Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 19 lipca 2018 roku Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie w pkt I. zasądził od pozwanych M. S. (1), E. Ż. i T. Ż. na rzecz powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwotę 10.315,85 zł (dziesięć tysięcy trzysta piętnaście złotych osiemdziesiąt pięć groszy) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od tej kwoty od 25 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty; w pkt II. oddalił powództwo w pozostałym zakresie; w pkt III. ustalił, że powód (...) spółka z o.o. w S. ponosi koszty procesu w 19 %, zaś pozwani M. S. (1), E. Ż. i T. Ż. ponoszą koszty procesu w 81 %, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku; w pkt IV. przyznał r.pr. A. Ł. od Skarbu Państwa kwotę 2.214 złotych, w tym 414 złotych VAT, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanym z urzędu.

Powyższe rozstrzygnięcie sąd rejonowy oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

(...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...).

W dniu 13 kwietnia 2000 roku powód zawarł z pozwanymi M. S. (1), E. Ż. i T. Ż. umowę najmu tego lokalu z przeznaczeniem do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy oraz osób pozostających z najemcą we wspólnym gospodarstwie domowym, tj. D. Ż. (1) i D. Ż. (2).

Wskazany lokal mieszkalny składa się z czterech pokojów o łącznej powierzchni użytkowej 49,88 m ², kuchni o powierzchni 14,43 m ² , łazienki o powierzchni 3,79 m ², w.c. o powierzchni 1,39 m ², przedpokoju o powierzchni 14,05 m ² oraz pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 1,17 m ².

Wydanie lokalu najemcy nastąpiło w dniu 12 kwietnia 2000 roku i poprzedzone zostało sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego opisującego stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Lokal mieszkalny był wówczas w bardzo dobrym stanie technicznym, po remoncie i został wyposażony w nowe w pełni sprawne urządzenia oraz instalacje. W protokole zdawczo - odbiorczym wyszczególniono urządzenia nowe o 100 % używalności:

- zlewozmywak blaszany - 1 szt.

- szafka typowa pod zlewozmywak - 1 szt.

- wanna blaszana na podstawce regulowanej - 1 szt.

- umywalka średnia i mała - po 1 szt.

- bateria wannowa z prysznicem - 1 szt.

- bateria umywalkowa - 2 szt.

- bateria zlewozmywakowa - 1 szt.

- muszla ustępowa - 2 szt.

- sedes PCV - 2 szt.

- płuczka ustępowa (dolnopłuk) - 1 szt.

urządzenia elektryczne:

- gniazda wtykowe podwójne z uziemieniem - 17 szt.

- wyłączniki podwójne — 6 szt.

- wyłączniki pojedyncze - 5 szt.

- dzwonek elektryczny - 1 szt.

- tablica mieszkaniowa wyposażona w rozłącznik typu S 191; S 193; P 304; P 312,

- instalacja RTV wyposażona w 4 urządzenia, telefoniczna z jednym gniazdem telefonicznym, domofonowa z zestawem i słuchawką, gazowa z kuchnią czteropalnikową z piekarnikiem (...) - 1 szt. i w instalacja centralnego ogrzewania wyposażona w piec dwubiegowy umieszczony w kuchni dostosowany do gazu GZ-50 i grzejniki typu K. (...) szt. z zaworami termostatycznymi. Wykończenie wewnętrzne było w stanie bardzo dobrym: tynki poddasza (skosy) z izolacją z podwójnych płyt gipsowo-kartonowych ognioodpornych, okładziny ścian z płytek ceramicznych w łazience i w.c. do wysokości 2,0 m. Wykończenie podłóg: wykładzina rulonowa PCV klejona, spawana gr. 2 mm z listwami PCV, w łazience i w.c. płytki terakota. Stolarka okienna PCV V. (...) szt., parapety wewnętrzne z postformingu w kolorze białym - 4 szt., ościeżnice stalowe malowane, drzwi wewnętrzne płytowe malowane w kolorze białym 1 skrzydłowe - 8 szt. oraz dwuskrzydłowe - 1 szt., oszklenie stolarki okiennej kompletne podwójnie szklone, zespolone kratki wentylacyjne PCV - 4 szt.

Zgodnie z treścią § 12 umowy najmu z dnia 13 kwietnia 2000 roku do wynajmującego należało w szczególności: utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia, dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia szkód powstałych z jego winy lub osób pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym, dokonywanie napraw w lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego, w zakresie nie obciążającym najemcę, a zwłaszcza:

- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody bez urządzeń odbiorczych, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, telefonicznej oraz anteny zbiorczej z wyjątkiem osprzętu,

- wymiany pieców grzewczych, okien i drzwi oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

W treści § 13 umowy zastrzeżono jednocześnie, że najemca obowiązany jest utrzymywać lokal i pomieszczenia do niego przynależne we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać Regulaminu Porządku Domowego. Najemca obowiązany był również dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku służące do wspólnego korzystania, w tym również z otoczenia budynku. Najemcę obciążała naprawa i konserwacja: podłóg i posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych w kuchni i pomieszczeniach sanitarnych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek, wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien od strony wewnętrznej, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych, w celu zabezpieczenia ich przed korozją. Poza wskazanymi naprawami najemca zobowiązał się do naprawienia szkód powstałych z jego winy lub osób pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym.

W dniu 14 października 2014 roku pozwana M. S. (1) złożyła w powodowej spółce wniosek o rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego się w S. przy ulicy (...). W piśmie z dnia 16 października 2014 roku powódka poinformowała ją, że umowa najmu z dnia 13 kwietnia 2000 roku zostaje rozwiązana na mocy porozumienia stron z dniem 14 października 2014 roku.

W dniu 3 listopada 2014 roku w kuchni instalacja elektryczna była sprawna z osprzętem kompletnym w stanie dostatecznym. Zlewozmywak dwukomorowy był w stanie dostatecznym, z mieszaczem w stanie dobrym. Wykładzinę podłogową zakwalifikowano do wymiany, wskazano na brak listew przypodłogowych PCV. Ściany w kuchni posiadały przebarwienia i wymagały przemalowania. Drzwi do kuchni kwalifikowały się do malowania. Kuchnia czteropalnikowa wraz z piekarnikiem wymagała wymiany. W stanie dobrym była szafka pod zlewozmywakiem, okna PCV oszklone oraz grzejniki blaszane. Pomieszczenie łazienkowe z w.c. posiadało instalację elektryczną sprawną z tym, że wskazano na brak osprzętu elektrycznego, instalacja wodno-kanalizacyjna czynna, bateria wannowa w stanie dobrym, wanna z syfonem PCV emaliowana poobijana, zakwalifikowana została do wymiany, zaś ściany i sufit do przemalowania. Fugi na płytkach ceramicznych zakwalifikowano do odnowienia, a kaloryfer do wymiany. Drzwi wymagały przemalowania. Pozostały elementy w łazience z w.c. ocenione zostały na dobry stan. W pomieszczeniu w.c. instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna czynna. Brak osprzętu elektrycznego, do wymiany zakwalifikowano sedes. Sufit, ściany oraz drzwi do przemalowania. W pokoju numer (...) zakwalifikowano do wymiany uszkodzony zawór termostatyczny. Ściany i sufit posiadały przebarwienia i zakwalifikowano je do przemalowania. Natomiast wykładzinę zakwalifikowano do wymiany. Odnotowano brak listew przypodłogowych z PCV. W pokoju numer (...) ściany i sufit zakwalifikowano do malowania, wykładzinę podłogową do czyszczenia, a drzwi do przemalowania. W pokoju numer (...) ściany oraz sufit zostały zakwalifikowane do jednokrotnego malowania, stwierdzono brak listew przypodłogowych z PCV. W pokoju numer (...) ściany i sufit zakwalifikowano do przemalowania ze względu na przebarwienia, wykładzinę podłogową do wymiany, stwierdzono brak listew przypodłogowych z PCV. W przedpokoju do wymiany w 80 % oceniono wykładzinę, a ściany oraz sufit z uwagi na przebarwienia do malowania. Pomieszczenie gospodarcze wymagało przemalowania ścian i sufitu oraz przemalowania drzwi. Odnotowano, że lokal był odnawiany ostatnio w 2014 roku. Stwierdzono, że lokal spełnia wymogi techniczne lokalu na pobyt stały ludzi. M. S. (1) podpisała protokół zdawczo – odbiorczy nie wnosząc co do jego treści żadnych uwag. Koszt usunięcia uszkodzeń nie wynikających z normalnego zużycia przy przyjęciu średniej stawki za roboczogodzinę obowiązującą na terenie S., średnich cen materiałów i sprzętu rzeczy wynosi dla robót budowlanych - 3.645,30 złotych netto, robót sanitarnych - 2.573,31 złotych netto, robót elektrycznych – 70,68 złotych netto. Koszt przemalowania lokalu wynosił 4.026,56 złotych. Łączny koszt remontu lokalu położonego przy ul. (...) w S. wynosił 10.315,85 złotych netto.

Bezpośrednio po opuszczeniu przez pozwanych przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie było możliwości wynajęcia go kolejnym osobom, albowiem nie nadawał się on do zamieszkania. Lokal wymagał przeprowadzenia remontu polegającego na uzupełnieniu osprzętu elektrycznego, sanitarnego oraz przemalowania ścian i sufitów, wymiany wykładzin w trzech pokojach i kuchni, czyszczenia wykładziny w jednym pokoju, wykonania nowych listew przypodłogowych z PCV oraz przemalowania drzwi wewnętrznych.

Tego samego dnia powódka zleciła A. N. przeprowadzenie w lokalu położonym w S. przy ul. (...) prac remontowych. Za wykonaną usługę zakład wystawił powódce fakturę VAT na kwotę 12.666,53 złotych.

Pismem z dnia 3 grudnia 2014 roku powódka wezwała M. S. (1) do zapłaty kwoty 12.666,53 złotych z tytułu remontu lokalu przy ul. (...) w S., zakreślając 14 dniowy termin od daty otrzymania wezwania. Wezwanie doręczone zostało pozwanej w dniu 9 października 2014 roku. W odpowiedzi z dnia 5 stycznia 2015 roku M. S. (1) zwróciła się do powódki o wskazanie podstawy prawnej żądania zapłaty.

W tak ustalonym stanie faktycznym sąd rejonowy uznał powództwo za zasadne w znacznej części. Podkreślił, że bezsporne w sprawie było, iż strony związane były umową najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Przytoczył treść art. 675 § 1 k.c. i art. 6e ust. 1 zd. 1. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. z dnia 7 czerwca 2018 roku, Dz.U. z 2018 r. poz. 1234), podkreślając, że skoro ww. przepisy rodzą po stronie najemcy obowiązek zwrotu najętego lokalu mieszkalnego w stanie niepogorszonym, niedopełnienie tego obowiązku stanowi niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy - art. 471 k.c. Sąd rejonowy zatem doszedł do przekonania, że pozwani w sposób nienależyty wykonali umowę najmu wydając powódce lokal w stanie pogorszonym. Okoliczność ta wynika z dowodu z protokołu z dnia 3 listopada 2014 roku. Protokół został podpisany przez pozwaną M. S. (1), bez żadnych uwag i zastrzeżeń co do jego treści oraz zawartych w nim uwag. Zgodnie z treścią art. 245 k.p.c. przyjąć należało, że złożyła określone w nim oświadczenia. Sąd rejonowy podkreślił, że zgodnie z treścią art. 6c przywołanej ustawy o ochronie praw lokatorów protokół wydania lokalu stanowi zaś podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Sąd wskazał, że wysokość szkody wynika z opinii biegłego, który wyliczył koszt usunięcia uszkodzeń, niewynikających z normalnego zużycia, przy przyjęciu średniej stawki za roboczogodzinę obowiązującą na terenie S., średnich cen materiałów i sprzętu rzeczy dla robót budowlanych na kwotę 3.645,30 złotych netto, dla robót sanitarnych na kwotę 2.573,31 złotych netto, robót elektrycznych na kwotę 70,68 złotych netto. Koszt przemalowania lokalu wycenił na kwotę 4.026,56 złotych. Łączny koszt remontu lokalu położonego w S. przy ul. (...) wynosił 10.315,85 złotych netto. Zdaniem sądu rejonowego jako chybione należało uznać zarzuty pozwanych, jakoby biegły sądowy w sposób nieprawidłowy zakwalifikował poszczególne elementy wyposażenia lokalu, jako uszkodzone, czy też nadające się do wymiany. Pozwani kwestionowali wnioski biegłego dotyczące ustaleń, że bezpośrednio po opuszczeniu przez nich najmowanego lokalu nie było możliwe wynajęcie go innym osobom. Z opinii uzupełniającej wynikało, że uszkodzona emalia na wannie nie jest tylko wadą estetyczną, gdyż powódka wynajmując innym lokatorom lokal z takim elementem wyposażenia narażałaby się na żądanie obniżenia czynszu za lokal, który posiada uszkodzone urządzenia. Sąd nie podzielił również zarzutu pozwanych, że biegły ocenił, czy i jakie prace wykonała powódka celem przekazania lokalu nowym najemcom, nie zaś, jakie prace były konieczne z uwagi na zużycie lokalu ponad zużycie związane z normalnym użytkowaniem. Biegły składając w dniu 5 lipca 2018 roku na rozprawie wyjaśnienia do opinii, szczegółowo wskazał na jakiej podstawie wydał opinię, w oparciu o jakie dokumenty, podkreślając raz jeszcze, że strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy, w którym podpisały, jakie były uszkodzenia i nie wskazały, żeby którekolwiek z tych oświadczeń nie było prawdziwe. W toku procesu pozwani podnieśli, że poszczególne elementy lokalu i wyposażenia lokalu nie uległy pogorszeniu, ale zdaniem sądu rejonowego nie wynika to z materiału dowodowego zebranego w sprawie, a wskazanych okoliczności pozwani nie udowodnili. Pozwani podnieśli także zarzut nadużycia prawa w rozumieniu art. 5 k.c. przy czym zdaniem sądu rejonowego w niniejszej sprawie nie można uznać, że dochodzenie roszczeń przez powódkę pozostaje w sprzeczności z tak rozumianymi zasadami współżycia społecznego. Pozwani dobrowolnie zawarli umowę najmu lokalu i w ramach tej umowy przyjęli na siebie określone zobowiązania.

Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwotę 10.315,85 złotych tytułem kosztów doprowadzenia lokalu do stanu pierwotnego, wobec czego orzekł jak w pkt I sentencji. W ocenie sądu zasądzona kwota nie powinna obejmować VAT. Wysokość szkody nie obejmuje VAT mieszczącego się w cenie w zakresie, w jakim poszkodowany może obniżyć należny od niego podatek od towarów i usług o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu danego towaru lub usługi. O roszczeniu odsetkowym orzeczono na podstawie art. 481 k.c. O zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu sąd rejonowy orzekł w treści pkt III wyroku, ustalając, że powód ponosi koszty procesu w 19 %, zaś pozwani w 81 % stosując przy tym uregulowanie wynikające z art. 100 k.p.c. i pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku. W punkcie IV wyroku sąd rejonowy, na podstawie § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.1805 ze zm.) przyznał od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie na rzecz r.pr. A. Ł. kwotę 2.214 złotych tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, w tym 414 złotych tytułem VAT.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli pozwani, zaskarżając go w części w zakresie pkt I oraz pkt III, wyrokowi temu zarzucając:

I. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, w szczególności naruszenie:

1. art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. oraz w zw. z art. 162 k.p.c. polegające na niewyjaśnieniu wszystkich faktycznych okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności poprzez bezpodstawne oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości, mimo iż opinia przeprowadzona w niniejszej sprawie nie udzieliła odpowiedzi na podstawowe pytanie, a mianowicie czy lokal stanowiący przedmiot umowy zawartej pomiędzy stronami był zniszczony w sposób niewynikający z normalnego jego używania przez pozwanych przez okres ponad 14 lat okresu najmu, zaś sam biegły w uzupełniającej opinii ustnej stwierdził, iż nie jest w stanie udzielić odpowiedzi na takie pytanie, natomiast przedmiotowa okoliczność ma istotne znacznie w zakresie ewentualnej odpowiedzialności pozwanych;

2. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z pisemnej uzupełniającej opinii biegłego, czego skutkiem jest ustalenie wysokości zasądzonego roszczenia na podstawie pierwotnie sporządzonej opinii, mimo iż z uzupełniającej opinii wynika, że biegły skorygował kosztorys w zakresie robót sanitarnych, na skutek czego kosztorys w tym zakresie uległ zmniejszeniu o kwotę 347,06 złotych, a tym samym kwota zasądzonego świadczenia winna być odpowiednio pomniejszona;

3. art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na ustaleniu przez sąd okoliczności faktycznych na podstawie protokołu odbioru z dnia 3 listopada 2014 roku oraz opinii biegłego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości, które to dowody były w całości kwestionowane przez Pozwanych:

a. w odniesieniu do ww. protokołu poprzez wyciągnięcie nieuzasadnionego wniosku, z którego rzekomo wynika, iż pozwana M. S. (1) nie kwestionowała jego treści skoro go podpisała bez zastrzeżeń, a co za tym idzie liczyła się z koniecznością poniesienia kosztów związanych z przywróceniem lokalu do stanu poprzedniego, jak również poprzez wybiórcze odczytanie jego treści i pominięcie stwierdzenia, iż „lokal spełnia wymogi techniczne na pobyt stały ludzi”, które w ocenie pozwanych oznaczało, iż nie muszą czynić żadnych napraw w lokalu, jako że spełnia on warunki lokalu do zamieszkania, jak również poprzez dowolne odczytanie zawartych w protokole oświadczeń wiedzy o stanie lokalu w chwili jego wydania i niewłaściwe przypisanie im charakteru oświadczeń woli, z których z kolei sąd wywodzi zobowiązanie pozwanych do naprawy lokalu,

b. w odniesieniu do opinii biegłego poprzez jej przyjęcie bez zastrzeżeń, pomimo wykazania przez pozwanych jej niepełności i braku w zakresie odpowiedzi na kluczowe w okolicznościach niniejszej sprawy pytanie – czy stan lokalu w dniu jego zdania wynikał z jego normalnego używania w celach mieszkaniowych przez okres 14 lat najmu oraz oparcie tych ustaleń przez biegłego na podstawie wyłącznie kwestionowanego protokołu odbioru z dnia 3 listopada 2014 roku.

4. art. 233 § 1 k.p.c. przez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na ustaleniu przez sąd okoliczności faktycznych z pominięciem:

a. okoliczności podnoszonych w zeznaniach pozwanych, którzy wskazywali, iż lokal nosił jedynie ślady jego używania przez okres 14 lat, a nadto był przez nich odmalowany i doprowadzili oni lokal do stanu umożliwiającego w nim pobyt stały ludzi,

b. okoliczności, iż pozwani nigdy nie byli wzywani, ani informowani o konieczności doprowadzenia lokalu do stanu niepogorszonego, a wręcz przeciwnie reprezentant powódki D. M. wskazał, iż lokal jest w bardzo dobrym stanie, co pozwalało pozwanym uznać, iż wraz z momentem podpisania protokołu odbioru zostali definitywnie rozliczeni z powódką i strony nie będą wysnuwać wobec siebie żadnych dodatkowych żądań i roszczeń,

c. treści protokołu z dnia 3 września 2013 roku, w którym został opisany stan techniczny lokalu i zużycia poszczególnych elementów jego wyposażania, a który jest rozbieżny z protokołem z dnia 3 listopada 2014 roku, co wskazuje na brak obiektywizmu u powódki i ukierunkowanie jej działań zmierzających do nieuprawnionego obciążenia pozwanych kosztami podniesienia standardu lokalu,

skutkiem czego jest błąd w ustaleniach faktycznych i przyjęcie, że lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy pomiędzy stronami wymagał:

1) wykonania szpachlowania i malowania, oraz malowania drzwi wewnętrznych, podczas gdy z protokołu z dnia 3 listopada 2014 roku wynika, że lokal był malowany w roku 2014, a z protokołu stanu technicznego z dnia 3 września 2013 roku, że lokal był malowany także w 2011 roku, zaś stolarka drzwiowa znajdowała się w stanie dobrym, a nade wszystko biegły w pisemnej opinii stwierdził, że „Stan ścian, sufitów oraz drzwi wewnętrznych wynikał z normalnej eksploatacji mieszkania w okresie od 13 kwietnia 2000 r. do 3 listopada 2014 r. (...)”,

2) wymiany wanny na nową, w sytuacji gdy wanna była jedynie obita (niewielki odprysk emalii), co przy obecnych rozwiązaniach technologicznych może być naprawione, a wanna w dalszym ciągu spełniała swoje przeznaczenie, stąd nie było konieczności wymiany wanny na nową,

3) wymiany zlewozmywaka na nowy, w sytuacji gdy stan jego był dostateczny i wynikał z normalnej eksploatacji,

4) wymiany baterii umywalkowej na nową, w sytuacji gdy przeciek zostałby usunięty poprzez wymianę uszczelki, której koszt byłby niewielki w stosunku do wskazanego przez powódkę,

5) wymiany sedesu, który znajdował się w stanie dostatecznym, a co za tym idzie nadawał się do dalszego użytkowania,

6) zamontowania nowego zaworu termostatycznego, z uwagi na to, że ten w lokalu był uszkodzony, mimo iż nie był on uszkodzony, a jedynie został zdjęty i sprawny znajdował się w lokalu,

7) zamontowania nowego grzejnika drabinkowego, z uwagi na pojawiającą się rdzę, w sytuacji gdy rdza była następstwem notorycznego problemu z wilgocią najmowanych pomieszczeń, co był zgłaszane powódce, a co za tym idzie pozwani nie ponoszą odpowiedzialności za skutki zaniedbań wynajmującego,

8) wymiany osprzętu elektrycznego w łazience z w.c. i w w.c., w sytuacji gdy we wskazanych pomieszczeniach nie było przedmiotowego osprzętu w momencie wydania lokalu, jak wskazują Pozwani były tylko przewody elektryczne,

9) zamontowania nowej kuchenki gazowej, w sytuacji gdy kuchenka znajdująca się w lokalu w dniu jego wydania znajdowała się w staniu umożliwiającym jej dalsze użytkowanie, zgodnie z jej przeznaczeniem,

10) wymiany wykładzin i jej czyszczenia, których kosztem zostali obciążeni Pozwani, podczas gdy stan podłóg i posadzek nie wymagał takich zabiegów,

11) wymiany spoiny na płytkach ceramicznych, których zabrudzenie wynikało z wilgoci panującej w najmowanych pomieszczeniach.

5. art. 102 k.p.c. przez jego niezastosowanie, pomimo że ze zgromadzonego w sprawie materiału wynika, iż sytuacja materialna pozwanych nie pozwala na poniesienie kosztów procesu, a nałożenie takiego obowiązku narusza zasady słuszności i współżycia społecznego, którymi winien kierować się sąd rozstrzygając te kwestie.

Z najdalej posuniętej ostrożności procesowej podnieśli zarzut naruszenia przepisów postępowania, który miał wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia poprzez naruszenie:

6. art. 320 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i nierozłożenie zasądzonego od pozwanych świadczenia na raty, mimo iż zachodziły ku temu podstawy uzasadnione stanem majątkowych pozwanych.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności:

1. art. 6e OchrLokU w zw. z aft. 6 b ust. 2 OchrLokU poprzez jego niezastosowanie i obciążenie pozwanych obowiązkiem pokrycia kosztów, które daleko wykraczają poza zakres wynikający z tego przepisu, w tym między innymi poprzez obciążenie pozwanych pracami i wymianą urządzeń na nowe, a które de facto powodują, iż lokal znajduje się w stanie lepszym, niż w chwili wydania go najemcom w 2000 roku, podczas gdy pozwani obowiązani, są jedynie do odnowienia, naprawienia i zwrotu równowartości zużytych elementów wyposażenia, wg wartości tych urządzeń w dniu zawarcia umowy i w dniu zwrotu lokalu;

2. art. 675 k.c. polegające na jego niezastosowaniu i obciążeniu pozwanych obowiązkiem zapłaty odszkodowania za pogorszenie stanu lokalu, w sytuacji gdy stan lokalu w chwili jego wydania wynikał z normalnego zużycia przedmiotu najmu;

3. art. 6c OchrLokU poprzez jego błędną wykładnię skutkującą uznaniem, iż jedynie protokół wydania lokalu po zakończeniu okresu najmu stanowi podstawę rozliczeń, podczas gdy przepis ten odnosi się jedynie do protokołu przed wydaniem lokalu najemcy oraz stanowi jedynie oświadczenie wiedzy, a nie oświadczenie woli, a co za tym idzie ustalenia w nim poczynione mogą być kwestionowane, chociażby poprzez zeznania stron postępowania, co miało miejsce w niniejszej sprawie;

4. art. 471 k.c. polegające na jego błędnej wykładni, a w konsekwencji niewłaściwym zastosowaniu i przypisaniu pozwanym odpowiedzialności kontraktowej, w sytuacji gdy nie ponosili oni odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy, bowiem zużycie lokalu wynikało z jego normalnej eksploatacji w celach mieszkaniowych, a nie celowego i zawinionego działania pozwanych;

5. art. 5 k. c poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, iż domaganie się przez powódkę pokrycia przez pozwanych kosztów związanych z doprowadzeniem lokalu do stanu lepszego, niż się znajdował w chwili jego wydawania pozwanym, nie stanowi nadużycia przysługującego powódce prawa, podczas gdy z obiektywnego punktu widzenia powódka otrzymała już ekwiwalent za zużycie jej przedmiotu własności w postaci czynszu najmu, zaś ewentualne nieprawidłowości w stanie zdawanego lokalu wynikły z jego normalnej wieloletniej eksploatacji, co w żadnym razie nie uzasadnia przyznania powódce odszkodowania i jest w tym zakresie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Apelujący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w części w zakresie pkt I i pkt III w następujący sposób:

1. dokonanie zmiany w punkcie I przedmiotowego orzeczenia poprzez oddalenie powództwa w całości;

ewentualnie

dokonanie zmiany w punkcie I przedmiotowego orzeczenia poprzez zasądzenie kwoty 9.968,79 złotych, wraz z jednoczesnym rozłożeniem zasądzonego świadczenia na raty

2. dokonanie zmiany w punkcie III przedmiotowego orzeczenia poprzez zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych kosztów procesu.

Nadto wnieśli o zasądzenie od powódki na ich rzecz kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, ewentualnie o przyznanie kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, które oświadczam, iż nie zostały opłacone w całości, ani części.

W uzasadnieniu apelacji apelujący rozwinęli ww. zarzuty.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego od pozwanego na rzecz powódki według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja tylko w niewielkim zakresie okazała się zasadna.

Jak słusznie dostrzegli pozwani, sąd rejonowy wydając wyrok w sprawie i nakładając na nich obowiązek zapłaty kwoty z tytułu kosztów naprawy najmowanego przez nich lokalu, nie uwzględnił treści opinii uzupełniającej biegłego sądowego M. S. (2). Biegły wskazał bowiem, że pozwani mając egzemplarz protokołu zdawczo – odbiorczego mogli wymienić uszczelkę w baterii, więc skorygował koszt wymiany baterii na ich naprawę, co spowodowało, że w jego ocenie wartość robót niezbędnych do wynajęcia lokalu zmniejszyła się o kwotę 347,05 złotych netto i 374,82 złotych brutto. Sąd rejonowy jednakże pomimo, że czyniąc słusznie ustalenia w sprawie opierał się o treść opinii biegłego, której korekty dokonanej przez jej autora nie dostrzegł. Stąd też sąd okręgowy przyjął, że ostatecznie wartość robót naprawczych odpowiada kwocie 9 968,80 złotych (10 315,85 – 347,05) i do tej kwoty uznał żądanie za uzasadnione.

Sąd okręgowy uwzględnił również wniosek apelujących i zasądzone świadczenie rozłożył na raty. Zgodnie z art. 320 k.p.c. w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia. Powołany przepis określa więc szczególną regułę wyrokowania, dotyczącą przedmiotu orzekania, dającą sądowi możliwość uwzględnienia także interesów pozwanego, w zakresie czasu wykonania wyroku, a interesów powoda przez uniknięcie bezskutecznej egzekucji. Mimo umiejscowienia go wśród przepisów postępowania, ma on charakter materialnoprawny, ponieważ modyfikuje treść łączącego strony stosunku cywilnoprawnego, w odniesieniu do sposobu i terminu spełnienia świadczenia przez pozwanego i w tym zakresie jest konstytutywny ( vie uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2006 roku, sygn. III CZP 126/06; wyroki z dnia 9 sierpnia 2005 roku, sygn. IV CK 82/05 i z dnia 26 kwietnia 2006 roku, sygn. V CSK 20/06). Z treści tego uregulowania wynika jego szczególna, wyjątkowa natura, której konsekwencją jest możliwość stosowania go w razie zaistnienia szczególnie uzasadnionych wypadków związanych ze sferą majątkową pozwanego. Wynikająca z art. 320 k.p.c. możliwość rozłożenia przez sąd świadczenia na raty stanowi jeden z przepisów regulujących tzw. uznanie sędziowskie. W tym zakresie sąd opiera się na dokonanej przez siebie ocenie okoliczności sprawy, opierając się na doświadczeniu życiowym i zasadach współżycia społecznego. W art. 320 k.p.c. również ustawodawca użył nieostrego określenia „w szczególnie uzasadnionych wypadkach”. Jego uszczegółowienie pozostawione zostało sądowi orzekającemu. Oceniając, czy zachodzą podstawy do rozłożenia należności na raty, sąd winien uwzględniać interesy obu stron, powinien uwzględnić trudną sytuacje pozwanego, ale też ewentualną sytuację powoda. W piśmiennictwie przyjmuje się, że szczególnie uzasadniony przypadek może wynikać także z potrzeby usprawnienia oraz urealnienia wykonalności orzeczenia oraz uniknięcia egzekucji, jej dolegliwości i kosztów, a przez to zwiększenia szans wierzyciela na uzyskanie zaspokojenia (E. Gapska, Glosa do uchwały SN z dnia 15 grudnia 2006 r. , III CZP 126/06, OSP 2010, z. 4, poz. 44). W wyroku z dnia 9 kwietnia 2015 roku, sygn. akt II CSK 409/14, Sąd Najwyższy wskazał, że przepis art. 320 k.p.c. upoważnia sąd orzekający do wzięcia pod rozwagę przy wydawaniu wyroku, czy jego orzeczenie będzie mogło być wykonane bez potrzeby przeprowadzania egzekucji, zwłaszcza czy pozwany będzie w stanie spełnić zasądzone świadczenie jednorazowo. Przesłanką zastosowania tego przepisu jest ustalenie, że w danej sprawie zachodzi wypadek szczególnie uzasadniony, a decydują o tym okoliczności dotyczące pozwanego dłużnika, jego sytuację osobistą, majątkową, finansową, rodzinną, które powodują, że nierealne jest spełnienie przez niego od razu i w pełnej wysokości zasądzonego świadczenia. Przyjmuje się, że np. za zastosowaniem omawianego przepisu przemawia sytuacja, w której pozwany uznaje powództwo oraz podnosi, że nieuregulowanie długu jest spowodowane wyłącznie jego złą sytuacją majątkową. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, sąd okręgowy zważył, że w niniejszej sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek pozwalające na rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty zgodnie z wnioskiem strony pozwanej. Pozwani są w trudnej sytuacji majątkowej, co nie stanowiło okoliczności spornej i było podstawą dla uzyskania przez nich zwolnienia od kosztów sądowych. W tych okolicznościach nie jest możliwa jednorazowa spłata zasądzonej kwoty, gdyż pozwani nie dysponują środkami pozwalającymi na spłatę zadłużenia, zaś przez czas trwania procesu mogli pozostawać w subiektywnym przekonaniu o niezasadności roszczeń powódki. Sąd stosując dyspozycję art. 320 k.p.c. ustala liczbę, wysokość i terminy poszczególnych rat stosownie do wyników postępowania, interesów stron oraz przyczyn, które uzasadniają stosowanie art. 320 k.p.c. Zwrócić należy uwagę, że przepis art. 320 k.p.c. i sposób ustalenia spłaty w ratach stanowi odstępstwo od ogólnych reguł wymagalności roszczenia, stąd jego zastosowanie wymaga uwzględnienia również interesu wierzyciela, który częściowo zostaje pozbawiony należności z tytułu odsetek (uchwała Sądu Najwyższego z dnia z dnia 15 grudnia 2006 roku, sygn. III CZP 126/06). Zakres, w jakim następuje ograniczenie prawa wierzyciela co do odsetek, winien być minimalizowany do niezbędnych granic koniecznych z uwagi na wyjątkowe okoliczności, jakie uzasadniają odroczenie terminu płatności lub rozłożenie jej na raty. Na tle ustaleń dokonanych w sprawie sąd okręgowy uznał, że w celu ochrony interesów wierzyciela, jak i sytuacji dłużników możliwym było rozliczenie okresu spłaty na czternaście rat, których wysokość została dostosowana do deklarowanych przez pozwanych możliwości płatniczych. Zdaniem sądu okręgowego ustalona wysokość rat oznacza, że spłata będzie miała realny wymiar i pozwoli na ochronę interesu powoda. Do zasądzonego świadczenia a rozłożonego na raty doliczyć nadto należy odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 25 grudnia 2014 r. do dnia wyrokowania przez sąd odwoławczy tj. do 29 października 2019 r. w wysokości 3487,71 zł.

Rozkładając należność na raty sąd dokonał obliczenia należnych powodowej spółce odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty głównej zadłużenia. Odsetki te zostały obliczone od dnia 25 grudnia 2014 roku, kiedy to kwota zadłużenia głównego była wymagalna, do dnia wydania wyroku przez sąd drugiej instancji. Rozkładając zasądzone świadczenie pieniężne na raty na podstawie art. 320 k.p.c. sąd nie może bowiem odmówić przyznania wierzycielowi żądanych odsetek za okres do dnia wydania wyroku zasądzającego świadczenie, gdyż stanowiłoby to de facto częściowe oddalenie żądania. Rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty ma jednak ten skutek, że wierzycielowi nie przysługują odsetki od ratalnych świadczeń za okres od daty wyroku do daty płatności poszczególnych rat ( vide uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1970 roku – zasada prawna, sygn. akt III PZP 11/70, OSNC 1971 nr 4 poz. 61). Odsetki naliczone zostały od należnej kwoty 9 968 złotych 80 groszy według przewidzianej w kodeksie cywilnym stopy procentowej odsetek za opóźnienie za wskazany wyżej okres, co dało z tego tytułu łączną kwotę 3 487 złotych 71 groszy wskazaną w punkcie 1 a) I. wyroku. Zatem łącznie należało zasądzić od pozwanych na rzecz powoda kwotę 13 456,51 złotych, rozłożoną na czternaście miesięcznych rat, pierwsza w kwocie 456,51 złotych płatna do dnia 10 grudnia 2019 roku, bacząc na fakt, że w tymże miesiącu obowiązek spłaty raty spotyka się również ze zwiększonymi wydatkami świątecznymi, kolejne zaś raty po 1000 złotych każda płatna do 10. dnia każdego kolejnego miesiąca. Rozłożenie należności na raty wymagało dodania do zmienianego orzeczenia rozstrzygnięcia w tym względzie, co znalazło wyraz w treści punktu 1. b) wyroku.

Zmiana rozstrzygnięcia we wskazanym zakresie wymagała w konsekwencji korekty rozstrzygnięcia co do kosztów procesu i stosunku w jakim strony wzajemnie sobie uległy po myśli art. 100 k.p.c. i przyjęcia, że powód ponosi koszty proces w 21 %, zaś pozwani w 79 %.

Mając zatem na uwadze powyższe na mocy art. 386 § 1 k.p.c. orzeczono jak w pkt 1. sentencji.

W pozostałym zakresie apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu. W ocenie sądu okręgowego apelacja pozwanych co do zarzutu obrazy prawa procesowego nie jest uzasadniona, jako że zarzutu tego nie można podzielić. Rozstrzygnięcie sądu rejonowego poza wcześniej omówioną kwestią jest prawidłowe. Jako słuszne należy przy tym ocenić motywy, jakimi się sąd ten kierował. Zgodnie z treścią art. 233 § 1 k.p.c., sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Przepis ten przyznaje sądowi swobodę oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, a zarzut naruszenia tego uprawnienia tylko wtedy może być uznany za usprawiedliwiony, jeżeli sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki, z zasadami wiedzy, bądź z doświadczeniem życiowym. Sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału zachodzi bowiem jedynie wtedy, gdy powstaje dysharmonia pomiędzy materiałem zgromadzonym w sprawie, a konkluzją, do jakiej dochodzi sąd na jego podstawie. Sprzeczność ta występuje zatem w sytuacji, gdy z treści dowodu wynika co innego, niż przyjął sąd, gdy pewnego dowodu nie uwzględniono przy ocenie, gdy sąd przyjął pewne fakty za ustalone, mimo że nie zostały one w ogóle lub niedostatecznie potwierdzone, gdy sąd uznał pewne fakty za nieudowodnione, mimo że były ku temu podstawy oraz, gdy ocena materiału dowodowego koliduje z zasadami doświadczenia życiowego lub regułami logicznego rozumowania, co oznacza, że sąd wyprowadza błędny logicznie wniosek z ustalonych przez siebie okoliczności. Ponadto pamiętać należy, że w sytuacji, gdy z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, chociażby w równym stopniu na podstawie tego materiału dowodowego dawały się wysnuć wnioski odmienne ( vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 roku, sygn. II CKN 572/99; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 roku, sygn. II CKN 817/00). Wszystkim wskazanym wyżej kryteriom odpowiada – zdaniem sądu okręgowego – ocena dokonana przez sąd pierwszej instancji. Zarówno ocena dowodów osobowych, jak i dokumentów prywatnych dokonana została w sposób obiektywny, rzetelny oraz wszechstronny. Wszystkie przeprowadzone dowody zostały przez sąd rejonowy przywołane w treści uzasadnienia i omówione. Nie można też zarzucić, by sąd pierwszej instancji na tle przeprowadzonych dowodów budował wnioski, które z nich nie wynikają. Treść zarzutów apelujących zdaniem sądu okresowego stanowi tylko polemikę, przedstawienie własnego punktu widzenia – nie zawiera jednak uzasadnionych w świetle zgromadzonych dowodów zastrzeżeń do wydanego rozstrzygnięcia. Przede wszystkim nie sposób zgodzić się z apelującymi, że sąd rejonowy w sposób nieprawidłowy w zakresie stanu lokalu najmowanego przez pozwanych opierał się na protokole-zdawczo odbiorczym, którego znaczenie pozwani starali się bezzasadnie deprecjonować. Porównanie bowiem treści tego dokumentu z 2014 roku z protokołem zdawczo – odbiorczym, jaki podpisali najemcy w chwili objęcia lokalu w posiadanie, słusznie zostało uznane przez sąd rejonowy za pomocne w ustaleniu stanu najmowanego lokalu w chwili rozwiązania umowy. Biegły sądowy w swojej opinii z dnia 30 września 2017 roku wskazał, że ustalenie stanu lokalu po opuszczeniu go przez pozwanych nie było możliwe na podstawie wizji, bowiem powód zmienił jego wygląd przeprowadzając prace, z których wykonaniem związany jest niniejszy proces. Przy czym słusznie zarówno biegły, jak i sąd opierali się na twierdzeniach powódki, popartych podpisanym przez pozwaną protokołem – zdawczo-odbiorczym, który obrazował stan lokalu na moment jego zdania. Skoro pozwana podpisała protokół, to złożyła oświadczenie, że treść w nim zawarta jest zgodna ze stanem faktycznym. Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt, że w protokole wskazano, że lokal spełnia wymogi techniczne lokalu na pobyt ludzi, albowiem kwestia ta nigdy nie była w zasadzie sporna, a jedynie pozwani starają się temu sformułowaniu przypisać odmienne znaczenie, niż ma ono w rzeczywistości. To, że lokal nadawał się na pobyt ludzi nie oznacza, że był w stanie umożliwiającym jego natychmiastowe wynajęcie kolejnym najemcom. Stopnień zniszczenia, zużycia lokalu przez pozwanych, o ile pozwalał na jego dalsze zasiedlenie, to jednak dawał możliwości zaoferowania go innym osobom bez konieczności jego odświeżenia - przeprowadzenia niezbędnych prac remontowych, które pozwalały na uznanie, że jest on w stanie zbliżonym do tego, w jakim uzyskali go pozwani. Z drugiej strony zawarte w protokole oświadczenie o przydatności lokalu do pobytu ludzi nie polepsza w żaden sposób stwierdzonego komisyjnie stanu technicznego poszczególnych pomieszczeń czy sprzętów, a za który to stan odpowiedzialność ponoszą najemcy dotychczas zajmujący lokal. Zgodnie bowiem z § 13 umowy najmu z dnia 13 kwietnia 2000 roku najemca obowiązany jest utrzymywać lokal i pomieszczenia do niego przynależne we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać Regulaminu Porządku Domowego. W pkt 2 wprost wskazano, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg i posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych w kuchni i pomieszczeniach sanitarnych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek, wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien od strony wewnętrznej, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych, w celu zabezpieczenia ich przed korozją. Wreszcie w § 22 umowy wskazano, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest wydać lokal o uprzedniemu jego odnowieniu i dokonaniu obciążających go napraw. Z powyższym obowiązkami wiąże się zatem obowiązek zwrócenia wynajmującemu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym i to pop przeprowadzeniu prac renowacyjnych, które zostały przewidziane wprost w umowie, a nadto zostało to uregulowane w przepisach prawa cywilnego. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez najemcę obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 k.c. powoduje jego odpowiedzialność wobec wynajmującego za wyrządzoną szkodę (por. art. 471 i n. k.c.). Wynajmującemu przysługuje względem najemcy roszczenie o odszkodowanie za szkodę wynikłą na skutek pogorszenia się stanu rzeczy najętej także przed zakończeniem najmu – vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1987 roku, sygn. IV CR 313/87. Gorszy stan zwracanej rzeczy uzasadniony może być tylko normalnym jej zużyciem. Zatem najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za takie pogorszenie stanu lub zużycie rzeczy, które jest następstwem jej nieprawidłowego używania. Z art. 675 § 3 k.c. wynika domniemanie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. wyjaśnić zatem w tym miejscu należy, że najemcy w roku 2000 objęli w posiadanie lokal nowy. Nie oznacz to jednak, że spoczywał na nich obwiązek zwrócenia pomieszczeń w takim samym stanie. Jednakże stan zwracanego lokalu powinien być taki, że bez żadnych zbędnych napraw czy remontów, czy odnowienia – właściciel mógł zaoferować go kolejnym lokatorom. Wbrew poglądom apelujących zwracany lokal takich cech nie posiadał. Wymagał nakładów przywracających go do stanu zdatnego do użytku. I nie chodzi tu o jakikolwiek użytek, ale użytek na potrzeby kolejnych najemców. Nie wymaga przy tym głębszych wywodów, że kolejni najemcy nie są zainteresowani zawarciem umowy najmu lokalu z brudnymi ścianami, wyposażonym w poobijaną wannę, zniszczoną, brudną kuchenkę, w której piekarnik jest w opłakanym stanie, w jakim pozostawili go pozwani, zniszczoną i zużytą deskę sedesową, bez listew przypodłogowych, osprzętu elektrycznego czy z zardzewiałym grzejnikiem. Słusznie sąd rejonowy przyjął, że na potwierdzenie faktu, że uszkodzenia wskazane przez powodów istniały w dniu rozwiązania umowy złożono, oprócz wskazanego protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia 3 listopada 2014 roku, również i dokumentację fotograficzną, na której uwidocznione jest zabrudzenie ścian i sufitów, brak listew przypodłogowych, obicie wanny, zabrudzenia drzwi wewnętrznych, korozja grzejnika w łazience, brak osprzętu w pomieszczeniach, stopień zużycia kuchenki gazowej. Autentyczności tych fotografii i zgodności ujawnionego na nich stanu lokalu i jego wyposażenia ze stanem rzeczywistym pozwani nie kwestionowali Dodatkowo biegły sądowy w opinii sporządzonej na zlecenie sądu potwierdził, że zakres uszkodzeń i koniecznych napraw, bądź wymiany obejmował: wannę, zlewozmywak, baterię umywalkową (co jednak skorygował w opinii uzupełniającej), sedes, zawór termostatyczny, grzejnik, osprzęt elektryczny, kuchnię gazowa, listwy przyścienne, wykładziny podłogowe, spoiny na płytkach ceramicznych, drzwi wewnętrzne, ściany i sufity. Wskazać zatem należy, że skoro z dowodów zaoferowanych przez stronę powodową wynika, że stan lokalu wymagał jego przemalowania, to bez znaczenia jest podnoszony w apelacji fakt, że lokal był malowany w roku 2014 roku, skoro efekt tego malowania był taki, że konieczne było powtórzenie czynności. Widoczne gołym okiem zżółknięcia drzwi wewnętrznych i ich porysowanie, nawet jeżeli nadal mieszczą się w kategorii „stan dobry”, to jednak zdaniem sądu okręgowego oczywiście wymagała przemalowania. Nie jest istotne przy tym, czy pozwani poczynili we własnym zakresie wysiłki i przeprowadzili malowanie, a jedynie to, jaki efekt udało im się w ten sposób osiągnąć. Odnosząc się zaś do twierdzeń, że brak było konieczności wymiany obitej wanny na nową, gdyż wystarczające było jej naprawienie, to po pierwsze sąd okręgowy nie podziela tego poglądu, gdyż z doświadczenia życiowego wynika, że tego rodzaju uszkodzenia nie nadają się do satysfakcjonującego przeprowadzenia naprawy, a po wtóre skoro pozwani dostrzegali możliwość uniknięcia kosztów wymiany poprzez naprawę uszkodzeń, to mogli przed opuszczeniem lokalu wdrożyć rozwiązania technologiczne, które przywróciłyby wannę do należytego stanu, o jakim traktują w apelacji, co pozwalałoby zapobiec jej wymianie. Również i inne wywody apelujących mające na celu zdyskwalifikowanie ustaleń sądu o potrzebie chociażby wymiany zardzewiałego grzejnika, wymiany kuchni gazowej, wymiany wykładziny, jawią się jako subiektywne i nie podważają żadną miarą prawidłowych ustaleń sądu rejonowego. Nic przy tym nie wskazuje, iż pozwani nie powinni być obciążeni kosztem montażu listew przypodłogowych czy osprzętu elektrycznego, skoro w protokole z roku 2000 wynika, iż lokal wyposażenie takie posiadał.

W ocenie sądu odwoławczego apelacja pozwanych w zakresie zarzutów odnośnie nieprawidłowości oceny dowodów jest jedynie polemiką, wynikającą z własnej interpretacji poszczególnych dowodów i oceny ich mocy dowodowej, co nie wpływa na prawidłowo przeprowadzoną przez sąd rejonowy ich ocenę, która stanowiła oparcie dla poczynionych przez ten sąd ustaleń. O ile pozwani twierdzili, że lokal stanowiący przedmiot najmu był zniszczony w sposób wynikający z normalnego używania przez okres ponad 14 lat i na tę okoliczności wnioskowali o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości – to jednak słusznie sąd uznał, iż w okolicznościach sprawy dowód ten był zbędny. Podkreślić bowiem należy, że obowiązki jaki przyjęli na siebie pozwani wynikają z treści umowy najmu, jak również z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, tj. m.in. art. 675 § 1 k.c., w myśl którego najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Zaś uszkodzenia, usterki oraz zniszczenia ujawnione w sprawie i w zasadzie nie kwestionowane przez apelujących, lecz przez nich deprecjonowane – wyraźnie wskazują, że lokal został zwrócony w stanie pogorszonym i konstatacji tej nie zmienia fakt, że był użytkowany przez okres 14 lat. W obowiązujących unormowaniach brak jest przepisu prawa zwalniającego najemcę z odpowiedzialności za stan lokalu po upływie jakiegoś, choćby nawet dłuższego okresu najmu. Jak już wyżej wskazano zwrócony lokal nie był w stanie umożlwiającym zaoferowanie go kolejnym najemcom, a niezbędne prace przywracające go do stanu niepogorszonego w stosunku do tego, w jakim lokal otrzymali, zostały przeprowadzone przez powoda, ale słusznie na koszt pozwanych.

Mając zatem na uwadze powyższe na mocy art. 385 k.p.c. apelację w pkt 2. w pozostałym zakresie oddalono.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu o treść art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. przyjmując, iż strona powodowa wygrała postępowanie apelacyjne w przeważającym zakresie, stąd też pozwani winni zwrócić jej koszty niniejszego potęgowania w całości. Na koszty postepowania złożyło się wynagrodzenie reprezentującego stronę zawodowego pełnomocnika zaś stawkę wynagrodzenia ustalono przy zastosowaniu rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych - § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1.

W punkcie 4 wyroku sąd okręgowy, na podstawie § 4, § 8 pkt 5) oraz § 16 ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 roku w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U.2019.68) przyznał od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie pełnomocnikowi pozwanym ustanowionemu z urzędu radcy prawnemu A. Ł. – kwotę 1 476 złotych tytułem należnego wynagrodzenia za udzieleniem pozwanym pomocy prawnej z urzędu. Przyznano pełnomocnikowi pozwanych wynagrodzenie odpowiadające wysokością stawce minimalnej podwyższonej o należny podatek od towarów i usług.

Tomasz Radkiewicz Iwona Siuta Ziemowit Parzychowski

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

(...)

(...)

(...)