Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska (spr.)

Sędziowie: Marzanna Góral

Małgorzata Sławińska

Protokolant: Wiktoria Skibińska

po rozpoznaniu w dniu 21 października 2025 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta miasta stołecznego W.

przeciwko Spółdzielni (...) w W.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 31 października 2017 r., sygn. akt II C 1067/13

1. zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie drugim częściowo w ten sposób, że zasądza od Spółdzielni (...) w W. na rzecz Skarbu Państwa - Prezydenta miasta stołecznego W. kwotę 58 780,07 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy siedemset osiemdziesiąt złotych i siedem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 września 2017 roku do dnia zapłaty,

- w punkcie trzecim częściowo w ten sposób, że ustala, iż powód winien ponieść koszty procesu w 13 %, zaś pozwany w 87 %;

2. oddala apelację powoda w pozostałym zakresie;

3. oddala apelację pozwanego;

4. kosztami postępowania apelacyjnego oraz postępowania kasacyjnego obciąża powoda w 13 % natomiast pozwanego w 87 %, pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Warszawie.

Marzanna Góral Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Małgorzata Sławińska

Sygn. akt I ACa 1145/23

UZASADNIENIE

Po ostatecznym zmodyfikowaniu powództwa Skarb Państwa – Prezydent m. st. W. wniósł o zasądzenie od Spółdzielni (...) w W. kwoty 1.159.885zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 26 października 2013r. do dnia 31 grudnia 2015r., zaś z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2016r. do dnia zapłaty; 16.810zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia 31 grudnia 2015r., zaś z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty; 436.340zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia rozszerzenia powództwa do dnia 31 grudnia 2015r., zaś z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty; 367.164zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 1 stycznia 2008 roku do 30 sierpnia 2017 roku

Pozwana Spółdzielnia (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 31 października 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od Spółdzielni (...) w W. na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta miasta stołecznego W. kwotę 95 4521,93 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 26 października 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty liczonymi od kwoty 592 641,91 zł, odsetkami ustawowymi od dnia 27 grudnia 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty liczonymi od kwoty 8 634,92 zł, odsetkami ustawowymi od dnia 9 grudnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty liczonymi od kwoty 216 692,89 zł, odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 września 2017 roku do dnia zapłaty liczonymi od kwoty 136 516,22 zł; oddalił powództwo w pozostałym zakresie; rozdzielił stosunkowo koszty procesu pomiędzy stronami, w tym koszty sądowe, ustalając, że powód winien ponieść koszty procesu w 52 %, zaś pozwany w 48%, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie Referendarzowi sądowemu.

Sąd Okręgowy ustali, że na mocy uchwały Rady Ministrów z 20 listopada 1948 roku w sprawie połączenia (...) Spółdzielni (...), Spółdzielni (...) i Spółdzielni (...) (Monitor Polski z 23 listopada 1948 roku) powstała Spółdzielnia (...) w W. oraz (...) Spółdzielnia (...).

W dniu 5 października 1950 roku Prezydium Rady Narodowe w m. st. W. wystosował do Ministra Kultury i Sztuki pismo (L.dz. (...)) wyrażające zgodę na przekazanie w zarząd i użytkowanie wieczyste na rzecz Spółdzielni (...) nieruchomości warszawskich, tyłów posesji przy ul. (...). Przekazanie zostało potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym.

W dniu 31 sierpnia 1951 roku nieruchomość położona w W. przy ul. (...) została przekazana w zarząd i użytkowanie Spółdzielni (...) w W..

W 1972 roku Spółdzielnia (...) została włączona do (...) Spółdzielni (...). Jednocześnie (...) zmieniła nazwę na (...) Spółdzielnia (...) „(...)”. Zmiany w statucie Spółdzielni zostały wpisane do rejestru na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla Warszawy - Pragi w Warszawie z dnia 20 grudnia 1972 roku.

W dniu 10 listopada 1972 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę o likwidacji z dniem 1 stycznia 1973 roku Spółdzielni (...). Uchwała została podjęta ponownie w dniu 24 listopada 1972 roku. W uchwale zapisano, że Walne Zgromadzenie upoważnia Zarząd (...) do przekazania majątku Spółdzielni (aktywów i pasywów) (...) Spółdzielni (...) „(...). Sąd Rejonowy dla Warszawy – Pragi w Warszawie postanowieniem z dnia 23 stycznia 1973 roku wpisał do rejestru przejście Spółdzielni (...) w stan likwidacji.

W dniu 30 czerwca 1973 roku likwidatorzy Spółdzielni (...) oraz zarząd (...) Spółdzielni (...) „(...)” zawarli w formie pisemnej porozumienie, w którym zapisano, że z dniem 1 stycznia 1973 roku wydawnictwo prowadzone przez SW (...) zostaje przejęte przez (...) (...)– K. – (...)”, wyjaśniając, że przechodzą wszelkie uprawnienia i zobowiązania, a w szczególności (...) (...) – K. – (...)”, wstępuje jako strona we wszystkie umowy zawarte przez SW (...) związane z działalnością wydawniczą (pkt 1 porozumienia). W pkt 2 umowy zapisano, że przekazanie majątku SW (...) następuje w oparciu o protokół, stanowiący integralną część porozumienia. Do porozumienia załączono akt zdawczo – odbiorczy przekazania majątku pomiędzy wskazanymi Spółdzielniami. W pkt 2 aktu zapisano, że SW (...) oddaje w posiadanie nieruchomość (biurowiec) przy ul. (...) w W.. Nadto zapisano, że strony postanawiają wystąpić do właściwych organów o przeniesienia użytkowania na rzecz (...) (...)”.

W dniu 15 lutego 1984 roku Prezes (...) (...)” wydał zarządzenie nr 64 w sprawie nadania aktu założycielskiego przedsiębiorstwu Wydawnictwo (...) Spółdzielni (...) „(...)”, które miało stanowić jednostkę organizacyjną (...) (...)”. Następnie w dniu 2 lutego 1990 roku Zarząd (...) Spółdzielni (...) „(...)” podjął uchwałę w sprawie likwidacji jednostki organizacyjnej Wydawnictwo (...) Spółdzielni (...) „(...)”.

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy z dnia 17 września 1990 roku do rejestru została wpisana Spółdzielnia (...) w W..

W dniu 1 marca 1991 roku została zawarta w formie pisemnej umowa pomiędzy (...) Spółdzielnią (...) „(...)” w likwidacji a Spółdzielnią (...) w W. w sprawie przekazania Wydawnictwa (...) na zasadzie art. 5 ustawy z dnia 22 marca 1990 roku o likwidacji (...) Spółdzielni (...) „(...)”. Na podstawie tejże umowy (...) przekazała nieodpłatnie na rzecz SW-H jednostkę organizacyjną Wydawnictwo (...) (...)”. Do umowy załączono wykaz przejmowanych składników majątkowych, umów i pracowników.

Dnia 13 maja 1996 roku w Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...) przed notariuszem C. K. doszło do podpisania aktu notarialnego repertorium (...) Nr (...)w przedmiocie ustanowienia użytkowania wieczystego i przeniesienia własności budynku. Stronami umowy był Skarb Państwa – Urząd Rejonowy w W., w imieniu którego działała K. C. oraz Spółdzielnia (...), w imieniu której działał S. S. (2) oraz M. Z.. Na mocy zawartego aktu notarialnego, Skarb Państwa Urząd Rejonowy w W. oddał w użytkowanie wieczyste na 99 lat od dnia zawarcia umowy, położoną w W., w dzielnicy Ś. przy ulicy (...) działkę gruntu nr (...) o powierzchni (...) m ^{( 2)} na rzecz Spółdzielni (...) „(...) w W. oraz przeniósł nieodpłatnie własność znajdującego się na powyższej nieruchomości budynku biurowego, czterokondygnacyjnego.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w sprawie o sygnaturze I C 163/07, w dniu 20 czerwca 2007 roku wydał wyrok, którym stwierdził nieważność umowy ustanowienia użytkowania wieczystego i przeniesienia własności budynku, zawartej w dniu 13 czerwca 1996 roku pomiędzy Skarbem Państwa – reprezentowanym przez Urząd Rejonowy w W. i Spółdzielnią (...) „(...) w W.”. Orzeczenie jest prawomocne.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 5-03-11, za okres od dnia 1 stycznia 2008 roku do dnia 20 marca 2016 roku wyniosło 954.522zł, natomiast od 1 stycznia 2008 roku do dnia 25 listopada 2013r. – 616.828zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów, których prawdziwość i wiarygodność nie budziła wątpliwości.

W ramach prowadzonego postępowania dowodowego, na potrzeby niniejszej sprawy zostały wydane trzy opinie biegłych, które miały zostać sporządzone na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie – rynkowej wysokości czynszu dzierżawy za korzystanie z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 5-03-11, za okres od dnia 01 stycznia 2008 r. do dnia sporządzenia opinii (ze wskazaniem tej wartości też na dzień wniesienia pozwu).

Pierwsza z opinii została sporządzona przez biegłą T. S. (1), jednak wnioski z opinii nie były spójne, logiczne, a biegła nie potrafiła w sposób jednoznaczny wykazać racji swoich wywodów, co przesądzało o jej nieprzydatności.

Z uwagi na powyższe uchybienia, Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii kolejnego biegłego, która została sporządzona przez biegłego sądowego w zakresie szacowania nieruchomości i czynszów M. G.. Jednak (...) Stowarzyszenie (...) oceniło, że nie powinna ona być wykorzystana jako podstawa dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb określenia stawki czynszu dzierżawnego ze względu na szereg nieprawidłowości, które naruszały przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także wskazano, iż opinia jest mało czytelna i nie udziela odpowiedzi na zadane pytanie w sposób logiczny i sposób, który umożliwiałby odbiorcy zrozumienie stosowanych procesów oraz adekwatności do wyciągniętych wniosków. W ocenie Sądu Okręgowego, ustalenia poczynione przez organ upoważniony do kontroli sporządzonych operatów szacunkowych, dyskwalifikowały omawianą opinię i w konsekwencji nie mogła ona stanowić podstawy do ustalenia stanu faktycznego w niniejszym postępowaniu.

Ostatecznie stawka czynszu dzierżawnego, stanowiąca podstawę do wyliczenia wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, została wyliczona na podstawie pisemnej opinii głównej oraz ustnej opinii uzupełniającej biegłego sądowego A. Z. (1). W ocenie Sądu, wnioski płynące ze złożonych przez tego biegłego opinii są spójne i logiczne, a zarzuty zgłaszane przez stronę powodową zostały w całości odparte przez biegłego na rozprawie w dniu 27 czerwca 2017 roku. Zastrzeżenia powoda niemal w całości sprowadzały się do niezasadnego zastosowania wskaźnika stopy zwrotu z nieruchomości, który biegły określił na poziomie 4,5%, jednak biegły wyjaśnił w sposób przekonujący, że przyjęta stopa zwrotu uwzględnia ryzyko inwestowania w nieruchomość zabudowaną budynkiem biurowym, wynajętym, przeznaczonym w części na wynajem w W. oraz szczegółowe położenie i warunki zabudowania na nieruchomości. Biegły w sposób wyczerpujący wyjaśnił, co miało wpływ na przyjęcie stawki na poziomie 4,5%, powołał się przy tym na raport międzynarodowej firmy zajmującej się rynkami komercyjnymi. Podsumowując, Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw, aby odmówić opinii A. Z. (1) waloru przydatności.

Sąd Okręgowy oddalił wnioski pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków i stron zgłoszony w odpowiedzi na pozew, kierując się brzmieniem art. 217 § 3 k.p.c. oraz art. 229 i 230 k.p.c.

Mając na uwadze powyższe ustalenia Sąd Okręgowy wskazał, że powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Odwołał się do treści art. 224 § 1 i 2 k.c. a także art. 225 k.c., który reguluje obowiązki posiadacza samoistnego w złej wierze.

Powód przedstawił do akt sprawy dokumenty, w tym przede wszystkim odpis księgi wieczystej (...), z których wynika, iż Skarb Państwa jest ujawniony jako właściciel nieruchomości gruntowej o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu 5-03-11 położonej przy ul. (...) w W..

Sąd Okręgowy nie podzielił natomiast stanowiska pozwanego, że posiada tytuł prawny w postaci prawa użytkowania wieczystego ustanowione na rzecz jej poprzednika prawnego.

Sąd Okręgowy wskazał, że powstała w 1948 roku Spółdzielnia (...) w W. uzyskała prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości. Prawo to było niezbywalne i nie mogło trwać dłużej niż sama osoba prawna zgodnie z art 133 § 2 dekretu Prawo rzeczowe z dnia 11 października 1946 r. (Dz.U. Nr 57, poz. 319). Możliwe było jednak jego nabycie w drodze sukcesji generalnej.

Zdaniem Sądu Okręgowego pozwana Spółdzielnia nie jest następcą prawnym podmiotu spółdzielczego w zakresie ustanowionego w drodze protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 31 sierpnia 1951 r., 1. na jego rzecz prawa użytkowania nieruchomości gdyż prawo to nie zostało w 1973 r. przejęte od uprawnionego użytkownika - Spółdzielnię K. przez Spółdzielnię (...).. W konsekwencji, pozwana użytkowała tę nieruchomość w sposób bezumowny, tj. bez tytułu prawnego. Po pierwsze podmiot na rzecz, którego prawo zostało ustanowione utracił swój byt na skutek likwidacji, co pociągało za sobą wygaśnięcie prawa użytkowania. Po drugie przekazanie majątku nastąpiło na podstawie powoływanego porozumienia z 30 czerwca 1973 roku zawartego pomiędzy likwidatorami użytkownika nieruchomości, a przejmującą majątek (...) (...)”. Zapisy tegoż porozumienia nie dawały podstaw do przyjęcia, że doszło do przekazania prawa użytkowania. Ponadto w załączniku do porozumienia wprost zapisano, że przekazaniu podlega jedynie posiadanie przedmiotowej nieruchomości przy ul. (...) w W., zaś przejmujący ma wystąpić o ustanowienie użytkowania.

W konsekwencji Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że prawo użytkowania ustanowione decyzją z 31 sierpnia 1951 roku wygasło wraz z momentem likwidacji Spółdzielni (...) w W. w 1973 roku. Pozwana Spółdzielnia nie może zatem skutecznie powoływać się na istnienie po jej stronie tego prawa, jakoby nabytego od poprzedników prawnych.

Dla oceny istnienia po stronie pozwanej prawa użytkowania nie miały znaczenia przepisy ustawy z dnia 22 marca 1990 roku o likwidacji (...) Spółdzielni (...) „(...)” i dokonywane na jej podstawie kolejne przeniesienia majątku, gdyż w dacie wejścia w życie tejże ustawy prawo użytkowania już wygasło.

Wniosek o wygaśnięciu prawa użytkowania, uzasadniał dodatkowo okoliczność, że strony w dniu 13 maja 1996 roku zawarły umowę o ustanowieniu użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomość, która to umowa została jednak uznana za nieważną.

W konsekwencji Sąd Okręgowy stwierdził, że na datę orzekania żadne prawo rzeczowe lub obligacyjne do przedmiotowej nieruchomości nie zostało ustanowione, a pozwana Spółdzielnia w okresie objętym powództwem posiadała przedmiotowy grunt w złej wierze.

Sąd Okręgowy przyjął zatem, że Skarb Państwa uprawniony jest do dochodzenia zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania, zaś pozwana Spółdzielnia jako posiadacz nieruchomości nie legitymujący się tytułem prawnym, obowiązana jest do jego zapłaty.

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczeń, Sąd Okręgowy wskazał, że roszczenie powoda nie jest związane z „działalnością gospodarczą” powoda więc nie doszło do przedawnienia roszczenia.

Co do zasady organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach z zakresu gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze – stosownie do treści art. 11 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z dalszymi zm. – dalej również u.g.n.). Prezydent m. st. W. w niniejszej sprawie wykonuje zadania w zakresie powierzonym mu przez ustawę. Nie jest w konsekwencji podmiotem samodzielnie prowadzącym działalność gospodarczą, nie działa na własny rachunek ani na własną odpowiedzialność, nie jest również wyodrębnioną jednostką organizacyjną czy przedsiębiorstwem Skarbu Państwa.. Tym samym zastosowanie w niniejszej sprawie będzie miał ogólny dziesięcioletni termin przedawnienia, przewidziany przez art. 118 k.c. Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie ma też charakteru okresowego, co również uzasadniało zastosowanie dziesięcioletniego terminu przedawnienia.

Powód Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta m. st. W. dochodził wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za okres od dnia 1 stycznia 2008 roku, a wniesienie pozwu w dniu 26 listopada 2013 r. spowodowało przerwanie biegu terminu przedawnienia, a w konsekwencji, podniesiony zarzut przedawnienia Sąd Okręgowy uznał za chybiony.

Wysokość należnego powodowi odszkodowania Sąd ustalił w oparciu opinię sporządzoną przez biegłego sądowego A. Z. (1) za okres od dnia 1 stycznia 2008 roku do dnia 20 marca 2017 roku na kwotę 954 521,93zł.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako nieudowodnione co do wysokości. Roszczenie obejmujące wysokość czynszu po dniu 20 marca 2017 roku nie zostało zaś w ogóle udowodnione co do wysokości. Sąd nie dysponował materiałem źródłowym, na którym mógłby się oprzeć w tym zakresie. Nieuzasadnione było również przyjęcie najpóźniej przyjętej przez biegłego stawki, bowiem jak wynikało z samej opinii – miesięczny czynsz ulegał zmianom na przestrzeni poszczególnych lat. Strona pozwana kwestionowała zaś powództwo co do wysokości, co aktualizowało po stronie powodowa obowiązek udowodnienia wysokości roszczenia stosownie do treści art. 6 k.c.

Roszczenie odsetkowe znajdowało podstawę prawną w treści art. 481 § 1 k.c. i art. 455 k.c. Ponieważ wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania jest świadczeniem pieniężnym bezterminowym, staje się ono wymagalne od wezwania dłużnika do jego spełnienia. W konsekwencji odsetki za opóźnienie mogą być naliczane dopiero po wezwaniu do zapłaty. Powołując się na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 lipca 2012 roku (I CSK 669/11), Sąd Okręgowy wskazał, że właściciel nieruchomości może żądać odsetek za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia przewidzianego w art. 225 w związku z art. 224 § 2 k.c. odrębnie za poszczególne okresy bezumownego korzystania z nieruchomości, jeżeli różne są terminy wymagalności tego wynagrodzenia.

W niniejszej sprawie powód po raz pierwszy wystosował stosowne wezwanie do zapłaty w październiku 2013 roku, które zostało odebrane przez pozwanego 11 października 2013 roku, a powód w treści tegoż wezwania wyznaczył 14-dniowy termin na spełnienie świadczenia. Wezwaniem tym objęto żądanie zapłaty wynagrodzenia za okres od 1 stycznia 2008 roku do 30 września 2013 roku. Kwota należnego wynagrodzenia za ten okres wynosi 592.641,91zł. Odsetki za opóźnienie w zapłacie tejże kwoty należało więc zasądzić od 26 października 2013 roku do dnia zapłaty.

Powód, po sprecyzowaniu stanowiska w piśmie z dnia 26 września 2017 roku, wskazał, iż dochodzona w pozwie kwota 21.578,67zł, ograniczona następnie do kwoty 16.810zł obejmuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie za miesiąc październik 2013 roku. Za wskazany okres powodowi należała się, zgodnie z opinią biegłego, kwota 8634,92zł, a odsetki od tej kwoty należały się od dnia 27 grudnia 2013 roku, tj. po upływie 7-dniowego terminu, przyjętego przez Sąd jako termin odpowiadający „niezwłocznemu” wykonaniu wynikającego z art. 455 k.c., od daty doręczenia powództwa z jednoczesnym uwzględnieniem dni ustawowo wolnych od pracy (art. 115 k.c.).

Strona powodowa następnie rozszerzyła pozew o zapłatę wynagrodzenia za okres od dnia 1 listopada 2013 roku do 30 listopada 2015. Rozszerzenie to nastąpiło w piśmie doręczonym pełnomocnikowi pozwanej na rozprawie w dniu 1 grudnia 2015 roku. Wysokość należnego wynagrodzenia za ten okres wyniosła 216.692,89 zł i kwota ta została zasądzona z odsetkami od dnia 9 grudnia 2015 roku z uwzględnieniem 7 dni na spełnienie świadczenia.

W dniu 8 września 2017 roku doręczono pełnomocnikowi pozwanego kolejne pismo zawierające rozszerzenie powództwa, tym razem za okres od 1 grudnia 2015 roku do 30 sierpnia 2017 roku. Kwota udowodnionego wynagrodzenia obejmującego wskazany okres wynosi 136 516,22 zł Analogicznie odsetki należało zasądzić od dnia 16 września 2017 roku do dnia zapłaty.

Dalej idące żądanie zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 100 k.p.c.

Powyższy wyrok został zaskarżony przez obie strony.

Powód zaskarżył wyrok w części tj. w pkt II, w którym Sąd oddalił powództwo oraz w pkt III, w którym Sąd rozdzielił stosunkowo koszty procesu pomiędzy stronami.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

I. naruszenie prawa materialnego tj.

a) art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. poprzez jego błędną wykładnię poprzez błędne uznanie, że w okresie objętym żądaniem pozwu tj. od dnia 1 stycznia 2008r. do dnia 30 sierpnia 2017r. powód nie mógłby w warunkach rynkowych uzyskać z tytułu dzierżawy ww. nieruchomości gruntowej czynszu w łącznej wysokości 1 980 199 zł (wyższej o 1 025 677 zł od zasądzonej skarżonym wyrokiem);

b) art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na arbitralnym przyjęciu, iż powód nie wykazał wysokości swego roszczenia, gdyż nie zostały w sprawie udowodnione miesięczne stawki czynszowe z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości powoda położonej przy ul. (...) w W. za okres od 21 marca 2017r. do dnia 31 sierpnia 2017r. mimo, że z opinii biegłego sądowego z dnia 20 marca 2017r. wynikały wartości miesięcznych czynszów dla roku 2017, nadto powód złożył stosowne wnioski dowodowe zmierzające do wykazania ww. okoliczności;

II. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj-:

a) art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej i zgodnej z zasadami doświadczenia życiowego oceny opinii biegłego sądowego A. Z. w zakresie ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości - rynkowej wysokości kwoty czynszu dzierżawy za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., oznaczonej jako działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obr. 5-03-11 za okres objęty żądaniem pozwu (od dnia 1 stycznia 2008 r. do dnia 30 sierpnia 2017r), a w szczególności poprzez nadanie tej opinii mocy dowodowej i oparcie na niej rozstrzygnięcia w zakresie roszczenia o bezumowne korzystanie z przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, gdy prawidłowa ocena przedmiotowej opinii jak i wydanej przez biegłego opinii uzupełniającej dniu 27 czerwca 2017r. winna prowadzić do wniosku, że iż opinia ta budzi uzasadnione zastrzeżenia, zaś wysokość ww. wynagrodzenia winna być ustalona o dowód z opinii innego biegłego;

b) art. 233 § 1 k.p.c. . w zw. z art. 278 k.p.c. poprzez sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego uznanie, że dowód z przeprowadzonej opinii ww. biegłego sądowego z dnia 20 marca 2017r. jest w pełni miarodajny, podczas gdy biegły sądowy m.in. pominął postulowaną przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą Oddziału (...) Stowarzyszenia (...) w opinii z dnia 21 października 2016r. wysokość stopy zwrotu oraz uznanie za nieprzydatną pierwszą opinię sporządzona w sprawie tj. opinię z dnia 30 czerwca 2013r. biegłego sądowego T. S.;

c) art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c., 286 k.p.c. poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów poprzez uznanie, że roszczenie powoda po okresie 20 marca 2017r. nie zostało w ogóle udowodnione co do wysokości, a materiał źródłowy nie dawał podstawy do ustalenia dalszych stawek czynszowych pomimo, że powód Skarb Państwa wywiązał się obowiązku udowodnienia wysokości zgłaszanego żądania i przedstawił wniosek obejmujący dowód, który mógłby potwierdzić zgłaszaną przez powoda okoliczność, nadto ze zgromadzonego już materiału dowodowego w sprawie wynikała możliwość określenia stawki czynszu za okres od 21 marca 2017r. do 30 sierpnia 2017r. co wpłynęło na błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy;

d) art. 157 ust. 1 i 3 w zw. z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z póź.zm.) w związku z art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego ewentualnie zwrócenie się przez Sąd do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości przedmiotowej opinii,

e) art. 217 § 1 i 2 w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c., 286 k.c. poprzez oddalenie wniosków dowodowych, o których niżej, zgłoszonych i popieranych przez powoda Skarb Państwa w toku niniejszego postępowania, w tym o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego do spraw szacowania nieruchomości podczas gdy dowody te dotyczyły okoliczności, mających dla sprawy istotne znaczenie; a w konsekwencji dokonanie błędnych ustaleń faktycznych.

III. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia polegający na błędnym uznaniu, iż zarzuty zgłoszone przez powoda Skarb Państwa dotyczące opinii biegłego sądowego z dnia 20 marca 2017r. nie uzasadniały dopuszczenia ww. dowodów, a co za tym idzie, iż w sprawie nie zachodziła konieczność zweryfikowania wartości dochodzonego przez powoda czynszu dzierżawnego - wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania.

Wskazując na powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa Skarbu Państwa w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wniósł także o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej RP według norm przepisanych.

Pozwany zaskarżył wyrok w części tj. co do pkt. I oraz pkt. III, zarzucając:

1. błędne ustalenie, że prawo użytkowania spornego gruntu wygasło w związku z likwidacją Spółdzielni (...) , wynikające z błędnej analizy zapisów art. 133 § 2 dekretu z 11 października 1946 r – Prawo rzeczowe w zw. z art. XXXVIII ustawy – Przepisy wprowadzające Kodeks Cywilny oraz art. 284 § 2 KC w pierwotnym brzmieniu a contrario,

2. naruszenie art. 254 k.c. w aspekcie Porozumienia zawartego pomiędzy SW (...) w likwidacji i (...) (...)” i stanowiącego załącznik do tego porozumienia Aktu Zdawczo- Odbiorczego poprzez ich błędna interpretację polegającą na błędnym uznaniu, iż prawo użytkowania nie mogło przejść na (...) (...)” w drodze sukcesji uniwersalnej,

3. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez zaniechanie uzasadnienia kwestii następstwa prawnego pozwanej po likwidacji (...) (...)”. W związku z powyższym pozwany wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu za obie instancje ewentualnie o uchylenie wyroku w części i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Wyrokiem z dnia 16 stycznia 2019 r Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo w całości oraz oddalił apelację powoda.

Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego o braku następstwa prawnego pomiędzy Spółdzielnią (...) a powodem, gdyż uznał, że na podstawie porozumienia z dnia 30 czerwca 1973 r. zawartego pomiędzy likwidatorami Spółdzielni K. a Spółdzielnią (...). ta druga stała się użytkownikiem nieruchomości przy ul. (...) jako spółdzielnia przejmująca majątek spółdzielni przejętej (spółdzielni w likwidacji), w związku z czym pozwana włada nieruchomością na podstawie skutecznego względem właściciela tytułu prawnego.

Na skutek skargi kasacyjnej powoda Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 9 czerwca 2021 r. uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy wskazał, że zamieszczenie art. 70 w dziale ósmym ustawy o spółdzielniach i ich związkach przesądziło o jego zastosowaniu wyłącznie w przypadku połączenia spółdzielni w trybie przewidzianym w tym dziale. Odwołując się do przepisów art. 65-69 ustawy Sad Najwyższy stwierdził, że z uzasadnienia zaskarżonego wyroku niepodobna dociec podstaw stanowiska, iż w trybie powyżej przedstawionym doszło do połączenia Spółdzielni (...) w likwidacji z (...) (...)”, co uzasadniałoby przyjęcie na podstawie art. 70 ustawy o spółdzielniach i ich związkach następstwa prawnego tej drugiej w zakresie prawa użytkowania. Stanie się to możliwe dopiero po ustaleniu treści uchwały R., z dnia 2 grudnia 1972 r., wskazanej w porozumieniu z dnia 30 czerwca 1973 r., jako podstawa przekazania majątku, która, jak zarzuca skarżący, nie znajduje się w aktach i nie była przedmiotem oceny pod kątem wymogów z art. 65-66 ustawy o spółdzielniach i ich związkach; brak jest także ustalenia aby została ona zgłoszona do rejestru. Poza tym, po ustaleniu, czy doszło do podjęcia innych uchwał, o których mowa w art. 65-66 tej ustawy, przez każdą z tych spółdzielni, a w przypadku pozytywnym, o jakiej treści, co z bilansem stanowiącym podstawę rachunkową połączenia (art. 67), a także co z członkostwem osób, które były członkami Spółdzielni K. w likwidacji i ich udziałami (art. 69).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Apelacyjny uzupełnił postępowanie dowodowe w kierunku wskazanym przez Sąd Najwyższy. W oparciu o dokumenty przedłożone na obecnym etapie postępowania należało stwierdzić, że w dniu 10 listopada 1972 r oraz 24 listopada 1972 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni (...) podjęło uchwały o likwidacji z dniem 1 stycznia 1973 roku Spółdzielni (...) w W. oraz przyjęło, że (...) będzie działać w (...) Spółdzielni (...) „(...)” jako samodzielne przedsiębiorstwo. W odniesieniu do udziałów członków SW (...) postanowiono, że będą one podlegały zwrotowi w trybie przewidzianym przepisami (k. 1081-1082). Następnie w dniu 25 września 1973 roku likwidatorzy Spółdzielni (...) wystąpili o wykreślenie Spółdzielni z rejestru przesyłając zatwierdzenie bilansu na dzień zakończenia likwidacji (k. 1083-1089). Naczelny Zarząd Wydawnictwa zatwierdził sprawozdanie finansowe Spółdzielni za rok 1972, na podstawie czego i w trybie art. 83 ust. 2 ustawy o spółdzielniach i ich związkach Naczelna Rada Spółdzielcza zatwierdziła bilans i podział zysku bilansowego za rok 1972 (k. 1012-1013, k 1033-1036).

Równolegle w uchwale Walnego Zgromadzenia Członków (...) z dnia 2 grudnia 1972r wskazanej w porozumieniu z dnia 30 czerwca 1973 r. jako podstawa przekazania majątku, postanowiono o rozszerzeniu dotychczasowej działalności (...) m.in. przez objecie nią również działalności wydawniczej prowadzonej przez Spółdzielnię (...). Walne Zgromadzenie upoważniło zarząd do przejęcia od Spółdzielni (...) wydawnictwa książkowego (...) i przyjęcia odpowiedzialności za ewentualne zobowiązania SW (...) ustalone w toku postępowania likwidacyjnego tej spółdzielni. Jednocześnie postanowiono o dokonaniuzmiany statutu (...) oraz dokonano zmiany nazwy (...) na (...) (...)” (k. 1045-1048). W dniu 12 grudnia 1972 r został złożony wniosek o dokonanie w rejestrze zmian dotyczących zmiany statutu (...) w zakresie zmiany nazwy, przedmiotu działalności, członkostwa KC (...) i innych organizacji społecznych (wniosek z zał. k. 1070-178, k. 1079-1080).

Zgodnie z założeniami integracji (...) i Spółdzielni (...) z dniem 1 stycznia 1973 roku miało nastąpić zintegrowanie działalności tych podmiotów, członkami spółdzielni miały być wyłącznie osoby prawne, a przedsiębiorstwa będą funkcjonowały w oparciu o te same zasady organizacyjne jak to miało miejsce do dnia 31 grudnia 1972 r., w dniu 31 grudnia nastąpi przejęcie przez (...) Spółdzielnię (...) „(...)” majątku (...) i (...) (k. 1049-1054). Bilans zamknięcia SW (...) na 31 stycznia 1972 r został przekształcony w bilans otwarcia na 1 stycznia 1973 r. (k. 1055)

Jak wynika z powyższych dokumentów nie doszło do podjęcia uchwał o połączeniu SW (...) oraz (...), ani nie podjęto innych uchwał, o których mowa w art. 65 - 66 ustawy z dnia 17 lutego 1961r. o spółdzielniach i ich związkach. Doszło natomiast do podjęcia uchwały o likwidacji Spółdzielni (...) oraz przekazania zorganizowanego majątku tej spółdzielni na rzecz (...), której statut został zmieniony, jak również przedmiot działalności oraz nazwa. Dokonano zatem likwidacji Spółdzielni (...) natomiast aktywa i pasywa tej spółdzielni zostały przekazane na rzecz (...) Spółdzielni (...) „(...)”.

Powyższym zmianom towarzyszyły wnioski o wykreślenie z rejestru SW (...) w związku z jej likwidacją oraz o zmianę nazwy, przedmiotu działalności i statutu (...), która po przekształceniach działała pod nazwą (...) (...)”. Bilans sporządzony przez SW (...) nie stanowił podstawy do połączenia obu spółdzielni, a członkowie likwidowanej spółdzielni nie stawali się członkami nowej spółdzielni, zaś przysługujące im udziały podlegały wypłaceniu.

W związku z powyższym nie można przyjąć, że porozumienie z dnia 30 czerwca 1973 roku prowadziło do połączenia obu spółdzielni w trybie i na zasadach, o których mowa w art. 65 - 70 ustawy o spółdzielniach i ich związkach. Korespondowało to z treścią załącznika do porozumienia, w którym wprost zapisano, że Spółdzielnia (...) oddaje w posiadanie nieruchomość przy ul. (...), a strony postanawiają wystąpić do właściwych organów o przeniesienie użytkowania na rzecz (...) (...)” (k. 217). W oparciu o analizowane porozumienie przekazaniu podlegało więc jedynie posiadanie przedmiotowej nieruchomości, zaś przejmujący miał wystąpić o uregulowanie tytułu prawnego do nieruchomości, co ostatecznie nastąpiło lecz ostatecznie jak wskazuje wyrok sądu administracyjnego okazało się bezskuteczne.

Należy nadmienić, że na obecnym etapie postępowania także sama strona powodowa przyznała, że połączenie (...) Prasa i SW (...) nastąpiło w specyficzny sposób albowiem nie było to połączenie obu spółdzielni lecz przejęcie praw i obowiązków związanych z likwidowaną SW :”K. i Wiedza” przez (...) . Pozwany wskazywał, że przyjęto konstrukcję likwidacji SW (...) wraz z przekazaniem całego przedsiębiorstwa w rozumieniu dzisiejszego art. 55 ¹ k.c. bez przejścia członków do nowopowstającej spółdzielni, a należne im udziały zostały wypłacone w ramach likwidacji (k. 1007v).

Przepis art. 70 ustawy nie znajdował więc zastosowania w stanie faktycznym niniejszej sprawy, wobec czego brak było podstaw do przyjęcia, że doszło do nabycia prawa użytkowania nieruchomości przez (...)Prasa-K.-Ruch” w drodze sukcesji uniwersalnej, co uzasadniałoby twierdzenie o przysługującym pozwanej tytule prawnym do nieruchomości przy ul. (...) w W..

W konsekwencji należało uznać, że prawo użytkowania ustanowione decyzją z 31 sierpnia 1951 roku na rzecz Spółdzielni (...) w W. wygasło z chwilą likwidacji tej Spółdzielni tj. z dniem 1 stycznia 1973 roku. Podmiot na rzecz, którego prawo zostało ustanowione utracił swój byt na skutek likwidacji, co pociągało za sobą wygaśnięcie prawa użytkowania zgodnie z art. 133 § 2 dekretu Prawo rzeczowe z dnia 11 października 1946 r. (Dz.U. Nr 57, poz. 319). Zgodnie z tym przepisem użytkowanie ustanowione na rzecz osoby prawnej nie mogło trwać dłużej niż lat trzydzieści ani dłużej niż sama osoba prawna. W myśl art. 134 § 1 powołanego dekretu użytkowanie było prawem niezbywalnym. Niezbywalność prawa użytkowania została uregulowana również w przepisach obowiązującego kodeksu cywilnego (art. 254 k.c.). Nie było zatem podstaw do uznania, że doszło do przeniesienia prawa użytkowania na mocy porozumienia z 30 czerwca 1973 roku, zatem pozwana Spółdzielnia (...) w W. nie może skutecznie powoływać się na istnienie po jej stronie tego prawa, jakoby nabytego od swoich poprzedników prawnych.

Za chybione należało zatem uznać zarzuty zawarte w apelacji pozwanego, że doszło do błędnego ustalenia przez Sąd Okręgowy, iż prawo użytkowania spornego gruntu ustanowione na rzecz SW (...) w roku 1951 wygasło w związku z likwidacją tej Spółdzielni w 1973 roku oraz naruszenia art. 254 k.c. poprzez błędną interpretację porozumienia zawartego pomiędzy SW (...) w likwidacji i (...) (...) polegającą na błędnym uznaniu, że prawo użytkowania nie przeszło na (...) (...)” w drodze sukcesji uniwersalnej.

Wobec ustalenia, że w spornym okresie od 1 stycznia 2008 roku do 30 sierpnia 2017 roku pozwana spółdzielnia władała nieruchomością bez tytułu prawnego należało dokonać oceny roszczeń powoda pod kątem wysokości należności z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie na podstawie art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c..

W odniesieniu do opinii sporządzonych przez biegłego A. Z. (1), na których oparł się Sąd Okręgowy, pozwany nie zgłosił żadnych zarzutów apelacyjnych, wobec czego należało przyjąć, że pozwany nie zakwestionował przyjętej przez biegłego metodologii ani przedstawionych przez biegłego wyliczeń.

Bezzasadne były natomiast zarzuty sformułowane pod adresem biegłego przez stronę powodową w apelacji, w tym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. oraz art. 157 ust. 1 i 3 w zw. z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez oparcie się na opinii biegłego A. Z. (1) zamiast na opinii biegłej T. S. (1) oraz oddalenie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego ewentualnie zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości przedmiotowej opinii.

W ocenie Sadu Apelacyjnego opinie sporządzone przez biegłego A. Z. (1) były miarodajne do dokonania ustaleń faktycznych na temat wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zarówno przyjęta przez biegłego metodologia szacowania, jak i zawarte w opinii wyliczenia były prawidłowe i nie budziły wątpliwości w świetle przedstawionego przez biegłego uzasadnienia oraz wyjaśnień składanych przez biegłego w związku ze zgłoszonymi przez strony pytaniami i zastrzeżeniami. Sąd Okręgowy w sposób przekonujący i wyczerpujący wyjaśnił dlaczego za niewiarygodne uznał opinie sporządzone przez biegłych T. S. (1) oraz M. G. oraz wskazał przyczyny, dla których na wiarę zasługiwała opinia sporządzona przez trzeciego biegłego, który wypowiadał się w tej sprawie. Sąd Apelacyjny w całości aprobuje te rozważania bez potrzeby ponownego ich przytaczania w tym miejscu. Strona powodowa nie wykazała w swej apelacji by opinia biegłego A. Z. (1) zawierała błędny lub wadliwości, które nakazywałyby odrzucenie tej opinii i sięganie po opinię kolejnego biegłego. Stanowisko strony powodowej wynika raczej z dążenia do uzyskania jak najwyższej kwoty należności, co wiąże się z ustaleniem wskaźnika stopy zwrotu, tym niemniej należy zaaprobować utrwalony w judykaturze pogląd, iż samo niezadowolenie strony z oceny przedstawionej przez biegłego nie uzasadnia potrzeby dopuszczenia przez sąd dowodu z kolejnej opinii biegłych. Nie można bowiem przyjąć, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z następnej opinii biegłych w każdym przypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystana dla strony. Jednak sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszej opinii, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc gdy opinia, którą dysponuje zawiera luki, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, czyli nienależycie uzasadniona albo nieweryfikowalna (por. postanowienie SN z 19 sierpnia 2009r. III CSK 7/09, Lex nr 533130). Skoro strona powodowa nie zdołała podważyć opinii biegłego A. Z. (1), opinię tę należało uznać za miarodajną dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Sąd Apelacyjny podzielił natomiast zarzuty powoda dotyczące naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. i art. 6 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że powód nie wykazał wysokości swojego roszczenia co do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy u. (...) 27 w W. za okres od 21 marca 2017 r do 31 sierpnia 2017r. bowiem należało mieć na uwadze, że powód złożył stosowne wnioski dowodowe, domagając się przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, jednak nie zostały one uwzględnione przez Sąd Okręgowy (postanowienie z dnia 27 czerwca 2017r.). Wprawdzie powód domagał się powołania kolejnego biegłego, tym niemniej w sytuacji gdy Sąd Okręgowy uznał, iż roszczenie powoda jest uzasadnione lecz wymaga weryfikacji przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, a jedna z dotychczas sporządzonych opinii jest miarodajna dla rozstrzygnięcia sprawy lecz nie obejmuje ona całego dochodzonego pozwem okresu, winien kontynuować postępowanie dowodowe poprzez dopuszczenia dowodu z uzupełniającej opinii biegłego A. Z. (1) także za dalszy okres. Oddalenie powództwa było zatem przedwczesne. Uchybienie to możliwe było jednak do skorygowania na etapie postępowania apelacyjnego, wobec czego Sąd Apelacyjny dopuścił dowód z uzupełniającej opinii biegłego sądowego ds. szacowania nieruchomości A. Z. (1) na okoliczność ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 5-03-01 za okres cały okres dochodzony pozwem, tj. od dnia 1 stycznia 2008 do dnia 30 sierpnia 2017.

Jak wynikało z opinii przedstawionej przez biegłego wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy ul. (...) w W. za cały sporny okres wynosi 1 013 302 zł (opinia k 1129-1131). Biegły oparł się przy tym na założeniach swej opinii podstawowej, w tym co do stopy kapitalizacji, przyjętej na poziomie 4,5 %. Powyższą opinię należało uznać za wiarygodną i przydatną do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Odpowiadając na pytania i zastrzeżenia sformułowane przez powoda, który po raz kolejny zakwestionował przyjętą przez biegłego stopę zwrotu na poziomie 4,5 %, biegły wyjaśnił, że zastosowana stopa zwrotu mieści się w typowym przedziale stosowanym przy ustalaniu stawek czynszu dzierżawy gruntów, tj. 3-6 % wartości rynkowej gruntu. Przyjęcie poziomu powyżej 6 % byłoby nierealistyczne, natomiast poziom 5,5 % odnosi się do stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu, czyli nieruchomości zabudowanych, generujących bieżący dochód z najmu. Stopy kapitalizacji na poziomie 5-7 % dotyczą nieruchomości zabudowanych- gotowymi, wynajętymi budynkami biurowymi. Tymczasem w niniejszej sprawie szacowano czynsz dzierżawny dla gruntu niezabudowanego, co oznacza zupełnie inny poziom ryzyka, a tym samym i zwrotu z inwestycji tego typu. Dodatkowo biegły podkreślił, że stopy kapitalizacji dla obiektów biurowych uwzględniają również amortyzację budynku – zarówno techniczne, jak i funkcjonalne, dlatego nie mogą być one bezpośrednio stosowane dla wyceny czynszu z samego gruntu. Oznacza to, że uzyskiwany czynsz musi pokrywać nie tylko zwrot z kapitału, ale również amortyzację związaną z utratą wartości zabudowy wskutek jej zużywania się. W przypadku nieruchomości niezabudowanej składnik ten nie występuje, dlatego stopa zwrotu powinna być odpowiednio niższa. W związku z tym stopę zwrotu przyjęto na poziomie 4,5 %, jako adekwatną do dzierżawy nieruchomości niezabudowanej w dobrej lokalizacji i przy niskim poziomie ryzyka inwestycyjnego, która musi być niższa niż stopa zwrotu nieruchomości zabudowanej (k. 1158, k. 1160). Sąd Apelacyjny uznaje wyjaśnienie biegłego za wiarygodne i przekonujące, zauważając, że strony nie zgłosiły dalszych pytań do biegłego wobec czego nie zachodziła potrzeba sporządzania kolejnej opinii w tej sprawie.

Podzielając ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, w oparciu o uzupełniony na etapie postępowania apelacyjnego materiał dowodowy należało uznać, że wysokość należnego powodowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu przy ul. (...) w W. za okres od dnia 21 marca 2017 r do 31 sierpnia 2017r wynosi 1 013 302 zł, wobec czego zaskarżony wyrok wymagał zmiany poprzez zasądzenie na rzecz powoda dalszej kwoty 58 780,07 zł (1 013 302 zł – 954 521,93 zł) wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 16 września 2017 roku do dnia zapłaty, mając na względzie, że dniu 8 września 2017 roku doręczono pełnomocnikowi pozwanego ostatnie pismo zawierające rozszerzenie powództwa, wobec czego brak dobrowolnego spełnienia świadczenia w terminie 7 dni skutkował zasądzeniem odsetek na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. od dnia 16 września 2017 roku do dnia zapłaty.

Wobec powyższego apelacja powoda podlegała częściowemu uwzględnieniu na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zaś w pozostałym zakresie (co do kwoty wykraczającej ponad kwoty ustalone przez biegłego oraz co do odsetek ustawowych za wcześniejszy okres) podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Apelacja pozwanego podlegała zaś oddaleniu w całości na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego oraz kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c.

Marzanna Góral Katarzyna Jakubowska-Pogorzelska Małgorzata Sławińska