Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 września 2024 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Justyna Pikulik
Protokolant:	Joanna Piotrowska

po rozpoznaniu w dniu 5 września 2024 r. w Szczecinie na rozprawie

sprawy z powództwa S. P. i R. S.

przeciwko (...) Deweloper spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej (...) Deweloper spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz powódki S. P. kwotę 20.000 zł (dwadzieścia tysięcy złotych) wraz z wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 26 listopada 2022 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanej (...) Deweloper spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz powoda R. S. kwotę 20.000 zł (dwadzieścia tysięcy złotych) wraz z wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 26 listopada 2022 r. do dnia zapłaty;

3.  zasądza od pozwanej (...) Deweloper spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz powodów S. P. i R. S. kwotę 5.717 zł (pięć tysięcy siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.617 zł (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

4.  nakazuje pobrać od pozwanej (...) Deweloper spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie kwotę 2.863,53 zł (dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt trzy złote pięćdziesiąt trzy grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt III C 422/23

UZASADNIENIE

Powodowie S. P. i R. S. wnieśli o zasądzenie na rzecz każdego z nich od pozwanej (...) DEWELOPER spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwot po 20.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 26 listopada 2022 r. do dnia zapłaty.

Powodowie wnieśli nadto o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu powodowie podnieśli, że 16 listopada 2021 r. zawarli z pozwaną spółką umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz sprzedaży, której przedmiotem było między innymi przeniesienie na rzecz powodów prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...) oraz sprzedaż udziału w sprawie własności nieruchomości gruntowej, położonej w M., dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Przedmiotowy lokal stanowi przedmiot współwłasności powodów w częściach ułamkowych po ½. Cena sprzedaży prawa własności lokalu wynosiła 627.770 zł, czyli po 313.885 zł za każdy z udziałów.

Po zawarciu umowy sprzedaży w lokalu ujawniły się wady w postaci niewykonania odpowiedniej izolacji budynku i braku uszczelnienia blachy opierzeniowej. Ujawnione wady doprowadziły do przedostania się opadów atmosferycznych pod izolacją wskutek rozszczelnienia izolacji na balkonie.

Powyższe wady zostały zgłoszone pozwanej. Pozwana zadeklarowała ich usunięcie we wskazywanych kolejno terminach poprzez wykonanie dodatkowej hydroizolacji oraz uzupełnienie na łączeniu blach opierzeni. Deklarowane prace miały obejmować również uszczelnienie opierzeni kominów. Nadto w piśmie z dnia 10 lutego 2022 r. pozwana przyznała, że ujawniające się wady fizyczne lokalu związane są z dokonanymi przez wykonawcę przewiertami rur spustowych oraz z zastosowaniem nieprawidłowych materiałów. Pozwana wskazała, że konieczne będzie otwarcie elewacji budynku, wymiana dziurawych rur oraz zastosowanie odpowiednich materiałów. Zadeklarowała również, że na powierzchni balkonu będącego częścią przedmiotowego lokalu mieszkalnego, założona zostanie odpowiednia folia zabezpieczająca.

Wady lokalu nie zostały usunięte w deklarowanych terminach. W konsekwencji doszło do uszkodzenia ściany, z której zaczęła odpadać warstwa gładzi wraz z tynkiem. Działanie wilgoci spowodowało pęknięcie ściany i jej zagrzybienie. Brak odpowiedniej izolacji doprowadził do zalania jednego z pomieszczeń mieszkalnych, natomiast brak uszczelnienia blachy opierzeniowej spowodował uszkodzenie drzwi wejściowych. Ubezpieczyciel odmówił powodom wypłaty odszkodowania, wskazując, że polisa nie obejmuje zdarzeń wynikających z nienależytego stanu dachu, ścian i balkonów.

W związku z powyższym w piśmie z dnia 15 listopada 2022 r. powodowie złożyli oświadczenie o skorzystaniu z uprawnienia do obniżenia ceny sprzedaży lokalu o 40.000 zł. Kwotę tą uzasadnia zakres prac niezbędnych do usunięcia stwierdzonych w lokalu wad fizycznych. W odpowiedzi na powyższe pismo pozwana spółka zadeklarowała powołanie niezależnego rzeczoznawcy, który dokonana określenia stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Pozwana uznała zatem w całości żądanie obniżenia ceny sprzedaży. Powodowie przystali na tą propozycję, jednakże do dnia wniesienia pozwu rzeczoznawca takim nie został powołany.

W odpowiedzi na pozew pozwana (...) DEWELOPER spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska procesowego pozwana podniosła, że nie kwestionuje twierdzeń strony powodowej, że po zawarciu umowy sprzedaży w lokalu ujawniły się wady w zakresie izolacji budynku oraz uszczelnienia blachy opierzeniowej, wady te jednakże zostały usunięte w prawidłowy sposób. Wbrew twierdzeniom strony powodowej, po złożeniu przez nich oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży, rzeczoznawca przeprowadził oględziny lokalu. Stwierdził, że wady lokalu, o ile w ogóle występują, są nieznaczne i koszt sporządzenia przez niego opinii znacznie przewyższy wartość o jaką wady te mogą ewentualnie obniżać cenę lokalu. Sporządzenie ekspertyzy byłoby zatem ekonomicznie nieuzasadnione. Odnosząc się natomiast do ustaleń poczynionych przez biegłego sądowego H. D., któremu zlecono sporządzenie opinii w sprawie w trybie zabezpieczenia dowodu, strona powodowa podniosła, że standard wykończenia lokalu nie przewidywał w zakresie obowiązków dewelopera wykończenia posadzki balkonu, tj. nie przewidywał wykonania warstwy wykończeniowej. Pozwana zobowiązana była jedynie do wykonania hydroizolacji przeciwwilgociowej i przeciwwodnej. Na powodach natomiast ciążył obowiązek wykonania posadzki balkonu (płytek), o czym byli informowani. Wychodząc na przeciw oczekiwaniom powodów, pozwana wykonała tzw. izolację lekką balkonu (tzw. izolację płynną). Na tą izolację powinna zostać położona warstwa posadzkowa (kafle), która zabezpiecza wykonaną przez pozwaną warstwę hydroizolacyjną przed działaniem czynników zewnętrznych. Obowiązek położenia warstwy posadzkowej spoczywał na powodach. Brak tej warstwy skutkował nienależytą ochroną warstwy izolacyjnej. Prace naprawcze na dachu zostały wykonane w sposób skuteczny. Zacieki, korozja zamka, plamy na elewacji i nierówności kostki polbruk nie stanowią podstawy do obniżenia ceny sprzedaży o żądaną pozwem kwotę 40 000 zł. Zacieki nie stanowią wady fizycznej, zaś plamy w związku z różnicą odcienia farby na elewacji są ledwo widoczne. Nieznaczne nierówności kostki mogą wpływać co najwyżej na kwestie estetyczne. W odniesieniu natomiast do zamka, powodowie winni dochodzić roszczeń na podstawie gwarancji producenta, która została im przekazana.

W odniesieniu natomiast do stanowiska spółki w przedmiocie oświadczenia powodów o obniżeniu ceny sprzedaży, pozwana przyznała, że odpowiedź została udzielona po upływie 14 dniowego terminu, o którym mowa w art. 561 (5) k.c., jednakże opóźnienie było nieznaczne, a z uwagi na stanowisko strony pozwanej zajęte w toku procesu, nie może być poczytane za uznanie roszczeń strony powodowej.

W piśmie z dnia 12 września 2023 r. powodowie S. P. i R. S. podtrzymali żądanie pozwu. Zaprzeczyli, aby godzili się na nabycie lokalu z nienależycie wykonana izolacją na balkonie. Treść umowy nie daje żadnych podstaw do ustalenia, że zapewnienie prawidłowej izolacji balkonu wymagało wykonania przez powodów warstwy wykończeniowej. Powodowie wykonali jedynie prace polegające na zabezpieczeniu przed dalszym zalewaniem wnętrza lokalu. Pozwana spółka natomiast, pomimo deklarowania usunięcia wad, dotychczas tego nie uczyniła. Przekroczenie natomiast terminu wskazanego w przepisie art. 561 (5) k.c. wywołuje ten skutek, że sprzedawca uznaje wadę i traci prawo do kwestionowania wady. Nie ma przy tym znaczenie przyczyna uchybienia temu terminowi.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

29 marca 2021 r. S. P. i R. S. zawarli z (...) Deweloper spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. umowę deweloperską, której przedmiotem było zbycie na rzecz powodów lokalu mieszkalnego oznaczonego symbolem A2 znajdującego się w budynku mieszkalnym na działce gruntu numer (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Powodowie oświadczyli, że odpowiednio wcześniej otrzymali od dewelopera prospekt informacyjny wraz z załącznikami i zapoznali się z jego treścią, w tym także z treścią harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego. Zapoznali się również z projektem, na podstawie którego realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, zostały im udzielone wszelkie wyjaśnienia i nie wnoszą do nich zastrzeżeń.

W ramach standardu wykonania oraz wykończenia budynku i lokalu mieszkalnego wskazano, że:

- w ramach konstrukcji zostanie wykonana izolacja przeciwwilgociowa pionowa i pozioma,

- oraz że zostaną wykonane izolacje przeciwwilgociowe i przeciw wodne.

Dowód:

-umowa deweloperska k. 74 – 85.

Lokal został odebrany przez powodów w sierpniu 2021 r. i do tego czasu znajdował się w ich posiadaniu.

W protokole odbioru lokalu sporządzonego w dniu 24 sierpnia 2021 r. powodowie zgłosili szereg wad, w tym między innymi: zamulenie kostki polbruku, poprawienie montażu odwodnienia liniowego (kratka faluje), poprawienie płaszczyzny kostki na podjeździe, zaprawki malarskie i poprawki na elewacji – widoczne plamy, poprawienie malowania ściany szczytowej i likwidacja pęknięcia.

Spółka (...) uznała zasadność zgłoszonych wad.

Dowód:

-wiadomości e – mailowe k. 113 – 120,

-zeznania świadka D. B. k. 229.

W dacie wydania lokalu powodom na balkonie wykonana była hydroizolacja przeciwwilgociowa i przeciwwodna – położono papę termozgrzewalną, na to położono styropian, który stanowi izolację termiczną, a następnie wylano jastrych (wylewka posadzkowa). W celu zabezpieczenia wykonanej przez powodów warstwy hydroizolacyjnej przed działaniem czynników zewnętrznych konieczne jest jej wykończenie poprzez położenie płytek.

Dowód:

-zeznania świadka J. L. k. 223,

-przesłuchanie Prezesa Zarządu pozwanej spółki (...) k. 230 – 231.

W treści umowy deweloperskiej nie zawarto postanowienia, że wykonana przez pozwaną spółkę hydroizolacja balkonu wymaga jej wykończenia przez powodów w celu zabezpieczenia przed czynnikami zewnętrznymi poprzez położenie płytek. O konieczności zabezpieczenia hydroizolacji balkonu w powyższy sposób powodowie nie zostali poinformowani również przy wydaniu lokalu.

Dowód:

-umowa deweloperska k. 74 – 85,

-przesłuchanie powoda R. S. k. 230,

-przesłuchanie powódki S. P. k. 230.

16 listopada 2021 r. S. P. i R. S. zawarli z (...) Deweloper spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz sprzedaży (…) samodzielnego lokalu mieszkalnego numer (...) usytuowanego w budynku położonym w M. przy ulicy (...). Prawo do nieruchomości lokalowej oraz związany z tym prawem udział w wysokości ½ w części nieruchomości wspólnej, powodowie nabyli w udziałach w wynoszących po ½ części każdy z nich. Cena sprzedaży za lokal wynosiła 627 770 zł, tj. po 313 885 zł za każdy udział.

W treści umowy kupujący potwierdzili, że stan prawny i faktyczny nabywanej nieruchomości jest jej znany i poza ewentualnymi uwagami zamieszczonymi w protokole odbioru lokalu nie wnosi wobec nich zastrzeżeń.

Kupujący potwierdzili odbiór gwarancji udzielonych przez producentów lub wykonawców elementów lokalu, w tym w szczególności karty gwarancyjnej na drzwi wejściowe do budynku K. (...) + instrukcja montażu, obsługi, konserwacji i użytkowania stolarki PCV, warunki gwarancji.

Dowód:

-umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz sprzedaży (…) k. 15 – 35,

-dokumenty gwarancyjne dotyczące lokalu k. 86.

W treści umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz sprzedaży nie zawarto postanowienia, że wykonana przez pozwaną spółkę hydroizolacja balkonu wymaga jej wykończenia przez powodów w celu zabezpieczenia przed czynnikami zewnętrznymi poprzez położenie płytek.

Dowód:

-umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz sprzedaży (…) k. 15 – 35,

-przesłuchanie powoda R. S. k. 230,

-przesłuchanie powódki S. P. k. 230.

25 stycznia 2022 r. powodowie zgłosili przecieki: tynk w narożniku przy drzwiach wejściowych – woda leci stróżką w środku ramy i po drzwiach, drzwi i rama zaczynają rdzewieć.

W dniu 27 stycznia 2022 r. zgłoszono zalanie sypialni z balkonu. Płyta na suficie nabrała wody.

Dowód:

-wiadomości e – mailowe k. 105 – 106, k. 109 – 112.

W odpowiedzi na powyższe zgłoszenie, odnośnie zawilgoceń i nieszczelności, spółka wyjaśniła, że podejmie dodatkowe prace związane z wykonaniem dodatkowej hydroizolacji, a także że zostaną wykonane uzupełnienia na łączeniu blach opierzeń.

Odnośnie prac naprawczych na dachu zostały wykonane następujące prace naprawcze: uszczelnienie opierzeń kominów, wymiana uszkodzonych dachówek.

Prace naprawcze w zakresie balkonów mogą zostać dokończone po zaistnieniu odpowiednich warunków atmosferycznych.

9 lutego 2022 r. przeprowadzono badania kamerami inspekcyjnymi w rurach spustowych pod elewacją budynków. We wnękach pomiędzy lukarnami ujawniono przewierty rur spustowych wkrętami, co skutkuje rozlewaniem się wody poza rurę spustową i przedostawanie się jej na strop pod ociepleniem ze styropianu. Nad wejściem do budynków zastosowani niewłaściwe trójniki i rury bez odpowiednich uszczelek i reduktorów. Konieczne będzie otwarcie ewelacji budynku i wymiana dziurawych rur oraz zastosowanie odpowiednich trójników z reduktorem i uszczelką.

Prognozowany czas zakończenia prac naprawczych to koniec lutego 2022 r., a w przypadku prac w zakresie dotyczącym balkonów – koniec maja 2022 r.

Dowód:

-pismo z dnia 10.02.2022 r. k. 36 – 37.

Na skutek opadów deszczu doszło do zalania pokoju na piętrze oraz drzwi wejściowych. Opady deszczu doprowadziły również do rozszczelnienia izolacji budynku przy balkonie, na skutek czego woda dostała się pod izolację i na ścianie zaczęła odpadać gładź z tynkiem.

Powodowie zgłosili szkodę ubezpieczycielowi (...) Spółce Akcyjnej w W..

W postępowaniu likwidacyjnym ustalono, że woda dostała się do pomieszczeń na skutek braku izolacji na balkonie. Zalanie drzwi wejściowych do budynku spowodowane było przez brak uszczelnienia blachy opierzeniowej muru nad drzwiami.

Ubezpieczyciel odmówił przyjęcia odpowiedzialności za szkodę, wskazując, że zawarta przez powodów umowa nie obejmuje zalania spowodowanego nienależytym stanem dachu, ścian, balkonów, tarasów.

Dowód:

-pismo z dnia 26.10.2022 r. k. 38 – 39.

Pismem z dnia 15 listopada 2022 r. powodowie złożyli spółce oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej i wezwali spółkę do zapłaty kwoty 40.000 zł w terminie 7 dni od doręczenia pisma, nie później niż do dnia 25 listopada 2022 r. Kwota ta stanowi wyraz stosunku, w jakim wartość przedmiotowej nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Powodowie wskazali, że podstawę prawną złożonego oświadczenia stanowi przepis art. 560 § 1 k.c. Wady tkwiące w przedmiotowej nieruchomości polegają na niewykonaniu przez spółkę odpowiedniej izolacji budynku, a także na braku uszczelnienia blachy opierzeniowej. Wady te doprowadziły do przedostania się opadów atmosferycznych pod izolację budynku wskutek rozszczelnienia izolacji na balkonie. W konsekwencji doszło do uszkodzenia ściany, z której odpadać zaczęła warstwa gładzi wraz z tynkiem. Działanie wilgoci spowodowało pęknięcie ściany i jej zagrzybienie. Brak izolacji doprowadził do zalania jednego z pomieszczeń mieszkalnych, natomiast brak uszczelnienia blachy opierzeniowej spowodował uszkodzenia drzwi wejściowych. Konieczne jest między innymi wykonanie następujących prac: zerwanie posadzki cementowej balkonów, rozebranie obróbek murów, okapów, kołnierzy, rozebranie izolacji, wykonanie szeregu nowych izolacji, podkładów betonowych, krawędzi balkonów i loggi, wypełnienie szczelin dylatacyjnych, gruntowanie powierzchni, odbicie tynków, odgrzybianie powierzchni, wykonanie tynków i gładzi na nowo, rozebranie nawierzhcni z kostki brukowej, wymiana drzwi wejściowych, malowanie tynków fakturowych na elewacji na nowo.

Dowód:

-pismo z dnia 15.11.2022 r. z załącznikiem k. 40 – 43.

Oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży i wezwanie do zapłaty zostało doręczone spółce w dniu 21 listopada 2022 r.

W piśmie datowanym na 7 grudnia 2022 r., doręczonym pełnomocnikowi powodów 12 grudnia 2022 r., pozwana oświadczyła, że niezależnie od oceny słuszności kierowanych do spółki roszczeń co do zasady, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom powodów, zwraca się z propozycją powołania niezależnego rzeczoznawcy, który dokona wyceny w zakresie stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem ujawnionych wad, a tym samym wyceny, w jakim cena sprzedaży winna podlegać ewentualnemu obniżeniu. Sporządzenie wyceny jest niezbędne celem dokonania przez spółkę weryfikacji wysokości kwoty, o jaką miałoby nastąpić obniżenie ceny nieruchomości.

Dowód:

-wydruk ze strony internetowej operatora pocztowego k. 45,

-pismo z dnia 07.12.2022 r. k. 45.

Powodowie wstępnie zaakceptowali propozycję powołania niezależnego rzeczoznawcy, pod warunkiem, że rzeczoznawca zostanie zaakceptowany przez obie strony oraz że rzeczoznawca wyda opinię na podstawie umowy wiążącej go również z powodami oraz nakładającej na niego obowiązek rzetelności oraz bezstronności.

Powodowie sporządzili projekt takiej umowy.

Pismo powodów doręczono pozwanej 20 stycznia 2023 r.

Dowód:

-pismo z dnia 11.01.2023 r. z załącznikiem k. 46 – 48,

-wydruk ze strony internetowej operatora pocztowego k. 49.

Nie doszło do powołania przez strony niezależnego rzeczoznawcy w celu dokonania wyceny w zakresie stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem ujawnionych wad, a tym samym wyceny, w jakim cena sprzedaży winna podlegać ewentualnemu obniżeniu.

Niesporne.

Pismem z dnia 16 kwietnia 2023 r. powodowie wezwali spółkę do zapłaty kwoty po 20. 000 zł na rzecz każdego z nich, w terminie do 28 kwietnia 2023 r.

Wezwanie do zapłaty doręczono spółce w dniu 18 kwietnia 2023 r.

Dowód:

-wezwanie do zapłaty z dnia 16.04.2023 r. k. 50 – 51,

-wydruk ze strony internetowej operatora pocztowego k. 52.

Podczas oględzin nieruchomości w dniu 6 lipca 2023 r. stwierdzono:

1.  brak warstw posadzkowych tarasu – zostały usunięte przez powodów ze względu na zaciekanie wody deszczowej z posadzki balkonu do mieszkania;

2.  opierzenia gzymsów – wyniki pomiarów poziomicą wskazują na minimalne spadki w stronę zewnętrzną, ale miejscowo wzdłuż krawędzi blachy są zagłębienia gromadzące wodę, o czym świadczą ślady po zastoiskach wzdłuż niemal całej krawędzi blachy; stojąca w zastoiskach woda jest przez wiatr przewiewana w kierunku ściany, co doprowadziło do zawilgocenia tynku;

3.  zacieki z zasoleniami na drzwiach głównych i elementach stalowych (zamek) oraz korozja elementów stalowych zamka – zacieki spowodowane są długotrwałym przesączaniem wody z okolic nadproża drzwi aż do poziomu posadzki;

4.  przed wejściem głównym widoczne są stare zacieki na ścianie elewacyjnej – zacieki są spowodowane wadą obróbek, a także uszkodzeniami przewodów deszczowych pod ociepleniem;

5.  kostka brukowa stanowiąca utwardzenie przed wejściem do budynku nie ma poprawnego poziomu, przez co spadek nawierzchni skierowany jest w lewą stronę patrząc od strony zewnętrznej; nierówność poziomu jest wadą skutkującą gromadzeniem się wody przy drzwiach, zamiast jej odpływ od budynku.

Pozwany nie przekazał biegłemu dokumentacji branży architektonicznej, która jest kluczowa dla oceny takich elementów jak sposób wykończenia balkonów czy ocena spadków opierzeni blacharskich. Opinia biegłego opiera się zatem na wymaganiach ogólnych co do posadzek balkonu i opierzeń blacharskich, a także zawiera oszacowanie na podstawie konstrukcji ilości robót, a nie pobraniach tych robót z dokumentacji architektonicznej.

Oszacowanie kosztów naprawy wad zostało wykonane na podstawie rynkowych wskaźników szacunkowych, ponieważ koszt całego obiektu nie był obliczany na podstawie szczegółowych kosztorysów nakładczych ani innych katalogowych lub publikacji cenowych. Wartość obiektu do transakcji kupna – sprzedaży była ustalana na podstawie cen rynkowych obiektów inwestycyjnych lub negocjacji stron i nie ma odniesienia do rzeczywistej wartości obiektu obliczonej na podstawie katalogowych nakładów.

Wartość budynku wraz z działką o numerze (...) wynosiła 627.770 zł. Wartość działki drogowej w części 528/17289 wynosiła 1 230 zł.

Cena 1 m ² działki numer (...) wynosi 37,56 zł. Łącznie wartość tej działki wynosi 19.831,68 zł (37,56 zł x 528 m ² ). Dla jednego segmentu wartość działki wynosi 9.915,84 zł.

Szacowana wartość budynku bez działki wynosi 617.854,16 zł (627.770 zł – 9.915,84 zł = 617.854,16 zł).

Wartość prac naprawczych wynosi łącznie 52.500 zł, w tym:

1.  wykonanie warstw izolacyjnych i posadzkowych tarasu – 15.000 zł,

2.  wykonanie opierzenia gzymsów (blacharki okapów) i uszczelnienia tynków – 6.000 zł,

3.  usuniecie zacieków na drzwiach i ścianach przy wejściu:

-25.000 zł przebudowa warstw izolacyjnych,

-6.000 zł wymiana drzwi,

4.  usuniecie nierówności kostki brukowej – 500 zł.

Obniżona wartość budynku ze względu na koszt usuwania wad to kwota: 617.854,16 zł – 52.500 zł = 565.354,16 zł.

Dowód:

-opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa H. D. z załącznikami k. 139 – 178.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w całości.

W przedmiotowej sprawie powodowie S. P. i R. S. domagali się zasądzenia na rzecz każdego z nich od pozwanej (...) DEWELOPER spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwot po 20.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 26 listopada 2022 r. do dnia zapłaty.

Powodowie wywodzili swoje roszczenie z umowy sprzedaży lokalu i powołując się na przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, domagali się – w związku z faktem złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży – zapłaty kwoty stanowiącej wyraz stosunku, w jakim wartość przedmiotowej nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Przepis art. 556 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia). Zgodnie z art. 556 ¹ § 1 k.c. wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Przepis art. 559 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Zgodnie natomiast z art. 556 ² k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Niesporne pomiędzy stronami było, że przedmiotem umowy najpierw deweloperskiej, a następnie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży był lokal mieszkalny w stanie tzw. „deweloperskim”, a także że lokal ten został powodom przez pozwaną spółkę wydany oraz że powodowie zapłacili umówioną cenę sprzedaży.

Strona pozwana nie przeczyła również i temu, że wady w zakresie izolacji budynku oraz uszczelnienia blachy opierzeniowej ujawniły się przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej. Niesporne było również i to, że powodowie złożyli oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży i wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 40 000 zł z tego tytułu.

Przedmiotem sporu była natomiast kwestia, czy w okolicznościach faktycznych sprawy zaistniały przesłanki do skorzystania przez powodów z uprawnienia do żądania obniżenia ceny sprzedaży oraz czy strona pozwana ustosunkowała się do tego żądania w przepisanym terminie.

Przepis art. 560 k.c. stanowi, że:

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. (uchylony).

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 561 ⁵ k.c. jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Analiza treści umowy deweloperskiej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży wskazuje, że nie zawierają one żadnych postanowień odnośnie tego, czy na balkonie będzie wykonana hydroizolacja. Brak postanowień w tym zakresie nie oznacza jednak w ocenie Sądu, że - w ramach niewątpliwego umówienia się przez strony na stan deweloperski lokalu – przedmiotem umowy był lokal z balkonem, który nie będzie wyposażony w sprawnie działającą hydroizolację.

Zgodnie z art. 56 k.c. czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone ale również te, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Zgodnie z przepisem § 126 ust. 1 Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) dachy i tarasy, a także zagłębienia przy ścianach zewnętrznych budynku powinny mieć odprowadzenie wody opadowej do wyodrębnionej kanalizacji deszczowej lub kanalizacji ogólnospławnej, a w przypadku braku takiej możliwości - zgodnie z § 28 ust. 2.

Zgodnie z umową lokal miał być wydany powodom z wykończeniem w stanie deweloperskim. Balkon winien być zatem wyposażony w hydroizolację, zgodnie z postanowieniem § 126 ust. 1 przywołanego Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (…), a obowiązek w tym zakresie spoczywał na pozwanej spółce, która zobowiązała się do wybudowania budynku i lokalu. Zarówno w umowie deweloperskiej jak i w umowie sprzedaży brak bowiem jakichkolwiek postanowień co do tego, że stan lokalu w zakresie odnoszącym się do balkonu nie będzie odpowiadał treści § 126 ust. 1 cytowanego Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (…) i tym samym nie będzie miał właściwości, które budynek powinien mieć ze względu na cel wynikający z przeznaczenia budynku.

Z zeznań świadków J. L., który pełnił funkcję kierownika budowy oraz zeznań Prezesa Zarządu pozwanej spółki (...) wynika, że wykonana przez spółkę hydroizolacja wymagała wykończenia - zabezpieczenia przed czynnikami zewnętrznymi poprzez położenie płytek. W ocenie świadka oraz strony pozwanej obowiązek położenia płytek spoczywał na stronie powodowej. Materiał dowodowy zaoferowany przez strony nie dał żadnych podstaw do poczynienia ustaleń w tym zakresie zgodnych z twierdzeniami strony pozwanej. Zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów, strony mogły w umowie postanowić, że w dacie wydania lokal nie będzie odpowiadał warunkom przewidzianym w przywołanym Rozporządzeniu. Pozwana nie wykazała jednakże, aby taką umowę zawarła z powodami. Powodowie zaprzeczyli temu, aby pozwana przed wydaniem lokalu informowała ich, że sprzedany lokal nie będzie spełniał warunków technicznych w zakresie izolacji przeciwwodnej balkonu, tj. że na nich spoczywa obowiązek wykończenia izolacji przed działaniem czynników zewnętrznych poprzez położenie płytek oraz że niewykończenie w taki sposób położonej izolacji skutkować będzie jej degradacją i w konsekwencji przedostawaniem się opadów do budynku i lokalu. W umowie, jak już wyżej wskazano, nie zawarto żadnego postanowienia, które pozwoliłoby na ustalenie w sposób nie budzący wątpliwości, że wykończenie izolacji należy do powodów. Zeznania natomiast świadka J. L. i Prezesa zarządu pozwanej spółki (...) o tym, że informował powodów i nabywców pozostałych lokalu o braku takiej izolacji i konieczności jej wykonania przez nabywcę nie mogą być uznane za umówienie się przez strony, że przedmiotem umowy będzie lokal nie odpowiadający warunkom technicznym. Zawarcie umowy wymaga bowiem nie tylko informowania przez jedną ze stron o jakimś fakcie, ale również oświadczenia woli drugiej strony w przedmiocie zgody na zawarcie umowy o treści odpowiadającej udzielonym jej informacjom. Na fakt złożenia przez powodów takiego oświadczenia pozwany nie zaoferował żadnego dowodu.

Reasumując powyższe rozważania, w ocenie Sądu, przedmiotem umowy był - w świetle dowodów zaoferowanych przez powodów- lokal mieszkalny spełniający warunki przewidziane rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i tym samym posiadający właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel wynikający z przeznaczenia. Powierzchnia balkonu w sprzedanym powodom lokalu, zgodnie ze sztuką budowlaną, winna być zabezpieczona przed przenikaniem wody opadowej. W taką izolację balkon winien wyposażyć pozwany. Brak takiej izolacji przesądza o tym, że wydany powodom lokal dotknięty jest wadą.

W styczniu 2022 r. powodowie zgłosili wady w postaci przecieków: tynk w narożniku przy drzwiach wejściowych – woda leci stróżką w środku ramy i po drzwiach, drzwi i rama zaczynają rdzewieć , a następnie zalanie sypialni z balkonu - płyta na suficie nabrała wody.

Strona pozwana odnośnie zawilgoceń i nieszczelności, wyjaśniła, że podejmie dodatkowe prace związane z wykonaniem dodatkowej hydroizolacji, a także że zostaną wykonane uzupełnienia na łączeniu blach opierzeń. Odnośnie prac naprawczych na dachu wskazała, że zostały wykonane następujące prace naprawcze: uszczelnienie opierzeń kominów, wymiana uszkodzonych dachówek. Prace naprawcze w zakresie balkonów mogą zostać dokończone po zaistnieniu odpowiednich warunków atmosferycznych. Nadto poinformowano, że 9 lutego 2022 r. przeprowadzono badania kamerami inspekcyjnymi w rurach spustowych pod elewacją budynków. We wnękach pomiędzy lukarnami ujawniono przewierty rur spustowych wkrętami, co skutkuje rozlewaniem się wody poza rurę spustową i przedostawanie się jej na strop pod ociepleniem ze styropianu. Nad wejściem do budynków zastosowani niewłaściwe trójniki i rury bez odpowiednich uszczelek i reduktorów. Konieczne będzie otwarcie elewacji budynku i wymiana dziurawych rur oraz zastosowanie odpowiednich trójników z reduktorem i uszczelką. Prognozowany czas zakończenia prac naprawczych to koniec lutego 2022 r., a w przypadku prac w zakresie dotyczącym balkonów – koniec maja 2022 r.

Nie było zatem pomiędzy stronami sporne ani przed wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie ani w toku procesu, że ujawnione wady są skutkiem braku właściwej wykończenia hydroizolacji powierzchni balkonu. Pozwana podnosiła jedynie, że obowiązek wykończenia izolacji spoczywał na powodach. Powodowie temu natomiast przeczyli. Wady ujawniły się przed upływem roku od dnia wydania lokalu, a zatem na korzyść powodów działa domniemanie, że ujawniona wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, tj. w chwili wydania lokalu (art. 548 § 1 k.c.).

Zgodnie z art. 577 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Pozwana nie udowodniła, aby powodowie w chwili zawarcia umowy wiedzieli o tym, że balkon nie będzie miał pełnej izolacji przeciwwilgociowej i tym samym wydany im w wykonaniu umowy lokal będzie obarczony wadą. Powodowie zaprzeczyli, aby pozwany kiedykolwiek, a w szczególności przed zawarciem umowy sprzedaży, informował ich, czy też mówił im, że wykonana na balkonie izolacja przeciwwodna będzie wymagała wykończenia przez powodów.

Pismem z dnia 15 listopada 2022 r. powodowie złożyli spółce oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej i wezwali spółkę do zapłaty kwoty 40 000 zł w terminie 7 dni od doręczenia pisma, nie później niż do dnia 25 listopada 2022 r. Kwota ta stanowi wyraz stosunku, w jakim wartość przedmiotowej nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Powodowie wskazali, że podstawę prawną złożonego oświadczenia stanowi przepis art. 560 par. 1 k.c. Wady tkwiące w przedmiotowej nieruchomości polegają na niewykonaniu przez spółkę odpowiedniej izolacji budynku, a także na braku uszczelnienia blachy opierzeniowej. Wady te doprowadziły do przedostania się opadów atmosferycznych pod izolację budynku wskutek rozszczelnienia izolacji na balkonie. W konsekwencji doszło do uszkodzenia ściany, z której odpadać zaczęła warstwa gładzi wraz z tynkiem. Działanie wilgoci spowodowało pęknięcie ściany i jej zagrzybienie. Brak izolacji doprowadził do zalania jednego z pomieszczeń mieszkalnych, natomiast brak uszczelnienia blachy opierzeniowej spowodował uszkodzenia drzwi wejściowych. Konieczne jest między innymi wykonanie następujących prac: zerwanie posadzki cementowej balkonów, rozebranie obróbek murów, okapów, kołnierzy, rozebranie izolacji, wykonanie szeregu nowych izolacji, podkładów betonowych, krawędzi balkonów i loggi, wypełnienie szczelin dylatacyjnych, gruntowanie powierzchni, odbicie tynków, odgrzybianie powierzchni, wykonanie tynków i gładzi na nowo, rozebranie nawierzchni z kostki brukowej, wymiana drzwi wejściowych, malowanie tynków fakturowych na elewacji na nowo.

Oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży i wezwanie do zapłaty zostało doręczone spółce w dniu 21 listopada 2022 r. Przewidziany przepisem art. 561 ⁵ k.c. termin do ustosunkowania się do żądania obniżenia ceny sprzedaży upłynął w dniu 5 grudnia 2022 r. W piśmie datowanym na 7 grudnia 2022 r., doręczonym pełnomocnikowi powodów 12 grudnia 2022 r., pozwana oświadczyła, że niezależnie od oceny słuszności kierowanych do spółki roszczeń co do zasady, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom powodów, zwraca się z propozycją powołania niezależnego rzeczoznawcy, który dokona wyceny w zakresie stosunku, w jakim wartość nieruchomości wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem ujawnionych wad, a tym samym wyceny, w jakim cena sprzedaży winna podlegać ewentualnemu obniżeniu. Sporządzenie wyceny jest niezbędne celem dokonania przez spółkę weryfikacji wysokości kwoty, o jaką miałoby nastąpić obniżenie ceny nieruchomości.

W świetle powyższego powodowie dokonali skutecznego zgłoszenia reklamacyjnego – żądania obniżenia ceny sprzedaży, co obligowało pozwanego do ustosunkowania się do powyższych żądań, stosownie do treści przepisu 561 ⁵ k.c., w terminie 14 dni. Pozwana spółka terminowi temu uchybiła – pismo zawierające ustosunkowanie się do żądania obniżenia ceny sprzedaży, datowane na 7 grudnia 2022 r., zostało doręczone pełnomocnikowi powodów w dniu 12 grudnia 2022 r. Milczenie sprzedawcy do czasu upływu 14-dniowego terminu jest równoznaczne z uznaniem żądania kupującego za uzasadnione. Z milczeniem sprzedawcy związana jest reguła interpretacyjna, zgodnie z którą brak reakcji oznacza uznanie zgłoszonych żądań za uzasadnione. Tym samym uznać należy, że sprzedawca uznaje za zasadne zgłoszenie wady przez kupującego, jak również uznaje żądania zgłoszone przez konsumenta i wyraża zgodę na zaproponowany przez niego sposób zadośćuczynienia obowiązkom wynikającym z rękojmi. Skutkiem uznania jest "swoista prekluzja zarzutu" co do braku odpowiedzialności sprzedawcy za wadę, co oznacza, że sprzedawca nie może uchylać się od odpowiedzialności za wadę rzeczy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lipca 2012 r., wydanym w sprawie o sygn. akt IV CSK 75/12 ( opubl. OSNC 2013 Nr 3, poz. 40, str. 81) w sprawie dotyczącej sprzedaży konsumenckiej, w której znajdował się przepis analogiczny do art. 561 ⁵ k.c., uznał, że sprzedający, który nie udzielił w ustawowym terminie odpowiedzi na żądanie naprawy albo wymiany towaru, nie może w procesie skutecznie kwestionować swojej odpowiedzialności za niezgodność towaru z umową. Uzasadniając swoje stanowisko Sąd Najwyższy wskazał bowiem, że brak odpowiedzi na zgłoszone przez kupującego żądanie stwarza fikcję jego uznania i tak jak przy uznaniu roszczenia oznacza przyznanie przez sprzedającego okoliczności niezgodności towaru z ustawą oraz zgodę co do treści żądania, a więc sposobu doprowadzenia do zgodności towaru z umową, jeżeli został on przez uprawnionego określony w treści żądania. Po bezskutecznym upływie terminu określonego w art. 8 ust. 3 ustawy o sprzedaży konsumenckiej sprzedający, który nie udzielił w ustawowym terminie odpowiedzi na żądanie naprawy albo wymiany towaru, nie może w procesie skutecznie kwestionować swojej odpowiedzialności za niezgodność towaru z umową. W rezultacie uznanie za uzasadnione oświadczenia o obniżeniu ceny oznacza, że sprzedawca nie będzie mógł już kwestionować jego skuteczności ani co do zasady, ani co do zakresu obniżenia ceny. Oświadczenie bowiem wywołuje takie skutki, jakie zostały uznane za uzasadnione.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy, wskazać należy, że strona pozwana, na skutek uchybienia terminu do ustosunkowania się do prawidłowo zgłoszonego żądania obniżenia ceny sprzedaży z powodu wad lokalu, uznała, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające żądanie obniżenia ceny sprzedaży. W toku niniejszego procesu nie może zatem skutecznie powoływać się na brak przesłanek jego odpowiedzialności za ujawnione wady lokalu ani kwestionować wskazanego przez powodów zakresu obniżenia ceny sprzedaży.

Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut, że roszczenia wynikające z wad drzwi wejściowych i zamka powinny być kierowane do podmiotu, który udzielił powodom gwarancji jakości.

Przepis art. 579 k.c. stanowi, że

§ 1. Kupujący może wykonywać uprawnienia z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.

§ 2. Wykonanie uprawnień z gwarancji nie wpływa na odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową.

§ 3. Jednakże w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie.

Uregulowany w przywołanym przepisie kumulatywny zbieg uprawnień z rękojmi i gwarancji sprowadza się do możliwości dokonania przez kupującego wyboru jednego z dwóch reżimów odpowiedzialności sprzedawcy (gwaranta) z tytułu wystąpienia określonej wady fizycznej rzeczy. Dokonany wybór wiąże w odniesieniu do tej wady do końca jej istnienia i powoduje zawieszenie roszczeń wynikających z drugiej podstawy odpowiedzialności. Roszczenia te stają się bezprzedmiotowe z chwilą zaspokojenia roszczenia wybranego. Zgodnie z cytowanym przepisem kupujący może zatem wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne, niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji. Alternatywność wyboru nabywcy istnieje przez cały czas istnienia rękojmi i gwarancji i odnosi się do kwestii, w jakim reżimie nabywca będzie realizował uprawnienie dotyczące kolejno ujawniających się wad (mających przyczynę tkwiącą w momencie nabycia rzeczy). Decyzja wyboru reżimu w odniesieniu do każdej kolejnej wady jest definitywna. Wykluczona jest jedynie możliwość konstruowania roszczeń - hybryd o mieszanym charakterze, utworzonych z fragmentów każdego z reżimów pozostających w zbiegu. Tak jak nie wolno konstruować mieszanego roszczenia odszkodowawczego deliktowo-kontraktowego, tak samo niedopuszczalne jest konstruowanie jednego roszczenia z fragmentów rękojmi i gwarancji.

Powodowie dokonali wyboru dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady sprzedanego lokalu i fakt udzielenia przez producenta drzwi gwarancji jakości nie zwalnia sprzedawcy z obowiązków wynikających z przepisów o rękojmi.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uwzględnił powództwo w całości i w punkcie 1 i 2 wyroku zasądził na rzecz każdego z powodów od pozwanej (...) DEWELOPER spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 20.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 listopada 2022 r. do dnia zapłaty.

Sąd zasądził od każdego z powodów po połowie kwoty wskazanej przez nich w piśmie z dnia 15 listopada 2022 r., ponieważ jak wynika z umowy sprzedaży, nabyli oni prawo własności przedmiotowego lokalu w udziałach po ½ części każdy.

Zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dłużnik popada w opóźnienie jeśli nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2003 r., sygn. II CK 146/02). Termin spełnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz z tytułu naprawienia szkody wynikającej z nienależytego wykonania zobowiązania nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, a zatem stosownie do treści przepisu art. 455 k.c., świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W rozważanym przypadku, co było niesporne, powodowie wezwali pozwaną do zapłaty pismem z dnia 15 listopada 2022 r., w którym wyznaczyli do zapłaty termin najpóźniej do dnia 25 listopada 2022 r. Wezwanie do zapłaty zostało doręczone pozwanej w dniu 21 listopada 2022 r. , a zatem pozwany winien spełnić świadczenie w terminie do dnia 25 listopada 2022 r. Skoro tego nie uczynił, od 26 listopada 2022 r. pozostaje w opóźnieniu, co uzasadnia zasądzenie odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia wskazanego w pozwie, tj. 26 listopada 2022 r.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez obydwie strony, co do prawdziwości i wiarygodności których Sąd nie powziął zastrzeżeń, a także na podstawie zeznań świadków J. L. i D. B., które zasługiwały na wiarę. Sąd uznał za przydatne do ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy również i zeznania powodów w charakterze strony, a także zeznania prezesa zarządu pozwanej spółki (...) za stronę pozwaną.

Ustalenia faktyczne w zakresie, w jakim wymagane były wiadomości specjalne, tj. co do stanu nabytej przez powodów nieruchomości na dzień przeprowadzenia oględzin nieruchomości, Sąd poczynił na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa H. D.. Z uwagi na fakt, że strona pozwana uchybiła terminowi do ustosunkowania się do żądania powodów obniżenia ceny sprzedaży i tym samym utraciła prawo do kwestionowania w toku procesu swojej odpowiedzialności za wady lokalu oraz zakresu obniżenia ceny sprzedaży, na rozprawie w dniu 5 września 2024 r. Sąd pominął wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej oraz ewentualny wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego na fakty wskazane w piśmie pełnomocnika pozwanej z dnia 26 lutego 2024 r. W tej sytuacji bowiem wniosek ten zmierzał bowiem jedynie do przedłużenia postępowania.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z wyrażonymi w art. 98 § 1 k.p.c. zasadami odpowiedzialności za wynik procesu i zwrotu kosztów celowych.

Pozwana spółka przegrała sprawę, a zatem zobowiązana jest zwrócić powodom poniesione przez nich koszty procesu. Na zasądzoną z tego tytułu kwotę 5. 717 zł składają się należności z następujących tytułów: opłata od pozwu w kwocie 2.000 zł, opłata od wniosku o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego sądowego w kwocie 100 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwocie 3.600 zł oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł. W związku z powyższym, Sąd w pkt 3 wyroku zasądził od pozwanej (...) Deweloper spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz powodów S. P. i R. S. kwotę 5.717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.617 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Powyższa kwota została zasądzona wraz z wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem art. 98 k.p.c., w myśl którego, od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty (art. 98 § 1 ¹ k.p.c.).

O nieuiszczonych kosztach sądowych, na które składa się kwota 2.863,53 zł tytułem wyłożonego tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie wynagrodzenia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przepis ten stanowi, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. W świetle treści cytowanego przepisu kosztami tymi należało pozwaną, jako stronę, która proces przegrała. W związku z powyższym, Sąd w pkt 4 wyroku nakazał pobrać od pozwanej (...) Deweloper spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Rejonowego Szczecin- Centrum w Szczecinie kwotę 2.863,53 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.