Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2025 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2025 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa Krajowej Izby Gospodarczej w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi (...) W.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od Krajowej Izby Gospodarczej w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej tytułem kosztów zastępstwa procesowego kwotę 10.800 zł (dziesięć tysięcy osiemset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

III.  nakazuje pobrać od Krajowej Izby Gospodarczej w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie 3.895 zł (trzy tysiące osiemset dziewięćdziesiąt pięć złotych) tytułem opłaty uzupełniającej od pozwu.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 38/24

UZASADNIENIE

Krajowa Izba Gospodarcza (dalej także jako „KIG”) wnioskiem z dnia 28 grudnia 2018 r., jako użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), dz. ew. nr (...)z obrębu (...), KW nr (...), wystąpiła o ustalenie od 1 stycznia 2019 r. wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości przy uwzględnieniu stawki procentowej wynoszącej 1% od wartości nieruchomości wynoszącej 12.182.028 zł.

Pismem z dnia 20 maja 2019 r. Prezydent (...) W., działając w imieniu Skarbu Państwa, odmówił dokonania zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z 3% na 1%.

KIG w dniu 30 czerwca 2019 r. wniosła pismo zatytułowane „Odwołanie od Decyzji Prezydenta (...) W. (…)”, domagając się zmiany decyzji poprzez ustalenie począwszy od 2019 r. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wskazanej nieruchomości w wysokości 121.820,28 zł (jako 1% od wartości 12.182.028 zł), ewentualnie 365.460,84 zł (jako 3% od wartości 12.182.028 zł), ewentualnie uchylenie decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej także jako „SKO”) orzeczeniem z dnia 22 czerwca 2022 r., sygn. (...), na podstawie art. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2024 r., poz. 1145, dalej: „u.g.n.”) oddaliło wniosek KIG. W uzasadnieniu wskazano, że przedmiotowa nieruchomość nie została oddana w użytkowanie wieczyste na cele publiczne, co wyklucza zastosowanie stawki 1%. KIG, jako następca prawny Polskiej Izby Handlu Zagranicznego w W., nie jest też podmiotem uprawnionym do realizacji celów publicznych, o których mowa w art. 6 u.g.n. Dalej zwrócono uwagę na to, że przepis art. 73 ust. 2 u.g.n. wymaga trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości. Umowy najmu części powierzchni w budynku posadowionym na przedmiotowej nieruchomości gruntowej na potrzeby działalności Prokuratury (...) w W., Sądu Arbitrażowego oraz w celu realizacji zadania z obszaru prawa unijnego, nie mogą stanowić podstawy do uznania, że obecny sposób wykorzystywania przez najemców nieruchomości powoduje trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n. Zaznaczono, że umowy najmu nie mają charakteru trwałego.

W dniu 9 sierpnia 2022 r. KIG złożyła sprzeciw od powyższego orzeczenia SKO. W uzasadnieniu swojego stanowiska KIG wskazała, że odmowna decyzja Prezydenta (...) W. opierała się na błędnej podstawie prawnej, tj. art. 73 ust. 2 u.g.n. W ocenie natomiast użytkownika wieczystego zastosować należało art. 221 ust. 3 u.g.n. - skoro cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie został nigdy określony, a więc nie jest możliwe ustalenie, czy i na ile uległ on zmianie. Stawkę procentową opłaty rocznej należało określić stosownie do dominującego, faktycznego – aktualnego w chwili składania wniosku – sposobu korzystania przez wnioskodawcę z przedmiotowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę, iż na funkcje stanowiące realizację celów publicznych (nie będących jednocześnie celami KIG wynikającymi z art. 2-4 ustawy z dnia 30 maja 1989 r. o izbach gospodarczych) – (...) przeznaczyła 3.180,59 m ^{( 2)} posiadanej powierzchni biurowej, należało ustalić i uznać za zasadne zastosowanie 1-procentowej stawki opłaty rocznej na podstawie art. 221 ust. 3 u.g.n. Niezależnie od tego, KIG podniosła, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, przy czym, zdaniem użytkownika wieczystego, należało dokonać porównania w stosunku do stanu z dnia nabycia prawa przez KIG, tj. 19 lipca 2005 r. KIG dokonała dostosowania odpowiednich części nieruchomości na potrzeby Prokuratury, Centrum Przedsiębiorcy Punktu Kontaktowego, Sądu Arbitrażowego, Biura Legalizacji, Certyfikacji i Karnetów (...), Funduszu Sprawiedliwości, Stacji Transformatorowej (zasilanie rezerwowe Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz Kancelarii Prezydenta RP).

(odwołanie od decyzji Prezydenta (...) W. z dnia 20 maja 2019 r. – k. 37-50, orzeczenie SKO – k. 32-33, sprzeciw – k. 4-14)

W dniu 7 listopada 2022 r. (data prezentaty Sądu Okręgowego) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 80 ust. 2 u.g.n. przekazało do Sądu Okręgowego w Warszawie akta sprawy wraz ze sprzeciwem złożonym przez KIG.

Pismo KIG z dnia 30 czerwca 2019 r. skierowane do SKO zastąpiło tym samym pozew.

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej, według norm przepisanych.

Pozwany wskazał, że brak jest podstaw do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości z 3% na 1%, bowiem nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, o której mowa w art. 73 ust. 2 u.g.n.

(pismo przewodnie - k. 3, odpowiedź na pozew – k. 110-120)

W złożonej replice na odpowiedź na pozew powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko, wskazując jednocześnie, że niniejsze postępowanie nie dotyczy wyłącznie kwestii zastosowania właściwej (1 %) stawki procentowej opłaty rocznej, ale również prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda. Powód wskazał przy tym, że ostatni operat szacunkowy obarczony jest błędami arytmetycznymi i wycena winna zostać zaktualizowana po wyeliminowaniu tych błędów.

W dalszym toku postępowania stanowiska stron nie uległy zmianie.

(replika na odpowiedź na – k. 219-224, protokół rozprawy z dnia 16 stycznia 2025 r. – k. 246-250v /protokół skrócony/)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa przy ulicy (...) w W. stanowi działkę ewidencyjną o numerze (...) w obrębie (...) o powierzchni 3.155 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą numer (...). Nieruchomość ta stanowi własność Skarbu Państwa.

(okoliczności bezsporne)

Decyzją nr (...) z dnia 5 lutego 2003 r. Wojewoda (...) stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Polską Izbę Handlu Zagranicznego

w W. prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej z jednoczesnym ustaleniem od 1 stycznia 2003 r. opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu wynoszącej 3% wartości przedmiotowej nieruchomości, przy czym cena gruntu określona została w decyzji na 11.125.000 zł. Wskazano, że na gruncie znajduje się budynek biurowi i inne urządzenia, których właścicielem z mocy prawa stała się Polska Izba Handlu Zagranicznego, a także, że wysokość opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu ustalono na podstawie art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. jako 3% ceny gruntu.

(okoliczność bezsporna, decyzja Wojewody (...) nr (...) z dnia 5 lutego 2003 r. – k. 65-69)

Prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości wraz z własnością posadowionych na niej budynku i innych urządzeń na mocy umowy z dnia 19 lipca 2005 r. zostało przeniesione na Krajową Izbę Gospodarczą.

(okoliczność bezsporna, wypis aktu notarialnego w kopii Rep. A nr (...) z dnia 19 lipca 2005 r. – k. 18-21v)

Celem działania Krajowej Izby Gospodarczej w świetle danych ujawnionych w KRS są: reprezentowanie interesów swoich członków i przedsiębiorców wobec organów państwa, organizacji krajowych i zagranicznych; działanie na rzecz rozwoju przedsiębiorczości, współudział w tworzeniu warunków sprzyjających prowadzeniu działalności gospodarczej, w tym także w zakresie współpracy gospodarczej z zagranicą; udział w procesach legislacyjnych, prezentowanie opinii w odniesieniu do realizowanej polityki gospodarczej oraz warunków prowadzenia działalności gospodarczej, gromadzenie i rozpowszechnianie informacji dotyczących funkcjonowania podmiotów gospodarczych w kraju i za granicą oraz współpracy kooperacyjnej, zaopatrzeniowej i organizacyjno-finansowej; działanie na rzecz rozwoju i podnoszenia poziomu kształcenia zawodowego, wspieranie nauki zawodu oraz doskonalenia zawodowego pracowników; promowanie i wdrażanie zasad społecznej odpowiedzialności przedsiębiorców oraz kształtowanie zasad etyki i społecznie akceptowanych norm postępowania w stosunkach gospodarczych; działanie na rzecz godzenia interesów pracodawców, pracowników oraz dobra publicznego; ochrona i reprezentowanie interesów pracodawców zrzeszonych w Krajowej Izbie Gospodarczej wobec związków zawodowych pracowników, organów władzy i administracji państwowej oraz organów samorządu terytorialnego; opiniowanie założeń i projektów ustaw oraz aktów wykonawczych do tych ustaw w zakresie objętym zadaniami związków pracodawców; współpraca instytucjonalna z samorządem terytorialnym wszystkich szczebli.

Przedmiot działalności obejmuje zaś:

- działalność organizacji komercyjnych i pracodawców

- przedmiot pozostałej działalności przedsiębiorcy

- wydawanie książek

- wydawanie czasopism i wydawnictw periodycznych

- pozostała działalność wydawnicza

- działalność usługowa związana z poligrafią pozostała

- reprodukcja komputerowych nośników informacji

- sprzedaż detaliczna książek, gazet i artykułów piśmiennych

- sprzedaż detaliczna mebli, wyposażenia biurowego, komputerów oraz sprzętu telekomunikacyjnego

- pozostała sprzedaż detaliczna poza siecią sklepową

- magazynowanie i przechowywanie towarów w pozostałych składowiskach

- pozostałe pośrednictwo finansowe, gdzie indziej nie sklasyfikowane

- pozostałe usługi telekomunikacyjne

- fundusze emerytalno-rentowe

- działalność maklerska i zarządzanie funduszami

- zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

- wynajem nieruchomości na własny rachunek

- zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi

- wynajem samochodów osobowych

- wynajem maszyn i urządzeń biurowych

- doradztwo w zakresie sprzętu komputerowego

- działalność w zakresie oprogramowania

- przetwarzanie danych

- działalność związana z bazami danych

- pozostała działalność związana z informatyką

- prace badawczo-rozwojowe w dziedzinie nauk ekonomicznych

- prace badawczo-rozwojowe w dziedzinie bibliotekarstwa i informacji naukowo-technicznej

- prace badawczo-rozwojowe w dziedzinie pozostałych nauk humanistycznych i społecznych

- działalność rachunkowo-księgowa

- doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania

- działalność związana z zarządzaniem holdingami

- reklama

- działalność związana z pośrednictwem pracy

- działalność związana z tłumaczeniami i usługami sekretarskimi

- działalność związana z organizacją targów i wystaw

- pozostała działalność komercyjna, gdzie indziej nie sklasyfikowana

- wymiar sprawiedliwości

- szkoły wyższe

- wyższe szkoły zawodowe

- pozaszkolne formy kształcenia, gdzie indziej nie sklasyfikowane

- działalność organizacji komercyjnych i pracodawców

- działalność organizacji profesjonalnych

- działalność agencji informacyjnych

- działalność bibliotek innych niż publiczne

- działalność usługowa związana z przygotowywaniem do druku

- reprodukcja zapisanych nośników informacji

- pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami

- magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów

- wydawanie książek

- wydawanie czasopism i pozostałych periodyków

- pozostała działalność wydawnicza

- działalność w zakresie pozostałej telekomunikacji

- działalność związana z oprogramowaniem

- działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki

- działalność związana z zarządzaniem urządzeniami informatycznymi

- pozostała działalność usługowa w zakresie technologii informatycznych i komputerowych

- przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność

- działalność portali internetowych

- działalność agencji informacyjnych

- pozostała działalność usługowa w zakresie informacji, gdzie indziej niesklasyfikowana

- pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych

- pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych

- działalność związana z zarządzaniem funduszami

- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

- działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe

- działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych

- pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania

- badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie pozostałych nauk przyrodniczych i technicznych

- badania naukowe i prace rozwojowe w dziedzinie nauk społecznych i humanistycznych

- działalność związana z tłumaczeniami

- pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana

- wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek

- wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery

- działalność związana z wyszukiwaniem miejsc pracy i pozyskiwaniem pracowników

- pozostała działalność związana z udostępnianiem pracowników

- działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach

- działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura

- działalność związana z organizacją targów, wystaw i kongresów

- pozostała działalność wspomagająca prowadzenie

- działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana

- wymiar sprawiedliwości

- szkoły wyższe

- pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane

- działalność wspomagająca edukację

- działalność bibliotek

- działalność organizacji komercyjnych i pracodawców

- działalność organizacji profesjonalnych

- działalność organizacji profesjonalnych

- działalność prawnicza

- działalność związana z organizacją targów, wystaw i kongresów

- pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania

- działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe

- wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi

- pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane

- działalność wspomagająca edukację

- działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych

(odpis z KRS – k. 53-54v; fakty, o których informacja jest powszechnie dostępna)

Wnioskiem z dnia 28 grudnia 2018 r. Krajowa Izba Gospodarcza, jako użytkownik wieczysty, wystąpiła do Prezydenta (...) W. o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości z 3% na 1% począwszy od 1 stycznia 2019 r. Jako podstawę stawki procentowej na poziomie 1% KIG wskazała art. 72 ust. 3 pkt. 4 u.g.n. w zw. z art. 6 pkt 6 i pkt 10 u.g.n. Wniosek motywowano wykorzystywaniem przedmiotowej nieruchomości przez Krajową Izbę Gospodarczą na cele publiczne – m.in. użytkownik wieczysty przystosował i zapewnia utrzymanie pomieszczeń dla Prokuratury (...) w W., na podstawie umowy z dnia 8 marca 2017 r., które stanowią 19,48 % ogólnej powierzchni nieruchomości. Umowa została zawarta na czas określony, tj. do 31 stycznia 2021 r. z możliwością przedłużenia do dnia 31.01.2024 r. Dodatkowo KIG wskazała, iż część pomieszczeń zostało przeznaczone dla sądu polubownego - Sądu Arbitrażowego. Na jego funkcjonowanie przyjęto 316,24 m ^{( 2)} z ogólnej powierzchni. Łączna powierzchnia pomieszczeń, które powódka utrzymuje na działalność Prokuratury i Sądu wynosi 1884,5 m ^{( 2)}, co stanowi 23,41% ogólnej powierzchni nieruchomości. Do wniosku załączona została również umowa partnerska dotycząca realizacji Projektu „Rozwój pojedynczego punktu kontraktowego trzeciej generacji” dla uzasadnienia, że wnioskodawca realizuje zadania przepisane prawem unijnym, które mają charakter ściśle publiczny. KIG określając wysokość wnioskowanej opłaty rocznej, przyjęła ponadto inną niż dotychczas stosowaną wartość nieruchomości – przyjmując kwotę 12.182.028 zł – będącą, jak zaznaczyła, wyceną pozbawioną błędów arytmetycznych popełnionych w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłą sądową M. K. (1) dla potrzeb sprawy o sygn. akt I ACa 2201/15.

Pismem z dnia 20 maja 2019 r. Prezydent (...) W. odmówił dokonania zmiany stawki procentowej. Uzasadniając powyższe wskazał, iż przesłanki oraz procedura zmiany stawki procentowej opłaty rocznej określone są przepisami art 73 ust 2 u.g.n., zaś wysokość stawek procentowych opłat rocznych ustalona jest art. 72 u.g.n. Zgodnie z art. 81 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., użytkownik wieczysty może żądać dokonania zmiany stawki procentowej w sytuacji, gdy nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu na jaki nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji ciężar dowodu uzasadniającego żądanie spoczywa na wnioskodawcy. Jeżeli spełnione są przesłanki, o których mowa w powołanych przepisach, zmiana stawki procentowej może nastąpić od roku następnego po złożeniu wniosku. Zaznaczono dalej, że przedmiotowa nieruchomość nie została oddana w użytkowanie wieczyste na cele publiczne, co wyklucza zastosowanie 1% stawki. Ponadto, KIG nie jest podmiotem uprawnionym do realizacji celów publicznych, o których mowa w art. 6 u.g.n. Kolejno, wskazano, iż zmiana sposobu korzystania z nieruchomości musi być trwała, czyli nie przejściowa, tymczasowa czy też okazjonalna. W ocenie Prezydenta (...) W. umowa najmu nie może stanowić podstawy do uznania, że obecny sposób wykorzystywania przez najemcę nieruchomości powoduje trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, o której mowa w art. 73 ust 2 u.g.n. Zaznaczono, że przywołana przez KIG umowa najmu zawarta jest do dnia 31 stycznia 2021 r. z możliwością przedłużenia do dnia 31 stycznia 2024 r. i po tym terminie może ulec rozwiązaniu. Dlatego też nie ma charakteru trwałego. W tej sytuacji, możliwość odmiennego sposobu wykorzystywania nieruchomości przez każdoczesnego najemcę nie może powodować zmiany przeznaczenia nieruchomości. Ponadto, utworzenie i utrzymywanie przez KIG Pojedynczego Punktu Kontaktowego także nie stanowi przesłanki do zastosowania preferencyjnej stawki procentowej w wysokości 1%, ponieważ jak wynika z § 6 umowa jest czasowa - wchodzi w życie z dniem podpisania i obowiązuje do końca trwania okresu realizacji Projektu.

(okoliczności bezsporne, pismo Prezydenta (...) W. z dnia 20 maja 2019 r. – k. 72-72v)

W dniu 30 czerwca 2019 r. Krajowa Izba Gospodarcza złożyła pismo zatytułowane „Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta (...) W. (…)”.

(odwołanie z dnia 30 czerwca 2019 r. – k. 37-50)

Orzeczeniem z dnia 22 czerwca 2022 r. SKO w W. (sygn. (...)) oddaliło złożony przez KIG wniosek o zmianę stawki procentowej z 3% na 1%.

(orzeczenie SKO z 22 czerwca – k. 32-33)

Nieruchomość przy ul. (...) w W. jest częściowo realizowana na realizację własnej działalności i celów KIG, w tym działalności Sądu Arbitrażowego przy KIG (około 300 m ^{( 2)} powierzchni biurowej), a w pozostałej części jest wynajmowana na rzecz podmiotów trzecich, w tym na rzecz: Prokuratury (...) w W., Fundacji (...), Fundacji (...). Umowy najmu zawierane z Prokuraturą Regionalną są umowami na czas określony – 3 lat. Poprzednia umowa zawarta została na okres od 1 lutego 2021 r. do 31 stycznia 2024 r. Prokuratura korzystała z budynku przy ul. (...) jeszcze przed 1990 r., następnie z przerwą w okolicy 2008-2009 r. z uwagi na prowadzone w budynku prace adaptacyjne i ponownie od 2010 r. nieprzerwanie do chwili obecnej. Na przestrzeni lat stopniowo zwiększano powierzchnię biurową oraz powierzchnię podwórka wykorzystywaną przez Prokuraturę. KIG wynajmuje także część pomieszczeń wykorzystywanych do celów własnych podmiotom trzecim na krótkie okresy – np. sala konferencyjna. Z tytułu zawieranych umów najmu KIG pobiera czynsz najmu. KIG uruchomiła Centrum Przedsiębiorcy Punktu Kontaktowego (...), przeznaczając na ten cel część swojej powierzchni biurowej. Na terenie budynku biurowego funkcjonuje też Biuro Legalizacji, Certyfikacji i Karnetów (...).

Ogółem ponad połowa powierzchni biurowej zajmowana jest przez Prokuraturę Regionalną, Sąd Arbitrażowy, Centrum Przedsiębiorcy Punktu Kontaktowego (...) i Biuro Legalizacji, Certyfikacji i Karnetów (...). Również ponad połowa terenów zewnętrznych poza obrębem budynków i urządzeń, wykorzystywana jest przez Prokuraturę Regionalną. Nadto, na terenie nieruchomości mieści się stacja transformatorowa, służąca zapewnieniu awaryjnego zasilania Ministerstwu Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz Kancelarii Prezydenta RP.

(zeznania świadków: B. B., M. K. (2) i A. D. – protokół rozprawy z dnia 15 stycznia 2025 r., min: 00:04:06 i n., 00:44:55 i n., 01:18:57 i n. – k. 246-250v /protokół skrócony/)

Pomiędzy stronami od wielu lat toczą się liczne postępowania sądowe. Wyrokiem z dnia 22 września 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. akt I C 1256/13) ustalił, że roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego dla nieruchomości przy ul. (...) w W. od dnia 1 stycznia 2009 r. wynosi 1.012.935 zł. Na skutek apelacji KIG Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 8 marca 2018 r. (sygn. akt I ACa 2201/15) zmienił przedmiotowy wyrok i ustalił, iż wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego od dnia 1 stycznia 2009 r. wynosi 662.171,40 zł. Wyrokiem z dnia 20 października 2015 r. (sygn. akt I C 200/15) Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo KIG o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 0,3% wartości nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił apelację KIG od powyższego wyroku wyrokiem z 9 lutego 2017 r. (sygn. akt I ACa 2235/15). Z kolei wyrokiem z dnia 22 września 2023 r. (sygn. akt I C 199/22) Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od KIG na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta (...) W. łączną kwotę 3.891,307,87 zł tytułem zaległych opłat rocznych za lata 2009-2021 za użytkowanie wieczyste przedmiotowego w sprawie gruntu. Wyrok nie jest prawomocny.

(okoliczności bezsporne, nadto kopie wyroków wraz z uzasadnieniami – k. 129-166)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dokumentów i ich kopii, których wiarygodność i autentyczność nie była podważana przez żadną ze stron – uznając je za spójny, wiarygodny i nie budzący wątpliwości materiał dowodowy. Za podstawę ustaleń faktycznych dotyczących tego, jak aktualnie wykorzystywana jest nieruchomość przy ul. (...) w W., posłużyły zeznania przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków: B. B., A. D., M. K. (2). Zeznania świadków były spójne, korespondowały ze sobą – Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania ich wiarygodności.

Pominięciu natomiast podlegał wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości. Przedmiotem rozstrzygania organów administracyjnych rozpoznających wniosek i odwołanie powoda nie była kwestia wyceny nieruchomości. Wskazać należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje tryb aktualizacji opłaty rocznej z uwagi na zmianę wartości nieruchomości zarówno z inicjatywy właściciela nieruchomości (art. 77-78 u.g.n.), jak i z inicjatywy użytkownika wieczystego (art. 81 u.g.n.). Z akt sprawy oraz twierdzeń powoda wynika, iż w toku postępowania w sprawie I ACa 2201/15 przed Sądem Apelacyjnym w Warszawie sporządzono operat szacunkowy, który co do zasady KIG uważa za prawidłowy, jednak wytyka biegłemu błędy arytmetyczne. Sąd w niniejszym postępowaniu kwestii tych jednak nie badał. Ewentualną wadliwość opinii biegłego KIG powinna była podnosić w postępowaniu, na potrzeby którego opinia ta została sporządzona. Formułowanie obecnie zarzutów pod adresem ostatniego operatu szacunkowego – z pominięciem przewidzianego przepisami trybu aktualizacji - nie może zasługiwać na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Stosownie do art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) opłatę roczną. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 71 ust. 1 u.g.n., według którego za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty te stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ich wysokość ustala się w umowie według stawek określonych w ustawie. Przepisy dotyczące opłat z tytułu użytkowania wieczystego znajdujące się w dziale II rozdziale 8 (art. 71-81 u.g.n.) mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Opłaty roczne ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej w art. 67 u.g.n. Wysokość stawek jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntowa.

Wymiar opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste określają zatem dwa czynniki. Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 u.g.n., pierwszy to cena nieruchomości, ustalana według zasad z art. 67 tej ustawy. Drugim jest stawka procentowa, której wysokość ustawodawca zróżnicował odpowiednio do określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 1 – 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zależności od przeznaczenia nieruchomości, stawka ta wynosi: 0,3% (m.in. w przypadku nieruchomości oddanych na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność naukową lub badawczo – rozwojową), 1% (m.in. w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na realizację infrastruktury technicznej i innych celów publicznych), 2% (w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na działalność turystyczną) lub 3% ceny nieruchomości (w przypadku pozostałych nieruchomości gruntowych). W trakcie trwania umowy wieczystego użytkowania zmianie mogą ulec oba te czynniki kształtujące wymiar opłaty rocznej i wówczas, stosownie do przepisów art. 78 – 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, każda ze stron ma prawo zainicjować postępowanie zmierzające do aktualizacji wysokości tej opłaty.

Podkreślenia wymaga, że Sąd badał w tej sprawie tylko zasadność żądania KIG ustalenia stawki procentowej służącej do wyliczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego w sprawie gruntu, nie rozważał zaś, czy doszło do zmiany wartości nieruchomości. Sąd miał na względzie fakt, że zarówno Prezydent (...) W. w piśmie z 20 maja 2019 r., jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z 22 czerwca 2022 r. ( (...) (...)), rozpatrywali zasadność wniosku KIG jedynie w zakresie zmiany stawki procentowej. Tylko w tej części wyczerpana została ścieżka postępowania administracyjnego uprawniająca sąd powszechny do oceny zasadności żądania użytkownika wieczystego i tylko w tym zakresie sprawa została przekazana przez SKO Sądowi Okręgowemu w Warszawie do rozpoznania.

KIG domagała się ustalenia stawki procentowej w odniesieniu do opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ul. (...) w W. na poziomie 1% w miejsce dotychczas obowiązującej stawki 3%.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 58/19 (Legalis), ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość zmiany stawki procentowej w dwóch przypadkach: w razie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana (art. 73 ust. 2 u.g.n.), albo w razie ustawowej korekty dotychczasowych stawek (art. 221 ust. 1 u.g.n.).

Zgodnie z art. 73 ust. 2 u.g.n.: Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.

Z kolei art. 221 u.g.n. stanowi:

1.Przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3 %. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81.

2.Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 217 ust. 1, stosując tryb postępowania określony w art. 78-81.

3.Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

W sprawie niniejszej powód w sprzeciwie od orzeczenia SKO, a następnie na etapie sporu sądowego, wywodził, że ustalenie prawidłowej stawki procentowej, służącej do wyliczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ul. (...) w W., powinno być rozpatrywane w pierwszej kolejności przez pryzmat art. 221 u.g.n.

Wypada w tym miejscu wyjaśnić, że zamieszczony wśród przepisów przejściowych ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 221 § 1 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu stanowił, że przepisy art. 72 ust. 3 - a więc przepisy określające wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana - stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia w życie tej ustawy (zd. 1). Art. 221 ust. 1 u.g.n. zastrzegał zarazem, że zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonają właściwe organy w terminie roku od dnia wejścia w życie ustawy (zd. 2) i że przy dokonywaniu zmiany stawek procentowych stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n. (zd. 3). Jest to tryb właściwy w razie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przez właściwy organ ze względu na zmianę wartości nieruchomości (art. 78-80 u.g.n.) albo w razie wystąpienia przez użytkownika wieczystego do właściwego organu z żądaniem dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji (art. 81, także w związku z art. 77-80) (za: E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2025).

W doktrynie zauważono, że art. 40 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U.1991.30.127) określał przedział wysokości stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu podobnie, jak został on określony w ustawie o gospodarce nieruchomościami, tj. od 0,3 do 3% wartości gruntu, natomiast w art. 72 ust. 3 u.g.n. przewidziano większe zróżnicowanie stawek w stosunku do różnych gruntów. Dlatego w art. 221 ust. 1 u.g.n. umożliwiono dostosowanie wcześniej ustalonych stawek do przepisów nowej ustawy (E. Bończak-Kucharczyk, ibidem).

Wskutek nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 7 stycznia 2000 r. (Dz. U. Nr 6, poz. 70) art. 221 ust. 1 u.g.n. uzyskał aktualne brzmienie, zgodnie z którym art. 72 ust. 3 u.g.n. stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3%. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81u.g.n. Zrezygnowano zatem z terminu rocznego ograniczającego możliwość zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych (E. Bończak-Kucharczyk, ibidem).

Zmiany stawek odbywać się mają w zwykłym trybie, jaki został przewidziany w art. 78–81 u.g.n. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 8 maja 2008 r., V CSK 569/07, art. 221 ust. 1 zdanie drugie u.g.n. nakłada na właściwe organy obowiązek dostosowania stawek dotychczasowych do zmian wysokości stawek wprowadzanych przez ustawę (za: Bończak-Kucharczyk Ewa, ibidem).

Dalej wypada zauważyć, że w piśmiennictwie przez szereg lat przeważał pogląd, że nie jest dopuszczalne dokonywanie na podstawie art. 221 ust. 1 u.g.n. zmiany stawki procentowej w odniesieniu do gruntów, dla których zostały już dokonane aktualizacje opłat rocznych według stawek ustalonych przed wejściem w życie ustawy (bez ich zmiany). Przyjmowano, że w takim wypadku należało uznać, że aktualizacja taka stanowi potwierdzenie utrzymania ustalonej wcześniej stawki, a zmiana stawki procentowej może nastąpić jedynie na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z art. 73 u.g.n. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 58/19 (Legalis) przyjął jednak odmiennie, wskazując, że: Dopuszczalna jest zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 221 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 65) także w sytuacji, gdy - ze względu na zmianę wartości nieruchomości - wcześniej została już dokonana aktualizacja opłaty rocznej na podstawie art. 78 w związku z art. 77 ust. 1 u.g.n., w drodze wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, przy zastosowaniu stawki procentowej ustalonej przed wejściem w życie tej ustawy.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej, należy zatem stwierdzić, że w świetle stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale z 27 lutego 2020 r., toczące się uprzednio między stronami postępowanie aktualizacyjne w odniesieniu do opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu przy ul. (...) w W. na skutek wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty dokonane przez właściciela nieruchomości pismem z 24 listopada 2008 r. (ze skutkiem od 1 stycznia 2009 r.) z uwagi na wzrost wartości gruntu (postępowanie zakończone wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2018 r., I ACa 2201/15, którym zmieniono częściowo wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 22 września 2015 r., I C 1256/13; oba wyroki w odpisach w aktach sprawy – k. 129 i n.) nie stało na przeszkodzie złożeniu przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie opłaty rocznej z uwzględnieniem stawki 1%. Nie ulegało bowiem wątpliwości, że sprawa I ACa 2201/15 (I C 1256/13) dotyczyła wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej wyłącznie z uwagi na zmianę wartości gruntu, nie objęto zaś wówczas wypowiedzeniem wysokości stawki procentowej. Wysokość opłaty rocznej począwszy od 1 stycznia 2009 r. została ustalona w ww. wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 marca 2018 r. na 662.171,40 zł jako 3% od wartości gruntu 22.072.380 zł.

Natomiast w odniesieniu do nieruchomości przy ul. (...) w W. toczyło się także postępowanie zainicjowane wnioskiem KIG z 12 lipca 2013 r. o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 3% na 0,3% począwszy od 19 lipca 2005 r. (data przejęcia od Polskiej Izby Handlu Zagranicznego prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości). Prezydent (...) W. pismem z 7 listopada 2013 r. odmówił dokonania zmiany wysokości stawki procentowej żądanej przez KIG. Następnie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z 5 lutego 2015 r. ( (...)) oddaliło wniosek KIG o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości była nieuzasadniona. Na skutek sprzeciwu złożonego przez KIG, sprawa była kolejno rozpoznawana przez sądy powszechne.

I tak, Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 20 października 2015 r. (sygn. akt I C 200/15, k. 147 i n.) oddalił powództwo KIG, zwracając uwagę na to, że niezasadnie powód odwoływał się do przepisu art. 72 ust. 3 u.g.n., bowiem regulacja ta jest stosowana przy pierwszym ustaleniu wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Stawka 3% w odniesieniu do nieruchomości przy ul. (...) w W. została zaś wskazana w decyzji uwłaszczeniowej z 5 lutego 2003 r. nr (...), a prawidłowość zastosowania tej stawki potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 213/09). Jednocześnie, Sąd Okręgowy stwierdził, że nie wykazano trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, uzasadniającej zmianę stawki procentowej na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n., zaznaczając, że sam powód utrzymywał, że nie doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości po jej przejęciu od Polskiej Izby Handlu Zagranicznego, Zdaniem Sądu Okręgowego, nie zostało też udowodnione, aby KIG wykorzystywała nieruchomość wyłącznie na niezarobkową działalność oświatowo-wychowawczą i badawczo-rozwojową bądź na realizację celów publicznych. Następnie, Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 9 lutego 2017 r. (sygn. akt I ACa 2235/15, k. 155 i n.) oddalił apelację KIG od opisanego wyżej wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 20 października 2015 r. Sąd Apelacyjny podkreślił, że ostateczne decyzje administracyjne, w tym nadzorcza – Ministra Infrastruktury z 19 grudnia 2008 r. oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 29 lipca 2009 r. przesądziły wiążąco dla sądu cywilnego ustalenie w 2003 r. stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej w sprawie nieruchomości na poziomie 3%. Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Okręgowego co do tego, że KIG nie wykazała, aby przedmiotową nieruchomość wykorzystywała wyłącznie na działalność oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-naukową bądź na cele publiczne. Sąd Apelacyjny zaznaczył, że powód nie wykazał podstaw zastosowania stawki 1% właściwej dla wykorzystywania nieruchomości na inne cele publiczne (na co wskazywał na etapie postępowania apelacyjnego), nie wykazał, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości właściwa dla tego celu.

Zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. W postępowaniu w sprawie I C 200/15 (I ACa 2235/15) prawomocnie rozstrzygnięto już kwestię wysokości stawki procentowej dla opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej w sprawie nieruchomości. KIG domagała się ustalenia, że stawka niższa niż 3% wskazane w decyzji uwłaszczeniowej z 2003 r. (przy czym początkowo powód twierdził, że właściwa stawka to 0,03 %, w postępowaniu apelacyjnym, że 1%) powinna obowiązywać już od 19 lipca 2005 r. Sądy obu instancji po pierwsze wykluczyły możliwość ustalenia stawki procentowej w sprzeczności z treścią ostatecznych decyzji administracyjnych i wyrokiem Sądu Administracyjnego z dnia 29 lipca 2009 r., po drugie stwierdziły, że nie wykazano przesłanek warunkujących następczą zmianę wysokości stawki procentowej. Jakkolwiek nie wynika to wprost z uzasadnień wymienionych wyroków, wydaje się, że Sąd Okręgowy, a za nim Sąd Apelacyjny badały zaistnienie podstaw do określenia stawki procentowej w innej (niższej) wysokości niż wynikała z decyzji uwłaszczeniowej nie tylko na dzień 19 lipca 2005 r., jak domagał się tego powód, ale także w okresie późniejszym.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że sam fakt, że KIG zainicjowała już raz postępowanie, w którym domagała się – podobnie jak w sprawie niniejszej – ustalenia stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na poziomie niższym niż 3% - oznacza, zdaniem Sądu Okręgowego w tym składzie, że nie jest obecnie dopuszczalne dokonywanie ponownego ustalenia wysokości stawki procentowej na podstawie art. 72 ust. 3 u.g.n. w zw. z art. 221 ust. 1 u.g.n. Taki wniosek pośrednio wypływa także z treści powołanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 58/19.

Niezależnie od tego, wypada zauważyć, że wielokrotnie przywoływany przez powoda przepis art. 221 ust. 3 u.g.n. wykładany powinien być w związku z art. 221 ust. 1 u.g.n. Należałoby zatem w pierwszej kolejności rozważyć, z uwzględnieniem treści obu tych przepisów, czy istniała co do zasady podstawa do korekty stawki procentowej wskazanej w decyzji uwłaszczeniowej.

Decyzja uwłaszczeniowa z 5 lutego 2003 r. (k. 65 i n.) stwierdzała nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Polską Izbę Handlu Zagranicznego w W. prawa użytkowania przedmiotowej w sprawie nieruchomości z zaznaczeniem, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na 99 lat, to jest do 5 grudnia 2089 r. Podkreślenia wymaga, że sama decyzja została wydana już pod rządami u.g.n., a w jej uzasadnieniu Wojewoda (...) powołał się na przepisy tej ustawy, nie zaś ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W decyzji zaznaczono przy tym, że na gruncie znajduje się budynek biurowi i inne urządzenia. Jako podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej wskazano art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.

W dacie wydania powyższej decyzji przepis art. 72 u.g.n. stanowił:

1. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67.

2. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.

3. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

1)za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny,

2)za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny,

3)za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny,

4)za nieruchomości gruntowe pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportowo-turystyczną - 1% ceny,

5)za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

W ust. 3 pkt. 4 i 5 artykułu 72 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w 2003 r., podobnie jak obecnie, przewidziano stawkę procentową na poziomie 1% m.in. dla nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste w „innych celach publicznych” (innych niż wymienione we wcześniejszej części przepisu), zaś stawkę 3% „za pozostałe nieruchomości gruntowe”.

W świetle powyższego, zdaniem Sądu Okręgowego w tym składzie, art. 221 u.g.n. w ogóle nie mógłby w tej sprawie znaleźć zastosowania.

Po pierwsze bowiem, nie było tak, że wysokość stawki procentowej w decyzji uwłaszczeniowej z 2003 r. ustalono w oparciu o przepisy wcześniej obowiązującej ustawy, przewidujące inne wartości stawek procentowych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (celów) niż ustalono w u.g.n.

Po drugie, Wojewoda (...) w uzasadnieniu decyzji wprost powołał się na art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. jako podstawę ustalenia wysokości opłaty rocznej na 3% od ceny gruntu. Zdaniem Sądu, Wojewoda (...) jednoznacznie dał przez to wyraz temu, że cel oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie zalicza się do kategorii wymienionych w art. 72 ust. 3 pkty 1-4 u.g.n., a przedmiotową w sprawie nieruchomość zakwalifikował do kategorii „pozostałych nieruchomości gruntowych” – art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. W treści decyzji wyraźnie przy tym mowa o znajdującym się na gruncie budynku biurowym i „innych urządzeń”, zatem organ był tego świadomy i uwzględnił ten fakt przy ustalaniu należnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Sam fakt, że Wojewoda (...) nie posłużył się w decyzji z 2003 r. sformułowaniem „oddać nieruchomość w użytkowanie wieczyste na cele (…)”, nie oznacza, że cel taki nie został w ogóle w decyzji określony. Treść decyzji, z uwzględnieniem jej uzasadnienia, przeczy takiej tezie.

Wydaje się, że do takiego też wniosku doszedł Sąd Apelacyjny w Warszawie w sprawie I ACa 2201/15, co znalazło wyraz w uzasadnieniu wyroku z 8 marca 2018 r., gdzie stwierdzono: W przypadku użytkowania wieczystego, jedną z istotnych cech jest jego ograniczony w stosunku do prawa własności charakter, wynikający z brzmienia art. 233 k.c.; treść tego prawa wyznacza m.in. treść umowy, która określa przede wszystkim cel, na który nieruchomość została oddana. W niniejszej zaś sprawie, gdy ustanowienie użytkowania wieczystego nastąpiło w trybie uwłaszczenia, cel ten wyznacza decyzja uwłaszczeniowa, która odnosi się do aktualnego w dacie uwłaszczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Nie miał zatem racji powód, wywodząc, że zasadność żądania należało rozpatrywać na podstawie art. 221 ust. 3 u.g.n. (notabene powód usiłuje forsować zastosowanie przepisu art. 221 ust. 3 u.g.n. w odniesieniu do ustalenia należnej od niego opłaty z tytułu użytkowania wieczystego także w sprawie II C 429/22 o ustalenie wysokości opłaty począwszy od 1 stycznia 2022 r. z uwagi na wypowiedzenie dotychczasowej wysokości tej opłaty pismem Prezydenta (...) W. z 19 października 2021 r. z powołaniem się na zmianę wartości gruntu; postępowanie zawieszone do czasu zakończenia postępowania w sprawie niniejszej – vide odpisy dokumentów na k. 178 i n.).

Zastosowanie w okolicznościach niniejszej sprawy winny mieć więc przepisy ogólne – tj. art. 73 ust. 2 u.g.n., zgodnie z treścią którego jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.

Dyspozycja tego przepisu jest jednoznaczna - konieczną przesłanką żądania zmiany stawki opłaty rocznej (w przypadku postępowania zainicjowanego z inicjatywy użytkownika wieczystego w praktyce jest to zawsze żądanie jej obniżenia) jest trwała zmiana sposobu korzystania, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana.

Pojęcie „trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości” powinno być interpretowane z uwzględnieniem okoliczności faktycznych danej sprawy, z uwzględnieniem zachowania samego użytkownika wieczystego i stopnia intensyfikacji jego przedsięwzięć podejmowanych w ramach nowego sposobu wykorzystania nieruchomości (tak m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 12 października 2020 r., sygn. akt V ACa 443/20, LEX nr 3150118).

W niniejszej sprawie powód domaga się ustalenia stawki 1% od 1 stycznia 2019 r. KIG twierdzi, że nieruchomość przy ul. (...) w W. jest wykorzystywana na cele publiczne, co uzasadniać ma zastosowanie stawki procentowej wynikającej z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. Wypada przy tym zauważyć, że KIG, która w sprawie I C 200/15 (I ACa 2235/15) twierdziła, że sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości nie zmienił się po jej przejęciu od Polskiej Izby Handlu Zagranicznego, w sprawie niniejszej twierdzi, że co najmniej od początku 2019 r. korzysta z nieruchomości „w diametralnie inny sposób, niż korzystała z niej Polska Izba Handlu Zagranicznego w latach 2003-2005, a także sam powód w poprzednich latach 2009-2018” (k. 223). Dowody przeprowadzone na wniosek strony powodowej, zwłaszcza zeznania świadków, przeczą jednak postawionej wyżej tezie.

Przypomnieć wypada, że u.g.n. w art. 6 wymienia, co ustawa rozumie pod pojęciem „cele publiczne”. Wedle aktualnego brzmienia tego przepisu są to:

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

1c) wydzielanie gruntów pod porty i przystanie morskie oraz ich budowa, modernizacja i utrzymanie;

1d) wydzielanie gruntów pod infrastrukturę zapewniającą dostęp do portów lub przystani morskich oraz jej budowa, modernizacja i utrzymanie;

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;

2a) budowa i utrzymywanie sieci transportowej dwutlenku węgla;

2b) budowa i utrzymywanie instalacji i urządzeń służących do przesyłania, dystrybucji lub magazynowania wodoru, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych instalacji i urządzeń;

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania lub ich wykorzystania w instalacji odnawialnego źródła energii wytwarzającej biogaz w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2023 r. poz. 1436, 1597, 1681 i 1762 oraz z 2024 r. poz. 834);

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;

4a) budowa oraz utrzymywanie morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 182) wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu tej ustawy;

4b) budowa, przebudowa i utrzymanie elektrowni szczytowo-pompowej oraz inwestycji towarzyszącej w rozumieniu odpowiednio art. 2 pkt 1 i 5 ustawy z dnia 14 kwietnia 2023 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie elektrowni szczytowo-pompowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. poz. 1113);

5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

5a) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, uczelni publicznych, federacji podmiotów systemu szkolnictwa wyższego i nauki, o których mowa w art. 165 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce (Dz. U. z 2023 r. poz. 742, z późn. zm.), szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;

6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz. U. z 2023 r. poz. 1640 oraz z 2024 r. poz. 467), a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;

7) budowa, utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa, a także ustanowienie strefy ochronnej terenu zamkniętego, w tym wynikające z umów lub porozumień międzynarodowych, a także na potrzeby ochrony granicy państwowej lub zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;

8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;

8a) poszukiwanie lub rozpoznawanie kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemne składowanie dwutlenku węgla;

8b) podziemne bezzbiornikowe magazynowanie wodoru;

9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;

9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;

9c) wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa;

9d) wykonywanie urządzeń lub budowli służących zapobieganiu lub zwalczaniu chorób zakaźnych zwierząt;

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Już w tym miejscu zaznaczyć trzeba, że zdaniem Sądu, nieuprawniona byłaby teza, forsowana przez powoda, zgodnie z którą nawet w sytuacji częściowego jedynie przeznaczenia nieruchomości pod cele publiczne, zastosowanie winna mieć preferencyjna stawka procentowa opłaty za użytkowanie wieczyste.

Dalej Sąd zważył, że zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 30 maja 1989 r. o izbach gospodarczych (t.j. Dz.U. z 2019, poz. 579), izba gospodarcza jest organizacją samorządu gospodarczego, reprezentującą interesy gospodarcze zrzeszonych w niej przedsiębiorców, w szczególności wobec organów władzy publicznej. Z kolei art. 14 tej ustawy stanowi:

1. Majątek izby gospodarczej, jednostki organizacyjnej i Krajowej Izby Gospodarczej powstaje ze składek członkowskich, darowizn, spadków, zapisów, z własnej działalności oraz z dochodów z majątku tych podmiotów.

2. Izby, o których mowa w ust. 1, mogą prowadzić działalność gospodarczą na zasadach ogólnych. Dochód z działalności gospodarczej izby służy realizacji celów statutowych i nie może być przeznaczony do podziału między jej członków.

3. W razie rozwiązania izb, o których mowa w ust. 1, likwidator, powołany stosownie do ustaleń statutu, wykonuje postanowienia statutu dotyczące przeznaczenia majątku izb. W razie braku środków izb, koszty likwidacji pokrywa się ze środków ich członków.

Opis przedmiotu działalności KIG ujawniony w KRS wskazuje przy tym na różne rodzaje działalności gospodarczej KIG, w tym wynajem nieruchomości.

Z ustaleń Sądu poczynionych w niniejszej sprawie wynika, iż obecnie znaczna część pomieszczeń – tj. powierzchni biurowej budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości jest przeznaczona na działalność Prokuratury (...), Sądu Arbitrażowego, a także podmiotów związanych z działalnością szeroko rozumianej władzy wykonawczej.

Po pierwsze jednak, poza sporem jest, że część powierzchni wykorzystywana jest na cele inne niż publiczne, w szczególności powierzchnie wynajmowane są podmiotom komercyjnym.

Po drugie, podmioty inne niż KIG korzystają z powierzchni biurowej budynku przy ul. (...) i z terenu działki na podstawie umów najmu zawartych z KIG. Z zeznań świadków wynikało przy tym, że KIG zawiera umowy najmu na zasadach rynkowych.

Po trzecie w końcu, struktura korzystania z nieruchomości przy ul. (...) w W., polegająca na tym, że KIG w części wykorzystuje nieruchomość na własne potrzeby, w tym na działalność Sądu Arbitrażowego, a pozostałą część wynajmuje podmiotom trzecim, w tym podmiotom publicznym, to stan, który trwa nieprzerwanie od wielu lat i występował także przed 2019 r. Z zeznań świadków wynika nawet, że Prokuratura (podmiot zajmujący największą powierzchnię nieruchomości poza samą KIG) zajmowała pomieszczenia w budynku przy ul. (...) nawet jeszcze przed 1990 r. Jeżeli wzrosła powierzchnia budynku i terenu zewnętrznego wykorzystywana przez Prokuraturę, to sam ten fakt nie przemawia za przyjęciem, że nastąpiła trwała zmiana sposobu wykorzystania nieruchomości, skoro sposób wykorzystania jej w tym zakresie pozostaje od lat taki sam. Co istotne, stan ten istniał także w dacie nabycia prawa użytkowania wieczystego przez Polską Izbę Handlu Zagranicznego i w dacie wydania decyzji uwłaszczeniowej z 2003 r. Z twierdzeń powoda nie sposób wywnioskować, na czym miałaby polegać owa diametralna zmiana sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości od 2019 r., o której to zmianie mowa w replice na odpowiedź na pozew.

W świetle powyższego, Sąd doszedł do przekonania, że powód nie wykazał, aby nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n., zatem żądanie zmiany stawki procentowej okazało się niezasadne.

Z tych przyczyn orzeczono jak w pkt. I wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt. II. wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw. Sąd zasądził od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej koszty zastępstwa procesowego, mając na względzie przepis art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2024 r., poz. 1192). Wysokość tych kosztów wynosiła 10.800 zł zgodnie z § 2 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935), przy uwzględnieniu skorygowanej przez Sąd na wniosek strony pozwanej wartości przedmiotu sporu - 467.415 zł (k. 250).

W związku ze sprawdzeniem wartości przedmiotu sporu w toku postępowania i ustaleniem przez Sąd wyższej wartości niż oznaczona przez powoda, zmianie uległa wysokość należnej opłaty sądowej od pozwu. Wysokość opłaty uzupełniającej wynosiła 3.895 zł. Z uwagi na to, że ustalona została ona na terminie rozprawy, na którym doszło do zamknięcia rozprawy i ogłoszenia wyroku, zaniechano wezwania powoda do uiszczenia owej opłaty w terminie tygodnia, a o obowiązku jej poniesienia rozstrzygnięto w pkt. III. wyroku podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska