Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2024 r.

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział III Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Justyna Pikulik

Protokolant: Kacper Paszyński

po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2024 r.

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta S.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1.  ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną gruntu nr (...), obręb ewidencyjny (...) Ś. o powierzchni 0,4540 ha, dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowiącej własność pozwanego Skarbu Państwa i pozostającej w wieczystym użytkowaniu na dzień 1 stycznia 2022 r. powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., a obecnie J.W. (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w Z. na kwotę 21.420 zł (dwadzieścia jeden tysięcy czterysta dwadzieścia złotych)- począwszy od dnia 1 stycznia 2022 r.;

2.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta S. na rzecz powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. pozwanej Gminy M. S. kwotę 4.867 zł (cztery tysiące osiemset sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty;

3.  nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 2.648,13 zł (dwa tysiące sześćset czterdzieści osiem złotych trzynaście groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt III C 294/22

UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 28 października 2021 r. wniesionym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 4540 m ² położoną w S. przy ul. (...) w obrębie ewidencyjnym S. Ś. (...), należącej do Skarbu Państwa, dokonana decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia 27 września 2021 r., jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w mniejszej wysokości

W uzasadnieniu wniosku powódka podniosła, że operat szacunkowy, na podstawie którego Prezydent Miasta S. ustalił aktualną wartość przedmiotowej nieruchomości nie został sporządzony w pełni poprawnie, co doprowadziło do zawyżenia jej rzeczywistej wartości. Wycena nie uwzględnia faktu, że posadowiony na gruncie budynek wpisany jest do wojewódzkiego rejestru zabytków jako Zespół zabudowy fabrycznej dawnej wytwórni spirytusu i drożdży F. C. wraz z otoczeniem, co w istotnym stopniu ogranicza możliwość wykorzystania gruntu oraz budynku. Nie uwzględnia również faktu obciążenia przedmiotowej nieruchomości służebnością gruntową. Ponadto, rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy przy ocenie porównawczej nieruchomości wziął pod uwagę nieruchomości, które z wielu względów nie są podobne do przedmiotowej nieruchomości – przede wszystkim nie były to nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, a także były to nieruchomości zlokalizowane w najbardziej prestiżowych dzielnicach S..

Orzeczeniem z dnia 4 kwietnia 2022 r. (znak: SKO.W.M. (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. oddaliło wniosek powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. w uzasadnieniu wskazując, że w ocenie tego organu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy jest prawidłowy, zatem zaistniały przesłanki do zaktualizowania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości.

W dniu 19 kwietnia 2022 r. powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z 4 kwietnia 2022 r., zastępując tym samym pozew i domagając się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, względnie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości.

W sprzeciwie od powyższego orzeczenia powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. powieliła wcześniejszą argumentację, wskazując ponadto, że Prezydent Miasta S. zaniechał naliczenia obowiązkowej bonifikaty w wysokości 50% wynikającej z art. 73 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

W odpowiedzi na pozew z dnia 18 sierpnia 2022 r. pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta S. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, że od czasu sporządzenia ostatniego operatu szacunkowego upłynęło 13 lat, a wartość nieruchomości przez ten okres istotnie wzrosła. Operat szacunkowy sporządzony został przez uprawnioną do tego osobę, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Odnosząc się do kwestii obligatoryjności udzielenia bonifikaty na podstawie art. 73 ust. 4 u.g.n. pozwany wskazał, że dla udzielenia bonifikaty konieczne jest najpierw ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, co było przedmiotem dotychczasowego postępowania przed organami samorządu terytorialnego.

W piśmie przygotowawczym z 27 września 2022 r. pełnomocnik powódki podtrzymał swoje stanowisko i ponownie podkreślił, że organ ma formalny obowiązek uwzględnienia bonifikaty dotyczącej nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków w ofercie związanej z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste.

W dalszym toku procesu strony nie modyfikowały swoich zasadniczych stanowisk procesowych.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa położona w S. przy ul. (...), oznaczona jako działka nr (...) w obrębie ewidencyjnym S. Ś. (...) o powierzchni 4540 m ² stanowi własność Skarbu Państwa.

W dacie złożenia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia 4 kwietnia 2022 r., użytkownikiem wieczystym w/w nieruchomości w była (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.. Następnie w toku procesu, w dniu 27 lipca 2024 r. prawo to nabyła J.W. (...) Spółka Akcyjna z siedzibą w Z..

Na nieruchomości posadowiony jest budynek, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, wpisany do (...) rejestru zabytków pod numerem rejestru A-105. Nieruchomość obciążona jest służebnością drogi koniecznej polegającej na prawie dojścia i dojazdu do kotłowni gazowej oraz lokali użytkowych U2 i U4 według projektu jak na mapie sporządzonej prze biegłego geodetę K. B. (1) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...).

Natomiast na prawie wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości ustanowiona jest służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) położonej w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą za numerem (...), według projektu jak na mapie znajdującej się aktach sprawy postępowania o sygnaturze akt II Ns 1277/13.

Niesporne, a nadto dowód:

-wydruk treści wyświetlonej w trybie przeglądania księgi wieczystej Kw (...), k. 539-546,

- decyzja (...) Konserwatora Zabytków z 15 listopada 2002 r. L.DZ.DZ- (...), k. 10,

- postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z 21 lipca 2016 r, sygnatura akt II Ns 1277/13, częściowo zmienione postanowieniem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 26 kwietnia 2017 roku, sygnatura akt II Ca 1374/16, k. 88-109.

Roczna opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości została ustalona z dniem 1 stycznia 2008 r. na kwotę 24.040,65 zł

Niesporne, a nadto dowód:

-zawiadomienie o wypowiedzeniu obowiązującej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i oferta nowej jej wysokości z dnia 07.11.2007 r. w aktach SKO .

Pismem z dnia 27 września 2021 r. Prezydent Miasta S. zawiadomił powódkę (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. o wypowiedzeniu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2021 r. wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa składającego się z działki nr (...) i zaproponował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2022 r. nowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste odpowiadającej 3 % wartości gruntu tj. kwoty 35. 208 zł

Dowód:

- zawiadomienie z 27 września 2021 r. znajdujące się w aktach SKO k.54

Wnioskiem z dnia 28 października 2021 r. wniesionym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S., który zastępuje pozew, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 4540 m2 położonej w S. przy ul. (...) w obrębie ewidencyjnym S. Ś. (...), należącej do Skarbu Państwa jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w mniejszej wysokości.

Dowód:

- wniosek k. 54 – 58.

Orzeczeniem z dnia 4 kwietnia 2022 r. (znak: SKO.W.M. (...)) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. oddaliło wniosek powódki, w uzasadnieniu wskazując, że w ocenie tego organu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy jest prawidłowy, przeto zaistniały przesłanki do zaktualizowania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości.

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła sprzeciw od powyższej decyzji.

Dowód:

- orzeczenie SKO w S. z dnia 4 kwietnia 2022 r. SKO. W.M. (...), k. 27 – 29,

- sprzeciw od orzeczenia SKO w S. z 4 kwietnia 2022 r. k. 4 – 7.

Wartość rynkowa prawa własności zabudowanej nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), zapisanej pod numerem księgi wieczystej KW nr (...)/ w będącej w użytkowaniu wieczystym i składającej się z działki gruntowej numer (...) o powierzchni 4 540 m2, jako niezabudowanej działki, według stanu i cen na dzień 1 stycznia 2022 r. wynosiła 1 430 000 zł.

Dowód:

-pisemna opinii biegłego sądowego K. B. (2) k. 313 – 370,

-pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego k. 410 – 436,
- pisemna opinia uzupełaniająca biegłego sądowego k 461 – 484,

- ustne opinie uzupełniające biegłego sądowego przedstawione na rozprawach 22 października 2024 r. i 28 listopada 2024 r.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione.

W przedmiotowej sprawie powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona, względnie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości.

Na wstępie wskazać należy, że w toku procesu, w dniu w dniu 27 lipca 2024 r., powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. zbyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka numer (...), położonej w S., obręb ewidencyjny gruntów – Ś., położonej przy ul. (...) na rzecz J.W. (...) Spółki Akcyjnej w Z..

Przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. stanowi, że z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy; nabywca może jednak wejść na miejsce zbywcy za zezwoleniem strony przeciwnej. Zbycie w toku instancji, jak i w toku postępowania kasacyjnego, rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie pozbawia zbywcy legitymacji procesowej, mimo utraty materialnoprawnej podstawy legitymacji procesowej. Postępowanie może się toczyć nadal z jego udziałem. Ma miejsce pełna kontynuacja postępowania. Wydane w takim przypadku orzeczenie dotyczy pierwotnych stron, ale ma rozszerzoną prawomocność; staje się prawomocne także wobec nabywcy. Instytucja ta, o procesowych tylko, wskazanych wyżej skutkach, służy ochronie interesów strony, która w procesie jest przeciwnikiem zbywcy.

Zgodnie z treścią przepisu art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, a wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, o czym stanowi przepis art. 72 ust. 1 i 3 tej ustawy. Nadto zgodnie z treścią przepisu art. 73 ust. 5 ustalone, zgodnie z art. 72 ust. 2 i 3 pkt 5, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę.

Zgodnie z treścią przepisu art. 77 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przepis art. 78 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Zgodnie natomiast z przepisem art. 80 ust. 1 – 3 tej ustawy Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

Powództwo rozpoznawane przez sąd na podstawie art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a zatem sąd nie ogranicza się do oceny skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale tę stawkę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego. Wskazać przy tym należy, że w postępowaniu tym sąd bada nie tylko zasadność aktualizacji stawki, lecz także to czy wypowiedzenie opłaty rocznej zostało dokonane prawidłowo, a przede wszystkim, czy zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu, zgodnie z przepisami k.p.a., bowiem bez zbadania tej okoliczności niemożliwe byłoby między innymi ustalenie, czy wypowiedzenie było skuteczne oraz czy wniosek do kolegium został złożony przez użytkownika wieczystego w terminie przewidzianym w art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także czy sprzeciw od orzeczenia kolegium został złożony w terminie ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w dnia 26 września 2013 roku, I ACa 464/13).

Wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka numer (...), położonej w S., obręb ewidencyjny gruntów – Ś., przy ul. (...), zostało dokonane przez Prezydenta Miasta S. pismem z dnia 27 września 2021 r. z zachowaniem przewidzianych przepisem art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguł. Została zachowana forma pisemna, a w treści tego pisma zawarto ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej, wskazano sposób jej obliczenia oraz sposób zakwestionowania wypowiedzenia. Dołączono również informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Pismo to zostało doręczone wieczystemu użytkownikowi w trybie przewidzianym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego i zostało odebrane w dniu 29 września 2021 r. w siedzibie spółki przez osobę upoważnioną do odbioru korespondencji. Odwołanie użytkownika wieczystego – powodowej spółki (...) wpłynęło do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z zachowaniem przewidzianego przepisem art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami 30 – dniowego terminu. Użytkownik wieczysty dochował również terminu do wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia 4 kwietnia 2022 r.

Odnosząc się do zasadności wypowiedzenia przez Prezydenta Miasta S. wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wskazać należy, że w świetle treści przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, przy czym obydwa warunki muszą być spełnione łącznie, a ciężar dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty, również w postępowaniu sądowym, spoczywa na właściwym organie, o czym stanowi art. 78 ust. 3 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Poza sporem jest, że ostania aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2008 r. – wypowiedzenie nastąpiło pismem z dnia 7 listopada 2007 r. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2007 roku. A zatem wypowiedzenie z dnia 27 września 2021 r. zostało dokonane po upływie trzech lat od ostatniej aktualizacji wysokości opłaty rocznej.

W świetle materiału dowodowego sprawy, zmiana wartości nieruchomości w tym okresie, tj. od 7 listopada 2007 r. do dnia 27 września 2021 r. miała wprawdzie większy zakres niż to wskazał Prezydent Miasta S. w wypowiedzeniu z dnia 27 września 2021 r., jednakże z uwagi na wynikający z ustawy obowiązek zastosowania bonifikaty – wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu okazała się niższa niż wynikająca z zawiadomienia o zmianie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu sporządzonego w dniu 27 września 2021 r. W piśmie tym wskazano, że zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego aktualna wartość gruntu będąca podstawą ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1.173.600 zł. Tymczasem opinia biegłego sądowego z zakresu (...) dała podstawy do ustalenia, że wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej to kwota 1.428.000 zł.

Na wstępie wskazać należy, że w dacie zlecenia biegłemu sporządzenia operatu szacunkowego zasady wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego określały przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Operat szacunkowy został sporządzony i złożony również w dacie obowiązywania tego aktu prawnego – w marcu 2023 r. Przedmiotowe Rozporządzenie straciło moc z dniem 9 września 2023 r. Od tego dnia kwestie powyższe reguluje Rozporządzenie Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z przepisem § 85 ust. 1 tego rozporządzenia do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego Rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie natomiast z ust. 2 tego przepisu, do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia stosuje się przepisy niniejszego rozporządzenia.

W ocenie Sądu nie zachodzą przesłanki do zastosowania do wyceny wartości nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym przepisów Rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Po pierwsze – z uwagi na przedmiot sprawy – obowiązkiem Sądu jest ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty rocznej, według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłaty rocznej, a aktualizacja miała nastąpić na dzień 1 stycznia 2022 r. W tej dacie obowiązywało Rozporządzenie rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ten akt prawny obowiązywał w dacie zlecenia sporządzenia opinii oraz jej złożenia. Po wejściu w życie Rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. biegły składał jedynie opinie uzupełniające, w treści których ustosunkowywał się do zarzutów do opinii zasadniczej – operatu szacunkowego sporządzonego w marcu 2023 r. Wskazać przy tym należy, że zarzuty do opinii zasadniczej zostały również złożone w czasie obowiązywania rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Zgodnie z postanowieniem § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. :

1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.

2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.

3. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.

4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2.

5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy.

6. Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 ustawy, wartość nakładów stanowi iloczyn wartości określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1 i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

7. Sposób określania wartości nakładów, o którym mowa w ust. 6, stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy.

Zgodnie natomiast z § 44 tego Rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego w celu określenia wartości nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków uwzględnia się:

1) cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków;

2) cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości;

3) ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku lokalnym, krajowym lub zagranicznym;

4) inne okoliczności związane z zabytkowym charakterem nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Opinia biegłego podlega ocenie jak każdy środek dowodowy, jednak w oparciu o właściwe dla jej oceny na płaszczyźnie merytorycznej kryteria, które stanowią: poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego stanowiska, stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Dowód z opinii biegłych podlega przy tym ocenie sąd według mierników właściwych dla przedmiotu konkretnej opinii, a więc z punktu widzenia zgodności z zasadami logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej, podstaw teoretycznych opinii wskazujących na wiedzę biegłego, sposobu formułowania opinii i jej wniosków, także ze względu na ich jednoznaczność i zgodność z postawionymi biegłym pytaniami, jednakże bez wnikania w ten zakres materii opinii, która wynika z wiedzy specjalistycznej biegłych.

W odniesieniu natomiast do oceny dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, wskazać należy, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa jedynie w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zawiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Natomiast samodzielne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, w sytuacji gdy przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia przepisów prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, braki w zakresie wymaganych prawem elementów czy niejasności, które dyskwalifikują jego wartość dowodową. Szczegółowe zaś kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych ( por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 października 2024 r., (...) SA (...); wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2 października 2024 r., (...) SA/Gd 477/24; wyrok NSA z dnia 26 lipca 2024 r., I OSK 327/23).

Dokonując oceny operatu szacunkowego złożonego przez biegłego K. B. (2) w powyższym zakresie, Sąd doszedł do przekonania, że opinia złożona w dniu 21 marca 2023 r. oraz opinie uzupełniające, w tym ustna opinia, są w pełni przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie co do wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego będącego przedmiotem sporu gruntu. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, jest jasnym spójny i nie zawiera sprzeczności ani ustaleń, które stałyby w sprzeczności z materiałem dowodowym sprawy. Zarzuty podnoszone przez stronę powodową zostały wyjaśnione w stopniu pozwalającym na przyjęcie, że opinia jest kompletna.

W celu ustalenia wartości nieruchomości biegły sądowy – rzeczoznawca majątkowy K. B. (2) zastosował przewidziane przepisem art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze metodą korygowanej ceny średniej. Taka metoda jest dopuszczalna w świetle treści cytowanego powyżej przepisu § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podejście to polega, stosownie do treści przepisu art. 153 ust. 1 na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Biegły szczegółowo opisał stan wycenianej nieruchomości, a informacje w tym zakresie oparł na dokumentach zawartych w udostępnionych w celu sporządzenia opinii aktach sprawy, a także na informacjach uzyskanych drogą samodzielnego gromadzenia danych, tj.: informacji z Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych, informacji o transakcjach i sprzedanych nieruchomościach, informacjach o zapisie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zasobach mapowych z G., informacji ogólnych i własnej bazy danych, a także oględzinach przeprowadzonych 30 stycznia 2023 r. w obecności przedstawiciela powodowej spółki i uzyskanych na skutek tych oględzin informacji, oraz danych ze strony internetowej zabytek.pl. (...) porównał ceny sprzedaży 33 nieruchomości podobnych, tj.: znajdujących się w S., o podobnej powierzchni, niezabudowanych, objętych prawem własności, przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i sprzedanych w całości. Jednocześnie przy ustalaniu ceny średniej odrzucił 4 transakcje o najniższej ceny sprzedaży i 2 transakcje o najwyższej cenie sprzedaży uznając je za ceny skrajne. Następnie biegły dokonał korekty ceny średniej opierając się na ośmiu czynnikach wpływających na wartość przedmiotowej nieruchomości i nadając im różną wagę. I tak zdaniem biegłego na wartość nieruchomości pozytywnie wpływała dobra lokalizacja ogólna i szczególna nieruchomości, wielkość działki mniejsza od średniej, lepsze możliwości inwestycyjne wynikające z zapisu planu miejscowego, dobry dojazd oraz pełne uzbrojenie w urządzenia i infrastrukturę techniczną. Negatywnie na wartość nieruchomości wpływał nieco słabszy niż przeciętny kształt działki, obciążenia i ograniczenia działki wynikające z faktu, że znajduje się na niej obiekt wpisany do rejestru zabytków Województwa (...) oraz słabsze warunki gruntowo wodne.

W odniesieniu do zarzutów podniesionych przez stronę powodową biegły wyjaśnił, że wskazał, że przyjęte do wyceny transakcje dotyczące nieruchomości podobnych z badanego rynku, uwzględniają trend cen jaki odnotowano na badanym rynku. Wyjaśnił, że „nieruchomość komercyjna”, to nieruchomości o przeznaczeniu niemieszkalnym. Jednocześnie podniósł, że żaden przepis obowiązującego prawa nie zobowiązuje biegłego rzeczoznawcę do wypisywania wszystkich cech nieruchomości przyjętych do porównania, przywołując na poparcie tej tezy orzecznictwo Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych. Nadto wskazał, że odrzucił ze zbioru nieruchomości podobnych transakcje wykraczające swoimi cenami poza dany zbiór, bez względu na liczbę tych transakcji. Transakcje skrajne biegły ustalił nie dowolnie, lecz na podstawie tego, w jakim stopniu transakcje skrajne odbiegają od głównego zbioru. Biegły przyznał, że omyłkowo podał niewłaściwą powierzchnię i cenę transakcji z pozycji 14 operatu. Z uwagi na to, że w rzeczywistości transakcja ta dotyczyła bardzo dużej nieruchomości, niepodobnej do nieruchomości, której wartość stanowi przedmiot niniejszego postepowania, biegły nie wziął jej pod uwagę w analizie porównawczej i przez to, po dokonaniu stosownej korekty, ustalił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości jako niezabudowanej działki według stanu i cen na dzień 1 stycznia 2022 r. na kwotę 1.428.000 zł. Ograniczenia i obciążenia związane z wpisem do rejestru zabytków nie są czynnikiem a priori eliminującym z podobieństwa nieruchomości, a jedynie wpływają na ocenę wartości nieruchomości przez typowego uczestnika rynku, co biegły w swojej opinii dostrzegł i uwzględnił w wycenie. Biegły wskazał, że wartość nieruchomości określa się na konkretną datę, w tym wypadku 1 stycznia 2022 r., a w tej dacie nieruchomość nie była obciążona żadnym zapisem w III dziale księgi wieczystej, przeto biegły nie mógł jej uwzględnić w wycenie. Przepisy powszechnie obowiązującego prawa nie nakładają na niego obowiązku wskazywania wag cech rynkowych, a dojście do ich wielkości posiada charakter otwarty, na który składają się także osobiste obserwacje i doświadczenia biegłego. w razie stwierdzenia na przedmiotowej nieruchomości cech negatywnie wpływających na jej wartość, przypisywał im wtedy możliwie najmniejszy mnożnik, z widełek przyjętych dla danej cechy. Zatem w ocenie biegłego zarzut ten wynikał z niezrozumienia mechanizmu korygowania cen.

Zarzuty strony powodowej odnoszące się do braku porównywania cen transakcyjnych nieruchomości, które były wpisane do rejestru zabytków, określenia przeznaczenia sprzedawanych nieruchomości, które biegły uznał za podobne, co do bazy danych transakcji nieruchomości podobnych, którą biegły się posługiwał, co do określenia wartość nieruchomości na bazie kryterium optymalnego sposobu użytkowania, co do sposobu ustalenia wagi cech nieruchomości, co do wpływu przeciągającego się remontu drogi dojazdowej na wartość nieruchomości odnoszą się w istocie do w aspektu metodologicznego i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w powyższym zakresie możliwa jedynie stosownie do treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Podniesione przez stronę powodową zarzuty nie uzasadniały, w ocenie Sądu, wystąpienia o dokonanie takiej oceny, zwłaszcza w sytuacji, kiedy strona powodowa, reprezentowana przez pełnomocnika zawodowego o to nie wnosiła, a podnoszone przez nią zarzuty – stanowiące w istocie polemikę strony ze stanowiskiem biegłego - zostały w dostatecznym stopniu wyjaśnione.

Nadto wskazać należy, że opinia biegłych nie podlega, jak dowód na stwierdzenie faktów, weryfikacji w oparciu o kryterium prawdy i fałszu, lecz poprzez pozytywne lub negatywne uznanie wartości rozumowania zawartego w opinii. Jeśli więc opinia biegłego nie zawiera niejasności, wewnętrznych sprzeczności ani luk, oparta została na materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, biegły w sposób należyty uzasadnił swoje wnioski (tj. w szczególności przedstawił tok swego rozumowania w sposób poddający się kontroli pod względem logiki), a konkluzje opinii są konkretne i przekonujące oraz wynikają z przeprowadzonych przez biegłego czynności (np. badań) oraz toku rozumowania, to brak jest podstaw do uznania takiej opinii za nieprzydatną dla rozstrzygnięcia sprawy i przeprowadzania na podstawie art. 286 k.p.c. dodatkowego dowodu z opinii innych biegłych lub uzupełniającej opinii przez tego samego biegłego tylko z tej przyczyny, że strona postępowania nie zgadza się z treścią opinii. Innymi słowy wnioski środka dowodowego w postaci opinii biegłego mają być jasne, kategoryczne i przekonujące dla sądu, jako bezstronnego arbitra w sprawie. Gdy opinia biegłego czyni zadość tym wymogom, a nadto biegły w istocie ustosunkował się do zgłoszonych zastrzeżeń, wyjaśniając znaczące dla istoty sprawy okoliczności, to nie zachodzi potrzeba dopuszczania dowodu z dalszej opinii biegłych. Żądanie ponowienia lub uzupełnienia dowodu z opinii biegłych jest zatem bezpodstawne, jeżeli sądy uzyskały od biegłych wiadomości specjalne niezbędne do merytorycznego i prawidłowego orzekania. Sąd nie jest obowiązany do uwzględniania kolejnych wniosków dowodowych strony tak długo, aż udowodni ona korzystną dla siebie tezę i pomija je od momentu dostatecznego wyjaśnienia spornych okoliczności sprawy ( por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 9 stycznia 2012 r., I UK 200/11; z dnia 20 października 1999 r., II UKN 158/99; z dnia 19 marca 1997 r., III CKN 211/97). Samo zatem niezadowolenie strony z oceny przedstawionej przez biegłych oraz jej przeświadczenie, że dalsze opinie pozwolą na udowodnienie korzystnej dla strony tezy nie uzasadnia potrzeby dopuszczenia przez sąd dowodu z opinii innych biegłych.

Zważywszy, że wydana w sprawie opinia jest pełna, nie zawiera sprzeczności, a ustalenia co do wartości nieruchomości są oparte na materiale dowodowym sprawy oraz doświadczeniu biegłego, na rozprawie w dniu 28 listopada 2024 r. Sąd postanowił pominąć zgłoszony przez stronę powodową dowód z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. Zmierzałby on bowiem jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd, na podstawie wyżej opisanych wniosków opinii biegłego, ustalił zatem, że na dzień aktualizacji opłaty rocznej, tj. 1 stycznia 2022 r. wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste wynosiła 1.428.000 zł. Wysokość opłaty rocznej wynosi natomiast, zgodnie z art. 77 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, 3% ceny nieruchomości, tj. 42.840 zł. (1.428.000 zł x 3% = 42.840 zł).

Decyzją z dnia 15 listopada 2002 r. (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków w S. w sprawie wpisania dobra kultury do rejestru zabytków orzekł: wpisać do rejestru zabytków województwa (...) pod numerem rejestru A – 105 zespół zabudowy fabrycznej d. wytwórni spirytusu i drożdży wraz z otoczeniem przy ul. (...) w S. w granicach nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr (...), obręb S. – Ś. – 47, kw nr (...) i kw nr (...). Fakt wpisu do rejestru zabytków został ujawniony w dziale III Księgi wieczystej kw (...) 6 maja 2003 r. Dlatego też wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, począwszy od 1 stycznia 2022 r. winna być ustalona z uwzględnieniem bonifikaty w wysokości 50% i wynosić 21.420 zł (42.840 zł x 50% = 21.420 zł).

Mając powyższe na uwadze, Sąd w punkcie 1 wyroku ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), obręb ewidencyjny (...) Ś. o powierzchni 0, 4540 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa i pozostającej na dzień 1 stycznia 2022 r. w użytkowaniu wieczystym powódki, a na dzień wyrokowania J.W. (...) Spółki Akcyjnej w Z., na kwotę 21.420 zł – począwszy od dnia 1 stycznia 2022 r.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Przepis art. 98 § 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te, zgodnie z treścią art. 98 § 3 k.p.c. złożyła się uiszczona przez powódkę opłata od pozwu w kwocie 750 zł, zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego w kwocie 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powódki w osobie adwokata w kwocie 3.600 zł oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł.

W punkcie 2 wyroku Sąd zasądził zatem od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta S. na rzecz powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. pozwanej Gminy M. S. kwotę 4.867 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty. Powyższa kwota została zasądzona wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem art. 98 k.p.c., w myśl którego, od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty ( art. 98 § 1 ¹ k.p.c.)

O nieuiszczonych kosztach sądowych, na które składa się kwota 2.648,13 zł tytułem wynagrodzenia biegłego sądowego wyłożonego tymczasowo przez Skarb Państwa Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Łączny koszt sporządzenia w sprawie opinii przez biegłego opiewał na kwotę 3.648,13 zł. Częściowo koszty te zostały pokryte z uiszczonych przez strony zaliczek ( każda ze stron po 500 zł, łącznie 1.000 zł.).

Nieuiszczonymi kosztami należało natomiast obciążyć pozwanego jako przegrywającego proces w całości, stąd też Sąd w punkcie 3 wyroku nakazał pobrać od Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 2.648,13 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.