Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 28 sierpnia 2024 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. wniosła przeciwko pozwanej (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w S. o zapłatę kwoty 30000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 17 kwietnia 2024 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu, tytułem kary umownej za okres 60 dni od 03 maja 2023r. do 2 lipca 2023r., w wysokości 500 zł dziennie.

W uzasadnieniu wskazała, że strony zawarły przedwstępną umowę o ustanowienie odrębnej własności lokali oraz sprzedaży powierzchni strychowej oraz miedzy schodami, na rzecz pozwanej, a pozwana zobowiązała się do wykonania prac budowlanych na rzecz powódki, w szczególności remontu 5 wind osobowych oraz remontu klatek schodowych. Następnie strony zawarły umowę o roboty budowlane, aneksowaną dnia 31 grudnia 2021r. Pozwana nie dochowała terminu zakończenia prac wynikającego z umowy, wobec czego powódka obciążyła pozwaną karą umowną.

Nakazem zapłaty z dnia 19 września 2024 r. Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

W przepisanym terminie pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniosła m.in. zarzut niewykazania roszczenia co do zasady jak i wysokości, częściowego wykonania umowy oraz braku odpowiedzialności pozwanej za niedotrzymanie terminu inwestycji.

Nadto pozwana wniosła o miarkowanie kary umownej oraz podniosła zarzut nadużycia prawa podmiotowego, wskazując, że umowa jest nadal wykonywana przez pozwaną. Pozwana podniosła nadto, że nie była w stanie wykonać wind, z uwagi na brak przyłączy elektrycznych do ich zasilania, co obciążą powódkę.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 16 sierpnia 2017 r. powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S., podjęła uchwałę w sprawie: wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w następstwie przebudowy/nadbudowy oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali i ewentualnego sprostowania udziałów w nieruchomości wspólnej, a także w sprawie udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do wykonania uchwały.

Dowód:

- akt notarialny rep. A nr (...) k. 20-24;

- warunki przyłączenia k. 272-226.

Decyzją z dnia 30 marca 2018 r. Prezydent Miasta S. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla spółki (...) sp. z o.o. sp.k.

Dowód:

- decyzja z dnia 30 marca 2018 r. k. 25.

Dnia 3 lipca 2018 r. powódka zawarła z (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółką komandytową w S. przedwstępną umowę o ustanowienie odrębnej własności lokali, na mocy której powódka zobowiązała się ustanowić odrębną własność lokali, powstałych na powierzchni strychowej oraz między schodami na ostatniej kondygnacji zgodnie z dokumentacją projektową przygotowaną przez (...) oraz sprzedać część ww. dotychczasowych części wspólnych o wartości 642 664,08 zł za cenę 642 664,08 zł i przenieść pozostałą część powierzchni strychowej oraz między schodami, na której powstaną lokale na rzecz (...) w zamian za wykonanie prac budowlanych na rzecz powódki, w szczególności budowy wind osobowych 5 sztuk i remont co najmniej trzech klatek schodowych. Całkowita wartość prac budowlanych i remontu nie mogła być niższa od kwoty 1.161.000 zł.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej upływał 31 grudnia 2022 r.

Dowód:

- umowa przedwstępna rep. A nr 6061/2018 k. 26-31.

Dnia 24 czerwca 2020 r. doszło do zmiany umowy spółki (...) sp. z o.o. sp. k. w S. poprzez jej sprzedaż i kontynuację pod firmą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w S..

Dowód:

- umowa z dnia 24 czerwca 2020 r. rep. A nr 1923/2020 k. 32-34.

Dnia 20 listopada 2020 r. pozwana zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę nr (...) przyłączenie do sieci, przedmiotem której było przyłączenie instalacji pozwanej w obiekcie adaptacja poddasza na cele mieszkalne- plac budowy zlokalizowany w S. przy ul. (...) do sieci (...).

Dowód:

- umowa z dnia 20 listopada 2020 r. k. 67-68.

Dnia 22 stycznia 2021 r. strony zawarły umowę dotycząca robót budowlanych. Na mocy umowy powódka udostępniła pozwanej powierzchnię strychową oraz między schodami na ostatniej kondygnacji budynku mieszkalnego, o powierzchni około 1165,59 m2 liczonej po obrysie podłogi (oznaczone kolorem zielonym i żółtym na szkicu stanowiącym zał. nr 1 do umowy w cenie określonej w uchwale Wspólnoty nr 14/2017) stanowiące część wspólną budynku przy ul (...) Piłsudskiego 38 i 39, w celu ich adaptacji na lokale mieszkalne oraz pomieszczenia suszami. Ponadto pozwana miała wykonywać prace budowlano-remontowe w zakresie zgodnym z treścią Załączników nr 3, 4, 5, do umowy. Przekazanie nieruchomości wspólnej w zakresie niezbędnym na cele realizacji prac stanowiących przedmiot umowy nastąpić miało w terminie 7 dni od daty jej zawarcia, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, który po podpisaniu miał stanowić załącznik nr 2.

Pozwana mogła rozpocząć prowadzenie prac remontowych lub budowlanych dopiero po uzyskaniu wszelkich niezbędnych uzgodnień, zgód i pozwoleń, w tym ostatecznej decyzji w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jak też po dokonaniu wszelkich wymaganych prawem zawiadomień lub zgłoszeń. Pozwana ponosiła wobec powódki wszelką odpowiedzialność wynikłą z rozpoczęcia prac z naruszeniem tego postanowienia.

Pozwana oświadczyła, że w dniu 24 czerwca 2020 r., w drodze uchwały jego wspólników zaprotokołowanej w formie aktu notarialnego sporządzonego przez Notariusza D. B. za numerem Rep. A 1923/2020, dokonana została zmiana jego umowy spółki, w zakresie obejmującym zmianę nazwy, wpisanie nowych wspólników oraz odnotowanie zmiany nazwy komplementariusza, jak również uporządkowanie kwestii związanych z wysokością wkładów wniesionych przez wspólników oraz z ich odpowiedzialnością za zobowiązania spółki (suma komandytowa).

Wskazano ponadto, że zmiany umowy spółki pozwanej nie mają znaczenia dla zawarcia i wykonania umowy, jak również nie wpływają na pełną odpowiedzialność komplementariusza, tj. spółki (...) investment Sp. z o.o. (poprzednio: (...) Sp. z o.o.).

Pozwana oświadczyła, że:

1) przed podpisaniem umowy zapoznała się dokładnie ze stanem nieruchomości wspólnej, zarówno co do powierzchni strychowej oraz między schodami na ostatniej kondygnacji, jak i jej pozostałej części, na której prowadzić będzie prace budowlano-remontowe łub na którą prace te będą oddziaływać, w szczególności co do sposobu wykonania i stanu technicznego murów, stropów i dachu, stwierdzając na tej podstawie możliwość wykonania adaptacji oraz prac budowlano- remontowych w zakresie zgodnym z treścią załączników do Umowy nr (...), jak również potwierdzając przewidzianą w tych załącznikach ilość, zakres i rodzaj robót potrzebnych do osiągnięcia umówionego ich rezultatu.

2) w związku z powyższym, pozwana:

- zrzekła się wobec powódki wszelkich roszczeń z tytułu wad fizycznych (ujawnionych i nieujawnionych) części nieruchomości wspólnej przeznaczonej do adaptacji oraz wykonania prac budowlano-remontowych przewidzianych w umowie,

- oświadczyła, że ustalone w umowie przedwstępnej przywołanej w § 1 ust. 1 zasady rozliczenia ceny sprzedaży mają charakter ostateczny i nie podlegają zmianom, a w szczególności nie będzie podnosić wobec powódki jakichkolwiek roszczeń, niezależnie od ich podstawy prawnej, w sytuacji gdy w czasie po zawarciu umowy przedwstępnej, jak i po zawarciu Umowy, nakłady lub koszty, które będzie zobowiązany ponieść na wykonanie robót przewidzianych w umowach zawartych między Stronami ulegną wzrostowi lub okażą się wyższe, aniżeli znane lub możliwe do oszacowania na moment ich zawarcia,

3) oświadczyła, że dysponuje wykwalifikowaną kadrą, zasobami rzeczowymi, jak również środkami finansowymi potrzebnymi do wykonania umów zawartych ze Wspólnotą Mieszkaniową, w tym niniejszej umowy, zgodnie z ich treścią.

Strony określiły termin zakończenia wszystkich prac adaptacyjnych powierzchni strychowej oraz między schodami na ostatniej kondygnacji budynku mieszkalnego, jak również prac budowlano-remontowych na rzecz powódki, wskazanych w załącznikach nr 3, 4 i 5 do niniejszej umowy na dzień: 31.12.2021 r.

Pozwana miała rozpocząć realizację robót stanowiących przedmiot umowy w terminie 7 dni od dnia przekazania mu przez powódkę miejsca budowy.

Terminy pośrednie wykonania poszczególnych etapów robót stanowiących przedmiot umowy określa harmonogram rzeczowo-finansowy stanowiący załącznik nr6.

Za datę zakończenia robót stanowiących przedmiot umowy uznawano dzień ich odbioru końcowego przez powódkę. Strony dopuściły przy tym odbiory częściowe poszczególnych etapów robót realizowanych przez pozwaną.

Pozwana zobowiązała się wykonać adaptację pomieszczeń strychowych na lokale mieszkalne i wejścia na dach z pomieszczeń suszami (wykonanych przez pozwaną) na własny koszt i własnym staraniem oraz do pokrycia wszelkich kosztów związanych z adaptacją.

Pozwana zobowiązana była do zamontowania na czas adaptacji:

a) liczników poboru energii elektrycznej i rozliczania się z powódkę według wskazań liczników,

b) wodomierzy i rozliczania się ze powódką w okresach półrocznych wg wskazań wodomierza i obowiązującej stawki za m3 wody i ścieków,

c) w przypadku przyłączenia (nawet szczątkowo) wykonanych pomieszczeń do sieci ciepłowniczej należącej do powódki, opłacać pobór energii cieplnej na zasadach obowiązujących innych właścicieli (za m2 powierzchni x stawka).

Dowód:

- umowa o roboty budowlane z dnia 22 stycznia 2021 r. z załącznikami k. 35-52;

- zeznania świadka A. K. k. 261;

- zeznania C. G. k. 265.

Dnia 25 stycznia 2021 r., pozwana zawarła z (...) sp. z o.o. w S. umowę o roboty budowlane, przedmiotem której było zlecenie wykonawcy prac ogólnobudowlanych zgodnie z zestawieniem robót stanowiącym załącznik nr 1 do umowy, strony ustaliły termin rozpoczęcia prac 1 lutego 2021 r. oraz ich zakończenia 31 grudnia 2022 r.

Dowód:

- umowa z dnia 25 stycznia 2021 r. z załącznikiem k. 144-146;

- taryfikator kar k. 147;

- klauzula informacyjna k. 148;

- zeznania świadka A. K. k. 261.

Pismem z dnia 29 stycznia 2021 r. powódka wyraziła zgodne na podłączenie pozwanej do (...) w klatce przy ul. (...).

Dowód:

- pismo z dnia 29 stycznia 2021 r. k. 76.

Pismem z dnia 8 marca 2021 r. pozwana oświadczyła o podłączeniu kontenera biurowego do instalacji w piwnicy klatki schodowej przy ul. (...). Licznik wskazywał 0 kW/h.

Dowód:

- pismo z dnia 8 marca 2021 r. k. 77.

Aneksem nr (...) z dnia 31 grudnia 2021 r. strony określiły termin zakończenia wszystkich prac adaptacyjnych na dzień 31 grudnia 2022 r.

Dowód:

- aneks nr (...) k. 53;

Dnia 18 marca 2022 r. pozwana zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę nr (...) o przyłączenie do sieci, przedmiotem której było przyłączenie instalacji pozwanej w obiekcie adaptacja poddasza na mieszkania (...) szt. zlokalizowanym w S. przy ul. (...) do sieci (...).

Tego samego dnia pozwana zawarła umowę o przyłączenie instalacji pozwanej w obiekcie adaptacja poddasza na mieszkania (...) szt. zlokalizowanym w S. przy ul. (...) do sieci (...).

Dowód:

- umowy z dnia 18 marca 2022 r. k. 69-75.

Dnia 16 maja 2022 r. pozwana zawarła z P. O. umowę o wykonanie prac montażowych dotyczących rozbudowy i przebudowy obiektów przy ul. (...), w zakresie wykonania szybu windy i dźwigów windowych w ilości 2 sztuk.

Wykonawca zobowiązał się dostarczyć urządzenia w terminie do dnia 31 sierpnia 2022 r. – dźwig wraz z konstrukcją szybu przy ul. (...) oraz dźwig wraz z konstrukcją przy ul. (...).

Dnia 18 maja 2022 r. P. O. wystawił na rzecz pozwanej fakturę VAT nr (...) na kwotę 198720 zł tytułem dostawy i montażu dźwigów osobowych przy ul. (...) w S. w ilości 2 szt.- faktura zaliczkowa ¼.

Dowód:

- umowa z dnia 16 maja 2023 r. z załącznikami k. 131-142;

- zeznania świadka P. O. k. 257-259;

- faktura VAT k. 143;

- zeznania świadka P. O. k. 257-259.

- zeznania świadka A. K. k. 261.

Dnia 1 lutego 2023 r. strony zmieniły postanowienia przedwstępnej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali. W § 2 umowy określając mi.in, że pozwana zakończy prace budowlane polegające na budowie wind w klatce (...) 17, (...) oraz wyremontuje te klatki do dnia 1 maja 2023 r., a w przypadku zawinionego przez pozwaną braku realizacji zobowiązania, będzie płacić na rzecz powódki karę umowna w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Dowód:

- umowa rep. A nr 700/2023 k. 54-58;

- zeznania A. U. k. 263-264;

- zeznania C. G. k. 265.

Pismem z dnia 6 kwietnia 2023 r. E. Operator poinformowała pozwaną, że ze względu na brak zgody właściciela gruntu, na którym miałaby przebiegać sieć energetyczna umowa o przyłączenie (...) zostaje rozwiązana bez wypowiedzenia z dniem 6 kwietnia 2023 r.

Dowód:

- pismo z dnia 6 kwietnia 2023 r. k. 62;

- zeznania C. G. k. 265.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2023 r. pozwana poinformowała powódkę, że nie jest w stanie dotrzymać terminu określonego w przedwstępnej umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali z powodu rozwiązania umów o przyłączenie do sieci przez (...) Operator, przy czym kwestia była niezawiniona przez pozwaną i wynika z przyczyn niezależnych od pozwanej. Pozwana oświadczyła, że prowadzi działania zmierzające do rozwiązania zaistniałej sytuacji, co wiąże się z koniecznością przedłużenia terminu na wykonanie prac.

Dowód:

- pismo z dnia 26 kwietnia 2023 r. k. 59.

Dnia 27 kwietnia 2023 r., sporządzono protokół ze spotkania stron, w którym powódka zobowiązała się do przesłania pozwanej kopii rozwiązania umowy o dostawę energii.

Dowód:

- protokół z dnia 27 kwietnia 2023 r. k. 60.

Dnia 11 maja 2023 r. pozwana zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę o przyłączenie do sieci nr (...), przedmiotem której było przyłączenie instalacji pozwanej w obiekcie adaptacja poddasza na mieszkania (...) szt. zlokalizowanym w S. przy ul. (...) do sieci (...).

Dowód:

- umowa z dnia 11 maja 2023 r. k. 64-66, 149-151.

Pismem z dnia 18 maja 2023 r. pozwana ponownie zwróciła się o zmianę umowy przedwstępnej i wpisanie nowej daty zakończenia prac na 31 grudnia 2023 r., podnosząc, że umowy zostały wypowiedziane przez operatora wobec braku zgody właściciela gruntu na wykonanie sieci energetycznej.

Dowód:

- pismo z dnia 18 maja 2023 r. k. 61.

Pismem z dnia 7 sierpnia 2023 r. powódka wezwała pozwaną do wywiązania się z postanowień aktu notarialnego z dnia 1 lutego 2023 r. (rep. A nr 200/2023) polegającego na zapłacie kary umownej w wysokości 500 zł dziennie, w związku z:

- niezakończeniem prac polegających na budowie wind w klatce przy ul. (...) do dnia 1 maja 2023 r.;

- niezakończenia prac polegających na remoncie klatki schodowej przy ul. (...) do dnia 1 maja 2023 r.

Powódka wskazała, że jej roszczenie dotyczy okresu od 2 maja 2023 r. do dnia 31 lipca 2023 r., co łącznie daje kwotę 45 500 zł, wzywając do zapłaty w terminie 7 dni.

Dowód:

- pismo z dnia 7 sierpnia 2023 r. k. 79.

Pismem z dnia 11 sierpnia 2023 r. powódka wezwała pozwaną do wywiązania się z wszystkich ciążących na pozwanej obowiązków tj.:

1. udzielenia pisemnej odpowiedź jak został rozwiązany problem wentylacji na klatkach schodowych -7 dni

2. udzielenia na piśmie z potwierdzeniem za pomocą właściwych dokumentów kto; od kiedy i za co ponosi odpowiedzialność jako pełnomocnik firmy wykonującej adaptacje strychów- termin 7 dni;

3. dostarczenia ksero umów na zakup i montaż wind wraz z potwierdzeniem zapłaty za windy (...) 17 , (...) 1-termin 5 dni

4. dostarczenia ksero umowy zawartych z E. związanych z eksploatacją wind-termin 5 dni

5. wykonywania rzetelnych i profesjonalnych prac polegających na zabezpieczeniu dachu nad mieszkaniami i klatką (...) 2 -termin 5 dni

6. usunięcia z dachu wszelkich zbędnych elementów zagrażających zdrowiu i życiu mieszkańcom jak i przechodniom-termin 3 dni

7. usunięcia z klatek schodowych i strychów (szczególnie dotyczy to (...) 2) w sposób skuteczny wszystkich gołębi (wiąże się to także z posprzątaniem klatek schodowych) -termin 5 dni. W przypadku niewywiązania się z tego zadania powódka gotowa była wynająć profesjonalną firmę, a kosztami obciążyć inwestora.

8. zabezpieczenia w sposób trwały wszelkie elementy ruchome i łatwo przenoszone przez wiatr np. wełna używana do izolacji nad klatką (...) 2-termin 5 dni

9. zabezpieczenia profesjonalnie poprzez zasypanie „dziury"- przywrócenie do stanu pierwotnego, wejścia przed klatką Piłsudskiego 38 -termin 5 dni

10. usunięcia wszystkich elementy drewniane i ogrodzenia z terenu podwórka (zabezpieczyć teren zgodnie z zasadami sztuki budowlanej )-materiały można złożyć za kontenerem -termin 7 dni.

11. doprowadzić do zawarcia ugód z wszystkimi poszkodowanym właścicielami (lista w posiadaniu inwestora),którzy do tej pory nie otrzymali zwrotu za szkody w ich mieniu -termin 10 dni

12. usunięcie z klatki (...) 17 zamontowanej niezgodnie z projektem rury kanalizacyjnej

13. Naprawienia szkód takich jak prawidłowe zamocowanie i podłączenie anten satelitarnych zdemontowanych podczas montowania rusztowań -termin 5 dni,

pod rygorem zerwania współpracy.

Dowód:

- pismo z dnia 11 sierpnia 2023 r. k. 80;

- zeznania świadka A. Z. k. 259;

- zeznania świadka M. J. (1) k. 260-261;

- zeznania świadka G. J. k. 262;

- zeznania świadka R. D. k. 262-263;

- zeznania C. G. k. 265.

Pismem z dnia 16 października 2023 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 30 500 zł tj. kary umownej za okres 1 sierpnia 2023 r. do dnia 30 września 2023r., wskazując nadto, że pozwana zalega z zapłatą kwoty 45 500 zł powieszonej o odsetki ustawowe.

Dowód:

- pismo z dnia 16 października 2023 r. k. 81.

Pismem z dnia 28 marca 2024 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty łącznej kwoty 165 000 zł tytułem kary umownej w terminie 14 dni.

Dowód:

- pismo z dnia 28 marca 2024 r. z dowodem nadania k. 82-85;

- wydruk śledzenia k. 86-87;

Dnia 7 sierpnia 2024 r. pozwana zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę nr (...) o przyłączenie do sieci, przedmiotem której było przyłączenie instalacji pozwanej w obiekcie budynek wielorodzinny zlokalizowany w S. przy ul. (...) do sieci (...).

Dowód:

- umowa z dnia 7 sierpnia 2024 r. k. 155-156.

Dnia 16 sierpnia 2024 r. pozwana zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę nr (...) o przyłączenie do sieci, przedmiotem której było przyłączenie instalacji pozwanej w obiekcie adaptacja poddasza na mieszkania (...) szt. zlokalizowanym w S. przy ul. (...) do sieci (...).

Dowód:

- umowa z dnia 16 sierpnia 2024 r. k. 152-154;

Dnia 30 września 2024 r. strony zwarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz umowę sprzedaży i przeniesienia, na mocy które powódka wydała pozwanej 6 lokali przy ul. (...).

Dowód:
- umowa rep. A nr 4315/2024 173-210;

- protokół k. 230-235;

- umowa udostępnienia gruntu k. 236-238;

- zeznania świadka P. O. k. 257-259;

- zeznania świadka A. Z. k. 259;

- zeznania świadka G. J. k. 262;

- zeznania świadka R. D. k. 262-263;

- zeznania A. U. k. 263-264;

- zeznania M. W. k. 264;

- zeznania W. D. k. 264-265;

- protokół odbioru przyłączy k. 301-303.

W połowie 2024r. pozwana uruchomiła windy w klatkach schodowych przy ul. (...). Pozwana zakończyła remont wskazanych klatek schodowych w 2025r.

Dowód:

- zeznania świadka P. O. k. 257-259;

- zeznania świadka A. Z. k. 259;

- zeznania świadka G. J. k. 262;

- zeznania świadka R. D. k. 262-263;

- zeznania A. U. k. 263-264;

- zeznania M. W. k. 264;

- zeznania W. D. k. 264-265;

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Strona powodowa dochodziła zapłaty kary umownej. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna), przy czym w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły (art. 484 § 1 k.c.).

W sprawie nie było sporne zawarcie przez strony umów, w tym umowy z dnia 1 lutego 2023r. zawierającej postanowienia w zakresie kary umownej (k. 56), treść umowy, uchybienie terminowi na wykonanie wind i remontu klatek schodowych.

Spór dotyczył odpowiedzialności pozwanej za uchybienie terminowi wykonania zobowiązań obwarowanych karą umowną oraz zasadności miarkowania kary umownej.

Na tle tych uregulowań ugruntowany jest pogląd, że żądanie kary umownej nie jest uzależnione od wykazania szkody, powód natomiast, zgodnie z regułą art. 6 k.c. ma obowiązek wykazać, że strony umówiły się co do obowiązku zapłaty kary umownej, a pozwany nie wykonał obowiązku, którego wykonanie obwarowano karą.

Okoliczności z tym związane były w sprawie niesporne, pozwana przyznawała zarówno fakt zawarcia umowy, jak i niedotrzymania terminu wykonania dwóch wind oraz remontu klatek schodowych przy ul. (...).

Pozwana chcąc uwolnić się od odpowiedzialności za zapłatę kary umownej, przede wszystkim wskazywała, że nie ponosi odpowiedzialności za uchybienie terminowi, podnosząc, że przyczyną opóźnienia było rozwiązane przez (...) S.A. umowy o przyłączenie do sieci. W konsekwencji tego pozwana nie była w stanie uruchomić wind, dla których niezbędne było osobne podłączenie. Zdaniem sądu pozwana nie wykazała jednak zasadności takiego zarzutu, a co najmniej nie wykazała, że stanowiło to przyczynę opóźnienia w wykonaniu wind oraz remoncie klatek schodowych. O ile bowiem istotnie z dokumentów (k. 62) wynikało, że E. wypowiedziała pozwanej umowę o przyłączenie do sieci, o tyle pozwana nie wykazała aby miało to wpływ na wykonanie umówionych prac. Po pierwsze należy podkreślić, że umowa z dnia 22 marca 2022r. (k. 69) łączącą E. Operator z pozwaną, dotyczyła „przyłączenia instalacji klienta w obiekcie adaptacja poddasza na mieszkania – 6 szt. zlokalizowanym w S., ul. (...) do sieci”. Tym samym w żaden sposób nie odnosiła się ani do istniejącego zapotrzebowania budynku na energię, ani do potrzeb związanych z budową dwóch wind w klatce przy ul. (...). Umowa jednoznacznie dotyczyła zwiększonych potrzeb energetycznych dotyczących 6 nowo tworzonych na poddaszu mieszkań. Już z tej przyczyny, tj. z uwagi na brak związku między umową o przyłączenie do sieci oraz umową na remont klatek i wykonanie wind, nie miało znaczenia czy i z jakiego powodu E. wypowiedziała ww. umowę. Co więcej potwierdził to świadek M. J. (1) zeznając na rozprawie, że pozwanej „do końca nie zależało, żeby uruchomić te windy, bo nie mieliśmy przyłączenia docelowego, to nie było naszym priorytetem” (k. 260). W tym miejscu trzeba wskazać, że nie miała racji pozwana wskazując w sprzeciwie, że już 11 maja 2023r. pozwana zawarła kolejną umowę „o przyłączenie do sieci windy w klatce przy ul. (...)”. Umowa ta (k. 64) ponownie bowiem nie dotyczyła realizacji windy lecz adaptowanych przez pozwaną mieszkań. Warto również zwrócić uwagę, że warunki przyłączenia do sieci elektrycznej (załączone do pisma z 27.05.2025r.) również nie miały w sprawie znaczenia. Przede wszystkich ich ważność upływała przed zawarciem umowy z lutego 2024r., a po drugie pozwana nie wykazała jaki miały one wpływ na możliwość wykonywania w klatach wind. Podobnie z dokumentów przedłożonych przez E. Operator (k. 301) wynikało, że wykonane w kwietniu 2024r. przyłącze odnosiło się do adaptacji mieszkań na poddaszu, a nie w celu wykonania czy uruchomienia wind.

Po drugie przez cały okres prowadzonej inwestycji, pozwana korzystała z prądu znajdującego się w budynku. Dotyczyło to nie tylko adaptowanych mieszkań lecz i prac związanych z wykonaniem wind oraz remontem klatek schodowych. Potwierdzały to nie tylko dowody z dokumentów, ale i zeznania świadków, w tym M. J. (1), który wskazał, że dopiero w 2025r. E. wykonała umowy o przyłączenie budynków do sieci, w zakresie zwiększonej mocy. Bez żadnych więc wątpliwości, do tego czasu pozwana cały czas wszelkie prace prowadziła i mogła prowadzić przy wykorzystaniu istniejącej już w budynku energii. Potwierdzali to także przedstawiciele powódki A. U., M. W. oraz W. D., jak i świadkowie w tym R. D. wskazując, że od początku ustalenia z pozwaną wskazywał, iż pierwsze klatki nie będą potrzebowały zwiększonej mocy przyłączeniowej. Świadek potwierdził, że dla (...) 17 nie było konieczności zwiększania mocy przyłącza energetycznego, zaś przy (...) 1 dla celów przyłączenia nowych mieszkań konieczne było zwiększenie mocy przyłączeniowej. Dowody te w całości więc zaprzeczają twierdzeniom pozwanej o przyczynie opóźnień jaką miało być wypowiedzenie umowy o przyłączenie do sieci.

Po trzecie wreszcie dla samego wykonania/wybudowania wind, a w szczególności remontu dwóch klatek schodowych, w ogóle nie było potrzebne dodatkowe przyłącze energetyczne. Pomijając nawet samą możliwość (która istniała) podłączenia wind pod istniejące zasilanie, to sama budowa wind nie wymagała odrębnego zasilania, skoro bez niego windy w rzeczywistości powstały i zostały oddane do użytku w drugiej połowie 2024r.

Tym samym dla odpowiedzialności pozwanej za niedotrzymanie terminu (do 01.05.2023r.) nie miało żadnego znaczenia wypowiedzenie umowy przez (...) Operator jak i przyczyny takiego wypowiedzenia. Jedynie więc na marginesie należy wskazać, że w wypowiedzeniu operator wskazał przyczynę wypowiedzenia, tj. brak zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na przeprowadzenie przyłączy, a nie śmierć projektanta. Trudno znaleźć więc uzasadnienie dla zmiany stanowiska pozwanej co do przyczyn wypowiedzenia umowy, którą miała być śmierć projektanta. Niezależnie od tego nie miało to w sprawie żadnego znaczenia.

Już więc to wskazuje, że zarzut pozwanej w tym zakresie nie był zasadny, a opóźnienie – w szczególności w spornym okresie 60 dni od 3 maja 2023r. do 2 lipca 2023r. – nie wynikało z przyczyn, za które pozwana nie może ponosić odpowiedzialności.

Trzeba nadto pokreślić, że kara umowna została zastrzeżona w umowie z dnia 1 lutego 2023r. Pozwana więc godząc się na jej postanowienia, musiała zdawać sobie sprawę z konieczności wywiązania ze zobowiązań celem uniknięcia kary umownej. Tymczasem mimo podpisania już w maju 2022r. umowy z P. O. (k. 132) w przedmiocie wykonania i montażu wind, nie wywiązywała się właściwie z jej postanowień. Jak zeznawał świadek P. O. pozwana nie przygotowała właściwie frontu robót – nie było dostępu do ostatecznie przystanku windy – jak i nie regulowała w terminie zobowiązań finansowych. Pozwana istotnie wykazała fakturą VAT (k. 143), że uiściła pierwszą ratę wynikająca z umowy, jednakże w pozostałym zakresie nie wykazała należytej realizowała postanowień umowy. Co więcej sam fakt, że umowa na wykonanie wind miała być zrealizowana już sierpniu 2022r., do czego bezsporne nie doszło, zaś pozwana nie zgłaszała żadnych roszczeń i uwag do wykonawcy w zakresie tak znacznego późnienia, świadczy o uchybieniach w realizacji umowy leżących po stronie pozwanej. Świadek P. O. wskazywał, że płatności były opóźnione, a co więcej dopiero w marcu 2023r. strony zawarły aneks do umowy, zmieniający jej strony. Wówczas możliwy był montaż windy co nastąpiło w czerwcu 2023r., zaś odbiór przez UDT w 2024r. Jednoznacznie więc, niezależnie od tak silnie eksponowanej w toku procesu kwestii przyłącza energetycznego, skoro windy zostały zamontowane dopiero w czerwcu 2023r. – na skutek opóźnień finansowych pozwanej i nieprzygotowanego frontu robót - a oddane do użytku w 2024r., to bez wątpienia w okresie, za który dochodzona jest kara umowna (maj-lipiec 2023r.) windy nie były wykonane w całości, na co nie miało żadnego wpływy istnienie bądź nie istnienie nowego przyłącza energetycznego.

Ostatecznie wreszcie pomijając całkowicie kwestie wykonania windy i przyłącza energetycznego, należy podkreślić, że umowa w § 2 zobowiązywała pozwaną również do wykonania remontu klatek schodowych. W tym zaś zakresie nie było sporne, że oba remonty zakończyły się na długo po umówionym terminie tj. dopiero w 2025r. Już więc wyłącznie ten fakt umożliwiał powódce naliczenie kar umownych.

O ile zrozumiałe jest, że dla strony pozwanej jako przedsiębiorcy fundamentalne znaczenia miało wykonanie nowych mieszkań i ich korzystna sprzedaż, o tyle okoliczność ta nie miała takiego znaczenia dla powódki. Dążenie pozwanej do osiągnięcia zysku ze sprzedaży, nie mogło również usprawiedliwiać lekceważenia pozostałych postanowień umownych w tym zobowiązań sankcjonowanych karami umownymi.

Z przyczyn wyżej opisanych, wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego elektryka należało pominąć, jako zmierzający do przedłużenia postępowania i nie mający w sprawie znaczenia. Skoro bowiem ustalono, że windy nie tylko wykonano, ale i uruchomiono w zgodzie z decyzją UDT już w 2024r. kiedy to nie było jeszcze wykonane jakiekolwiek nowe przyłącze, to dowód na te okoliczności był zbędny. Co więcej niezależnie od zaniechania w zakresie wykonania wind, pozwana w 2023r. z pewnością nie wykonała również sankcjonowanego karą umowną, remontu klatek schodowych.

Podobnie pominięto pozostałe wnioski dowodowe strony pozwanej złożone na końcowym etapie procesu, w piśmie z 27 maja 2025r. uznając je nie tylko za spóźnione, ale i zmierzające do przedłużenia postępowania, albowiem nie miały dla rozstrzygnięcia żadnego znaczenia.

Rozważając sam sposób zastrzeżenia kary umownej, należało wskazać, że została ona określona w sposób właściwy. Sąd w pełni podziela stanowisko wyrażone w komentarzu do art. 483 kc prof. P. M. gdzie stwierdzono, że: „kara umowna ma stanowić "określoną sumę". Chodzi o sumę pieniężną, zatem konieczne jest także wskazanie waluty - polskiej bądź obcej. Określenie waluty nie musi być dokonane wprost, o ile w drodze wykładni dałoby się walutę świadczenia ustalić. Wzmianka o "określonej" sumie nie znaczy, że suma ta ma być określona ściśle już w chwili umawiania się o nią (zob. J. Jastrzębski, Kara umowna, s. 194 i n.). Wymaganie "określoności" kary umownej odnosi się do momentu, w którym ma ona być zapłacona. W tej chwili najpóźniej kwotę kary umownej musi dać się ustalić (zob. np. uchw. SN z 9.12.2021 r., III CZP 26/21, OSN 2022, Nr 7-8, poz. 70 i powołane w niej wcześniejsze orzeczenia; inaczej P. Drapała, w: System PrPryw, t. 5, 2020, s. 1291). Dlatego w umowie przewidującej obowiązek zapłacenia kary umownej jej wysokość może być zarówno wskazana za pomocą liczby jednostek pieniężnych, jak i określona za pomocą wzoru matematycznego czy innego wyrażenia pozwalającego w przyszłości oznaczyć sumę, jaką zobowiązany będzie musiał zapłacić (zob. np. M. Lemkowski, w: Gutowski, Komentarz KC, t. II, 2022, art. 483, Nb 6). Ten wzór czy inne wyrażenie może zarówno odnosić się do wartości już znanych w chwili zawierania umowy (np. "10% należnej sprzedającemu ceny"), jak i takich, które będą znane dopiero w przyszłości, choćby ich ustalenie wymagało pewnych starań, o ile tylko jest obiektywnie możliwe. Nie ma powodu, by w przepisie art. 483 § 1 KC dopatrywać się dalej idących wymagań, ponieważ ograniczałyby one swobodę stron w takim kształtowaniu mechanizmu kary umownej, jaki może odpowiadać ich potrzebom. Trzeba wszak zwrócić uwagę na to, że roszczenie o zapłatę kary umownej powstaje później (nierzadko dużo później) niż formułowane jest odpowiednie postanowienie umowne i strony powinny mieć możliwość takiego skonstruowania tego postanowienia, które będzie uwzględniało możliwe zmiany okoliczności po jego uzgodnieniu. Tym samym nie istnieje też (poza umowami, do których odnosi się art. 436 pkt 3 ZamPublU) wymaganie ustawowe, zgodnie z którym strony musiałyby określić maksymalną wysokość kary umownej i kara umowna nieograniczona co do wysokości nie jest karą "nieokreśloną". (komentarz do art. 483 KC red. Machnikowski 2024, wyd. 1/Piotr Machnikowski).

Odnośnie wniosku o miarkowanie kary umownej, jak stanowi powołany wyżej przepis art. 485 § 2 kc jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. W sprawie nie było bowiem ostatecznie sporne, że pozwana co prawda ze znacznym opóźnieniem, lecz ostatecznie w 2025r. (kiedy to zakończyła remont klatek schodowych) wykonała swoje zobowiązanie obwarowane karą umowną.

Podzielić należało pogląd wyrażony w wyr. SN z 25.3.2011 r. (IV CSK 401/10, L.), że dopuszczalność miarkowania kary umownej ze względu na wykonanie zobowiązania w znacznej części opiera się na założeniu, że częściowe wykonanie zobowiązania zaspokaja w jakikolwiek sposób godny ochrony interes wierzyciela. (tak słusznie w komentarzu do art. 484 KC red. serii O./red. tomu B. 2024, wyd. 33/W. B.). Tym niemniej możliwości zastosowania tej przesłanki należało zakwestionować co do samej zasady, z uwagi na zastrzeżenie kary nie na wypadek niewykonania umowy lecz z uwagi na opóźnienie, wykonania zobowiązania.

Odnośnie zaś drugiej przesłanki miarkowania „rażącego wygórowania” kary, przepis nie definiuje pojęcia kary rażąco wygórowanej, tym samym należy ją definiować w powiązaniu z zarówno z wcześniejszymi normami, jak i zasadami współżycia społecznego, czy dobrymi obyczajami. Przede wszystkim więc należało wskazać, że zgodnie z art. 484 §1 kc kara umowna należy się niezależnie od tego czy została poniesiona jakakolwiek szkoda. Wskazuje to więc na jej niezależność od faktycznych negatywnych konsekwencji dla wierzyciela, jak i silnie represyjny i motywujący środek dla dłużnika. W pełni należy podzielić szeroko prezentowane w orzecznictwie stanowisko, wyrażone m.in. wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 19 listopada 2020 r., I AGa 106/19 „dokonując miarkowania kary umownej w postępowaniu sądowym, należy mieć na uwadze, że działanie to stanowi ingerencję w treść zobowiązania określonego w umowie. Dlatego trzeba je postrzegać jako wyjątek od zasady, że kara umowna przysługuje w uzgodnionej przez strony wysokości niezależnie od rozmiaru szkody wierzyciela i odnieść żądanie zobowiązanego domagającego się obniżenia kary do realiów każdej sprawy. Miarkowanie kary ma zapobiegać dysproporcjom między jej ustaloną w umowie wysokością a zasługującym na ochronę interesem wierzyciela.”

Nadto w pełni podzielono stanowisko wyrażone m.in. w wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2003 r., III CKN 122/01, jak i wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 lipca 2019 r., I AGa 28/19, gdzie wskazano, że „zwrot "rażące wygórowanie" świadczy o tym, że miarkowanie winno mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy kara umowna będzie nie tylko wygórowana, ale wygórowana rażąco, czyli w taki sposób, że system prawa nie może tolerować jej dysproporcji w stosunku do słusznych interesów wierzyciela”.

W rozpoznawanej sprawie badaniu podlegał więc stosunek kary umownej wyliczonej przez powódkę za okres od 3 maja 2023r. do 2 lipca 2023r. (60 dni), do wysokości poniesionej szkody. Szkodę tę należy rozumieć szeroko, a więc nie tyko jako uszczerbków majątkowego, ale i niemajątkowego. W okolicznościach sprawy nie ulegało żadnym wątpliwościom, że powódka – będąca wspólnotą mieszkaniową – działająca na rzecz mieszkańców, poniosła znaczną szkodę w szczególności niemajątkową. Mieszkańcy lokali przy ul. (...) od chwili zawarcia umowy zmieniającej z dnia 1 lutego 2023r. oczekiwali ponad 2 lata (do 2025) na realizację zobowiązań obwarowanych karą umowną, które miały być wykonane w ciągu 3 miesięcy. Co więcej całość inwestycji prowadzonej przez pozwaną w nieruchomości powódki, trwa od 2018r., kiedy to zawarto przedwstępną umowę o ustanowienie odrębnej własności lokali. Początkowo koniec wszystkich prac adaptacyjnych przypadał na 31 grudnia 2021r., zaś prace w tym zakresie trwają do tej pory. Bez żadnych więc wątpliwości, sam długotrwały, przewlekły proces budowlany, w nieruchomości zamieszkałej stanowi znaczną uciążliwość. Jednoznacznie wskazywały na to nie tylko zeznania przedstawicieli powódki, ale i świadków, w tym w szczególności A. Z., który podkreślał również istnienie szkód materialnych związanych z pracami prowadzonymi przez pozwaną, jak zalanie z niezabezpieczonego dachy, uszkodzenie okiem, parapetów, czy zaśmiecenie klatki schodowej w związku ze składowanymi materiałami budowlanymi.

Zdaniem sądu nie ujawniły się nadto żadne inne przesłanki umożliwiające zmiarkowanie kary z uwagi na jej „rażące wygórowanie”, w tym w szczególności np. niski stopień winy. Jak już wcześniej wskazano podnoszone przez pozwaną okoliczności opóźnienie nie miały żadnego realnego wpływu na wykonanie zobowiązań sankcjonowanych karą. Jedynie więc od pozwanej zależało ich wykonanie i nie istniały jakiekolwiek okoliczności niezawinione przez pozwaną, które wpływałyby na zwłokę w wykonaniu zobowiązania. Trzeba ponownie wskazać, że jeśliby pozwana wypełniła w całości zobowiązania finansowe wobec wykonawcy windy w czerwcu 2023 – kiedy fizycznie były już zamontowane, lecz nieuruchomione - to windy mogły być odebrane znacznie szybciej niż w połowie 2024r. Podobnie pozwana nie miała żadnych przeszkód do wykonania umówionego remontu klatek schodowych, a jedynie własną decyzją wykonała go dopiero w 2025r. Dobitnie potwierdzają to zeznania świadka M. J. (2) (pełnomocnika pozwanej), który przyznał, że pozwanej nie zależało na wykonaniu wind i remontu klatek, gdyż priorytetem była dla nich adaptacja i sprzedaż mieszkań.

Nadto należy wskazać, że wartość kary umownej zarówno w kwocie 500 zł za jeden dzień, dochodzonej pozwem 30.000 zł, jak i potencjalna w wysokości ok. 227.500 zł (oszacowanej przez samą pozwaną, k. 127), nie jest wygórowana w kontekście wartości całej inwestycji i umowy łączącej strony. Już w umowie przedwstępnej oszacowano, że na rzecz pozwanej przeniesiona została część nieruchomości o wartości 642.664 zł. Nadto pozwana wskazała, że poczyniła nakłady na ok. 7.000.000 zł. Niewątpliwie więc skoro pozwana tak szacuje aktualną wartość wykonanej inwestycji, na którą w znacznej części składa się wartość zaadaptowanych mieszkań (jedynie 1.161.000 zł to wartość remontu klatek), które stały się jej własnością, to łączna wartość kary umownej nie przekracza 4% wartości zaadaptowanych mieszkań (7.000.000 – (...)=5.839.000 z czego 227.500 to 3,8%).

Mając na uwadze powyższe sąd nie znalazł żadnych podstaw uzasadniających ingerowanie w treść umowy poprzez miarkowanie kary umownej.

O odsetkach Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu na podstawie art. 481 § 1 k.c. zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi

W pkt II sentencji wyroku o kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Pozwana przegrała sprawę w całości, wobec czego zobowiązana jest zwrócić powódce koszty: opłatę od pozwu 1500 zł, opłatę skarbową od udzielonego pełnomocnictwa 17 zł oraz wynagrodzenia pełnomocnika zawodowego w kwocie 3600 zł w stawce minimalnej adekwatnej do wartości przedmiotu sporu, zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. O odsetkach od kosztów procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 11 k.p.c.

Z przedstawionych przyczyn orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

1. (...)

2. (...)

3. (...)

4.(...)