Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 listopada 2023 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Justyna Pikulik
Protokolant:	sekretarz sądowy Agnieszka Majewska

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2023 r. w Szczecinie na rozprawie

sprawy z powództwa A. T. i M. T.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

o zapłatę

1.utrzymuje w mocy wyrok zaoczny wydany przez Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie w dniu 13 kwietnia 2022 r. w zakresie pkt 1 wyroku w części, tj. co do kwoty 4.659,15 zł (cztery tysiące sześćset pięćdziesiąt dziewięć złotych piętnaście groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty;

2.w pozostałej części, w tym w zakresie zawartego w pkt 2 rozstrzygnięcia o kosztach, uchyla wyrok zaoczny wydany przez Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie w dniu 13 kwietnia 2022 r. i powództwo oddala;

3.zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz powodów A. T. i M. T. kwotę 460,77 zł (czterysta sześćdziesiąt złotych siedemdziesiąt siedem groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.nakazuje pobrać od powodów A. T. i M. T. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie kwotę 625,85 zł (sześćset dwadzieścia pięć złotych osiemdziesiąt pięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

5.nakazuje pobrać od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie kwotę 729,10 zł (siedemset dwadzieścia dziewięć złotych dziesięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt III C 886/21

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 września 2021 r. powodowie M. T. i A. T. reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wnieśli o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. następujących kwot:

-4.975,13 zł tytułem kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

-405,00 zł tytułem kosztu sporządzenia kosztorysu naprawy, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

-817,95 zł tytułem poniesionych kosztów oględzin przez rzeczoznawcę, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

-1.845,00 zł tytułem kosztów sporządzenia opinii technicznej, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- 615 zł tytułem kosztów przedsądowych działań windykacyjnych.

Nadto wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w kwocie 1.599 zł brutto, zgodnie z załączoną fakturą VAT za postępowanie przed sądem I instancji.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że 24 lipca 2018 r. strony zawarły umowę rezerwacyjną, której przedmiotem był lokal mieszkalny A (lewa strona) na działce (...) w G. – szczegółowo opisany w załączniku nr 1 do tej umowy wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Załącznik nr 1 umowy rezerwacyjnej wymienia m.in. w pkt 16 „balkon wraz z balustradami ze stali w kolorze czarnym/antracytowym”. Powodowie nabyli przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy z 28 stycznia 2019 r. Przy zawarciu umowy ponownie otrzymali potwierdzenie warunków stanu wykończenia lokalu, określonego przez pozwaną spółkę jako (...). W treści tego dokumentu odnotowano pełne wykonanie balkonu z balustradami (brak ograniczeń co do wykonania balkonu).

Powodowie wskazali, że w protokole zdawczo-odbiorczym nieruchomości sporządzonym w dniu 7 lutego 2019 r. odnotowano: „zamontować balustrady na balkonach 2 tygodnie po zamontowaniu płytek”. W październiku 2019 r. powodowie poinformowali dewelopera o wadach lokalu w postaci zacieków na ścianie szczytowej garażu. Zacieki są widoczne także w części przedpokoju i pod balkonem (przy drzwiach wejściowych). Po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości pozwany stwierdził, że zacieki te spowodowane są brakiem hydroizolacji na balkonie. Pozwany podniósł przy tym, że obowiązek w zakresie wykonania hydroizolacji spoczywa na powodach. W ocenie powodów, brak jest podstaw do obciążenia ich tym obowiązkiem. Oczywistym jest, zdaniem powodów, że zaizolowanie nieruchomości, aby woda nie dostawała się do środka, mieści się w zakresie „stanu deweloperskiego”. Stan deweloperski to stan, w którym do wykonania pozostały tylko elementy użytkowe i ozdobne, umożliwiające zamieszkiwanie w komfortowy sposób, nie zaś elementy zabezpieczające nieruchomość przed zalewaniem. Powodowie, jako osoby nieposiadające wiedzy budowlanej, nie byli w stanie stwierdzić, że poza brakiem płytek i balustrady – brakuje także hydroizolacji zabezpieczającej balkon przed niszczeniem i garaż przed zalewaniem.

Powodowie wskazali, że na własny koszt wykonali opinię techniczną, w której rzeczoznawca budowalny wskazał dokładnie wady budowlane, jakie posiada balkon, tj. źle wykonana izolacja przeciwwodna na płycie stropowej balkonu – co jest powodem zalewania garażu. Rzeczoznawca sporządził także kosztorys naprawy oraz wystawił faktury za ww. czynności.

Pozwany, pomimo wezwań do wykonania hydroizolacji, nie podjął żadnych czynności w tym zakresie. W związku z powyższym, pismem z dnia 3 sierpnia 2021 r. powodowie ponownie zawiadomili pozwanego o niezgodności sprzedanej nieruchomości z umową i złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży o koszty wykonania hydroizolacji balkonu i wezwali pozwanego do zapłaty kwoty ustalonej przez rzeczoznawcę budowlanego oraz dodatkowych kosztów poniesionych z winy pozwanego.

W związku z podjęciem czynności windykacyjnych powodowie ponieśli wydatki w kwocie 615 zł.

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. pomimo skutecznego doręczenia zobowiązania do złożenia odpowiedzi na pozew, nie złożył jej w wyznaczonym terminie, wobec czego Sąd, stosownie do treści przepisu art. 339 § 1 k.p.c., na posiedzeniu niejawnym, wydał wyrok zaoczny, którym uwzględnił powództwo w całości.

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika w przepisanym terminie wniósł sprzeciw od wydanego w sprawie wyroku zaocznego, w którym wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany w sprzeciwie przyznał, że strony łączyła umowa sprzedaży, z której powodowie wywodzą roszczenie. Podniósł natomiast, że umową nie było objęte wykonanie przez dewelopera hydroizolacji balkonu. Obowiązek w tym zakresie, na co pozwany wielokrotnie zwracał powodom uwagę, spoczywał na nich. Pozwany miał jedynie obowiązek, po zamontowaniu przez powodów płytek na balkonie – co miało być rzecz jasna poprzedzone wykonaniem przez powodów hydroizolacji przez powodów - zamontować balustrady na balkonach. Niewątpliwie, gdyby to na pozwanym miał ciążyć obowiązek wykonania hydroizolacji balkonu, to znalazłoby to odzwierciedlenie zarówno w umowie rezerwacyjnej i załączniku nr 1, jak i w umowie sprzedaży oraz w protokole zdawczo-odbiorczym, w którym zaznaczono pozostałe do wykonania przez pozwanego prace. Za stanowiskiem pozwanego przemawia również i to, że hydroizolacja balkonu w istocie została wykonana przez powodów we własnym zakresie, lecz w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną, co spowodowało przeciekanie wody przez balkon. Nie sposób w tej sytuacji przypisywać pozwanemu odpowiedzialności za wykonanie prac, do wykonania których w ogóle nie był zobowiązany, ani których faktycznie nie wykonał.

Pozwany podniósł, że stan faktyczny nieruchomości był znany powodom już w chwili zawarcia umowy rezerwacyjnej dnia 24 lipca 2018 r. i nie uległ zmianie w okresie pomiędzy zawarciem umowy rezerwacyjnej, a zawarciem umowy sprzedaży. W § 3 aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2019 r. powodowie potwierdzili, że znany jest im stan prawny i faktyczny przedmiotu umowy. Stan ten powodowie zaakceptowali i nie zgłosili w tym zakresie żadnych zastrzeżeń, w tym również co do standardu wykonania budynku i standardu wykończenia lokalu. Zaś dnia 7 lutego 2019 r. nastąpiło protokolarne przekazanie powodom przedmiotowego lokalu, gdzie również nie zgłosili żadnych zastrzeżeń. Budynek, w którym znajduje się nabyty przez powodów lokal mieszkalny, został zrealizowany zgodnie z zasadami sztuki budowlanej.

Zważywszy na powyższe, w ocenie pozwanego, brak jest podstaw do żądania zapłaty dochodzonych pozwem kwot.

W piśmie z dnia 12 września 2022 r. powodowie A. T. i M. T. podtrzymali żądanie pozwu i twierdzenia zawarte w jego uzasadnieniu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie między innymi realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Niesporne, a nadto:

-wyciąg z Rejestru Przedsiębiorców KRS dot. pozwanego k. 80.

Pozwany jako deweloper nie wykonuje na balkonach zewnętrznej hydroizolacji wierzchniej. Obowiązek wykonania hydroizolacji w tym zakresie spoczywa na nabywcach lokali, o czym są każdorazowo informowani.

Dowód:

-przesłuchanie Prezesa zarządu pozwanego D. D. (1) k. 219.

24 lipca 2018 r. powodowie A. T. i M. T. zawarli z pozwanym pozwanym (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. umowę rezerwacyjną, której przedmiotem było ustanowienie na rzecz kupujących – powodów odrębnej własności lokalu mieszkalnego opisanego w załączniku nr 2 do tej umowy i sprzedanie tego lokalu kupującym (§ 1 ust. 2 umowy).

Integralną część umowy stanowiły załączniki: załącznik nr 1, załącznik nr 2, załącznik nr 3 (§ 7 umowy). W załączniku nr 1 wskazano, że zgodnie z projektem według adaptacji inwestora stan deweloperski obejmuje między innymi balkon wraz z balustradami ze stali w kolorze czarnym/antracytowym.

Dowód:

- umowa rezerwacyjna z dnia 24 lipca 2018 r., k. 11-14,

- załącznik nr 1 do umowy rezerwacyjnej, k. 15.

28 stycznia 2019 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży opisanego w § 4 umowy lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości.

W § 3 umowy powodowie oświadczyli, że znany jest im stan prawny i faktyczny przedmiotu umowy, który to stan akceptują, w tym nie zgłaszają w tym zakresie żadnych zastrzeżeń, w tym również co do standardu wykończenia budynku i lokalu.

Do umowy dołączono załącznik nr 1, w którym wskazano na wykończenie przedmiotu umowy w stanie deweloperskim. Stan ten obejmował między innymi balkony wraz z balustradami (pkt 16).

Wydanie przedmiotu umowy nastąpiło w dniu 28 stycznia 2019 r.

Dowód:

-umowa sprzedaży k. 19-26,

- załącznik nr 1 k. 27.

7 lutego 2019 r. sporządzono protokół zdawczo – odbiorczy w sprawie odbioru budynku objętego umową stron.

Przy czynności obecni byli: kupujący M. T., A. T. i D. D. (2). Sprzedający (D. D. (2)) przekazał nieruchomość, a kupujący przyjęli ją, stwierdzając, że przekazanie jest zgodne z wyżej wymienioną umową wraz z załącznikami oraz aktem notarialnym. W polu „uwagi do usunięcia” widnieje nadrukowany tekst „zamontować balustrady na balkonach – 2 tygodnie po zamontowaniu płytek”.

Protokół podpisały obydwie strony.

Dowód:

- protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 7 lutego 2019 r., k. 28, k. 108.

W dniu wydania nieruchomości powodom na balkonie był położony beton. Na płaszczyźnie betonu nie zastosowano opasek narożnikowych. Pod betonem wykonana była warstwa izolacji. Nie było hydroizolacji wierzchniej.

Dowód:

-przesłuchanie Prezesa zarządu pozwanego D. D. (1) k. 219.

Niektórzy nabywcy lokali wybudowanych w ramach tej samej inwestycji, co lokal nabyty przez powodów wykonali samodzielnie hydroizolację powierzchni balkonu. O konieczności jej wykonania zostali poinformowani przez przedstawicieli pozwanego.

Dowód:

-zeznania świadka P. B. k. 208,

-zeznania świadka B. U. k. 209,

-zeznania świadka D. N. k. 209,

-zeznania świadka A. N. k. 210.

Powodowie A. T. i M. T. nie zostali poinformowani o braku hydroizolacji balkonu i konieczności jej wykonania we własnym zakresie.

Dowód:

-przesłuchanie powódki A. T. w charakterze strony k. 218,

-przesłuchanie powoda M. T. w charakterze strony k. 219.

Powodowie sukcesywnie zgłaszali pozwanemu ujawniane wady nabytego lokalu. Wady te nie dotyczyły braku hydroizolacji balkonu ani skutków braku tej hydroizolacji.

13 maja 2019 r. strony zawarły porozumienie w przedmiocie wykonania przez pozwanego określonych w tym dokumencie prac. Nie obejmowało ono wykonania hydroizolacji balkonu.

Dowód:

-pismo z dnia 08.04.2019 r. k. 164 – 170,

-porozumienie z dnia 13.05.2019 r. k. 171 – 172,

-pismo z dnia 04.07.2019 r. k. 173 – 177,

-pismo z dnia 26.07.2019 r. k. 178 – 183.

We wrześniu 2019 r. ujawniły się wady w lokalu powodów w postaci zacieków na ścianach garażu i przebarwienia elewacji na zadaszeniu nad drzwiami wejściowymi.

Pismem z dnia 7 października 2019 r. powodowie M. T. i A. T. zgłosili między innymi następujące wady budynku:

-zacieki na ścianach w garażu,

-przeciekającą wodę oraz przebarwienie elewacji na zadaszeniu nad drzwiami wejściowymi.

Powodowie wezwali pozwanego do usunięcie wyżej wymienionych wad w ciągu 14 dni od otrzymania niniejszego pisma.

Przedstawiciel pozwanego, po przeprowadzeniu oględzin, poinformował powodów, że stwierdzone wady są spowodowane są brakiem hydroizolacji na balkonie oraz, że obowiązek w zakresie wykonania hydroizolacji spoczywa na powodach. Umowa nie obejmowała bowiem wykonania tych prac przez pozwanego.

Powodowie nie zgodzili się z tym stanowiskiem i ponowie wezwali pozwanego do usunięcia powyższych wad.

Dowód:

-pismo z 07.10. 2019 r., k. 29,

-pismo z 23.10.2019 r. k. 31,

-pismo 23.10.2019 r. k. 30,

-pismo z 14.11.2019 r. k. 32,

-pismo z 28.11.2019 r. k. 33 – 34,

-zdjęcia k. 53 – 55,

-przesłuchanie powódki A. T. w charakterze strony k. 219.

-przesłuchanie powoda M. T. w charakterze strony k. 219.

Pismem z dnia 19 lutego 2020 r. powodowie, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika w osobie adwokata B. R., wezwali pozwanego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. do usunięcia wady poprzez wykonanie hydroizolacji na całej powierzchni balkonu wraz z odpowiednimi zabezpieczeniami, w terminie 30 dni od dnia doręczenia pisma.

Pismo to zostało doręczone pozwanemu 24 lutego 2020 r.

Pozwany odmówił wykonania hydroizolacji, podnosząc ponownie, że obowiązek w tym zakresie spoczywał na powodach.

Dowód:

- pismo z dnia 19.02.2020 r. k. 36 – 37,

- zpo k. 38 – 39,

- pismo z dnia 29.02.2020 r. k. 40.

W opinii technicznej z 18 maja 2020 r. wykonanej na zlecenie powodów stwierdzono następujące błędy wykonawcze mające istotny wpływ na szczelność płyty balkonowej:

-izolacja przeciwwodna z papy termozgrzewalnej (płyta stropowa),

-płytki położone bez tzw. kapinosów, zlicowane z elewacją,

-brak fug na płytkach znajdujących się na murkach balkonowych,

-brak masy uszczelniającej (silikon) między płytkami a elewacją ścian,

-brak uszczelnienia (flanszy) rury spustowej odbierającej wody opadowe z rynny,

-w narożnikach balkonu brak wylewki betonowej, wystający styropian posadzkowy,

-obróbki blacharskie mocowane na kołki rozporowe, niedbale, widoczna rdza, zaleca się montaż na klej,

-brak taśm uszczelniających między obróbką blacharską a płytą balkonową,

-uszkodzona elewacja nad płytą balkonową , brak jej odpowiedniego wykończenia.

Za oględziny budynku przez rzeczoznawcę powodowie zapłacili kwotę 817,95 zł. Za sporządzenie opinii technicznej powodowie zapłacili kwotę 1.845 zł.

Dowód:

-opinia techniczna k. 41 – 43,

-faktura k. 51,

-faktura k. 52.

Powodowie zlecili sporządzenie kosztorysu wykonania robót budowlanych obejmujących wykonanie hydroizolacji powierzchni balkonu.

Koszt tych robót został wyceniony wg stanu na kwiecień 2021 r. na kwotę 4.975,13 zł brutto.

Za sporządzenie kosztorysu powodowie zapłacili 405 zł brutto.

Dowód:

-kosztorys k. 44 – 49,

-rachunek k. 50.

Pismem z dnia 3 sierpnia 2021 r. powodowie, reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata B. R., oświadczyli, że w związku z zaniechaniem usunięcia wad fizycznych lokalu, o których pozwany był informowany, korzystają z uprawnienia przewidzianego przepisem art. 561 ⁵ k.c. i wzywają do obniżenia ceny sprzedaży o koszt czynności mających na celu usunięcie wady, tj. o kwotę 4.975,13 zł. Nadto wezwali do zwrotu poniesionych wydatków obejmujących następujące koszty:

-405 zł tytułem kosztów sporządzenia kosztorysu,

-817,95 zł tytułem kosztów oględzin nieruchomości,

-1.845 zł tytułem sporządzenia opinii technicznej,

-615 zł tytułem kosztów poniesionych w związku ze zleceniem działań windykacyjnych przedsądowych, w terminie 14 dni od dnia doręczenia pisma.

Pismo zostało doręczone pozwanemu 4 sierpnia 2021 r.

Dowód:

-pismo z 03.08.2021 r. k. 56 – 57,

-potwierdzenie nadania k. 57,

-wydruk ze strony internetowej operatora pocztowego k. 58 – 59.

Za czynności podjęte przez adwokata B. R., powodowie zapłacili umówione wynagrodzenie w kwocie 615 zł.

Dowód:

-faktura k. 60 – 61,

-wydruk z kasy fiskalnej k. 61.

Stan surowy zamknięty budynku, to stan, w którym dach i tarasy nad pomieszczeniami są zabezpieczone przed wodami opadowymi.

Wykonana przez pozwanego prowizoryczna izolacja przeciwwodna płyty balkonowej została wykonana w sposób już rzadko spotykany. Pozwany nie wykonał profili i taśm uszczelniających przy ścianach i blacharce. Trzecia istotna warstwa hydroizolacji wykonana została wadliwie – termoizolacja w garażu wykonana jest od strony wewnętrznej. Wykonana hydroizolacja uniemożliwia prawidłowe odwodnienie powierzchni tarasu.

Konieczne jest wykonanie hydroizolacji zapewniającej sprawne odprowadzanie wód opadowych. Możliwe jest zastosowanie dwóch sposobów:

1.  pierwszy sposób, rozpoczęty przez pozwanego: warstwa hydroizolacji na warstwie spadkowej pod warstwą dociskową, co wiąże się ze skuciem warstwy dociskowej, wykonaniem prawidłowo warstwy hydroizolacji wraz z wkładkami uszczelniającymi i powtórne wykonanie warstwy dociskowej,

2.  drugi sposób wymaga:

- wykonania w miejscu pęknięcia zaizolowanej dylatacji,

- wyrównania zakończenia warstwy fakturowej na ścianie w celu wklejenia wkładki uszczelniającej,

- zagruntowania istniejącego podłoża środkiem odpowiednim do użytego materiału izolacyjnego,

- wykonania warstwy izolacyjnej zgodnie z instrukcją producenta (folia w płynie, żywica, masy szpachlowe).

Zastosowanie drugiego sposobu nie wymaga robót rozbiórkowych.

Z uwagi na fakt, że powodowie planują ułożenie podsadzki na balkonie w systemie drenażowym, skuteczne i tańsze będzie wykonanie hydroizolacji przy zastosowaniu drugiego sposobu.

Koszt wykonania izolacji przy zastosowaniu drugiego sposobu wynosi 976,20 zł brutto. Koszt ten uwzględnia naprawę elewacji nad wejściem oraz sufitu w garażu.

Dowód:

-opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa F. Z. k. 250 – 264,

-uzupełniająca opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa F. Z. k. 297 – 300.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo wywiedzione w niniejszej sprawie okazało się uzasadnione w części, tj. co do kwoty 4.659,15 zł i odsetek ustawowych za opóźnienie liczonych od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty.

W przedmiotowej sprawie powodowie M. T. i A. T. domagali się zasądzenia na ich rzecz solidarnie od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. następujących kwot:

-4.975,13 zł tytułem kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

-405,00 zł tytułem kosztu sporządzenia kosztorysu naprawy, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

-817,95 zł tytułem poniesionych kosztów oględzin przez rzeczoznawcę, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

-1.845,00 zł tytułem kosztów sporządzenia opinii technicznej, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- 615 zł tytułem kosztów przedsądowych działań windykacyjnych.

Powodowie wywodzili swoje roszczenie z umowy sprzedaży lokalu i powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, domagali się – w związku z faktem złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży – zapłaty kwoty stanowiącej równowartość kosztów usunięcia wady oraz naprawienia szkody poniesionej na skutek wydania rzeczy dotkniętej wadą obejmującej koszty ustalenia w jakim zakresie budynek dotknięty jest wadą oraz robót niezbędnych do usunięcia wady i ich kosztów, a także kosztów poniesionych przed wytoczeniem powództwa z powodu realizacji uprawnień kupującego za pośrednictwem pełnomocnika w osobie adwokata.

Przepis art. 556 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Zgodnie z art. 556 ¹ § 1 k.c. wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Przepis art. 559 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Zgodnie natomiast z art. 556 ² k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Niesporne pomiędzy stronami było, że przedmiotem umowy najpierw rezerwacyjnej, a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży był lokal mieszkalny w stanie tzw. „deweloperskim”, a także że lokal ten został powodom przez pozwanego wydany.

Przedmiotem sporu była natomiast kwestia, czy zgodnie z treścią łączącej strony umowy „stan deweloperski” obejmował wykonanie przez pozwanego hydroizolacji powierzchni balkonu w pełnym zakresie i tym samym, czy wydanie lokalu bez tej izolacji stanowi jego wadę w rozumieniu przepisów regulujących rękojmię za wady rzeczy sprzedanej.

Analiza treści umowy rezerwacyjnej i załącznika nr 1 do niej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz załącznika do niej wskazują, że nie zawierają one żadnych postanowień odnośnie tego, czy na balkonie będzie wykonana hydroizolacja. Jedyne postanowienia odnoszące się do stanu balkonu odnoszą się do tego, że balkon ma być wykonany wraz z balustradami ze stali w kolorze czarnym/antracytowym. Brak postanowień w tym zakresie nie oznacza jednak w ocenie Sądu, że - w ramach niewątpliwego umówienia się przez strony na stan deweloperski lokalu – przedmiotem umowy był lokal z balkonem, który nie będzie wyposażony w sprawnie działającą hydroizolację.

Zgodnie z art. 56 k.c. czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone ale również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Zgodnie z przepisem § 126 ust. 1 Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) dachy i tarasy, a także zagłębienia przy ścianach zewnętrznych budynku powinny mieć odprowadzenie wody opadowej do wyodrębnionej kanalizacji deszczowej lub kanalizacji ogólnospławnej, a w przypadku braku takiej możliwości - zgodnie z § 28 ust. 2.

Na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa F. Z. Sąd ustalił, że stan surowy zamknięty budynku, to stan, w którym dach i tarasy nad pomieszczeniami są zabezpieczone przed wodami opadowymi. Zgodnie z umową lokal miał być wydany powodom z wykończeniem w stanie deweloperskim w opcji prestiż. Niewątpliwie zatem winien spełniać co najmniej warunki stawiane budynkom w stanie surowym zamkniętym. Balkon nad garażem winien być zatem wyposażony w hydroizolację, zgodnie z postanowieniem § 126 ust. 1 przywołanego Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (…), a obowiązek w tym zakresie spoczywał na pozwanym, który zobowiązał się do wybudowania budynku i lokalu. Zarówno w umowie rezerwacyjnej jak i w umowie sprzedaży brak bowiem jakichkolwiek postanowień co do tego, że stan lokalu w zakresie odnoszącym się do balkonu nie będzie odpowiadał treści § 126 ust. 1 cytowanego Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (…) i tym samym nie będzie miał właściwości, które budynek powinien mieć ze względu na cel wynikający z przeznaczenia budynku. Zgodzić się należy z pozwanym, że zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów, strony mogły w umowie postanowić, że w dacie wydania lokal nie będzie odpowiadał warunkom przewidzianym w przywołanym Rozporządzeniu. Pozwany nie wykazał jednakże, aby taką umowę zawarł z pozwanymi. Pozwani zaprzeczyli temu, aby pozwany informował ich, że sprzedany lokal nie będzie spełniał warunków technicznych w zakresie izolacji przeciwwodnej balkonu. W umowie, jak już wyżej wskazano, nie zawarto żadnego postanowienia, które pozwoliłoby na ustalenie w sposób nie budzący wątpliwości, że balkon nie będzie wyposażony w izolację przeciwwodną. Zeznania natomiast Prezesa zarządu pozwanej spółki (...) o tym, że informował powodów i nabywców pozostałych lokalu o braku takiej izolacji i konieczności jej wykonania przez nabywcę nie mogą być uznane za umówienie się przez strony, że przedmiotem umowy będzie lokal nie odpowiadający warunkom technicznym. Zawarcie umowy wymaga bowiem nie tylko informowania przez jedną ze stron o jakimś fakcie, ale również oświadczenia woli drugiej strony w przedmiocie zgody na zawarcie umowy o treści odpowiadającej udzielonym jej informacjom. Na fakt złożenia przez powodów takiego oświadczenia pozwany nie zaoferował żadnego dowodu. Faktu tego nie dowodzą zeznania świadków P. B., B. U., D. N., którzy wprawdzie zeznali, że deweloper im mówił, że mają wykonać izolację balkonu, niemniej jednak ich zeznania odnoszą się jedynie do treści stosunku umownego, który oni nawiązali z pozwanym. Nie odnosili się oni natomiast w żadnej mierze do treści umowy, jaką pozwany zawarł z powodami. Nadto zauważyć należy, że świadkowie ci zeznali, że informacje o braku izolacji były im udzielane ustnie i dopiero przy odbiorze lokali. Jedynie świadek B. U. zeznał, że on wiedział o konieczności samodzielnego wykonania odwodnienia balkonu „od początku”. Świadkowie natomiast W. K., K. A. i Ł. A. wprawdzie izolację wykonali we własnym zakresie, to jednak nie przypominają sobie, aby deweloper im mówił o takiej konieczności. Świadek Ł. A. zeznał, że jemu wykonanie izolacji zalecił kolega. Świadek J. P. (kierownik budowy)natomiast zeznał, że nie ma żadnej wiedzy na temat uzgodnień czynionych przez dewelopera z nabywcami lokali. Zeznania natomiast A. B. i A. N. były nieprzydatne do poczynienia ustaleń zgodnych z twierdzeniami strony pozwanej, ponieważ świadkowie nie zajmowali się sprawami technicznymi związanymi z nabytymi lokali.

Reasumując powyższe rozważania, w ocenie Sądu, przedmiotem umowy był - w świetle dowodów zaoferowanych przez powodów- lokal mieszkalny spełniający warunki przewidziane rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i tym samym posiadający właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z przeznaczenia. Powierzchnia balkonu w sprzedanym powodom lokalu, zgodnie ze sztuką budowlaną, winna być zabezpieczona przed przenikaniem wody opadowej i z topniejącego śniegu. W taką izolację balkon winien wyposażyć pozwany. Brak takiej izolacji przesądza o tym, że wydany powodom lokal dotknięty jest wadą.

We wrześniu 2019 r. powodowie zauważyli zacieki na ścianach garażu, przeciekającą wodę i przebarwienia elewacji. Nie było pomiędzy stronami sporne ani przed wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie ani w toku procesu, że ujawnione wady są skutkiem braku właściwej hydroizolacji powierzchni balkonu. Przed wytoczeniem powództwa pozwany wskazywał bowiem w wymienianych przez strony pismach, że przyczyną powyższych wad jest brak izolacji. Stanowiska tego nie negował również i w toku procesu, podnosił jedynie, że obowiązek wykonania izolacji spoczywał na powodach. Wady ujawniły się przed upływem roku od dnia wydania lokalu, a zatem na korzyść powodów działa domniemanie, że ujawniona wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, tj. w chwili wydania lokalu (art. 548 § 1 k.c.). Pozwany winien zatem wykazać, że przyczyna zgłaszanej wady, tj. brak prawidłowej izolacji balkonu nie istniała w chwili wydania powodom lokalu. Tymczasem pozwany przyznał, że w dacie wydania lokalu, balkon nie był właściwie zaizolowany przed przenikaniem wody opadowej. Twierdzenia strony pozwanej w tym zakresie potwierdził również i biegły z zakresu budownictwa F. Z.. Biegły wprost wskazał, że wykonana przez pozwanego prowizoryczna izolacja przeciwwodna płyty balkonowej została wykonana w sposób już rzadko spotykany. Pozwany nie wykonał profili i taśm uszczelniających przy ścianach i blacharce. Wykonana hydroizolacja uniemożliwia prawidłowe odwodnienie powierzchni tarasu. Twierdzenia jakoby pozwany nie miał obowiązku wykonania prawidłowej izolacji przeciwwodnej balkonu nie zasługiwały na uwzględnienie, do czego Sąd odniósł się powyżej.

Zgodnie z art. 577 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Pozwany nie udowodnił, aby powodowie w chwili zawarcia umowy wiedzieli o tym, że balkon nie będzie miał izolacji przeciwwilgociowej i tym samym wydany im w wykonaniu umowy lokal będzie obarczony wadą. Powodowie zaprzeczyli, aby pozwany kiedykolwiek, a w szczególności przed zawarciem umowy sprzedaży, informował ich, czy też mówił im, że balkon nie będzie miał izolacji przeciwwodnej i będą musieli ją wykonać we własnym zakresie. Nie byli jedynymi nabywcami, którzy nie słyszeli, aby deweloper o tym mówił. Takiej informacji od dewelopera nie słyszała świadek W. K., a świadkowie K. A. i Ł. A. takich informacji sobie nie przypominali. Świadkowie natomiast P. B. i D. N. zeznali, że informacja o braku izolacji pojawiła się dopiero przy wydaniu lokalu. Na podstawie zeznań świadków nie sposób zatem ustalić, czy w ogóle, a jeśli tak to kiedy i jakich informacji o stanie balkonu udzielono powodom.

Przepis art. 560 k.c. stanowi, że:

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. (uchylony).

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Powodowie zgłosili wady wynikające z braku właściwej izolacji balkonu po raz pierwszy pismem z dnia 7 października 2019 r. W piśmie tym wezwano pozwanego do usunięcia wad w terminie 14 dni od doręczenia wezwania. Pozwany odmówił usunięcia wad, wskazując, że nie miał obowiązku wykonania izolacji przeciwwodnej. Stanowisko to konsekwentnie podtrzymał również w toku procesu. Powodowie uprawnieni byli zatem do skorzystania z uprawnienia do złożenia oświadczenia obniżeniu ceny sprzedaży o kwotę stanowiącą równowartość kosztów usunięcia wady lokalu. Oświadczenie w tym przedmiocie złożyli pismem z dnia 3 sierpnia 2021 r. doręczonym pozwanemu 4 sierpnia 2021 r.

Żądanie zapłaty obejmujące koszty usunięcia wady lokalu należało zatem uznać za usprawiedliwione co do zasady.

W odniesieniu natomiast do wysokości tych kosztów, Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego F. Z. ustalił, że wykonanie hydroizolacji balkonu możliwe jest przy zastosowaniu dwóch sposobów:

1.  pierwszy sposób, rozpoczęty przez pozwanego: warstwa hydroizolacji na warstwie spadkowej pod warstwą dociskową, co wiąże się ze skuciem warstwy dociskowej, wykonaniem prawidłowo warstwy hydroizolacji wraz z wkładkami uszczelniającymi i powtórne wykonanie warstwy dociskowej,

2.  drugi sposób wymaga:

-wykonania w miejscu pęknięcia zaizolowanej dylatacji,

-wyrównania zakończenia warstwy fakturowej na ścianie w celu wklejenia wkładki uszczelniającej,

-zagruntowania istniejącego podłoża środkiem odpowiednim do użytego materiału izolacyjnego,

-wykonania warstwy izolacyjnej zgodnie z instrukcją producenta (folia w płynie, żywica, masy szpachlowe).

Zastosowanie drugiego sposobu nie wymaga robót rozbiórkowych.

Z uwagi na fakt, że powodowie planują ułożenie podsadzki na balkonie w systemie drenażowym, skuteczne i tańsze będzie wykonania hydroizolacji przy zastosowaniu drugiego sposobu.

Koszt wykonania izolacji przy zastosowaniu drugiego sposobu wynosi , według opinii biegłego, 976,20 zł brutto. Koszt ten uwzględnia naprawę elewacji nad wejściem oraz sufitu w garażu.

Sąd uznał zatem roszczenie powodów z tytułu doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową za uzasadnione w części co do kwoty 976,20 zł brutto.

Uzasadnione okazało się również żądanie naprawienia szkody poniesionej przez powodów na skutek nienależytego wykonania przez pozwanego umowy sprzedaży poprzez zapłatę kwoty stanowiącej równowartość następujących wydatków:

-405 zł tytułem kosztu sporządzenia kosztorysu naprawy, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- 817,95 zł tytułem poniesionych kosztów oględzin przez rzeczoznawcę, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- 1.845,00 zł tytułem kosztów sporządzenia opinii technicznej, wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od tej kwoty od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty,

- 615 zł tytułem kosztów przedsądowych działań windykacyjnych.

Przepis art. 566 k.c. stanowi, że:

§ 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej albo usunięcia wady przez sprzedawcę.

Przewidziane cytowanym przepisem roszczenia odszkodowawcze w reżimie odpowiedzialności kontraktowej mogą być dochodzone niezależnie od dochodzenia roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi. Przepisem o charakterze kolizyjnym rozstrzygającym zbieg tych dwu reżimów odpowiedzialności w stanie prawnym obowiązującym w dniu 20 marca 2009 r. był art. 566 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. W piśmiennictwie i judykaturze pod rządami tego przepisu występowały kontrowersje dotyczące dochodzenia roszczeń o naprawienie szkody w zakresie obejmującym dodatni interes umowy. Zostały one jednak wyjaśnione i usunięte w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 13 maja 1987 r. (III CZP 82/86, OSPiKA 1988, Nr 6, poz. 135). Przyjęto w niej, że odpowiedzialność sprzedawcy, gdy chodzi o dochodzenie pełnej szkody wynikłej z wady rzeczy, nie jest w ogóle zależna od wykonania przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi, ani też nie podlega jej reżimowi. Stosuje się tu ogólne reguły odpowiedzialność ex contractu według art. 471 i nast.k.c. Wzmianka o tej odpowiedzialności w art. 566 § 1 k.c. ma znaczenie normy kolizyjnej. Usuwa ona ewentualne wątpliwości co do tego, że wykonanie uprawnień, jakie przewiduje rękojmia za wady rzeczy, mogłoby samo przez się wyłączyć zastosowanie reguł ogólnych z art. 471 k.c. Kupujący, który w następstwie upływu terminu z art. 568 k.c. utracił uprawnienia z tytułu rękojmi nie traci wraz z upływem tego terminu roszczeń odszkodowawczych opartych o zasady ogólne (art. 471 k.c.) (tak też Sąd Najwyższy w uchwale. z 7 sierpnia 1969 r., III CZP 120/68, OSNCP 1970, Nr 12, poz. 212 i uchwale z 28 września 1995 r., III CZP 125/95, OSNC 1996, Nr 1, poz. 11 oraz. A. Brzozowski (w;) Kodeks cywilny, t. II Komentarz do art. 450-1088 pod. red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 2011, s. 282-283).

Przepis art. 471 k.c. stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Wydanie lokalu obarczonego wadami fizycznymi przesądza o nienależytym wykonaniu umowy sprzedaży. Nie zostało przez stronę pozwaną udowodnione, że wydanie lokalu z wadami było następstwem okoliczności, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności. Konieczność ustalenia przyczyny powstawania zacieków i wilgoci oraz kosztów ich usunięcia wymagała, z uwagi na fakt, że powodowie nie posiadają odpowiedniego wykształcenia, zasięgnięcia opinii specjalistów z zakresu budownictwa i kosztorysowania. Zasięgnięcie tych opinii wiązało się z poniesieniem przez powodów kosztów oględzin, sporządzenia opinii technicznej i kosztorysu. W ich majątku powstała zatem szkoda majątkowa. Poniesione z tego tytułu wydatki niewątpliwie pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży - sprzedażą lokalu dotkniętego wadą. Gdyby umowa była została prawidłowo wykonana, tj. balkon zostałby wyposażony w izolację przeciwwilgociową nie doszłoby do powstawania zacieków w garażu i w konsekwencji potrzeby poszukiwania przyczyny tego stanu rzeczy i ponoszenia związanych z tym kosztów.

Powodowie są zatem uprawnieni do dochodzenia naprawienia szkody wynikającej z konieczności poszukiwania przyczyny zacieków i kosztów usunięcia wady oraz jej skutków.

Z uwagi na stanowisko pozwanego przed złożeniem oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaż za uzasadnione uznać również należy zlecenie podjęcia czynności związanych z realizacją uprawnień z tytułu rękojmi adwokatowi. Uzasadnione jest zatem również i żądanie poniesionych z tego tytułu wydatków.

Wysokość poniesionych przez powodów w tego tytułu wydatków wynika z treści złożonych faktur, wystawionych przez pełnomocnika powodów. Prawdziwość i wiarygodność tych dokumentów nie została zakwestionowana przez pozwanego, a zatem Sąd uznał je za przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie.

Mając powyższe na uwadze, Sąd – po ponownym rozpoznaniu sprawy - w punkcie 1 wyroku, stosownie do treści przepisu art. 347 k.p.c., utrzymał wydany w sprawie wyrok zaoczny w zakresie punktu 1 w części co do kwoty 4.659,15 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty, a pozostałej części, wyrok ten uchylił i oddalił powództwo (punkt 2 wyroku).

Na zasądzoną kwotę składają się należności z następujących tytułów:

-976,20 zł tytułem kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu zgodnego z umową,

-405 zł tytułem kosztu sporządzenia kosztorysu naprawy,

-817,95 zł tytułem poniesionych kosztów oględzin przez rzeczoznawcę,

-1.845,00 zł tytułem kosztów sporządzenia opinii technicznej,

- 615 zł tytułem kosztów przedsądowych działań windykacyjnych.

Zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dłużnik popada w opóźnienie jeśli nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2003 r., sygn. II CK 146/02). Termin spełnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz z tytułu naprawienia szkody wynikającej z nienależytego wykonania zobowiązania nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, a zatem stosownie do treści przepisu art. 455 k.c., świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W rozważanym przypadku, co było niesporne, powodowie wezwali pozwanego do zapłaty pismem z dnia 3 sierpnia 2021 r., w którym wyznaczyli do zapłaty termin 14 dni od dnia doręczenia pisma. Wezwanie do zapłaty zostało doręczone pozwanemu w dniu 4 sierpnia 2021 r. , a zatem pozwany winien spełnić świadczenie w terminie do dnia 18 sierpnia 2021 r. Skoro tego nie uczynił, od 19 sierpnia 2021 r. pozostaje w opóźnieniu, co uzasadnia zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia wskazanego w pozwie, tj. 19 sierpnia 2021 r.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez obydwie strony, co do prawdziwości i wiarygodności których Sąd nie powziął zastrzeżeń, a także na podstawie zeznań świadków P. B., B. U., D. N., W. K., M. K., K. A. i Ł. A., które zasługiwały na wiarę. Sąd uznał za wiarygodne i przydatne do ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy również i zeznania powodów w charakterze strony, a także zeznania prezesa zarządu pozwanej spółki (...) za stronę pozwaną. Zeznania natomiast świadków i D. D. (1) okazały się niewystarczające do poczynienia ustaleń faktycznych zgodnych z twierdzeniami strony pozwanej. Zeznania świadków odnosiły się bowiem do ustaleń w zakresie treści umowy, jakie oni poczynili z pozwanym, świadkowie nie mieli natomiast wiedzy co do tego, jakie ustalenia w tym zakresie pozwany poczynił z powodami. Fakt, że niektórzy z ww. świadków wiedzieli, że balkony nie będą miały pełnej izolacji przeciwwodnej nie oznacza bowiem, że i powodowie zakupili nieruchomość lokalową, która w tym zakresie nie spełniała warunków technicznych stawianych budynkom przez przepisy powszechnie obowiązującego prawa. Powodowie natomiast konsekwentnie przeczyli, aby przedmiotem zawartej przez nich umowy miała był nieruchomość dotknięta wadą.

Ustalenia faktyczne w zakresie, w jakim wymagane były wiadomości specjalne, tj. co do ustalenia wad balkonu, zgodności jego wykonania z umową oraz kosztów przywrócenia balkonu do stanu używalności, Sąd poczynił na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa F. Z.. Żadna ze stron nie podważała prawdziwości ani wartości dowodowej dokumentów zawartych w aktach sprawy, na których biegły oparł swoje ustalenia, a i Sąd nie stwierdził okoliczności podważających ich wartość dowodową. Biegły rzetelnie odniósł się do zarzutów stron do opinii i wyjaśnił, że proponowany przez niego sposób doprowadzenia balkonu do stanu zgodnego ze sztuką budowlaną nie wymaga przeprowadzenia robót rozbiórkowych, stąd też sporządzony przez niego kosztorys nie obejmuje kosztów tych robót. W związku natomiast z planowanym przez powodów ułożeniem posadzki w systemie drenażowym zaproponowany przez niego sposób usunięcia wady będzie równie skuteczny, co sposób wyceniony przez powodów przed wytoczeniem powództwa, a przy tym będzie wiązał się z niższymi kosztami. W ocenie Sądu takie stanowisko zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z przepisem art. 363 § 1 k.c. naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Odpowiednia suma pieniężna, której zapłaty może domagać się poszkodowany winna odpowiadać – w realiach faktycznych sprawy – kosztom przywrócenia balkonu do stanu zgodnego ze sztuką budowlaną. Kwota wskazana przez biegłego takim kosztom odpowiada. W odniesieniu natomiast do zarzutów strony pozwanej, biegły wyjaśnił, że zawarte w opinii twierdzenia co do wadliwego wykonania izolacji dotyczą również izolacji na wierzchu płyty balkonowej, którą wykonał powód. Dlatego też Sąd mając na uwadze, że opinia została sporządzona zgodnie ze zleceniem, a także że jej treść wskazuje, że twierdzenia i wnioski biegłego znajdują oparcie w materiale dowodowym sprawy i nie stoją w sprzeczności z zasadami logiki, uznał opinię za przydatną do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 k.p.c., który stanowi, że który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

Powodowie ponieśli następujące koszty procesu: opłata od pozwu w kwocie 500 zł, zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 1.599 zł oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł, czyli łącznie 2 616 zł.

Pozwany poniósł następujące koszty procesu: opłata od sprzeciwu od wyroku zaocznego w kwocie 250 zł i wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 1.800 zł, czyli łącznie 2.050 zł.

Powództwo zostało uwzględnione w zakresie kwoty stanowiącej 53,81% dochodzonego roszczenia ( 4.659,15 zł z kwoty 8.658,08 zł), a zatem pozwany winien zwrócić powodom kwotę stanowiącą 53,81% poniesionych przez nią kosztów procesu, tj. kwotę 1.407,66 zł (2.616 zł x 53,81% = 1.407,66 zł), a powodowie winni zwrócić pozwanemu 46,19 % ( wygrana pozwanego) poniesionych przez niego kosztów procesu, tj. kwotę 946,89 zł (2.050 zł x 46,19 % = 946,89 zł).

Mając powyższe na uwadze, Sąd w punkcie 3 wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powodów koszty procesu w kwocie 460,77 zł (1.407,66 zł – 946,89 zł = 460,77 zł).

O kosztach sądowych, na które składa się kwota 1.854,95 zł tytułem wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie: kosztów dojazdu świadka na rozprawę (342,67zł) oraz kosztów wynagrodzenia biegłego sądowego ( wynagrodzenie za sporządzenie opinii głównej-787,93 zł i opinii uzupełniającej- 224,35 zł), Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przepis ten stanowi, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. W świetle treści cytowanego przepisu kosztami tymi należało każdą ze stron, w zakresie, w jakim proces przegrała.

Koszty te częściowo zostały zaspokojone z zaliczki wypłaconej na poczet przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego przez powodów w kwocie 500 zł, do rozliczenia pozostała zatem kwota 1.354,95 zł.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, odpowiednio:

1.  w punkcie 4 wyroku nakazał pobrać od powodów 46,19% kosztów sądowych, tj. kwotę 625,85 zł (1.354,95 zł x 46,19% = 625,85 zł),

2.  w punkcie 5 wyroku nakazał pobrać od pozwanego 53,81% kosztów sądowych, tj. kwotę 729,10 zł (1 354,95 zł x 53,81% = 729,10 zł).