Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

Dnia 31 marca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Karina Marczak

Sędziowie: SO Zbigniew Ciechanowicz

SO Robert Bury

po rozpoznaniu w dniu 31 marca 2014 roku w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy ze skargi dłużników E. K. i P. K. (1)

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) J. B.z dnia 5 lutego 2013 roku - opis i oszacowanie nieruchomości położonej w C., dla której Sąd Rejonowy w Myśliborzu X Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w C.prowadzi księgę wieczystą nr (...)

z udziałem wierzycieli Banku (...) spółki akcyjnejw W.w sprawie Km 1238/03, Km 2452/07, Km 1091/05, Km 1234/03, (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw P.w sprawie Km 1626/09, (...) Inc. (...)w S.w sprawie Km 1283/11 oraz wierzycieli hipotecznych: (...) Banku (...) spółki akcyjnejw W., (...) C., (...)w W., (...)w C., (...) Inc spółki z ograniczoną odpowiedzialnościąw S.

na skutek zażalenia dłużników

na postanowienie Sądu Rejonowego w Myśliborzu VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w C. z dnia 16 maja 2013 roku, sygn. akt VI Co 561/13

postanawia:

I.  oddalić zażalenie;

II.  zasądzić od dłużników E. K. i P. K. (1) solidarnie na rzecz wierzyciela (...) Inc spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 60 zł (sześćdziesięciu złotych) tytułem kosztów postępowania zażaleniowego.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 16 maja 2013 roku Sąd Rejonowy w (...)VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w C.oddalił skargę dłużników E. K.i P. K. (2)na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) J. B.z dnia 5 lutego 2013 roku - opis i oszacowanie nieruchomości położonej w C., dla której Sąd Rejonowy w (...)X Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w C.prowadzi księgę wieczystą za nr (...)

W ocenie składających skargę dłużników w operacie szacunkowym została zaniżona wartość nieruchomości. 17 grudnia 2012 roku rzeczoznawca majątkowy A. G. sporządziła operat szacunkowy nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia kredytu hipotecznego na spłatę wierzytelności wyceniając ją na kwotę 2.530.000 zł.

Sąd zważył, że stosownie do art. 948 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie 6 miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. Nadto przytoczył treść przepisów art. 947 k.p.c. oraz § 131 i 132 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników. Wskazał również, że sposób dokonywania oszacowania nieruchomości oraz status rzeczoznawców majątkowych, określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu sporządzony przez biegłego Z. W. operat szacunkowy spełnia wymogi przewidziane w aktach prawnych i odpowiada celowi, dla którego rzeczoznawca został powołany. Zdaniem Sądu, biegły sporządził operat w sposób odpowiadający jego wiedzy, w oparciu o dostępną dokumentację, stosując w tym zakresie obowiązujące metody oraz techniki wyceny nieruchomości. Biegły sporządzający operat prawidłowo zastosował podejście porównawcze (art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), metodą korygowanej ceny średniej, uzasadniając w sposób kompleksowy wybór przyjętej przez siebie metody. Na mocy art. 154 cytowanej ustawy, prawo wyboru podejścia szacowania przysługuje rzeczoznawcy majątkowemu. Przy czym zgodnie z 136 ust. 1 rozporządzenia w sprawie czynności komorników preferowanym podejściem oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym jest właśnie metoda porównawcza.

Sąd uznał, że biegły sądowy w precyzyjny sposób przeanalizował rynek nieruchomości i transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem tej wyceny. Jednocześnie wybrał do porównania obiekty najbardziej wiarygodne, mając na uwadze stan techniczny, lokalizację, wyposażenie i infrastrukturę wycenianych działek, a nadto dokonał oględzin nieruchomości, zatem znane były mu zarówno walory jak i wady nieruchomości.

Sąd I instancji wskazał, że przedstawiony przez dłużników operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez A. G. ma charakter prywatny i został opracowany w innym celu, niż potrzeby postępowania egzekucyjnego. Co istotne, przy jego opracowaniu została zastosowana metoda podejścia dochodowego, metodą zysków i techniką kapitalizacji prostej (normowana w art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zakłada się przy niej, że nabywca nie jest skłonny zapłacić za nieruchomość więcej, niż mógłby zapłacić za zakup innych nieruchomości o podobnej rentowności, podobnym stanie zużycia i podobnych cechach użytkowych, w tym przeznaczeniu. Z kolei dla potrzeb postępowania egzekucyjnego wartość nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Tym samym właściwą metodą przy oszacowaniu nieruchomości jest metoda porównawcza, a nie dochodowa. Zatem przedstawiony przez dłużników operat nie mógł dyskredytować sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu. Sąd Rejonowy uznał, że skarga była nieuzasadniona, co skutkowało jej oddaleniem.

Postanowienie zostało zaskarżone przez dłużników w całości, którzy domagali się jego zmiany. W oceni skarżących operat sporządzony przez A. G. powinien być wykorzystany dla potrzeb postępowania egzekucyjnego mimo, że był on wykonany dla banku. Określona na jego podstawie cena wywoławcza nieruchomości byłaby korzystniejsza dla skarżących, niż określona w operacie Z. W.. W ich ocenie różnica wartości rynkowej nieruchomości między obiema wycenami w wysokości 970.000 zł, świadczy o tym, że wycenia wykonana przez biegłego nie jest rzetelna. Przyjęta przez biegłego metoda wyceny korygowania ceny średniej nie odzwierciedla rynku. Nie stosuje się jej do nieruchomości mających charakter indywidualny. Dłużnicy nie kwestionują przyjętej przez rzeczoznawcę metody porównawczej, kwestionują natomiast wybór techniki szacowania nieruchomości, która w przypadku wyceny nieruchomości nie uwzględnia jej charakteru.

W odpowiedzi na zażalenie dłużników pełnomocnik wierzyciela (...) Inc spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniósł o jego oddalenie i zasądzenie od dłużników na rzecz wierzyciela kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Zażalenie dłużników jest bezzasadne.

Zgodnie z art. 948 § 1 i 2 k.p.c. oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów, jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. Według art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl przepisu art. 153 cytowanej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega z kolei na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 cytowanej ustawy).

Rzeczoznawca Z. W. w wykonaniu zlecenia Komornika wycenił nieruchomość dłużników przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej i dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do dyspozycji § 136 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników, sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wbrew twierdzeniom skarżących, metoda porównawcza jest na gruncie postępowania egzekucyjnego adekwatna, odpowiada celowi tego postępowania i jest określona normatywnie § 136 ust. 1 cytowanego rozporządzenia.

Wycena nieruchomości sporządzana przez rzeczoznawcę A. G. metodą inną, niż porównawcza, nie odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, więc nie mogła być wykorzystana zgodnie z art. 948 § 1 k.p.c. w postępowaniu egzekucyjnym. Operat został sporządzony na zlecenie dłużników na potrzeby zabezpieczenia spłaty kredytu, więc nie na potrzeby postępowania egzekucyjnego.

Wycena nieruchomości sporządzona przez Z. W. spełnia wymogi określone przepisami prawa, została sporządzona w sposób rzetelny, przejrzysty oraz przy zachowaniu obowiązujących metod i technik wyceny.

Mając powyższe na względzie, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c., w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c., orzekł jak w pkt I. sentencji.

O kosztach postępowania zażaleniowego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Dłużnicy jako strona przegrywająca zobowiązani są do zwrotu wierzycielowi (...) Inc spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kosztów postępowania zażaleniowego, wynagrodzenia adwokata w kwocie 60 złotych na podstawie § 11 ust. 1 pkt 8 w zw. z § 13 ust. 2 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokacie oraz ponoszenia przez Skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

(...)

(...)

(...)

1.  (...)

2.  (...)

(...)