Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

S., dnia 2 kwietnia 2025 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie XI Wydział Gospodarczy w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Andrzej Muzyka

Protokolant: Kornelia Biel

po rozpoznaniu w dniu 2 kwietnia 2025 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki komandytowej z siedzibą w S.

przeciwko (...) z siedzibą w R. (Niemcy)

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej (...) z siedzibą w R. (Niemcy) na rzecz powoda (...) spółki komandytowej z siedzibą w S. kwotę 86081,96 zł (osiemdziesiąt sześć tysięcy osiemdziesiąt jeden złotych dziewięćdziesiąt sześć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od kwoty:

- 9399,02 zł od dnia 13 stycznia 2023 r.,

- 10935,95 zł od dnia 12 lutego 2023 r.,

- 10283,08 zł od dnia 12 marca 2023 r.,

- 10037,02 zł od dnia 14 kwietnia 2023 r.,

- 10037,02 zł od dnia 13 maja 2023 r.,

- 9.548,80 zł od dnia 11 czerwca 2023 r.,

- 8.674,06 zł od dnia 11 lipca 2023 r.,

- 8.501,17 zł od dnia 11 sierpnia 2023 r.,

- 8.665,84 zł od dnia 11 września 2023 r.;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 8252,62 zł (osiem tysięcy dwieście pięćdziesiąt dwa złote sześćdziesiąt dwa grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSR Andrzej Muzyka

Sygn. akt XI GC 816/24 24 kwietnia 2025 r.

UZASADNIENIE

(...) spółka komandytowa w S. żądała od pozwanej (...) z siedzibą w R. (Niemcy) zapłaty kwoty 99.581,21 zł (dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset osiemdziesiąt jeden zł dwadzieścia jeden gr) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi:

- od kwoty 10.461,74 zł od dnia 13 stycznia 2023 r.,

- od kwoty 14.915,74 zł od dnia 12 lutego 2023 r.,

- od kwoty 13.679,45 zł od dnia 12 marca 2023 r.,

- od kwoty 12.745,80 zł od dnia 14 kwietnia 2023 r.,

- od kwoty 12.388,61 zł od dnia 13 maja 2023 r.,

- od kwoty 9.548,80 zł od dnia 11 czerwca 2023 r.,

- od kwoty 8.674,06 zł od dnia 11 lipca 2023 r.,

- od kwoty 8.501,17 zł od dnia 11 sierpnia 2023 r.,

- od kwoty 8.665,84 zł od dnia 11 września 2023 r.

Wniosła o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że dochodzi należności z tytułu czynszu najmu i opłat z umowy najmu zawartej z pozwanym na czas oznaczony. Wskazała, że dochodzi należności za okres styczeń – wrzesień 2023 r.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Wskazała, że strony uzgodniły, że możliwe będzie wypowiedzenie umowy oraz, że pozwana wypowiedziała umowę. Zakwestionowała doręczenie faktur, ale wskazała, że w pierwszych miesiącach 2023 r. otrzymała informację o wysokość czynszu. Wskazała, że opuściła lokal w grudniu 2022 r. Podniosła, że powódka nie wykazała kosztów eksploatacji.

W toku sprawy strony podtrzymały stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 2 lutego 2022 r. W. G. zawarł umowę najmu z (...). Umowa najmu została zawarta na czas określony do dnia 31 grudnia 2025 r. Najem dotyczył lokalu usługowego przy Al. (...) o całkowitej powierzchni 242m2 (KW (...)). Czynsz ustalono na kwotę (...) netto powiększony o podatek VAT. Zgodnie z § 2 ust. 2 czynsz był płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca. W terminie 7 dni od zapłaty czynszu powiększonego o podatek VAT wynajmujący miał obowiązek dostarczyć fakturę VAT (§ 2 ust. 4 umowy). Czynsz miał być stały do końca 2022 r. Po upływie tego okresu w styczniu każdego roku stawka czynszu miała wzrastać wg wskaźnika wzrostu cen detalicznych towarów i usług konsumpcyjnych, ogłoszonego w Monitorze Polskim przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Najemca wyraził zgodę na wystawianie faktur bez podpisu odbiorcy.

Stosownie do § 5 ust. 7 umowy najemca był zobowiązany do ponoszenia opłat z tytułu korzystania ze wszystkich mediów: energia elektryczna, ogrzewanie, wod.-kan., utrzymanie czystości, wywóz nieczystości w trybie określonym w § 2 na podstawie wystawionej przez wynajmującego faktury. Ponadto był zobowiązany na podstawie § 5 ust. 8 do ponoszenia opłat publiczno-prawnych z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.

Zmiany umowy wymagały formy pisemnej pod rygorem nieważności (§ 7).

Umowa została zawarta na czas oznaczony na wniosek najemcy, albowiem wynajmujący co do zasady zawierał umowy na czas nieoznaczony.

Stawka czynszu uwzględniała fakt, że umowa została zawarta na czas oznaczony.

Wynajmujący rozliczał należności eksploatacyjne proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanego lokalu. (...) elektryczna i woda były spisywane ze stanu liczników.

Przy podpisywaniu umowy stawkę za ogrzewanie ustalono na kwotę 6,90 zł. Wynajmujący nie ręczył, że ta stawka będzie obowiązywać przez cały okres umowy.

Dowód:

- umowa najmu z dnia 2 lutego 2022 r., k. 12—14,

- zeznania świadka D. D., k. 92,

- częściowo zeznania świadka J. K., k. 92,

- przesłuchanie pozwanego, k. 93.

Nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy najmu z dnia 2 lutego 2022 r. (KW (...)) W. G. wniósł jako wkład niepieniężny do (...) spółki jawnej w S. (KRS (...)) w dniu 11 października 2022 r. a następnie spółka ta została przekształcona w (...) spółkę komandytową w S. (KRS (...)), która wpisana została do KRS z dniem 21 października 2022 r.

(...) została o zbyciu przedmiotu najmu poinformowana pismem z dnia 24 października 2022 r.

Dowód:

- pismo z dnia 24.10.2022 r., k. 106-107,

- umowa przeniesienia, k. 111,

- odpis z KRS, k. 112,

- faktura, k. 115.

Pismem z dnia 28 listopada 2022 r. (...) złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy (...) spółce komandytowej w S..

Dowód:

- pismo z dnia 28 listopada 2022 r., k. 43.

(...) opuściła lokal usługowy przy Al. (...), ale kluczy do lokalu nie wydała wynajmującemu. W marcu 2023 r. (...) zwróciła się do wynajmującego o przywrócenie ciepłej wody i wymianę kaloryferów. Nie zostało to uczynione z uwagi na brak kluczy do lokalu.

(...) spółka komandytowa w S. prowadziły rozmowy ugodowe. (...) spółka komandytowa w S. proponowała zapłatę czynszu za okres do końca umowy bez opłat eksploatacyjnych, na co nie zgodził się najemca.

Dowód:

- zeznania świadka D. D., k. 92,

- częściowo zeznania świadka J. K., k. 92,

- przesłuchanie pozwanego, k. 93.

(...) spółkę komandytową w S. wystawiła faktury VAT na następujące kwoty z następującymi terminami wymagalności:

- 10.461,74 zł wymagalne 13 stycznia 2023 r.,

- 14.915,74 zł wymagalne 12 lutego 2023 r.,

- 13.679,45 zł wymagalne 12 marca 2023 r.,

- 12.745,80 zł wymagalne 14 kwietnia 2023 r.,

- 12.388,61 zł wymagalne 13 maja 2023 r.,

- 9.548,80 zł wymagalne 11 czerwca 2023 r.,

- 8.674,06 zł wymagalne 11 lipca 2023 r.,

- 8.501,17 zł wymagalne 11 sierpnia 2023 r.,

- 8.665,84 zł wymagalne 11 września 2023 r.

Należności dotyczyły okresu styczeń – wrzesień 2023 r.

Opłata za ogrzewanie fakturach na kwotę 10.461,74 zł, 14.915,74 zł, 13.679,45 zł, 12.745,80 zł, 12.388,61 zł przekraczała kwotę 1669,80 zł na którą pierwotnie umawiał się najemca.

Dowód:

- faktury, k. 15-23.

Pismem z dnia 20 lipca 2023r. (...) spółka komandytowa w S. wezwała (...) do zapłaty.

Dowód:

- pismo z dnia 20 lipca 2023 r., k. 24-25.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Strony zawarły umowę najmu (art. 659 § 1 kc). Pierwotnie wynajmującym był W. G.. W. G. wniósł nieruchomość będącą przedmiotem najmu z dnia 2 lutego 2022 r. jako wkład niepieniężny do (...) spółki jawnej w S. (KRS (...)), która została przekształcona w (...) spółkę komandytową w S..

Zgodnie z art. 678 § 1 kc w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

(...) spółkę komandytową w S. na dzień wniesienia pozwu i wyrokowania była wynajmującym, posiadała więc legitymację procesową w niniejszej sprawie. Zmiana po stronie wynajmującego nastąpiła ex lege. Zarzut pozwanej w tym zakresie zgłoszony na rozprawie w ramach mowy końcowej nie był uzasadniony. Dodać należy, że pozwana o zmianie wynajmującego wiedziała i ją akceptowała skoro pismo z dnia 28 listopada 2022 r. (k. 43) kierowała na adres (...) spółka komandytowa w S..

Umowa najmu może być zawarta albo na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Kodeks cywilny nie przewiduje umów mieszanych. Umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć (art. 673 § 1 kc), a umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach wskazanych w umowie (art. 673 § 3 kc) i w ustawie, np. 678 § 1 kc.

Zgodnie z art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Powódka dochodzi należności: czynszu i dodatkowych opłat na podstawie ww. przepisu i zapisów umowy za roszczenie wymagalne od dnia 13 stycznia 2023 r. do dnia 11 września 2023 r.

Pozwana broniła się zarzutem, że wypowiedziała umowę.

Wypowiedzenie umowy nie było skuteczne (k. 43), albowiem umowę zawarto na czas określony do dnia 31 grudnia 2025 r.

W sprawie nie zachodził żaden wyjątek ustawowy umożliwiający pozwanej wypowiedzenie umowy.

Zgodnie z § 2 ust. 2 czynsz był płatny z góry do 10 dnia każdego miesiąca. W terminie 7 dni od zapłaty czynszu powiększonego o podatek VAT wynajmujący miał obowiązek dostarczyć fakturę VAT (§ 2 ust. 4 umowy). Pozwany czynszu nie zapłacił, nie ziścił się więc warunek z § 2 ust. 4 umowy. Doręczenie faktur z punktu widzenia zarzutu braku wymagalności nie ma znaczenia w sprawie wobec treści § 2 ust. 2 umowy i § 5 ust. 7 i 8 umowy.

Pozwany opuścił faktycznie lokal co nie zwalnia go z opłat za lokal. Pozwany nie oddał kluczy do lokalu, więc nie można przyjąć, że wydał lokal w znaczeniu kodeksu cywilnego (art. 348 kc). Wskazać wręcz należy, że jest to okoliczność obciążająca najemcę a nie wpływająca na zwolnienie go z odpowiedzialności za zapłatę należności czynszowych i opłat. Przepis art. 675 § 1 kc nakazuje zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym, najemca ma obowiązek więc pieczy nad powierzoną mu rzeczą.

Wysokość roszczenia o czynsz wynika wprost z umowy (§ 2 ust. 2) a opłaty eksploatacyjne z § 5 ust. 7 i 8 umowy miały wynikać z faktur i zostały w nich wskazane.

Powód miał uprawnienie do obniżenia kwoty, którą wskazała jako suma zabezpieczenia wg własnego uznania w stosunku do kwoty wynikającej z kodeksu cywilnego.

O odsetkach orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu. Odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych orzeczono na podstawie ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Strony wchodzą do katalogu podmiotów (art. 2) i zakresy przedmiotowego (art. 3) ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Umowa łącząca strony jest transakcją handlową w rozumieniu art. art. 4 pkt 1 ww. ustawy. W rozumieniu tego przepisu transakcja handlowa to umowa, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony, o których mowa w art. 2, zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością. Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy, w transakcjach handlowych - z wyłączeniem transakcji, w których dłużnikiem jest podmiot publiczny - wierzycielowi, bez wezwania, przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, chyba że strony uzgodniły wyższe odsetki, za okres od dnia wymagalności świadczenia pieniężnego do dnia zapłaty, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki: 1) wierzyciel spełnił swoje świadczenie; 2) wierzyciel nie otrzymał zapłaty w terminie określonym w umowie.

Powyższe przesłanki zostały w niniejszej sprawie spełnione.

Dodać należy, że § 2 ust. 2 umowy wskazuje na płatności do dnia 10 każdego miesiąca.

Ponadto zgodnie z art. 4a ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych do transakcji handlowych nie stosuje się przepisu art. 481 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, 2337 i 2339 oraz z 2023 r. poz. 326 i 1285).

Wobec powyższego powódka mogła skorzystać z roszczenia o odsetki na podstawie ww. ustawy.

Sąd pominął na podstawie art. 235(2) § 1 pkt 5 kpc dowód z email złożonych na rozprawie, albowiem był to dowód spóźniony. Jego dopuszczenie wymagałoby umożliwienia przeprowadzenia powodowi przeciwdowodu, a jednocześnie wszystkie dowody pozwany miał złożyć w sprzeciwie. Dodać należy, że rozprawa była odroczona ale decyzję o tym Sąd podjął po zarzucie braku legitymacji procesowej zgłoszonym w ramach mowy końcowej strony pozwanej. Sąd nie kwestionuje tego, że brak legitymacji należy brać pod uwagę z urzędu, ale nie oznacza to, że Sąd ma zaskoczyć strony. Stąd dodatkowa rozprawa dotyczyła tylko tego zarzutu. Wskazać w tym miejscu należy, na przepis art. 3 kpc. Pozwany otrzymał obszerne wyjaśnienie z dnia 24 października 2022 r. (k. 106) i zaadresował pismo po tym dniu napisane na powódkę (k. 54). Miał więc przed procesem wiedzę o zmianie podmiotowej po stronie wynajmującego.

Pozwana niekonsekwentnie powołuje się na opłaty eksploatacyjne z 2023 r. jako przyczynę wypowiedzenia umowy z listopada 2022 r. Ryzyko zawarcia umowy najmu na czas określony jest ryzykiem przedsiębiorcy – tak wynajmującego jak i najmującego. Jedna strona takiej umowy nie może tego ryzyka przerzucać na drugą stronę umowy.

W sprawie Sąd nie dopatrzył się naruszenia art. 5 kc. Pozwany sam zaproponował zawarcie umowy na czas oznaczony. Ryzyko prowadzonej działalności gospodarczej obciąża pozwanego. Zarzut zawyżonych opłat eksploatacyjnych w ocenie sądu był tylko podniesiony na potrzeby niniejszego postępowania. Pozwany wskazał, że nie doczytał umowy, ale również w tym zakresie w ocenie Sądu przyjął odpowiedzialność za warunki umowy jaką zawarł. Czynił to na własne ryzyko. Ustne negocjacje nie poparte zapisem umowy nie mają charakteru wiążącego zwłaszcza w kontekście § 7 ust. 1 umowy.

Sąd co do zasady dał wiarę przeprowadzonym dowodom, tak z dokumentów jak i zeznaniom świadków i pozwanego. Są one spójne w istotnych kwestiach. Częściowo co do ustaleń przy zawarciu umowy jak i zdania kluczy Sąd nie dał wiary świadkowi J. K.. Był to świadek ze słyszenia. Jej zeznania w kwestii zwrotu kluczy pozostają w sprzeczność nawet ze stanowiskiem pozwanego.

Sąd uwzględnił żądanie pozwu co do zasady w całości, pomniejszając jedynie kwoty za ogrzewanie z faktury na kwoty 10.461,74 zł, 14.915,74 zł, 13.679,45 zł, 12.745,80 zł, 12.388,61 zł do kwoty 1669,80 zł.

Wobec powyższego orzeczono jak w pkt I sentencji.

W pkt II sentencji Sąd częściowo oddalił powództwo, w części co do kwoty za ogrzewanie. Ten zarzut pozwanego Sąd uznał za uzasadniony. Ogrzewanie fakturach na kwotę 10.461,74 zł, 14.915,74 zł, 13.679,45 zł, 12.745,80 zł, 12.388,61 zł przekraczało kwotę 1669,80 zł na którą pierwotnie umawiał się najemca. Sąd nie twierdzi, że co do zasady wyższa stawka za ogrzewanie nie była uzasadniona. Kwota stawki za ogrzewanie nie była dokładnie uwzględniona w umowie, a że będzie to stawka ruchoma wynika w ocenie Sądu z § 5 ust. 7 i 8 umowy najmu w zw. z § 2 ust. 5 umowy najmu. Powódka w niniejszym postępowaniu nie wykazała jedynie sposobu naliczenia tej stawki dla pozwanego i dlatego Sąd przyjął stawkę na którą powołała się pozwany w toku przesłuchania. Pozwany przy podpisywaniu umowy sam zgodził się na to, aby opłaty (§ 5 ust. 7 i 8) obciążały go na podstawie faktur wystawionych przez wynajmującego. Powództwo zostało więc w tej części oddalone, tj. odpowiednio (2732,52 zł, k. 15 obniżone do kwoty 1669,80 zł, 5649,59 zł, k. 16 obniżone do kwoty 1669,80 zł, 5066,17 zł, k. 17 obniżone do kwoty 1669,80 zł, 4378,58 zł, k. 18 obniżone do kwoty 1669,80 zł, 4021,39 zł, k. 19 obniżone do kwoty 1669,80 zł). Co nie oznacza również, że w kontekście zapisów umowy zasadnym byłoby zakwestionowanie wszystkich opłat eksploatacyjnych. Jedynie co do stawki ogrzewania Sąd uznał zarzut za konstruktywny w kontekście zeznań pozwanego i całego materiału dowodowego.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie ar. 100 kpc w zw. z art. 98 § 1(1) kpc. Koszty powoda to opłata skarbowa 17 zł, opłata sądowa 4980 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce minimalnej 5400 zł. Powód wygrał sprawę w 86,44 %. Koszty powoda to 8987,16 zł. Koszty pozwanego to opłata skarbowa 17 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce minimalnej 5400 zł. Pozwany wygrał sprawę w 13,56%. Koszty pozwanego to 734,54 zł. Różnica tych kwot została zasądzona w pkt III wyroku, tj. 8252,62 zł.

SSR Andrzej Muzyka

Sygn. akt XI GC 816/24 24 kwietnia 2025 r.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

(...)