Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 listopada 2018 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Justyna Pikulik
Protokolant:	sekretarz sądowy Joanna Podpora

po rozpoznaniu w dniu 23 października 2018 r. w Szczecinie na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...) z siedzibą w W.

o ustalenie

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda M. S. na rzecz pozwanego Krajowego Ośrodka (...) z siedzibą w W. kwotę 946 zł (dziewięćset czterdzieści sześć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt III C 1203/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 listopada 2017 r. powód M. S., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...) w W. pozew o ustalenie, że pomiędzy nim, a Krajowym Ośrodkiem (...) w W. istnieje umowa dzierżawy, na czas oznaczony 10 lat, tj. do dnia 15 września 2027 roku, nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...) i udziału (...) w działce (...), obrębu Ł., gmina R., powiat (...) o powierzchni 14,6669 ha, w tym: grunty orne o powierzchni 14,4827 ha i drogi (...) ha. Jednocześnie powód wniósł o udzielenie zabezpieczenia w zakresie żądania pozwu.

Uzasadniając żądanie pozwu, powód M. S. podniósł, że 17 lutego 2017 roku Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S. ogłosiła przetarg ograniczony ofert pisemnych na dzierżawę nieruchomości rolnej wchodzącej w skład (...) Skarbu Państwa stanowiącej działkę gruntu numer (...) i udziału (...) w działce (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6669 ha, w tym: grunty orne o powierzchni 14,4827 ha i drogi (...) ha. Zgodnie z treścią ogłoszenia umowa dzierżawy miała być zawarta na okres 10 lat. W przetargu mogli uczestniczyć wyłącznie rolnicy indywidualni w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, jeżeli mają miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiana do przetargu lub w gminie graniczącej z tą gminą i spełniają dodatkowe warunki określone w ogłoszeniu o przetargu oraz uiszczą wadium. W wyniku przeprowadzonego przetargu w dniu 31 maja 2017 roku powód zawarł z Agencją Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S. umowę dzierżawy ww. nieruchomości na czas okres 10 lat licząc od dnia 31 maja 2017 roku do dnia 15 września 2027 roku. W treści umowy wskazano, że w przypadku zarządzenia przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w W. powtórzenia czynności przetargowych albo unieważnienia przetargu, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia, z tym, że zakończenie umowy i wydanie nieruchomości nastąpić winno niezwłocznie po zbiorach następujących po ww. zarządzeniu Prezesa, nie później niż do 31 sierpnia roku, w którym Prezes zajął stanowisko w sprawie przetargu. Pismem z dnia 29 sierpnia 2017 roku zawiadomiono powoda, że Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych w W. unieważnił przetarg na dzierżawę przedmiotowej nieruchomości. W treści tego pisma wskazano, że w treści ogłoszenia o przetargu zostało zawarte zastrzeżenie dla kryterium „odległość gospodarstwa rolnego oferenta od wydzierżawianej lub zbywanej nieruchomości Zasobu” w kryterium cząstkowym „odległość siedziby gospodarstwa rolnego”, że co do zasady pomiaru odległości dokonuje się od siedziby gospodarstwa, która została zgłoszona do ewidencji (...) przed dniem 1 stycznia 2016 roku. W związku z tym, że powód rozpoczął prowadzenie działalności rolniczej przed dniem 1 stycznia 2016 roku, a zgłoszenia do ewidencji (...) dokonał w dniu 15 czerwca 2016 roku, za kryterium cząstkowe „odległość siedziby gospodarstwa rolnego” powinien otrzymać „0” punktu zamiast 7,6650 punktów, co miało istotny wpływ na wynik przetargu. W związku z powyższym w treści tego pisma wskazano, że umowa dzierżawy zostanie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2017 roku stosowanie do § 17 pkt 10 umowy. 23 października 2017 r. powód wydał pozwanemu nieruchomość, nie chcąc narazić się na ewentualne trudności w uczestniczeniu w innych przetargach organizowanych przez stronę pozwaną. Dalej powód wskazał, że postanowienie umowne, na podstawie którego rozwiązano umowę jest sprzeczne z treścią stosowanego odpowiednio do umowy dzierżawy przepisu art. 673 § 3 k.c., który uprawnia strony do przewidzenia w umowie wypadków uprawniających każdą ze stron do wypowiedzenia umowy, a nie do jej rozwiązania bez okresu wypowiedzenia. Powyższe okoliczności przesądzają zatem, że zawarta z powodem umowa, w świetle obowiązujących przepisów prawa, stanowi ważnie zawartą umowę. Bez zgodnej woli obu stron umowy w przedmiocie jej rozwiązania, pozwanemu nie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wobec treści zawartej umowy, pozwany mógł jedynie skorzystać z uprawnienia do żądania unieważnienia umowy w trybie przepisu art. 70[5] k.c.

Postanowieniem z dnia 14 listopada 2017 roku, prawomocnym z dniem 16 stycznia 2018 r., Sąd udzielił zabezpieczenia roszczeniu powoda M. S. o ustalenie istnienia pomiędzy powodem M. S. a pozwanym Krajowym Ośrodkiem (...) na czas oznaczony 10 lat, tj. do dnia 15 września 2027 r. umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej działki gruntu 26/16 (uprzednio część C działki (...)) i udziału (...) w działce (...), obręb Ł., gmina R., powiat (...), o powierzchni 14,6669 ha, w tym grunty orne: 14,4827 ha (RIVa-10,7966 ha, RIVb-2.3676 ha, RV-1,3185 ha] i drogi: 0,1842 ha, poprzez ustanowienie zakazu zbywania lub obciążania lub oddania w najem lub dzierżawę nieruchomości stanowiącej działki gruntu 26/16 (uprzednio część C działki (...)) i udziału (...) w działce (...), obręb Ł., gmina R., powiat (...), o powierzchni 14,6669 ha, w tym grunty orne: 14,4827 ha (RIVa-10,7966 ha, RIVb -2.3676 ha, RV-1,3185 ha) i drogi: 0,1842 ha (ówczesna sygnatura akt II C 1964/17).

W odpowiedzi na pozew z 5 grudnia 2017 r. pozwany Krajowy Ośrodek (...) w W., reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika, wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany wskazał, że zgodnie z treścią punktu V.1 ogłoszenia o przetargu z dnia 17 lutego 2017 roku dotyczącym kryterium oceny ofert i ich wagi, ocenie podlegała odległość gospodarstwa rolnego oferenta od wydzierżawianej nieruchomości, przy czym za odległość działki rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego mogło zostać przyznane maksymalnie 12,5 pkt oraz za odległość od siedziby gospodarstwa rolnego mogło zostać przyznane maksymalnie 12,5 pkt. Wskazano, że pomiaru odległości dokonuje się w linii prostej na podstawie mapy cyfrowej, od najbliżej wysuniętej granicy działki w skład której wchodzą użytki rolne, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego rolnika przystępującego do przetargu oraz od najbliższej granicy działki, na której znajduje się siedziba gospodarstwa wskazana przy zarejestrowaniu gospodarstwa w (...), według stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku. Zero punktów otrzymują rolnicy, których wskazana przez nich działka rolna oraz siedziba gospodarstwa oddalona jest od nieruchomości wystawianej do przetargu co najmniej 25 km. Założeniem pozwanego było to, aby umowa dzierżawy zawierana była z podmiotem, który rzeczywiście posiada gospodarstwo rolne i prowadzi działalność rolniczą i to w niewielkiej odległości od wydzierżawianej nieruchomości. Pozwany wskazał, że z dokumentów złożonych do przetargu przez powoda M. S. wynikało, że M. S. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne od 15 grudnia 2013 r., a siedziba jego gospodarstwa znajduje się na działce numer (...), obrębu (...). Odległość siedziby gospodarstwa (...) od wydzierżawianej nieruchomości wynosiła 9,67 km, wobec czego przyznano mu z tego tytułu 7,6650 punktów. Powód M. S. uzyskał najwyższą liczbę punktów, dlatego też komisja przetargowa dokonała wyboru jego oferty. W wykonaniu obowiązku wynikającego z warunków przetargu, M. S. przestawił dokument, z którego wynikało, że wniosek o wpis do ewidencji producentów rolnych złożył w dniu 15 lipca 2016 roku. Powyższe oznacza, że powód złożył oświadczenie o obrębie geodezyjnym i numerze geodezyjnym działki, na której znajduje się siedziba gospodarstwa niezgodnie z treścią wniosku o wpis do ewidencji producentów według stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku. Skoro zatem powód nie posiadał zarejestrowanej siedziby gospodarstwa na dzień 1 stycznia 2016 roku, to nie powinien otrzymać żadnego punktu za odległość od siedziby gospodarstwa rolnego. Gdyby powód nie otrzymał punktów za to kryterium, otrzymałby łącznie 72,4 punktów, a zatem jego oferta nie uzyskałaby najwyższej liczby punktów i nie zostałaby oceniona jako najkorzystniejsza. Z uwagi na fakt, że dokonano wyboru oferty, która niesłusznie została oceniona jako najkorzystniejsza, wszczęto postępowanie mające na celu unieważnienie przetargu, o czym powód został poinformowany. Pomimo tego, że postępowanie przetargowe obarczone było wadą, zawarto z powodem umowę dzierżawy, w której zastrzeżono uprawnienie do jej wypowiedzenia bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku zarządzenia przez Prezesa powtórzenia czynności przetargowych albo unieważnienia przetargu. W toku procedury dotyczącej unieważnienie przetargu pozwany dokonał ponownego przeliczenia punktacji ofert, w wyniku powyższego osobą wygrywającą przetarg byłaby inna osoba niż M. S.. 29 sierpnia 2017 r. Prezes (...) unieważnił przetarg, o czym powód został poinformowany. Niezależnie od powyższego pozwany wskazał, że w wyniku poczynionych ustaleń wątpliwe stało się, czy powód faktycznie od 15 grudnia 2013 r. prowadzi gospodarstwo rolne, albowiem wnioski o dopłaty do działek których jest dzierżawcą lub właścicielem składała inna osoba, tj. J. S.. Ponadto powód dopiero od 8 kwietnia 2016 r. został objęty ubezpieczeniem społecznym rolników. W ocenie pozwanego, przyczyna unieważnienia przetargu została wyjaśniona skutecznie i nie ma podstaw, aby twierdzić, że dokonane przez Prezesa (...) rozwiązanie umowy było nieskuteczne.

W piśmie przygotowawczym z dnia 23 maja 2018 roku powód M. S. podtrzymał żądanie pozwu. Wskazał, że pozwany nie złożył oświadczenia o rozwiązaniu łączącej strony umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, na podstawie §17 pkt 10 umowy, a jedynie wskazał, że umowa zostanie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2017 r. Pismo z dnia 29 sierpnia 2017 r,. nie zawiera bowiem oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, a jedynie informację, że umowa zostanie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2017 r. i do tego dnia należy wydać nieruchomość pozwanemu. Informacja, że umowa zostanie rozwiązana nie stanowi, wbrew twierdzeniom pozwanego, oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, a przedstawia jedynie informację, że w przyszłości pozwany zamierza podjąć działania, zmierzające do złożenia oświadczenia w tym przedmiocie.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód M. S. od grudnia 2013 r. prowadzi gospodarstwo rolne. Jest właścicielem działki nr (...) w obrębie D. od 8 kwietnia 2016 r. oraz dzierżawcą działki nr (...). Właścicielami działki nr (...) obrębu Ł. są B. i J. S. (1).

O dopłaty dla działki (...) w obrębie Ł. w latach 2004-2016 zwracał się J. S. (1), o dopłatę dla tej działki w roku 2017 zwrócił się M. S..

O dopłaty dla działki (...) w obrębie D. w latach 2004-2015 zwracał się J. S. (1), o dopłatę dla tej działki w latach 2016-2017 zwrócił się M. S..

M. S. od 8 kwietnia 2016 r. jest objęty ubezpieczeniem społecznym rolników.

Dowód:

-dane działki ewidencyjnej – k. 96-99, 101-102,

-stan rozdysponowania umowy – k. 100,

-zaświadczenie z 21 marca 2017 r. – k. 103,

-wydruk z elektronicznej księgi wieczystej prowadzonej dla działki o numerze geodezyjnym (...), obrębu D. –k. 104-111,

-informacja Burmistrza Ł. z 16.05.2018 r. k. 147;

-wnioski o dopłaty – k. 151-189,

-zeznania świadka J. S. (2) – k. 211-213,

-przesłuchanie powoda M. S.- k. 207,

17 lutego 2017 roku Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S. zamieściła ogłoszenie numer SZ. (...).NO. (...).595.III.17.1.JK o przetargu ograniczonym ofert pisemnych na dzierżawę nieruchomości rolnej wchodzącej w skład (...) Skarbu Państwa - nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6782 ha, w tym: grunty orne o powierzchni 14,4940 ha i drogi o powierzchni 0,1842 ha.

Uprawnienie do wzięcia udziału w przetargu przysługiwało osobom fizycznym, które są rolnikami indywidualnymi w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, zmienionej ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku i wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Zgodnie z postanowieniem punktu IV „Warunki uczestnictwa w przetargu” pkt 2 ogłoszenia o przetargu oferta powinna zawierać między innymi:

3)oświadczenie o obrębie geodezyjnym i numerze geodezyjnym działki wchodzącej w skład gospodarstwa wg stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku, w skład której wchodzą użytki rolne, położonej najbliżej działki będącej przedmiotem przetargu; data wskazana powyżej nie dotyczy rolników, którzy mieli nie więcej niż 40 lat na dzień ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy i rozpoczęli prowadzenie gospodarstwa rolnego w roku 2016 lub bieżącym, w którym organizowany jest przetarg,

4)oświadczenie o obrębie geodezyjnym i numerze geodezyjnym działki, na terenie której znajduje się siedziba gospodarstwa oferenta, zgodnie z treścią wniosku o wpis do ewidencji producentów wg stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku; data wskazana powyżej nie dotyczy rolników, którzy mieli nie więcej niż 40 lat na dzień ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy i rozpoczęli prowadzenie gospodarstwa rolnego w roku 2016 lub bieżącym, w którym organizowany jest przetarg.

Zgodnie z postanowieniem punktu V ogłoszenia o przetargu „Kryteria oceny ofert i ich wagi” kryterium oceny oferty jest między innymi odległość gospodarstwa rolnego oferenta od wydzierżawianej lub zbywanej nieruchomości zasobu – liczba punktów 25, w tym:

-maksymalnie 12,5 pkt za odległość od działki rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego,

-maksymalnie 12,5 pkt za odległość od siedziby gospodarstwa rolnego.

Pomiaru dokonuje się w linii prostej na podstawie mapy cyfrowej, od najbliżej wysuniętej granicy działki, w skład której wchodzą użytki rolne, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego rolnika przystępującego do przetargu oraz od najbliżej granicy działki, na której znajduje się siedziba gospodarstwa wskazana przy rejestrowaniu gospodarstwa w (...), wg stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku, do najbliżej wysuniętej granicy nieruchomości wystawianej do przetargu. Odległość mierzona jest w km, do trzech miejsc po przecinku. Data określająca stan posiadania działki rolnej i siedziby gospodarstwa rolnego nie dotyczy rolnika, który miał nie więcej niż 40 lat na dzień ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy, a rozpoczął i zarejestrował działalność rolniczą w roku 2016 lub bieżącym, w którym organizowany jest przetarg.

W przypadku, gdy podana w ofercie działka rolna oraz siedziba gospodarstwa, graniczy z wystawiona do przetargu nieruchomością Zasobu, wówczas rolnik ten za przedmiotowe kryterium powinien otrzymać maksymalną liczbę punktów, tj. 12,5 pkt za odległość od działki rolnej i 12,5 pkt za odległość od siedziby.

Zero punktów otrzymują rolnicy, których wskazana przez nich działka rolna oraz siedziba gospodarstwa oddalona jest od nieruchomości wystawianej do przetargu o co najmniej 25 km. Pozostali uczestnicy przetargu otrzymują liczbę punktów proporcjonalną do odległości wynikającej z oferty. Oferent, który wygra przetarg, przed zawarciem umowy powinien dostarczyć do wglądu dokument potwierdzający, że działka rolna wchodzi w skład jego gospodarstwa rolnego oraz że siedziba gospodarstwa wskazana w ofercie jest zgodna z wnioskiem o wpis do ewidencji producentów rolnych w (...).

Stosowanie do punktu VI „Przebieg przetargu” Komisja przetargowa ocenia złożone oferty biorąc pod uwagę kryteria podane w części V ogłoszenia przetargowego „Kryteria oceny ofert i ich wagi”. Komisja przetargowa ma prawo weryfikacji złożonych przez oferentów oświadczeń i dokumentów.

Zgodnie z punktem VII „Zawarcie umowy dzierżawy” termin i miejsce zawarcia umowy dzierżawy zostanie ustalony z kandydatem na dzierżawcę po zakończeniu przetargu.

Zgodnie z punktem VIII „Zastrzeżenia organizatora przetargu” w razie stwierdzenia, że czynności związane z przetargu zostały dokonane w sposób sprzeczny z ustawą lub innymi przepisami, których naruszenie miało wpływ na wynik przetargu, Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych w S. zarządza powtórzenie czynności przetargowych albo unieważnia przetarg. Zgodnie z przepisem art. 29 c w zw. z art. 39 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa czynność prawna wydzierżawienia nieruchomości dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub dokonana w wyniku przetargu, który odbył się niezgodnie z przepisami ustawy lub w którym jako dzierżawcę wyłoniono osobę, która nie spełnia wymogów, o których mowa w art. 29 ust. 3 ba ww. ustawy, jest nieważna.

Kryteria oceny oferty zostały ustalone z przedstawicielami środowiska rolniczego. Miały na celu wzmocnienie rolników indywidualnych i przeciwdziałać migracji rolniczej.

Niesporne, a nadto dowód:

-ogłoszenie o przetargu z dnia 17 lutego 2017 r. k. 13-22,

-zasady oceny kryteriów ofert pisemnych w przetargach ograniczonych do rolników indywidualnych na dzierżawę albo sprzedaż nieruchomości Zasobu (...) z dnia 13.05.2016 r. k. 88 – 90,

-zeznania świadka R. B. – k. 194 -195,

-zeznania świadka P. K. (1) k. 195-197.

Powód M. S. złożył ofertę w powyższym postępowaniu przetargowym. W ofercie - pkt VI oświadczył, że zgodnie z treścią wniosku o wpis do ewidencji producentów według stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku siedziba jego gospodarstwa znajduje się na terenie działki o numerze geodezyjnym (...), obrębu (...).

W postępowaniu tym złożył również oświadczenie, że od 15 grudnia 2013 roku prowadzi osobiście gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzą nieruchomości rolne o łącznej powierzchni 8,0938 ha położone w miejscowości Ł. – działki (...) i D. – działka (...), z czego 6,08 ha działki w D. stanowi własność oferenta, zaś 1,4738 ha działek w Ł. stanowi przedmiot dzierżawy.

Decyzją z dnia 15 lipca 2016 r., po rozpatrzeniu wniosku z 15 czerwca 2016 r., powód M. S. został wpisany do ewidencji producentów prowadzonej przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Wpis do tej ewidencji nie jest konieczny do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Dowód:

-oferta k. 83-84,

-oświadczenia k. 76-82, 94-95,

-decyzja z dnia 15 lipca 2016 r. – k. 87,

-zeznania świadka J. S. (2) – k. 211-213,

-przesłuchanie powoda M. S.- k. 207,

Oferta zgłoszona przez M. S. uzyskała łącznie 80,0650 punktów, w tym 7,6650 za kryterium „odległość siedziby”.

Kolejna oferta uzyskała 74,2700 pkt.

W efekcie przeprowadzonego przetargu, powód M. S. został ustalony kandydatem na dzierżawcę nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł..

Dowód:

-protokół z posiedzenia komisji przetargowej z załącznikami k. 71-75,

-zeznania świadka R. B. – k. 194 -195.

Pismem z dnia 9 maja 2017 roku, doręczonym 16 maja 2917 r., Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S., poinformowała powoda M. S., że złożona przez niego oferta na dzierżawę nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł. otrzymała najwyższą ilość punktów, wobec czego powód został ustalony kandydatem na dzierżawcę tej nieruchomości. W związku z tym, winien złożyć, między innymi, dokument potwierdzający, że działka rolna wchodzi w skład jego gospodarstwa rolnego oraz że siedziba gospodarstwa wskazana w ofercie jest zgodna z wnioskiem o wpis do ewidencji producentów rolnych w (...). Żądanie tego dokumentu było podyktowane konieczności weryfikacji osób, które faktycznie prowadzą działalność gospodarczą zgodnie z oświadczeniami złożonymi w ofercie przetargowej.

Dowód:

-pismo z dnia 9 maja 2017 r. wraz z dowodem doręczenia k. 85-86,

-zeznania świadka R. B. – k. 194 -195.

W dniu 31 maja 2017 roku Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S. zawarła z powodem M. S. umowę dzierżawy nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6782 ha, w tym: grunty orne o powierzchni 14,4940 ha i drogi o powierzchni 0,1842 ha (§2).

Umowa została zawarta na czas oznaczony, tj. 10 lat od dnia 31 maja 2017 roku do 15 września 2027 roku (§3 ust 1), z możliwością jej przedłużenia.

Zgodnie z postanowieniem § 17 pkt 10 umowy, w przypadku zarządzenia przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w W. powtórzenia czynności przetargowych albo unieważnienia przetargu, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia, z tym że zakończenie umowy i wydanie nieruchomości nastąpi niezwłocznie po zbiorach następujących po ww. zarządzeniu Prezesa, nie później niż do 31 sierpnia roku, w którym Prezes zajął stanowisko w sprawie przetargu.

31 maja 2017 r. M. S. przejął nieruchomość rolną objętą umową z 31 maja 2017 r.

Dowód:

-umowa z dnia 31.07.2017 r. k. 23-30,

-protokół zdawczo – odbiorczy k. 31,

-mapa k. 32.

W wyniku weryfikacji wskazanego oświadczenia powoda M. S. dotyczącego siedziby gospodarstwa i działki rolnej wskazanej przez niego do oceny odległości w kryterium, za które przyznawane były punkty, ustalono, że M. S. zgłosił prowadzenie działalności rolniczej w (...) po 1 stycznia 2016 r. Powód wniosek o wpis złożył 15 czerwca 2016 r., zaś decyzją z dnia 15 lipca 2016 r. został wpisany do ewidencji producentów prowadzonej przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

Pismem z dnia 8 czerwca 2017 r. Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S. zwróciła się do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o unieważnienie przetargu ogłoszonego 17 lutego 2017 r., wskazując, że osoba wygrywająca przetarg, tj. M. S. nie spełniał warunków kryterium dotyczącego daty rozpoczęcia i zarejestrowania działalności rolniczej zgodnie z ogłoszeniem o przetargu.

Pismem z dnia 20 czerwca 2017 r. Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S. zawiadomiła M. S., że w wyniku weryfikacji dokumentów przedłożonych do umowy dzierżawy na nieruchomość oznaczoną jako część C działki nr (...) położoną w obrębie Ł., stwierdzono, że złożył wniosek o wpis do ewidencji producentów w dniu 15 czerwca 2016 r. Natomiast zgodnie z wzorem 3 dokumentu przedłożonego do kwalifikacji przetargowej oferent prowadzi gospodarstwo od 15 grudnia 2013 r., co oznacza, że złożył oświadczenie o obrębie geodezyjnym i numerze geodezyjnym działki, na której znajduje się siedziba gospodarstwa niezgodnie z warunkami przetargu. Zgodnie z treścią ogłoszenia przetargowego osoba, która rozpoczęła działalność rolniczą przed 1 stycznia 2016 r. powinna przedłożyć dokument potwierdzający rejestrację gospodarstwa w (...) wg stanu na dzień 1 stycznia 2016 r. Wobec powyższego, oferent nie spełniał warunków kryterium dotyczącego daty rozpoczęcia i zarejestrowania działalności rolniczej zgodnie z ogłoszeniem o przetargu i do Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych zostanie skierowany wniosek o nieważnienie przetargu.

Dowód:

- pismo z dnia 8 czerwca 2017 r. – k. 91,

- pismo z dnia 20 czerwca 2017 r. – k. 33,

-zeznania świadka R. B. – k. 194 -195,

-zeznania świadka P. K. (1) k. 195-197.

Decyzją z dnia 29 sierpnia 2017 roku Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych w W. unieważnił przetarg ograniczony na dzierżawę nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6782 ha.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że po przeanalizowaniu dokumentacji przetargowej ustalono, że w treści ogłoszenia o przetargu zostało zawarte zastrzeżenie dla kryterium „odległość gospodarstwa rolnego oferenta od wydzierżawianej lub zbywanej nieruchomości Zasobu” w kryterium cząstkowym „odległość siedziby gospodarstwa rolnego”, że co do zasady pomiaru odległości dokonuje się od siedziby gospodarstwa, która została zgłoszona do ewidencji (...) prze dniem 1 stycznia 2016 roku. W związku z tym, że powód rozpoczął prowadzenie działalności rolniczej przed dniem 1 stycznia 2016 roku, a zgłoszenia do ewidencji (...) dokonał w dniu 15 czerwca 2016 roku, za kryterium cząstkowe „odległość siedziby gospodarstwa rolnego” powinien otrzymać „0” punktów zamiast 7,6650 punktów, co miało istotny wpływ na wynik przetargu.

W treści decyzji Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych w W. zwrócił również uwagę, że w sytuacji kiedy zostaną zauważone rozbieżności podczas weryfikacji informacji podanej w ofercie z dokumentami złożonymi przez kandydata na dzierżawcę przez zawarciem umowy – nie może dochodzić do zawarcia umowy dzierżawy do czasu wyjaśnienie zaistniałych wątpliwości.

Dowód:

-decyzja Prezesa (...) W. z dnia 29.08.2017 r. k. 36,

-zeznania świadka P. K. (1) k. 195-197.

Gdyby M. S. otrzymał zero punktów za kryterium „odległość siedziby gospodarstwa” miałby przyznane 72,40 punktów dla złożonej oferty.

Najwyższą liczbę punktów miałaby wówczas oferta złożona przez K. S. – 73,25.

Aktualnie w procedurze przetargowej dokument potwierdzający, że działka rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego oraz że siedziba gospodarstwa wskazana w ofercie jest zgodna z wnioskiem o wpis do ewidencji producentów rolnych w (...) składa się na początku procedury przetargowej.

Dowód:

-pismo z 17 sierpnia 2017 r. – k. 92,

-załącznik nr 1 k. 93,

-zeznania świadka R. B. – k. 194 -195,

-zeznania świadka P. K. (1) k. 195-197.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2017 roku Agencja Nieruchomości Rolnych w W. Oddział Terenowy w S., poinformowała powoda M. S., że Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych w W. unieważnił przetarg ograniczony na dzierżawę nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6782 ha.

W piśmie tym podano, że po przeanalizowaniu dokumentacji przetargowej ustalono, że w treści ogłoszenia o przetargu zostało zawarte zastrzeżenie dla kryterium „odległość gospodarstwa rolnego oferenta od wydzierżawianej lub zbywanej nieruchomości Zasobu” w kryterium cząstkowym „odległość siedziby gospodarstwa rolnego” , że co do zasady pomiaru odległości dokonuje się od siedziby gospodarstwa, która została zgłoszona do ewidencji (...) prze dniem 1 stycznia 2016 roku. W związku z tym, że powód rozpoczął prowadzenie działalności rolniczej przed dniem 1 stycznia 2016 roku, a zgłoszenia do ewidencji (...) dokonał w dniu 15 czerwca 2016 roku, za kryterium cząstkowe „odległość siedziby gospodarstwa rolnego” powinien otrzymać „0” punktu zamiast 7,6650 punktów, co miało istotny wpływ na wynik przetargu.

W związku z powyższym w treści tego pisma wskazano, że zgodnie z postanowieniem §17 pkt 10 umowy dzierżawy, umowa ta zostanie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2017 roku.

Termin wydania nieruchomości oznaczono na dzień 31 sierpnia 2017 roku.

Dowód:

-pismo z dnia 29 sierpnia 2017 r. k. 34.

Wydzierżawiający wyraził zgodę na przesuniecie terminu wydania nieruchomości i wezwał M. S. do jej wydania w terminie do 16 października 2017 roku, a następnie do dnia 23 października 2017 r.

Powód M. S. wydał nieruchomości stanowiącej część C działki gruntu numer (...) i udziału (...) w działce nr (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6782 ha w dniu 23 października 2017 r.

Powodem wydania działki było uniknięcie trudności związanych z uczestnictwem w innych przetargach Krajowego Ośrodka (...).

Dowód:

-pismo z dnia 26 września 2017 r. k. 35,

-pismo z dnia 10 października 2017 r. k. 37,

-protokół zdawczo-odbiorczy k. 38.

-zeznania świadka J. S. (2) – k. 211-213,

-przesłuchanie powoda M. S.- k. 207,

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się niezasadnej i jako takie podlegało oddaleniu.

W przedmiotowej sprawie powód M. S. domagał się ustalenia, że pomiędzy nim, a Krajowym Ośrodkiem (...) w W. istnieje umowa dzierżawy, na czas oznaczony 10 lat, tj. do dnia 15 września 2027 roku, nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...) i udziału (...) w działce (...), obrębu Ł., gmina R., powiat (...) o powierzchni 14,6669 ha, w tym: grunty orne o powierzchni 14,4827 ha i drogi (...) ha.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie poczyniono na podstawie dowodów z dokumentów złożonych przez strony postępowania. Dokumenty te nie budzą wątpliwości Sądu, co do swojej prawdziwości i autentyczności, a nadto nie były kwestionowane przez strony. Do rozstrzygnięcia sporu przydatne okazały się również zeznania świadków- P. K. (1), R. B., J. S. (2) oraz samego powoda M. S.. Wszystkim przesłuchiwanym osobom Sąd dał wiarę, albowiem treść ich zeznań w dużej mierze potwierdzała ustalenia poczynione na podstawie dokumentów. Ponadto świadkowie i powód zeznawali również o okolicznościach nie mających dla istoty sprawy większego znaczenia, stąd też zeznania świadków miały charakter uzupełniający dla ustaleń poczynionych na podstawie dokumentów.

W realiach rozpoznawanej sprawy stan faktyczny nie był między stronami sporny, a strony pozostawały w sporze co do prawnych konsekwencji zaistniałego stanu faktycznego. Tym samym, zadanie Sądu sprowadziło się do rozstrzygnięcia, czy ustalony stan faktyczny rodzi skutki prawne, których ustalenie domagał się powód.

Podstawą prawną żądania powoda był przepis art. 189 k.p.c., który, aczkolwiek zamieszczony w Kodeksie postępowania cywilnego, ma charakter materialnoprawny, stanowi bowiem podstawę dochodzenia roszczeń.

Formuła przepisu art. 189 k.p.c., normującego możliwość ustalenia prawa bądź stosunku prawnego, jest tak szeroka, że obejmuje wszelkie prawa i stosunki prawne w zakresie prawa cywilnego, z wyjątkiem tych, w przypadku których ustawodawca przewidział wyraźne wyłączenie bądź przewidział wyraźnie szczególny tryb takiego ustalenia. Przedmiotem ustalenia na podstawie omawianego przepisu może być wyłącznie, co wynika wprost z jego treści, jedynie prawo lub stosunek prawny. Przepis ten nie może natomiast stanowić podstawy powództwa o ustalenie faktu, stanu faktycznego lub dowodów, które miałyby być wykorzystane w innym procesie, poza jednym wyjątkiem ustalenia przez sąd faktu o charakterze bezpośrednio prawotwórczym, który w istocie zmierza do ustalenia prawa lub stosunku prawnego np. ustalenie, że dane zdarzenie było wypadkiem przy pracy, czy też ustalenie postanowienia umownego określonej treści (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1998 r., III CKN 563/97, Legalis 58487; wyrok z dnia 5 czerwca 2007 r., I UK 8/07, Legalis 86310; Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 2006 r., II PZP 14/05, Legalis 73742).

Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne, a mianowicie interes prawny w żądaniu udzielenia ochrony prawnej przez wydanie wyroku ustalającego oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje lub nie istnieje. Jeżeli strona powodowa nie domaga się ustalenia istnienia prawa w określonej wcześniejszej chwili, obie te przesłanki powinny być spełnione w czasie zamknięcia rozprawy przez sąd (art. 316 § 1 k.p.c.). Nieistnienie którejkolwiek z nich w tej chwili uzasadnia oddalenie powództwa. Ciężar dowodu tych przesłanek spoczywa zgodnie z art. 6 k.c. na powodzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2000 r., I CKN 903/00, Legalis 277254 oraz z 4 kwietnia 2014 r., sygn. akt II CSK 403/13, Legalis 1048605).

Stosownie bowiem do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Uregulowanie przepisu art. 6 k.c. stanowi o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki nieudowodnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, spoczywa on na stronie powodowej. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, wynikającym z przywołanego przepisu, powód jest zobowiązany do wykazania wszystkich okoliczności uzasadniających jego roszczenie tak co do zasady jak i wysokości. Pozwany zaś, który odmawia uczynienia zadość żądaniu powoda, obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje (vide wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 1969 r., II PR 313/69, Legalis 14124 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1982 r., I CR 79/82, Legalis 23098). Spoczywający na pozwanym obowiązek dowiedzenia okoliczności wskazujących na wygaśnięcie zobowiązania nie może wyprzedzać ciążącego na powodzie obowiązku udowodnienia powództwa. Podkreślić jednakże należy, że art. 6 k.c. rozumiany być musi przede wszystkim w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał. (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 299/06, Legalis 161055 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 293/07, Legalis 162518).

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że powód winien wykazać w pierwszej kolejności, że ma interes prawny w ustaleniu, że strony wiąże opisana w pozwie umowa dzierżawy, a następnie, że nie zaistniały przesłanki do rozwiązania tej umowy lub też, że oświadczenie o rozwiązaniu umowy pozostaje bezskuteczne. Jednocześnie na pozwanym spoczywał ciężar dowodzenia, że skutecznie rozwiązał umowę na skutek ważnego unieważnienia przetargu.

Przesłanka interesu prawnego warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Interes prawny istnieje wówczas, gdy zachodzi stan niepewności co do istnienia stosunku prawnego lub prawa, a wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Potrzebę ochrony prawnej determinuje niekiedy również określona sytuacja prawna, w jakiej znajduje się powód, zmierzający do jej prawnego wyjaśnienia. Jeżeli powództwo o ustalenie istnienia prawa lub stosunku prawnego jest jedynym możliwym środkiem jego ochrony, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2016 r., sygn. akt III CSK 82/15, Legalis 1460640, także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 2014 r., sygn. akt V CSK 239/13, Legalis 994648). Brak interesu prawnego w rozumieniu powołanego przepisu istnieje wówczas, gdy cel w postaci ustalenia prawa bądź stosunku prawnego można osiągnąć w ramach innego postępowania, bądź nawet postępowania pozasądowego (vide: Kodeks Postępowania Cywilnego Komentarz pod redakcją Tadeusza Erecińskiego, Wydawnictwo LexisNexis Warszawa 2012, s. 911). Brak interesu prawnego zachodzi również wówczas, gdy powód nie ma jakiejkolwiek potrzeby ustalania stosunku prawnego lub prawa, gdyż jego sfera prawna nie została ani naruszona ani zagrożona przez pozwanego (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 15 października 2002 r., sygn. akt II CKN 833/00, Legalis 277448). Wykazanie zaś istnienia drugiej z przesłanek powództwa o ustalenie stosunku prawnego lub prawa decyduje o kwestii zasadności tego powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2011r., II CKN 898/00, Legalis nr 277455). W powództwach o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, chodzi o rozstrzygnięcie ewentualnych wątpliwości w stosunku do pozwanego, ze względu na określony interes prawny. Interes ten należy rozumieć jako potrzebę wprowadzenia jasności co do konkretnego stosunku prawnego lub prawa - w celu ochrony przed grożącym naruszeniem sfery uprawnień powoda (por. wyrok Sądu najwyższego z 24 marca 1987 r., sygn. akt III CRN 57/87, Legalis 1045581). W świetle art. 189 k.p.c. kryteria oceny zasadności żądania powoda mają charakter merytorycznych, a negatywna ocena spełnienia przez powoda któregoś z nich skutkuje oddaleniem, a nie odrzuceniem powództwa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2010r., II PK 167/09, Legalis 387663).

Wskazać również należy, że powództwo o ustalenie prawa lub stosunku prawnego nie może zmierzać do uzyskania wyroku tworzącego ten stosunek. W drodze powództwa z art. 189 k.p.c. strona może uzyskać potwierdzenie istnienia stosunku dzierżawy po wykazaniu istnienia twierdzonego stosunku dzierżawy oraz interesu prawnego w żądaniu ustalenia tego stosunku. Powództwo z powołanego przepisu, ze względu na jego charakter i cechy, jakimi są deklaratywność i przeciwdziałanie naruszeniom, nie może zmierzać do uzyskania wyroku tworzącego stosunek dzierżawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1999 roku, I CKN 1151/97).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że powód ma interes prawny w ustaleniu, że z pozwanym łączy go umowa dzierżawy, na czas oznaczony 10 lat, tj. do dnia 15 września 2027 roku, nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer (...) i udziału (...) w działce (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6669 ha, albowiem pozwany zaprzecza związaniu stron takim stosunkiem prawnym z uwagi na rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia. Spór stron zogniskował się wokół kwestii, czy pozwany złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, czy zachodziła podstawa faktyczna do złożenia takiego oświadczenia oraz czy podstawa prawna tego oświadczenia, wskazana w §17 pkt 10 umowy jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa.

W pierwszej kolejności rozważyć należało skuteczność zastrzeżenia w umowie dzierżawy dla wydzierżawiającego uprawnienia do jej wypowiedzenia bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Zgodnie z przepisem art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Przepis art. 694 k.c. stanowi, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Stosownie natomiast do treści przepisu art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

W świetle tego przepisu przyjąć należy, że zasadą jest brak możliwości wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Wyjątek od tej zasady przewiduje przytoczony przepis art. 673§3 k.c. Przepis ten nie precyzuje jednak, jak ma wyglądać określenie wskazanych w nim „wypadków”. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że chodzi o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Zatem postanowienie umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony byłoby niezgodne z tym przepisem. Nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie (por. Helena Ciepła [w:] Jacek Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa. Wyd. Wolters Kluwer, Lex Online). Artykuł 673 § 3 k.c. oznacza, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Ustawodawca dopuszcza zatem sytuację, w której strony będą przez określony czas związane stosunkiem najmu, bez możliwości jego wypowiedzenia (poza sytuacjami szczególnymi wskazanymi w przepisach ustawy) – tak Sąd Okręgowy w Sieradzu w wyroku z dnia 27 listopada 2013 roku, sygn. akt I Ca 433/13, Legalis 1555526. Tożsame stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 20 lutego 2013 roku, sygn. akt I ACa 1183/12 (Legalis 734387) wskazując, że zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia. Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 k.c. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy (tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 20 września 2013 roku, sygn. akt I ACa 402/13, Legalis 999024). Brzmienie przepisu art. 673 § 3 k.c. umożliwia stronom umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas oznaczony wprowadzenie do niej postanowienia przyznającego (jednej albo każdej ze stron) prawo do wypowiedzenia stosunku najmu:

1) z zachowaniem terminu umownego wypowiedzenia albo

2) z zachowaniem terminu ustawowego wypowiedzenia, albo

3) bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Klauzula wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, która nie odpowiada wymaganiom wskazanym w art. 673 § 3 k.c., jest nieważna.

W podsumowaniu powyższego wywodu wskazać należy, że Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 kwietnia 2018 r. (sygn. akt IV CNP 53/17, Legalis 1781383) przedstawił pogląd, iż postanowienie będące elementem zawartej przez strony umowy dzierżawy, uprawniające wydzierżawiającego do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w razie naruszenia przez dzierżawcę obowiązków określonych przez odesłanie do konkretnych zapisów umowy, mieści się w swobodzie stron wyznaczonej przez art. 673 § 3 w związku z art. 694 i art. 353[1] k.c., który to pogląd Sąd orzekający podziela.

Natomiast w uzasadnieniu uchwały z dnia 21 grudnia 2007 roku (sygn. akt III CZP 74/07, Legalis 90106) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że podstawową rolę przy ocenie dopuszczalności umieszczenia w umowach najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony klauzuli zezwalającej na ich wypowiadanie odgrywa ocena zgodności takiej klauzuli z właściwościami (naturą) stosunku najmu lub dzierżawy. Zamieszczenie w umowie zawartej na czas oznaczony postanowienia dopuszczającego jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może się ograniczyć tylko do wskazania okoliczności, które umożliwiają wypowiadanie stosunku najmu lub dzierżawy, bez podawania okresu wypowiedzenia. W takiej sytuacji należy uznać, że wypowiedzenie złożone przez stronę lub strony ma skutek niezwłoczny, brak bowiem w przepisach kodeksu cywilnego podstaw, aby powoływać się na ustawowe okresy wypowiedzenia. Skoro, wprowadzając możliwość wypowiedzenia do umowy zawartej na czas oznaczony, strony nie skorzystały z prawa do określenia okresu wypowiedzenia, to jedynym racjonalnym sposobem oceny ich zachowania jest przyjęcie, że godzą się, aby miało ono skutek niezwłoczny”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że możliwość zawarcia w umowie na czas oznaczony uprawnienia jednej ze stron do wypowiedzenia umowy lub jej rozwiązania bez okresu wypowiedzenia jest dopuszczalne pod warunkiem wskazania konkretnej okoliczności uprawniającej do takiego oświadczenia. §17 spornej umowy dzierżawy z 31 maja 2017 r. zawiera katalog takich okoliczności. W §17 ust. 10 strony uzgodniły, że w przypadku zarządzenia przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w W. powtórzenia czynności przetargowych albo unieważnienia przetargu, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez zachowania okresu wypowiedzenia, z tym że zakończenie umowy i wydanie nieruchomości nastąpi niezwłocznie po zbiorach następujących po ww. zarządzeniu Prezesa, nie później niż do 31 sierpnia roku, w którym Prezes zajął stanowisko w sprawie przetargu.

W ocenie Sądu, takie postanowienie spełnia wymogi art. 673 §3 k.c. i nie narusza tego przepisu, jest to bowiem okoliczność konkretna i precyzja. Nie narusza również – z punktu widzenia przedmiotu dzierżawy, natury ani charakteru stosunku dzierżawy. Dzierżawa nieruchomości rolnych ma prowadzić do zbioru plonów, zaś działalność przetargowa Krajowego Ośrodka (...), w tym wymogi dla osób biorących udział w przetargach, mają prowadzić do wspierania indywidualnych i lokalnych rolników. Stąd też przy punktacji ofert brano pod uwagę odległość siedziby prowadzonej działalności rolniczej od przedmiotu przetargu. Postanowienie o możliwości wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, choć powinno być sformułowane o możliwości rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, nie budzi wątpliwości, że prowadzi do niezwłocznego wygaśnięcia kontraktu łączącego strony. Sporne postanowienie przewiduje przy tym również, że zakończenie umowy i wydanie nieruchomości może nastąpić dopiero po zbiorach, chroni zatem rolnika przed utratą możliwości pobrania pożytków z nieruchomości. O ile wpis do ewidencji Agencji (...), nie był konieczny do posiadania statusu rolnika, o tyle był konieczny do prawidłowego ustalenia punktacji w ramach kryterium „odległość gospodarstwa rolnego od wydzierżawianej nieruchomości”. Dlatego należało go zweryfikować, więc po zakończeniu procedury wezwano powoda do złożenia dokumentu potwierdzającego, że działka rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego oraz, że siedziba gospodarstwa wskazana w ofercie jest zgodna z wnioskiem o wpis do ewidencji producentów rolnych agencji. Weryfikowanie oświadczeń powoda dopiero po zakończeniu procedury przetargowej było o tyle niefortunne, że mogło doprowadzić do sytuacji analogicznej, jak w niniejszym postępowaniu- być może z tego względu, jak wskazali przesłuchani w sprawie świadkowie pozwanego, odstąpiono od dotychczasowej praktyki i weryfikacja oświadczeń oferentów odbywa się obecnie już przez rozstrzyganiem przetargu.

Reasumując, Sąd uznał, że §17 ust. 10 umowy jest ważny i rozważyć należało, czy pozwany oświadczenie o rozwiązaniu umowy faktycznie złożył i czy zaszły ku temu podstawy faktyczne.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 roku, poz. 91) Skarb Państwa powierza Krajowemu Ośrodkowi wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz w stosunku do mienia, o którym mowa w art. 1 i 2.

Nieruchomość stanowiąca działkę gruntu numer (...) i udziału (...) w działce (...), obręb Ł., gmina R., o powierzchni 14,6669 ha należy do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i podlega przepisom ww. ustawy.

Przepis art. 24 ust. 1 pkt 1 tej ustawy stanowi, że Krajowy Ośrodek gospodaruje Zasobem w drodze w pierwszej kolejności wydzierżawienia albo sprzedaży nieruchomości rolnych na powiększenie lub utworzenie gospodarstw rodzinnych, na zasadach określonych w rozdziałach 6 lub 8. Zgodnie natomiast z przepisem art. 54 w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Przepis art. 38 ust. 1 pkt 1 stanowi, że mienie wchodzące w skład (...) może być wydzierżawiane lub wynajmowane osobom fizycznym lub prawnym, na zasadach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisem art. 39 ust. 1 umowę dzierżawy zawiera się po przeprowadzeniu przetargu ofert pisemnych lub publicznego przetargu ustnego. Art. 29 ust. 3-3c stosuje się odpowiednio. Przepis art. 29 ust. 3 pkt 3 litera a) stanowi, że kryteriami wyboru najkorzystniejszej oferty mogą być w szczególności odległość gospodarstwa rolnego oferenta od zbywanej nieruchomości Zasobu. Przepis art. 29 c stanowi natomiast, że czynność prawna dotycząca zbycia nieruchomości dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub dokonana w wyniku przetargu, który odbył się niezgodnie z przepisami ustawy, lub w którym jako nabywcę nieruchomości wyłoniono osobę, która nie spełnia wymogów, o których mowa w art. 29 ust. 3ba, jest nieważna.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy doprowadził Sąd do przekonania, że decyzja Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych z 29 sierpnia 2017 r. była prawidłowa, gdyż zwycięzcę przetargu wyłoniono w oparciu o nieprawidłowo ustaloną punktację. To zaś wynikało z podania przez M. S. nieprawdziwych informacji w oświadczeniu złożonym przy składaniu oferty przetargowej. W konsekwencji powyższego powód wygrał przetarg, pomimo, że powinna to być inna osoba, co potwierdzone zostało przy ponownym przeliczeniu punktów. Skoro zwycięzca przetargu został wyłoniony nieprawidłowo i przy prawidłowym wyliczeniu punktów zwycięzcą byłaby inna osoba, to unieważnienie przetargu przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych należy uznać za w pełni zasadne.

Nie ulega wątpliwości, że powód oświadczył w ofercie – pkt VI że „zgodnie z treścią wniosku o wpis do ewidencji producentów według stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku siedziba mojego gospodarstwa znajduje się na terenie działki o numerze geodezyjnym (...), obrębu (...)”. Oświadczenie to zostało złożone w dniu 24 marca 2017 r. Tymczasem powód do ewidencji producentów prowadzonej przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa został wpisany dopiero na mocy decyzji z 15 lipca 2016 r., wniosek w tym przedmiocie złożył zaś 15 czerwca 2016 r., te dwa elementy stanu faktycznego nie mogą budzić jakichkolwiek wątpliwości, oświadczenie z 24 marca 2017 r. pochodzi bowiem od samego powoda, natomiast data wpisu do ewidencji producentów jest potwierdzona dokumentem urzędowym, natomiast kryteria punktacji w przetargu są jasne i znajdują oparcie w ustawie. Zatem na dzień 1 stycznia 2016 r. powód nie był ujęty w przedmiotowej ewidencji, wskazując tym samym w punkcie VI oświadczenia, że zgodnie z wpisem w ewidencji producentów siedzibą jego gospodarstwa znajduje się na terenie działki o numerze geodezyjnym (...) obrębu (...), oświadczył nieprawdę. Okoliczność ta miała doniosłe znaczenie z punktu widzenia przyznawania punktacji dla złożonych ofert. Stosowanie bowiem do punktu V ogłoszenia kryterium oceny oferty jest między innymi odległość gospodarstwa rolnego oferenta od wydzierżawianej lub zbywanej nieruchomości zasobu – liczba punktów 25, w tym:

-maksymalnie 12,5 pkt za odległość od działki rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego,

-maksymalnie 12,5 pkt za odległość od siedziby gospodarstwa rolnego.

Pomiaru dokonuje się w linii prostej na podstawie mapy cyfrowej, od najbliżej wysuniętej granicy działki, w skład której wchodzą użytki rolne, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego rolnika przystępującego do przetargu oraz od najbliżej granicy działki, na której znajduje się siedziba gospodarstwa wskazana przy rejestrowaniu gospodarstwa w (...), wg stanu na dzień 1 stycznia 2016 roku, do najbliżej wysuniętej granicy nieruchomości wystawianej do przetargu. Odległość mierzona jest w km, do trzech miejsc po przecinku. Data określająca stan posiadania działki rolnej i siedziby gospodarstwa rolnego nie dotyczy rolnika, który miał nie więcej niż 40 lat na dzień ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy, a rozpoczął i zarejestrował działalność rolniczą w roku 2016 lub bieżącym, w którym organizowany jest przetarg. Brak zarejestrowania działalności uniemożliwiał zatem przyznanie powodowi punktów w tej kategorii. Powód na dzień 1 stycznia 2016 r. swojej działalności nie zarejestrował, ale punkty w tej kategorii otrzymał, co przełożyło się na nieprawidłowe wyniki przetargu. Powód otrzymując prawidłową punktację w zakresie odległości siedziby działalności od przedmiotu dzierżawy, tj. 0 punktów zająłby nie 1, a 4 miejsce w procedurze przetargowej. Przyznanie mu przez komisję przetargową 7,6650 punktów za to kryterium było zatem nie tylko sprzeczne z warunkami przetargu (pkt V.1), ale uchybiało przepisowi art. 29 ust. 3 pkt 3 litera a) ustawy z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który nakazuje uwzględnić jako kryterium wyboru najkorzystniejszej oferty w szczególności odległość gospodarstwa rolnego oferenta od zbywanej nieruchomości zasobu.

Wskazać w tym miejscu należy, że stosownie do przepisu § 11 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 14 stycznia 2009 roku w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 roku, poz. 1142), w razie stwierdzenia, że czynności związane z przeprowadzeniem przetargu zostały dokonane w sposób sprzeczny z ustawą lub innymi przepisami, których naruszenie miało wpływ na wynik przetargu, Prezes Agencji zarządza powtórzenie czynności przetargowych albo unieważnia przetarg. Podstawa ta znalazła się również w ogłoszeniu o przetargu – punkt VIII. Wskazać przy tym należy, że prawidłowość przeprowadzenia procedury przetargowej może być zweryfikowana, zarówno w sensie pozytywnym, jak i negatywnym, także w postępowaniu wszczętym powództwem, którym osoba ustalona w postępowaniu przetargowym jako nabywca nieruchomości dochodzi nakazania sprzedawcy złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Sąd rozpoznający takie powództwo zobowiązany jest samodzielne zbadać prawidłowość przebiegu postępowania przetargowego, niezależnie od stanowiska organu administracji państwowej w tym zakresie, przy czym sąd władny jest jedynie badać zarzuty naruszenia przepisów prawa regulujących tryb przeprowadzania przetargu, nie jest natomiast władny dokonywać merytorycznej oceny zasadności rozstrzygnięć komisji przetargowej co do złożonych ofert (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2003 r. III CZP 95/02, Legalis 55973).

Powód zarzucił w pozwie, że nie zweryfikowano, czy ewentualna zmiana punktacji skutkować mogłaby innym wynikiem przetargu, co skutkuje wadliwością oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Zarzut ten jest niesłuszny. Jak już zostało wskazane, przy prawidłowym ustaleniu punktacji, tj. nieprzyznaniu powodowi punktów za odległość siedziby jego działalności od przedmiotu dzierżawy, przetarg wygrałaby inna osoba. Okoliczność ta została zweryfikowana przez pozwanego i stała się podstawą do wystąpienia o unieważnienie przetargu, o czym powód został powiadomiony pismem z 20 czerwca 2017 r. Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych po przeanalizowaniu dokumentacji nieprawidłowości te potwierdził i przetarg unieważnił. Słusznie powód wskazał, że nie powinna mieć miejsce sytuacja, w której o rozwiązaniu umowy z powodu unieważnienia przetargu następuje po 3 miesiącach od podpisania umowy. Uwagę taką poczynił również Prezes Agencji nieruchomości Rolnych, wskazując w decyzji z 29 sierpnia 2017 r., że w sytuacji kiedy zostaną zauważone rozbieżności podczas weryfikacji informacji podanej w ofercie z dokumentami złożonymi przez kandydata na dzierżawcę przez zawarciem umowy – nie może dochodzić do zawarcia umowy dzierżawy do czasu wyjaśnienie zaistniałych wątpliwości. Uwagi ta zostały przez pozwanego uwzględnione i aktualnie w procedurze przetargowej dokument potwierdzający, że działka rolna wchodzi w skład gospodarstwa rolnego oraz że siedziba gospodarstwa wskazana w ofercie jest zgodna z wnioskiem o wpis do ewidencji producentów rolnych w (...) składa się na początku procedury przetargowej.

Dla wyczerpania powyższego wywodu wskazać należy, że powoda nie objęło zastrzeżenie, że data określająca stan posiadania działki rolnej i siedziby gospodarstwa rolnego nie dotyczy rolnika, który miał nie więcej niż 40 lat na dzień ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy, a rozpoczął i zarejestrował działalność rolniczą w roku 2016 lub bieżącym, w którym organizowany jest przetarg, albowiem o ile powód spełnia przesłankę wieku, o tyle nie działalność rolniczą rozpoczął w 2013 r. Wskazać również należy, że pozwany w odpowiedzi na pozew zakwestionował również, czy pozwany faktycznie prowadzi działalność rolniczą, a zatem czy był uprawniony do uczestnictwa w przetargu. Czynienie ustaleń i rozważania nad tą okolicznością byłoby jednak bezprzedmiotowe, gdyż to nie ta okoliczność była podstawą unieważnienia przetargu i nie miała jakiegokolwiek wpływu na decyzję Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych w W.

Tak argumentując, Sąd uznał, że oświadczenie powoda z 29 sierpnia 2017 r. miało ważną podstawę prawną i rzeczywistą podstawę faktyczną.

W ostatnim z zarzutów powód podniósł, że pismo z dnia 29 sierpnia 2017 r,. nie zawiera oświadczenia o rozwiązaniu umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, a jedynie informację, że umowa zostanie rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2017 r. i do tego dnia należy wydać nieruchomość pozwanemu.

W ocenie jednak Sądu, wykładania treści tego pismo prowadzi do jednoznacznego wniosku, że zawiera ono w sobie wolę zakończenia umowy dzierżawy z dnia 31 maja 2017 r. w drodze rozwiązania bez okresu wypowiedzenia za skutkiem na dzień 31 sierpnia 2017 r. W piśmie tym wskazany został fakt i podstawa unieważnienia przetargu, przywołana została podstawa prawna, wskazany został termin rozwiązania umowy oraz zawarto wezwanie do wydania nieruchomości. Próba zinterpretowania tego oświadczenia inaczej niż oświadczenie o rozwiązaniu umowy bez wypowiedzenia miałoby charakter kontrfaktyczny. Pismo to zostało powodowi doręczone, wywołało skutek prawny w postaci ustania stosunku dzierżawy. Nadto powód do tego oświadczenia się zastosował i wydał pozwanemu nieruchomość objętą umową dzierżawy z dnia 31 maja 2017 r.

Powód wnosił również o przedłużenie terminu do wydania nieruchomości, co świadczy o tym, że również on zrozumiał skierowane do niego pismo jako żądanie wydania przedmiotu umowy dzierżawy. Przy ocenie pisma powoda z 29 sierpnia 2017 r. należało mieć również na względzie, że rozwiązanie umowy wymaga złożenia oświadczenia woli, do którego ma zastosowanie m.in. art. 60 k.c., stanowiący, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Jeżeli zatem do ważności czynności prawnej nie jest wymagana forma szczególna, oświadczenie woli może być wyrażone w każdy, obiektywnie zrozumiały sposób, a więc wyraźnie albo dorozumianie przez jakiekolwiek zachowanie się, które w okolicznościach towarzyszących wyraża w sposób dostatecznie zrozumiały wolę wywołania określonych skutków prawnych (vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2010 r., sygn. akt V CSK 430/09, Legalis 367080).

Podsumowując, powyższe pismo pozwanego z 29 sierpnia 2017 r. zawiera w sobie oświadczenie o rozwiązaniu umowy z dnia 31 sierpnia 2017 r., oświadczenie to jest uzasadnione okolicznościami faktycznymi sprawy, zaś jego podstawa prawna nie narusza przepisów powszechnie obowiązujących.

Tym samym, brak było w realiach niniejszej sprawy podstaw do ustalenia, że powoda łączy z pozwanym umowa dzierżawy opisanej w pozwie nieruchomości rolnej. Wobec powyższego powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. – zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Przepis art. 98 § 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Art. 745 § 1 zd. 1 k.p.c. stanowi, że o kosztach postępowania zabezpieczającego sąd rozstrzyga w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie,

Na koszty te, zgodnie z treścią art. 98 § 3 k.p.c. w niniejszej sprawie złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego- radcy prawnego, którego wysokość ustalono na podstawie § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U.2015.1805), w kwocie 900 zł oraz uiszczona przez pozwanego opłata sądowa od zażalenia na postanowienie o udzielenie zabezpieczenia w niniejszej sprawie, tj. kwota 46 zł.

Stąd też, Sąd w punkcie II wyroku zasądził od powoda M. S. na rzecz pozwanego Krajowego Ośrodka (...) z siedzibą w W. kwotę 946 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt III C 1203/18

ZARZĄDZENIE

1.  Odnotować w kontrolce uzasadnień.

2.  Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć:

-pełnomocnikowi powoda adw. P. K. (2)

-pełnomocnikowi pozwanego r. pr. M. F.

3.  Zarządzenie wykonać w terminie 7 dni.

4.  Akta przedłożyć z zażaleniem, apelacją lub za 30 dni.

15.11.2018 roku, SSR Justyna Pikulik