Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 stycznia 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku V Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Leszek Jantowski

Sędziowie: SA Mariusz Wicki

SA Artur Lesiak

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Naróg

po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2020 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa G. P. i J. P.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w (...)

z dnia 24 lipca 2020 r., sygn. akt I C 1370/18

1.oddala apelację;

2.zasądza od powodów solidarnie na rzecz pozwanego kwotę 2.700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Artur Lesiak SSA Leszek Jantowski SSA Mariusz Wicki

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 518/20

UZASADNIENIE

Powodowie J. P. i G. P. złożyli pozew przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w G., w którym domagali się:

-

zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kwoty 136.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 marca 2018 r. do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania (dalej OOU) wokół (...) w G.;

-

zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kwoty 2.091 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 marca 2018 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztu pozyskania opinii rzeczoznawcy;

-

zasądzenia od pozwanego na rzecz powodów kwoty 15 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 marca 2018 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów pozyskania wypisów i wyrysu z ewidencji gruntów oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazali, że swoje roszczenia wywodzą z faktu utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, w ramach którego znalazła się nieruchomość użytkowana wieczyście przez powodów, na której znajduje się budynek stanowiący ich własność.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 24 lipca 2020 r. Sąd Okręgowy w (...):

I. oddalił powództwo,

II. zasądził od powodów G. P. i J. P. solidarnie na rzecz pozwanego (...) spółka z o.o. w G. kwotę 5.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

III.ustalił i przyznał biegłemu sądowemu J. M. wynagrodzenie za złożenie opinii uzupełniającej na rozprawie w kwocie 323,90 zł, które należy wypłacić ze Skarbu Państwa,

IV.zasądził od powodów G. P. i J. P. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w (...) kwotę 4.261,02 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane na podstawie następujących ustaleń i rozważań:

Powodowie są użytkownikami wieczystymi gruntu nr (...) o powierzchni 547 m ^{( 2)} wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 240,66 m ^{( 2)}, stanowiącego odrębną własność, położonego przy ul. (...) w G. ((...)). Powodowie zamieszkują tam od 1990 r. Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku 111 Wydział Ksiąg Wieczystych.

Uchwałą nr (...) z 29 lutego 2016 r. utworzono obszar ograniczonego użytkowania (OOU) wokół (...) w G.. W ramach obszaru wyodrębniono dwie strefy A i B ze względu na rodzaj chronionego terenu. W poszczególnych strefach wprowadzono ograniczenia w zakresie przeznaczenia i sposobu korzystania z terenów. Wymieniono też wymagania techniczne dotyczące budynków zlokalizowanych w obszarze ograniczonego użytkowania.

W strefie B nie nałożono ograniczeń w zakresie przeznaczenia terenów pod zabudowę mieszkaniową.

Z ustaleń poczynionych przez Sąd I instancji wynika, iż nieruchomość powodów znalazła się w strefie B OOU, przy czym jest jedynie nieznacznie zagłębiona w tej strefie (znajduje się ok. 30 m od zewnętrznej granicy strefy B). W dacie utworzenia OOU przedmiotowa nieruchomość była użytkowana na cele mieszkaniowe, zgodnie z jej przeznaczeniem planistycznym. Do chwili obecnej nie zmieniła swojego przeznaczenia ani powodowie nie podejmowali żadnych działań w tym zakresie.

Sąd Okręgowy wskazał, że powodowie pismami z 23 lutego 2018 r. oraz 29 marca 2018 r. i 11 czerwca 2018 r. wezwali pozwanego do zapłaty odszkodowania. Pozwany nie zapłacił odszkodowania.

Sąd I instancji ustalił, iż wprowadzenie OOU nie wpłynęło na wartość nieruchomości powodów.

Przechodząc do rozważań Sąd pierwszej instancji wskazał, że w jego ocenie szereg okoliczności faktycznych przytaczanych przez strony, pozostawało nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w świetle podstawy prawnej żądania. W szczególności, zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia kwestia rozwoju ruchu (...) ani poziom emitowanego aktualnie hałasu, na który wskazywali powodowie w złożonych zeznaniach. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że sam pełnomocnik powodów na rozprawie wskazał, iż podstawą roszczeń jego mocodawców nie jest występowanie hałasu, lecz ograniczenia związane z wprowadzeniem OOU.

W ocenie Sądu pierwszej instancji w niniejszej sprawie istota sporu sprowadzała się do tego, czy wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania spowodowało obniżenie wartości nieruchomości powodów. Do pozwu została załączona prywatna opinia biegłego, sporządzona na zlecenie powodów, jednakże z uwagi na swój pozaprocesowy charakter nie mogła ona zdaniem Sądu stanowić podstawy rozstrzygnięcia w sprawie. Sąd I instancji uznał, iż miarodajne mogą być jedynie opinie biegłego sądowego, które zostały sporządzone przez bezstronnego biegłego w toku procesu, po rozważeniu twierdzeń i interesów obydwu stron postępowania.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, iż z tych względów przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia, czy na skutek ograniczeń wprowadzonych uchwałą o utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania doszło do obniżenia wartości nieruchomości powodów, a jeżeli tak to o jaką kwotę. W tym celu biegły przeprowadził analizę rynku lokalnego nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi za okres od września 2013 r. do lipca 2019 r. i weryfikował zachowania uczestników rynku nieruchomości. Biegły przeanalizował 50 transakcji podobnymi nieruchomościami zabudowanymi, z obszaru (...) w G.. Ceny nieruchomości następnie zostały zaktualizowane w oparciu o wyliczony trend zmiany cen w czasie. Z ustaleń poczynionych przez biegłego wynika, że w granicach strefy B sprzedano w tożsamej lokalizacji, w monitorowanym okresie 18 nieruchomości, a poza tą strefą 32 nieruchomości, przy czym miało to miejsce zarówno przed datą wejścia w życie powyższej uchwały, jak i po tej dacie. Analiza rynku lokalnego pozwoliła na wytypowanie próbki 35 nieruchomości jako porównawczych. Wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami, korzystając z modelu ekonometrycznego regresji liniowej wielokrotnej ceny całkowitej nieruchomości względem następujących istotnych cech: położenie budynku w strefie B lub poza nią; wielkość powierzchni działki; stan techniczno - użytkowy zabudowy oraz rok budowy. Tym samym biegły ustalił wartość szacowanej nieruchomości, jako średnią z cen skorygowanych, na kwotę 1.056.610 zł. Z uwagi na większą od przeciętnej powierzchnię użytkową przedmiotowej nieruchomości zastosowano współczynnik zwiększający, co doprowadziło do przyjęcia wartości przedmiotowej nieruchomości na kwotę 1.130.000 zł, która uwzględnia stan faktyczny nieruchomości z 30 marca 2016 r. oraz fakt jej położenia wewnątrz strefy B OOU. Biegły doszedł do wniosku, że wprowadzenie OOU nie spowodowało spadku wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż z przeprowadzonej analizy wynikało, iż atrybut ten okazał się nieistotny statystycznie. Wskazał na występowanie systematycznej różnicy wartości identycznych nieruchomości położonych w strefie B i poza tą strefą - w wysokości ok. 37.500 zł, przy czym nie wynika ona z wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, lecz z występujących hałasów lotniczych, które są tym większe, im bliżej osi pasa startowego znajduje się nieruchomość (a zatem są większe w strefie B niż poza nią). Biegły podkreślił, iż przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana budynkiem o funkcji opisanych w § 6 lit. a przedmiotowej uchwały, a zatem wskazane wymagania techniczne jej nie dotyczą.

Sąd I instancji miał na względzie, iż biegły w pisemnej opinii uzupełniającej szczegółowo odniósł się do szeregu zarzutów zgłoszonych przez stronę powodową i do kwestii wskazanych przez pozwanego. Następnie w ustnej opinii uzupełniającej podtrzymał wnioski zawarte w sporządzonych opiniach, szczegółowo opisując zastosowane metody badawcze. W ocenie Sądu Okręgowego uzasadnienie opinii było rzeczowe, a wnioski wyprowadzone z dokonanych ustaleń - logiczne. Biegły zasadnie przyjął do porównania ceny nieruchomości, zaistniałe przed i po wprowadzeniu OOU w ramach jednej konkretnej lokalizacji - (...), które przecięte jest granicami strefy B (tj. obejmuje zarówno nieruchomości znajdujące się w strefie B OOU, jak i te ulokowane poza tą strefą). Biegły kategorycznie wskazał, że jedynie porównanie cen sprzed wpływu czynnika potencjalnie szkodliwego i po jego wystąpieniu może potwierdzić istnienie związku przyczynowego z ewentualnym zmniejszeniem wartości nieruchomości powodów.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy podzielił wnioski zawarte w sporządzonych opiniach i oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego oraz o przekazanie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Sąd Okręgowy wskazał, iż przeprowadził również dowód z zeznań powodów, które uznał co do zasady za wiarygodne. W złożonych zeznaniach powodowie wskazali, że nie zmienił się sposób korzystania z nieruchomości od czasu wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, lecz od tego momentu istotnie wzrósł poziom hałasu. Podali także, że rozważali dokonanie zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z funkcji mieszkalnej na przedszkolną, jednakże dotychczas nie czynili żadnych faktycznych działań w tym zakresie ani nie występowali do organów o zmianę przeznaczenia nieruchomości.

W ocenie Sądu I instancji za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy należało uznać dokumenty załączone do pism procesowych powodów z dnia 8 kwietnia 2019 r. oraz 6 kwietnia 2020 r., gdyż dotyczyły one w głównej mierze poziomu hałasu związanego z ruchem (...), co zdaniem Sądu nie miało znaczenia w tej sprawie. Z kolei dokument załączony do pisma procesowego pozwanego z dnia 12 marca 2020 r. również nie stanowił podstawy zrekonstruowania stanu faktycznego w sprawie, gdyż dotyczył wyłącznie wykładni przepisów uchwały dotyczącej wprowadzenia OOU, której sąd dokonuje samodzielnie w postępowaniu.

W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że powództwo podlegało oddaleniu.

Sąd I instancji miał na względzie, że powodowie wywodzili swoje roszczenia z przepisu art. 129 ust. 2 w zw. z art. 136 ust. 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U.2020.1219), zgodnie z którym w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Roszczenie to przysługuje również użytkownikowi wieczystemu nieruchomości (art. 129 ust. 3).

W przedmiotowej sprawie bezspornym było, iż powodowie są użytkownikami wieczystymi gruntu nr (...) wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku mieszkalnego, położonego przy ul. (...) w G. i znajdującego się w strefie B obszaru ograniczonego użytkowania wokół (...) w G., utworzonego uchwałą nr (...) z 29 lutego 2016 r.

Sąd Okręgowy wskazał, iż przyczyną utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania jest sytuacja, w której zakład prowadzący określoną istotną z punktu widzenia społecznego i gospodarczego działalność nie jest w stanie dotrzymać nałożonych przepisami prawa standardów jakości środowiska poza terenem zakładu. Wówczas na określonym terenie wprowadza się w drodze prawa miejscowego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, aby dało się ono pogodzić z warunkami wywołanymi funkcjonowaniem zakładu (art. 135 ustawy). Akt prawa miejscowego określa konkretne ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości objętych OOU. Właściciel nieruchomości objętej OOU nie może z niej korzystać w zakresie objętym ograniczeniem, a nadto winien znosić działania zakładu wykraczające poza standardy ochrony środowiska określone w analizie porealizacyjnej. Ta sytuacja właściciela może powodować, że dojdzie do obniżenia wartości nieruchomości. W świetle regulacji art. 129 § 1 i 2 oraz art. 135 i 136 ustawy nie ma znaczenia, jaki jest rzeczywisty poziom naruszenia standardów ochrony środowiska (np. hałasu). Utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania zakłada, że takie naruszenie może nastąpić i to jest dostateczną przesłanką do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i obciążenia właściciela obowiązkiem znoszenia określonych uciążliwości, o ile się pojawią.

Z ustaleń Sądu I instancji wynika, że Uchwała Sejmiku Województwa (...) z 29 lutego 2016 r. nie nałożyła ograniczeń korzystania z nieruchomości mieszkalnych położonych w strefie B (§ 5 pkt 1 uchwały). Jedyne ograniczenie dotyczy zakazu zmiany funkcji istniejących budynków i przeznaczenia ich na szpitale, domy opieki społecznej i budynki związane ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży. Zdaniem Sądu Okręgowego nie ulega natomiast wątpliwości, że właściciele tych nieruchomości są narażeni na znoszenie emisji hałasu przekraczającego określone przepisami standardy ochrony środowiska, przy czym nie ma znaczenia, czy przekroczenia norm w tym zakresie rzeczywiście występują.

Sąd Okręgowy, powołując się na stanowisko judykatury wyjaśnił, iż przepis art. 129 ustawy stanowi samodzielną podstawę roszczeń odszkodowawczych związanych z wprowadzonym ograniczeniem korzystania z nieruchomości. Przesłankami tej odpowiedzialności są: wejście w życie aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości; szkoda poniesiona przez jej właściciela oraz związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą (art. 361 § 1 k.c.).

Sąd Okręgowy miał na uwadze, że przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe - w szczególności w postaci dowodu z opinii biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości, wykazało, że po wprowadzeniu w życie uchwały Sejmiku Województwa (...) nie doszło do jakiegokolwiek spadku wartości nieruchomości powodów, który uzasadniałby żądanie zapłaty łącznej kwoty 138.106 zł tytułem odszkodowania i wydatków poczynionych w związku z wniesieniem pozwu do sądu. W ocenie sądu sam fakt wprowadzenia OOU podzielonego na dwie strefy (A i B), nie spowodował, że kontrahenci dokonujący obrotu nieruchomościami znajdującymi się w przedmiotowej strefie zmuszeni byli do modyfikacji (obniżenia) cen sprzedaży. Co za tym idzie, brak jest wystąpienia szkody oraz związku przyczynowego, albowiem na skutek ograniczeń wprowadzonych uchwałą nie doszło do faktycznego obniżenia wartości nieruchomości a przedmiotowy akt prawa miejscowego w żaden sposób nie ograniczył dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości powodów. Wskazywana przez biegłego różnica wartości identycznych nieruchomości położonych w strefie B obszaru ograniczonego użytkowania i poza tą strefą nie wynika wprost z wprowadzenia OOU, lecz z położenia nieruchomości na terenie, gdzie występują hałasy lotnicze, które są tym większe, im bliżej osi pasa startowego znajduje się nieruchomość (a zatem są większe w strefie B niż poza nią). Nieruchomość powodów od zawsze ulokowana była w bliższej odległości od pasa startowego lotniska, co miało i w dalszym ciągu ma wpływ na jej wartość. Hałas związany z przelatywaniem samolotów doskwierał powodom jeszcze przez utworzeniem OOU, na co sami powodowie wskazali w złożonych zeznaniach. Sąd I instancji uwzględnił również fakt, że osiedlając się w tej lokalizacji zdawali sobie sprawę z bliskości usytuowania lotniska, a więc godzili się na związane z tym uciążliwości akustyczne i ich wpływ na wartość nieruchomości. Uciążliwości te w żadnej mierze nie stanowią jednak szkody, o jakiej mowa w powyższym przepisie ustawy. Zdaniem Sądu szkody nie stanowi także odsunięcie nieruchomości powodów od infrastruktury w postaci szpitali i punktów przedszkolnych, na które powoływali się w pozwie, gdyż powyższe nie stanowi ograniczenia w sposobie korzystania przez powodów z ich nieruchomości. Sąd Okręgowy miał na uwadze, że nie cały obszar (...) objęty jest obszarem ograniczonego użytkowania, a zatem w obrębie tego osiedla istnieje teren wyłączony z OOU, na którym mogą być realizowane funkcje o podwyższonych wymaganiach akustycznych.

W złożonych zeznaniach powodowie wskazywali, że rozważali dokonanie zmiany przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z funkcji mieszkalnej na punkt przedszkolny a wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania istotnie im to uniemożliwia. Jednakże z zeznań tych wynika jednocześnie, że dotychczas nie czynili oni żadnych faktycznych działań w tym zakresie, ani nie występowali do organów o zmianę przeznaczenia nieruchomości. Powodowie nie sprawdzili nawet, jakie wymogi musiałaby spełniać ich nieruchomość celem zmiany jej przeznaczenia. Zdaniem Sądu I instancji powyższy zamiar nie znalazł odzwierciedlenia w faktycznych działaniach powodów. Na tą okoliczność powodowie nie przedstawili dowodu. Sąd Okręgowy podkreślił, iż utworzenie punktu przedszkolnego wiąże się z koniecznością spełniania przez nieruchomość ściśle określonych warunków technicznych i organizacyjnych, a brak jest dowodu, iż nieruchomość powodów spełniałaby te warunki, w związku z czym istniałaby potencjalna możliwość zmiany jej przeznaczenia.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, iż w składanych pismach procesowych pełnomocnik powodów cytował liczne fragmenty orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. Zwrócił jednak uwagę, że cytowane orzeczenia sądów w Poznaniu i Warszawie dotyczą innych obszarów ograniczonego użytkowania - utworzonych wokół innych lotnisk, o innych uwarunkowaniach i położeniu, na podstawie innych uchwał, co ma niewątpliwie wpływ na specyficzne okoliczności każdej ze spraw. Powyższe rozstrzygnięcia dotyczą zatem odmiennych stanów faktycznych i prawnych.

Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji oddalił powództwo, o czym orzekł w punkcie 1 wyroku na mocy art. 129 ust. 2 i 3 w zw. z art. 136 ust. 1 ustawy Prawo ochrony środowiska, stosowanych a contrario.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2 i 3 sentencji wyroku, biorąc pod uwagę art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Powodowie przegrali sprawę, zatem zobowiązani są solidarnie zwrócić pozwanemu koszty procesu, które wyniosły 5.417 zł (koszty zastępstwa procesowego), obliczone na podstawie § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.), z uwzględnieniem wydatków pełnomocnika pozwanego w postaci opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

W punkcie III wyroku w związku ze złożeniem opinii uzupełniającej przez biegłego J. M. na rozprawie, Sąd Okręgowy ustalił i przyznał biegłemu wynagrodzenie w kwocie 323,90 zł. Stosownie do art. 288 k.p.c. w związku z art. 89 oraz art. 90 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. Nr 167, poz. 1398). Biegły ma prawo żądać wynagrodzenia za wykonaną pracę. W ocenie Sądu I instancji wysokość wynagrodzenia za wykonaną pracę wskazana na rachunku przedstawionym przez biegłego jest adekwatna do stopnia złożoności problemu będącego przedmiotem opinii, nakładu pracy i czasu biegłego, a także mieści się w granicach obowiązujących przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 24 kwietnia 2013 r. w sprawie określenia stawek wynagrodzenia biegłych, taryf zryczałtowanych oraz sposobu dokumentowania wydatków niezbędnych dla wydania opinii w postępowaniu cywilnym.

Sąd Okręgowy nakazał również ściągnąć solidarnie od powodów na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 4261,02 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa na koszty wynagrodzenia biegłego sądowego, w części, w jakiej nie zostały one pokryte z wpłaconej przez powodów zaliczki.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie, zaskarżając go w części, tj. pkt I w zakresie, w jakim Sąd oddalił powództwo co do kwoty 50.000,00 zł oraz pkt II, III i IV.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili:

1.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 129 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.) w związku z art. 136 ust. 1 i 2 u.p.o.ś., polegające na błędnym uznaniu, że podstawą dochodzenia przez powodów roszczeń wynikających z utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania nie jest także już samo objęcie nieruchomości powodów tym obszarem, podczas gdy prawidłowa wykładnia powyższych przepisów jednoznacznie prowadzi do wniosku, że już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania stanowi podstawę do dochodzenia przez powodów odszkodowania za powstałą szkodę, niezależnie od innych ograniczeń, które wynikając z utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania obejmującego również nieruchomość powodów,

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 129 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.) w zw. z art. 361 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, że w związku z wejściem w życie uchwały nieruchomość powodów nie została objęta żadnymi ograniczeniami sposobu korzystania z niej, a co za tym idzie, że powodowie nie ponieśli w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania szkody, podczas gdy powodowie wykazali, że wskutek wprowadzenia uchwały został ograniczony sposób korzystania z ich nieruchomości skutkujący możliwością żądania przez powodów odszkodowania za poniesioną szkodę, a co za tym idzie sąd w niniejszej sprawie winien uznać, że na podstawie powyższych przepisów doszło do ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości powodów oraz powstania szkody,

3.  naruszenie przepisów prawa materialnego tj. § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), polegające na uznaniu, iż opinia sporządzona przez biegłego jest wiarygodna, rzetelna i zgodna z przepisami prawa, podczas gdy sposób, w jaki została sporządzona, nie odpowiada prawu, bowiem opinia nie zawiera opisu stanu nieruchomości, które biegły wykorzystał w swojej opinii, a który to opis jest niezbędnym elementem każdego operatu, w związku z czym sąd winien uznać, że sporządzona opinia nie odpowiada prawu i nie może stanowić podstawy rozstrzygnięcia w sprawie,

4.  naruszenie przepisu postępowania, które miało wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 227 k.p.c. oraz art. 278 § 1 k.p.c., poprzez oddalenie prawidłowo złożonego wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczności wskazane w piśmie powoda z dnia 04 października 2019 r. oraz wniosku o przekazanie opinii biegłego sądowego mgr inż. J. M. z dnia 30 września 2019 r. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (ul. (...), (...)-(...) W.), celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłego tej opinii w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami i uznania wniosków za bezprzedmiotowe w sytuacji, gdy wnioski te nie były spóźnione, nie zmierzały do przedłużenia postępowania, dowody te miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a okoliczności sporne nie zostały dostatecznie wyjaśnione i nie mogą być dowiedzione żadnym innym środkiem dowodowym,

5.  naruszenie przepisu postępowania, które miało wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 233 § 1 k.p.c., poprzez nieprawidłową, sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości z dnia 30 września 2019 r., pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 09 stycznia 2020 r. oraz ustnej opinii uzupełniającej z dnia 07 lipca 2020 r., polegającą na błędnym przyjęciu, że opinie zostały sporządzone w sposób rzetelny, logiczny i spójny oraz że wskazują, iż na skutek ustanowienia uchwałą obszaru ograniczonego użytkowania nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości powodów, podczas gdy opinie biegłego sądowego zawierały rażące błędy, były nierzetelne, niespójne, sporządzone w nieprawidłowy sposób, a co za tym idzie, zawierały całkowicie błędne wnioski i z tego względu były niemiarodajne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, w związku z powyższym sąd winien był dopuścić dowód z opinii innego biegłego sądowego, gdyż było to niezbędne do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, które nie zostały dostatecznie wyjaśnione.

Skarżący wnieśli o:

1.  uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji wraz z zobowiązaniem do rozstrzygnięcia o kosztach postępowania odwoławczego poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Ponadto powodowie wnieśli o:

1.  uchylenie postanowienia Sądu I instancji wydanego na rozprawie w dniu 07 lipca 2020 r. oddalającego wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczności wskazane w treści pisma powoda z dnia 04 października 2019 r. i dopuszczenie tego dowodu przy ponownym rozpoznaniu sprawy,

2.  uchylenie postanowienia Sądu I instancji wydanego na rozprawie w dniu 07 lipca 2020 r. oddalającego wniosek strony powodowej o przekazanie opinii biegłego sądowego mgr inż. J. M. z dnia 30 września 2019 r. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (ul. (...), (...)-(...) W.) celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłego tej opinii w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w piśmie z dnia 04 października 2019 r. i dopuszczenie tego dowodu przy ponownym rozpoznaniu sprawy,

3.  przekazanie opinii biegłego sądowego inż. J. M. z dnia 30 września 2019 r. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (ul. (...), (...)-(...) W.), celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłego tej opinii w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o:

1.  oddalenie apelacji w całości i utrzymanie wyroku Sądu Okręgowego w mocy;

2.  zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych;

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył co następuje:

Apelacja nie była uzasadniona.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne, podobnie podziela dokonaną przez ten Sąd ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz ocenę prawną prawidłowych ustaleń faktycznych co do braku wykazania przez powodów przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej strony pozwanej.

Przechodząc do poszczególnych zarzutów apelacji, w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, gdyż od tego zależała ocena, czy Sąd pierwszej instancji prawidłowo zastosował normy prawa materialnego.

Skarżący upatrywali naruszenia art.233 § 1 k.p.c. w nieprawidłowej, sprzecznej z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenie opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości z dnia 30 września 2019 r., pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 9 stycznia 2020 r. oraz ustnej opinii uzupełniającej z 7 lipca 2020 r., które miało polegać na błędnym przyjęciu, że opinii sporządzone zostały w sposób rzetelny, logiczny i spójny oraz, że wskazują, iż na skutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania nie doszło do obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy opinie te zawierały rażące błędy, były nierzetelne, niespójne i sporządzone w nieprawidłowy sposób.

Zarzut ten należało rozpatrywać łącznie z zarzutem naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), który miał polegać na uznaniu, iż opinia sporządzona przez biegłego jest wiarygodna, rzetelna i zgodna z przepisami prawa, podczas gdy sposób, w jaki została sporządzona, nie odpowiada prawu, bowiem opinia nie zawiera opisu stanu nieruchomości, które biegły wykorzystał w swojej opinii,

Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem dowód z opinii biegłego, podobnie jak inne środki dowodowe, podlega ocenie na podstawie art. 233 § 1 k.p.c. Do kryteriów oceny opinii biegłego należą m.in. zupełność opinii w zestawieniu z tezą dowodową, prawidłowość przyjętych założeń faktycznych i prawnych, stanowczość i sposób uzasadnienia wyrażonego stanowiska, zgodność z zasadami logiki, powszechnie dostępnej wiedzy i doświadczenia życiowego, obiektywizm i poziom kompetencji biegłego oraz stosowane przezeń metody, jeżeli są one weryfikowalne dla sądu, a także brak sprzeczności i konsekwencja wywodu (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2018 r., I CSK 689/17, LEX nr 2615865 i tam powołane orzecznictwo).

Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy, po pierwsze nie budzi wątpliwości, że zarówno opinia pisemna główna (k.221-261), jak i uzupełniająca (k.305-308) a także ustne wyjaśnienia złożone przez biegłego na rozprawie (k.373-378, 00:02:37 – 01:10:05)) są zupełne w kontekście postawionej przez Sąd pierwszej instancji tezy dowodowej. Wszystkie te opinie odnoszą się do odpowiedzi na pytanie, czy wprowadzenie w życie uchwały numer (...) Sejmiku Województwa (...) z 29.02.2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół (...) w G. spowodowało zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości, a jeżeli tak, to o ile? (vide: postanowienie Sądu Okręgowego w (...), k. 213). Nie można także dostrzec wadliwości w przyjętych przez biegłego założeniach faktycznych i prawnych. Biegły w swojej opinii szczegółowo opisał nieruchomość będącą przedmiotem opinii (strona 4 opinii, k.225) - wyjaśniając, iż dokonał oględzin nieruchomości (strona 5 opinii, k.226), wskazał także podstawy materialno – prawne oraz merytoryczne (źródła informacji), które stanowiły podstawę do sporządzenia opinii (strona 5 – 15 opinii, k.226- 236).

Biegły również w sposób stanowczy i przekonywujący wyjaśnił wyrażone w opinii stanowisko co do przyjętych w niej ostatecznych wniosków odnośnie do braku wpływu wejścia w życie uchwały numer (...) Sejmiku Województwa (...) z 29.02.2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół (...) w G. na wartość przedmiotowej nieruchomości, w szczególności na obniżenie jej wartości.

Biegły w szczególności w sposób logiczny wyjaśnił, że „naturalnym rynkiem lokalnym dla przedmiotowej wyceny jest obszar dzielnicy (...) w G.”, ponieważ „teren dzielnicy jest przecięty dwukrotnie zewnętrzną granicą strefy B OOU, a więc znajdują się tak w porównywalnych ilościach nieruchomości zarówno objęte, jak i nie objęte zasięgiem strefy B OOU”; biegły przy tym logicznie wyjaśnił, że „są to wyjątkowo korzystne warunki do szacowania, gdyż nie było potrzeby poszukiwania materiału do szacowania poza dzielnicą (...)” (vide: strona 16 opinii, k.237, także opinia uzupełniająca k.306, ustne wyjaśnienia biegłego k.374, 00:03:02 – 00:18:31). Nie budzi także zastrzeżeń Sądu Apelacyjnego wyjaśnienie biegłego przyczyn, dla których jako okres badania rynku lokalnego przyjął okres 6 lat (od września 2013 r. do czasu opiniowania), zarówno przed wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, jak i po wprowadzeniu tego obszaru. Przede wszystkim podzielić należy stanowisko biegłego – przy uwzględnieniu zasad doświadczenia życiowego – , że taki okres monitorowania rynku pozwolił na zgromadzenie wystarczającej ilości wiarygodnych danych dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych (strona 16 opinii, k.237, ustne wyjaśnienia biegłego k.374, 00:03:02 – 00:18:31).

Z istoty odpowiedzialności odszkodowawczej określonej w art. 129 p.o.ś., wynika bowiem, że aby uchwycić zmianę w wartości nieruchomości objętej obszarem ograniczonego użytkowania niezbędne jest ustalenie, jaka była wartość tej nieruchomości przed wprowadzeniem obszaru, a jaka później, przy czym ocena ta nie może być dokonywana w oderwaniu od wyceny nieruchomości sąsiednich, znajdujących się jednak poza strefą. Tylko w ten sposób można uzyskać odpowiedź na pytanie, jaka przed wprowadzeniem oou była relacja wartości wycenianej nieruchomości w stosunku do innych nieruchomości (które w strefie następczo się nie znalazły) oraz, czy na skutek wprowadzenia oou relacje te uległy zmianie, np. wartości nieruchomości poza strefą przejawiają trend wzrostowy, zaś w strefie – spadkowy lub nastąpiła stagnacja, bądź też wzrost wartości nieruchomości w strefie jest mniej dynamiczny, aniżeli w odniesieniu do wartości nieruchomości poza obszarem ograniczonego użytkowania. W ocenie Sądu Apelacyjnego, taka analiza pozwoliłaby ocenić, czy rzeczywiście wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania miało wpływ na wartość konkretnej nieruchomości, a tym samym, czy nastąpiła szkoda uzasadniająca przyznanie odpowiedniego odszkodowania.

W rezultacie zgodzić należało się z wyjaśnieniami biegłego, że „z logicznego punktu widzenia nie ma innego sposobu sprawdzenia, czy wprowadzenie OOU wpłynęło na ceny nieruchomości, aniżeli porównując – z zachowaniem korekt cenowych wynikających z trendów czasowych – ceny sprzed tej daty i po tej dacie” (pkt. 3 -10 opinii uzupełniającej, k.305 – 306).

Biegły szczegółowo także wskazał, ile transakcji w badanym okresie na rynku lokalnym zidentyfikował (50), uszczegóławiając, iż 18 transakcji dotyczyło nieruchomości, które ostatecznie znalazły się w obszarze ograniczonego użytkowania, zaś 32 dotyczyło nieruchomości położonych poza tym obszarem, przy czym ta pierwsza wartość (18) obejmuje zarówno transakcje przed wprowadzeniem obszaru, jak i później (strona 16-21 opinii, k.237-242).

Podzielić zatem należało stanowisko biegłego, że „w związku z istnieniem rynku lokalnego na podobne nieruchomości oraz występowaniem na nim obrotu, istnieje wystarczająca ilość danych do zastosowania przy wycenie podejścia porównawczego, a w jego ramach – metody porównywania parami lub metody korygowania ceny średniej…, w tej sytuacji zastosowanie innych metod szacowania nie znajduje uzasadnienia” (k.234, strona 13 opinii). Dalej biegły szczegółowo wyjaśnił, z odwołaniem się do treści art. 151 ust.1 oraz art. 153 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2020 r. poz.1990) oraz § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207, poz.2109), jak należy definiować wartość rynkową nieruchomości oraz na czym polega podejście porównawcze i metoda porównywania parami. Wyjaśnił, że nieruchomością podobną nie jest nieruchomość posiadająca wszystkie cechy rynkowe omalże identyczne z nieruchomością szacowaną, ale nieruchomością podobną jest każda nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość; podkreślił, iż wszystkie nieruchomości przedstawione w Tabeli Głównej Oszacowania spełniają ten warunek (pkt 16 opinii uzupełniającej k.306 v).

W tym kontekście należało się odnieść do zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z tym przepisem w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym opis stanu nieruchomości. Wykładnia językowa i funkcjonalna tego przepisu prowadzi do wniosku, że chodzi o opis wycenianej nieruchomości, a nie o opis nieruchomości podobnych, które były uwzględniane przy szacowaniu. Przedmiotowa opinia zawiera bezsprzecznie opis nieruchomości powodów (vide: strona 10-12 opinii, k.231-233), przy czym biegły wyjaśnił, że „pełne zestawienie nieruchomości użytych w niniejszej wycenie, jako informacja chroniona przepisem art. 175 ust.3 ugn, znajduje się w archiwum rzeczoznawcy majątkowego” (vide: strona 24 opinii, k.245). Wbrew przy tym zarzutom skarżących zawartym w uzasadnieniu apelacji, biegły na rozprawie wyjaśnił wprawdzie, że „wziął pod uwagę wszystkie transakcje dotyczące domów sprzedanych w przyjętym okresie”, ale dodał następnie „usuwając kilkanaście transakcji, których cen nie można było uzasadnić” (k.375, 00:18:31- 00:58:11). Biegły konsekwentnie wyjaśniał, że „wszystkie domy na Osiedlu (...) są podobne i porównywalne”, a nadto, iż „każda nieruchomość (podobna) została opisana pod względem istotnych cech na stronie 20 opinii” (k.375, 00:18:31- 00:58:11, strona 20 opinii, tabela numer 3, k.241).

Reasumując - zdaniem Sądu Apelacyjnego - brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutów co do przyjętej metody wyceny oraz jasności i logiki wywodu uzasadniającego jej wybór.

Dalej w swojej opinii biegły wyjaśnił, że dla nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi, którymi obraca się na rynku lokalnym obejmującym (...) w G. przyjęto mierzalnie obiektywnie cechy rynkowe, wśród których wskazano odrębnie między innymi położenie budynku w strefie B lub poza tą strefą (0-1) a także wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania (0-1).Podkreślił, że przy modelowaniu rynku lokalnego obejmującego nieruchomości położone w G. na (...) pominął 15 nieruchomości, spośród 50 transakcji objętych pierwotnym badaniem i wyjaśnił przyczyny, dla których tak uczynił (k.242, s.21 opinii).

Następnie biegły wyjaśnił, że analiza regresyjna wykazała, iż trzy spośród siedmiu pierwotnie określonych cech rynkowych nie są istotne statystycznie i nie kształtują cen na rynku lokalnym. Wśród tych cech nieistotnych biegły wymienił „wprowadzenie OOU – przed 30 marca 2016 r. i po 30 marca 2016 r. (k.242, strona 21 opinii), wyjaśniając, iż „w trakcie analizy wykazano, że atrybut ten mógłby mieć wagę około 1,1 %, ale nie jest istotny statystycznie, gdyż błąd jego oszacowania – równy ok.2,94% - w przybliżeniu trzykrotnie przekracza jego wartość”, a zatem „jak z tego wynika, wprowadzenie w życie OOU nie spowodowało zauważalnego ruchu cen na analizowanym rynku lokalnym (vide: pkt.1 opinii uzupełniającej, k.305).

Biegły ostatecznie wskazał, że „finalne modelowanie rynku pozwoliło na przyjęcie następujących atrybutów nieruchomości jako kształtujących policzalne ceny na rynku lokalnym”:

- położenie w strefie B,

- powierzchnię gruntu,

- stan techniczno – użytkowy nieruchomości,

- rok budowy.

(k.244 - 245, strona 23 - 24 opinii)

Biegły także w logiczny, uzasadniony w świetle zasad doświadczenia życiowego, sposób wyjaśnił, dlaczego uznał za nieistotną cechę rynkową opisującą powierzchnię użytkową budynku, wskazując, iż brak rynkowych informacji o cenach jednostkowych domów jednorodzinnych wynika z braku powszechnie obowiązujących zasad określania tej powierzchni, zastrzegając przy tym, iż nie oznacza to oczywiście, aby dwa domy różniące się diametralnie powierzchnią osiągnęły na rynku takie same ceny (k.244, strona 23 opinii).

W tym kontekście biegły dodatkowo wskazał, iż w swoje opinii, w pkt X.4 na stronie 27 wprowadził odpowiednią poprawkę ekstrapolującą wielkość powierzchni budynku (pkt.19 opinii uzupełniającej, k.306 v). Biegły także logicznie wyjaśnił, że „skoro wszystkie nieruchomości na tym rynki posiadają garaże, to wpływ istnienia takiego garażu na zróżnicowanie cen jest zerowe” (pkt.21 opinii uzupełniającej, k.307).

Konkludując, biegły stanowczo podkreślił, że „wejście w życie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z 29.02.2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania nie spowodowało zmiany/spadku wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż jak pokazała analiza, odpowiadający za ten fakt atrybut „wprowadzenie oou” okazał się zdecydowanie nieistotny statystycznie (k.248, strona 27 opinii, k.250, strona 29 opinii).

Biegły przy tym wyjaśnił, że „nie może dziwić, iż modelowanie ekonometryczne nie wykazało istotności statystycznej cechy w postaci samego wprowadzenia strefy B obszaru ograniczonego użytkowania”, gdyż „analiza treści uchwały w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół (...) w G. nie wprowadziła żadnych faktycznych ograniczeń prawa własności na terenie nieruchomości przy ulicy (...) w G.” (k.250, strona 29 opinii). Biegły także przyznał, że modelowanie ekonometryczne wykazało „istotność lokalizacyjną nieruchomości na terenie tej strefy, czyli wrażliwość cen nieruchomości na większy hałas. Podkreślił jednak, że należy odróżnić cechę w postaci samego wprowadzenia strefy B obszaru ograniczonego użytkowania od cechy w postaci położenia wewnątrz strefy B obszaru ograniczonego użytkowania. Wyjaśnił, że „współczynnik odpowiadający za ten atrybut ma wymiar kwotowy równy 37.576 zł”, co oznacza, że każda nieruchomość położona wewnątrz strefy B jest tańsza o około 37.500 zł od identycznej nieruchomości położonej poza strefą B, jest tak jednak niezależnie od wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania – zarówno przed datą 30 marca 2016 r., jak i po tej dacie. Konkludując biegły wskazał, iż wprawdzie w odniesieniu do badanych nieruchomości „występuje systematyczna różnica wartości nieruchomości położonych wewnątrz strefy względem nieruchomości położonych poza tą strefa, nie jest to jednak różnica spowodowana wejściem w życie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z 29.02.2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, ale hałasami lotniczymi, które są tym większe, im bliżej osi pasa startowego znajduje się nieruchomość” (k.251-252, 30- 31 opinii). Dodatkowo biegły w sposób logiczny zwrócił uwagę, że „nieruchomość powodów oddalona jest od pasa startowego o około 8,38 km, a zdecydowana większość nieruchomości znajdujących się w strefie B obszaru ograniczonego użytkowania znajduje się znacznie bliżej. Kwestia spadku wartości tych nieruchomości, podobnie jak i nieruchomości w strefie A przybiera zatem zupełnie odmienny stan. Sąsiednie – względem nieruchomości powodów - nieruchomości położone przy ulicy (...) znajdują się już poza obszarem ograniczonego użytkowania, w odległości ok. 20-30 m od nieruchomości powodów i jak trafnie wskazał biegły - w świetle zasad doświadczenia życiowego - „nie trzeba przeprowadzać żadnych szczegółowych badań, aby stwierdzić, że hałasy lotnicze są tam dokładnie takie same, jak przy ulicy (...)” (vide: pkt. 30 opinii uzupełniającej, k.307v).

Sąd Apelacyjny uznał zatem, że opinia biegłego sądowego J. M. – ze względu na swoją stanowczość, logiczną i uwzględniająca zasady doświadczenia życiowego argumentację, brak sprzeczności oraz konsekwencję wywodu była zdatna do poczynienia ustaleń w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, a mianowicie wpływu ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania na wartość nieruchomości powodów.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie można mieć także zastrzeżeń do obiektywizmu opinii oraz poziomu kompetencji biegłego. Jak słusznie zauważył pozwany w odpowiedzi na apelację, biegły J. M. jest wieloletnim rzeczoznawcą majątkowym, od kilku kadencji pełniącym funkcję biegłego sądowego, członkiem założycielem Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie podzielił podnoszonego przez skarżących zarzutu naruszenia art.233 § 1 k.p.c. oraz powiązanego z nim zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tym samym za chybiony należało uznać zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. oraz art. 278 § 1 k.p.c., który miał polegać na oddaleniu wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości a także wniosku o przekazanie opinii biegłego sądowego mgr inż. J. M. z dnia 30 września 2019 r. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (ul. (...), (...)-(...) W.), celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłego tej opinii w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wprawdzie bowiem, jak to już wcześniej wskazano, dowód z opinii biegłego sądowego podlega ocenie, jak każdy inny środek dowodowy, to jednak

dowód ten ma szczególny charakter, gdyż korzysta się z niego w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Nie można zatem przyjąć, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych, czy też opinii instytutu w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszej opinii, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy, gdy opinia, którą dysponuje, zawiera istotne luki, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, to jest, gdy przedstawiona przez biegłego analiza nie pozwala organowi orzekającemu skontrolować jego rozumowania co do trafności jego wniosków końcowych (por. postanowienia Sądu Najwyższego z 19 sierpnia 2009 r., III CSK 7/09, LEX nr 533130, z dnia 28 marca 2019 r., I CSK 137/18, LEX nr 2652525 i tam powołane orzecznictwo).

Nie sposób przyjąć – w świetle wskazanych powyżej rozważań – że opinia biegłego sądowego J. M. była dotknięta powyższymi wadami. Nie było zatem podstaw do uwzględniania wniosku o powołanie dowodu z opinii innego biegłego, a także wniosku o przekazanie przedmiotowej opinii celem dokonania jej oceny w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 157 ust.1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (art.157 ust.3 u.g.n.).

W judykaturze utrwaliło się stanowisko – które Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie w pełni podziela, że ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, a zajęte przez sąd stanowisko o braku podstaw do poddania przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mieści się w granicach należącej do sądu oceny tego środka dowodowego (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18, LEX nr 2690297). Nie w każdej zatem sytuacji złożenia wniosku o sprawdzenie operatu w trybie art. 157 u.g.n. sądy powinny automatycznie takie wniosek uwzględniać a tylko w przypadku uzasadnionych wątpliwości co do treści operatu, w szczególności w w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art.157 ust.4 u.g.n.). Takie okoliczności w ninieszej sprawie nie zachodziły – ani sąd orzekający nie miał wątpliwości co do rzetelności opinii i stanowiącego jej element składowy operatu szacunkowego, ani też nie było rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących tego samego zagadnienia.

Z tych też względów Sad Apelacyjny pominął także zawarty w apelacji wniosek dowodowy o przekazanie opinii biegłego sądowego mgr inż. J. M. z dnia 30 września 2019 r. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, tj. Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (ul. (...), (...)-(...) W.), celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłego tej opinii w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na marginesie należy także wskazać, że nie było również zdaniem Sądu Apelacyjnego podstaw do dokonywania aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego sądowego J. M. na podstawie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., który to wniosek został zawarty w uzasadnieniu apelacji.

Zgodnie z powołanym przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. (art.156 ust.4 u.g.n.).

Wprawdzie rzeczywiście pierwotna opinia biegłego sądowego J. M. nosi datę 30 września 2019 r. (k.222), jednak skarżący pomijają, że biegły sporządził w niniejszej sprawie pisemną opinię uzupełniającą datowaną 9 stycznia 2020 r. (k.305), a nadto złożył ustne wyjaśnienia na rozprawie w dniu 7 lipca 2020 r. (k.373) – także w formie ustnej opinii uzupełniającej – w której podtrzymał wnioski zawarte zarówno w opinii głównej, jak i uzupełniającej (k.374, 00:03:33- 00:18:31).

Wszystkie te opinie należy zatem traktować jako jedną całość, tym samym ostatnia aktualizacja opinii miała miejsce 7 lipca 2020 r. Rozprawa przed Sądem Apelacyjnym została zamknięta w dniu 21 grudnia 2020 r., a zatem przed upływem 12 miesięcznego okresu liczonego nie tylko od dnia 7 lipca 2020 r., ale także 9 stycznia 2020 r.

Z tych też względów Sąd Apelacyjny nie podzielił podnoszonych przez skarżących zarzutów naruszenia prawa procesowego.

Co do zarzutów naruszenia prawa materialnego, to skarżący upatrywali naruszenia art. 129 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t. jedn. Dz.U. z 2020 poz. 1219, zwanej dalej w skórcie p.o.ś.) w zw. z art. 136 ust. 1 i 2 p.o.ś., w ich błędnej wykładni polegajacej na pominięciu że już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania stanowi podstawę do dochodzenia przez powodów odszkodowania za powstałą szkodę, niezależnie od innych ograniczeń, które wynikając z utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania.

Skarżący zarzucili również naruszenie art. 129 ust. 1 i 2 p.o.ś. w zw. z art. 361 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, że w związku z wejściem w życie uchwały ich nieruchomość nie została objęta żadnymi ograniczeniami sposobu korzystania z niej, a co za tym idzie, nie ponieśli w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania szkody.

Oba tak sformułowane zarzuty należało rozpatrzeć łącznie, gdyż wiązały się z jednej strony z wykładnią przede wszystkim art.129 ust.1 i 2 p.o.ś, zaś z drugiej z oceną, czy stan faktyczny w niniejszej sprawie uzasadniał zastosowanie norm regulujących przyznanie odszkodowania w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Nomy art.136 ust.1 i 2 p.o.ś. mają bowiem wyłącznie charakter procesowy, stanowiąc, że:

1.W razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu nieruchomości są sądy powszechne.

2. Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.

Zgodnie z art.129 ust.1 p.o.ś. jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Z kolei ust. 2 stanowi, że w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Z uwagi na rodzaj roszczenia poddanego pod osąd w niniejszej sprawę (roszczenie o odszkodowanie), z przyczyn oczywistych nie miała w niniejszej sprawie zastosowania norma z art.129 ust.1 cytowanej ustawy. Należało zatem ocenić, czy zaktualizowały się przesłanki z art.129 ust.2 p.o.ś.

Wykładnia językowa i funkcjonalna powołanej regulacji prowadzi do wniosku, że przesłankami powstania roszczenia odszkodowawczego są: wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania, szkoda oraz związek przyczynowy pomiędzy wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania a szkodą. Ciężar dowody wykazania tych przesłanek, zgodnie z ogólną regułą rozkładu ciężaru dowodu (art.6 k.c.) spoczywa na powodzie – właścicielu nieruchomości, który twierdzi, że na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania doznał szkody, w szczególności polegającej na obniżeniu wartości nieruchomości w stosunku do tego, gdyby ten obszar nie został ustanowiony.

Innymi słowy, warunkiem powstania odpowiedzialności odszkodowawczej z art.129 ust.2 p.o.ś. jest nie tylko samo wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania, ale także to, aby normalnym następstwem tego zdarzenia była szkoda w mieniu właściciela nieruchomości. Odszkodowanie służy bowiem za konkretną szkodę, która powstała w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, a nie za samo ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Przyjmuje się przy tym w judykaturze, że szkoda taka może powstać, gdy akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości lub też przedłuża na kolejny okres ograniczenia, które zostały wprowadzone na określony czas. Szkoda natomiast nie powstaje, gdy kolejny akt prawny utrzymuje zakres ograniczeń na dotychczasowym poziomie (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2012 r., IV CSK 28/12, LEX nr 1228596, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18, LEX nr 2690297).

Podkreślenia zatem wymaga, że wysokość poniesionej szkody musi wynikać z zaniżenia wartości nieruchomości wynikającej z wejścia w życie aktu prawa miejscowego, nie może więc uwzględniać innych okoliczności, nie mieszczących się w ramach tak ujętego związku przyczynowego, w szczególności tych, które nie wynikały z wejścia w życie takiego aktu. Jeżeli zatem strona dochodzi roszczeń odszkodowawczych w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, to rozmiar szkody, a w konsekwencji wysokość odszkodowania, powinny być ustalone w taki sposób, aby uwzględniały wyłącznie okoliczność wejścia w życie aktu ustanawiającego taki obszar i jego skutki, a nie jakiekolwiek czynniki wpływające na spadek wartości nieruchomości (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18, LEX nr 2690297).

Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy kluczowe zatem było wykazanie przez powodów, czy rzeczywiście na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania związanego z korzystaniem z (...) w G. (...) doznali oni szkody w wyżej wskazanym rozumieniu.

Podzielając co do zasady stanowisko wyrażone także w judykaturze, że szkodą podlegającą naprawieniu na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś., jest także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z faktu, iż właściciel nieruchomości będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje (np. hałas, zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 128/09, LEX nr 578138), to jednak teza tego judykatu nie odnosi się do stanu faktycznego w niniejszej sprawie.

Z poczynionych w sprawie ustaleń wynika bowiem, że uchwałą nr (...) z 29 lutego 2016 r. utworzono obszar ograniczonego użytkowania (OOU) wokół (...) w G.. W ramach obszaru wyodrębniono dwie strefy A i B. Nieruchomość powodów znalazła się w strefie B OOU, przy czym jest jedynie nieznacznie zagłębiona w tej strefie (znajduje się ok. 30 m od zewnętrznej granicy strefy B).

Strefa B (strefa zewnętrzna), została ograniczona od zewnątrz granicą obszaru ograniczonego użytkowania (obwiednia izolinii 45 dB w porze nocnej, wymaganej dla terenów o podwyższonych standardach akustycznych) oraz od wewnątrz - obwiednią izolinii 50 dB w porze nocnej (wymaganą dla terenów zabudowy mieszkaniowej, § 4 uchwały).

W strefie B:

a) zakazuje się przeznaczenia terenu pod budowę szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka i.t.p., jak też tworzenia stref ochronnych „A” uzdrowiska;

b)zakazuje się lokalizowania budynków o funkcji szpitali, domów opieki społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka i.t.p., z wyłączeniem w szczególności rozbudowy, odbudowy lub nadbudowy istniejących obiektów;

c) zakazuje się zmiany funkcji budynków istniejących na budynki o funkcji szpitali, domów pomocy społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży;

d) brak ograniczeń w zakresie przeznaczenia terenów pod inną zabudowę, w tym mieszkaniową;

e) dopuszcza się lokalizowanie innej zabudowy, w tym zabudowy mieszkaniowej (§ 5 uchwały);

W strefie B, w istniejących budynkach o funkcji szpitali, domów pomocy społecznej i budynków związanych ze stałym lub czasowym pobytem dzieci i młodzieży, takich jak szkoły, przedszkola, internaty, domy dziecka i.t.p., należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach, zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy.

Jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, podzielając w tym zakresie argumentację pozwanego, przedmiotowa uchwała nie wprowadziła względem nieruchomości powodów dodatkowych ograniczeń, w szczególności w zakresie zwiększenia dopuszczalnych normatywnie granic poziomu hałasu. Zgodnie z tabelą numer 2 załącznika do Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t. jedn.Dz.U z 2014 poz.112) w przypadku hałasów generowanych przez starty, lądowania i przeloty statków powietrznych, normy te w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej wynoszą 60 dB w godzinach dziennych, zaś 50 dB w godzinach nocnych. Z treści uchwały nie wynika także, aby na właścicieli nieruchomości nałożone zostały także dodatkowe ograniczenia związane np. z koniecznością zastosowania dodatkowego zabezpieczenia akustycznego.

Oczywiście, nie oznacza to bynajmniej, że wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania – pomimo braku formalnych ograniczeń własności – nie spowodowało szkody polegającej na obniżeniu wartości nieruchomości. Jak podkreśla się bowiem w judykaturze – i pogląd ten Sąd Apelacyjny rozstrzygający w niniejszej sprawie w pełni podziela - związek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania z obniżeniem wartości nieruchomości należy rozumieć szeroko (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2019 r. I CSK 374/18, LEX nr 2775628).

Nie można jednak zdaniem Sądu Apelacyjnego a priori przyjmować – w sytuacji, gdy akt prawa miejscowego nie wprowadza nowych lub nie zwiększa dotychczasowych ograniczeń co do sposobu korzystania z nieruchomości lub też nie przedłuża na kolejny okres ograniczeń, które zostały wprowadzone na określony czas - że samo wprowadzenie obszaru ograniczonego użytkowania musiało spowodować szkodę jako jego logiczne następstwo.

In casu, wejście w życie przedmiotowej uchwały nie doprowadziło do zwężenia granic własności nieruchomości (art. 140 i 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania. W szczególności nie można zasadnie twierdzić, że skarżący zostali pozbawieni żądania zaniechania immisji przekraczającej standard ochrony środowiska, gdyż w odniesieniu do terenów zabudowy mieszkaniowej położonej w strefie B obszaru ograniczonego użytkowania – standardy określone uchwałą nie zostały zredukowane na korzyść pozwanego, a zatem jeżeli pozwany będzie je przekraczał – roszczenie o zakaz immisji może się zaktualizować.

Z drugiej jednak strony, można sobie wyobrazić sytuację, że świadomość objęcia nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania wywołała u potencjalnych nabywców np. spadek zainteresowania zakupem takiej nieruchomości lub przedłożenie ofert o niższej cenie, skoro nieruchomość jest dotknięta „skazą” w postaci położenia w obszarze ograniczonego użytkowania związanej z funkcjonowaniem portu lotniczego, które ze swej istoty u potencjalnego odbiorcy łączy się z generowaniem hałasu przez startujące, przelatujące i lądujące samoloty.

Takiej zależności nie można oczywiście wykluczyć, jednak ze względu na reguły dowodowe (art. 6 k.c.), to na skarżących spoczywał ciężar wykazania, że pomimo formalnego braku ograniczenia ich prawa własności, objęcie ich nieruchomości obszarem ograniczonego użytkowania spowodowało zauważalny trend zniżkowy na rynku nieruchomości na tym obszarze. Taka okoliczność w niniejszej sprawie nie występowała, na co zwrócił uwagę biegły wyjaśniając, że „wprowadzenie w życie OOU nie spowodowało zauważalnego ruchu cen na analizowanym rynku lokalnym (vide: pkt.1 opinii uzupełniającej, k.305)”. Przypomnieć należy, na co zwrócił uwagę biegły, że „nie może dziwić, iż modelowanie ekonometryczne nie wykazało istotności statystycznej cechy w postaci samego wprowadzenia strefy B obszaru ograniczonego użytkowania”, gdyż „analiza treści uchwały w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania wokół (...) w G. nie wprowadziła żadnych faktycznych ograniczeń prawa własności na terenie nieruchomości przy ulicy (...) w G.” (k.250, strona 29 opinii).

Z opinii biegłego wynika wprawdzie, że nieruchomości położone obecnie wewnątrz strefy B są tańsze o około 37.500 zł od porównywalnej nieruchomości położonej poza strefą B, jest tak jednak – na co także zwrócił uwagę biegły - niezależnie od wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania; było tak zarówno przed wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, jak i po jego wprowadzeniu; innymi słowy nie jest to różnica spowodowana wejściem w życie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z 29.02.2016 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania, (k.251-252, strona 30 - 31 opinii), a tylko taka byłaby w niniejszej sprawie prawnie relewantna.

Nie można także w ocenie Sądu Apelacyjnego abstrahować od tego – na co zwrócił uwagę biegły, że „nieruchomość powodów oddalona jest od pasa startowego o około 8,38 km, a zdecydowana większość nieruchomości znajdujących się w strefie B obszaru ograniczonego użytkowania znajduje się znacznie bliżej. Kwestia spadku wartości tych nieruchomości, podobnie jak i nieruchomości w strefie A przybiera zatem zupełnie odmienny stan”. Sąsiednie nieruchomości położone przy ulicy (...) znajdują się już poza obszarem ograniczonego użytkowania, w odległości ok. 20-30 m od nieruchomości powodów i jak trafnie wskazał biegły - w świetle zasad doświadczenia życiowego - „nie trzeba przeprowadzać żadnych szczegółowych badań, aby stwierdzić, że hałasy lotnicze są tam dokładnie takie same, jak przy ulicy (...)” (vide: pkt. 30 opinii uzupełniającej, k.307v).

W rezultacie, w ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma podstaw do twierdzenia, że świadomość istnienia hałasu w związku z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania ma inny wpływ na cenę przedmiotowej nieruchomości, niż świadomość po stronie potencjalnego nabywcy istnienia faktycznego hałasu przed wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania. Innymi słowy, nie zostało wykazane, że świadomość istnienia hałasu powiązana ze świadomością wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowana wywarła bardziej negatywne skutki na wartość przedmiotowej nieruchomości, aniżeli świadomość istnienia hałasu istniejąca przed wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 2020 r., I CSK 688/18, LEX nr 2977456). Innymi słowy, skarzący dla uwzgędnienia ich powództwa co do zasady powinni wykazać, że nie tylko wartość ich nieruchomości jest niższa w stosunku do nieruchomości położonych poza strefą B obszaru ograniczonego użytkowania, ale że ta różnica jest konsekwkenją wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, bądź też wprowadzenie tego obszaru pogłębiło spadek wartości nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości spoza obszaru.

Takiego dowodu zdaniem Sądu Apelacyjnego powodowie nie przeprowadzili.

W ocenie Sądu Apelacyjnego za wadliwą należałoby natomiast uznać wykładnię art.129 ust.2 p.o.ś., która zmierzałaby do wykazania, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje już za sam fakt, że wartości konkretnych nieruchomości są niższe, aniżeli nieruchomości podobnych, z uwagi na narażenie na hałas. Z poczynionych ustaleń wynika, że taka dystynkcja rzeczywiście występuje, jednak wykładnia językowa i funkcjonalna art. 129 ust.2 wskazuje, że szkoda powinna być powiązana z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, a nie z różnicą cen nieruchomości wynikających z uwarunkowań wolnorynkowych. Przeciwna wykładnia byłaby w ocenie Sądu Apelacyjnego contra legem i jej akceptacja wymagałaby interwencji ustawodawcy.

Z tych też względów, nie podzielając zarzutów apelacji, zarówno związanych z naruszeniem prawa procesowego, jak i prawa materialnego, Sąd Apelacyjny na podstawie wyżej cytowanych przepisów oraz art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z wyrażoną w art.98 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.

Skoro apelacja została oddalona, Sąd zasądził od powodów na rzecz pozwanego zwrot kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Ich wysokość została ustalona na podstawie § 2 ust. 5 w zw. z § 10 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 2 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800).

SSA Mariusz Wicki SSA Leszek Jantowski SSA Artur Lesiak

Na oryginale właściwe podpisy.