Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powódka Stocznia (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. w dniu 5 kwietnia 2022 roku wniosła przeciwko pozwanej (...) W. K., B. (...) Spółce jawnej z siedzibą w S. pozew o zapłatę kwoty 52 945,77 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonych:

od kwoty 5127, 92 zł od dnia 29 czerwca 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 15,38 zł od dnia 20 lipca 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946,48 zł od dnia 29 lipca 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 15, 38 zł od dnia 25 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 2 września 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 25 września 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 29 października 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 1 grudnia 2021 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 215, 25 zł od dnia 20 stycznia 2022 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 1 lutego 2022 r. do dnia zapłaty,

od kwoty 5 946, 48 zł od dnia 2 marca 2022 r. do dnia zapłaty,

nadto domagała się kwoty 3439,42 zł tytułem rekompensaty za koszty odzyskiwania należności oraz kosztów procesu.

Powódka niniejszym pozwem dochodziła należności czynszowych i innych opłat wynikających z umowy najmu za okres od czerwca 2021 roku do marca 2022 roku, objętych wystawionymi na pozwaną fakturami VAT na łączną kwotę 52 945,77 zł brutto.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 29 kwietnia 2022 r., sygnatura akt XI GNc 818/22 Sąd uwzględnił żądanie pozwu.

Pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, w którym zaskarżyła nakaz zapłaty w całości, wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu. Sprawa po wniesieniu sprzeciwu została zadekretowana pod sygnaturą akt XI GC 591/22.

Nadto w dniu 22 grudnia 2022 roku powódka Stocznia (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła przeciwko pozwanej (...) W. K., B. (...) Spółce jawnej z siedzibą w S. pozew o zapłatę kwoty 47.680,08 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonych od następujących kwot:

- 108,24 zł od dnia 15 marca 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 1 kwietnia 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 28 kwietnia 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 25 maja 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 25 czerwca 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 26 lipca 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 20 sierpnia 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 28 września 2022 r. do dnia zapłaty,

- 5946,48 zł od dnia 25 października 2022 r. do dnia zapłaty,

nadto domagała się kwoty 2819,21 zł tytułem rekompensaty za koszty odzyskiwania należności oraz zwrotu kosztów procesu.

Powódka niniejszym pozwem dochodziła należności czynszowych i innych opłat wynikających z umowy najmu stron za dalszy okres, to jest od połowy marca 2022 roku do października 2022 roku, objętych wystawionymi na pozwaną fakturami VAT na łączną kwotę 47.680,08 zł brutto.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 24 stycznia 2023 r., sygn. akt XI GNc 2734/22 Sąd uwzględnił żądanie pozwu.

Pozwana również wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty, w którym zaskarżyła nakaz zapłaty w całości, wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu, podnosząc tożsame zarzuty jak w uzasadnieniu sprzeciwu w sprawie XI GNc 818/22. Po wniesieniu sprzeciwu sprawa została zadekretowana pod sygnaturą akt XI GC 723/23.

Postanowieniem z dnia 25 września 2023 roku Sąd połączył ww. sprawę pod sygnaturą akt XI GC 723/23 ze sprawą o sygnaturze XI GC 591/22 z powództwa Stocznia (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. przeciwko (...) W.K., B. (...) spółce jawnej w S. o zapłatę - do wspólnego rozpoznania i orzekania - i w dalszym ciągu prowadził ją pod wspólną sygnaturą akt XI GC 591/22.

W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 12 kwietnia 2021 r. powódka Stocznia (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. (jako wynajmujący) zawarła z pozwaną (...) W. K., B. (...) spółką jawną w S. (najemca) umowę najmu, której przedmiotem była część nieruchomości na działce gruntu nr (...) z obrębu AM 3020 nad O. 20 o pow. 6,0942 ha, dla której Sąd Rejonowy Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (...), stanowiąca część budynku warsztatowego S-120d w postaci hali warsztatowej na parterze budynku i pomieszczeń socjalno-magazynowych antresoli nad warsztatem oraz powierzchni placu przed budynkiem w S-120d (§ 1 ust. I pkt 1 umowy), zaś przedmiot umowy został szczegółowo opisany w ust. VII umowy.

Z tytułu zawartej umowy pozwana była zobowiązana do ponoszenia czynszu najmu oraz innych opłat szczegółowo opisanych w § 1 ust. III umowy, obejmujących elementy stałe czynszu wg stawek za metr kwadratowy (za korzystanie z pomieszczenia warsztatowego, pomieszczeń antresoli, powierzchni placu przed budynkiem oraz za korzystanie z infrastruktury, w tym urządzeń sieci elektro-energetycznej) oraz opłaty zmienne za media. Począwszy od września 2024 roku miesięczny czynsz najmu ogółem miał wynosić 5.597,65 zł, przed tą datą obowiązywały niższe stawki, które ujęto w tabeli.

W § 1 ust. I pkt 2 umowy strony uzgodniły, że pomieszczenia socjalno-magazynowe antresoli w aktualnym stanie technicznym (m.in. brak ogrzewania i ciepłej wody użytkowej) wymagają remontu umożliwiającego korzystanie z nadanej im funkcji. Wynajmujący wyraził zgodę na wykonanie przez najemcę na koszt wynajmującego w okresie dwóch pierwszych miesięcy (60 dni) obowiązywania umowy - kompletnego remontu pomieszczeń antresoli umożliwiającego swobodne korzystanie z ich funkcji. Ustalono, że cały okres prowadzenia prac remontowych, tj. od dnia wydania przedmiotu umowy do dnia dokonania protokolarnego odbioru wyremontowanych pomieszczeń przez wynajmującego, nie dłuższy jednak niż do dnia 15 czerwca 2021 r. , nie będzie wliczany do okresu najmu pomieszczeń antresoli i tym samym nie będzie stanowił podstawy naliczania czynszu najmu.

W zawartej umowie strony ustaliły, że najemca wykona stosowny remont antresoli doprowadzając ja do stanu używalności. W § 1 ust. I pkt 4 umowy strony uzgodniły, że konieczny remont obejmować będzie następujące elementy:

a) wykonanie instalacji c.o. (rury P. w otulinie) zasilającej minimum 7 punktów grzewczych (grzejników w pomieszczeniach antresoli) z doprowadzeniem instalacji do kolektora w kotłowni; Wynajmujący włączy instalację grzewczą do kotła gazowego.

b) montaż nagrzewnicy grzewczo-wentylacyjnej wraz z doprowadzeniem instalacji.

c) wykonanie instalacji zimnej wody.

d) wykonanie instalacji ciepłej wody użytkowej opartej o elektryczny podgrzewacz wody.

e) remont pomieszczeń w tym:

-naprawa/uzupełnienie glazury ściennej i podłogowej w pomieszczeniach sanitarnych;

- naprawa kabiny prysznicowej, wraz z montażem pojedynczego brodzika prysznicowego, umywalek (4 szt.) i baterii umywalkowych , a także miski ustępowej;

- szklenie okien i ich docieplenie w sposób uzgodniony z wynajmującym;

- wymiana osprzętu elektrycznego oświetlenia pomieszczeń i montaż lamp oświetleniowych;

- renowacja powłok malarskich w pomieszczeniach.

Strony w § 1 ust. I pkt 7 umowy postanowiły, że powyższe prace wykonane zostaną ze środków najemcy, a wynajmujący dokona ich zwrotu na podstawie faktury wystawionej przez najemcę, która będzie uwzględniała pełne koszty remonty wynikające z:

a) faktur zakupowych wystawionych za zakupione materiały budowlane,

b) kosztorysu powykonawczego za robociznę uzgodnionego zakresu robót,

wg przyjętych przez strony parametrów kosztorysu powykonawczego:

- robocizna 17,00 zł/rg,

- koszty pośrednie Kp - 70% (R),

- zysk 15% [R+Kp (R)].

Zapłata nastąpić miała w drodze kompensaty z czynszem najmu należnym za kolejne okresy miesięcznie począwszy od czerwca 2021 r. – jednak do wysokości 30.000 zł netto. W pozostałym zakresie koszty poniesione przez najemcę nie podlegają zwrotowi. Kompensata miała obejmować również wartość kaucji gwarancyjnej w wysokości 13.770,22 zł płatnej przez najemcę do dnia 20 lipca 2021 roku na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego w stosunku do najemcy, określonej w § 1 ust. IV pkt 1 umowy.

Umowa została zawarta na czas określony począwszy od 15 kwietnia 2021 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku, z możliwością jej przedłużenia i mogła być rozwiązana z ważnej przyczyny przez najemcę po 31 października 2023 roku, a przez wynajmującego po 31 grudnia 2021 roku (§ 1 ust. II pkt 1 i 2 umowy).

W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie miały Ogólne Warunki Umowy Najmu z dnia 12 kwietnia 2021 roku oraz Kodeks cywilny (§ 2 umowy).

Zgodnie z § 1 ust. 1 lit. b Ogólnych Warunków Umowy Najmu z dnia 12 kwietnia 2021 roku ( (...)) wynajmujący wskazał, że przedmiot najmu jest w stanie umożliwiającym korzystanie z niego bez uwag. Stosownie do z § 1 ust. 1 lit. c (...) za utrzymanie przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym odpowiada najemca, zaś wynajmujący odpowiada za uzyskanie czy przedłużenie ważności wszelkich określonych prawem dopuszczeń, wykonania przeglądów, badań i innych wymogów prawnych pozwalających na prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej określonej w § 1 ust. 2 (...).

Najemca zobowiązany jest do dokonywania na własny koszt napraw przedmiotu najmu, niezbędnych do zachowania go w stanie niepogorszonym (§ 5 ust. 2 (...)). Jeżeli najemca niezwłocznie nie wykona określonych w ust. 2 napraw, wynajmujący w terminie 7 dni wzywa go do ich wykonania podając termin ich zakończenia. Po tym terminie w przypadku ich niewykonania wynajmujący może ich dokonać na koszt i ryzyko najemcy (ust. 4).

Na podstawie § 13 ust. 1 lit. a (...) wynajmujący może rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, tj. 3-dniowym, jeżeli najemca zalega z płatnością czynszu najmu lub opłat za 2 pełne okresy i nie zapłaci zaległości wraz z odsetkami w terminie 14 dni od otrzymania wezwania.

Na podstawie § 13 ust. 2 lit. a (...) najemca może rozwiązać umowę najmu za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, jeżeli przedmiot najmu ma nieznane wady istotne, które uniemożliwiają korzystanie z niego niezgodnie z umową, które nie zostały ujęte w załączniku nr 1 do umowy najmu stanowiącym protokół wydania w najem i nie dało się ich stwierdzić pomimo faktu zapoznania się najemcy z przedmiotem najmu albo które stwarzają niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia pracowników najemcy, o ile strony nie porozumieją się co do sposobu usunięcia takich wad w terminie 14 dni od dnia otrzymania przez wynajmującego odpowiedniego zawiadomienia od najemcy.

Przedmiot najmu został wydany pozwanej w dniu 15 kwietnia 2025 roku.

Dowód:

- umowa najmu z dnia 12 kwietnia 2021 r. k.12-18, k.320-323;

- ogólne warunki umowy najmu z dnia 12 kwietnia 2021 r. k.19-33, 324-331;

- protokół wydania placu z dnia 15 kwietnia 2021 r. k.34, 332;

- protokół wydania pomieszczenia warsztatowego z dnia 15 kwietnia 2021 r. k.35, 333;

- zeznania świadka G. B. k.206-209,

- zeznania świadka W. Z. k.209-211,

- zeznania świadka M. S. k.493-495,

- zeznania za powódkę M. O. k.231-232,

- zeznania za pozwaną W. K. k.232-235.

Pozwana po wydaniu przedmiotu najmu przystąpiła do robót remontowych wynajmowanych powierzchni i początkowo regulowała wystawione przez powódkę faktury z tytułu zawartej umowy najmu. Prace pozwanej opóźniały się z powodu niedoprowadzenia przez powódkę wody oraz z powodu niedrożnej kanalizacji. Pozwana celem kontynuowania prac zmuszona była przez 2 miesiące dowozić wodę z zewnątrz, w baniakach. Pozwana wykonała instalację użytkową ciepłej wody, instalację zimnej wody, naprawiła kabiny natryskowe, wymieniła umywalki wraz z bateriami oraz wymieniła miski ustępowe (2 szt.), pisuary, wymieniła oświetlenia pomieszczeń, dwukrotnie malowała pomieszczenia na antresoli.

Pozwana w mailu z dnia 27 maja 2021 roku zgłaszała przedstawicielowi powódki, że z powodu braku ciepłej wody do zaplecza (zgodnie z ustaleniami stron) pozwana ma z tego powodu poważne opóźnienia w realizacji prac remontowych. Dodatkowo wobec braku dostępu do zimnej wody trzeba dowozić ją z zewnątrz. Pozwana zwróciła się o sprawdzenie drożności odpływów ścieków, wyrażając obawy, że będzie to kolejnym problemem.

Dnia 28 maja 2021 roku pozwana nadal nie mogła skorzystać z dostępu do bieżącej wody celem kontunuowania prac remontowych. Przybyli na miejsce pracownicy powódki stwierdzili, że zawór główny wody jest w korytarzu, do którego jednak pozwana nie miała dostępu z uwagi na to, że drzwi były zabezpieczone płytami (...) i stalowym skrzydłem drzwiowym.

Brak zimnej wody występował przez 2 miesiące. Dopiero w późniejszym czasie, po ww. mailu pozwanej, powódka zamontowała zawór i włączyła wodę. Okazało się wówczas, że także odpływy wody są zamknięte lub niedrożne. Pozwana zapowiadała, że z uwagi na tak liczne wady przekazanych pomieszczeń wystąpi o zmniejszenie czynszu. W mailu z 30 czerwca 2021 roku pozwana zwracała się do powódki o usunięcie powyższej wady.

Na przełomie czerwca i lipca 2021 roku miały miejsce gwałtowne ulewy, na skutek których doszło do zalania wynajmowanych pomieszczeń i zniszczenia dotychczas wykonanych przez pozwaną robót malarskich, o czym pozwana informowała przedstawicieli powódki w korespondencji mailowej i sms-owej.

W mailu z 5 lipca 2021 roku pozwana poinformowała, że w wyniku licznych nieszczelności dachu doszło do zalania najmowanych pomieszczeń na obu kondygnacjach, a wykonane prace malarskie na sufitach i ścianach muszą zostać ponownie wykonane. Zwróciła się ponadto o udrożnienie kanalizacji, gdyż rury odpływowe są zapchane, o czym już pozwana dwukrotnie informowała.

Pomimo zlecenia przez powódkę firmie zewnętrznej oczyszczenia rynn dachowych z zalegających liści, nadal występowały przecieki z połaci dachowej, powodując dalsze zalewanie remontowanych pomieszczeń i zniszczenie już wykonanych przez pozwaną robót, co uniemożliwiało dokonanie przeprowadzki przez pozwaną z wcześniej najmowanego obiektu i korzystanie przez pozwaną z najmowanych od powódki pomieszczeń. Pracownicy pozwanej obawiali się przebywać w najmowanych pomieszczeniach, z uwagi na zalanie instalacji elektrycznej biegnącej po ścianach.

W najmowanych pomieszczeniach nadal występowały nieszczelności połaci dachowej. Pozwana zaprzestała prowadzenia prac adaptacyjnych w obawie przed kolejnym zalaniem remontowanych pomieszczeń. Nie wystawiła faktury końcowej na powódkę, wobec niedokończenia uzgodnionych prac. Pozwana prowadziła rozmowy z pracownikiem powódki w celu możliwości najmu innego obiektu, który nadawałby się do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej.

Pozwana zaprzestała płatności faktur powódki, począwszy od czerwca 2021 roku.

Powódka pismem z dnia 17 grudnia 2021 roku oświadczyła, że wobec nieuiszczenia zaległości wykonuje ustawowe prawo zastawu na wszystkich rzeczach ruchomych pozwanej pozostawionych w obrębie przedmiotu najmu, tj. pomieszczeń i placu przed halą.

Powódka na drzwiach budynku założyła plomby, uniemożliwiając pozwanej swobodny dostęp do pomieszczeń.

Pozwana bezskutecznie wzywała powódkę do wydania objętych zastawem ruchomości pozwanej.

Pozwana pismem z dnia 31 grudnia 2021 r. wypowiedziała powódce umowę najmu z dniem 31 grudnia 2021 r., powołując się na wadę przedmiotu umowy w postaci nieszczelnego dachu oraz nieszczelnych okien budynku, która uniemożliwia wykorzystywanie przedmiotu najmu zgodnie z przeznaczeniem. Z tego powodu najemca poniósł straty, w szczególności wszystkie prace adaptacyjne zostały utracone. Wynajmujący pomimo wiedzy o wadzie i licznych wezwań nic nie zrobił, aby ją usunąć i wszystko wskazuje, że nie zamierza tego uczynić.

Powódka nie uznawała powyższego wypowiedzenia pozwanej i wystawiała faktury na pozwaną za kolejne okresy najmu.

Powódka w korespondencji mailowej wskazywała pozwanej, iż pozwana ma możliwość wjazdu na teren stoczni po uzyskaniu stosownych przepustek.

Pozwana następnie zleciła rzeczoznawcy majątkowemu B. K. wykonanie ekspertyzy pomieszczeń będących przedmiotem umowy. W sporządzonej ocenie stanu technicznego obiektu z dnia 14 czerwca 2022 roku B. K. stwierdziła, iż stropodach jest nieszczelny, z widocznymi śladami przecieków wód opadowych, wyprowadzone nad dach przewody wentylacyjne są nieuszczelnione, widoczne są uszkodzenia obróbek stalowych gzymsów. Nieszczelności spowodowały zalanie pomieszczeń na antresoli. Stwierdziła, że pokrycie dachu wymaga remontu. Podała, iż instalacja kanalizacji jest niedrożna i występuje konieczność monitoringu drożności instalacji i ochrony przed zalaniem pomieszczeń. Wskazała, że obecny stan techniczny wynajmowanych pomieszczeń stwarza problemy techniczne, a do istotnych wad technicznych należą m.in. nieszczelność dachu i niedrożność instalacji kanalizacyjnej.

Dowód:

- wydruk wiadomości e-mail z dnia 27 maja 2021 r., godz. 13:13:52 k.113, 393,

- notatka służbowa z dnia 28.05.2021 r. k.391-392,

- zdjęcia k. 87-92, 385-390, 431,

- wydruk wiadomości SMS od W. K. do G. B. k.110-112,

- wydruk wiadomości e-mail z dnia 30 czerwca 2021 r., godz. 12:39:15 k.114, 394,

- wydruk wiadomości e-mail z dnia 05 lipca 2021 r., godz. 13:50:34 k.115,395,

- oświadczenie o wykonania prawa zastawu z dnia 17 grudnia 2021 r. k.404,

- wypowiedzenie umowy najmu z dnia 31 grudnia 2021 r. k.116 z potwierdzeniem nadania k.117, 402-403,

- wezwanie do wydania ruchomości k.405-406,

- wiadomość e-mail z dnia 21.08.2022 r. k.407,

- ocena stanu technicznego obiektu z dnia 14 czerwca 2022 r. k.396-400,

- zeznania świadka L. M. k.203-204,

- zeznania świadka M. P. k.204-206,

- zeznania świadka G. B. k.206-209,

- zeznania świadka W. Z. k.209-211,

- zeznania świadka R. L. k.211-212,

- zeznania świadka L. N. k.212-213,

- zeznania świadka P. K. k.213-214,

- zeznania świadka M. S. k.493-495,

- zeznania świadka B. K. k. 495-497,

- zeznania świadka H. P. k.509-511,

- zeznania za powódkę M. O. k.231-232,

- zeznania za pozwaną W. K. k.232-235.

Pozwana nie uregulowała następujących faktur wystawionych przez powódkę z tytułu umowy najmu:

- nr (...)/21/06/137 z dnia 30 czerwca 2021 roku na kwotę 5 127,92 zł z terminem płatności 28 czerwca 2021 roku za najem w okres 15-30 czerwca 2021 r.,

- (...)/21/07/019 z dnia 30 czerwca 2021 roku na kwotę 15,38 zł z terminem płatności 19 lipca 2021 roku za zużycie wody za miesiąc czerwiec 2021 roku,

- (...)/21/O7/145 z dnia 31 lipca 2021 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 28 lipca 2021 roku za najem w lipcu 2021 roku,

- (...)/21/08/075 z dnia 31 lipca 2021 roku z terminem płatności 24 sierpnia 2021 roku za zużytą wodę w lipcu 2021 roku,

- (...)/21/08/157 z dnia 18 sierpnia 2021 roku na kwotę 15,368 zł z terminem płatności 1 września 2021 roku za najem w sierpnia 2021 roku,

- (...)/21/09/133 z dnia 10 września 2021 roku na kwotę 5946,48 zł z terminem płatności 24 września 2021 roku za najem we wrześniu 2021 r.,

- (...)/21/10/136 z dnia 14 października 2021 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 28 października 2021 za najem w październiku 2021 r.,

- (...)/21/11/130 z dnia 16 listopada 2021 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 30 listopada 2021 roku za najem w listopadzie 2021 roku,

- (...)/21/12/131 z dnia 17 grudnia na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 31 grudnia 2021 roku za najem w grudniu 2021 roku,

- (...)/22/01/018 z dnia 5 stycznia 2022 roku na kwotę 215,25 zł z terminem płatności 19 stycznia 2022 roku z zużycie wody w grudniu 2021 roku,

- (...)/22/01/132 z dnia 17 stycznia 2022 roku na kwotę 5946,48 zł z terminem płatności 31 stycznia 2022 roku za najem w styczniu 2022 roku,

- (...)/22/02/144 z dnia 15 lutego 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 1 marca 2022 roku za najem w lutym 2022 roku

- (...)/22/02/088 z dnia 28 lutego 2022 roku na kwotę 109,47 zł z terminem płatności 14 marca 2022 roku za zużycie energii elektrycznej za miesiąc styczeń 2022 roku,

- (...)/22/03/147 z dnia 17 marca 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 31 marca 2022 roku za najem w miesiącu marcu 2022 roku,

- (...)/22/04/140 z dnia 13 kwietnia 2022 na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 27 kwietnia 2022 roku za najem w kwietniu 2022 r.,

- (...)/22/05/122 z dnia 10 maja 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 24 maja 2022 roku za najem w maju 2022 roku,

- (...)/22/06/123 z dnia 10 czerwca 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 24 czerwca 2022 roku za najem w czerwcu 2022 roku,

- (...)/22/07/134 z dnia 25 lipca 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 25 lipca 2022 roku za najem w lipcu 2022 roku,

- (...)/22/08/120 z dnia 5 sierpnia 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 19 sierpnia 2022 roku za najem w sierpniu 2022 roku,

- (...)/22/09/130 z dnia 30 września 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 27 września 2022 roku za najem we wrześniu 2022 r. ,

- (...)/22/10/165 z dnia 10 października 2022 roku na kwotę 5 946,48 zł z terminem płatności 24 października 2022 roku, za najem w październiku 2022 r.

Dowód:

- faktury k.37-48,

- rozrachunki k.36,

- faktury k. 334-348,

- rozrachunki k.349, 52,54,

Powódka sukcesywnie wzywała pozwaną do zapłaty narastającego zadłużenia za nieopłacone faktury. Wezwania o zapłatę zaległości, korespondencja mailowa kierowana do pozwanej oraz próby uzgodnienia wspólnego spotkania stron w celu spłaty zadłużenia okazały się bezskuteczne.

Dowód:

- wezwania k.50,51,53, 57, 350,351,352,353,

- potwierdzenia nadania i odbioru k.55, 354,

- korespondencja e-mail od 22 września 2021 r. do 14 lutego 2022 r. k.56, 58-64, 356-364,

- zeznania świadka L. M. k.203-204,

- zeznania świadka M. P. k.204-206,

- zeznania świadka G. B. k.206-209,

- zeznania świadka W. Z. k.209-211,

- zeznania za powódkę M. O. k.231-232.

Pismem z dnia 12 października 2022 roku powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym , tj. 3-dniowym, wobec zaległości z tytułu opłat przekraczającej dwa miesiące.

Dowód:

- wypowiedzenie umowy najmu z dnia 12.10. 2022 r. k.429 ;

- notatka służbowa z dnia 14 października 2022 roku z załącznikiem k.430, 429,

- zeznania świadka L. M. k.203-204,

- zeznania za powódkę M. O. k.231-232.

Pokrycie dachowe pawilonu S-120d powierzchni dachu ogólnie zostało wykonane prawidłowo z warstwy papy położonej równo i bez załamań czy też ubytków. W bezpośredniej bliskości dachu, nawet z gałęziami na połaci dachu, rośnie drzewo liściaste. Część liści spada bezpośrednio na powierzchnię dachu. Na powierzchni dachu zalegają w dużej ilości liście, jeszcze z poprzednich sezonów. Na dachu zalega ich cała warstwa.

Odwodnienie połaci dachu jest w jednym kierunku bezpośrednio na budynek dobudowany w późniejszym terminie niż obiekt S-120d. Narożnik przedmiotowego dachu znajduje się na styku z dobudowanym budynkiem. Widoczny jest ślad spływu wody omijający narożnik. W zabudowanej w czasie dostawiania nowego obiektu rynnie zewnętrznej zdążyły już wyrosnąć nowe pędy drzew. Rury spustowe przedmiotowego dachu są niewidoczne i znajdują się w budynku dobudowanym. W takim stanie instalacji odwadniającej nie ma możliwości, aby woda opadowa była odprowadzana na zewnątrz dachu. Na powierzchni dachu widać nieumiejętne próby zahamowania przecieku z dachu poprzez wykonywanie izolacji masami bitumicznymi na elementach murowanych. Widoczne są ciemne plamy od dołu na filarkach. Na szybach są widoczne zabrudzenia na wysokości stojącej wody po opadach deszczu. Z całą pewności sąsiedni budynek jest zalewany w wyniku opadów deszczu.

Obróbka papą na styku z murem ogniowym na styku z łącznikiem i widoczna szczelina w pokryciu oraz połączenie pokrycia papą z blachą okapową to usterki, które obecnie nie mają wpływu na szczelność pokrycia dachu. Taki stan tak utrzymywanego dachu ma swoje skutki. Woda opadowa nie jest odprowadzana do rynny i następnie do rury spustowej i dalej do kanalizy, ale w zależności od wielkości opadów dostaje się w dużej ilości do pomieszczeń budynku warsztatowego, lub tylko ścieka po ścianie na styku z sąsiednim budynkiem. W tym miejscu jest najniższy punkt połaci dachu.

Zakres prac koniecznych do wykonania przez wynajmującego w celu uzyskania prawidłowego pokrycia wiąże się z pracami dotyczącymi dodatkowego wyposażenia dachu oraz otoczenia budynku. Zakres koniecznych prac jest trudny do ustalenia ze względu na brak wiedzy na temat stanu zapchania niewidocznych przyłączy kanalizacyjnych. Należy kolejno wykonać:

-przycięcie koron drzew rosnących w bezpośredniej bliskości budynku warsztatowego,

-dokładne oczyszczenie z zalegających liści połać dachu,

- całkowite oczyszczenie rynny na całej długości,

- całkowite oczyszczenie rur spustowych (znajdujących się w dobudowanym budynku);

- w zależności od wyniku ostatniej czynności, po dokonaniu filmowej inspekcji przyłączy kanalizacyjnych ewentualne ich oczyszczenie;

- wypełnienie szczelin powstałych na styku papy z blachą,

- stały przegląd stanu odpływu wody z połaci dachowej.

Przez brak robót konserwacyjnych instalacji odprowadzającej wody opadowe z dachu doprowadzono do znacznych zniszczeń obiektu i do stanu braku możliwości jego użytkowania. Są to zaległości wieloletnie. Obiekt posiada stosowne pozwolenie na użytkowanie. Przeprowadzane są okresowe przeglądy techniczne, w wyniku których jednak nie prowadzi się robót konserwacyjnych.

Pozwana nie wykonała szeregu ustalonych w umowie najmu prac. Nie było możliwości kontynuowania tych robót ze względu na zalewanie obiektu wodą opadową.

W wyniku zalewania pomieszczeń wynajmowanego pomieszczenia warsztatowego zniszczeniu uległy roboty malarskie wykonane na antresoli. Obecny stan całości robót wykonanych przez pozwaną ze względu na pozostawienie obiektu bez zabezpieczeń wymaga ponownego gruntownego przeglądu i naprawy.

Pozwana przystąpiła do robót remontowych wynajmowanych powierzchni. Pozwana wykonała instalację użytkowej ciepłej wody, instalację zimnej wody, naprawiła kabiny natryskowe, wymieniła umywalki wraz z bateriami oraz wymieniła miskę ustępowe (2 szt.), pisuary, wymieniła oświetlenia pomieszczeń, dwukrotnie malowała pomieszczenia na antresoli. Wartość robót adaptacyjnych wykonanych przez pozwaną wynosi 17 256,66 zł netto (21 225,69 zł z podatkiem VAT). Wartość zniszczonych robót, w wyniku których pozwana odstąpiła od dalszych robót remontowych, opiewa na kwotę 3 818,88 zł netto.

W dziale VI Wykaz protokołów okresowych kontroli stanu technicznego obiektu wpis z dnia 31.08.2016 zawiera polecenie wykonania szereg robót konserwacyjnych. Protokoły z lat następnych do przeglądu z dnia 31.08.2022 r, zawierają uwagę: Nie wykonano zaleceń z poprzedniego protokołu. Zapisy dotyczą między innymi pokrycia dachu. Obiekt posiada bieżące protokoły dotyczące instalacji elektrycznej. Obiekt posiadał zezwolenie na użytkowanie wydane przez odpowiedni organ administracyjny. Nie ma przeglądów kominiarza ze względu na brak w obiekcie przewodów dymowych i spalinowych oraz używanych przewodów wentylacyjnych.

Dowód:

- książka obiektu budowlanego i spis protokołów przeglądów obiektu k.243-290, 297, 432-482,

- dane identyfikacyjne obiektu k.308,

- opinia biegłego F. Z. k.522-540,

Stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych prze strony dokumentów, w tym korespondencji e-mail i smsowej stron, czym innym jest natomiast ocena, jakie okoliczności zostały tymi dowodami wykazane. Sąd bazował także na zeznaniach świadków zawnioskowanych przez obie strony, mając jednak na uwadze, że wskazani świadkowie stron są lub byli zawodowo związani ze stronami procesu, solidaryzują się z nimi i ich zeznań nie można do końca traktować jako obiektywnych. Dlatego opierał się na nich w zakresie, w jakim były one ze sobą zbieżne i korespondowały z materiałem dowodowym z dokumentów. Sąd posiłkował się również dowodem z przesłuchania stron. Sąd dopuścił również dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, która została sporządzona przez biegłego po oględzinach przedmiotu najmu i w świetle załączonej przez biegłego dokumentacji zdjęciowej nie budziła żadnych wątpliwość sądu, biegły należycie ją uzasadnił. Analizując stan pokrycia dachu podał biegły, że decydują w tym przypadku wskazane dalej w opinii szczegóły. Zauważył biegły, że do pełnego zakresu czynników cenotwórczych brakuje w uzgodnieniach stron kosztów zakupu materiałów. Koszty pośrednie naliczane są od R (robocizny) i S (pracy sprzętu), a zysk od R+S+Kp. Wartość robót adaptacyjnych pozwanej biegły wyliczył na podstawie publikowanych w S. stawkach dla II kw. 2021 r. zgodnie ze sposobem wykonywania kosztorysów budowlanych. Przyjęta metodologia nie może budzić zastrzeżeń. Dla porządku wskazać należy, że sąd pominął wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z uzupełniającego przesłuchania G. B. w charakterze świadka oraz wniosek powódki z uzupełniającej opinii biegłego, czemu dał wyraz w postanowieniu z dnia 30 maja 2025 roku (k. 567 akt sprawy).

Sąd zauważył, co następuje:

Powództwa, w obu połączonych sprawach, nie zasługiwały na uwzględnienie.

Powództwem z dnia 5 kwietnia 2022 roku powódka dochodziła od pozwanej należności wynikających z faktur VAT wystawionych na łączną kwotę 52 945,77 zł tytułem czynszu najmu i pozostałych opłat za okres od czerwca 2021 r. do marca 2022 roku, zaś powództwem wniesionym w dniu 22 grudnia 2022 roku dochodziła należności czynszowych i opłat za dalszy okres od połowy marca 2022 r. do października 2022 roku na łączną kwotę 47.680,08 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od daty wymagalności poszczególnych faktur.

Bezsporne w sprawie było, że strony procesu zawarły w dniu 12 kwietnia 2021 r. umowę najmu, której przedmiotem była część nieruchomości na działce gruntu nr (...) z obrębu AM 3020 nad O. 20 o pow. 6,0942 ha, stanowiąca część budynku warsztatowego S-120d w postaci hali warsztatowej na parterze budynku i pomieszczeń socjalno-magazynowych antresoli nad warsztatem oraz powierzchni placu przed budynkiem w S-120d. Z tytułu zawartej umowy pozwana była zobowiązana do ponoszenia czynszu najmu oraz innych opłat szczegółowo opisanych w § 1 pkt III umowy.

Podstawę żądania powódki w zakresie czynszu najmu oprócz umowy stron był art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pozwana sprzeciwiając się żądaniu obu pozwów w połączonych sprawach, podniosła tożsamy zarzut, że przedmiot umowy najmu poza niedostatkami jako przedmiot najmu wskazanymi w § 1 ust. 2 umowy najmu posiadał dwie istotne wady, które wykluczały go jako przedmiot najmu - poszycie dachowe budynków okazało się nieszczelne w stopniu uniemożliwiającym korzystanie z przedmiotu najmu oraz powodującym permanentne niszczenie prac adaptacyjnym przewidzianych zgodnie z § 1 ust. 2 umowy najmu do wykonania przez pozwaną. Pozwana zarzuciła, że przedmiot najmu nie posiadał na dzień podpisania umowy i w późniejszym okresie zezwolenia nadzoru budowlanego do użytkowania obiektu -przedmiotu umowy oraz aktualnych badań kominiarskich i elektrycznych. Pozwana podała, że o powyżej wskazanych wadliwościach nieustannie informowała powódkę, która udawała, że problemu nie dostrzega. Na skutek nieszczelności poszycia dachowego część prac adaptacyjnych wykonanych przez pozwaną uległa zniszczeniu, a ich koszt pozwana szacuje na kwotę 7.000 zł. Z tych przyczyn pozwana wypowiedziała umowę stron i będąc zmuszona do przedwczesnego opuszczenia przedmiotu najmu pozostawiła nakłady, z których nie uzyskała żadnych korzyści w kwocie 25.000 zł. Pozwana finalnie podniosła zarzut potrącenia łącznej kwoty 32 000 zł z tytułu utraconych nakładów oraz nakładów, z których nie uzyskała żadnych korzyści z dochodzonym roszczeniem powódki.

Ustosunkowując się do podniesionych w sprzeciwach zarzutów, powódka podała, że wypowiedzenie umowy złożone przez pozwaną uznała za bezskuteczne wobec braku podstaw do jego złożenia. Zaprzeczyła, jakoby istniały jakiekolwiek wady obiekty uniemożliwiające korzystanie z niego. Podała, że pozwana nie zgłaszała żadnych zniszczeń oraz konkretnych strat. Powódka podniosła, że pozwana nie przedstawiła projektu prac adaptacyjnych oraz że pozwana nie wykazała, jakie nakłady poniosła i jaki był koszt poszczególnych prac.

Spór w niniejszej sprawie koncentrował się zatem wokół ustalenia zasadności i skuteczności dokonanych przez strony wypowiedzeń spornej umowy najmu, zasadności obciążenia pozwanej czynszem najmu po dokonanym przez pozwaną wypowiedzeniu umowy oraz wobec podniesionego zarzutu potrącenia.

W pierwszej kolejności sporną kwestią była skuteczność i tryb złożonego przez pozwaną oświadczenia z dnia 31 grudnia 2021 r. o wypowiedzeniu umowy najmu, które to oświadczenie pozwanej zakwestionowała powódka, powołując się na jego nieskuteczność i na własne oświadczenie powódki z dnia 12 października 2022 r. o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Rozważenia wymagało, czy pozwana skutecznie złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu w trybie natychmiastowym, tj. z dniem 31 grudnia 2021 roku.

Powódka podniosła, że wcześniejsze wypowiedzenie najmu pochodzące od pozwanej było nieskuteczne, kwestionując podawane przez pozwaną przyczyny wypowiedzenia w tym trybie w postaci istnienia istotnych wad przedmiotu najmu wykluczających go z najmu oraz powołanie się w wypowiedzeniu na niewłaściwą podstawę prawną. Zarzucić należy w tym miejscu powódce brak lojalności procesowej, jako że powódka w obu pozwach, wbrew powinności procesowej wynikającej z art. 3 k.p.c., przemilczała okoliczność złożonego przez pozwaną wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym i jego przyczyny.

W okolicznościach sprawy w ocenie Sądu uznać należało za skuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożone przez pozwaną ze skutkiem natychmiastowym, to jest na dzień 31 grudnia 2021 roku. Wprawdzie w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu pozwana powoływała się na art. 664 § 1 k.c., to jednak należy uznać to za oczywistą omyłkę pisarką, bowiem przepis ten dotyczy obniżenia czynszu. Z treści oświadczenia o wypowiedzeniu i zeznań wspólnika pozwanej ewidentnie wynika, że właściwą podstawą prawną był art. 664 § 2 k.c. Zgodnie z nim, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z kolei w myśl § 3 powołanego artykułu nie przysługuje najemcy uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu z powodu wad rzeczy najętej, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Główną wadą przedmiotu najmu podnoszoną przez pozwaną, która ujawniła się w trakcie trwania umowy, była nieszczelność dachu, powodująca zalewanie najmowanych pomieszczeń powodując straty w dokonanych przez pozwaną pracach adaptacyjnych. Na tę okoliczność Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa F. Z., która w pełni potwierdziła zarzuty pozwanej co do istnienia wad przedmiotu najmu, o których pozwana nie wiedziała, a które uniemożliwiają przewidziane umową najmu korzystanie z przedmiotu najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pozwanej spółki. Bazując na zgromadzonym materiale dowodowym i po przeprowadzeniu oględzin obiektu, w którym znajdowały się najmowane pomieszczenia, biegły wskazał, że przez brak robót konserwacyjnych instalacji odprowadzającej wody opadowe z dachu, które to prace leżały po stronie powódki, doprowadzono do znacznych zniszczeń obiektu i do stanu braku możliwości jego użytkowania, a zaległości te są wieloletnie. Wprawdzie powódka przeprowadzała okresowe przeglądy techniczne, to jedna nie prowadziła zaleconych robót konserwacyjnych. Zwrócił biegły uwagę, że już protokół z dnia 31.08.2016 r. zawiera polecenie wykonania szeregu robót konserwacyjnych. Protokoły z lat następnych do przeglądu z dnia 31.08.2022 r. zawierają uwagę w zakresie niewykonanych zaleceń z poprzedniego protokołu i zapisy te dotyczą między innymi pokrycia dachu.

Powódka wprawdzie podnosiła, że zlecała podmiotowi zewnętrznemu systematyczne czyszczenie rynn dachowych z zalegających liści, co dotyczyło również sytuacji, jaka miała miejsce po zgłoszonym przez pozwaną zalaniu najmowanych pomieszczeń na skutek gwałtownych ulew na przełomie czerwca i lipca 2021 roku. Zabiegi te ewidentnie nie przynosiły pożądanego efektu, skoro po pierwsze nie zapobiegły przeciekaniu dachu na skutek ulew na przełomie czerwca i lipca 2021 roku, jak również po powtórzeniu czyszczenia dachu z liści na skutek dokonanego przez pozwaną zawiadomienia o nieszczelności dachu i niedrożnej kanalizacji, w późniejszym czasie nadal pojawiały się zalania pomieszczeń na skutek letnich ulew, które częściowo zniszczyły dotychczas wykonane przez pozwaną prace adaptacyjne. Zarzuty pozwanej potwierdziła także opinia biegłego, który podczas oględzin obiektu stwierdził, iż na powierzchni dachu zalegają w dużej ilości liście, jeszcze z poprzednich sezonów, albowiem w bezpośredniej bliskości dachu, nawet z gałęziami na połaci dachu, rośnie drzewo liściaste, a część liści spada bezpośrednio na powierzchnię dachu. Na dachu zalega ich cała warstwa. W zabudowanej w czasie dostawiania nowego obiektu rynnie zewnętrznej zdążyły już wyrosnąć nowe pędy drzew. W takim stanie instalacji odwadniającej nie ma możliwości, aby woda opadowa była odprowadzana na zewnątrz dachu. Na powierzchni dachu widać nieumiejętne próby zahamowania przecieku z dachu poprzez wykonywanie izolacji masami bitumicznymi na elementach murowanych. Widoczne są ciemne plamy od dołu na filarkach. Na szybach są widoczne zabrudzenia na wysokości stojącej wody po opadach deszczu.

W ocenie sądu pozwana zatem wykazała m.in. korespondencją mailową i sms-ową dokonanie względem powódki stosownych zawiadomień z żądaniem usunięcia wad obiektu w postaci nieszczelności dachu. Podjęte czynności powódki były nieskuteczne i wad tych powódka ostatecznie nie usunęła, skoro podczas corocznych przeglądów technicznych obiektu zawarta była uwaga o niewykonaniu wcześniejszych zaleceń pokontrolnych m.in. w zakresie pokrycia dachowego, a jeszcze w dacie oględzin obiektu przez biegłego widoczne były wymienione wyżej ślady zalewania budynków i pomieszczeń, wieloletnie zaległości w postaci nieoczyszczonych warstw liści etc.

Biegły wskazał również zakres prac koniecznych w celu uzyskania prawidłowego pokrycia, który wiąże się z pracami dotyczącymi dodatkowego wyposażenia dachu oraz otoczenia budynku. Należy kolejno wykonać:

-przycięcie koron drzew rosnących w bezpośredniej bliskości budynku warsztatowego,

-dokładne oczyszczenie z zalegających liści połać dachu,

- całkowite oczyszczenie rynny na całej długości,

- całkowite oczyszczenie rur spustowych (znajdujących się w dobudowanym budynku);

- w zależności od wyniku ostatniej czynności, po dokonaniu filmowej inspekcji przyłączy kanalizacyjnych ewentualne ich oczyszczenie;

- wypełnienie szczelin powstałych na styku papy z blachą,

- stały przegląd stanu odpływu wody z połaci dachowej.

Powódka takich czynności dotychczas nie wykonała i sąd podziela wnioski biegłego, że czynności te leżą po stronie wynajmującego, a to w świetle § 1 ust. 1 lit. b Ogólnych Warunków Umowy Najmu z dnia 12 kwietnia 2021 roku, zgodnie z którym przedmiot najmu miał pozostawać w stanie umożliwiającym korzystanie z niego bez uwag i to wynajmujący odpowiadał za wykonania przeglądów, badań i innych wymogów prawnych pozwalających na prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej. Podkreślenia wymaga, że wprawdzie za utrzymanie przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym odpowiadał najemca, który zobowiązany był do dokonywania na własny koszt napraw przedmiotu najmu, niezbędnych do zachowania go w stanie niepogorszonym (§ 1 ust. 1 lit. c (...) oraz § 5 ust. 2 (...)). Niemniej jednak zobowiązanie najemcy dotyczyło przedmiotu najmu, którym były wyłącznie określone umową pomieszczenia najmowanej hali oraz plac manewrowy przed halą. W żadnym wypadku zobowiązanie najemcy nie rozciągało się na cały obiekt, to jest budynek i pokryty nim dach, w którym znajdował się przedmiot najmu w postaci pomieszczeń antresoli i warsztatowego. Zarzuty powódki w tym zakresie są zatem zupełnie chybione. Idąc tokiem rozumowania powódki, gdyby naprawy nieszczelności połaci dachowej leżały po stronie najemcy, to zgodnie z § 5 ust. 4 (...) powódka powinna wezwać pozwaną do wykonania ww. napraw, podając termin ich wykonania, a po jego upływie dokonać ich na koszt i ryzyko najemcy. Powódka jako wynajmująca tego nie uczyniła i w świetle zgromadzonego materiału dowodowego widocznie nie zamierzała tego uczynić, bo nie widziała takiej potrzeby, kwestionując istnienie wad obiektu (budynku), w którym zlokalizowany był przedmiot najmu; mimo że opinia biegłego wykazała wprost co innego, a mianowicie konieczność wykonania przez powódkę szeregu zaleconych prac konserwacyjnych w celu utrzymania prawidłowego utrzymania stanu pokrycia dachowego oraz jego otoczenia, jak również wykazała znaczne zniszczenia obiektu. Przy czym kierując się opinią biegłego, brak robót konserwacyjnych instalacji odprowadzających wody odpadowe z dachu doprowadził do znacznych zniszczeń obiektu i do stanu braku możliwości jego użytkowania. Nie ulega także wątpliwości, że stan pokrycia dachowego i roboty adaptacyjne pozwanej nie był objęty umową najmu stron, co także zauważył biegły.

Dlatego w świetle powyższych ustaleń najem pomiędzy stronami uległ zakończeniu w dacie złożenia przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu najmu w trybie art. 664 § 2 k.c., bez zachowania terminów wypowiedzenia, to jest z dniem 31 grudnia 2021 roku.

Pomimo to powódka w dalszym ciągu wystawiała na pozwaną faktury za najem, kwestionując tym samym skuteczność oświadczenia pozwanej o wypowiedzeniu najmu. Zwraca uwagę, że w świetle § 13 ust. 1 lit. a (...) wynajmujący mógł rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, to jest 3-dniowym, w razie zaległości najemcy w zapłacie czynszu już za dwa pełne okresy. Powódka dokonała wypowiedzenia w tym trybie dopiero w połowie października 2022 roku, mimo że mogła skorzystać z powyższego uprawnienia i zakończyć najem ponad rok wcześniej. W ocenie sądu powódka mając wiedzę o zasadnych zarzutach pozwanej w zakresie wad budynku i kwestionując oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu najmu ze skutkiem natychmiastowym, które to okoliczności zataiła w złożonych do sądu pozwach, celowo zwlekała ze złożeniem własnego wypowiedzenia najmu z uwagi na zaległości czynszowe, żeby zwiększyć wartość dochodzonego roszczenia z tytułu czynszu najmu i zwielokrotnić rekompensaty. Takie działanie powódki jako nadużycie prawa podmiotowego nie zasługuje na ochronę również w świetle art. 5 k.c. Dodatkowo sąd nie traci z pola widzenia, że w świetle § 13 ust. 1 (...) wynajmujący mógł rozwiązać umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, to jest 3-dniowym, aż w czternastu przypadkach, w tym w razie zaległości w płatnościach za 2 pełne okresy (lit. a). Najemcy nie służyło zgodnie z (...) tożsame uprawnienie rozwiązania najmu w trybie natychmiastowym; jedynie ust. 2 przewidywał możliwość rozwiązania umowy przez najemcę za 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia w dwóch przypadkach, w tym gdy przedmiot najmu ma nieznane wcześniej najemcy wady istotne uniemożliwiające korzystanie z niego zgodnie z umową i nie dało się ich stwierdzić pomimo zapoznania się z przedmiotem najmu przez najemcę, albo które stwarzają niebezpieczeństwo dla pracowników najemcy, o ile strony nie porozumieją się co do sposobu usunięcia takich wad w terminie 14 dni od otrzymania odpowiedniego zawiadomienia od najemcy (lit. a).

Zwraca uwagę rażąca dysproporcja uprawnień w zakresie możliwości wcześniejszego zakończenia najmu na korzyść powódki, wynikająca z (...), a w konsekwencji brak równowagi stron niniejszej umowy w tym zakresie. W ocenie sądu przewidziany dla najemcy w § 13 ust. 2 lit. a (...) 3-miesięczny termin wypowiedzenia z powodu wad istotnych, które uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z umową, jako sprzeczny z art. 664 § 2 k.c., nie powinien mieć zastosowania w świetle art. 664 § 2 k.c., który daje najemcy możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia , jeżeli wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Jeszcze raz podkreślić należy, że chodzi tu o wady uniemożliwiające korzystanie z rzeczy, których to wad wynajmujący nie usunął, co miało też miejsce w spornej sprawie. Zatem niczym nieuzasadniony jest określony w (...) aż trzymiesięczny okres wypowiedzenia i pobieranie w tym czasie czynszu najmu, skoro najemca i tak nie może w tym czasie z rzeczy korzystać, nie z własnej winy.

Dalej wskazać należy, że powódka dnia 17 grudnia 2021 roku objęła zastawem ruchomości pozwanej, znajdujące się w najmowanych pomieszczeniach i na placu manewrowym, zabezpieczając plombami drzwi do najmowanych pomieszczeń, czemu pozwana się sprzeciwiała, żądając wydania ruchomości pozwanej. Należy uznać, że po dniu 31 grudnia 2021 roku przetrzymywanie ruchomości pozwanej na posesji powódki odbywało się wbrew woli pozwanej, w ramach wykonywania zastawu na ruchomościach najemcy, a pozwana nie korzystała z przedmiotu najmu, za co powódce należałby się czynsz. Dlatego w świetle powyższych rozważań najem pomiędzy stronami uległ zakończeniu z końcem grudnia 2021 roku.

Co więcej, pozwana na kilka miesięcy wcześniej przed złożonym wypowiedzeniem nie mogła korzystać i de facto nie korzystała z najmowanych pomieszczeń, które uległy zalaniu na skutek gwałtownych ulew, które miały miejsce na przełomie czerwca i lipca 2021 roku, w szczególności dotyczy to zalanych pomieszczeń antresoli oraz pomieszczeń warsztatowych, albowiem zalaniu uległy nie tylko wykonane dotychczas prace adaptacyjne, ale również znajdujące się tam sprzęty i urządzenia pozwanej. Przeprowadzka do remontowanych pomieszczeń i dalsze z nich korzystanie, a także kontynuowanie prac adaptacyjnych nie było możliwe, gdyż powódka nie usunęła wad obiektu, pomimo stosownych żądań pozwanej. Przebywanie w pomieszczeniach, gdzie zalaniu uległa instalacja elektryczna biegnąca po ścianach, rodziła obawy pracowników pozwanej o własne bezpieczeństwo. W świetle poczynionych ustaleń należy przyjąć, że datą, od której nie było możliwe korzystanie z pomieszczeń, które uległy zalaniu, był 1 lipca 2021 roku. W ocenie sądu zasadne roszczenia powódki z tytułu spornych faktur zamykają się kwotą 13.418,13 zł i dotyczą okresu od czerwca 2021 r. do zakończenia najmu z dniem 31 grudnia 2021 roku. Powódka mogła się domagać zapłaty całej faktury z tytułu najmu za czerwiec w kwocie ogółem 5127,92 zł (k. 37), bowiem w tym czasie nie ujawniły się wady w przedmiocie najmu. Jeżeli chodzi o pozostałe faktury czynszowe za okres od lipca do grudnia 2021 roku, to należne powódce opłaty z tytułu umowy dotyczą jedynie najmu placu przed halą, z którego pozwana mogła korzystać bezproblemowo, gdyż nie dotknęły go skutki zalania - w kwotach po 787,20 zł oraz z tytułu opłat za korzystanie z infrastruktury w kwotach po 553,50 zł (odpowiednio poz. 8 i 9 faktur jak na k. 39, 41, 42, 43, 44, 45). Nadto powódka mogła domagać się od pozwanej opłat za zużytą wodę (faktury jak na k. 38, 40, 46). Pozostałe opłaty objęte spornymi faktury za okres od lipca do grudnia 2021 roku zdaniem sądu są niezasadne i stanowią nadużycie prawa powódki (art. 5 k.c.), z uwagi na ujawnione istotne wady przedmiotu najmu, uniemożliwiające począwszy od lipca 2021 roku korzystanie przez pozwaną z pomieszczeń antresoli i warsztatu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zgodnie z przyjętym w umowie założeniem. Począwszy od stycznia 2022 roku naliczone opłaty z tytułu najmu są niezasadne z uwagi na skuteczne wypowiedzenie przez pozwaną umowy stron z końcem 2021 roku.

Pozwana zgłosiła również zarzut potrącenia wierzytelności powódki z tytułu czynszu najmu z wierzytelnością pozwanej z tytułu poczynionych nakładów. W świetle umowy stron (pkt 7 paragrafu 1 ust. I), pozwanej służył zwrot kosztów z tytułu prac adaptacyjnych do wysokości 30 000 zł netto, a zapłata za te prace nastąpić miała w drodze kompensaty z należnościami czynszowymi powódki począwszy od czerwca 2021 roku. Kierując się opinią biegłego, wartość robót adaptacyjnych wykonanych przez pozwaną wynosiła 17.256,66 zł netto ( 21.225,69 zł brutto).

Z kolei w myśl art. 498 k.c. potrącenie możliwe jest wówczas, gdy dwie osoby są jednocześnie wobec siebie dłużnikami i wierzycielami, przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone co do gatunku, a wierzytelności te są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem. Wobec skutecznego zarzutu potrącenia wierzytelności pozwanej z tytułu poczynionych nakładów, który okazał się zasadny co do kwoty 21.225,69 zł brutto, z zasadnymi roszczeniami powódki z tytułu zaległego czynszu najmu w kwocie niższej, wynoszącej ogółem 13.418,13 zł, oba powództwa w połączonych sprawach podlegały oddaleniu w całości, w tym żądania zasądzenia odsetek i rekompensat za koszty odzyskiwania należności, które nie przenoszą zgłoszonej do potrącenia wierzytelności pozwanej.

O czym orzeczono jak w pkt I ppkt 1 i pkt II ppkt 1 wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zawarte w pkt I ppkt 2 oraz w pkt II ppkt 2 wyroku, znajduje podstawę prawną w art. 98 § 1 k.p.c., 98 ¹ §1 k.p.c. Powódka przegrała sprawę w całości i zobowiązana jest do zwrotu kosztów poniesionych przez pozwaną. Na koszty poniesione przez pozwaną w sprawie o zapłatę kwoty 52.945,77 zł z odsetkami składają się: wynagrodzenie pełnomocnika (radcy prawnego) adekwatnie do wartości sporu – 5400 złotych, opłata od pełnomocnictwa 17 złotych oraz wydatek na biegłego pokryty z zaliczki pozwanej, tj. 1410,40 zł. Łącznie to kwota 6827,40 zł. Na koszty poniesione przez pozwaną w sprawie o zapłatę kwoty 47.680,08 zł z odsetkami składają się: wynagrodzenie pełnomocnika adekwatnie do wartości sporu – 3600 złotych, opłata od pełnomocnictwa 17 złotych, razem 3617 zł.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak w sentencji.

Sygn. akt XI GC 657/22

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)