Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 września 2023 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział III Cywilny

w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Rejonowego Anna Szarek

Protokolant – sekretarz sądowy Agnieszka Brudkowska

po rozpoznaniu w dniu 8 września 2023 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa B. H.

przeciwko M. N.

o zapłatę

I zasądza od pozwanej M. N. na rzecz powoda B. H. kwotę 3 000 (trzech tysięcy) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 2 listopada 2020 roku do dnia zapłaty;

II zasądza od pozwanej M. N. na rzecz powoda B. H. kwotę 1 117 (tysiąca stu siedemnastu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt III C 224/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 21 września 2023 roku

B. H. wniósł o zasądzenie od M. N. kwoty 3 000 zł wraz

z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 2 listopada 2020 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu powód podniósł, że 26 lipca 2019 r. strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

Na podstawie tej umowy powód wpłacił kwotę 3 000 zł tytułem kaucji. Kwota ta miała zostać zwrócona w terminie dwóch miesięcy od dnia opróżnienia i wydania lokalu, po uprzednim rozliczeniu należności przysługujących wynajmującemu. W dniu 6 września 2019 r. strony zawarły aneks do umowy najmu, na podstawie którego zmieniono postanowienia umowy dotyczące obowiązków najemcy po zakończeniu stosunku najmu. Zawarcie aneksu nastąpiło z inicjatywy pozwanej. W ocenie powoda wynikający z tego aneksu obowiązek pomalowania ścian na biało aktualizował się wyłącznie w przypadku zmiany koloru ścian lub uszkodzenia ich powierzchni. Lokal został wydany pozwanej w dniu 31 sierpnia 2020 r. i przyjęty bez zastrzeżeń co do jego stanu, co wynika wprost z protokołu zdawczo – odbiorczego. Powód wywiązał się z obowiązku uiszczenia należności wyszczególnionych w protokole odbioru

i oczekiwał na zwrot kaucji. Pozwana odmówiła zwrotu, podnosząc, że kwotę tą zatrzymuje na poczet kosztów malowania lokalu.

W ocenie strony powodowej brak podstaw do zaliczenia kaucji na poczet ww. kosztów. Obowiązku powoda w tym zakresie nie sposób wywieść z przepisu art. 675

par. 1 k.c., ponieważ w treści protokołu zdawczo – odbiorczego nie odnotowano żadnych uwag co do stanu lokalu. Postanowienie aneksu natomiast nakładające na powoda obowiązek odmalowania całego lokalu jest nieważne z powodu sprzeczności z przepisem art. 675 par. 1 k.c., istotą umowy najmu oraz zasadami współżycia społecznego. Nakłada bowiem na najemcę obowiązek wykonania dodatkowej usługi na rzecz wynajmującego. Nadto kwota 3 000 zł jest skrajnie zawyżona w stosunku do rzeczywistych, rynkowych kosztów odmalowania lokalu.

Powód domaga się zatem zapłaty kwoty 3 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami

za opóźnienie od dnia 2 listopada 2020 r. Termin zwrotu kaucji upłynął bowiem w dniu

31 października 2020 r.

14 grudnia 2021 r. referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z treścią żądania pozwu (ówczesna sygn. akt III Nc 1740/21).

M. N. zaskarżyła nakaz zapłaty sprzeciwem, w którym wniosła

o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska podniosła, że w świetle postanowień łączącej strony umowy najmu uprawniona jest do zatrzymania wpłaconej przez powoda kaucji na poczet kosztów odmalowania całego lokalu. B. H. nie wywiązał się bowiem z tego obowiązku. W dniu wydania lokalu, ściany były poplamione i przed zawarciem umowy najmu z kolejnym najemcą konieczne było ich odmalowanie. Stąd też w sprzeciwie od nakazu zapłaty złożyła oświadczenie o potrąceniu przysługują jej wobec powoda wierzytelności

z tytułu kosztów odmalowania lokalu z wierzytelnością powoda o zwrot kaucji.

Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty stracił moc, zgodnie

z art. 505 par. 2 k.p.c. i sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie.

W piśmie przygotowawczym z dnia 14 czerwca 2020 r. B. H. podtrzymał żądania pozwu, podnosząc nadto, że z materiału dowodowego sprawy nie wynika, aby malowanie całego lokalu po jego zwróceniu przez powoda miało miejsce.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

26 lipca 2019 r. M. N. i B. H. zawarli umowę najmu okazjonalnego lokalu położonego w S. przy ul. (...). Umowa została zawarta na czas oznaczony od dnia 1 sierpnia 2019 r. do 31 sierpnia 2020 r.

Zgodnie z postanowieniem par. 1 ust. 6 umowy stan techniczny lokalu, jego wyposażenie, wskazania liczników oraz ilość kompletów kluczy przekazanych najemcy zostanie szczegółowo opisany w protokole zdawczym – odbiorczym, który sporządzony zostanie w dniu wydania lokalu najemcy.

Na podstawie umowy B. H. zobowiązany był do uiszczania czynszu najmu, czynszu administracyjnego, opłat eksploatacyjnych oraz opłat z tytułu korzystania z energii elektrycznej i za zużycie gazu.

Zgodnie z postanowieniem par. 3 ust. 1 najemca wpłacił kaucję w kwocie 3 000 zł, dla zabezpieczenia roszczeń wynajmującego z tytułu: najmu lokalu w dniu jego opróżnienia, zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia w trakcie używania przez najemcę (nie obejmuje to zniszczeń lokalu i wyposażenia wynikających z normalnego korzystania

z nieruchomości oraz znajdujących się w niej ruchomości), ewentualnych kosztów egzekucji

i obowiązku opróżnienia lokalu oraz odmalowania całego lokalu i drobnych szkód.

Zgodnie z postanowieniem par. 3 ust. 3 wynajmujący zwróci kaucję w terminie dwóch miesięcy od dnia wydania i opróżnienia lokalu, po uprzednim rozliczeniu należności przysługujących wynajmującemu lub kosztów egzekucji opróżnienia lokalu.

Zgodnie z postanowieniem par. 5 ust. 7 najemca zobowiązał się do dokonania wszelkich obciążających go napraw, opróżnienia lokalu i wydania do wynajmującemu, wraz

z wyposażeniem i kompletem kluczy, w terminie do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu, w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia.

Zgodnie z postanowieniem par. 5 ust. 8 zwrot lokalu wraz z wyposażeniem zostanie potwierdzony protokołem zdawczo – odbiorczym sporządzonym przez strony.

Dowód:

- umowa najmu k. 7 – 12,

- zeznania powoda B. H. w charakterze strony k. 180 – 182,

- zeznania pozwanej M. N. w charakterze strony k. 244 – 248.

Tekst umowy najmu został przygotowany przez M. N.. B. H. otrzymał tekst umowy oraz załączników do umowy przed dniem jej podpisania.

Umowa została podpisana w kancelarii notarialnej. Na wniosek B. H.

w par. 5 umowy ust. 1 dopisano sformułowanie „w przypadku zaistnienia zdarzeń, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności”.

Dowód:

- wiadomości e – mailowe k. 185 – 182,

- zeznania powoda B. H. w charakterze strony k. 180 – 182,

- zeznania pozwanej M. N. w charakterze strony k. 244 – 248.

6 września 2019 r. strony zawarły aneks nr (...) do umowy najmu okazjonalnego, na podstawie którego par. 4 pkt 2 ppkt 7 umowy otrzymał następujące brzmienie: „najemca zobowiązany jest do przeprowadzenia na własny koszt drobnych napraw podłóg, drzwi wewnętrznych i okien oraz malowania wszystkich ścian i sufitów w kolorze białym po zakończeniu umowy. Przeprowadzenie drobnych napraw wewnętrznej strony drzwi wejściowych oraz napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.

Dowód:

- aneks nr (...) k. 16,

- zeznania powoda B. H. w charakterze strony k. 180 – 182,

- zeznania pozwanej M. N. w charakterze strony k. 244 – 248.

Lokal został wydany najemcy w dniu 6 września 2019 r. W protokole zdawczo – odbiorczym odnotowano, że lokal znajduje się w bardzo dobrym stanie technicznym, szczegółowo przedstawionym w dokumentacji fotograficznej, stanowiącej załącznik

nr 2 do protokołu. Strony określiły stan ogólny lokalu jako bardzo dobry. W odniesieniu

do ścian – sufitów odnotowano: pomalowane, czyste. Najemca nie zgłosił żadnych uwag do stanu lokalu.

Dowód:

- protokół zdawczo – odbiorczy wraz z załącznikiem k. 13 – 14.

B. H. zwrócił lokal w dniu 31 sierpnia 2020 r. W protokole zdawczo – odbiorczym odnotowano stan liczników prądu, gazu i zimniej wody. B. H. zobowiązał się do zapłaty kwoty 160,16 zł na poczet rozliczenia zimniej wody za okres

od stycznia do kwietnia 2020 r. oraz do pokrycia niedopłaty z tego tytułu za okres od maja do sierpnia 2020 r. – w terminie do 14 września 2020 r. Nie odnotowano żadnych uwag

co do stanu lokalu, a w szczególności stanu ścian i sufitów.

Dowód:

- protokół zdawczo – odbiorczy lokalu k. 17,

- zeznania powoda B. H. w charakterze strony k. 180 – 182,

- zeznania pozwanej M. N. w charakterze strony k. 244 – 248.

B. H. zapłacił należności z tytułu zużycia zimnej wody za okresy wskazane w protokole zdawczo – odbiorczym. Rozwiązał umowę sprzedaży energii elektrycznej.

Dowód:

- potwierdzenie wykonania przelewu k. 18,

- rozliczenie zimnej wody k. 20,

- potwierdzenie przelewu k. 21,

- wiadomości e – mailowe k. 58,

- zeznania powoda B. H. w charakterze strony k. 180 – 182,

2 listopada 2020 r. B. H. zwrócił się o udzielenie informacji terminie zwrotu kaucji. Następnie skierował do pozwanej wezwania do zapłaty kaucji datowane

na 13 listopada 2020 r. , 17 grudnia 2020 r., 5 marca 2021 r.

W piśmie z dnia 19 marca 2021 r. M. N. odmówiła zwrotu kaucji, podnosząc, że B. H. nie wywiązał się z obowiązku odmalowania całego lokalu, wobec czego kwotę wpłaconą przez niego z tego tytułu zatrzymuje na koszty odmalowania całego lokalu.

Pismem z dnia 23 marca 2021 r. B. H. ponownie wezwał pozwaną

do zwrotu kaucji.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 02.11.2020 r. k. 22,

- wezwanie do zapłaty z dnia 13.11.2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 23 – 24,

- wezwanie do zapłaty z dnia 17.12.2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 25 – 26,

- wezwanie do zapłaty z dnia 05.03.2021 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 27 - 28,

- pismo z dnia 19.03.2021 r. z załącznikiem k. 29 – 31,

- wezwanie do zapłaty z dnia 23.03.2021 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 32 – 33.

Koszt odmalowania całego lokalu został oszacowany na kwotę 3 513 zł.

Dowód:

- rzut lokalu k. 47 – 50,

- opinia budowlana k. 86.

27 stycznia 2021 r. M. N. zawarła umowę najmu okazjonalnego lokalu położonego w S. przy ul. (...) z kolejnym najemcą. W protokole zdawczo – odbiorczym stan lokalu odnotowano, że ściany są pomalowane, czyste.

Dowód:

- umowa najmu k. 54 – 56,

- protokół zdawczo – odbiorczy lokalu k. 57,

- zeznania świadka B. Ł. (1) k. 235 – 238.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione.

Powód domaga się zwrotu kaucji, powołując się na fakt dokonania jej zapłaty przy zawarciu z pozwaną umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego i zwrot lokalu oraz zaspokojenie należności wynajmującego – pozwanej z tytułu umowy najmu.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi przepis art. 19 a ust. 5 ustawy z dnia

21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz

o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 725) oraz postanowienie par. 3

ust. 3 umowy najmu.

Przepis art. 19 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4. Zgodnie natomiast z par. 3 ust. 3 umowy najmu wynajmujący zwróci kaucję w terminie dwóch miesięcy od dnia wydania i opróżnienia lokalu, po uprzednim rozliczeniu należności przysługujących wynajmującemu lub kosztów egzekucji opróżnienia lokalu.

Niesporne pomiędzy stronami było, że łączyła je umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, a także że na jej podstawie najemca – powód zapłacił kwotę 3 000 zł tytułem kaucji. Pozwana nie przeczyła również i temu, że lokal został zwrócony oraz że powód uregulował należności wynikające z umowy najmu.

Przedmiotem sporu było natomiast, czy w świetle treści łączącej strony umowy, pozwana uprawniona była do zatrzymania kaucji na poczet należności z tytułu odmalowania lokalu po zakończeniu stosunku najmu.

Na wstępie wskazać należy, że łącząca strony umowa najmu okazjonalnego regulowana jest przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (…) w zakresie art. 19 a – 19 d oraz w zakresie wskazanym w art. 19 e. Do najmu okazjonalnego mają zatem zastosowanie: art. 2 zawierający definicje pojęć zawartych w ustawie; art. 6 ust. 3 dotyczący mechanizmu waloryzacji kaucji; art. 10 ust. 1–3 dotyczący udostępniania lokalu i postępowania w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lub konieczności dokonania przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu, ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania; art. 11 ust. 2 pkt 1–3 dotyczący wypowiadania stosunku najmu; art. 13 dotyczący możliwości rozwiązania umowy przez sąd albo nakazania przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu; art. 18 ust. 1 i 2 dotyczący odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu; art. 19a–19d; art. 25d pkt 2 wyłączający uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia. Najem okazjonalny podlega zatem zasadniczo przepisom Kodeksu cywilnego o najmie ( art. 659 i n. k.c.), a spośród przepisów ustawy stosuje się do niego tylko przepisy wymienione w art. 19 e. Wymienione przepisy ustawy stosuje się do najmu okazjonalnego wprost, nie tylko odpowiednio.

Niesporne było, że na mocy aneksu nr (...) do umowy zawartego w dniu 6 września 2020 r., powód przyjął na siebie obowiązek „malowania wszystkich ścian i sufitów

w kolorze białym po zakończeniu umowy najmu”. Nałożenie na najemcę takiego obowiązku, wbrew stanowisku strony powodowej, nie jest sprzeczne z naturą stosunku najmu, ani z ustawą ani z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z przepisem art. 353 ¹ k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W ramach wyrażonej w cytowanym przepisie zasady swobody umów mieści się również przyzwolenie na faktyczną nierówność stron, która może się wyrażać nieekwiwalentnością ich wzajemnej sytuacji prawnej. Nieekwiwalentność ta, stanowiąc wyraz woli stron, nie wymaga, co do zasady, wystąpienia okoliczności, które by ją usprawiedliwiały. Jednakże obiektywnie niekorzystna dla jednej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzić do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego w sytuacji, gdy do takiego ukształtowania stosunków umownych, który jest dla niej w sposób widoczny krzywdzący, doszło wskutek świadomego lub tylko spowodowanego niedbalstwem wykorzystania przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 marca 2023 r., I ACz 63/23). Powód podnosił, że zawarcie aneksu i nałożenie na niego takiego obowiązku było narzucone przez stronę pozwaną. Znajdował się wówczas w sytuacji przymusowej, potrzebował bowiem lokalu mieszkalnego w związku z rozpoczęciem pracy, a w jego ocenie, gdyby nie zgodził się na zawarcie aneksu, pozwana mogłaby odmówić wydania lokalu. Stanowisko to nie zasługuje na uwzględnienie w świetle zasad doświadczenia życiowego. Po pierwsze wskazać należy, że strony umowy były równorzędne – obydwojgu przysługiwał status konsumenta. Umowa zaś, zawarta na czas oznaczony, nie przewidywała jej rozwiązania przez jedną ze stron ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie z par. 5 umowy jej rozwiązanie mogło nastąpić jedynie z zachowaniem okresu wypowiedzenia (odpowiednio 30 - dniowego lub 7 - dniowego), przy czym fakt odmowy zawarcia aneksu do niej nie stanowił przesłanki uzasadniającej wypowiedzenie umowy przez wynajmującego. Rozwiązanie umowy wymagało zatem albo jej wypowiedzenia z zachowaniem 30 – dniowego okresu wypowiedzenia albo porozumienia stron. Fakt zaś, że pozwana mogłaby odmówić wykonania umowy (wydania lokalu) do czasu zawarcia aneksu, nie został udowodniony. Nadto wskazać należy, że ustawa o ochronie praw lokatorów (…) w art. 6 e ust. 1 nakłada na najemcę obowiązek odnowienia lokalu po zakończeniu umowy najmu. Jakkolwiek przepis ten nie ma zastosowania do umowy najmu okazjonalnego, to fakt iż ustawodawca nakłada na najemcę lokalu komunalnego taki obowiązek, pozwala na przyjęcie, że tego rodzaju postanowienia umowy najmu, nie są sprzeczne z naturą stosunku najmu ani nie naruszają przepisów kodeksu cywilnego normujących obowiązki najemcy po zakończeniu umowy najmu.

Brak również podstaw do uznania, aby w okolicznościach faktycznych sprawy nałożenie na najemcę obowiązku odmalowania lokalu naruszało zasady współżycia społecznego. Jak wynika z treści protokołu zdawczo – odbiorczego lokalu sporządzonego

w dniu 6 września 2019 r. lokal znajdował się w dobrym stanie technicznym, a jego stan ogólny został oceniony przez strony jako bardzo dobry. W odniesieniu do ścian – sufitów odnotowano, że są one pomalowane i czyste. Powód podnosił, że ściany nosiły ślady użytkowania lokalu (rysy), a jego uwagi w tym zakresie nie zostały przez pozwaną odnotowane, ponieważ twierdziła, że przy zwrocie lokalu będzie o tym pamiętała, jednakże fakty te nie zostały udowodnione. Pozwana natomiast zaprzeczyła, aby lokal nosił ślady użytkowania, zeznała, że przed wydaniem powodowi lokal został odmalowany. Tak również zeznał świadek R. S.. Świadek spontanicznie i obszernie wyjaśnił jakie farby

i w jakiej ilości zostały zużyte na malowanie lokalu i jaki sprzęt został kupiony. Świadek ten jednakże jest znajomym pozwanej, wdzięcznym jej za pomoc jaką okazała w okresie epidemii, jego zeznania nie są zatem w pełni obiektywne. Z uwagi na sprzeczne stanowiska stron w tym zakresie i brak jakichkolwiek dowodów pochodzących od osób nie związanych

z żadną ze stron, ustalenia faktyczne co do stanu lokalu w chwili jego wydania, Sąd oparł na treści protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia 6 września 2019 r., z którego wynika, że lokal był odmalowany. Dokument ten został wprawdzie sporządzony przez strony, niemniej jednak w tym okresie strony nie pozostawały jeszcze w sporze, a zarówno powód jak i pozwana niewątpliwie mieli świadomość znaczenia tego dokumentu i odnotowanych w nim faktów co do stanu lokalu. Pozwana zeznała, że zasięgała porad co do sformułowania obowiązków stron w biurze obrotu nieruchomościami. Powód zaś zapoznał się z treścią umowy na dzień przed jej podpisaniem. Niewątpliwie zatem znał postanowienie par. 1 ust. 6 umowy, w którym postanowiono, że stan lokalu zostanie opisany w protokole zdawczo – odbiorczym, a także postanowienie par. 4 ust. 2 pkt 14 , z którego wynika, że jest on zobowiązany do naprawienia szkód w lokalu powstałych z jego winy. Skoro zatem powód otrzymał lokal w bardzo dobrym stanie, z odmalowanymi ścianami i sufitami, to nałożenie na niego obowiązku zwrotu lokalu w takim samym stanie, tj. odmalowanego, nie może być poczytane za sprzeczne z zasadami słuszności.

Reasumując powyższe rozważania, wskazać należy, że strony skutecznie zawarły aneks do umowy, który obligował powoda do odmalowania lokalu po zakończeniu umowy najmu, a w przypadku niewykonania tego obowiązku, pozwana uprawniona była – co do zasady – do zaspokojenia roszczeń z tego tytułu z wpłaconej kaucji, zgodnie

z postanowieniem par. 5 ust. 1 umowy. Uprawnienie to powstaje jednak jedynie w sytuacji, kiedy wynajmujący obowiązek ten wykonana zamiast najemcy, tj. odmaluje lokal

i poniesienie określone koszty z tego tytułu.

Nie ulega wątpliwości, że powód lokalu nie odmalował, powołując się na fakt, że jego stan w chwili zwrotu nie wskazuje na zużycie wykraczające poza prawidłowe użytkowanie lokalu. Przepis art. 675 par. 1 k.c. stanowi, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Wskazać jednakże należy, że powód przyjął na siebie dalej idący obowiązek, a mianowicie obowiązek odmalowania lokalu niezależnie od stanu jego zużycia. Stąd też fakt, że w protokole zdawczo – odbiorczym lokalu po zakończeniu umowy najmu, nie odnotowano żadnych uwag wskazujących na pogorszenie jego stanu ponad normalne użytkowanie lokalu mieszkalnego, nie zwalniał powoda z wykonania przyjętego w umowie (aneksie) obowiązku.

Strona pozwana, na której stosownie do treści przepisu art. 6 k.c., spoczywa ciężar dowodu w zakresie faktów zwalniających ją z obowiązku zwrotu kaucji, nie wykazała, aby istotnie po zwróceniu lokalu przez powoda, a przed jego wynajęciem kolejnemu najemcy, lokal został przez nią odmalowany. W celu wykazania powyższego faktu powódka złożyła umowę najmu okazjonalnego z kolejnym najemcą z dnia 27 stycznia 2021 r. oraz protokół zdawczo – odbiorczy sporządzony przy wydaniu lokalu, w którym odnotowano, że ściany

i sufity są pomalowane, czyste. Nadto zaoferowała dowód z zeznań świadka R. S., który lokal miał malować oraz złożyła zeznania w charakterze strony. Powyższe dowody okazały się niewystarczające do poczynienia ustaleń faktycznych zgodnych

z twierdzeniami strony pozwanej. Fakt, że w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia

27 stycznia 2021 r. wskazano, że ściany i sufity są odmalowane, nie świadczy o tym, że zostały odmalowane po zwrocie lokalu przez powoda. Zauważyć bowiem należy, że

w protokole zdawczo – odbiorczym sporządzonym przy zwrocie lokalu przez powoda nie odnotowano żadnych uwag co do jego stanu, a w szczególności stanu ścian i sufitów, które wskazywałyby na konieczność ich odnowienia przed zaoferowaniem lokalu kolejnemu najemcy. Pozwana wprawdzie podnosiła, że ściany były brudne i zakurzone, a faktu tego nie odnotowała, bo liczyła, że powód jednak lokal odmaluje, jednakże twierdzenia te są sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Pozwana nie była osobą nieporadną, która nie miała żadnej wiedzy o wykonaniu umowy najmu. Jak zeznała przed zawarciem umowy zaciągała informacji co do treści umowy najmu i jej wykonania oraz obowiązków ciążących na stronach umowy, w tym w szczególności konieczności odmalowania lokalu. Wątpliwie jest zatem, aby nie zadbała o poczynienie odpowiednich adnotacji w protokole, gdyby istotnie stan lokalu uniemożliwiał jego wynajęcie kolejnej osobie przed malowaniem. Zwłaszcza w sytuacji, kiedy jak zeznała, powód miał jej oświadczyć, że lokalu nie odmaluje. Zauważyć należy, że wg zeznań powódki i świadka R. S. lokal został odmalowany przed wydaniem lokalu powodowi, co miało miejsce w dniu 6 września 2019 r. Zwrócony został w dniu 31 sierpnia 2020 r., a zatem przed upływem roku. Zważywszy, że nie zostały odnotowane żadne uwagi wskazujące

na jakiekolwiek uszkodzenia ścian, odnotowanie, że lokal wydawany kolejnemu najemcy

w styczniu 2021 r. ma pomalowane i czyste ściany, nie świadczy o tym, że istotnie lokal został ponownie odmalowany po dniu 31 sierpnia 2020 r. Jego stan, w świetle treści protokołu odbioru lokalu, mógł bowiem uzasadniać ocenę, że ściany i sufity są pomalowane

i czyste. Aczkolwiek kolejny najemca B. Ł. (2) zeznał, że w chwili wydania lokalu, stan ścian wskazywał na uprzednie użytkowanie lokalu. Zeznania natomiast świadka R. S. co do faktu malowania lokalu w 2020 r., po jego zwróceniu przez powoda, są w ocenie Sądu niewiarygodne. Po pierwsze wskazać należy, że pozwana jest znajomą świadka, a świadek odczuwa wobec niej wdzięczność, ponieważ udzieliła mu pomocy

w okresie pandemii C.-19. Stąd też składając zeznania może kierować się chęcią odwdzięczenia się pozwanej za udzieloną pomoc i przedstawiać fakty w sposób korzystny dla niej. Wątpliwości Sądu budzi przede wszystkim sposób w jaki świadek relacjonował fakty związane z malowaniem lokalu. O ile o czynnościach podejmowanych w 2019 r., przed wynajęciem lokalu powodowi, świadek relacjonował w sposób spontaniczny i obszerny, wskazywał jakie materiały zakupił i w jakiej ilości oraz zna jaki kolor odmalował ściany, o tyle w przypadku odświeżania lokalu, które miał wykonać w 2020 r., powód wypowiadał się mniej pewnie i obszernie , pewnych faktów nie pamiętał (rodzaju użytej farby). Nadto jego zeznania co do tego jakiego rodzaju przyrządy niezbędne do malowania zostały zakupione w 2020 r., zeznania świadka stoją w sprzeczności z zeznaniami pozwanej w charakterze strony. Świadek zeznał, że również i w 2020 r. kupili wszystkie przyrządu do malowania, pozwana natomiast zeznała, że wałki pozostały z poprzedniego malowania, dokupili folię i tylko parę wałków i taśmę. Pozwana zeznała również, że koszt zakupu materiałów wyniósł

500 – 600 zł. Nie poniosła natomiast żądnych kosztów robocizny, ponieważ R. S. miał odmalować lokal bez wynagrodzenia w ramach rewanżu za udzieloną jemu pomoc. Pozwana jest natomiast bezpośrednio zainteresowana korzystnym rozstrzygnięciem niniejszej sprawy, stąd też jej zeznania, nie poparte żadnym innym dowodem, nie mogą stanowić podstawy ustalenie, że lokal został odmalowany. Na potwierdzenie zeznań świadka i pozwanej w charakterze strony co do faktu odmalowania lokalu nie ma bowiem żadnego dowodu, chociażby w postaci paragonu dokumentującego zakup jakichkolwiek materiałów niezbędnych do wykonania tych prac. Skoro pozwana nie wykazała faktu odmalowania, przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego w celu wykazania faktu wysokości kosztów poniesionych na poczet malowania okazało się zbędne. Zauważyć również należy, że po zwrocie lokalu przez powoda, lokal został wynajęty kolejnej osobie, poczynienie zatem ustaleń co do wysokości kosztów malowania lokalu przy uwzględnieniu jego stanu z dnia

31 sierpnia 2020 r., jest aktualnie niemożliwe. Nadto zauważyć należy, że zgodnie

z zeznaniami pozwanej, kaucja miała zostać przeznaczona na poczet kosztów malowania jedynie co kwoty 500 – 600 zł. W pozostałym zakresie została przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego przez pozwaną na zakup przedmiotowego lokalu. Takie przeznaczenie środków wpłaconych tytułem kaucji stoi w sprzeczności z istotą kaucji wpłacanej przez najemcę, która służy co do zasady pokryciu należności wynajmującego wynikających z umowy najmu oraz treścią łączącej strony umowy. Spłata kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowanego lokalu niewątpliwie nie jest należnością wynikającą z umowy najmu. Nie sposób również w okolicznościach faktycznych sprawy uznać, aby podnoszony brak odmalowania lokalu stanowił przeszkodę do wynajęcia lokalu kolejnej osobie. Pozwana podniosła bowiem, że nie oferowała lokalu na rynku, ponieważ w jej ocenie mieszkanie musi być najpierw odmalowane. Nie wiadomo zatem, czy istotnie potencjalni najemcy istotnie nie byliby zainteresowani najmem z tego tylko powodu, że lokal nie został odmalowany po poprzednim najemcy.

Strona pozwana nie wykazała zatem, aby faktycznie wykonała za powoda obowiązek odmalowania lokalu i poniosła z tego tytułu wydatki w kwocie równej wpłaconej przez powoda kaucji. Obowiązana jest zatem stosownie do treści przepisu ar. 19 a ust. 1 ustawy

o ochronie praw lokatorów (…) oraz postanowienia par. 3 ust. 3 umowy, zwrócić powodowi kwotę 3 000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy kaucja winna być zwrócona w terminie dwóch miesięcy od dnia wydania i opróżnienia lokalu, po uprzednim rozliczeniu należności przysługujących wynajmującemu lub kosztów egzekucji opróżnienia lokalu. Lokal został wydany 31 sierpnia 2020 r., a rozliczenie należności przysługujących wynajmującemu nastąpiło. Kaucja winna zatem zwrócona w terminie do dnia 31 października 2020 r.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uwzględnił powództwo i zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia

2 listopada 2020 r. do dnia zapłaty.

Roszczenie o zapłatę odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego znajduje oparcie w treści art. art. 359 § 1 k.c. i art. 481 § 1 i 2 k.c. Przepis

art. 359 § 1 k.c. stanowi, że odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu. Zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dłużnik popada w opóźnienie jeśli nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

22 października 2003 r., sygn. II CK 146/02).

Termin spełnienia świadczenia z tytułu zwrotu kaucji wynika z umowy i wynosi

2 miesiące od dnia zwrócenia lokalu. Lokal został wydany 31 sierpnia 2020 r., a rozliczenie należności przysługujących wynajmującemu nastąpiło. Kaucja winna zatem zwrócona

w terminie do dnia 31 października 2020 r. Skoro pozwana nie dokonała zapłaty w ww. terminie, popadła w opóźnienie, co w świetle treści przepisu art. 481 § 1 k.c., uzasadnia zasądzenie odsetek ustawowych z tego tytułu od dnia 2 listopada 2020 r.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z wyrażoną w przepisie art. 98 § 1 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania, zgodnie z którą stroną przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne

do dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Mając powyższe na uwadze, Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda koszty procesu w kwocie 1 117 złotych, które stosownie do treści przepisu art. 98 § 3 k.p.c. obejmują: opłatę od pozwu w kwocie 200 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika powódki, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 września 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.) na kwotę 900 złotych oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie

17 złotych. Sąd przyznał stronie powodowej odsetki od kwoty zasądzonej tytułem kosztów procesu w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sąd nie znalazł podstaw do ustalenia wysokości wynagrodzenia pełnomocnika strony powodowej w wysokości wyższej niż stawka minimalna. Sprawa niniejsza, która nie jest bardziej zawiła niż inne sprawy tego rodzaju, nie wymagała zatem zwiększonego nakładu pracy pełnomocnika, który uzasadniałby przyznanie wynagrodzenia w wyższej stawce.