Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 kwietnia 2025 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Justyna Pikulik
Protokolant:	Julia Krzyżaniak

po rozpoznaniu w dniu 3 kwietnia 2025 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. S.

przeciwko M. W., K. W., N. D. (1) i małoletniemu S. W.

o opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego

1.  nakazuje pozwanym M. W., K. W., N. D. (1) i małoletniemu S. W., aby opróżnili lokal mieszkalny nr (...), położony w S. przy ul. (...) i wydali go powódce Gminie M. S. w stanie wolnym od osób i rzeczy, przy czym wskazuje, że powodem opróżnienia lokalu przez pozwanych N. D. (1), K. W. i małoletniego S. W. jest zajęcie lokalu bez tytułu prawnego;

2.  ustala, że pozwanemu M. W. nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

3.  ustala, że pozwanym K. W., N. D. (1) i małoletniemu S. W. przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

4.  wstrzymuje wykonanie pkt I wyroku w stosunku do pozwanych K. W., N. D. (1) i małoletniego S. W. do czasu złożenia tym pozwanym przez Gminę M. S. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

5.  zasądza od pozwanego M. W. na rzecz powódki Gminy M. S. kwotę 1.040 zł (tysiąc czterdzieści złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

6.  odstępuje od obciążania pozwanych K. W., N. D. (1) i małoletniego S. W. kosztami procesu.

Sygn. akt III C 721/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 października 2022 r. powódka Gmina M. S. – Zarząd (...) z siedzibą w S., reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, wystąpiła o nakazanie pozwanemu M. W. opróżnienia lokalu mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w S. i wydania go powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy.

Powódka wniosła także o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...) w S., a umowę najmu ww. lokalu zawarła 20 sierpnia 1963 r. z A. W.. Następnie w stosunek najmu wstąpił pozwany M. W.. Najemca zobowiązany był do uiszczania na rzecz powódki miesięcznego czynszu w wysokości określonej w umowie oraz ponoszenia innych opłat związanych z używaniem lokalu. Umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Ponieważ najemca nie uiszczał czynszu oraz innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu, powódka, po uprzednim wezwaniu do zapłaty, wypowiedziała najemcy umowę najmu w dniu 14 sierpnia 2008 r. ze skutkiem na dzień 30 września 2008 r. w związku z pozostawaniem w zwłoce z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Obecnie pozwany zajmuje sporny lokal bez tytułu prawnego. Powódka wskazała, że w dniu 18 października 2022 r. wezwała pozwanego do dobrowolnego opróżnienia i wydania lokalu. Mimo to, lokal nie został powódce wydany.

W odpowiedzi na pozew z dnia 21 grudnia 2022 r. pozwany M. W. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany potwierdził, że wstąpił w stosunek najmu lokalu przy ul. (...) w S. po A. W.. Podkreślił, że zamieszkuje przedmiotowy lokal od trzeciego roku życia, a przez ponad 20 lat był głównym najemcą, jest silnie związany z lokalem, który stanowi jego dom rodzinny (mieszka w nim 40 lat). Pozwany wskazał, że ma w lokalu swoje rzeczy. Ponadto pozwany zainwestował spore środki finansowe w gruntowny remont rzeczonego lokalu- zamienił piece kaflowe na ogrzewanie gazowe, wymienił stare zniszczone okna na nowe plastikowe, zmienił płytki pcv na panele, zainstalował prysznic z ciepłą wodą oraz położył w kuchni i łazience kafelki. Pozwany wskazał, że nie spodziewał się, że powódka skieruje przeciwko niemu pozew o wydanie lokalu. Pozostawał bowiem w błędnym przekonaniu, że skoro płaci opłaty za lokal, nie będzie zobowiązany do jego wydania.

Pozwany przyznał, że umowa najmu została mu fatycznie wypowiedziana w 2008 r., ale przyczyny były niezależne od pozwanego. Pozwany podczas swojej krótkotrwałej nieobecności w kraju użyczył lokal swojemu kuzynowi, który miał regulować czynsz, jednak pieniądze przesłane przez pozwanego na ten cel nie zostały przekazane do (...). Był to jedyny przypadek, kiedy pozwany nie uregulował opłat w terminie. Przez pozostały okres zajmowania lokalu pozwany wywiązywał się ze swoich zobowiązań wobec powódki nienagannie i na bieżąco, o czym świadczy choćby okoliczność, że po wypowiedzeniu umowy najmu przez kolejne 14 lat sprawa sądowa o wydanie lokalu nie została nie została skierowana na drogę sądową.

Powódka zatem zdaniem pozwanego akceptowała aktualny stan rzeczy, a pozwanemu w dalszym ciągu zależy, aby utrzymać status quo i nie utracić posiadania przedmiotowego lokalu. Pozwany wskazał, że zamieszkuje w rzeczonym lokalu od dzieciństwa i stanowczo zaprzecza, jakoby kiedykolwiek miał wynająć przedmiotowy lokal osobom trzecim. Przez krótki okres w lokalu mieszkała znajoma pozwanego, której pozwany użyczył krótkotrwale lokal podczas przebywania w delegacji. W chwili obecnej od kilku lat w lokalu zamieszkuje również syn pozwanego K. W., który ma 18 lat i wkracza dopiero w tzw. dorosłe życie. W lokalu syn mieszka z partnerką N. D. (1). K. W. jest z zawodu kucharzem, jego dochody nie przekraczają progu dochodowego, a zatem spełnia on przesłanki do zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu. Partnerka K. W. nie posiada dochodów. Z uwagi na to, że syn pozwanego mieszka w lokalu od kilku lat, zarówno on jak i jego partnerka powinni być stroną niniejszego postępowania.

Pozwany podniósł, że wielokrotnie zwracał się do powódki celem polubownego zakończenia niniejszej sprawy. Wskazywał na dalszą chęć wynajmowania przedmiotowego lokalu. Pozwany zaznaczył, że w dalszym ciągu żywi nadzieję, że strony są w stanie osiągnąć porozumienie, a umowę najmu lokalu mógłby zawrzeć jego syn K. W., stąd wnosi o skierowanie sprawy do mediacji, zwłaszcza że K. W. dopiero wkracza w dorosłe życie, nie stać go na wynajem lokalu Syn pozwanego spełnia przesłanki wynikające z § 39 ust. 1 Uchwały Nr XII/443/19 Rady Miasta S. z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy S., zgodnie z którym umowa najmu może być zawarta z osobami, które zamieszkują w lokalu, nie posiadają zaległości oraz właściwie z niego korzystają.

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 14 marca 2023 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanych K. W. oraz N. D. (1).

Pozwani K. W. oraz N. D. (1) reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwani wskazali, że powódka żąda wydania lokalu w związku z pozostawaniem w zwłoce z zapłatą czynszu w okresie czerwiec – sierpień 2008 r., co stało się podstawą wypowiedzenia umowy w dniu 14 sierpnia 2008 r.

Pozwani podnieśli, że faktem jest, że pozwany M. W. zalegał z czynszem, jednakże nie miał o tym wiedzy. W chwili powzięcia takiej informacji natychmiast dokonał spłaty powstałego zadłużenia. Co więcej, dopiero w sierpniu 2022 r. powziął informację o tym, że powódka dokonała wypowiedzenia umowy najmu z uwagi na ww. zaległości. Wcześniej do pozwanego nie dochodziły żadne informacje w ww. zakresie, a co istotne, oprócz ww. zadłużenia nigdy więcej bowiem M. W. nie dokonywał płatności z opóźnieniem.

Pozwani wskazali, że ich zamieszkanie w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z uwagi na fakt, iż K. W. rozpoczął pracę w S. oraz z uwagi na konflikt z matką wyprowadził się z domu rodzinnego do ojca, zaś pozwana N. W. jest jego dziewczyną, której matka wyzbyła się z domu. Ze względu na konieczność pomocy młodym osobom jakimi są pozwani, pozwany M. W. zaproponował im zamieszkanie razem z nim w lokalu przy ul. (...) w S..

Ani K. W. ani N. D. (2) nie mieli wiedzy o tym, że umowa najmu lokalu została przez powódkę wypowiedziana, a zajmowany przez nich lokal jest bez tytułu prawnego, nie posiadali również wiedzy o tym, że aby zamieszkać w tym lokalu muszą mieć zgodę powódki. Pozwani wskazali, że powódka Gmina M. S. dokonała wypowiedzenia umowy wskazując jako podstawę prawną art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ani wezwanie do zapłaty, na które powołuje się powódka, nie wskazuje, jaki okres zaległość obejmuje, ani również nie wskazuje tego wypowiedzenie umowy. Powódka wyłącznie wskazała kwotę w wezwaniu do zapłaty na dzień 18 czerwca 2008 r., a w wypowiedzeniu umowy na dzień 5 sierpnia 2008 r. Co istotne, kwota z tytułu zaległości w opłatach czynszu lub innych opłat pomiędzy czerwcem 2008 r. a sierpniem 2008 r. wyniosła ok 40 zł, co jest niezrozumiałe dla pozwanych i tym samym podważa, że zaległość wynosiła co najmniej trzy pełne okresy.

Pozwani zakwestionowali również wypowiedzenie umowy na piśmie w sposób właściwy, tj. taki, by pozwany mógł zapoznać się z jego treścią.

Na rozprawie w dniu 25 maja 2023 r. powódka Gmina M. S. wniosła o nakazanie wszystkim pozwanych wydania przedmiotowego lokalu i nieorzekanie o lokalu socjalnym.

Pełnomocnik pozwanych wniósł o oddalenie powództwa i orzeczenie o lokalu socjalnym dla pozwanej N. D. (1), w związku z faktem, że pozwana jest w ciąży.

25 maja 2023 r. Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie w postępowaniu o sygnaturze akt III C 696/22 wydał wyrok, w którym:

w punkcie pierwszym - nakazał pozwanym M. W., K. W. i N. D. (1), aby opróżnili lokal mieszkalny nr (...), położony w S. przy ul. (...) i wydali go powódce Gminie M. S. w stanie wolnym od osób i rzeczy;

w punkcie drugim - ustalił, że pozwanemu M. W. nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

w punkcie trzecim - zasądził od pozwanych M. W. i K. W. solidarnie na rzecz powódki Gminy M. S. kwotę 440 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty

w punkcie czwartym - odstępił od obciążania pozwanej N. D. (1) kosztami procesu.

Postanowieniem z dnia 7 czerwca 2023 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie uzupełnił wyrok Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 25 maja 2023 r. w pkt I ten sposób, że wskazał, że powodem opróżnienia lokalu przez pozwanych N. D. (1) i K. W. jest zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.

Apelację od tego wyroki złożyli pozwani.

Sąd Okręgowy w Szczecinie po rozpoznaniu ww. apelacji (sygn. akt II Ca 981/23), wyrokiem z 31 lipca 2024 r. uchylił zaskarżony wyrok w puntach I, II, III i przekazał sprawę w tym zakresie Sądowi Rejonowemu Szczecin-Centrum w Szczecinie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

W uzasadnieniu wyroku sąd odwoławczy wskazał, że doszło do nierozpoznania istoty sprawy ze względu na fakt, że w toku postępowania apelacyjnego urodziło się dziecko N. D. (1) i K. W.- małoletni S. W., który zamieszkał z rodzicami w zajmowanym przez nich lokalu. Dziecko to nie było stroną postępowania, a przepisy prawa materialnego wymagają, by pozwanymi w sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego były wszystkie osoby, które lokal ten zajmują. Z tych względów Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na konieczność wezwania małoletniego S. W. do udziału w sprawie, aby zapewnić mu możliwość uczestnictwa w postępowaniu poprzez doręczenie koniecznych pism procesowych jego ustawowym przedstawicielom i merytorycznie rozpoznać sprawę. Sąd Okręgowy zwrócił także uwagę na możliwość zastosowania względem N. D. (1) oraz K. i S. W. – osób które samowolnie zajęły przedmiotowy lokal mieszkalny, instytucji przewidzianej w art. 17 ust. 1a u.p.l.

Postanowieniem z dnia 29 października 2024 r. Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie na podstawie art. 194 § 3 k.p.c. wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego małoletniego S. W., reprezentowanego przez przedstawiciela ustawowego N. D. (1).

Pozwani M. W., K. W., N. D. (1) i małoletni S. W. reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa, ustalenie prawa do lokalu socjalnego oraz o zasądzenie od powódki solidarnie na rzecz pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych.

Powódka Gmina M. S. w piśmie procesowym z dnia 17 lutego 2025 r. podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko procesowe.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 20 sierpnia 1963 r. w S. powódka Gmina M. S. jako wynajmująca zawarła z A. W. jako najemcą umowę najmu lokalu położonego w S. przy ulicy (...) w S..

Zgodnie z § 5 umowy, najemca był obowiązany uiszczać z góry czynsz miesięczny bez uprzedniego wezwania w terminie do dnia 10-go każdego miesiąca kalendarzowego.

Zgodnie z § 13 umowy najmu, najemca lokalu użytkowego jest uprawniony do oddania części lokalu w podnajem lub do bezpłatnego użytkowania wyłącznie za zgodą właściwego do spraw lokalowych organu prezydium rady narodowej.

W stosunek najmu po wynajmującym A. W. wstąpił pozwany M. W..

Niesporne, a nadto:

-umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 20.08.2063 r. k.13-14;

-baza rejestru mieszkańców k. 16.

Pozwany M. W. w lokalu przy ul. (...) w S. mieszka od dzieciństwa, od ponad 40 lat. Od ok. 2005 r. pozwany pracował za granicą w Holandii. W tym czasie przyjeżdżał do mieszkania raz na dwa miesiące lub raz na miesiąc. Pozwany nie informował Gminy o tym, że na stałe pracuje za granicą i nie podawał Gminie żadnego innego adresu do przesyłania korespondencji, jak adres przedmiotowego lokalu. W związku z tym, aby mieszkanie nie stało puste i było doglądane, pozwany udostępnił mieszkanie swojemu kuzynowi R. W., który wówczas pracował na (...) i pomieszkiwał w tym lokalu. Pozwany M. W. zostawiał kuzynowi pieniądze, aby ten terminowo regulował opłaty za korzystanie z mieszkania w (...), jednakże ten uiszczał opłaty nieterminowo, nie w pełnej wysokości, bądź wcale, w związku z czym powstało zadłużenie z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych za mieszkanie.

Dowód;

-zeznania świadka R. W. k. 52-53;

-przesłuchanie pozwanego M. W. k. 53, k.216,

-baza rejestru mieszkańców k. 16.

W okresie od stycznia 2008 r. do grudnia 2008 r. wymiar opłat z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych związanych z mieszkaniem położonym w S. przy ul. (...) opiewał na kwotę 217,46 zł.

W okresie od lutego do lipca 2008 r. ww. należności za korzystanie z mieszkania nie zostały przez pozwanego zapłacone.

W związku z tym, od lutego 2008 r. powstała zaległość, która obejmowała kolejne miesiące- luty, marzec, kwiecień i maj i czerwiec 2008 r. W miesiącu lipcu 2008 r. zostały dokonane dwie wpłaty po 220 zł, które pokryły bieżący czynsz za miesiąc lipiec i zaległość z jednego miesiąca.

Wezwaniem do zapłaty z dnia 22 czerwca 2008 r. wysłanym do pozwanego M. W. 23 czerwca 2008 r. na adres ul. (...) S. powódka Gmina M. S.- Zarząd (...) w S. wezwała pozwanego M. W. do uregulowania należności z tytułu czynszu i innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu przy ul. ul. (...) w S. w kwocie 1.127,07 zł w terminie 30 dni, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Powyższe wezwanie do zapłaty zostało do pozwanego wysłane na adres ul. (...) S. i, podwójnie awizowane, zostało zwrócone do powódki Gminy M. S. jako niepodjęte w terminie.

Na dzień 31 grudnia 2008 r. zaległość z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych w związku z korzystaniem z lokalu przy ul. (...) opiewała na kwotę 977,10 zł.

Dowód:

-wezwanie do zapłaty z 22.06.2008 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 11v-12, k. 63-64.

-stan kont dla tytułu prawnego (...) na dzień 31.12.2008 r. k.66.

Pismem z dnia 17 sierpnia 2008 r. skierowanym do pozwanego M. W. na adres ul. (...) S. powódka Gmina M. S.- Zarząd (...) w S. wypowiedziała pozwanemu M. W. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) na podstawie art.11 ust. 1 i ust 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z okresem wypowiedzenia wynoszącym 1 miesiąc i przypadającym na koniec miesiąca kalendarzowego tj. na dzień 30 września 2008 r.

W związku z powyższym, powódka Gmina M. S. wezwała pozwanego do opróżnienia lokalu i wydania go w stanie wolnym od osób i rzeczy do dnia 15 października 2008 r.

W wypowiedzeniu wskazano, że umowa została wypowiedziana ze względu na pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a zadłużenie lokalu na dzień 5 sierpnia 2008 r. wynosi 1.229,65 zł. Pomimo wezwania do zapłaty z dnia 23 czerwca 2008 r. zaległość z tytułu opłat czynszu i innych opłat nie została uregulowana w związku z czym zaistniała podstawa do wypowiedzenia umowy.

Powyższe wypowiedzenie zostało do pozwanego wysłane na adres ul. (...) S. i, podwójnie awizowane, zostało zwrócone do powódki Gminy M. S. jako niepodjęte w terminie.

Dowód:

-wypowiedzenie umowy najmu z 17.08.2008 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 10v-11, k.65

Pozwany M. W. nie miał świadomości istnienia powyższego zadłużenia, albowiem kuzyn R. W. go o nim nie informował. Pozwany M. W. o zadłużeniu mieszkania dowiedział się wówczas, gdy udał się do (...), gdyż chciał wykupić mieszkanie. Wówczas okazało się, że mieszkanie jest zadłużone. Pozwany M. W. powstałą zaległość niezwłocznie spłacił.

Pozwany M. W. nie miał wiedzy o tym, że umowa najmu została z nim rozwiązania, albowiem nie odebrał wypowiedzenia tej umowy.

Dowód:

-przesłuchanie pozwanego M. W. k. 53, k.216,

W 2019 r. w lokalu przy ul. (...) w S. wraz z pozwanym M. W. zamieszkał jego syn K. W.. Było to związane z tym, że syn pozwanego rozpoczął edukację w S. i nie mógł się porozumieć z zamieszkującą w G. matką. Matka pozwanego K. W. zamieszkuje w dwupokojowym mieszkaniu TBS w G..

We wrześniu 2022 r. do lokalu przy ul. (...) w S. wprowadziła się pozwana N. D. (1), która pokłóciła się z matką, u której dotychczas zamieszkiwała i którą matka wyrzuciła ją z domu.

Wcześniej w lokalu przy ul. (...) w S. zamieszkiwała również była partnerka pozwanego M. W. K. C..

Dowód:

-przesłuchanie pozwanego M. W. k. 53, k.216,

-przesłuchanie pozwanego K. W. k. 53, k.234-235,

-przesłuchanie pozwanej N. D. (1) k. 53-54, k.216

W dniu 22 lutego 2022 r. K. C. wystąpiła z wnioskiem o najem socjalny lokalu dla siebie i czwórki swoich dzieci, wskazując, że zamieszkuje w lokalu przy ul. (...) w S. od grudnia 2021 r., lokal udostępnił jej pozwany M. W. i chce zawrzeć umowę najmu ww. lokalu. W związku z ww. pismem, powódka Gmina M. S. wszczęła postępowanie wyjaśniające, celem ustalenia, czy pozwany M. W. podnajmuje lokal innym osobom.

Dowód:

-potwierdzenie odbioru k. 8v;

-wniosek o najem socjalny lokalu z 22.02.2022 r. k. 67-68;

-oświadczenie z 22.02.2022 r. k.69-70;

-protokół wyjaśnień strony k. 71.

Pozwany M. W. zwracał się do powódki Gminy M. S. o zawarcie umowy najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...).

Pismem z dnia 27 września 2022 r. powódka Gmina M. S. poinformowała pozwanego M. W., że brak jest podstaw do zawarcia umowy najmu, która została wypowiedziana ze skutkiem na dzień 30 września 2008 r., albowiem jego rodzina ma zaspokojone potrzeby mieszkaniowe poza przedmiotowym lokalem, a lokal był udostępniamy osobom trzecim bez zgody Gminy.

Niesporne, a nadto:

-pismo powódki z 27.09.2022 r. k. 8;

Pismem z dnia 3 sierpnia 2022 r. powódka Gmina M.- Zarząd (...) wezwała pozwanego M. W. do opróżnienia lokalu położonego w S. przy ul. (...) w S. i wydania go powódce w stanie wolnym od osób i rzeczy w nieprzekraczalnym terminie do dnia 31 sierpnia 2022 r., wskazując, że pozwany nie ma tytułu prawnego do ww. lokalu, a lokal jest podnajmowany osobom trzecim bez zgody Gminy.

Powyższe wezwanie powódka ponowiła w dniu 18 października 2022 r., wzywając do opróżnienia i wydania lokalu w nieprzekraczalnym terminie do dnia 25 października 2022 r.

Pozwany M. W. odniósł się do wezwań do wydania lokalu w pismach z sierpnia 2022 r. i z dnia 10 października 2022 r., wskazując na powody, z których umowa najmu powinna zostać zawarta np. z K. W. i wskazując na nienaganne wywiązywanie się z obowiązków lokatora.

Dowód

-wezwanie z 03.08.2022 r. k. 15;

-wezwanie z 18.10.2022 r. k. 17;

-potwierdzenie nadania k. 18;

-pisma pozwanego M. W. z sierpnia 2022 r. i 10.10.2022 r. k. 32-33, k.34-35

Pozwany M. W. pracuje jako brygadzista, zarabia 6- 7 tysięcy netto. Pomaga w utrzymaniu żonie i młodszemu synowi, oraz pozwanym.

K. W. obecnie nie pracuje, jednak w chwili zamknięcia rozprawy nie był jeszcze zarejestrowany jako bezrobotny. W toku postępowania pracował on w Holandii, lecz nie uzyskał on tam znacznych dochodów.

Matka pozwanego K. W. ma lokal mieszkalny, ale pozwany nie jest w stanie porozumieć się z matką i z nią mieszkać. Pozwany zamierza kontynuować naukę w szkole średniej.

Wszystkie opłaty za mieszkanie przy ul. (...) reguluje pozwany M. W..

N. D. (1) dorywczo pracuje w sklepie jako pomoc przy rozkładaniu towarów, z czego osiąga niewielkie wynagrodzenie, pomaga jej finansowo ojciec, ofiarując drobne kwoty. Mama pozwanej mieszka w S. w stanowiącym jej własność lokalu mieszkalnym. Pozwana leczy się z powodu zaburzeń osobowości. Poza tym zajmuje się małoletnim synem S. W., który urodził się (...)

Żadne z pozwanych nie korzysta z pomocy opieki społecznej. Nikt z pozwanych na nic nie choruje, nie są ubezwłasnowolnieni. Rodzice S. W. pobierają świadczenie 800+.

Pozwani nie posiadają tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego.

Pozwanych K. W., S. W. i N. D. (1) nie stać na wynajęcie lokalu na wolnym rynku.

W lokalu przy ul. (...) w S. obecnie zamieszkują pozwani M. W., K. W., S. W. i N. D. (1).

Obecnie należności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych lokalu regulowane są na bieżąco.

Dowód;

-baza rejestru mieszkańców k. 16,

-pismo (...) Zespołu (...) o Niepełnosprawności w S. k.184;

-pismo (...) k. 186, k.232;

-pisma ZUS k.195-198;

-przesłuchanie pozwanego M. W. k. 53, 216.

-przesłuchanie pozwanego K. W. k. 53, 234-235,

-przesłuchanie pozwanej N. D. (1) k. 53-54, 216.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W przedmiotowej sprawie, po ostatecznej modyfikacji żądania pozwu, powódka Gmina M. S. domagała się od pozwanych M. W., K. W., małoletniego S. W. i N. D. (1), aby opróżnili lokal mieszkalny oznaczony nr (...), położony w S. przy ul. (...) i wydali go powódce Gminie M. S. w stanie wolnym od osób i rzeczy.

Określone przez stronę powodową żądanie pozwu znajduje oparcie w uregulowaniach art. 222 § 1 k.c. Przewidziane w powołanym przepisie roszczenie windykacyjne jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługują skuteczne względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą. Uprawnienia takie mogą mieć swoje źródło w umowie najmu lub innym stosunku prawnym uprawniającym do zajmowania lokalu.

W niniejszej sprawie pozostawało poza sporem, iż Gmina M. S. jest właścicielem lokalu położonego w S. przy ul. (...) w S., którego najemcą był pozwany M. W..

W tej sytuacji stwierdzić należało, że powódce przysługuje legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem windykacyjnym.

Do uwzględnienia powództwa konieczne jest stwierdzenie istnienia przesłanek pozytywnych w postaci uprawnień właścicielskich powoda oraz władania jego lokalem przez pozwanych, a także braku przesłanki negatywnej, jaką jest istnienie po stronie pozwanej skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą. Na gruncie powołanego wyżej art. 222 § 1 k.c., dla uznania skuteczności roszczenia wydobywczego powoda koniecznym było ustalenie w pierwszej kolejności, że przysługuje mu prawo własności lokalu, po drugie stwierdzenie, że lokal ten pozostaje w faktycznym władaniu pozwanych i po trzecie wreszcie, że pozwanym nie przysługuje skuteczne względem powódki uprawnienie do władania rzeczą. Podstawą zawartego w pozwie żądania wydania lokalu oddanego w najem stanowiły przepisy kodeksu cywilnego związane z zakończeniem stosunku najmu.

Zgodnie z treścią art. 675 § 1 k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. W myśl zaś § 2 przywołanego artykułu jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Zgodnie natomiast z art. 680 k.c., do najmu lokalu stosuje się ten przepis odpowiednio.

Koniecznym warunkiem dla skutecznego wysuwania tego rodzaju żądania przez wynajmującego jest uprzednie ustanie stosunku najmu, dającego prawo do władania lokalem stronie pozwanej.

W przedmiotowej, sprawie, mimo twierdzeń przeciwnych pozwanych, Sąd nie miał wątpliwości co do tego, że stosunek prawny między powódką, a pozwanym M. W. ustał, albowiem pismem z dnia 14 sierpnia 2008 r. powódka Gmina M. S. na podstawie art.11 ust 1 i ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego skutecznie wypowiedziała pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...), z miesięcznym okresem wypowiedzenia, upływającym w dniu 30 września 2008 r., ze wskazaniem, że umowa najmu została wypowiedziana ze względu na pozostawanie w zwłoce z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Zasady wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych reguluje art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tj. Dz.U. z 2020 r., poz. 611).

Zgodnie z ww. art. 11 Ustawy:

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

W przedmiotowej sprawie powódka jako podstawę wypowiedzenia umowy najmu wskazała art.11 ust 1 i ust. 2 pkt 2 ww. Ustawy.

W ocenie Sądu, powódka była uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu łączącej ją z pozwanym M. W. i wbrew twierdzeniom strony pozwanej, wypowiedzenie umowy najmu zostało dokonane prawidłowe, jest ważne i skuteczne.

Pozwany M. W. nie negował w przedmiotowej faktu powstania zadłużenia z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych lokalu położonego w S. przy ul. (...), twierdził jedynie, że nie miał świadomości istnienia zadłużenia i konsekwencji tego stanu rzeczy w postaci wypowiedzenia umowy. Jak wynika z ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie w oparciu o przesłuchanie pozwanego M. W. oraz świadka R. W., od ok. 2005 r. pozwany pracował za granicą w Holandii. W tym czasie przyjeżdżał do mieszkania raz na dwa miesiące lub raz na miesiąc. Pozwany nie informował Gminy o tym, że na stałe pracuje za granice i nie podawał Gminie żadnego innego adresu do przesyłania korespondencji, jak adres przedmiotowego lokalu. W związku z tym, aby mieszkanie nie stało puste i było doglądane, pozwany udostępnił mieszkanie swojemu kuzynowi R. W., który wówczas pracował na (...) i pomieszkiwał w tym lokalu. Pozwany M. W. zostawiał kuzynowi pieniądze, aby ten terminowo regulował opłaty za korzystanie z mieszkania w (...), jednakże ten uiszczał opłaty nieterminowo i nie w pełnej wysokości, bądź wcale, w związku z czym powstało zadłużenie z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych za mieszkanie.

Jak wynika z dokumentu stan kont dla tytułu prawnego (...) na dzień 31.12.2008 r. (k.66), w okresie od lutego do lipca 2008 r. ww. należności za korzystanie z mieszkania przy ul. (...) w S. nie były opłacane i w związku z tym, od lutego 2008 r. powstała zaległość, która obejmowała kolejne miesiące- luty, marzec, kwiecień i maj i czerwiec 2008 r. W miesiącu lipcu 2008 r. zostały dokonane dwie wpłaty po 220 zł, które pokryły bieżący czynsz za miesiąc lipiec i zaległość z jednego miesiąca.

Nie zmienia to faktu, że na dzień wypowiedzenia umowy - 14 sierpnia 2008 r. istniała zwłoka w zapłacie czynszu i innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności - luty, marzec, kwiecień i maj i czerwiec 2008 r.

Powódka wezwaniem do zapłaty z dnia 22 czerwca 2008 r. wysłanym do pozwanego M. W. 23 czerwca 2008 r. na adres ul. (...) S. powódka Gmina M. S.- Zarząd (...) w S. wezwała pozwanego M. W. do uregulowania należności z tytułu czynszu i innych opłat związanych z użytkowaniem lokalu przy ul. ul. (...) w S. w kwocie 1.127,07 zł w terminie 30 dni, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Zarówno uprzednie wezwanie do zapłaty z 22 czerwca 2008 r. jak i wypowiedzenie umowy najmu z 14 sierpnia 2008 r. zostały do pozwanego wysłane na adres ul. (...) S. i, podwójnie awizowane, zostały zwrócone do powódki Gminy M. S. jako niepodjęte w terminie.

W ocenie Sądu, ziściły się zatem przesłanki warunkujące skuteczność wypowiedzenia umowy najmu z art. 11 ust 1 i ust. 2 pkt 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów- pozwany M. W. pozostawał w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach co najmniej za trzy pełne okresy płatności ( okres luty- czerwiec 2008 r.) i pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, co miało miejsce wezwaniem do zapłaty z dnia 22 czerwca 2008 r., nie uiścił zaległości. Na dzień zatem 14 sierpnia 2008 r. istniały zatem przesłanki do skutecznego wypowiedzenia pozwanemu umowy najmu, co też powódka uczyniła.

Pozwany, mimo, że odpowiedzi na pozew wskazał, że faktycznie umowa najmu została mu wypowiedziana w 2008 r., w toku procesu twierdził, że wypowiedzenia umowy najmu nie otrzymał w taki sposób, by móc się z nim zapoznać, nie wiedział o wypowiedzeniu umowy najmu i dowiedział się o tym dopiero wówczas, gdy zgłosił się do powódki z zamiarem wykupu mieszkania. Wtedy też zaległości z tytułu czynszu uiścił ( było to już jednak po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu).

Jak wyżej wskazano, materiał dowodowy zgromadzony w sprawie potwierdza, że zarówno uprzednie wezwanie do zapłaty z 22 czerwca 2008 r. jak i wypowiedzenie umowy najmu z 14 sierpnia 2008 r. zostały do pozwanego wysłane na adres ul. (...) S. i, podwójnie awizowane, zostało zwrócone do powódki Gminy M. S. jako niepodjęte w terminie.

Zgodnie z przepisem art. 61 §1 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Mając na uwadze powyższy przepis koniecznym okazało się ustalenie, czy doręczenie korespondencji – wezwania do zapłaty z pouczeniem z 22 czerwca 2008 r. a następnie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy z 14 sierpnia 2008 r. zostało dokonane w sposób, który umożliwił pozwanemu zapoznanie się z jej treścią. Dojście oświadczenia woli do adresata w taki sposób, by mógł on zapoznać się z jego treścią, polega na stworzeniu przez składającego takiej sytuacji, w której adresat oświadczenia może zapoznać się z nim w zwykłym toku czynności (rzeczywiste zapoznanie się nie ma natomiast znaczenia).

W ocenie Sądu, dowodem wywiązania się przez stronę powodową z obowiązku złożenia pozwanemu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy w sposób przewidziany w art. 61 k.c. jest wyłącznie zwrotne potwierdzenia odbioru ww. pism, które to zostały przez powódkę dołączone do akt sprawy. Nawet jeżeli przesyłka wróciła jako niepodjęta, gdyż to wówczas, o ile korespondencja byłaby zaadresowana na prawidłowy, np. wskazany w umowie, adres, pozwany byłby zobowiązany do wykazania, że w dacie doręczenia pod wskazanym adresem nie mieszkał. Na taką natomiast okoliczność pozwany nie wskazywał, przeciwnie, twierdził, że w przedmiotowym mieszkaniu zamieszkuje od ponad 40 lat i nigdzie się nie wyprowadzał.

Pozwany nie może zarzucać Gminie, że powyższych dokumentów nie otrzymał do rąk własnych, co sprawiło, że nie mógł się z nimi zapoznać, skoro jak sam zeznał, nigdy nie zgłaszał powódce zmiany adresu do korespondencji, nikogo nie upoważniał do odbioru pisma, a w okresie, kiedy doszło do rozwiązania umowy najmu przebywał za granicą i w do przedmiotowego lokalu przyjeżdżał raz w miesiącu lub raz na dwa miesiące. Wypowiedzenie umowy najmu zostało zgodnie z wyżej wskazanymi wymogami ustawowymi dokonane na piśmie oraz określało przyczynę wypowiedzenia. Powodowa Gmina dołożyła zatem należytej staranności, wysyłając je na adres lokalu zajmowanego przez pozwanego, w którym ten miał zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe. W rzeczywistości- bez wiedzy i zgody powódki, lokal był przez pozwanego udostępniany innym osobom- kuzynowi R. W., koleżance K. C., co wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i co w swoich zeznaniach potwierdził sam pozwany. Osoby te miały możliwość poinformowania pozwanego o przychodzącej do niego korespondencji czy awizach. Gmina nie może zatem ponosić negatywnych następstw tego, że pozwany w przedmiotowym lokalu nie zamieszkiwał i nie mógł odebrać kierowanej do niego korespondencji, zwłaszcza, że pozwany żadnego innego adresu do korespondencji powódce nie wskazywał. Negatywne konsekwencje tego, że osoby które w 2008 r. zamieszkiwały w lokalu przy ul. (...) w S. nie przekazały pozwanemu, że jest do niego korespondencja, czy są do niego awiza, nie mogą obciążać powódki, lecz obciążają pozwanego.

W okoliczności faktycznych przedmiotowej sprawy, nie uległo wątpliwości Sądu, że umowa najmu lokalu położonego w S. przy ul. (...) została pozwanemu skutecznie wypowiedziana, a powódka miała podstawę do jej wypowiedzenia, co też skutecznie uczyniła pismem z dnia 14 sierpnia 2008 r., Wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło ze skutkiem na dzień 30 września 2008 r., zatem od tego dnia pozwany M. W. zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Zapatrywania tego nie zmieniają twierdzenia pozwanego, że o fakcie wypowiedzenia umowy nie wiedział, gdyż w okresie od 2008 r. do 2022 r. mógł tę okoliczność bez problemu z powodzeniem ustalić udając się do powódki.

Zasadność żądania pozwu zależała od tego, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia stosunku prawnego przez wynajmującego.

Powódka oparła żądanie pozwu na twierdzeniu o utracie przez pozwanego tytułu prawnego do spornego lokalu po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu poprzez złożenie najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Okoliczność ta została udowodniona przedłożonymi dokumentami- wezwaniem do zapłaty, oświadczeniem o wypowiedzeniu umowy najmu, a ostatecznie też zeznaniami samego pozwanego. Stąd też wypowiedzenie umowy najmu lokalu najemcy- pozwanemu M. W. zostało w niniejszym postępowaniu wykazane, a konsekwencją tego jest uznanie, że pozwany utracił uprawnienie do zajmowania spornego mieszkania. Powinnością zatem najemcy- pozwanego było wobec tego opuszczenie i wydanie lokalu powódce w zakreślonym przez nią w wypowiedzeniu terminie, tj. do dnia 15 października 2008 r. Obowiązek ten nie został przez pozwanego wykonany. W tej sytuacji wynajmujący- powódka, miała prawo wystąpić na drogę postępowania sądowego celem uzyskania wyroku nakazującego pozwanemu, jako zajmującemu lokal bez podstawy prawnej, opróżnienie spornego lokalu.

Reasumując, powódka mogła się zatem skutecznie domagać w tym postępowaniu od pozwanego opróżnienia lokalu mieszkalnego przy ul. (...) i wydania go powódce Gminie M. S. w stanie wolnym od osób i rzeczy.

Z tych względów, uznając w tym zakresie powództwo za zasadne, należało orzec, jak w pkt I wyroku, tzn. nakazać pozwanemu M. W. aby opróżnił lokal mieszkalny oznaczony nr (...), położony w S. przy ul. (...) i wydał go powódce Gminie M. S. w stanie wolnym od osób i rzeczy.

Ponieważ lokal powyższy zajmują także pozwani K. W. i N. D. (1) i małoletni syn ww.- pozwany S. W., stąd też również tym pozwanym Sąd nakazał opróżnienie i wydanie przedmiotowego lokalu.

W przypadku tych pozwanych Sąd w pkt 1 wyroku, wskazał ponadto, że powodem opróżnienia lokalu przez pozwanych N. D. (1), K. W. i małoletniego S. W. jest zajęcie lokalu bez tytułu prawnego- stosowanie do art. 17 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ustalenia faktyczne poczynione w sprawie wskazują bowiem, że pozwany K. W. w lokalu przy ul. (...) w S. wraz z pozwanym M. W. zamieszkał w 2019 r., zaś we wrześniu 2022 r. do lokalu przy ul. (...) w S. wprowadziła się pozwana N. D. (1). W dniu (...) urodził się syn pozwanych małoletni S. W..

Z uwagi na to, że wszyscy ci pozwani zamieszkali w przedmiotowym lokalu mieszkalnym już po wypowiedzeniu pozwanemu M. W. umowy najmu lokalu, co jak wyżej wskazano nastąpiło z dniem 30 września 2008 r., zajęcie przedmiotowego lokalu przez pozwanych N. D. (1), K. W. i małoletniego S. W. jest zajęciem ww. lokalu bez tytułu prawnego.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Ust. 3 i 4 ww. ustawy stanowią, że Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Z kolei ust. 6 ww. ustawy wskazuje, że orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Należy też odnotować, że z treści art. 1 przywołanej ustawy wynika, iż ustawa reguluje m.in. formy ochrony praw lokatorów. Natomiast lokatorem – zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1) tej ustawy – jest najemca lokalu lub osoba używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Nie może budzić wątpliwości, że lokatorem jest, z osób pozwanych w niniejszej sprawie, jedynie pozwany M. W., o czym będzie jeszcze mowa poniżej.

W trakcie przesłuchania pozwanego na rozprawie w dniu 14 marca 2023 r. pozwany zeznał, że pracuje zawodowo jako brygadzista, zarabia 6-7 tysięcy miesięcznie, nie posiada tytułu prawnego do żadnego lokalu w Polsce. Pomaga w utrzymaniu dwojgu synom, jest zdrowy, nie jest ubezwłasnowolniony i nie korzysta z pomocy opieki społecznej. Jego sytuacja majątkowa nie zmieniła się także przy ponownym rozpoznaniu sprawy, albowiem dalej posiada on stałą pracę, za które otrzymuje podobne wynagrodzenie.

Pozwany nie spełnia zatem ww. wskazanych ustawowych kryteriów do orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego, nie należy bowiem do żadnej kategorii podmiotowej w nich wskazanych.

Pozwany nie jest też „osobą spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały art. 14 ust 4 ww. ustawy”.

Zgodnie zapisami Uchwały nr XII/443/19 Rady Miasta S. z dnia 26 listopada 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali oraz pomieszczeń tymczasowych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. S.

§ 8. 1. Umowa najmu socjalnego lokalu może być zawarta:

1) z osobą o której mowa w art. 23 ust. 2 ustawy i która spełnia warunki określone w § 3 ust. 1;

2) z osobą, która z mocy prawomocnego orzeczenia sądu posiada takie uprawnienie;

3) z osobą, która utraciła tytuł prawny do dotychczas zajmowanego lokalu, a zasady współżycia społecznego przemawiają za zawarciem umowy.

2. Umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się z osobami, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 3 oraz których udokumentowany średni dochód gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji nie przekracza 150 % najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych i 80 % na każdego członka gospodarstwa domowego w gospodarstwach wieloosobowych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach, Wynajmujący może zawrzeć umowę najmu socjalnego lokalu, gdy przekroczenie kryterium dochodowego, o którym mowa w niniejszym ustępie, wynosi nie więcej niż 10%.

§ 9. Umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony.

§ 10. 1. Po wygaśnięciu umowy najmu socjalnego lokalu Wynajmujący może zawrzeć umowę na następny okres jeżeli były najemca nadal zamieszkuje w lokalu i nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie umowy, po spełnieniu przesłanek określonych w § 3 ust. 1.

W 2023 r. kwoty najniższych świadczeń wyniosą: najniższa emerytura 1.588,44 zł brutto, tj. 1.445 zł netto. 80 % tej kwoty to odpowiednio 1.270,75 zł i 1.156 zł.

Dochody pozwanego przekraczają powyższe kwoty- jest to ok. 6.000 zł miesięcznie.

Sąd jedynie na marginesie wskazuje, że lokale socjalne, a takim jest przedmiotowy lokal, służą realizacji ustawowych obowiązków Gminy w zakresie tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej i są przeznaczone dla osób mieszkających stałe na terenie danej Gminy i spełniające uchwalone kryteria finansowe w zakresie dochodów. Są to lokale przeznaczone dla osób o niskich dochodach, do których zarabiający ok. 6- 7 tysięcy miesięcznie pozwany, mężczyzna zdrowy i w sile wieku, się nie zalicza.

Z uwagi na niespełnienie przez pozwanego żadnej z przesłanek zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, wskazanych w art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, Sąd w pkt II wyroku, ustalił, że pozwanemu M. W. nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

W punkcie trzecim wyroku Sąd ustalił, że pozwanym K. W., N. D. (1) i S. W. przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610), lokatorem w rozumieniu ustawy jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Pojęcie "tytułu prawnego do lokalu" nie zostało zdefiniowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pojęcie tytułu prawnego jest pojęciem bardzo szerokim, gdyż może wywodzić się zarówno z prawa rzeczowego (własność, użytkowanie wieczyste) jak również mieć charakter obligacyjny wynikający z umowy (umowa najmu, dzierżawy, użyczenia, inne umowy). Definicję tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego można sformułować w sposób następujący - jest to pisemne lub ustne oświadczenie woli, jednostronne lub w formie umowy stron, albo orzeczenie lub decyzja właściwego sądu lub organu, z którego wynika dla danej osoby możliwość korzystania z lokalu, czy też rozporządzania nim (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. z dnia 14 maja 2014 r., sygn. IV SA/Po 1159/13, LEX nr 1474656). Zgodnie ze stanowiskiem doktryny, wyliczając wszelkie tytuły prawne przesądzające o byciu lokatorem, wskazać należy na: najem, podnajem, dożywocie, użyczenie, służebność osobistą, użytkowanie lokalu (jako odrębnego przedmiotu prawa własności), użytkowanie nieruchomości z ograniczeniem do korzystania z danego lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Ponadto za lokatorów uważa się osoby wywodzące swój tytuł prawny do korzystania z lokalu z tytułu innego lokatora (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2002, s. 37). Będą to w szczególności osoby, względem których lokator ten ma obowiązki alimentacyjne, np. jego dzieci.

Nie powinno zatem ulegać wątpliwości, że chodzi tu o każdy tytuł do władania lokalem, w tym także taki, którego źródłem jest uprawnienie o charakterze obligacyjnym. W związku z tym Sąd miałby obowiązek orzeczenia w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, które korzystały z lokalu na podstawie umowy użyczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2005 r., sygn. II CK 655/2004, LEX nr 148318).

Podkreślić przy tym należy, iż zgodnie z orzecznictwem, lokatorem w rozumieniu powyższej ustawy, nie może być uznana osoba, która bezprawnie i samowolnie, bez tytułu prawnego zajęła sporny lokal (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2017 r., sygn. III CZP 64/16, LEX nr 2312217; wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 10 lipca 2013 r., sygn. I Ca 242/13, LEX nr 1716729).

W niniejszej sprawie Sąd ustalił, że pozwani K. W. i N. D. (1) oraz małoletni S. W. zamieszkali w lokalu przy ul. (...) w S. już po 2008 r., (K. W. zamieszkał w lokalu w 2019 r., N. D. (1) w 2022 r., zaś S. W. przyszedł na świat dopiero na początku 2024 r.), czyli po tym, jak umowa najmu tego lokalu z pozwanym M. W. została skutecznie rozwiązana- co nastąpiło z dniem 30 września 2008 r. Pozwany M. W. nie mógł zatem pozwanym N. D. (1) i K. W. oraz S. W. lokalu bezpłatnie użyczyć, albowiem w momencie udostępnienia pozwanym ww. lokalu nie dysponował już tytułem prawnym do niego i nie miał uprawnienia do użyczenia tego lokalu w świetle zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (łac.) – nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada.

Zatem, zezwolenie pozwanego M. W. na zamieszkiwanie pozwanych K. W. i N. D. (1) w lokalu przy ul. (...) w S., a zatem swoiste jego „użyczenie” pozwanym, nie przyznaje im w realiach przedmiotowej sprawy statusu lokatora w rozumieniu cytowanego wyżej art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610).

Mając na względzie, że pozwani K. W. i N. D. (1) oraz S. W. nie są lokatorami w rozumieniu art.2 ust.1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, Sąd nie był zobligowany badać, czy pozwani spełniają kryteria do zawarcia z nimi umowy najmu lokalu socjalnego. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. zgodnie z jej art.1 , reguluje „zasady i formy ochrony praw lokatorów”, a pozwani lokatorami nie są i nie w stosunku do nich zastosowania art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie natomiast z art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów, przepisów art. 14 i art. 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Niemniej jednak art. 17 ust. 1a ustawy o ochronie praw lokatorów dopuszcza możliwość orzekania przez Sąd o uprawnieniu do zawarcia najmu lokalu socjalnego także przez osoby, które zajęły lokal samowolnie jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione. Rozwiązanie te ma na celu uelastycznienie i dostosowywanie orzekania w przedmiocie uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, w sytuacjach z jakiś względów wyjątkowych. Regulacja ta jest dedykowana osobom znajdującym się w szczególnych okolicznościach, które potrzebują bardziej intensywnej opieki ze strony państwa celem zapewnienia ich podstawowych praw i poszanowania ich godności.

W ocenie Sądu należy uznać, że pozwani K. W., N. D. (1) i małoletni S. W., w świetle zasad współżycia społecznego, spełniają warunki do ustalenia, że przysługuje im uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Taka ocena wynika z tego, że po pierwsze są to młodzi ludzie, którzy stanowią nieformalną rodzinę zajmujący się rocznym dzieckiem. Nie posiadają oni tytułu prawnego do żadnego innego lokalu, a ich dochody nie są wystarczające do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, w szczególności wobec konieczności zapewnienia środków na utrzymanie i wychowanie swojego dziecka, które powinno być obecnie ich priorytetem. Sąd nie tracił z pola widzenia faktu, że w ramach swoich możliwości pozwani ci starają się pracować zarobkowo. N. D. (1) czyni to pomimo konieczności opieki na małoletnim synem, natomiast K. W. podjął się nawet zarobkowej emigracji, która niestety zakończyła się niepowodzeniem.

Narodziny S. W. zmieniły także percepcję Sądu na potencjalną możliwość zamieszkania N. D. (1) i K. W. u swoich matek. W sytuacji, w której tworzą oni rodzinę (choć nieformalną) wzgląd na wynikające z Konstytucji RP oraz aktów prawa międzynarodowego fundamentalne prawa człowieka, takie jak prawo do prywatności i prawo do poszanowania życia rodzinnego, sprzeciwia się temu, by w życiu tych ludzi państwo miało doprowadzać do sytuacji, w której zmuszeni będą oni do faktycznej rozłąki. Jest mianowicie wysoce wątpliwym, czy którakolwiek z matek byłaby w stanie przyjąć do swojego lokalu mieszkalnego aż troje ludzi, w tym roczne dziecko.

Nie można tracić także z pola widzenia okoliczności, w jakich pozwani ci zamieszkali w przedmiotowym lokalu. K. W. zamieszkał tam ze swoim ojcem, co jawi się jako całkowicie naturalne, szczególnie w wieku, w którym tego dokonał. N. D. (1) natomiast zamieszkała w tym mieszkaniu wraz ze swoim partnerem. Okoliczności te nie stanowią drastycznego naruszenia prawa własności powódki w porównaniu z innymi potencjalnie możliwymi wejściami w stan posiadania lokalów mieszkalnych przez inne osoby.

W końcu podkreślić trzeba, że gdyby pozwani ci byli lokatorami w myśl analizowanej ustawy, to Sąd, stosownie do art. 4 ust. 4 pkt 2 tejże ustawy, co do zasady zobowiązany by był do ustaleniu, że osobom tym przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, albowiem wspólnie zamieszkują i opiekują się małoletnim S. W..

Wszystkie te okoliczności, zebrane łącznie, przekonały Sąd o konieczności ustalenia, że pozwanym K. W., N. D. (1) i małoletniemu S. W. przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, czego wyraz dał w punkcie trzecim wyroku.

Z tego też względu, stosownie do regulacji zawartej w art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, Sąd wstrzymał wykonanie punktu pierwszego wyroku względem K. W., S. W. i N. D. (1), o czym orzekł w punkcie czwartym wyroku.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił na podstawie dowodów z wymienionych wyżej dokumentów, których autentyczność nie była w toku procesu kwestionowana przez strony, nie budziła również wątpliwości Sądu, jak również na podstawie dowodu z przesłuchania świadka R. W. i przesłuchania pozwanych w charakterze strony. Zeznania te korespondowały zarówno wzajemnie ze sobą jak i z pozostałym zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym, zatem zostały przez Sąd uznane za wiarygodne.

W niniejszym przypadku stroną wygrywającą sprawę w całości jest powódka - Gmina M. S., a stroną przegrywająca sprawę są pozwani M. W., K. W., S. W. i N. D. (1).

Zgodnie zaś z treścią art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Orzeczenie o kosztach procesu zawarte w pkt V wyroku Sąd oparł na przepisach art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art.108 § 2 k.p.c. Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania i mając na względzie fakt, że pozwani przegrali proces w całości, Sąd w całości obciążył pozwanego M. W. kosztami tego postępowania.

Na koszty postępowania poniesione w niniejszej sprawie przez wygrywającą proces powódkę Gminę M. S. złożyła się uiszczona przez powódkę opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł ( obliczona na podstawie art.27 pkt 11 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r., Nr 167, poz. 1398 ze zm.) oraz wynagrodzenie jej pełnomocnika - radcy prawnego, na które złożyła się kwota 240 zł za postępowanie przed Sądem I instancji, obliczona ma podstawie § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 poz. 1804 z późn. zm.) w brzmieniu sprzed nowelizacji z 24 grudnia 2024 r. , kwota 120 zł za postępowanie przed Sądem drugiej instancji obliczona na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 przywoływanego wyżej Rozporządzenia w brzmieniu sprzed nowelizacji z 24 grudnia 2024 r. oraz kwota 480 zł za ponowne postępowanie przed Sądem pierwszej instancji obliczone stosownie do § 7 ust. 1 przywoływanego Rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w chwili wyrokowania. Łącznie dało to kwotę 1.040 zł.

W związku z powyższym, Sąd w punkcie piątym wyroku od zasądził od pozwanego M. W. na rzecz powódki Gminy M. S. kwotę 1.040 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem art. 98 k.p.c., w myśl którego, od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty ( art. 98 § 1 ¹ k.p.c.).

Natomiast w punkcie szóstym wyroku Sąd odstąpił od obciążania pozwanych K. W., S. W. i N. D. (1) kosztami procesu.

Zgodnie z treścią art. 108 § 1 zdanie pierwsze k.p.c. sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. W zakresie orzekania o kosztach procesu obowiązuje zasada odpowiedzialności za wynik postępowania i zwrotu kosztów celowych wyrażona w art. 98 § 1 k.p.c. , zgodnie z treścią którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Zasada ta doznaje jednakże wyjątków mających na celu zapewnienie sądom możliwości dostosowania orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu do zaistniałych w sprawie szczególnych okoliczności, w których orzeczenie w tym przedmiocie zgodnie z zasadami ogólnymi stałoby w sprzeczności z zasadami słuszności. Do takich wyjątkowych przepisów należy art. 102 k.p.c., zgodnie z treścią którego w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Przepis ten nie wskazuje wprost przesłanek, jakimi winien kierować się Sąd, orzekając w myśl dyspozycji tego przepisu. Jednakże, jako stanowiący wyjątek od ogólnej zasady, nie może być interpretowany rozszerzająco. Do kręgu okoliczności branych pod uwagę przez sąd przy ocenie przesłanek zastosowanie tego przepisu należą zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu, jak i będące „na zewnątrz” procesu, zwłaszcza dotyczące stanu majątkowego i sytuacji życiowej strony. Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.

Analizując okoliczności sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że zachodzą przesłanki uzasadniające odstąpienie od obciążania tych pozwanych kosztami procesu należnymi stronie powodowej. Sprawa niniejsza dotyczy eksmisji pozwanych – osób młodych, sprawujących opiekę nad rocznym dzieckiem. Osoby te nie są jeszcze w pełni usamodzielnione, korzystają z pomocy najbliższych im osób. W ocenie Sądu sytuacja osobista, majątkowa i zarobkowa tych osób uzasadnia nieobciążanie ich kosztami procesu w przedmiotowej sprawie, albowiem ewentualna egzekucja tychże kosztów od tych osób prawdopodobnie okazałaby się bezskuteczna.