Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 maja 2024 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Kuryłas

Protokolant : sekretarz sądowy Kamila Żebryk

po rozpoznaniu w dniu 09 maja 2024 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa: D. H. , M. H.

przeciwko: (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w S.

o zapłatę

1.  oddala powództwo,

2.  zasądza od powodów D. H. i M. H. solidarnie na rzecz pozwanej (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w S.

kwotę 1.817 zł ( jednego tysiąca ośmiuset siedemnastu złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty .

Sędzia Agnieszka Kuryłas

Sygn. akt: I C 670/23

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2022 r. D. H. i M. H. wnieśli pozew o zasądzenie od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w S. kwoty 5.243,84 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 lutego 2022 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, iż strony łączyła umowa deweloperska z dnia 13 maja 2021 r., na podstawie której pozwana spółka zobowiązała się wybudować budynek mieszkalny, w którym miał być zawarty lokal mieszkalny stanowiący przedmiot zakupu, do dnia 30 czerwca 2021 r. i przenieść w stanie wolnym od wszelkich obciążeń na rzecz powodów ten lokal wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej w terminie do dnia 30 grudnia 2021 r. Umowa sprzedaży została ostatecznie zawarta dnia 18 lutego 2022 r. z winy leżącej po stronie pozwanej. Niniejszym pozwem powodowie dochodzą kary umownej z tytułu opóźnienia w zawarciu umowy sprzedaży, naliczonej za okres od dnia 31 grudnia 2021 r. do dnia 18 lutego 2022 r. zgodnie z § 7 ust. 2 umowy z dnia 13 maja 2021 r.

W dniu 13 lipca 2022 r. starszy referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie Wydziale III Cywilnym wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem powodów.

Pozwana (...) sp. z o. o. sp. k. z siedzibą w S. zaskarżyła ww. nakaz zapłaty poprzez skuteczne wniesienie sprzeciwu, wnosząc o oddalenie powództwa w całości i o zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana podała, iż brak jest podstaw do żądania przez powodów kary umownej, albowiem do przekroczenia terminu ustalonego w umowie doszło z przyczyny niezawinionej przez pozwaną – przedłużającego się postępowania administracyjnego w czasie pandemii Covid. Nadto, zobowiązanie pozwanej zostało finalnie wykonane w całości, opóźnienie było niewielkie, a pozwana umożliwiła kupującym wcześniejsze wejście w posiadanie lokalu i od tego dnia powodowie mogli przygotowywać je do zamieszkania, co więcej powodowie w lokalu tym de facto zamieszkali. Powodowie nie ponieśli żadnych negatywnych skutków związanych z opóźnieniem zawarcia umowy.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 28 października 2020 r. (...) sp. z o. o. sp. k. z siedzibą w S. , jako sprzedający, zawarł z M. H. i D. H., jako kupującymi, umowę rezerwacyjną, na podstawie której pozwana spółka dokonała rezerwacji dla powodów lokalu nr (...) na działce nr (...) położonej w P. przy ul. (...). Strony ustaliły cenę lokalu na kwotę 660.000 zł brutto.

Zgodnie z ww. umową, umowa przedwstępna miała zostać zawarta do dnia 12 listopada 2020 r. Powodowie wpłacili kwotę 5.000 zł tytułem zaliczki na poczet zakupu lokalu.

Dowód:

- umowa rezerwacyjna z dnia 28 października 2020 r. z załącznikami, k. 10-16;

- potwierdzenie przelewu, k. 16 verte, 50;

W dniu 6 listopada 2020 r. (...) sp. z o. o. sp. k. z siedzibą w S., jako sprzedający, zawarł z M. H. i D. H., jako kupującymi , umowę przedwstępną do ww. umowy deweloperskiej.

W § 2 ust. 1 ww. umowy strony postanowiły, że umowa deweloperska zostanie zawarta pomiędzy stronami do dnia 30 grudnia 2020 r., zaś termin zawarcia umowy sprzedaży strony ustaliły na dzień 30 września 2021 r. (§ 3 ust. 7 umowy).

W § 2 ust 3 pkt 7 ww. umowy powodowie zobowiązali się wpłacić na rzecz pozwanej kwotę 61.000 zł, co też uczynili dnia 6 listopada 2020 r.

W dniu 21 grudnia 2020 r. strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej do umowy deweloperskiej z dnia 6 listopada 2020 r., na podstawie którego § 1 ust. 1 strony zobowiązały się do zawarcia umowy deweloperskiej do dnia 15 marca 2021 r.

Dowód:

- umowa przedwstępna dnia 6 listopada 2020 r. z załącznikami, k. 17-23;

- aneks z dnia 21 grudnia 2020 r. z załącznikami, k. 24-29, 131;

- potwierdzenie przelewu, k. 49;

W dniu 13 maja 2021 r. (...) sp. z o. o. sp. k. z siedzibą w S., jako sprzedający, zawarł z M. H. i D. H., jako kupującymi, umowę deweloperską, w której pozwana spółka zobowiązała się wybudować budynek mieszkalny, w którym miał być zawarty lokal mieszkalny stanowiący przedmiot zakupu w terminie do dnia 30 czerwca 2021 r. oraz w terminie do dnia 30 grudnia 2021 r. przenieść w stanie wolnym od wszelkich obciążeń na rzecz powodów własność lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej.

W § 5 ust. 5 ww. umowy pozwana zobowiązała się zawiadamiać pisemnie powodów o przypadkach ewentualnych opóźnień w dotrzymaniu ww. terminów z wyprzedzeniem co najmniej 14 dni i przesuwać powodom płatności danej raty o okres opóźnienia. Powodowie bowiem mieli dokonać płatności zgodnie z harmonogramem określonym w § 7 ww. umowy. Powodowie dokonali płatności z zachowaniem powyższych terminów.

W § 7 ust. 2 ww. umowy strony oświadczyły, że w przypadku opóźnienia pozwanej w zawarciu z powodami umowy przeniesienia prawa własności lokalu – powodom przysługuje kara umowna w wysokości równej odsetkom ustawowym naliczanym od zapłaconej części ceny lokalu za okres od dnia następującego po ostatnim dniu terminu zawarcia umowy przeniesienia do chwili zawarcia umowy przeniesienia, z tym że suma kar umownych należnych nabywcy nie może przekroczyć 3,0 % ceny lokalu.

Dowód:

- umowa deweloperska z dnia 13 maja 2021 r., k. 30-37;

- potwierdzenia przelewu, k. 46-48, 51-53;

W dniu 30 czerwca 2021 r. pozwana dokonała zakończenia ww. budowy. Powodowie otrzymali jednak klucze do lokalu już w marcu 2021 r. Od tego czasu mogli przystąpić do prac remontowych i wykończeniowych , co też uczynili. W trakcie remontu uszkodzili główny kabel elektryczny zasilający mieszkanie, co zostało naprawione przez elektryka pozwanej. Dokonywali również wielu zmian, których realizacja z uwagi na pandemię Covid19 była wydłużona. Powodowie zamieszkali w lokalu i spędzili w nim święta Bożego Narodzenia 2021 r.

W dniu 28.12.2020 r powodowie zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w W. na okres jednego roku z czynszem najmu w kwocie 1150 zł miesięcznie . Dodatkowo, powodowie obowiązani byli ponosić koszty eksploatacji lokalu . Odnośnie nabytego nie mogli zmienić umowy z E. i byli zmuszeni do ponoszenia kosztów energii wyliczonych jako prąd budowlany. Ponosili przez dłuższy czas również wyższe koszty kredytu.

Strony pozostawały w stałym kontakcie odnośnie terminu zawarcia umowy sprzedaży i usunięcia ewentualnych usterek, które ujawniły się w lokalu, np. komina.

Termin zawarcia umowy sprzedaży opóźnił się z uwagi na przedłużające się postępowania administracyjne, w tym m.in. w zakresie pozwolenia na użytkowanie ze Starostwa w P., podłączenie studni ze (...), i ograniczenia w dostępie do urzędów i ich pracy. Opóźnienia te spowodowane były trwającą pandemią koronawirusa.

Dowód:

- zaświadczenie z dnia 23 listopada 2021 r., k. 43;

- korespondencja mailowa, k. 54-75, 170-172;

- protokół zdawczo-odbiorczy lokalu z dnia 30 czerwca 2021 r., k. 90-91, 130-130 verte;

- dokumenty z postępowania administracyjnego, k. 142-149;

- umowa o kredyt hipoteczny z dnia 2 czerwca 2021 r., k. 159-163 verte;

- umowa najmu, k. 164-164 verte;

- potwierdzenie operacji, k. 165-169 verte;

- umowa z dnia 11 października 2021 r., k. 174-176;

- faktury VAT, k. 177-178 verte;

- korespondencja z (...), k. 179-180;

- protokół z dnia 19 sierpnia 2021 r., k. 181-181 verte;

- zeznania świadka J. L., k. 211 na płycie CD;

- zeznania świadka K. P., k. 211 na płycie CD;

- zeznania świadka M. I., k. 211 na płycie CD;

- zeznania świadka K. K., k. 232 na płycie CD;

- zeznania świadka K. S., k. 232 na płycie CD;

- przesłuchanie powódki D. H., k. 232 na płycie CD;

- przesłuchanie powoda M. H., k. 232 na płycie CD;

- przesłuchanie za pozwaną prezesa zarządu R. B., k. 238 na płycie CD;

W dniu 18 lutego 2022 r. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.

Dowód:

- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki z dnia 18 lutego 2022 r. wraz z załącznikiem, k. 38-43 verte;

Pismem z dnia 18 lutego 2022 r. powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 5.243,80 zł tytułem kary umownej. Pismo zostało odebrane przez pozwaną tego samego dnia.

Pozwana nie spełniła żądania powodów.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 18 lutego 2022 r., k. 44-44 verte;

Powodowie zalegają pozwanej z zapłatą za koszty administrowania i zarządzania nieruchomością oraz wywóz odpadów i energię elektryczną w łącznej kwocie 10.419,82 zł, do której zapłaty zostali wezwani pismem z dnia 1 sierpnia 2022 r.

W odpowiedzi z dnia 10 sierpnia 2022 r. powodowie odmówili zaspokojenia roszczenia pozwanej.

Dowód:

- faktury VAT i rachunki, k. 92-97, 135-141;

- wezwania do zapłaty z dnia 1 sierpnia 2022 r. wraz z potwierdzeniem nadania, k. 132-134;

- odpowiedź na wezwanie do zapłaty z dnia 10 sierpnia 2022 r., k. 182-183.

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu Rejonowego , wywiedzione powództwo okazało się niezasadne i zasługiwało na oddalenie w całości.

Niniejszym pozwem powodowie D. H. i M. H. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od pozwanej (...) sp. z o. o. sp. k. z siedzibą w S. kwoty 5.243,84 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 19 lutego 2022 r. do dnia zapłaty , tytułem kary umownej , wynikającej z zawartej pomiędzy stronami umowy deweloperskiej z dnia 13 maja 2021 r., z powodu opóźnienia pozwanej w zawarciu umowy sprzedaży.

Podstawę prawną roszczenia dochodzonego przez powodów stanowił zatem zapis § 7 ust. 2 ww. umowy oraz przepisy ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 483 § 1 i 2 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej.

Stosownie zaś do art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Nie można również pominąć treści art. 484 § 2 k.c., zgodnie z którym , jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

W treści sprzeciwu od nakazu zapłaty oraz w dalszych pismach procesowych pozwana spółka konsekwentnie kwestionowała powództwo co do zasady podnosząc, że przekroczenie terminu ustalonego w umowie nastąpiło z przyczyn od niej niezawinionych , a spowodowanych trwającą pandemią Covid19.

Na podstawie całokształtu materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania , iż roszczenie powodów nie zasługuje na uwzględnienie .

Faktem jest, iż na podstawie ww. regulacji powodowie mieli prawo dochodzić od pozwanej roszczenia z tytułu kary umownej. Sąd miał jednak na uwadze, iż opóźnienie w zawarciu umowy sprzedaży było niewielkie ( 50 dni ) i miało miejsce z przyczyn niezawinionych przez pozwaną, bowiem w tamtym czasie na terenie RP był wprowadzony stan epidemii. Pozwana spółka nie mogła przewidzieć wybuchu pandemii oraz jej skutków gospodarczych i ekonomicznych. Oczywistym jest i znanym jako fakt powszechny, a także sądowi z urzędu, że ten okres skutkował znacznym ograniczeniem funkcjonowania i działania administracji państwowej, w tym np. starostw powiatowych, czy (...), co miało miejsce w niniejszej sprawie. Pozwana wybudowała budynek mieszkalny w terminie wskazanym w umowie i złożyła wszystkie wymagane dokumenty w odpowiednich terminach, zaś opóźnienie w wydaniu ostatecznych decyzji , niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży , zostało wywołane przez urzędników i przedłużające się z powodu pandemii procedury. Podkreślić należy , iż protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 30 czerwca 2021 r. pozwana dokonała formalnego przekazania lokalu powodom. Pozwana należycie wywiązywała się ze swoich obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej i wykonała swoje zobowiązania, w tym była w stałym kontakcie z powodami i na bieżąco informowała ich o sytuacji z uzyskaniem odpowiednich dokumentów.

Mając na uwadze powyższe szczególne i niemożliwe do przewidzenia okoliczności Sąd uznał, iż niewielkie opóźnienie w zawarciu umowy sprzedaży nie może uzasadniać zasądzenia na rzecz powodów kary umownej.

Za takim stanowiskiem przemawia również fakt , iż pozwana spółka umożliwiła powodom wejście do lokalu i prowadzenie prac remontowych już znacznie wcześniej i przed datą 30 czerwca 2021r , bowiem powodowie otrzymali klucze do swojego lokalu jeszcze w trakcie budowy , a już w marcu 2021 r. Od tego momentu mieli do niego swobodny dostęp, niczym nieograniczany przez pozwaną , rozpoczęli i prowadzili w nim prace wykończeniowe, a przed dniem 18 lutego 2022 r. już mieszkali w lokalu na stałe. Spędzili w nim nawet Święta Bożego Narodzenia w 2021 r , a przesłuchani w sprawie świadkowie potwierdzili , że w lokalu zamieszkali jeszcze przed Świętami . Istotnym jest , że nie płacili wówczas pozwanej za prąd, z którego korzystali , czy jakiekolwiek inne koszty administrowania i zarządu. Co więcej, w trakcie prac wykończeniowych M. H. uszkodził główny kabel elektryczny zasilający dom, co było okolicznością bezsporną i co zostało naprawione przez elektryka pozwanej spółki . Oceniając powyższe stwierdzić należy , że powodowie nie ponieśli zatem żadnych negatywnych skutków związanych z opóźnieniem w zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży.

Jeśli chodzi zaś o podnoszoną przez powodów kwestię wyższych opłat za prąd, to z dokumentacji złożonej przez powodów wynika, iż problem nie tkwił po stronie pozwanej, lecz po stronie (...) S.A , która przez długi czas nie reagowała na reklamacje powodów i nie zmieniła im taryfy.

Powodowie podnosili , iż z uwagi na brak umowy sprzedaży byli zmuszeni przez dłuższy czas uiszczać również wyższe koszty kredytu zaciągniętego na poczet inwestycji .Nie można jednak stracić z pola widzenia okoliczności, że pozwana spółka nie dochodziła od nich opłat za korzystanie z prądu , czy innych opłat z tytułu kosztów administrowania i zarządu. Zachowanie powodów należy ocenić jako nielojalne wobec pozwanej.

Sama decyzja natomiast o sprzedaży poprzedniego mieszkania i wynajmie innego lokalu na czas budowy domu należała tylko i wyłącznie do powodów, i trudno obciążać obecnie jej konsekwencjami stronę pozwaną . To przecież powodowie , a nie pozwana zadecydowali o sprzedaży mieszkania , dacie sprzedaży , a w szczególności terminie wydania go nowemu właścicielowi. Wskazać również należy , iż postępowanie dowodowe wykazało , że powodowie zamieszkali w domu jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia 2021r , więc ich twierdzenia o konieczności wynajmowania innego lokalu do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność tj.18.02.2022 r mijają się z prawdą . Twierdzenia powódki odnośnie konieczności zażywania leków uspokajających w trakcie trwania budowy Sąd pozostawia bez komentarza uznając , iż zostały podniesione tylko i wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Nie można również pominąć okoliczności , iż dotychczas powodowie nie rozliczyli się z pozwaną z tytułu pobieranej przez nich energii elektrycznej , wywozu odpadów , utrzymywania i administrowania nieruchomości w trakcie budowy , a po wydaniu im przedmiotu umowy , do czego zobowiązywał ich paragraf 7 pkt 2 umowy z dnia 18.02.2022 r , a co zostało skonkretyzowane w fakturze VAT z dnia 01.07.2022 r .

W świetle wszystkich powyższych argumentów Sąd uznał, że roszczenie z tytułu kary umownej dochodzone przez powodów w żadnej mierze nie zasługuje na uwzględnienie , albowiem pozwana spółka wykonała w całości swoje zobowiązanie, zachowała należytą staranność w podejmowanych działaniach , aktywnie i lojalnie współpracowała z powodami , informowała ich o aktualnych etapach inwestycji , powodowie dysponowali już lokalem jeszcze w czasie trwającej budowy , a pozwana im w tym nie przeszkadzała , zaś niewielkie opóźnienie w zawarciu umowy sprzedaży powstało nie z jej winy, z a przyczyn od niej niezależnych i niemożliwych do przewidzenia ( pandemia Covid19 ) . Powodowie nie ponieśli żadnych negatywnych konsekwencji niewielkiego opóźnienia w zawarciu umowy sprzedaży , a z pewnością w sposób wiarygodny ich nie wykazali , do czego byli zobowiązani dyspozycją przepisu art. 6 kc .

W tym stanie rzeczy powództwo podlegało oddaleniu w całości, o czym Sąd orzekł w punkcie 1. sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu zawarte w punkcie 2. sentencji wyroku było konsekwencją art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. Przywołany przepis stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata zalicza się wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata lub radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony.

Na gruncie ww. przepisów powodowie, jako przegrywający sprawę, obowiązani są zwrócić pozwanej wszystkie poniesione przez nią niezbędne koszty procesu, do których należy zaliczyć wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 1.800 zł, ustalone zgodnie z § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz opłatę skarbową w kwocie 17 zł.

Odsetki od kosztów procesu Sąd zasądził na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

12.06.2024 r Sędzia Agnieszka Kuryłas