Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 21 listopada 2017 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie po rozpoznaniu sprawy z powództwa E. Z., Z. Z. przeciwko P. C., I. C., M. A., G. C., J. C. (1), B. B., M. B., H. D., E. B., M. S., K. C., Gminie (...) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oddalił powództwo.

Sąd Rejonowy oparł powyższe orzeczenie na następujących ustaleniach faktycznych:

Nieruchomość gruntowa położona w S. przy ul. (...) zabudowana była budynkiem mieszkalnym, w którym wyodrębnione były dwa lokale mieszkalne, oznaczone numerami 1 i 2. Dla lokalu numer (...) Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Dla lokalu numer (...) położonego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w S. prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Każdy z właścicieli lokalu nr (...) ma udział w 38/100 wspólnej części budynku i 50/100 w prawie wieczystego użytkowania terenu. Aktualnie wpis tego prawa w księdze wieczystej jest na rzecz: I. C. w 20/32 części, G. C. w 3/32 części, J. C. (1) w 3/32 części , P. C. w 3/32 części oraz M. C. w 3/32 części. Obecnie M. C. nosi nazwisko A.. Natomiast każdy z właścicieli lokalu nr (...) ma udział w 62/100 wspólnej części budynku i 50/100 w prawie wieczystego użytkowania terenu. Aktualnie wpis tego prawa w księdze wieczystej jest na rzecz: B. B. w 5/18 części, M. B. w 5/18 części, H. D. w 3/18 części, E. B. w 5/54 części, M. S. w 5/54 części oraz K. C. w 5/54 części. W dziale III księgi wieczystej (...) wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albowiem w dziale I-Sp właściciel lokalu, dla którego urządzono niniejszą księgę wieczystą ma udział w 38/100 wspólnej części budynku i 50/100 w prawie wieczystego użytkowania, zaś zgodnie z art. 15A ust.2 wprowadzonym ustawą z dnia 6 lipca 1972roku o zmianie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz ustawy o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach Spółdzielni Mieszkaniowej, która weszła w życie 25 lipca 1972 roku, części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym stosunku określa się ułamkowa część terenu oddanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu. W dziale III księgi wieczystej (...) wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albowiem w dziale I-Sp właściciel lokalu, dla którego urządzono niniejszą księgę wieczystą ma udział w 62/100 wspólnej części budynku i 50/100 w prawie wieczystego użytkowania, zaś zgodnie z art. 15A ust. 2 wprowadzonym ustawą z dnia 6 lipca 1972 roku o zmianie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz ustawy o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach Spółdzielni Mieszkaniowej, która weszła w życie 25 lipca 1972 roku, części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym samym stosunku określa się ułamkowa część terenu oddanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu.

Nieruchomość gruntowa, na której posadowiony był budynek mieszkalny o numerze (...) objęta jest zaś księgą wieczystą numer (...). Była ona własnością Gminy (...), natomiast działka nr (...) o powierzchni 0,0829 ha została oddana w wieczyste użytkowanie na okres do 04 czerwca 2075roku zaś budynek stanowił odrębną nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkalne. Podstawą wpisu prawa wieczystego użytkowania była umowa wieczystego użytkowania oraz umowa sprzedaży budynku z 04 czerwca 1974roku rep. Nr (...).

Decyzją numer (...) z dnia 12 kwietnia 2000 roku Gmina (...) przekształciła nieodpłatnie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) w S. przysługujące J. B. w udziale 50/100 części jako w prawie związanym z własnością lokalu numer (...) – w prawo własności. Na podstawie tej samej decyzji przekształcono odpłatnie prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej przysługujące małżonkom I. i J. C. (2) w udziale 50/100 części jako w prawie związanym z własnością lokalu numer (...) – w prawo własności. Niniejsza decyzja stała się ostateczna z dniem 04 maja 2000roku

W dniu 22 września 2015 roku aktem notarialnym (rep. A Nr (...)), sporządzonym przed Notariuszem M. M. w Kancelarii Notarialnej w S. M. B. darował swojej pasierbicy E. Z. przysługujący mu udział wynoszący 15/54 części w lokalu numer (...) stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w S. wraz z udziałem w prawach związanych z własnością przedmiotowego lokalu, tj. udziałem w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności gruntu położonego w S. przy ul. (...). W tym samym dniu pozostali współwłaściciele lokalu numer (...), tj. B. B., H. D., E. B., M. S. i K. C. sprzedali małżonkom E. Z. i Z. Z. przysługujące im udziały wynoszące łącznie 39/54 części w przedmiotowym lokalu wraz z udziałem w prawach związanych z własnością lokalu, tj. udziałem w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności gruntu położonego w S. przy ul. (...).

E. Z. i Z. Z. podjęli rozmowy z aktualnymi właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) celem uregulowania stanu prawnego nabytej przez nich nieruchomości, jak i nieruchomości gruntowej, a także nieruchomości lokalowej nr 1. Rozmowy te zakończyły się sporządzeniem projektu ugody sądowej. Zgodnie z treścią § 2 pkt 1 d projektu ugody powodowie jako dłużnicy solidarni zobowiązują się do zapłaty na rzecz: P. C., I. C., M. A., G. C., J. C. (1) jako wierzycieli solidarnych kwoty 46.527,50 złotych tytułem odszkodowania za utratę własności udziału w nieruchomości ( (...)) w terminie 7 dni od dnia zawarcia ugody.

E. Z. i Z. Z. wnieśli o zawezwanie P. C., I. C., M. A., G. C., J. C. (1), B. B., M. B., H. D., E. B., M. S., K. C., Gminy (...) oraz Skarb Państwa – Prezydenta (...) do próby ugodowej, w celu uzgodnienia treści ksiąg wieczystych o numerach (...) z rzeczywistym stanem prawnym. Postępowanie w tym przedmiocie toczyło się przed Sądem Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie pod sygn. akt I Co 160/16. Postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2017 roku Sąd w wyżej wskazanej sprawie uznał ugodę za niedopuszczalną.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo, którego podstawę prawną stanowił art.10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 rok, Nr 124, poz. 1361 ze zm.) za bezzasadne.

Sąd Rejonowy wskazał, że z uwagi na zaprezentowane w sprawie stanowiska stron, rozstrzygnięcie o zasadności żądania pozwu wymagało w pierwszej kolejności rozważenia dopuszczalności zawarcia pomiędzy stronami ugody sądowej. Oceny tej dokonał przy uwzględnieniu art. 184 k.p.c. oraz 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Sąd Rejonowy podkreślił, że zgodnie z dominującą linią orzecznictwa Sądu Najwyższego, usunięcie rozbieżności między stanem nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej i jej rzeczywistym stanem prawnym jest dopuszczalne tylko na drodze powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Sąd Rejonowy dodał, że ugoda, w tym sądowa, nie powoduje powstania nowego stosunku prawnego, a jedynie go modyfikuje. Dlatego ugoda nie stanowi samodzielnej i nowej podstawy praw i obowiązków stron, gdyż wówczas umowa taka nie jest ugodą, lecz odnowieniem, o którym stanowi art. 506 § 1 k.c. Nadto Sąd Rejonowy wskazał, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości musi zostać udowodniony za pomocą odpowiednich dokumentów, nie może natomiast zależeć od oświadczeń stron ugody. Tym samym nawet obecność wszystkich stron postępowania w niniejszej sprawie na rozprawie w dniu 07 listopada 2017 roku nie stanowiłaby podstawy do zawarcia ugody sądowej w niniejszej sprawie.

Przechodząc do oceny zaistniałego stanu faktycznego w sprawie w kontekście podstaw prawnych do uwzględnienia żądania pozwu Sąd Rejonowy wskazał na brzmienie art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Nadto Sąd Rejonowy zaznaczył, iż w przypadku odrębnej własności lokali te przepisy zawierają swoją szczególną regulację w odniesieniu do przepisów zawartych w kodeksie cywilnym, a dotyczących nieruchomości.

Sąd Rejonowy wskazał, iż nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem, w którym znajdują się lokale spełniające wymóg samodzielności, z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu ulega podziałowi na:

1) nieruchomość lokalową, na którą składa się samodzielny lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, stanowiącą odrębny przedmiot własności,

2) samodzielne lokale wraz z pomieszczeniami przynależnymi jeszcze niewyodrębnione, stanowiące własność dotychczasowego właściciela,

3) nieruchomość wspólną, która obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zaznaczył, że nieruchomość lokalowa jest przedmiotem wyłącznej własności właściciela lokalu, pozostała część nieruchomości, złożona z lokali jeszcze niewyodrębnionych i pomieszczeń do nich przynależnych, jest własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości, natomiast nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności właściciela lokalu wyodrębnionego oraz dotychczasowego właściciela nieruchomości. Po ustanowieniu odrębnej własności wszystkich lokali nieruchomościami są jedynie nieruchomości lokalowe oraz nieruchomość wspólna będąca przedmiotem współwłasności właścicieli poszczególnych lokali.

Nadto Sąd Rejonowy wskazał, iż w skład nieruchomości wspólnej wchodzi grunt oraz te części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomością wspólną są oprócz gruntu te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Podał, że w piśmiennictwie panuje zgodność co do tego, że nieruchomość wspólna obejmuje składniki o różnym stopniu związania z odrębnymi lokalami. Elementy konieczne dla istnienia nieruchomości, takie jak grunt, fundamenty, mury zewnętrzne, dach, wspólna klatka schodowa, windy oraz instalacje – elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna – zaliczane są do kategorii współwłasności przymusowej. Współwłasność nieruchomości wspólnej obejmującej składniki konieczne nie może być zniesiona, dopóki trwa odrębna własność lokali. Istnieją jednak takie części nieruchomości, które nie są niezbędne do korzystania z samodzielnych lokali – mowa tu o pomieszczeniach przynależnych, do których ustawa zalicza przykładowo piwnicę, strych, komórkę, garaż. Pomieszczenia te pozostają w funkcjonalnym związku z odrębnymi lokalami i ułatwiają korzystanie z nich, jednak ich brak nie przesądzałby o istnieniu nieruchomości wspólnej. Dlatego ta część nieruchomości wspólnej nie jest objęta współwłasnością przymusową i istnieje w odniesieniu do niej możliwość zniesienia współwłasności, np. przez nabycie pomieszczenia przynależnego przez właściciela lokalu – w ten sposób pomieszczenie to zostaje wyłączone z nieruchomości wspólnej i staje się częścią składową lokalu. O statusie części nieruchomości wspólnej nieobjętej współwłasnością przymusową, czyli wspominanych piwnic, komórek czy strychów, będących pomieszczeniami przynależnymi, może stanowić umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, w której strony zdecydują, czy dane pomieszczenie będzie częścią nieruchomości wspólnej czy też częścią składową nieruchomości lokalowej. Decyzja taka powinna być podjęta przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu, ponieważ rzutuje ona na sposób ustalenia udziałów w nieruchomości wspólnej, który musi być jednolity w odniesieniu do wszystkich sukcesywnie wyodrębnianych lokali. Sąd Rejonowy wskazał, że artykuł 3 ust. 1 tej ustawy stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Odrębna własność lokalu jest zatem prawem głównym, a udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym. Prawa te pozostają ze sobą w ścisłym związku tego rodzaju, że mogą być przedmiotem obrotu tylko łącznie. Ponadto udział we współwłasności nieruchomości wspólnej nie może przysługiwać innej osobie niż właściciel lokalu. Sąd Rejonowy wskazał, że elementy konieczne nieruchomości wspólnej objęte współwłasnością przymusową nie mogą być wydzielone na odrębną własność – współwłasność tej nieruchomości zasadniczo nie może być zniesiona, jednak zakaz ten nie ma charakteru absolutnego. Sąd Rejonowy odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego wyjaśnił, że art. 210 k.c. daje współwłaścicielom prawo żądania zniesienia współwłasności, jednak art. 211 k.c. wyłącza możliwość zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on sprzeczny z przepisami ustawy, a takim właśnie przepisem jest art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokalu, który stanowi, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Sformułowanie "dopóki trwa odrębna własność lokali" pozwala na stwierdzenie – po pierwsze, że zakaz znoszenia współwłasności odnosi się do nieruchomości wspólnej, nie zaś do odrębnej własności lokali, która stanowi przeszkodę do wyjścia ze współwłasności nieruchomości wspólnej – po drugie, że odrębna własność lokali może ustać. Ustanie odrębnej własności lokali może być konsekwencją jej wygaśnięcia, na przykład w przypadku zniszczenia budynku lub utraty przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Może być też następstwem – złożonego w formie aktu notarialnego oświadczenia – jednego właściciela wszystkich lokali o połączeniu kilku lokali lub zawartej przez właścicieli lokali w tej samej formie umowy o połączeniu lokali.

W kontekście tych szczególnych regulacji prawnych co do przedmiotu sprawy, którym były dwie nieruchomości lokalowe i nieruchomość wspólna i w kontekście ustalonego stanu faktycznego, to jest ustania odrębnej własności lokali w konsekwencji wygaśnięcia prawa do lokalu nr (...) w związku ze zniszczeniem części budynku i utraty przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności –Sąd Rejonowy uznał, że obecni współwłaściciele tych lokali powinni dokonać formalnego zniesienia współwłasności przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej, a dokładnie faktycznie w gruncie i do tego czasu nie było możliwe uwzględnienie żądania pozwu we wskazanym zakresie, nawet w sytuacji pełnej zgodności stanowisk wszystkich stron i niespornym stanie faktycznym. Taka możliwość prawna w ocenie sądu istnieje i jest drogą do uregulowania stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości. Sąd Rejonowy uznał, że sformułowanie, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości musi zostać „wykazany" dokumentami, aby mógł zostać dokonany wpis w księdze wieczystej, oznacza, iż wpis nie może być oparty wyłącznie na twierdzeniach stron postępowania, chociażby były one zgodne. Rzeczywisty stan prawny nieruchomości musi zostać udowodniony za pomocą odpowiednich dokumentów, nie może natomiast zależeć od oświadczeń stron ugody. Nadto sama treść projektu ugody wskazuje na faktyczną wolę uzyskania „odszkodowania” z tego tytułu przez właścicieli lokalu nr (...). Jednakże musi nastąpić „formalne” przeniesienie tego prawa na rzecz powodów, aby możliwy był skutek rzeczowy, który byłby dopiero podstawą do oceny zasadności przedmiotowego żądania. Na marginesie Sąd Rejonowy uznał, iż tym samym nie można tej instytucji prawa – odrębnej własności lokali, która ma swoją regulację szczególną wiązać i interpretować przez pryzmat przepisów kodeksu cywilnego dotyczących „mienia” m.in. art. 46 § 1 k.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie zaskarżając wyrok w całości. Apelujący zarzucili zaskarżonemu wyrokowi:

I.  obrazę przepisów prawa materialnego, a to art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że pomimo ustania odrębnej własności lokalu nr (...), pozwanym w dalszym ciągu przysługują prawa związane z własnością lokalu,

II.  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, a to art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego zastosowanie, a w konsekwencji niezastosowanie art. 10 ust. 1 tejże ustawy i uznanie, że:

•

niezgodność między treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może zostać wykazana w postępowaniu procesowym o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym tylko za pomocą orzeczenia sądu lub innych odpowiednich dokumentów,

•

w postępowaniu procesowym o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy nie mogą być wykazywane poprzez oświadczenia stron, a w szczególności przez ich uznanie,

•

dokumenty przedłożone przez strony, zaliczone przez sąd w poczet materiału dowodowego, nie stanowią podstawy do wydania orzeczenia zgodnego z żądaniem pozwu.

W przypadku, gdyby Sąd Okręgowy nie uwzględnił podniesionych wyżej zarzutów, apelujący zarzucili:

I.  naruszenie przepisu postępowania mające istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, a to art. 321 § 1 k.p.c. poprzez oddalenie powództwa w całości i nieuwzględnienie żądania powodów w tych częściach, w której żądanie to - zdaniem sądu pierwszej instancji - było uzasadnione,

II.  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, a to art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sporządzenie uzasadnienia wyroku w sposób niejasny, uniemożliwiający dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania zaskarżonego orzeczenia.

Wobec powyższego apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i ustalenie treści ksiąg wieczystych o numerach (...) prowadzonych przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych z ich rzeczywistym stanem prawnym poprzez:

1.  zamknięcie księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...) o numerze SZ1 (...);

2.  zamknięcie księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...) o numerze (...);

3.  wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych o numerze (...) wszystkich wpisów związanych z odrębną własnością lokali opisanych w pkt. 1 i 2 powyżej, a także wpisów dotyczących użytkowania wieczystego;

4.  wykreślenie w dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie, X Wydział Ksiąg Wieczystych o numerze (...) w polu „odrębność” wskazania, że budynek stanowi przedmiot odrębnej własności i wpisanie w to miejsce informacji, że budynek stanowi część składową nieruchomości oraz wpis w dziale II przedmiotowej księgi wieczystej prawa własności na rzecz E. Z. w udziale do 5/18 oraz na rzecz E. Z. i Z. Z. w udziale 13/18 na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Jednocześnie, w przypadku uwzględnienia przez Sąd wyłącznie zarzutu podniesionego w pkt III, apelujący wnieśli o:

1.  wpis w dziale II księgi wieczystej Kw nr (...) prawa własności na rzecz E. Z. w udziale do 5/18 oraz na rzecz E. Z. i Z. Z. w udziale 13/18 na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

2.  wykreślenie z księgi wieczystej Kw nr (...) wszystkich wpisów dotyczących użytkowania wieczystego z działu l-Sp oraz wpis w dziale II następujących informacji o właścicielach wyodrębnionych lokali:

a.  numer udziału w prawie: 1,

b.  wielkość udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 38/100

c.  wyodrębniony lokal - numer księgi: (...)

d.  wyodrębniony lokal - numer lokalu: (...)

oraz

a.  numer udziału w prawie: 2

b.  wielkość udziału nieruchomości wspólnej, która stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali: 62/100

c.  wyodrębniony lokal – numer księgi: (...)

d.  wyodrębniony lokal – numer lokalu: (...)

Apelujący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu.

Sąd Najwyższy w dniu 16 maja 2019 roku podjął w niniejszej sprawie następującą uchwałę: „Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal”.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać trzeba, że z uwagi na to, że sąd drugiej instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego ani nie zmienił ustaleń faktycznych sądu pierwszej instancji, zaś w apelacji nie zgłoszono zarzutów dotyczących tych ustaleń, uzasadnienie wyroku zostanie ograniczone jedynie do wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku.

W pierwszej kolejności odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. podkreślić trzeba, że powyższy przepis określa konstrukcyjne elementy uzasadnienia wyroku, do których należy: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Dla skuteczności zarzutu obrazy tego przepisu konieczne jest wykazanie przez skarżącego, że uchybienie sądu w tym zakresie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czego apelujący nie uczyniły. Co do zasady, sposób uzasadnienia orzeczenia nie ma wpływu na wynik sprawy, ponieważ uzasadnienie wyraża jedynie motywy podjętego wcześniej rozstrzygnięcia. Sąd odwoławczy dostrzegł, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku w części obejmującej wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia w istocie jest niejasne, jednak nie można na tej podstawie formułować zarzutu nierozpoznania istoty sprawy mającego uzasadniać wniosek skarżących o uchylenie zaskarżonego wyroku. Zaznaczyć należy bowiem, że sąd drugiej instancji może w tym zakresie konwalidować ewentualne wadliwości uzasadnienia orzeczenia sądu pierwszej instancji.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego zastosowanie, zgodzić się należy ze skarżącymi, że sąd pierwszej instancji dokonał jego błędnej wykładni poprzez przyjęcie, że ma on zastosowanie w procesie wywołanym powództwem z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ograniczając w ten sposób zakres dowodów, w oparciu o które można czynić ustalenia faktyczne uzasadniające dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Nie budzi bowiem wątpliwości, że strona może za pomocą wszystkich dopuszczalnych procesowo dowodów wykazywać, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Podkreślić jednak trzeba, że powyższe naruszenie nie miało ostatecznie wpływu na wynik niniejszej sprawy. Analiza uzasadnienia zaskarżonego wyroku wskazuje bowiem, że sąd pierwszej instancji poczynił wywody w tym zakresie przede wszystkim w kontekście dopuszczalności zawarcia ugody sądowej w niniejszej sprawie. Z tego punktu widzenia przyznać należy rację Sądowi Rejonowemu, że strony nie mogą w drodze ugody sądowej kształtować treści księgi wieczystej, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów o postępowaniu wieczystoksięgowym.

W tym miejscu wskazać trzeba, że sąd odwoławczy wziął także pod uwagę, że w badanej sprawie pozwani uznali powództwo, jednak zgodnie z art. 213 § 2 k.p.c. sąd nie jest związany uznaniem powództwa, jeżeli uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa. Biorąc pod uwagę, że istotą powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest doprowadzenie do sytuacji, w której stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, sąd nie może zaakceptować uznania powództwa, jeżeli wydany w jego następstwie wyrok doprowadziłby do zmiany treści księgi wieczystej nieodpowiadającej rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości wynikającemu z ustalonego stanu faktycznego. Z tego względu uznanie powództwa przez pozwanych w badanej sprawie pozwala jedynie przyjąć za bezsporne okoliczności faktyczne, na których strona powodowa opiera swoje żądania, natomiast sąd niezależnie od stanowiska stron obowiązany jest rozważyć, czy w świetle tak określonego stanu faktycznego rzeczywisty stan prawny nieruchomości odpowiada żądanym przez stronę powodową zmianom treści księgi wieczystej.

W niniejszym postępowaniu przyjąć trzeba więc za ustalone, iż w budynku przy ulicy (...) w S. istniały dwa samodzielne lokale, stanowiące przedmiot odrębnej własności i jeden z tych lokali został rozebrany w taki sposób, że doszło do jego fizycznego unicestwienia.

W tak ustalonym stanie faktycznym z punktu widzenia oceny zasadności powództwa należało więc rozważyć, jakie skutki prawne wywołuje powyższe zdarzenie w sferze własności obydwu lokali i związanych z nim udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Zagadnienie to w sposób wiążący dla sądu orzekającego w niniejszej sprawie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 2019 roku, zgodnie z którą wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.

Biorąc pod uwagę treść powyższej uchwały nie budzi wątpliwości, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księgach wieczystych prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie dla nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...) [numer SZ1 (...)]; dla nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...) [numer (...)] i nieruchomości gruntowej i budynkowej położonej w S. przy ul. (...) [numer (...)] jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Po pierwsze, doszło do wygaśnięcia odrębnej własności opisanych wyżej lokali mieszkalnych oraz budynku, w którym te lokale były posadowione, co powinno skutkować zamknięciem ksiąg wieczystych numer (...) i numer (...) i dokonaniem odpowiednich wpisów w księdze wieczystej numer (...). Po drugie, niezgodne z rzeczywistością są wpisy dotyczące właścicieli nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...), albowiem jako jej współwłaściciele w odpowiednich udziałach powinni zostać wpisani dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...) [księga wieczysta numer (...)] i dla nieruchomości lokalowej położonej w S. przy ul. (...) [księga wieczysta numer (...)], co powinno zostać połączone z wykreśleniem wpisu o użytkowaniu wieczystym.

Podkreślenia jednak wymaga, że mające podstawę w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznawane jest w postępowaniu procesowym, w którym znajduje zastosowanie art. 321 § 1 k.p.c. Oznacza to, że sąd w takiej sprawie związany jest żądaniem pozwu i nie może go uwzględnić, jeśli stwierdzi, że oczekiwane przez powoda wpisy bądź wykreślenia dokonane w księdze lub księgach wieczystych nie spowodują, że treść tej księgi lub ksiąg będzie oddawała aktualny na datę zamknięcia rozprawy stan prawny nieruchomości [vide uchwalę Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 2008 roku, III CZP 76/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 113 i uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 18 maja 2010 roku, III CZP 134/09, OSNC 2010, Nr 10, poz. 131]. Powyższe oznacza, że żądanie pozwu zgłaszane na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece musi zmierzać do dokonania w księdze wieczystej niezgodnej z rzeczywistym stanem prawnym takich wpisów, które jej tę zgodność przywrócą. Trzeba podkreślić, że jeśli doprowadzenie wpisów w księdze wieczystej do stanu zgodnego z prawem wymaga uwzględnienia wpisów istniejących także w innej księdze wieczystej, to żądanie pozwu musi objąć także tę inną księgę. To samo dotyczy sytuacji, gdy dla doprowadzenia wpisów w księdze wieczystej do zgodności ze stanem rzeczywistym konieczne jest zamknięcie jakichś ksiąg, albo ich założenie. Powództwo zgłaszane na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece musi kompleksowo załatwić problem ujawnionej niezgodności treści księgi wieczystej lub - gdy wpisy w nich są zależne od siebie - ksiąg wieczystych ze stanem rzeczywistym. Sąd uwzględniając takie żądanie nie może poprzestać na jakichś połowicznych rozwiązaniach, przybliżających tylko stan wpisów w księdze wieczystej do odpowiadającego prawidłowo oznaczonym prawnym konsekwencjom rozmaitych zaszłości faktycznych, lecz musi osiągnąć efekt zgodności wpisów z faktami i prawem na datę zamknięcia rozprawy. Innymi słowy, wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym musi tworzyć kompletny obraz tego aspektu stanu prawnego nieruchomości, którego dotyczy (stosowny dział księgi wieczystej), aktualny na datę zamknięcia rozprawy [vide wyrok sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 roku, I CSK 440/18, LEX nr 2691621 wyrok sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2018 roku, I CSK 64/18, LEX nr 2569730]

W badanej sprawie istotą roszczenia powodów było doprowadzenie do takiego uzgodnienia treści księgi wieczystej, w ramach którego jako współwłaściciele nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ulicy (...) zostaliby wpisani wyłącznie powodowie. Jak wskazano wyżej – nie odpowiadałoby to stanowi prawnemu nieruchomości, gdyż współwłaścicielami tej nieruchomości są także pozwani. Sąd będąc związany żądaniem pozwu nie mógł natomiast dokonać uzgodnienia księgi wieczystym z rzeczywistym stanem prawnym, albowiem orzeczenie to wykraczałaby poza granice powództwa. Jednocześnie nie mógł uwzględnić roszczeń powodów jedynie w części, gdyż nie doprowadziłoby to do kompleksowego ujawnienia stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości w księgach wieczystych. W szczególności nie było możliwe zamknięcie ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowych bez dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, to zaś wymagało ujawnienia w niej wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, a nie tylko powodów. Analogicznie nie było możliwe wykreślenie wpisów o użytkowaniu wieczystym, albowiem powinno być połączone z wpisaniem w miejsce Gminy (...) jako właściciela nieruchomości rzeczywistych ich współwłaścicieli.

Kierując się powyższymi przesłankami, uznać trzeba, że sąd pierwszej instancji zasadnie oddalił powództwo wytoczone w niniejszej sprawie.

Z tych względów apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu, o czym orzeczono w sentencji na podstawie art. 385 k.p.c.

Podkreślić trzeba, że oddalenie powództwa w niniejszej sprawie nie stoi na przeszkodzie, aby strona powodowa wytoczyło nowe powództwo, które doprowadzi do kompleksowego uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Okręgowy obowiązany jest także wskazać, że wziął pod uwagę, że strony zamierzały w ramach niniejszego postępowania zawrzeć ugodę sądową, której przedmiotem miało być zniesienie współwłasności nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, objęta żądaniem pozwu, jednak w ocenie sądu odwoławczego zawarcie ugody tej treści w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej byłoby niedopuszczalne. Ugoda sądowa ma niweczyć spór pomiędzy stronami, doprowadzając do umorzenia w całości lub w części postępowania, w ramach którego dochodzi do zawarcia ugody sądowej. Tymczasem uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie określonym w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece może nastąpić wyłącznie na mocy prawomocnego wyroku. Jednocześnie postępowanie to nie może służyć do wykreowania nowego stanu prawnego. Tymczasem proponowana przez strony ugoda miała doprowadzić do zniesienia współwłasności nieruchomości, a tym samym do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości, co wykracza poza zakres postępowania przewidzianego w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W ocenie sądu odwoławczego strony mogą uzyskać skutek zakładany w projekcie ugody:

- po pierwsze, zawierając w wymaganej formie umowę o zniesieniu współwłasności i składając na jej podstawie wniosek o dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej; ewentualnie,

- po drugie, inicjując postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności nieruchomości; ewentualnie

- po trzecie, składając wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, albowiem skoro dopuszczalne byłoby zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowej, to dopuszczalne byłoby także zawarcie w tym zakresie ugody sądowej.

SSO Marzenna Ernest SSO Agnieszka Tarasiuk-Tkaczuk SSA Tomasz Sobieraj

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)

(...)

(...)