Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 stycznia 2023 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Artur Kowalewski /spr./

po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2023 r., na posiedzeniu niejawnym, w Szczecinie

sprawy z powództwa M. K.

przeciwko M. N. (1) i M. N. (2)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 2 listopada 2021 r., sygn. akt I C 744/19

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1.  zasądza od pozwanych M. N. (1) i M. N. (2) solidarnie na rzecz powódki M. K. kwotę 60.000 (sześćdziesiąt tysięcy) zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 19 marca 2019 r. do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałej części;

3.  zasądza od pozwanych M. N. (1) i M. N. (2) solidarnie na rzecz powódki M. K. kwotę 3.000 (trzy tysiące) zł tytułem kosztów procesu;

4.  nakazuje pobrać od każdej ze stron na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Szczecinie kwoty po 99,30 (dziewięćdziesiąt dziewięć 30/100) zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

II. oddala apelację w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powódki M. K. na rzecz pozwanych M. N. (1) i M. N. (2) solidarnie kwotę 3.000 (trzy tysiące) zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Artur Kowalewski

Sygn. akt I ACa 969/21

UZASADNIENIE

Powódka M. K. wniosła o zasądzenie od M. N. (1) i M. N. (2) solidarnie kwoty 120.000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 19 marca 2019 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, uiszczonego na rzecz powodów w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości położonej w K. przy ul. (...).

Pozwani M. N. (1) i M. N. (2) wnieśli o oddalenie powództwa w całości twierdząc, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wyłącznie z przyczyn leżących po stronie powódki.

Wyrokiem z dnia 2 listopada 2021 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 120 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 19 marca 2019 r. do dnia zapłaty (pkt I); zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 11 417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II); nakazał pobrać od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 198,60 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych (pkt III).

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i ich ocena prawna.

M. K. jest mężatką, posiada troje małoletnich dzieci. W 2018 r. postanowiła zakupić dla siebie oraz swojej rodziny większe mieszkanie. Jej zamiarem było nabycie lokalu o powierzchni minimum 200 m ².

W styczniu 2019 r. M. K. za pośrednictwem portalu o. znalazła interesującą ją ofertę sprzedaży nieruchomości. W treści ogłoszenia podano, iż oferowany jest do sprzedaży dom jednorodzinny o powierzchni użytkowej 200 m ² położony w K. składający się z: pokoju dziennego z aneksem kuchennym, dwóch łazienek oraz trzech sypialni (parter domu). Do tego wskazano, że na poddaszu znajduje się dodatkowy pokój o powierzchni 30-40 m ².

Podczas pierwszych oględzin nieruchomości obecni byli M. K., mąż powódki A. K. oraz pośrednik D. C.. Drzwi do budynku otworzyła A. S., krewna pozwanych. Dom podczas prezentacji spełniał warunki wskazane w ogłoszeniu. Na parterze znajdowały się trzy pokoje i łazienka. Na część ulokowaną na górze prowadziły schody. Były one zamontowane na stałe, posiadały na wyposażeniu balustradę. Nic nie wskazywały na to, że jest to wejście tymczasowe, techniczne. Samo pomieszczenie na I kondygnacji budynku było w pełni urządzone tj. znajdowały się tam takie meble jak: sofa, stolik, biurko, krzesła, szafa oraz dekoracje (obrazy). Na podłodze zamontowane były panele oraz położono dywan. Pokój był dobrze oświetlony, punkty świetlne były estetycznie wprowadzone w sufit. Ściany wymalowane były kolorem. Standard wykończenia pomieszczeń na strychu nie odbiegał od tego zastałego na parterze budynku.

Dodatkowo na tej kondygnacji ujawniono drugie, puste pomieszczenie z oknem na poddaszu, którego nie ujęto w ogłoszeniu. Dla M. K. to był dodatkowy atut oferty. Zakładała bowiem, że na parterze domu zorganizuje sypialnie własną, gabinet oraz pokój gościnny. W pomieszczeniach na poddaszu zaś miały powstać dwa niezależne pokoje dziecięce.

Na kolejnym spotkaniu na terenie oferowanej, które odbyło się dnia 22 stycznia 2019 r., nieruchomości uczestniczyli: M. K., mąż powódki – A. K., agent nieruchomości D. C. oraz M. N. (1). W czasie tego spotkania powódka dopytywała właścicielkę domu o dodatkowe pomieszczenie na poddaszu, które nie zostało ujęte w ogłoszeniu o sprzedaży. Wystosowała zapytanie o możliwość połączenia obu pomieszczeń znajdujących się na tej kondygnacji w jedno, a następnie podzieleniu na dwa równe. Pozwana wskazała, iż pomieszczenie to, aby mogło być wykorzystywane do celów mieszkaniowych wymaga niewielkiego remontu obejmującego m. in. przyłącze mediów (prądu, ogrzewania). Sprzedająca okazała nadto Kupującym dokumentacje techniczną budynku (projekt budowalny, dziennik budowy, rzut parteru). Powódka wypożyczyła dokumentację techniczną nieruchomości celem szczegółowego zapoznania się z nią.

W kolejnych dniach M. K. sprawdziła jeszcze informacje dotyczące lokalu w księdze wieczystej. Wynikało z niej, że budynek jest dwukondygnacyjny oraz, że jest wolny od obciążeń. Do tego powódka ustaliła, że dom nie jest położony na terenach zalewowych. W końcu uznając, że dom jest wolny od wad fizycznych i prawnych wyraziła chęć wykonania kolejnych kroków do finalizacji transakcji.

Dnia 31 stycznia 2019 r. powódka zawarła z pozwanymi umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w K. przy ul. (...). Na jej podstawie M. N. (1) działając w imieniu własnym oraz męża M. N. (2) zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości objętej umową M. K. za cenę 600.000 zł, wolną od wad fizycznych i prawnych. M. K. zobowiązała się zaś do zapłaty w terminie do 04 lutego 2019 r. zadatku w wysokości 60.000 zł.

Powódka zrealizowała powyższy obowiązek jeszcze tego samego dnia, w którym nastąpiło podpisanie umowy. Termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości oznaczono na 25marca 2019r. (§ 5 aktu).

Strony zgodnie ustaliły w umowie, że zadatek dany w związku z zawarciem powyższej umowy ma to znaczenie, że:

- w razie niewykonania umowy przez Kupującą Sprzedający mogą bez wyznaczenia terminu dodatkowego od tej umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać;

- w razie niewykonania umowy przez Sprzedających Kupująca może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od tej umowy odstąpić i żądać od nich sumy dwukrotnie wyższej

- w razie zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny nabycia nieruchomości (§6 umowy).

Po zawarciu umowy przedwstępnej powódka zwróciła się do pozwanych z prośbą o udostępnienie nieruchomości specjalistom z zakresu budownictwa, którzy mieli sporządzić kosztorys planowanych prac remontowych. Pozwana zgodziła się na te czynności. W ich wyniku specjaliści ds. budownictwa ustalili, że dom nie posiada dokumentacji technicznej wyższej kondygnacji. Z problemem tym zwrócili się do zleceniodawcy tj. powódki. Wówczas M. K. zadzwoniła do powódki. W rozmowie telefonicznej M. N. (1) poinformowała powódkę, że brak żądanych dokumentów wynika z tego, że poddasze nie ma przymiotu pomieszczenia użytkowego, a pracę remontowe pozwalające na korzystanie z tej części nieruchomości zostały wykonane nielegalnie i wobec tego nie mogą być one aktualnie formalnie kontynuowane.

Pracę remontowe w zakresie adaptacji pomieszczeń strychu na pomieszczenia mieszkalne przeprowadzili poprzednicy prawni pozwanych, od których M. i M. N. (2) zakupili dom. W momencie nabywania własności nieruchomości przez M. N. (1) i M. N. (2) I kondygnacja budynku była w stanie, jak w czasie oględzin dokonywanych przez powódkę M. K..

Po uzyskaniu powyższej informacji M. K. wystąpiła do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. o udostępnienie dokumentacji budowlanej nieruchomości. Następnie dnia 08 marca 2019 r. powódka złożyła wniosek do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. o ustalenie, czy dokonane w nieruchomości czynności adaptacyjne poddasza stanowią samowolę budowalną.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w K. wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie legalności adaptacji nieużytkowego poddasza na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie powódka kontaktowała się z pozwanymi w celu przeprowadzenia przez nich procesu legalizacji. Nieruchomość przy ul. (...) w K. przyjechali, na prośbę powódki, oglądać również rodzice M. K.. Podczas tej wizyty wykonywali wspólnie z powódką pomiary oraz zdjęcia poszczególnych pomieszczeń.

Następnie w oparciu o zebrane dokumenty, na zlecenie powódki, specjalista z biura (...) w D. inż. J. B. wykonała opinię techniczną w sprawie ustalenia spełnienia warunków bezpieczeństwa konstrukcji budynku mieszkalnego przy ul. (...) w K. w związku z wykonaniem adaptacji poddasza. W wydanej dnia opinii ustaliła, że strop drewniany wykonany na podstawie projektu nie spełnia warunków bezpieczeństwa konstrukcji. Do tego ujawniono odstępstwa od projektu w zakresie więźby dachowej.

M. N. (1) nie wyrażała woli przeprowadzenia legalizacji pomieszczeń na górze przed zawarciem umowy sprzedaży i nalegała na dotrzymanie terminu umówionego stojąc na stanowisku, iż z jej strony wszystkie warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej zostały spełnione. De facto pozwana nalegała na zawarcie umowy między innymi z uwagi na nadchodzący termin zawarcia przez nią i przez jej małżonka ostatecznej umowy zakupu domu mieszkalnego na południu Polski.

W końcu w związku ze zbliżającym się terminem wyznaczonym na zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, dnia 15 marca 2019 r. M. K. złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy zawartej dnia 31 stycznia 2019 r. na podstawie paragrafu 2 myślnik drugi umowy. W uzasadnieniu powódka zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości w terminie 3 dni od dnia otrzymania wezwania.

W dnia 29 marca 2019 r. M. N. (1) osobiście złożyła oświadczenie o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z powódką powołując się na bezskuteczny upływ terminu wyznaczonego do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie oświadczyła, iż zatrzymuje wpłacony zadatek.

Dnia 25 marca 2019 r. powódka i pozwana ponowie stawiły się osobiście w kancelarii notariusza E. U., gdzie potwierdziły złożenie ww oświadczeń.

Dnia 4 kwietnia 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. dokonał kontroli stanu rzeczywistego nieruchomości położonej w K. przy ul. (...). Wynikiem tej kontroli było wydane dnia 6 maja 2019 r. postanowienie o wstrzymaniu użytkowania I piętra budynku. Nadto organ nadzoru nałożył na właścicieli nieruchomości obowiązek przedłożenia do dnia 31.12.2019 r. dokumentacji technicznej w celu doprowadzenia stanu zgodnego z prawem samowolnej zmiany sposobu użytkowania tej części budynku.

Pozwani przystąpili do postępowania mającego na celu legalizację zmiany sposobu użytkowania poddasza. Następnie sprzedali nieruchomość kolejnym zainteresowanym.

Bez legalizacji zmiany sposobu użytkowania poddasza budynek jednorodzinny położony w K. przy ul. (...) stanowił budynek parterowy o powierzchni użytkowej 120 m ².

W toku postępowania sądowego M. K. dążyła do zawarcia ugody polegającej na tym, że pozwani zwrócą powódce jedynie połowę dochodzonej pozwem kwoty, a zatem równowartość uiszczonego przez powódkę na rzecz pozwanych zadatku. Pozwana oświadczyła, iż nie jest zainteresowana taką ugodą, gdyż otrzymany od powódki zadatek małżonkowie sami wpłacili tytułem zadatku na zakup innej nieruchomości, położonej na południu Polski. Zadatek ten jednak im przepadł, gdyż wskutek niezawarcia z powódką umowy przyrzeczonej pozwani nie mieli środków finansowych z kolei za zakup zadatkowanej przez nich nieruchomości. Pozwana oświadczyła, iż zwracając powódce równowartość zadatku sama poniosłaby stratę.

W tak ukształtowanym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo oparte na treści art. 394 § 1 k.c. za uzasadnione podkreślając, że kierunek wyrokowania uzależniony był od ustalenia przyczyny niewykonania umowy przedwstępnej zawartej przez strony, rozumianego jako świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego nie zawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem. W realiach przedmiotowej sprawy oświadczenie o odstąpieniu od umowy zawartej dnia 31 stycznia 2019 r. złożyły obie strony. Jednak tylko oświadczenie M. K. Sąd Okręgowy uznał za uzasadnione okolicznościami faktycznymi. Na podstawie całości zgromadzonego materiału dowodowego przyjął bowiem, że prawdziwe jest twierdzenie powódki, iż została ona przez pozwanych wprowadzona w błąd co do rzeczywistego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przy ul. (...) w K..

W ocenie Sądu I instancji, wersja podawana przez powódkę znajduje w znacznej części potwierdzenie w dowodach zgromadzonych w aktach. Wszystkie osoby biorące udział osobisty w negocjacjach zgodnie podały, że powódka brała dwukrotnie dokumentację budowlaną. W tym zakresie powstała najistotniejsza rozbieżność w stanowiskach stron. Mianowicie powódka i jej mąż wskazywali, że przy drugim wypożyczeniu dokumentacji dostrzeżono dopiero, że brak w niej dokumentacji technicznej poddasza domu. Fakt ten ujawnił dopiero fachowiec, który miał sporządzić wycenę prac remontowych tej części domu. Wówczas pozwana miała oznajmić, że takowej dokumentacji nie ma, bo poddasze nie jest użytkowe. Sąd przywołaną wersję wydarzeń uznał za prawdziwą po pierwsze dlatego, że koresponduje z dowodami z dokumentów oraz zeznaniami świadków. Po drugie wydaje się racjonalna. Powódka jest osobą z wykształceniem wyższym, ale kierunkowym w dziedzinie medycyny. Nie ma wiedzy specjalistycznej pozwalającej jej ocenić na podstawie dokumentów, czy w danym przypadku doszło do samowoli budowalnej. Samo otrzymanie dokumentów nie mogło zatem stanowić ustalenia, że M. K. w tym momencie powzięła informację o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Poza dokumentacją specjalistyczną wszelkie inne okoliczności faktyczne przemawiały za przyjęciem, iż obie kondygnacje budynku posiadają taki sam stan prawny. Do tego z dokumentacji nieruchomości najbardziej znanej nieprofesjonalnym odbiorcom tj. treści księgi wieczystej oraz wypisu z kartoteki lokali wynikało, że budynek jest dwukondygnacyjny, czyli że do użytku oddane są obie jego części. W końcu w samym ogłoszeniu podano, iż na sprzedaż oferowany jest budynek o powierzchni 200 m2. Sąd Okręgowy podkreślił, że na moment procedowania nie możliwe było odtworzenie pełnej treści oferty. Jednakże z zeznań świadków oraz wiadomości mms zawierającej zrzut ekranu z ofertą pozwanych jednoznacznie wynika, że potencjalnym nabywcom sugerowano możliwość użytkowania w takim samym stopniu pomieszczeń znajdujących się zarówno na dole jak i na górze budynku. Podsumowując tą część argumentacji Sąd I instancji przyjął, iż na moment zawierania przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości M. K. pozostawała w błędnym, ale uzasadnionym przekonaniu, iż pomieszczenia znajdujące się na strychu budynku stanowią powierzchnię użytkową nabywanej nieruchomości.

Zdaniem tego Sądu strona pozwana nie wykazała dowodami swojego twierdzenia, że w czasie spotkania, które poprzedziło zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży poinformowała wprost powódkę, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość posiadająca powierzchnię użytkową jedynie na dole, tj. trzy pokoje oraz łazienkę. W tym zakresie strona pozwana powoływała się jedynie na fakt okazania kupującym dokumentacji, co nie jest jednoznaczne z przekazaniem informacji o braku legalizacji części pomieszczeń faktycznie użytkowanych w sposób prawidłowy i wystarczający. Co więcej, w czasie składania zeznań w charakterze strony w niniejszym postępowaniu M. N. (1) oznajmiła, iż do momentu podpisania umowy przedwstępnej nie rozmawiano na temat poddasza. Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał, że sprzedający, będąc świadomymi istnienia rozbieżności pomiędzy faktycznym sposobem wykorzystywania pomieszczeń znajdujących się na poddaszu, a ich stanem prawnym nie zachowali należytej staranności w przekazaniu kupującym istotnych informacji dotyczących oferty i wprowadzili M. K. w błąd co do cech nabywanej rzeczy.

Sąd I instancji podkreślił, że po ustaleniu samowoli budowalnej w zakresie adaptacji poddasza, istotnej zmianie ulega powierzchnia oddana kupującym do użytku: z deklarowanej pierwotnie 200 m ² do 120 m ², co daje zmniejszenie powierzchni o 40%. Tak drastyczna zmiana z kolei wpływa na funkcjonalność nabywanego przedmiotu umowy. Powódka zamierzała nabyć od pozwanych nieruchomość w celu poprawy dotychczasowych warunków lokalowych swoich oraz rodziny. Na dzień zawierania umowy z pozwanymi miała już dwoje dzieci, planowała nadto kolejne potomstwo. W tych okolicznościach zakup nieruchomości, która posiada mniej, niż pięć sypialni jawi się jako nieadekwatne do ich rzeczywistych potrzeb. Stąd logiczny był wniosek, że gdyby M. K. od początku jasno wskazywano, iż nie może pod względem prawnym korzystać z pomieszczeń poddasza do takich celów, jak zamierza, tj. zorganizowania tam pokoi dla dzieci, to nie zdecydowałaby się ona na przystąpienie do umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości.

Samowola budowlana dokonana przez sprzedających (a w zasadzie przez ich poprzedników) nie tylko stanowi defekt prawny, ale wiąże się z fizycznymi, praktycznymi ograniczeniami, co potwierdziła opinia inż. J. B..

Z tych względów Sąd Okręgowy przyjął, iż do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży doszło z winy pozwanych, którzy świadomie ukryli przed powódką istotne informacje dotyczące cech nabywanego przedmiotu umowy. Wobec powyższego w oparciu o art. 394 k.c. i paragraf 6 umowy z dnia 31 stycznia 2019 r. M. K. jest uprawniona do żądania podwójnej wartości uiszczonego do przywołanej umowy zadatku.

Odsetki za opóźnienie Sąd Okręgowy zasądził od dnia 19 marca 2019 r., wyznaczonego bezskutecznym upływem terminu wyznaczonym w oświadczeniu powódki o odstąpieniu od umowy z dnia 15 marca 2019 r.

Stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów załączonych do akt przez obie strony, w tym opinii technicznej sporządzonej na zlecenie powódki przez inż. J. B., posiadającej walor dokumentu prywatnego. Została ona sporządzona przez osobę posiadającą kompetencję do oceny stanu technicznego budynków, w tym jego konstrukcji. Strona pozwana nie zdołała zaś wykazać, że wnioski przytoczonej opinii są błędne z punktu widzenia wiedzy specjalistycznej. Do ustalenia stanu rzeczywistego nieruchomości i treści prowadzonych rozmów stron w okresie od połowy stycznia 2019 r. do końca marca 2019 r. przydatne okazały się zeznania świadków. Sąd co do zasady dał wiarę zeznaniom wszystkich świadków przesłuchanym w toku niniejszego procesu. W zakresie dowodu z przesłuchania stron Sąd w całości za wiarygodne przyjął zeznania M. K.. Z kolei zeznaniom pozwanych Sąd dał wiarę częściowo, o tyle o ile korespondowały one z wersją strony powodowej. W tym kontekście podkreślił, że co do większości faktów między stronami nie było sporu. Konflikt objęty żądaniem pozwu sprowadzał się jedynie do ustalenia momentu, kiedy M. N. (1) po raz pierwszy powiedziała kupującej wprost, że pomieszczenia znajdujące się na piętrze budynku nie stanowią części użytkowej w świetle przepisów prawa budowlanego.

Orzeczenie o kosztach procesu zapadło na podstawie art. 98 k.p.c.

Sąd Okręgowy nakazał pobrać od pozwanych solidarnie kwotę nieuiszczonych kosztów sądowych, pokrytych w czasie procedowania tymczasowo przez Skarb Państwa. Na sumę tych kosztów złożyła się kwotą 157,70 zł przyznana świadkowi D. C. za stawiennictwo na rozprawie w dniu 26 lutego 2021 r. oraz koszty przedłożenia niezbędnej dokumentacji przez Starostę K. – 40,90 zł.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyli apelacją pozwani M. N. (1) i M. N. (2), zarzucając:

I. naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny zgromadzonego w przedmiotowej sprawie materiału dowodowego, poprzez dowolną ocenę dowodów, oraz brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, w konsekwencji doprowadzając do :

a) błędnego ustalenia stanu faktycznego niewłaściwie uznając, iż w niniejszej sytuacji powódka kierowała swe roszczenia w oparciu o stwierdzenie istnienia samowoli budowlanej w zakresie usadowienia poddasza, podczas gdy sedno sprawy dotyczyło wyłącznie samowolnej zmiany sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na mieszkalne, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

b) błędnego ustalenia stanu faktycznego niewłaściwie uznając, iż strop drewniany utrzymujący poddasze nie spełnia warunków bezpieczeństwa konstrukcji opierając swoją tezę w oparciu o dowód z opinii prywatnej inż. J. B. podczas gdy dokument urzędowy w postaci postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. jednoznacznie przesądził o wykonaniu adaptacji poddasza zgodnie ze sztuką budowlaną i bezpieczeństwem użytkowników;

c) błędnego ustalenia stanu faktycznego niewłaściwie uznając, iż powódka w momencie zawierania przedwstępnej umowy sprzedaży była w przekonaniu istnienia dwukondygnacyjnej nieruchomości z użytkowym poddaszem, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego jak również zeznań świadków wynika, że powódka otrzymała dokumentację związaną z nieruchomością na długo przed zawarciem umowy przedwstępnej zaś w całym procesie kupna — sprzedaży nieruchomości wyróżniała się ona znaczącą wiedzą co do tejże nieruchomości i ewentualnych pozwoleń, oraz niezbędnych dokumentów, co potwierdzają zeznania m.in. świadka D. C.;

d) błędnego ustalenia stanu faktycznego niewłaściwie określając moment dowiedzenia się przez powódkę o ówczesnej niemożliwości użytkowania poddasza, opierając tezę o zeznania świadków (rodziców powódki) którzy nie brali udziału w etapie poprzedzającym zawarcie umowy przedwstępnej;

e)  nie nadania znaczenia faktowi, iż to powódka zainicjowała przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego postępowanie, składając zawiadomienie o zmianie sposobu użytkowania poddasza bez wymaganego zgłoszenia;

nie nadania znaczenia okoliczności, że powódka akceptowała dokonaną zmianę sposobu użytkowania poddasza, a sporne między stronami było wyłączenia to, kto poniesie koszty zgłoszenia i zalegalizowania tej zmiany;

II.  naruszenie art. 244 § 1 k.p.c. - poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie faktu, iż zgodnie z dokumentem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. poddasze nie zagrażało bezpieczeństwu jego użytkowników, zostało wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi normami, natomiast zmiana sposobu użytkowania nie spowodowała przekroczenia nośności elementów konstrukcyjnych stropu, co w sposób istotny wpłynęło na wynik sprawy;

III.  naruszenie art. 245 k.p.c. - poprzez przyznanie wiary dokumentowi prywatnemu w postaci opinii inż. J. B., podczas gdy osoba ta nie miała w postępowaniu przymiotu biegłego sądowego, zaś sama opinia została wykonana bez jakichkolwiek oględzin i na podstawie niepełnej dokumentacji technicznej, nadto wnioski wyrażone w opinii są sprzeczne z tezami Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K., co w sposób jednoznaczny winno dyskwalifikować ową opinię jako niewiarygodną;

IV.  naruszenie art. 394 § 1 k.c. - poprzez dokonanie błędnej wykładni niewłaściwie uznając, iż powódka została wprowadzona w błąd co do stanu faktycznego i prawnego nieruchomości w konsekwencji niewłaściwie uznając, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy pozwanych podczas gdy w każdej chwili pozwani byli gotowi ją podpisać a do zatajenia rzekomych wad nieruchomości nigdy nie doszło;

V.  nieprawidłowe zastosowanie art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 429 k.c. - poprzez przyjęcie, iż pozwani winni są tego, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, iż winni są oni przyczyn odstąpienia od umowy, w sytuacji gdy do ogół czynności związanych z przygotowaniem oferty, przygotowaniem umowy przedwstępnej pozwani zlecili licencjonowanemu pośrednikowi obrotu nieruchomości - D. C., co wyłącza winę pozwanych;

VI.  niewłaściwe zastosowanie przepisów prawa budowlanego, w tym art. 48 - 49 prawa budowlanego określających samowolę budowlaną i tryb jej legalizacji oraz 71-71a prawa budowlanego określających kwestie zmiany sposobu użytkowania, dokonania tego bez wymaganego zgłoszenia oraz trybu legalizacji;

VII.  naruszenie art. 278 k.p.c. poprzez rozstrzygnięcie kwestii wymagającej wiedzy specjalnej bez zasięgnięcia opinii biegłego, w oparciu o dokument prywatny zanegowany przez pozwanych.

Wskazując na te uchybienia pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa ponad kwotę 60.000 zł stanowiąca równowartość wpłaconego zadatku, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, Domagali się również zasądzenia na ich rzecz od powódki kosztów procesu.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz solidarnie od pozwanych kosztów postepowania apelacyjnego.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 17 listopada 2022 r. Przewodniczący uprzedził strony o możliwości zmiany kwalifikacji prawnej dochodzonego pozwem roszczenia jako opartego na treści art. 410 k.c. w związku ze złożeniem przez powódkę skutecznego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej jako złożonego pod wpływem błędu.

W terminie zakreślonym stronom do złożenia pism przygotowawczych w przedmiocie ww. opisanej możliwości zmiany podstawy prawnej rozstrzygnięcia pełnomocnik powódki podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie podkreślając, że wręczona pozwanym w wykonaniu umowy przedwstępnej kwota 60.000 zł. pełniła funkcję zadatku i nie może być kwalifikowana – w zakresie zgłoszonego roszczenia – jako świadczenie nienależne.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanych okazała się częściowo uzasadniona i to zasadniczo z przyczyn niezależnych od zasadności zgłoszonych w niej zarzutów.

Tytułem uwagi o charakterze formalnym należy wskazać, że zgodnie z obowiązującym od dnia 2 lipca 2021 r. art. 15zzs ¹ ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r., poz. 1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu (...)19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, w sprawach rozpoznawanych według przepisów k.p.c. w pierwszej i drugiej instancji sąd rozpoznaje sprawy w składzie jednego sędziego. Zasada ta, zgodnie z art. 6 powołanej ustawy z dnia 28 maja 2021 r. znajduje zastosowanie do wszystkich sprawa wszczętych i niezakończonych przed dniem jej wejścia w życie. Taki stan prawny, zważywszy na datę wydania niniejszego orzeczenia, uzasadniał rozpoznanie przedmiotowej sprawy w składzie jednego sędziego.

Przechodząc do oceny merytorycznej sprawy, Sąd Apelacyjny zaznacza, iż postępowanie apelacyjne ma charakter merytoryczny i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z treścią art. 378 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. Oznacza to, że Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 55). Naruszenia przepisów postępowania skutkujących nieważnością Sąd Apelacyjny, działając w tym zakresie (w braku takich zarzutów apelacyjnych) wyłącznie z urzędu, nie dostrzegł.

Fundamentalne znaczenie dla prawidłowej kwalifikacji materialnoprawnej dochodzonego pozwem roszczenia, posiadała wykładnia treści oświadczenia powódki z dnia 15 marca 2019 r. Sąd Okręgowy, nie uzasadniając w tym zakresie bliżej swojego poglądu przyjął a priori, że oświadczenie to wywołało skutek odstąpienia przez powódkę od umowy przedwstępnej zawartej przez strony w dniu 31 stycznia 2019 r. na podstawie § 6 tiret drugi tej umowy. W konsekwencji uznał, przy niekwestionowaniu przez strony, że uiszczona przez powódkę kwota 60.000 zł pełniła funkcję zadatku, że powódce przysługiwała skuteczne żądanie zapłaty tej kwoty w podwójnej wysokości. Tymczasem, w ocenie Sądu Apelacyjnego, prawidłowa wykładnia treści ww. oświadczenia powódki winna prowadzić do wniosku, że kwalifikowane być ono winno jako oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej jako złożonego pod wpływem błędu, w rozumieniu art. 84 k.c. Błąd ten wywołany został przez pozwanych i polegał na niepoinformowaniu powódki o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości przy ul. (...) w K., bowiem powódka pozostawała w uzasadnionym w dacie zawarcia umowy przedwstępnej przeświadczeniu, że przedmiotem umowy ostatecznej będzie przeniesienie własności domu dwukondygnacyjnego z użytkowym poddaszem.

W judykaturze niekwestionowany jest pogląd, że rozważanie zagadnienia zwrotu zadatku wynikającego z niewykonania umowy przedwstępnej na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi pomiot zobowiązany do jego zwrotu, jest co najmniej przedwczesne przed dokonaniem uprzedniej oceny, czy oświadczenie woli mające wywoływać skutek odstąpienia od umowy, nie podlega skutecznej kwalifikacji na płaszczyźnie przepisów o wadach oświadczenia woli. Kontrola prawidłowości oceny zasadności roszczenia o zwrot zadatku w podwójnej wysokości przez pryzmat normy art. 394 § 1 k.c., może bowiem wchodzić w rachubę dopiero po przesądzeniu, że nie doszło do uchylenia się od skutków złożonego oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2011 r., IV CSK 336/10). Jeśli zatem w wyniku złożonego oświadczenia woli doszło do uchylenia się od oświadczenia zawartego w umowie przedwstępnej jako złożonego pod wpływem błędu, to uprawnienie do domagania się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości wygasa, skoro w wyniku takiego oświadczenia doszło do zniweczenia skutków umowy przedwstępnej ex tunc. Innymi słowy mówiąc, skoro – w wyniku takiego oświadczenia – umowa nie wywołała jakichkolwiek skutków prawnych, to nie jest możliwe odstąpienie od takiej umowy. W takiej sytuacji uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie o zwrot spełnionego świadczenia na podstawie art. 410 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 405 k.c., skoro wzruszenie czynności prawnej rodzi ( condictio causa finita) odpadnięcie podstawy prawnej (tak Sąd Najwyższy min. w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 r., IV CSK600/12). Już to tylko, zważywszy na treść oświadczenia z dnia 15 marca 2019 r. oraz uwzględniając stanowisko procesowe powódki, w którym sama wielokrotnie powoływała się - w zakresie jego podstawy - na wprowadzenie jej w błąd przez pozwanych co do stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości, koniecznym było przeprowadzenie jego analizy celem ustalenia jego rzeczywistej treści. Poprzestanie w tym zakresie wyłącznie na literalnym odczytaniu tytułu tego pisma było oczywiście nieprawidłowe.

Konieczność ustalenia rzeczywistej treści oświadczenia powódki z dnia 15 marca 2019 r. staje się tym bardziej konieczna jeśli zważyć, na wykładnię pojęcia „niewykonania umowy przez jedną ze stron” z art. 394 § 1 k.c. Jak wskazuje się w orzecznictwie, jest ono zbliżone do występującego w art. 390 § 1 k.c. pojęcia "uchylania się" od zawarcia umowy przyrzeczonej strony zobowiązanej do jej zawarcia. Subiektywny element zawarty w sformułowaniu "uchla się" wskazuje na to, że zobowiązany dopuszcza się świadomie działania lub zaniechania zmierzającego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi się z takim skutkiem. Uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej może być już sama nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może być następstwem "uchylenia się" od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.), przez które należy rozumieć także samą zwłokę zobowiązanego (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 maja 2006 r., IV CSK 66/06). Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 74/01, tej stronie, która była gotowa do zawarcia umowy przyrzeczonej i wyraziła wobec drugiej strony wolę jej zawarcia nie można zarzucać uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej (niewykonania zobowiązania).

Z powyższej argumentacji prawnej wynika zatem, że zawarcie umowy przedwstępnej pod wpływem błędy zdefiniowanego w art. 84 § 1 i 2 k.c., stanowić może wyłącznie podstawę do uchylenia się od skutków złożonego w niej oświadczenia woli, a nie odstąpienia od tej umowy. Nie występuje bowiem w takim przypadku konieczny - na gruncie art. 394 § 1 k.c. - element niewykonania umowy zdefiniowany jak wyżej, a wiec jako obowiązek zawarcia umowy ostatecznej na warunkach określonych w umowie przedwstępnej. Zauważyć należy, że odstąpienie od umowy przedwstępnej, z powołaniem się na jej niewykonanie przez drugą stronę, odnoszone musi być wyłącznie do obowiązku złożenia przez tę stronę (w umowie ostatecznej) oświadczenia woli o określonej w umowie przedwstępnej treści. Oświadczenie to, nie może być zatem – w stosunku do umowy przedwstępnej w żadne sposób zniekształcone, bo tylko w takim przypadku zaistnieć może skutek w postaci niewykonania umowy przedwstępnej. Tymczasem, jak to ma miejsce w analizowanym przypadku, powódka powołując się na skutek odstąpienia od umowy przedwstępnej, z istoty rzeczy nie oczekiwała od pozwanych wykonania umowy przedwstępnej zgodnie a jej treścią. Byłoby to bowiem możliwe dopiero po zalegalizowaniu dokonanej przez poprzedników prawnych pozwanych samowoli budowlanej.

Zawarta w art. 84 k.c. definicja błędu, jako wady oświadczenia woli, odwołuje się do jego potocznego rozumienia. Polega on na mylnym wyobrażeniu o otaczającej rzeczywistości w zakresie prawdziwego stanu rzeczy lub braku takiego wyobrażenia, zatem zachodzi wówczas, gdy istnieje niezgodność między rzeczywistością a jej odbiciem w świadomości podmiotu. W piśmiennictwie i judykaturze przyjmuje się, że brak błędu, jeżeli składający oświadczenie znał otaczającą go rzeczywistość i rozumiał okoliczności, ale wyciągnął z nich niewłaściwe wnioski i podjął niesłuszną, czy też niekorzystną dla siebie decyzję. Błąd polega bowiem na nieprawidłowości widzenia, a nie na nieumiejętności przewidywania i wnioskowania, nie odnosi się do sfery motywacyjnej oraz musi dotyczyć stanu istniejącego w momencie zawierania umowy, nie zaś okoliczności, które nastąpiły w toku wykonywania umowy, doprowadzając stronę do przekonania, że decyzja o jej zawarciu była błędna. Błąd co do treści czynności prawnej musi dotyczyć okoliczności wchodzących w skład treści tejże czynności (pomyłka) lub takich jak fakty, do których odnosi się oświadczenie, normy prawne mające zastosowanie do dokonywanej czynności prawnej, albo jej skutki prawne. Nie ma znaczenia, czy jest błędem co do faktu, czy co do prawa, przy czym ten ostatni może polegać na mylnym przekonaniu co do istnienia prawnego obowiązku określonego zachowania się lub treści oświadczenia. Obiektywna istotność błędu zachodzi, gdy ocena relewantnych okoliczności prowadzi do wniosku, że żaden rozsądny człowiek, znający prawdziwy stan rzeczy, nie złożyłby oświadczenia woli danej treści, zatem jest ono nieracjonalne, pozbawione uzasadnienia życiowego lub prawnego. Tak rozumianej definicji błędu nie odpowiada stan psychiczny składającego oświadczenie, dotyczący mylnego wyobrażenia co do wystąpienia lub nie wystąpienia okoliczności przyszłej i z natury swej niepewnej (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 sierpnia 2018 r, V CSK 435/17).

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie wymaga szerszego uzasadnienia wniosek, że zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w sytuacji braku przez kupującego wiedzy co do jej rzeczywistego stanu prawnego, tj. że przedmiotem umowy jest dom dwukondygnacyjny z użytkowym poddaszem, determinującego sposób korzystania z tej nieruchomości w sposób zgodny z prawem, co do zasady podlega pozytywnej kwalifikacji na płaszczyźnie normy art. 84 k.c. Nie ulega zdaniem Sądu odwoławczego wątpliwości również to, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, błąd tego rodzaju pozwani mogli co najmniej z łatwością zauważyć, a co – z punktu widzenia przesłanki określonej w art. 84 § 1 zd. 2 k.c. – uprawniało pozwaną do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej. Oczywistym jest bowiem, że to pozwani, jako właściciele nieruchomości, dysponowali pełną wiedzą dotyczącą jej stanu prawnego. Nawet zaś gdyby hipotetycznie założyć (co w świetle zasad doświadczenia życiowego nie wydaje się zasadne, zważywszy już choćby na to, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości musiał być im przedstawiony w umowie, na podstawie której jej własność uprzednio nabyli), że pozwani wiedzy w tym przedmiocie nie posiadali, to elementarne zasady staranności, jakie winni przedsięwziąć przygotowując się do sprzedaży, a polegające na zweryfikowaniu w oparciu o posiadane dokumenty tak kluczowych kwestii, jak powierzchnia użytkowa oferowanego lokalu, niewątpliwie skutkować musiałyby ustaleniem, że oferta sprzedaży nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości. Podkreślić w tym miejscu należy, że na tej płaszczyźnie irrelewantne prawnie były sporne między stronami kwestie dotyczące tego, czy pozwana mogła stan prawny budynku przed zawarciem umowy przedwstępnej w oparciu o przekazaną jej przez pozwanych dokumentację skutecznie zweryfikować, jak również czy to pozwani świadomie zataili te okoliczność przed powódką. Pozostają one bowiem bądź to poza zakresem znaczeniowym normy art. 84 k.c. (w pierwszym przypadku), bądź też utraciły walor istotności wobec wystąpienia przesłanki równoważnej (w drugim przypadku). Obojętna jest również podjęta w apelacji próba obrony twierdzeniem, że w zawarciu umowy pośredniczył profesjonalny agent obrotu nieruchomościami D. C.. W zakresie problematyki wady oświadczenia woli, czynności tej osoby w zakresie ich skutków są tożsame z działaniami samych pozwanych. Z kolei powołany w apelacji przepis art. 429 k.c. dotyczy odpowiedzialności deliktowej, która nie jest przedmiotem niniejszej sprawy. Nie może przy tym budzić wątpliwości, że oświadczenie powódki z dnia 15 marca 2019 r. złożone zostało w terminie, o którym mowa w art. 88 § 2 k.c.

W świetle przedstawionych uwarunkowań faktycznych i prawnych z których wynika, że oświadczenie powódki z dnia 15 marca 2019 r. co do zasady spełniało ustawowe przesłanki skutecznego oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, w dalszej kolejności należało dokonać wykładni tego oświadczenia celem ustalenia jego rzeczywistej treści.

Nie wdając się w tym miejscu w pogłębione rozważania teoretyczne a jedynie dokonując ich syntezy, Sąd Apelacyjny wskazuje, że kryteria wykładni oświadczeń woli są zagadnieniem wielostronnie omówionym w piśmiennictwie i w orzecznictwie (por. np. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995/12/168, wyroki z dnia 7 października 2009 r., III CSK 35/09, z dnia 16 lutego 2012 r., IV CSK 338/11, z dnia 31 maja 2017 r., V CSK 433/16, z dnia 5 marca 2019 r., II CSK 43/18, OSNC 2019/12/124, czy z dnia 25 maja 2021 r., V CSKP 142/21) i wynika z nich konieczność dokonywania wykładni jednostronnych oświadczeń woli według zasad z art. 65 § 1 k.c., interpretowania niejasności oświadczeń pochodzących od autora dokumentu na jego niekorzyść, jednak z odpowiednim uwzględnieniem okoliczności wpływających na sposób rozumienia oświadczenia przez jego adresata, jeżeli oświadczenie kierowane jest do konkretnej osoby.

Analiza oświadczenia powódki z dnia 15 marca 2019 r. jednoznacznie wskazuje na oczywisty rozdźwięk pomiędzy zwerbalizowanym celem jego złożenia w postaci odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z dnia 31 stycznia 2019 r. w oparciu o uprawnienie określone w § 6 tiret 2 tej umowy, a wskazaną w nim podstawą dokonania tej czynności. Powódka wskazała bowiem, że podczas spotkań otrzymała zapewnienie, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość dwukondygnacyjna, a po zawarciu umowy okazało się, że poddasze budynku nie ma charakteru użytkowego. W konsekwencji stwierdziła, że została w tym zakresie wprowadzona w błąd przez sprzedającą. Tymczasem, jak już wyżej wyjaśniono, błąd tego rodzaju stanowić może wyłącznie podstawę oświadczenia złożonego w trybie art. 88 § 1 k.c., a nie kryterium oceny niewykonania umowy przedwstępnej przez pozwanych. Niewykonanie to polegać mogło bowiem wyłącznie na uchyleniu się przez pozwanych od zawarcia umowy przyrzeczonej polegające na odmowie złożenia oświadczenia woli o treści przewidzianej w umowie z dnia 31 stycznia 2019 r. co w niniejszej sprawie w ogóle nie miało miejsca. Przyczyną nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej było bowiem mylne wyobrażenie powódki o stanie prawnym jej przedmiotu, skutkujące zawarciem umowy przedwstępnej. Tego rodzaju sytuacja stanowi modelowy wręcz przykład błędu w rozumieniu art. 84 k.c. Ma on charakter pierwotny, dotyczący wady oświadczenia woli zawartej w umowie przedwstępnej i w kontekście tej umowy oceniane winny być jego skutki.

Kontynuując wywód Sąd Apelacyjny wskazuje, że w niniejszym procesie sama powódka kwalifikowała swoje oświadczenie w sposób wyżej opisany. W pozwie, w stanowisku prawnym powódka jednoznacznie wskazała, że została wprowadzona w błąd co do rzeczywistego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, a pozwani ten stan przed nią świadomie zataili. Co więcej (k. 12) wprost oświadczyła, że zawierając umowę przedwstępną działała pod wpływem błędu, szeroko opisując wadę oświadczenia woli z 84 k.c. Z kolei w konkluzji swojego stanowiska w tym przedmiocie podała (k. 13), że oświadczenie z dnia 15 marca 2019 r. wypełnia wymogi oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Dodatkowo zaś, jako podstawę żądania zadatku w podwójnej wysokości wskazała w tym zakresie błędną (bowiem stanowi ją przepis art. 394 § 1 k.c. oraz § 6 tiret 2 umowy przedwstępnej z dnia 31 stycznia 2019 r.), lecz właściwą dla roszczenia o zwrot świadczenia spełnionego wykonaniu nieważnej – z uwagi na wadę oświadczenia woli – umowę podstawę prawną tj. art. 410 k.c. w zw. z art. 405 k.c. Wszystko to prowadzi do wniosku, że sama powódka miała pełną świadomość tego, że swoje oświadczenie woli zawarte w umowie przedwstępnej złożyła pod wpływem błędu i to ten błąd – jako wada oświadczenia woli – stanowił podstawę jej oświadczenia ukierunkowanego na zniweczenie skutków tej umowy. O tym zaś, jak tego rodzaju czynność należy kwalifikować decydują nie oczekiwania uprawnionego, wyrażone w określonym roszczeniu dochodzonym pozwem, lecz bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa materialnego.

Powódka konsekwentnie tego rodzaju argumentację prezentowała w toku całego procesu nie dostrzegając, że zniweczenie skutków umowy z uwagi na wadę złożonego w niej oświadczenia co do zasady wyklucza możliwości dochodzenia zadatku w podwójnej wysokości. Nieważna i to od chwili jej zawarcia umowa przedwstępna nie może bowiem kreować roszczeń opartych wprost na jej zapisach. Istoty tego kluczowego dla rozstrzygnięcia sprawy zagadnienia powódka nie dostrzegła także po uprzedzeniu przez Przewodniczącego o możliwości zmiany kwalifikacji prawnej dochodzonego pozwem żądania. W pismach z dnia 29 listopada 2022 r. oraz 4 stycznia 2023 r. skupiła się bowiem wyłącznie na kwestiach dotyczących charakteru prawnego zadatku, jego zastrzeżenia w umowie przedwstępnej (co było między stronami bezsporne), czy też jego odpowiedniej wysokości.

Skoro oświadczenie powódki z dnia 15 marca 2019 r. w rzeczywistości dotyczyło uchylenia się od skutków oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej z dnia 31 stycznia 2019 r. jako złożonego pod wpływem błędu i tego rodzaju skutek wywołało, to umowa ta stała się nieważna ex tunc, a zatem nie wywołała ona jakichkolwiek skutków prawnych. W takiej zaś sytuacji, jak już wyjaśniono, uiszczona przez powódkę przy zawarciu tej umowy kwota 60.000 zł. stała się świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 k.c., aktualizując tym samym skuteczne roszczenie o jego zwrot, w oparciu o normę art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c.

W ślad za argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przyjąć należało, że termin wymagalności tego roszczenia przypadał na dzień 18 marca 2019 r., tj. na ostatni dzień terminu wyznaczonego w oświadczeniu powódki z dnia 15 marca 2019 r. Nie ma w tym kontekście jakiegokolwiek znaczenia to, że powódka żądała w tym piśmie zapłaty dwukrotności uiszczonego przez siebie zadatku. Stan wymagalności powstaje bowiem w każdym przypadku w zakresie tej części objętego wezwaniem do zapłaty żądania, w której jest ono merytorycznie uzasadnione. W konsekwencji przyjąć należało, że pozwani pozostają w opóźnieniu ze spełnieniem należnego powódce świadczenia od dnia 19 marca 2019 r., i to od tej daty, na podstawie art. 481 k.c., obowiązani są zapłacić odsetki w wysokości ustawowej.

Przedstawione wyżej uwarunkowania prawne (i częściowo faktyczne) dezaktualizowały potrzebę weryfikacji zasadniczej części zgłoszonych w apelacji przez pozwanych zarzutów. Byłyby bowiem one istotne dla rozstrzygnięcia sprawy wyłącznie w przypadku podzielenia przyjętej przez Sąd Okręgowy materialnoprawnej podstawy orzekania. Z punktu widzenia przesłanek określonych w art. 84 k.c. nie miało bowiem znaczenia to, czy pozwana mogła dowiedzieć się o tym, że budynek nie posiada drugiej kondygnacji o przeznaczeniu użytkowym, czy jego konstrukcja pozwalała na bezpieczne użytkowanie poddasza, czy też, kogo obciążały przyczyny nie zawarcia umowy przyrzeczonej Sąd Apelacyjny podziela w tym zakresie prezentowane w judykaturze stanowisko, że sąd drugiej instancji jest obowiązany zamieścić w swoim uzasadnieniu wyłącznie takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, ale nie ma zarazem obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska do wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają już one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2012 r., sygn. IV CSK 373/11, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1998 r., sygn. II UKN 282/98, OSNP 1999/23/758).

Jedynie porządkowo Sąd Apelacyjny zwraca uwagę na oczywiste uchybienie Sądu Okręgowego polegające na dokonaniu ustaleń faktycznych na podstawie prywatnej opinii sporządzonej na zlecenie powódki przez J. B.. Dokument ten posiada walor dokumentu prywatnego w rozumieniu art. 245 k.p.c., a zatem dowodzi wyłącznie tego, że osoba która go podpisała złożyła oświadczenie zawarte w tym dokumencie. Ustalenia, które Sąd Okręgowy w oparciu o ten dokument poczynił, dotyczyły kwestii technicznych (bezpieczeństwo konstrukcyjne budynku), które ze swojej istoty wymagały pozyskania wiadomości specjalnych, a których w postępowaniu sądowym dostarczyć może wyłącznie dowód z opinii biegłego lub instytutu naukowego (art. 278 i nast. k.p.c.). Odwołanie się zatem w tym zakresie do dokumentu prywatnego, którego wiarygodność była przez pozwanych kwestionowana, niezależnie od przymiotów jego autorki, było co do zasady niedopuszczalne. Co więcej, jak słusznie wskazali skarżący, Sąd I instancji całkowicie pominął w tym zakresie oczywiście przeciwstawny w swojej wymowie dokument urzędowy w postaci postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 16 sierpnia 2019 r. wydanego w postępowaniu zainicjowanym przez pozwanych, a zmierzającym do legalizacji samowoli budowlanej. W konsekwencji, nie sposób było uznać, aby powódka zaoferowała materiał dowodowy wystarczający dla ustalenia, że korzystanie z poddasza zagrażało bezpieczeństwu jego użytkowników.

Zmiana zaskarżonego wyroku co do istoty sporu skutkowała jego modyfikacją także w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu, o których Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. zgodnie z zasadą ich stosunkowego rozdzielenia, według proporcji (po 50%), w jakiej każda ze stron w stosunku do wartości przedmiotu sporu utrzymała się ze swoimi zasadniczymi wnioskami procesowymi. Na koszty poniesione przez powódkę złożyły się: 6.000 zł. – opłata od pozwu, 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa, 5.400 zł. wynagrodzenie pełnomocnika ustalone w stawce minimalnej wynikającej z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie. Łącznie koszty powódki zamknęły się kwotą 11.417 zł., z czego 50% to kwota 5.708,50 zł. Z kolei koszty strony pozwanej ograniczyły się do tożsamych co do wysokości kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 5.417 zł., z czego 50% to kwota 2.708,50 zł. Kompensata tak ustalonych wartości skutkowała rozstrzygnięciem jak w punkcie I.3 sentencji.

Na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w pkt I. 4 Sąd Apelacyjny nałożył na każdą ze stron – w proporcji do określonego wyżej wyniku procesu – obowiązek pokrycia nieuiszczonych kosztów sądowych, których sumaryczną wysokość prawidłowo ustalił Sąd I instancji

Z tych wszystkich przyczyn konieczne było wydanie wyroku reformatoryjnego o treści jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Dalej idąca apelacja pozwanych podlegała oddaleniu jako bezzasadna, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c., wedle zasady ich stosunkowego rozdzielenia, wedle analogicznej jak w przypadku postępowaniu pierwszoinstancyjnego proporcji. Koszty powódki sprowadziły się do kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 4.050 zł., ustalonych na podstawie § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 4 pkt 2 powołanego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku, z czego 50% to kwota 2.025 zł. Z kolei koszty pozwanych wyniosły łącznie 10.050 zł. (4.050 zł. – analogiczne jak w przypadku powódki wynagrodzenie pełnomocnika oraz 6.000 zł. – opłata sądowa od apelacji), z czego 50% to kwota 5.025 zł. Orzeczenie z pkt III sentencji odzwierciedla wynik wzajemnego rozliczenia tak ustalonych należności.

SSA Artur Kowalewski