Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 października 2016 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Wiesława Buczek - Markowska
Sędziowie:	SO Tomasz Sobieraj (spr.) SO Marzenna Ernest

po rozpoznaniu w dniu 31 października 2016 roku w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawę z powództwa M. K. i A. K.

przeciwko B. B., J. L. (1), K. L., D. K., O. K. i Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w D.

o ustalenie nieważności czynności prawnej

na skutek apelacji pozwanych J. L. (1) i K. L. od wyroku Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim z dnia 12 stycznia 2016 roku, sygn. akt I C 139/15

uchyla zaskarżony wyrok w zakresie punktów I i II, znosi postępowanie poczynając od rozprawy w dniu 31 marca 2015 roku i przekazuje sprawę w oznaczonym wyżej zakresie do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Kamieniu Pomorskim, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Sygn. akt II Ca 316/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 12 stycznia 2016 roku Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim po rozpoznaniu sprawy z powództwa M. K. i A. K. przeciwko B. B., J. L. (1), K. L., D. K., O. K. o ustalenie nieważności czynności prawnej (sygn. akt I C.139/15):

I.  ustalił, że umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku nadbudowy nieruchomości wspólnej zawarta dnia 11 września 2007roku, przed notariuszem M. O. w Kancelarii Notarialnej w S. wpisana do Rep. A nr 10293/2007 jest nieważna;

II.  zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 1373 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1 200 złotych za zastępstwo procesowe;

III.  zarządził zwrot ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim tytułem niewykorzystanej zaliczki kwoty:

a.  100 złotych na rzecz powodów M. K. i A. K.,

b.  100 złotych na rzecz pozwanych K. L. i J. L. (1) ,

c.  100 złotych na rzecz pozwanych O. K. i D. K..

Sąd Rejonowy oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach:

Powodowie aktem notarialnym z dnia 16 listopada 2000 roku w Kancelarii Notarialnej w S. przy ul. (...) przed notariuszem J. S. wpisanym do rep. A nr 8521/2000 od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział Rejonowy w S. nabyli - na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej własność odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w D. przy ul. (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 49,16 m ² oraz pomieszczenia przynależnego – piwnicy nr 3 o powierzchni użytkowej o powierzchni 24.27 m ² wraz z udziałem wynoszącym 2 447/10 000 w działce gruntu nr (...) o powierzchni 523 m ² (KW KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Ś.) oraz w częściach wspólnych budynku. Strony umówiły cenę sprzedaży na kwotę 16 179,88 złotych. Aktualnie lokal mieszkalny nr (...) położony w D. przy ul. (...) posiada księgę wieczystą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Kamieniu Pomorskim Wydział Ksiąg Wieczystych (dawniej KW nr (...)).

Od końca 1989 roku małżonkowie K. na stałe zamieszkują w H.. Od chwili nabycia lokalu w 2000 roku powodowie bardzo rzadko przyjeżdżali do D.. M. K. przyjechała do D. na krótko w 2001 roku oraz na jeden dzień w 2008 roku. A. K. 5 kwietnia 2004 roku uległ wypadkowi i od tej daty wymaga całodobowej opieki. Od 1986 roku pozwani małżonkowie K. i J. L. (1) byli sąsiadami małżonków K.. Od 2000 roku do 2014 roku J. L. (1) dysponował kluczem do lokalu nr (...) małżonków K.. Powódka utrzymywała telefoniczny kontakt z J. L. (2), który także dysponował adresem powodów w Niemczech.

W dniu 16 listopada 2000 roku powodowie udzielili pozwanemu J. L. (2) następującej treści : „upoważniamy Pana L. J. legitymujący się dowodem osobistym (...) syn K., H. zamieszkałego w D. przy ul. (...) do reprezentowania nas przed wszystkimi urzędami i instytucjami we wszystkich sprawach związanych z mieszkaniem położonym w D. przy ul. (...) oraz przed urzędem geodezyjnym.” Notariusz J. S. poświadczyła, że podpis na pierwszej stronie niniejszego dokumentu złożyli własnoręcznie M. K. oraz A. K. z adnotacją, że tożsamość stawających ustalono na podstawie okazanych dowodów osobistych. Przedmiotowa czynność notarialna została wpisana do repertorium A nr 8498/2000. Pod poświadczeniem podpisu widnieje pieczęć notariusza i jej podpis. Pełnomocnictwo powódka w dwóch egzemplarzach przesłała do pozwanego J. L. (1). J. L. (1) nie był obecny w dniu 16 listopada 2000 roku w kancelarii notarialnej u notariusz J. S.. Przed udzieleniem przedmiotowego pełnomocnictwa z dnia 16 listopada 2000 roku J. L. (1) zwrócił się do dyrektora WAM oddział w S. Pana Z. o wstępną zgodę co do rozbudowy lokalu nroku Dyrektor wyraził zgodę, zaznaczając że co do treści pełnomocnictwa związanego z rozbudową powinien się wypowiedzieć prawnik WAMu. Po konsultacji z prawnikiem WAMu J. L. (1) telefonicznie przekazał powódce treść tego pełnomocnictwa.

Małżonkowie K. i J. L. (1) na zasadzie wspólności majątkowej nabyli od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej aktem notarialnym z dnia 7 listopada 2000 roku w kancelarii notarialnej przez notariuszem J. S. odrębny lokal mieszkalny nr (...) położony w D. przy ul. (...), składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 48,72 m ² oraz pomieszczenia przynależnego – piwnicy nr 1 o powierzchni użytkowej o powierzchni 20,51 m ² oraz pomieszczenia gospodarczego nr 1 na poddaszu o powierzchni użytkowej 10.60 m ² wraz z udziałem wynoszącym 2 659/10 000 w działce gruntu nr (...) o pow. 523 m ² (KW (...)) oraz w częściach wspólnych budynku. Dla tego lokalu urządzona jest księga wieczysta KW (...).

Pozwani O. K. i D. K. aktem notarialnym z dnia 27 listopada 2001 roku przed notariuszem J. S. wpisanym do repertorium A nr 10160/2001 nabyli własność odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w D. przy ul. (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 49,16 m ² oraz pomieszczenia przynależnego - piwnicy nr 4 o powierzchni 18,51 m ² i pomieszczenia na poddaszu o powierzchni użytkowej 10,69 m ² wraz z udziałem wynoszącym 2 607/10 000 części w częściach wspólnych i urządzeniach budynku mieszkalnego oraz we własności działki gruntu nr (...) aktualnie dla przedmiotowego lokalu urządzona jest księga wieczysta KW (...).

Pozwana B. B. aktem notarialnym z dnia 17 grudnia 2005 roku sporządzonym przed notariuszem L. Z. od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddział (...) w S. nabyła własność odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w D. przy ul. (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 48,72 m ² oraz pomieszczenia przynależnego – piwnicy nr 2 o powierzchni 17,12 m ² i pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 2.82 m ² wraz z udziałem wynoszącym 2 287/10 000 części w częściach wspólnych i urządzeniach budynku mieszkalnego oraz we własności działki gruntu nr (...) aktualnie dla przedmiotowego lokal jest księga wieczysta KW (...).

Właściciele odrębnych lokali mieszkalnych położonych przy ul. (...) w D. przeprowadzili głosowanie nad uchwałą nr 12 z 2002 roku z dnia 30 stycznia 2002 roku w sprawie „wyrażenia zgody na dobudowę z nadbudową piętra lokalu nr (...) oraz rozbudowę lokalu nr (...)”, przez indywidualne zbieranie głosów, gdzie widnieją podpisy czterech właścicieli za małżonków K. widnieje podpis „z up. L.”.

W dniu 6 października 2004 roku właściciele tych lokali na podstawie art. 22 ust. 3 pkt. 5 i pkt 5a oraz art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku uchwałą nr 13/2004 - wyrazili zgodę „na zmianę przeznaczenia pomieszczenia gospodarczego zlokalizowanego na poddaszu (o powierzchni 10.60 m ²) przynależnego do lokalu nr (...) na cele mieszkalne” oraz „zgodę na zmianę przeznaczenia pomieszczenia gospodarczego zlokalizowanego na poddaszy (o powierzchni 10,60 m ²) przynależnego do lokalu nr (...) na cele mieszkalne”. Pod powyższą uchwałą widnieją podpisy właścicieli czterech lokali mieszkalnych, przy czym jako właściciel lokalu nr (...) widnieje podpis „K..”

Kolejną uchwałą nr 15/2004 właściciele lokali postanowili, że „zwrot współwłaściciela nieruchomości nastąpi na podstawie wyceny rzeczoznawcy – operatu szacunkowego”. Pod powyższą uchwałą widnieją podpisy czterech właścicieli lokali, za właściciela lokalu nr (...) widnieje podpis „z up. L.”.

Kolejną uchwałą nr 16/2004 bez daty właściciele lokali wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, tj. część strychu o numerze nr 2 według schematu podziału strychu załącznik nr 1 do niniejszej uchwały, jako część przynależną do lokalu nr (...) będącego własnością (...) Oddział (...) w S.. Za właścicieli lokalu nr 3 uchwałę podpisał „z up. L.”.

Właściciele uchwalili także kolejną uchwałę bez numeru i bez daty z 2004 roku w przedmiocie dotyczącą tych samych rozporządzeń jak uchwała nr 13/2004 z dnia 6 października 2004 roku, przy czym przy tej uchwale za właścicieli lokalu mieszkalnego nr (...) podpisał się „z up. L.”. Przy tej uchwale brak jest podpisu właściciela lokalu nr (...).

Zapadła także kolejna uchwała w 2004 roku nieoznaczona numerem ani datą, a dotycząca „wyrażenia zgody na podział powierzchni strychowej na cztery części według załączonego schematu, który stanowi załącznik nr 1 do niniejszej uchwały” oraz „wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej nr 1 i nr 4 na przebudowę na cele mieszkalne” i „wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej”.

W dniu 24 maja 2005 roku w kancelarii notarialnej w S. przed notariuszem L. Z. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w D., w której uczestniczyli : właściciele lokalu mieszkalnego nr (...) K. i J. L. (1), przedstawiciel Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddział (...) w S. A. R. (właściciel lokalu nr (...)), D. K. i O. K. – właściciele lokalu nr (...). Na tym zebraniu J. L. (1) przedstawił notariuszowi pisemne pełnomocnictwo M. K. i A. K. z 16 listopada 2000 roku. Obecni na przewodniczącego zebrania wybrali J. L. (1), który stwierdził, że wszyscy właściciele lokali o zebraniu zostali prawidłowo powiadomieni, a z listy obecności, stanowiącej załącznik do niniejszego akty wynika, że w zebraniu uczestniczy 10 000 udziałów, a wspólnotę reprezentuje 10.000 udziałów. Tego dnia w głosowaniu jawnym obecni tam właściciele podjęli dwie uchwały nieoznaczone numerami porządkowymi:

- Uchwałą z dnia 24 maja 2005 roku postanowili:

„1. wyrazić zgodę na dobudowę przyziemia z nadbudową piętra do budynku przy ulicy (...) w D., o wymiarach szerokość do granicy działki po szerokość budynku (orientacyjne wymiary 5x9,50 = 47,50 m km., wg załączonego szkicu),celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr (...) stanowiącego własność K. i J. małżonków L.,

2. wyrazić zgodę na dobudowę przyziemia z nadbudową piętra do budynku przy ulicy (...) w D., o wymiarach : szerokość do granicy działki po szerokość budynku (orientacyjne wymiary 2,8x9,50 = 26,6- m kw., wg załączonego szkicu), celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr (...) stanowiącego własność O. i D. małżonków K.

3. wyrazić zgodę na zmianę przeznaczenia pomieszczenia o powierzchni 10,60 m kw, (dziesięć metrów kwadratowych sześćdziesiąt setnych metra kwadratowego) znajdującego się na poddaszu i przynależnego do lokalu nr (...) z funkcji dotychczasowej pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkaniowe,

4. wyrazić zgodę na zmianę przeznaczenia pomieszczenia o powierzchni 10,60 m kw (dziesięć metrów kwadratowych sześćdziesiąt setnych metra kwadratowego) znajdującego się na poddaszu i przynależnego do lokalu nr (...) z funkcji dotychczasowego pomieszczenia gospodarczego na cele mieszkaniowe,

5. wyrazić zgodę na zmianę udziałów we współwłasności części wspólnych budynku i gruntu, które to udziały określone zostaną po zakończeniu ww. robót budowlanych,

6. wyrazić zgodę na zwrot na rzecz WAM OReg S. i na rzecz właścicieli lokalu nr (...) kwoty stanowiącej równowartość udziału w gruncie przeznaczonego pod zabudowę przyziemi z nadbudową pięter opisanych w pkc 1 i 2, którą to należność zapłacą właściciele lokali nr (...)”.

Uchwała obowiązuje z dniem jej podjęcia.

Za uchwałą głosy oddali właściciele posiadający 10.000 udziałów.

- Uchwałą z dnia 24 maja 2005 roku właściciele lokali wyodrębnionych oraz Wojskowa Agencja Mieszkaniowa Oddział (...) w S. postanawiają „udzielić panu J. L. (1), synowi K. i H., PESEL: (...), pełnomocnictwa do:

„- reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej we wszystkich sprawach związanych z wykonaniem Uchwały 1 tej Wspólnoty z dnia 24 maja 2005r,.

- podpisania stosownego aktu notarialnego zawierającego właściwy wniosek wieczystoksięgowy.”

Uchwała obowiązuje z dniem jej podjęcia.

Za uchwałą głosy oddali właściciele posiadający 10.000 udziałów.

Pozwani J. i K. L. oraz pozwani D. i O. K. uzyskali stosowne pozwolenia budowlane na wykonanie nadbudowy i rozbudowy odpowiednio lokalu nr (...) i lokalu nr (...). Małżonkowie L. rozbudowę lokalu mieszkalnego nr (...) zakończyli w czerwcu 2006 roku, zgłaszając ten fakt do Powiatowego Inspektora Budowlanego w K.. Pozwani D. i O. K. rozbudowę lokalu nr (...) zakończyli w listopadzie 2006 roku. Po zakończeniu rozbudowy lokalu mieszkalnego nr (...) i lokalu mieszkalnego nr (...) pozwani małżonkowie L. i małżonkowie K. zlecili rzeczoznawcy majątkowemu B. C. wykonanie operatu szacunkowego co do nieruchomości gruntowej, tj. działki nr (...). W operacie szacunkowym z maja 2007 roku ten rzeczoznawca określił, że część działki o powierzchni 46,90 m ² pod zabudowę przyziemia z nadbudową pięter do budynku celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr (...) ma wartość 5 984,00 złotych, a część działki o powierzchni 25,27 m ² pod zabudowę przyziemia z nadbudową pięter do budynku celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr (...) ma wartość 3 224,00 złotych.

Aktem notarialnym z dnia 11 września 2007 roku wpisanym do repertorium A nr 10293/2007 przed notariuszem M. O. została zawarta umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku nadbudowy nieruchomości wspólnej. Do tej czynności prawnej stawili się J. L. (1) działający w imieniu własnym oraz w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej - właścicieli lokali przy ul. (...), jako pełnomocnik (zgodnie z uchwałami z dnia 24 maja 2005 roku, podjętymi przed notariuszem L. Z.), K. L., O. K. i D. K.. Stawający do aktu notarialnego oświadczyli, że za jednomyślną zgodą właścicieli lokali dokonano nadbudowy części wspólnej budynku przy ul. (...) w lokalach nr (...) oraz włączono pomieszczenia strychu i piwnic do lokali nr (...) jako pomieszczenia przynależne. W tym akcie notarialnym ustanowiono i przyznano odrębną własność lokali :

1)  na rzecz K. i J. małżonków L. na zasadzie wspólności majątkowej lokal nr (...) składający się z czterech pokoi, kuchni, trzech łazienek z wc, przedpokoju komunikacji na parterze budynku, dwóch pokoi, dwóch łazienek z wc, holu na piętrze budynku, trzech pokoi, schowka, holu na poddaszu budynku o powierzchni użytkowej 158,66 m ² wraz pomieszczeniami przynależnymi – dwiema piwnicami o powierzchni 20,51 m ² i 20,31 m ² oraz strychu o powierzchni 10,60 m ², łączna powierzchnia użytkowa lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 210,08 m ² wraz z udziałem wynoszącym (...) 000 części w częściach wspólnych budynku i gruncie.

2)  na rzecz B. B. lokal mieszkalny nr (...) składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju o powierzchni użytkowej 48,72 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi – piwnicą o powierzchni 17,12 m ² oraz strychu o powierzchni 2,82 m i pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 7,16 m ² - łączna powierzchnia użytkowa lokalu wraz z pomieszczeniami i przynależnymi wynosi 75,82 m ² wraz z udziałem wynoszącym 1 435/10 000 części w częściach wspólnych budynku i gruncie.

3)  na rzecz M. i A. małżonków K. na zasadzie wspólności majątkowej lokal nr (...) składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju o pow. użytkowej 49,16 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi – piwnicą o powierzchni 24,27 m ² i strychem – pomieszczeniem gospodarczym o powierzchni 7,16 m ², łączna powierzchnia użytkowa lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 80,59 m ², wraz z udziałem wynoszącym (...) 000 części w częściach wspólnych budynku i gruncie.

4)  na rzecz O. i D. małżonków K. na zasadzie wspólności majątkowej lokal mieszkalny nr (...) składający się z trzech pokoi., kuchni, łazienki z wc, przedpokoju na piętrze, pokoju, pokoju z aneksem kuchennym, łazienki, antresoli na poddaszu budynku o powierzchni użytkowej 122,77 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi – garażem o powierzchni 20,57 m ² i piwnicą o powierzchni 18,51 m ², łączna powierzchnia użytkowa lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 161,85 m ² wraz z udziałem wynoszącym 3 063/10 000 części w częściach wspólnych budynku i gruncie.

Stosownie do § 5 przedmiotowego aktu notarialnego, kwota spłaty została ustalona na łączną kwotę 5 308,00 złotych :

- w tym od K. i J. L. (1) na rzecz B. B. kwotę 1 691,00 złotych, a na rzecz M. i A. K. kwotę 1 838 złotych,

- w tym od D. i O. K. na rzecz B. B. kwotę 845,00 złotych, a na rzecz M. i A. K. kwotę 934,00 złotych.

Pozwana B. B. otrzymała od pozwanych małżonków L. i małżonków K. spłatę w wysokości określonej w akcie notarialnym.

Generalnie kwestią uiszczania opłat za mieszkanie nr (...) zajmował się pozwany J. L. (1). Środki na ten cel cyklicznie co pół roku przekazywała pozwanemu mama M. K., S. D. zamieszkała w T., po telefonicznym poinformowaniu ile wynosi aktualna opłata. Taki sposób regulowania opłat uzgodniła M. K. z J. L. (2). Przy corocznych rozliczeniach końcowych małżonkowie K. nie posiadali żadnych zadłużeń. W maju 2008 roku na jeden dzień do D. przyjechała M. K., wówczas doszło do jej spotkania z pozwaną O. K. i rozmowy dotyczącej należnej od K. spłaty. Powódka M. K. ustnie zdecydowała, aby należną jej spłatę przekazać J. L. (2) na poczet opłat za mieszkanie nr (...). O. K. za pokwitowaniem wręczyła pozwanemu J. L. (2) kwotę spłaty 934,00 złotych. Pieniądze te J. L. (1) przeznaczył na utrzymanie mieszkania powodów. Należności za mieszkanie powodów J. L. (1) uiszczał do końca 2013 roku. Relacje pomiędzy małżonkami L. a małżonkami K. układały się dobrze do początku 2014 roku. W 2014 roku powódka M. K. z Wydziału Ksiąg Wieczystych dowiedziała się, że zmieniły się jej udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu.

W okresie od 2000 roku do 2014 roku pozwany J. L. (1) opiekował się mieszkaniem powodów, wietrzył je, ogrzewał, dbał o nie. Do chwili wytoczenia niniejszego powództwa J. L. (1) nie był wzywany przez powodów do zapłaty jakiejkolwiek kwoty, a powodowie nie zgłaszali co do niego zastrzeżeń w związku z regulowaniem opłat za mieszkanie nr (...).

Pozwana B. B. zwracała się kilkakrotnie do pozwanego J. L. (1) o podanie jej adresu i telefonu M. K., ten jednak odmawiał, powołując się na ochronę danych osobowych oraz brak zgody M. K. na przekazywanie jej danych adresowych.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo o ustalenie nieważności czynności prawnej za uzasadnione.

Sąd I instancji podkreślił, że stan faktyczny w sprawie został ustalony w oparciu o dowody z dokumentów urzędowych, tj. aktu notarialnego z dnia 24 maja 2005 roku, aktu notarialnego z dnia 11 września 2007 roku, dokumentu prywatnego, tj. pełnomocnictwa z dnia 16 listopada 2000 roku oraz w oparciu o dowodu zeznań świadków. W pozwie powodowie kwestionowali legalność tego pełnomocnictwa, twierdząc że nie udzielali takiego umocowania. Jednak pełnomocnik powodów na rozprawie w dniu 25 czerwca 2015 roku oświadczył, że nie kwestionuje, że pełnomocnictwo z dnia 16 listopada 2000 roku zostało podpisane przez powodów . W ocenie Sądu nie polega na prawdzie twierdzenie powódki, że nigdy nie była w kancelarii notarialnej u notariusz J. S., bo właśnie u tej notariusz w dniu 16 listopada 2000 roku powodowie nabyli własność odrębnego lokalu nr (...). Do tego aktu notarialnego powodowie stanęli osobiście. Także w dniu 16 listopada 2000 roku ten sam notariusz dokonał notarialnego poświadczenia podpisu powodów na pisemnym pełnomocnictwie z dnia 16 listopada 2000 roku Brak jest jakiejkolwiek logicznej przesłanki, aby kwestionować ten fakt, a w szczególności aby przypisać notariuszowi – osobie zaufania publicznego, niewykonanie czynności notarialnej polegającej na notarialnym poświadczeniu podpisu. Sąd zaznaczył, że powodowie w 2000 roku na stałe mieszkali już w Niemczech, a do Polski przyjechali aby załatwić kupno mieszkania w D.. Skoro więc stanęli w dniu 16 listopada 2000 roku do kupna mieszkania nr (...), to niejako przy okazji dokonali w tej samej kancelarii notarialnej notarialnego poświadczenia podpisu. Sąd przekonują spójne zeznania pozwanego J. L. (1), że to on ustalał treść tego pełnomocnictwa z pracownikiem WAMu zajmującym się nieruchomościami i że to on po tym uzgodnieniu przekazał treść pełnomocnictwa powodom. Jednocześnie J. L. (1) nie był obecny w dniu 16 listopada 2000 roku w kancelarii notarialnej J. S., a sporne pełnomocnictwo przekazała mu listownie M. K.. Taka sekwencja zdarzeń spójna jest z tym, że to J. L. (1) przy pełnej akceptacji powodów przez 14 lat opiekował się ich niezamieszkałym lokalem nr (...) łącznie z wnoszeniem wszelkich opłat, a pełnomocnictwo z dnia 16 listopada 2000 roku legitymowało go do czynności zwykłego zarządu. Z tych względów Sąd przyjął, że powodowie podpisali pisemne pełnomocnictwo z dnia 16 listopada 2000 roku.

Na marginesie Sąd Rejonowy wskazał, że krytycznie ocenia zeznania powódki w części, w której zaprzecza aby otrzymała od małżonków K. i małżonków L. spłaty wynikające z aktu notarialnego z dnia 11 września 2007 roku Sąd uznał za wiarygodne zeznania pozwanych J. L. (1) i O. K., że te pieniądze za zgodą powódki J. L. (1) przeznaczył na opłaty za lokal mieszkalny nr (...) w roku 2008 i następnych latach. Tę wersję potwierdzają dowody wpłat za lokal powodów oraz części wspólnych nieruchomości przedłożone przez J. L. (1) na kartach 124 - 170 oraz fakt, że za lata 2008 – 2013, kiedy to opłatami za lokal nr (...) zajmował się J. L. (1), nie było zaległości. Nadto w tym czasie małżonkowie L. pozostawali z powodami w dobrych relacjach, a J. L. (1) utrzymywał kontakty telefoniczne z M. K.. Bezspornie pozwana B. B. zarówno od pozwanych małżonków L., jak i małżonków K. otrzymała spłatę wynikającą z akty notarialnego z dnia 11 września 2007 roku W tym kontekście wydaje się mało prawdopodobnym, aby małżonkowie K. i L. spłacili jedynie jednego z dwóch uprawnionych właścicieli, zapominając o powodach. Nadto sposób dokonania spornej spłaty nie ma wpływu na ustalenie nieważności czynności prawnej.

Mając na uwadze treść przepisów art. 98 k.c., art. 99 k.c. oraz art. 73 ust § 1 i § 2 k.c. Sąd I instancji ocenił, że pełnomocnictwo z dnia 16 listopada 2000 roku jest pełnomocnictwem ogólnym obejmującym umocowanie do czynności zwykłego zarządu. To pełnomocnictwo nie wskazuje rodzaju czynności, które może wykonać pełnomocnik. Nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej, a następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, do czego wymagane jest pełnomocnictwo udzielone w formie aktu notarialnego. Przepis art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali stanowi, że odrębną własności lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo rodzajowe. Tymczasem zdaniem Sądu treść pełnomocnictwa z dnia 16 listopada 2000 roku nie wskazuje, że stanowi ono umocowanie do rozporządzenia nieruchomością wspólną, tj. gruntem i częściami wspólnymi budynku, ani do zmiany wielkości udziału we współwłasności. Pełnomocnictwo rodzajowe do rozporządzenia nieruchomością wspólną oraz zmianą udziałów, tj. czynności przekraczających zwykły zarząd pod rygorem nieważności powinno być zawarte w formie aktu notarialnego. Na podstawie pełnomocnictwa z dnia 16 listopada 2000 roku uprawniającego jedynie do czynności zwykłego zarządu, pozwany J. L. (1) nie mógł skutecznie reprezentować powodów na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 24 maja 2005 roku, ani też wyrazić zgody na zmianę udziałów we współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Do tych czynności, przekraczających zwykły zarząd wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe w formie aktu notarialnego.

Zważając na powyższe Sąd I instancji podkreślił, że w niniejszym procesie mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową, bo w budynku przy ul. (...) w D. znajduje się i znajdowały 4 lokale mieszkalne. W tej sytuacji oraz wobec brzmienia art. 19 ustawy o własności lokali, w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania tryb zaskarżania uchwał wskazane w art. 25 tej ustawy. Ma tutaj zastosowanie art. 199 k.c. zgodnie z którym, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 k.c., tj. bez koniecznej zgody wszystkich właścicieli lub stosownego orzeczenia sądu, są bezwzględnie nieważne. Pozwana B. B. jako właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) (od 17 grudnia 2005 roku) nie była obecna przy ustanowieniu odrębnych lokali w dniu 11 września 2007 roku, ani też jako jeden z czterech właścicieli nie wyraziła zgody na nadbudowę i przebudowę lokali nr (...), czy też na rozporządzenie tymi lokalami oraz zmianę udziałów w częściach wspólnych, w następstwie rozbudowania tych lokali. W konsekwencji akt notarialny z dnia 11 września 2007 roku został zawarty z naruszeniem art. 199 k.c.

Z tych wszystkich względów Sąd Rejonowy ustalił, że czynność prawna – umowa notarialna z dnia 11 września 2007 roku dotycząca ustanowienia odrębnej własności lokali w wyniku nadbudowy nieruchomości wspólnej została zawarta z naruszeniem przepisów art. 199 k.c. w zw. z art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 73 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c., wobec czego jest nieważna (art. 58 k.c.).

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. uznając, że pozwani K. i J. L. (1) i D. i O. K. jako strona przegrywająca proces winni zwrócić powodom poniesione przezeń koszty procesu. Pozwana B. B. nie była stroną spornego aktu notarialnego, stąd też zdaniem Sądu brak jest podstaw do obciążenia jej kosztami postępowania na rzecz powodów. Z kolei na podstawie art. 84 ust 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd orzekł o zwrocie na rzecz pozwanych niewykorzystanych zaliczek.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli pozwani K. L. i J. L. (1) zaskarżając je w części co do punktów I. i II. sentencji. W tym zakresie wnieśli o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu za obie instancje, względnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazaniu sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonemu orzeczeniu apelujący zarzucili naruszenie:

a)  art. 98 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie, potraktowanie pełnomocnictwa z dnia 16 listopada 2000 roku jako pełnomocnictwa ogólnego, nie zaś rodzajowego;

b)  art. 199 k.c. poprzez błędną wykładnię, iż pełnomocnictwo było ogólne a dotyczyło czynności przekraczającej zwykły zarząd;

c)  art. 65 k.c. poprzez niezastosowanie do wykładni oświadczenia woli złożonego przez powodów przy udzielaniu pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu apelacji skarżący podnieśli, iż z treści pełnomocnictwa z dnia 16 listopada 2000 roku wprost wynika, że jest to pełnomocnictwo rodzajowe związane z nieruchomością lokalową powodów położoną w D.. Z zeznań pozwanego J. L. (1) wynika, że to on zwrócił się do powodów o udzielenie mu pełnomocnictwa w związku z planowaną jeszcze przed 2000 r, rozbudową lokalu własnego, ponadto, że pełnomocnictwo zostało sformułowane po konsultacji z pracownikami WAM w związku z rozbudową i na cele rozbudowy. Apelujący zwrócili uwagę, że w treści pełnomocnictwa znalazło się sformułowanie o urzędzie geodezyjnym, albowiem rozbudowa miała wiązać się z zajęciem części wspólnej działki i z koniecznymi do wykonania w przyszłości pracami geodezyjnymi. Jakby w domyśle pozostawione zostały sprawy związane ze zmianą udziałów, którą traktowano jako efekt rozbudowy.

Dalej pozwani podnieśli, że okoliczności sporządzania pełnomocnictwa wskazują na to, że miało ono dotyczyć upoważnienia pozwanego do podejmowania wszelkich wymaganych prawem działań w celu realizacji rozbudowy lokalu pozwanego, następnie uporządkowaniu spraw geodezyjnych, w sądzie wieczystoksięgowym itp. Brak jest zdaniem pozwanych jakichkolwiek sygnałów czy informacji, że powodowie przeciwstawiają się takiemu działaniu pozwanych, przeciwnie z uwagi na to, że żadne koszty nie obciążały powodów, nie sprzeciwiali się oni takim działaniom. W tym kontekście podkreślili, że w czasie wizyty powódki w D. w roku 2008, rozbudowa była już przeprowadzona, powódka oglądała dobudowane elementy, chwaliła nawet wygląd budynku i ładną elewację i nie wyraziła sprzeciwu przeciwko wykonanej rozbudowie. Z wypowiedzi powódki wynika, że dopiero w roku 2014 działając pod wpływem sugestii swojego zięcia, który zaczął dostrzegać „utracony" majątek, powódka podjęła decyzję o wytoczeniu powództwa w sprawie niniejszej.

Pozwani wskazali, że działania polegające na rozbudowie spowodowały przysporzenie majątkowe dla wszystkich współwłaścicieli, albowiem wartość całej nieruchomości uległa zwiększeniu. Jednocześnie pozwani zajęli działkę będącą współwłasnością w dodatkowej części wynoszącej kilkanaście m2, z tego też tytułu biegły wyliczył należność uregulowaną przez pozwanych w całości. W wypowiedzi powódki przewijają się informacje, iż działki w D. są bardzo drogie, ceny za m2 wynoszą nawet 600 złotych, powódka więc upatruje źródła pozyskania pieniędzy w tym, że w związku z unieważnieniem umowy o zniesieniu współwłasności będzie chciała ubiegać się na nowo o rozliczenie. Pozwani tymczasem wskazują, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w części dotyczącej wyceny nieruchomości nie przewiduje wyceny tzw. części wspólnych nieruchomości, nadto notowania na rynku wskazują na to, że na wartość lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym nie ma wpływu na udział w częściach wspólnych budynku, toteż w istocie powódka nie została działaniami pozwanych pokrzywdzona, czy też pozbawiona majątku.

W przekonaniu apelujących, zważywszy że pełnomocnictwo było rodzajowe i upoważniało zarówno do czynności zwykłego zarządu, jak też czynności przekraczających ten zarząd - w zakresie mieszkania, to za prawidłowe należy przyjąć postępowanie notariusza L. Z., który uznał, że przedłożone przez pozwanego pełnomocnictwo jest wystarczające do podjęcia uchwał, zaprotokołowanych przez notariusza w zakresie rozbudowy budynku, zmiany udziałów itp. Pozwani podnieśli, że w przypadku podejmowania uchwał przez członków Wspólnoty, posługują się oni zwykłymi pełnomocnictwami ogólnymi pisemnymi, natomiast sama uchwała określająca czynność jaka ma być przeprowadzona winna być zaprotokołowana notarialnie, albowiem taki jest wymóg formalny. W sprawie niniejszej na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez powodów notariusz L. Z. zaprotokołował uchwały, które stały się następnie podstawą do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali z dnia 11 września 2007 roku będącej przedmiotem postępowania w sprawie niniejszej.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie solidarnie od pozwanych K. i J. małżonków L. na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych okazała się o tyle uzasadniona, iż doprowadziła do uchylenia zaskarżonego wyroku, a to z uwagi na stwierdzoną nieważność postępowania.

W myśl art. 386 § 2 k.p.c. w razie stwierdzenia nieważności postępowania sąd drugiej instancji uchyla zaskarżony wyrok, znosi postępowanie w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazuje sprawę sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Cytowany przepis przewiduje obowiązek wydania przez sąd odwoławczy orzeczenia uchylającego wyrok sądu pierwszej instancji w sytuacji stwierdzenia, że zachodzą przyczyny nieważności postępowania. Istotnym przy tym jest, iż wydanie przez sąd drugiej instancji orzeczenia kasatoryjnego nie jest uzależnione od podniesienia przez stronę w apelacji zarzutu nieważności postępowania, albowiem na gruncie art. 378 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji w granicach zaskarżenia z urzędu bierze pod uwagę nieważność postępowania.

Wskazać zatem należy, iż wśród przesłanek powodujących nieważność postępowania ustawodawca w art. 379 pkt 5 k.p.c. przewidział, iż będzie to miało miejsce zawsze wtedy, gdy strona została pozbawiona możności obrony swych praw. W orzecznictwie za utrwalony należy uznać pogląd, iż pozbawienie strony możliwości obrony swoich praw polega na tym, że z powodu wadliwości procesowych sądu lub strony przeciwnej, będących skutkiem naruszenia konkretnych przepisów kodeksu postępowania cywilnego, strona nie mogła brać i nie brała udziału w postępowaniu lub jego istotnej części, jeśli skutków tego uchybienia nie można było usunąć przed wydaniem orzeczenia w danej instancji, przy czym nie ma jakiegokolwiek znaczenia, czy działanie strony mogłoby mieć wpływ na rozstrzygnięcie ( vide wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 27 marca 2012 roku, III UK 75/11, LEX nr 1213419; z dnia 1 kwietnia 2011 roku, II PK 248/10, LEX nr 898418; z dnia 15 lipca 2010 roku, IV CSK 84/10, LEX nr 621352; z dnia 10 grudnia 2009 roku, III CSK 86/09, LEX nr 610166; z dnia 4 marca 2009 roku, IV CSK 468/08, LEX nr 515415; z dnia 13 czerwca 2002 roku, V CKN 1057/00, LEX nr 55519; nadto postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2014 roku, I PK 291/13, LEX nr 1455814). Innymi słowy, stwierdzenie nieważności postępowania z powodu pozbawienia strony możności obrony swoich praw wymaga rozważenia, czy nastąpiło naruszenie przepisów prawa procesowego, czy to uchybienie miało wpływ na możność działania strony, a jeśli obie te przesłanki te wystąpiły łącznie, to czy mimo ich spełnienia strona rzeczywiście nie mogła bronić swoich praw ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2014 roku, III UZ 13/14, LEX nr 1616918; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2015 roku, II CSK 414/14, LEX nr 1790976).

Typowym przykładem pozbawienia strony możliwości działania jest niezawiadamianie jej o terminach posiedzeń, gdyż uniemożliwia to stronie uczestniczenie w postępowaniu rozpoznawczym wbrew jej woli (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2002 roku, III RN 12/01, LEX nr 564475). Nieważność ze względu na tę przyczynę zachodzi w sytuacji niezawiadomienia strony o terminie rozprawy jedynej albo bezpośrednio poprzedzającej wydanie wyroku, co uzasadniało odroczenie rozprawy, a sąd rozpoznał sprawę i wydał orzeczenie. Uchybienie to niewątpliwie bowiem uniemożliwiało stronie czynny udział w postepowaniu a jednocześnie nie mogło zostać usunięte przed wydaniem wyroku ( vide wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 lipca 1974 roku, II CR 331/74, OSNC 1975, Nr 5, poz. 84; z dnia 15 stycznia 1999 roku, II CKN 139/98, Lex nr 1214381; z dnia 6 marca 2002 roku, III RN 12/01, nie publ.; z dnia 8 stycznia 2004 roku, I CK 19/03, nie publ.; z dnia 15 grudnia 2006 roku, I PK 122/05, OSNP 2006, nr 21-22, poz. 325; z dnia 7 lutego 2013 roku, II CSK 325/12, nie publ.; z dnia 28 marca 2008 roku, V CSK 488/07, Lex nr 424315; z dnia 3 lutego 2010 roku, II CSK 404/09, Lex nr 590206; nadto postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2015 roku, IV CSK 101/15, LEX nr 1770891).

Po wnikliwej analizie akt sprawy Sąd Okręgowy uznał, iż postępowanie toczące się w rozpoznawanej sprawie przed Sądem Rejonowy było dotknięte nieważnością, a to z uwagi na naruszenie prawa pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w D. do obrony jej praw.

Mieć bowiem należało na uwadze, iż pierwotnie strona powodowa pozew w niniejszej sprawie wniosła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w D., wskazując w treści pozwu jako adres do doręczeń pozwanej: Zespół (...) Sp. z o.o. ul. (...) IV 12, (...)-(...) Ś. (k. 1). Jednakże pismem z dnia 16 lutego 2015 roku Zespół (...) Sp. z o.o. poinformował, że wykonuje tylko czynności z zakresu zarządzania nieruchomością wspólną na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, jednak nie jest zarządcą tej nieruchomości, któremu powierzono by zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1892) i nie posiada pełnomocnictwa Wspólnoty Mieszkaniowej do reprezentowania jej przed sądem, wobec czego pozwana jako mała wspólnota mieszkaniowa winna być reprezentowana stosownie do przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności (k. 75). Mając na uwadze treść powyższego pisma i treść umowy o zarządzenie nieruchomości wspólną z dnia 10 marca 2001 roku (k. 83-86) strona powodowa na rozprawie w dniu 31 marca 2015 roku dokonała modyfikacji pozwu w ten sposób, iż wniosła o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanych w miejsce Wspólnoty Mieszkaniowej, pozostałych właścicieli lokali, tj. J. L. (1), K. L., B. B., O. K. oraz D. K..

W związku z takim stanowiskiem procesowym strony powodowej, Sąd Rejonowy w trybie art. 194 § 1 k.p.c. postanowił o wezwaniu do udziału w sprawie w charakterze pozwanych w/w osoby w miejsce Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w D. (vide. k. 91-92).

Powyższe działanie Sądu I instancji było jednak o tyle nie prawidłowe, iż zgodnie z art. 194 § 1 k.p.c., jeżeli okaże się, że powództwo nie zostało wniesione przeciwko osobie, która powinna być w sprawie stroną pozwaną, sąd na wniosek powoda lub pozwanego wezwie tę osobę do wzięcia udziału w sprawie. Osoba wezwana do udziału w sprawie na wniosek pozwanego może domagać się zwrotu kosztów wyłącznie od pozwanego, jeżeli okaże się, że wniosek był bezzasadny. Jednocześnie ustawodawca na kanwie art. 194 § 2 k.p.c. zastrzegł, że osoba wezwana do wzięcia udziału w sprawie w charakterze pozwanego może za zgodą obu stron wstąpić w miejsce pozwanego, który wówczas będzie zwolniony od udziału w sprawie. W razie wyrażenia zgody na zmianę strony pozwanej, pozwany może w terminie dwutygodniowym złożyć sądowi wniosek o przyznanie kosztów od strony powodowej, niezależnie od późniejszego wyniku sprawy.

W świetle jednoznacznego brzmienia cytowanych wyżej przepisów należało stwierdzić, że o ile sąd był uprawniony do tego, aby w trybie art. 194 § 1 k.p.c. na wniosek strony powodowej wezwać do udziału w sprawie w charakterze pozwanych J. L. (1), K. L., B. B., O. K. oraz D. K., to jednak aby osoby te mogły wstąpić do udziału w sprawie nie obok, lecz w miejsce dotychczasowego pozwanego, zgodę na taką zamianę musiałby wyrazić – zgodnie z art. 194 § 2 k.p.c. – dotychczasowy pozwany, tj. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w D.. Tymczasem lektura akt rozpatrywanej sprawy jednoznacznie dowodzi, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa takiej zgody nie udzieliła, a ściślej rzecz ujmując, sąd pierwszej instancji na żadnym etapie postępowania nie zwrócił się do niej o wyrażenie takiej zgody. Oznacza to niechybnie, że pozwani nie wstąpili do udziału w sprawie po stronie pozwanej w miejsce dotychczasowej dotychczasowego pozwanego, dlatego też pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dalej powinna być stroną tego postępowania, co z kolei wiąże się z tym, że winna ona była być zawiadamiana o terminach rozprawy, jak również winny być jej doręczane odpisy pism procesowych stron.

Skoro jednak Sąd Rejonowy wadliwie przyjmując, że Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) D. nie jest już stroną w sprawie, nie zawiadamiał jej o terminach rozpraw i nie doręczał odpisów pism procesowych stron, a finalnie bez jej udziału wydał wyrok w niniejszej sprawie, to niechybnie takim działaniem sprzecznym z przepisami kodeksu postępowania cywilnego dorowadził do naruszenia prawa pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do obrony jej praw, co z kolei skutkować musiało stwierdzeniem nieważności postępowania, a w konsekwencji uchyleniem zaskarżonego orzeczenia i zniesieniem postępowania przed tym sądem w zakresie dotkniętym nieważnością.

Nadto należy w tym miejscu zauważyć, iż przy założeniu, że postanowienie z dnia 31 marca 2015 roku należałoby traktować jako tożsame z postanowieniem o zwolnienie pozwanej wspólnoty mieszkaniu z dalszego udziału w sprawie, to takie postanowienia byłoby postanowieniem kończącym postępowanie w stosunku do tego pozwanego i jako takie podlegałoby zaskarżeniu. W związku z tym nieprawidłowym było działanie sądu pierwszej instancji także w zakresie, w jakim zamiast spisać odrębną sentencję postanowienia o wezwaniu do udziału w sprawie, rozstrzygnięcie w tym przedmiocie zostało wpisane jedynie do protokołu rozprawy z dnia 31 marca 2015 roku Wszak zgodnie z art. 356 k.p.c. rozstrzygnięcia zawarte w postanowieniach niekończących postępowania w sprawie, wydawane na posiedzeniach jawnych, mogą być wpisywane do protokołu bez spisywania odrębnej sentencji, jeżeli nie przysługuje na nie zażalenie. Jak wskazano wyżej - postanowienie w przedmiocie zwolnienia dotychczasowego pozwanego podlega zaskarżeniu, dlatego też Sąd Rejonowy winien był dokonać osobnego spisania sentencji postanowienia, nie zaś wpisywać ją do protokołu. Powyższe jest o tyle istotne, że postanowienie sądu jest wiążące od chwili podpisania jego sentencji (art. 358 k.p.c.), a brak podpisu pod sentencją postanowienia powoduje, że takie orzeczenie w sensie prawnoprocesowym nie istnieje (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2003 roku, III CZP 94/02, LEX nr 78790). Skoro Sąd Rejonowy nie wydał odrębnego postanowienia odnośnie wezwania do udziału w sprawie pozwanych w miejsce dotychczasowego pozwanego, nadto go nie podpisał (podpis widnieje dopiero pod protokołem i został uczyniony po zakończonej rozprawie), to przyjąć należało, że orzeczenie w tym przedmiocie nie istnieje, co dodatkowo przemawiało za zasadnością przyjęcia, że Wspólnota Mieszkaniowa dalej winna była być stroną tego postępowania.

Mając na uwadze wszystko powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 2 k.p.c. uchylił wyrok w zaskarżonej części, zniósł postępowanie w zakresie dotkniętym nieważnością, tj. od dnia 31 marca 2015 roku i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Kamieniu Pomorskim, pozostawiając jednocześnie temu Sądowi na podstawie art. 108 § 2 k.p.c. rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

Już tylko marginalnie można w tym miejscu zauważyć, iż niezależnie od stwierdzonej nieważności postępowania zaskarżone orzeczenie podlegałoby uchyleniu także z uwagi na nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty niniejszej sprawy.

Godzi się bowiem zauważyć, iż w myśl art. 386 § 4 k.p.c. sąd drugiej instancji może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania w razie nierozpoznania istoty sprawy przez sąd pierwszej instancji. W doktrynie i orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że pojęcie „istoty sprawy” w rozumieniu art. 386 § 4 k.p.c. to materialny aspekt sporu. (...) zaś, to rozważenie oraz ocena poddanych przez strony pod osąd żądań i twierdzeń, a w konsekwencji - załatwienie sprawy w sposób merytoryczny lub formalny, w zależności od okoliczności i procesowych uwarunkowań konkretnej sprawy. Rozpoznanie istoty sprawy oznacza zbadanie materialnej podstawy żądania pozwu oraz merytorycznych zarzutów strony przeciwnej. Do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi zatem, gdy sąd rozstrzygnął nie o tym, co było przedmiotem sprawy, zaniechał w ogóle zbadania materialnej podstawy żądania, pominął całkowicie merytoryczne zarzuty zgłoszone przez stronę, rozstrzygnął o żądaniu powoda na innej podstawie faktycznej i prawnej niż zgłoszona w pozwie, nie uwzględnił (nie rozważył) wszystkich zarzutów pozwanego dotyczących kwestii faktycznych, czy prawnych rzutujących na zasadność roszczenia będącego przedmiotem sprawy (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2012 roku, III SZ 3/12, Lex nr 1232797).

Tymczasem po analizie akt rozpoznawanej sprawy, w tym w kontekście treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd Rejonowy zaniechał wniknięcia w jej istotę, doprowadzając do sytuacji o której mowa w art. 386 § 4 k.p.c.

Należy zauważyć, iż uznając nieważność umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku nadbudowy nieruchomości wspólnej zawartej dnia 11 września 2007 roku, przed notariuszem M. O., Rep. A nr 10293/2007, Sąd I instancji przyjął, że pozwany J. L. (1) nie legitymował się pełnomocnictwem powodów do głosowania w ich imieniu na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, w tym co do uchwał o wyrażeniu zgodny na zmianę wysokości udziałów powodów w nieruchomości wspólnej w wyniku wyodrębnienia własności kolejnego lokalu mieszkalnego mieszczącego się w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej. Powyższa okoliczność, zdaniem Sądu Rejonowy, skutkowała nieważnością umowy, albowiem zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokalu w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych – do których niewątpliwie zalicza się pozwana - do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Ustawodawca zaś w art. 199 k.c. przewidział, że do rozrządzania rzeczą wspólna oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Skoro przy przyjęciu braku stosownego pełnomocnictwa J. L. (1) do działania w imieniu powodów (czego Sąd Odwoławczy nie rozstrzyga obecnie) w przypadku pozwanej wspólnoty mieszkaniowej takiej zgody wszystkich właścicieli nie było, to rzeczywiście wydawałoby się, że umowa ta byłaby w świetle art. 199 k.c. nieważna.

Tym niemniej mieć należało na uwadze, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokalu właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Na kanwie cytowanego przepisu właściciele lokali, zarówno w przypadku tzw. małych jak i dużych wspólnot mieszkaniowych, mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólna. Oznacza to, że właściciele lokali mieszczących się w pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, nawet pomimo tego, że jest to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, mogli w sposób odmienny określić sposób zarządu nieruchomością wspólna, co oznaczałoby, że wobec niej, nie znajdowałyby zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, w tym art. 199 k.c. wymagający zgody wszystkich właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

W tym kontekście całkowicie uszło uwadze Sądowi I instancji, iż w sporządzonej w dniu 16 listopada 20000 roku w formie aktu notarialnego, rep A nr 8521/2000, umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i umowie sprzedaży lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w D., strony w § 11 umowy zgodnie oświadczyły, iż „ postanawiają, że Zarząd budynkiem mieszkalnym w którym położony jest lokal objęty niniejszą umową, sprawowany będzie według zasad i na warunkach określonych w rozdziale 4 (art. 18-33) ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ” (. 15-16). Nad treścią tego zapisu umowy Sąd Rejonowy w ogóle się nie pochylił i nie dokonał w trybie art. 65 § 1 i 2 k.c. wykładni oświadczeń woli stron umowy wyrażonych w tym zapisie umownym, w tym w szczególności przez pryzmat zamiaru stron w zawarciu takiego postanowienia umownego i celu umowy. Tymczasem niewykluczone, że wolą stron umowy było to, aby określić w trybie art. 18 ustawy o własności lokalu sposób zarządu nieruchomością wspólną poprzez ustalenie, że zarząd ten będzie sprawowany zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, nie zaś stosownie do przepisów kodeksu cywilnego. Nad tą kwestią jednakże Sąd Rejonowy się nie zastanowił, całkowicie pomijając zapis zawarty w § 11 aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2000 roku, rep. A. nr 8521/2000, gdy tymczasem wykładnia oświadczeń woli stron umowy zawartych w tej umowie była istotna dla rozstrzygnięcia sprawy. Wszak zgodnie z art. 23 § 2 ustawy o własności lokalu uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Skoro w myśl § 11 umowy, ten przepis miałby mieć zastosowanie do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, to nie byłaby niezbędna zgoda wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową na dokonanie spornej czynności, a jedynie większość. Ta zaś byłaby zachowana, gdyż pozwani K. i J. małżonkowie L. oraz O. i D. małżonkowie K., legitymują się więcej niż połowa udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, a głosowali oni za przyjęciem uchwał zezwalających na dokonani czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Skoro jednak nad tą kwestią Sąd Rejonowy się nie zastanowił i nie rozważył jakie znaczenie należy przypisać zapisowi zawartemu w § 11 aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2000 roku, jak również jakie znaczenie dla sprawy miałby fakt niewybrania zarządu przez wspólnotę mieszkaniową, to tym samym uznać należało, że nie rozpoznał on istoty niniejszej sprawy, co z kolei również stanowiłoby podstawę do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy Sądowi Rejonowemu w Kamieniu Pomorskim do ponownego rozpoznania.