudze dobra osobiste, bez względu na okoliczności faktyczne, na tle których dochodzi do zagrożenia lub naruszenia dóbr osobistych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.10.2007 r., IV CSK 264/07, OSNC-ZD 2008/3/82). Hałas dochodzący zza ściany powstały wskutek działania urządzeń w budynku daje podstawę do przyznania zadośćuczynienia za krzywdę związaną z naruszeniem dóbr osobistych na podstawie art. 448 kc (por wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 01.06.2013 r., I ACa 806/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25.02.2015 r., I ACa 1719/14).

Dodatkowo pozwany dopuścił się naruszenia dobra osobistego powódki będącego prawem przyrodzonym każdej osobie w postaci godności. Pozwany pomimo zachowania formalnych pozorów, nie poszanował należycie powódki jako swojej klientki, nie podejmując stosownych działań z należytą intensywnością. Prowadzona korespondencja oraz bezpośrednie spotkania niczego do sprawy nie wnosiły i nie przyspieszały, usuwanie zgłaszanego przez powódkę problem hałasu przebiegało niesprawnie, wręcz opieszale.

Również w tym zakresie rzetelny, dbający o renomę przedsiębiorca powinien był rozważyć odpowiednią formę rekompensaty, także pieniężnej, na rzecz swojego klienta.

Nie stanowi natomiast podstawy do żądania zadośćuczynienia podnoszony przez powódkę fakt poświęcenia czasu na wyjaśnianie sprawy i związany z tym stres. Powódka nie musiała sama się sprawą zajmować osobiście, mogła powierzyć jej prowadzenie kancelarii prawnej albo innemu pełnomocnikowi zajmującemu się tego rodzaju czynnościami (wynagrodzenie tej osoby stanowiłoby po stronie powódki szkodę i mogłaby domagać się od pozwanego zwrotu tego wydatku).

Sąd doszedł zatem do przekonania, że powódka winna uzyskać od pozwanego zadośćuczynienie, aczkolwiek nie w żądanej wysokości 30 000 zł, którą należy postrzegać jako wygórowaną. Za adekwatną do okoliczności należy uznać sumę 4 000 zł.

Na podstawie art. 481 § 1 kc odsetki za opóźnienie w zapłacie tej należności przypadają powódce od dnia 29.01.2019 r., tj. po 14 dniach od doręczenia pozwanemu odpisu pozwu. Zobowiązanie do zapłaty zadośćuczynienia należy do tzw. zobowiązań bezterminowych, w których termin spełnienia świadczenia nie jest z góry oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, wobec czego spełnienie świadczenia winno nastąpić niezwłocznie po wezwaniu do wykonania zgodnie z art. 455 kc. Powódka nie wzywała pozwanego do zapłaty zadośćuczynienia przed wytoczeniem powództwa, zatem wezwaniem do zapłaty jest dopiero doręczenie odpisu pozwu, co nastąpiło w dniu 14.01.2019 r. Niezwłoczne spełnienie świadczenia pieniężnego w rozumieniu art. 455 kc oznacza spełnienie go w terminie 14 dni (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.05.1991 r., II CR 623/90, oraz wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 20.03.2012 r., I ACa 191/11). Pierwszym dniem opóźnienia jest zatem dzień 29.01.2019 r.

Sąd zasądził zatem od pozwanego na rzecz powódki 4 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 29.01.2019 r. i oddalił dalej idące powództwo jako nieusprawiedliwione.

Ponieważ żądanie pozwu zostało uwzględnione jedynie w 3, 53 %, stosownie do art. 100 kpc koszty procesu co do zasady powinny przypadać pozwanemu. Sąd doszedł jednakże do przekonania, iż zachodzi przewidziana w art. 102 kpc podstawa do nieobciążania powódki tymi kosztami. Po pierwsze, żądanie zwrotu kosztów procesu zostało przez pozwanego – reprezentowanego przez zawodowego pełnomocnika wadliwie zgłoszone – w odpowiedzi na pozew wniósł on o zasądzenie od powódki „kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego”. Takie sformułowanie jest błędne – koszty sądowe obejmują opłaty i wydatki przypadające Skarbowi Państwa – art. 2 ust. 1 uksc. Natomiast koszty procesu ponoszone przez jego stronę – art. 98 § 3 kc – to wynagrodzenie pełnomocnika procesowego oraz wydatki, które obejmują zarówno poniesione przez stronę koszty sądowe, jak i inne wydatki (opłata skarbowa od pełnomocnictwa, opłaty za tłumaczenie przedkładanych dokumentów, opłaty należne instytucjom za wydanie odpisów dokumentów, koszty dojazdu na rozprawę, itp.). Pojęcia kosztów procesu i kosztów sądowych nie są tożsame ani zamienne. Pozwany zresztą żadnych kosztów sądowych nie poniósł – nie uiścił żadnej opłaty ani zaliczki – zatem powódka nie ma mu czego z tego tytułu zwracać. Po drugie, Sąd po raz kolejny wskazuje, iż powódka trafnie przywołała nienależyte wykonanie przez pozwanego zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej, ale błędnie określiła przysługujące jej roszczenia. Działała sama, bez pomocy zawodowego pełnomocnika. W takiej sytuacji obciążanie jej kosztami na rzecz pozwanego byłoby niesprawiedliwe. Można jeszcze dodać, iż błędnie pełnomocnik pozwanego zażądał odsetek od kosztów procesu, gdyż możliwość zasądzenia takich odsetek przewidziana przepisem art. 98 § 1 ¹ kpc dotyczy spraw wszczętych od dnia 07.11.2019 r. – art. 9 ust. 6 ustawy z dnia 19.07.2019 r. o zmianie kpc.

Mając powyższe na uwadze Sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.