Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 kwietnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Marta Sawicka
Sędziowie:	SA Wiesława Kaźmierska SO del. Zbigniew Ciechanowicz (spr.)
Protokolant:	sekretarz sądowy Piotr Tarnowski

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2014 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa A. R.

przeciwko (...) Przedsiębiorstwu Budowlanemu spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 29 października 2013 r., sygn. akt I C 159/12

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Szczecinie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania apelacyjnego.

Wiesława Kaźmierska Marta Sawicka Zbigniew Ciechanowicz

Uzasadnienie wyroku z dnia 9 kwietnia 2014 r.:

Powódka A. R. zażądała zasądzenia do pozwanego Przedsiębiorstwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. kwoty 102.825,72 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 8 października 2011 r. tytułem odszkodowania związanego z koniecznością wykonania niezbędnych prac do usunięcia wad nabytego od pozwanej lokalu mieszkalnego. Powołany przez powódkę specjalista wyliczył koszt tych prac na kwotę 100.504,72 zł., nadto powódka wskazała, iż poniosła koszty sporządzenia ww. opinii w kwocie 1.952 zł za ekspertyzę techniczną, potwierdzającą występowanie wad i usterek w lokalu oraz 369 zł za sporządzenie kosztorysu usunięcia szkody.

Pozwane Przedsiębiorstwo Budowlane (...) Sp. z o.o. w S. wniosło o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki kosztów procesu. Strona pozwana wskazała na brak wad, o których mowa w pozwie. Ponadto podniosła, iż mieszkanie powódki, w tym jej balkon, powinno być należycie używane i konserwowane w związku z bieżącą eksploatacją. Jest to konieczne ze względu na warunki atmosferyczne, zwłaszcza zalegający śnieg, w szczególności opierający się o ściany budynku.

Wyrokiem z dnia 29 października 2013 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 96 821,62 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 października 2011 r. (pkt I), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II), zasądził od pozwanego na rzecz powódki wskazane koszty postępowania (pkt III), zaś w pkt IV rozstrzygnięcie w przedmiocie wydatków pozostawił referendarzowi sądowemu, przyjmując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu 94,16% do 5,84%.

Powyższe orzeczenie oparto m.in. o następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 15 czerwca 2009 r., w celu w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 30 marca 2009 r., powódka zawarła z pozwanym umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, na podstawie której m.in. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na pierwszym piętrze budynku o powierzchni 87,10 m ² przy ul. (...) w B.. Poza tym pozwany sprzedał na rzecz powódki powyższy lokal mieszkalny wraz z udziałem wynoszącym 456/10.000 w częściach wspólnych budynków i w działce gruntu nr (...).

Wydanie lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy w posiadanie A. R. nastąpiło w dniu 18 maja 2009 r. Przy podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, przedstawiciel powódki oświadczył, iż w wyniku dokonanych oględzin stwierdzono, że lokal mieszkalny został wykonany zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej i standardu wykończenia.

W załączniku do protokołu wskazano, iż elementy zewnętrzne przynależne do mieszkania, tj. tarasy, balkony są wykończone posadzką betonową, stanowiącą podkład do ułożenia ostatniej warstwy (np. terakota, gresy itp.), która winna być wykonana przez właściciela do końca czerwca 2009 r. Zaznaczono, iż po tym okresie pozwana nie będzie ponosić odpowiedzialności za ewentualne spękania posadzki.

Pismem z 25 stycznia 2011 r. A. R. powiadomiła pozwanego, iż w jej mieszkaniu pojawiły się zacieki i plamy wilgoci w trzech pokojach usytuowanych przy tarasie. Zaznaczyła, iż przekazane jej mieszkanie posiada wady w postaci błędnie wykonanej izolacji balkonowej, nieprawidłowo wykonanych połączeń płyty balkonowej ze ścianą zewnętrzną mieszkania, źle wykonanej wyprawy zewnętrznej ścian, umożliwiającej przedostawanie się wilgoci do ścian konstrukcyjnych zewnętrznych – kapilarne podciąganie wilgoci, źle wykonanej izolacji termicznej ścian, powodującej powstanie mostków termicznych i wykraplanie się wilgoci na powierzchni bloczków, z których wykonane są ściany zewnętrzne.

Ponadto powódka wskazała, iż w tym samym czasie zalaniu uległa też ściana na półpiętrze klatki schodowej, a także sklep (...).

W związku z powyższym powódka zażądała usunięcia nieprawidłowości w terminie 14 dni oraz naprawienia szkód, jakie powstały w wyniku nienależytego wykonania przedmiotu umowy.

Pozwany w odpowiedzi na powyższe pismo zaznaczył, iż zawilgocenie ściany w mieszkaniu nastąpiło na skutek przeciekania wody z topniejącego śniegu, zalegającego na tarasie.

W związku z wykryciem powyższych usterek w lokalu przy ul. (...) w B. A. R. zleciła sporządzenie opinii biegłemu rzeczoznawcy budowlanemu Z. K. (1). Koszt sporządzenia niniejszej opinii wyniósł 1.952 zł.

Ponadto powódka zleciła sporządzenie kosztorysu usunięcia wykazanych wad, którego cena wynosiła 369 zł.

Posiłkując się ustaleniami powołanego przez siebie biegłego sądowego J. W. Sąd Okręgowy stwierdził, iż podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 27 października 2012 r. w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w B. ustalono zarysowania ścian działowych pomiędzy pokojami oraz pomiędzy pokojem a korytarzem, które miały charakter ciągły, przebiegające w poziomie, przechodzące w ukośny, a następnie w pęknięcie pionowe. Pęknięcia ścian ustabilizowały się i nie wykazują dalszego rozwarcia. Ponadto w pokojach, na ścianach zewnętrznych, występowały ślady po zawilgoceniach o wysokości do 45 cm ponad poziom posadzki. W miejscach po byłych zawilgoceniach występuje łuszczenie się tynkowej wyprawy gipsowej. Występowało również świeże zawilgocenie ścian klatki schodowej. Oznaki zawilgocenia oraz odpadania tynku gipsowego były widoczne także na ścianie oddzielającej klatkę schodową od lokalu powódki. W pokoju dziennym występowało pęcznienie paneli podłogowych, spowodowane zawilgoceniem przenikającym od strony tarasu. Na ścianie zewnętrznej trzech pokoi występowało zarysowanie warstwy ocieplającej. Poza tym występowały zarysowania ocieplenia nadproży nadokiennych i drzwi balkonowych oraz brak ich uszczelnienia. Nadto krokwie i podbitki okapu nie były wykończone.

W pasie 70 cm – na ścianie podłużnej trzech pokoi – występowała widoczna zmiana struktury i koloru warstwy tynku cienkowarstwowego. Z kolei na posadzce tarasu występowały zastoiny wodne. Na tarasie stwierdzono również występowanie kruszenia się fug w spoinach z ich przebarwieniami, odspajanie się płytek cokołu tarasu od podłoża, pęknięcia progu drzwi balkonowych i brak ich uszczelnienia. Występowało zawilgocenie i zagrzybienie oraz wykwity pleśniowe warstwy elewacyjnej ściany szczytowej przy rynnie i rurze spustowej tarasu, a także pęknięcia ściany osłonowej tarasu, miejscowe nieszczelności tarasu, powodujące zacieki sufitu sklepu, znajdującego się pod mieszkaniem powódki.

Biegły sądowy stwierdził również nadmierne ubytki ciepła z lokalu powódki na skutek mostków termicznych występujących w budynku.

Zawilgocenia występujące w lokalu położonym przy ul. (...) w B. uznano za trwałe i nasilające się w okresach silnych opadów atmosferycznych. Stwierdzone w odkrywce występowanie wody potwierdziło konieczność przeprowadzenia kapitalnego remontu warstw wykończeniowych i ocieplających taras, zarówno przyległych do lokalu powódki, jak i tarasu użytkowanego przez sąsiada w dalszej części budynku.

Powódka pismem z 26 września 2011 r. wezwała pozwaną do zapłaty na jej rzecz kwoty 102.825,72 zł tytułem naprawy szkody wyrządzonej przez pozwaną na skutek nienależytego wykonania zobowiązania w postaci przekazania A. R. wadliwego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w B., w terminie do 7 października 2011 r. pod rygorem podjęcia określonych czynności na drodze sądowej.

Następnie w dniu 21 października 2011 r. powódka wniosła do Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie o zawezwanie do próby ugodowej w sprawie o zapłatę przez pozwaną ww. kwoty wraz z odsetkami ustawowymi.

Pozwana zaproponowała, w ramach ugody dokonać skutecznego usunięcia spękań ścianek działowych z malowaniem tych ścian, uzupełnienia ubytków fugi w posadzce tarasu i jeśli wynika to ze stanu faktycznego – naprawę cokolików tarasu, uszczelnienie połączeń ocieplenia budynku z ościeżnicami okien, w ramach prac malarskich związanych z naprawą ścianek działowych – usunięcie śladów zacieku na ścianie przylegającej do tarasu.

Powódka nie przystała na powyższą propozycję pozwanej.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo zasadne, a znajdujące oparcie, jako wynika z przytoczonych w uzasadnianiu norm: z art. 471 k.c. oraz umowy przedwstępnej z dnia 30 marca 2009 r. w której pozwany zobowiązał się wybudować na działce nr (...) położonej w B. budynek mieszkalno – usługowy w oparciu o projekt techniczny będący częścią umowy.

Sąd Okręgowy podkreślił, posługując się m.in. zdjęciami na k-478-485, iż mokre plamy, nacieki i zacieki pojawiają się nie tylko w mieszkaniu powódki, ale także na klatce schodowej, w sklepie (...), a ostatnio w pomieszczeniu, w którym znajduje się przychodnia. Sąd uznał, iż szkody te nie są jedynymi, biorąc pod uwagę pierwsze zgłoszenie problemu przez powódkę, które miało miejsce 25 stycznia 2011 roku. W toku procesu dochodziło do kolejnych nacieków, tak więc przyczyna, na którą powołuje się pozwana spółka, a mianowicie fakt zalegania na tarasie śniegu nie znalazła w ocenie Sądu I instancji uzasadnienia faktycznego.

Sąd kierując się wydanymi w sprawie opiniami biegłego sądowego z zakresu budownictwa J. W. ustalił, iż wady występujące w lokalu powódki położonym w B. przy ul. (...) są wynikiem nienależytego wykonania robót izolacji przeciwwodnej i przeciwwilgociowej tarasu i ściany zewnętrznej podłużnej lokalu oraz ścian klatki schodowej. Przy czym podkreślono, iż występowanie pęknięć w ściankach działowych jest spowodowane nienależytym wykonaniem żelbetowej płyty stropu międzykondygnacyjnego.

Sąd uznał, że naprawa szkód winna być związana z wyeliminowaniem przyczyn ich powstania, co doprowadziło do wniosku, iż należy wykonać warstwy tarasu od nowa, zgodnie z wiedzą techniczną, a ścianki działowe należy wymurować na żelbetowej podwalinie, którą należy wykonać w oparciu o projekt budowlano-wykonawczo-naprawczy, co było powiązane z wydatkami określonymi na kwotę 94 500,62 zł

Zakres robót objętych powyższą sumą miał objąć: rozbiórkę warstw tarasu do płyty nośnej, zdjęcie izolacji termicznej na ścianie podłużnej w pasie 70 cm, zbicie tynków wewnętrznych na ścianach w trzech pokojach na wysokość do 0,7 m, demontaż posadzek w trzech pokojach i w korytarzu, demontaż drzwi wewnętrznych do dwóch pokoi, rozbiórkę ścianek działowych pomiędzy pokojami i pokojami a korytarzem, wykucie bruzd w warstwach podłogi do płyty nośnej stropu, wykonanie żelbetowej podwaliny pod ścianki działowe, wymurowanie nowych ścian działowych w trzech pokojach i w korytarzu z betonu komórkowego, wykonanie nowych tynków na ścianach oraz w miejscach odkucia tynków, pomalowanie trzech pokoi i korytarza (ściany i sufity), montaż paneli podłogowych, montaż drzwi wewnętrznych w ścianach działowych, odtworzenie ocieplenia nad wykonanymi warstwami posadzki tarasu wraz z wyprawą elewacyjną i jej malowaniem na całej powierzchni, naprawę pęknięć warstwy elewacyjnej wraz z uszczelnieniem otworów okiennych i drzwiowych oraz wokół krokwi, wykonanie nowego systemu odwodnienia tarasu.

Ponadto, na powyższy koszt składało się wykonanie nowych warstw tarasu obejmujących: płytki ceramiczne ze spoiną elastyczną mrozoodporną, elastyczną zaprawę klejową, mrozoodporną, elastyczną powłokę uszczelniającą, wylewką zbrojoną siatką z betonu na kruszywie drobnoziarnistym, warstwę ochronną z włókniny filtrującej, matę drenażową, hydroizolację z dwóch warstw papy termozgrzewalnej, styropian, folię paroizolacyjną oraz warstwę spadkową z gotowych mas jastrychowych.

Koszt robót Biegły sądowy miał ustalić w oparciu o Katalogi Nakładów Rzeczowych, przy zastosowaniu średnich stawek roboczogodziny i narzutów stosowanych na terenie województwa (...), więc w ocenie Sądu Okręgowego nie sposób było uwzględnić zarzutu pozwanej zawyżenia tych kosztów, które zgodnie z opinią wynoszą 94.500,62 zł brutto. Na uwagę zasługiwało i to, że wyliczenia biegłego sądowego, któremu nie sposób zarzucić tendencyjności, nierzetelności są zbieżne z ekspertyzą prywatną sporządzona na zlecenie powódki, na potrzeby niniejszego procesu. Sąd przyjął, iż że wykończenie lokalu powódki, w którym doszło do szkód było ponadstandartowe.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, iż strona pozwana nie zdołała przedstawić dowodów na okoliczność, iż nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosiła ona odpowiedzialności, nie przedstawiono np. tak istotnych dowodów jak projektu budowlanego powykonawczego i dziennika budowy.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił wniosku pozwanej o powołanie innego biegłego z zakresu budownictwa lądowego celem dokonania wyliczeń dotyczących wad i usterek istniejących w lokalu mieszkalnym powódki, uznając sprawę za dostatecznie wyjaśnioną, opinię biegłego za jasną, nie budzącą wątpliwości, konsekwentną, spójną, a stanowisko pozwanego jako wyraz jedynie niezadowolenia z wniosków opinii.

W ocenie Sądu Okręgowego powódka wykazała w niniejszej sprawie, że w związku z nienależytym wykonaniem umowy 30 marca 2009 r. poniosła szkodę w kwocie 96 82,62 zł, na którą składa się koszt naprawy wad w kwocie 94 500,62 zł ustalony przez Biegłego sądowego oraz wydatki związane z ekspertyzą techniczną dla wykazania wad i usterek w kwocie 1 952zł oraz koszt kosztorysu usunięcia szkody w kwocie 369 zł (art. 361 k.c.). Powyższy wydatek strona powodowa potwierdziła przedkładając do akt faktury VAT (k. 73-74).

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego wywiódł pozwany, skarżąc go w części, tj. w zakresie pkt I, III i IV i wnosząc o zmianę zaskarżonego orzeczenia, oddalenie powództwa w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1.  błąd w ustaleniach faktycznych - poprzez bezpodstawne pominięcie faktu, że lokal mieszkalny powódki oznaczony numerem 3 położony na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...) w B. składa się z pokoju dziennego, trzech pokoi, kuchni, łazienki i korytarze o łącznej powierzchni użytkowej 87,10 m ², a umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży nie wymienia tarasu jako pomieszczenia wchodzącego w skład lokalu mieszkalnego, lokalu pomocniczego, lokalu przynależnego, części składowej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, natomiast wskazuje, iż taras ten pozostaje częścią wspólną budynku. Apelujący wskazał, iż w § 7 ust. 2 przedmiotowej umowy strony oświadczyły, że w ramach współwłasności części wspólnych budynków i działki gruntu opisanej w § 1 aktu każdocześni właściciele lokali mieszkalnych usytuowanych na pierwszym piętrze przy ul. (...) w B. (mieszkania szczytowe) korzystać będą na zasadzie wyłączności z przylegających do tych mieszkań tarasów zlokalizowanych na stropach lokali użytkowych. Wyżej wskazane okoliczności faktyczne, pominięte w ustaleniach Sądu I instancji, wynikają również z odpisu z księgi wieczystej nr KW (...) (k. 33-34 akt).

2.  naruszenie prawa materialnego - art. 3 ustawy o własności lokali oraz art. 379 k.c. - poprzez ich niezastosowanie, bo gdyby przyjąć, że powódka posiada legitymację czynną w zakresie żądania zapłaty odszkodowania za uszkodzony taras oraz ściany zewnętrzne, to posiada ją tylko w takim zakresie, w jakim posiada udziały w częściach wspólnych budynku. Pozwany podkreślił, iż tarasy zlokalizowane na stropach lokali użytkowych są przedmiotem współwłasności w części wspólnych budynku, a członkowie wspólnoty w ramach zobowiązaniowej umowy quod usum zgodzili się na to, że każdocześni właściciele lokali mieszkalnych usytuowanych na pierwszym piętrze przy ul. (...) w B. (mieszkania szczytowe) korzystać będą na zasadzie wyłączności z przylegających do tych mieszkań tarasów zlokalizowanych na stropach lokali użytkowych. Istotne także jest i to, że Sąd Okręgowy nie wyciągnął wniosków z faktu, iż z przedmiotowego tarasu nie korzysta wyłącznie powódka, gdyż taras użytkowany jest również przez sąsiada w dalszej części budynku (okoliczność ta jest ustalona przez Sąd I instancji na stronie 7 wers 4 od góry uzasadnienia zaskarżonego wyroku). W konsekwencji pozwany uznał, iż wady tarasu dotyczą wad części wspólnych budynku. Tymczasem na zasądzoną kwotę odszkodowania w wysokości 96.821,62 zł składa się przede wszystkim kwota 94.500,62 zł jako wyliczony przez biegłego koszt naprawy stwierdzonych wad. Na koszt ten składają się w szczególności koszty prac w obrębie tarasu (stanowiącego jak wyżej uzasadniono część wspólną budynku). Poza tym na koszt ten składają się w szczególności koszty naprawy ścian zewnętrznych tj. koszty naprawy pęknięć warstwy elewacyjnej wraz uszczelnieniem otworów okiennych i drzwiowych oraz wokół krokwi. Tymczasem zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali do nieruchomość wspólna obejmuje w pierwszym rzędzie te fragmenty wspólnego budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takich jak ściany zewnętrzne. Jeżeliby przyjąć, że powódka posiada legitymację czynną w zakresie żądania zapłaty odszkodowania za uszkodzony taras oraz ściany zewnętrzne, to zarzucić należy, iż legitymację tę posiada tylko w takim zakresie, w jakim posiada udziały w częściach wspólnych budynku. Tymczasem zaskarżony wyrok ograniczenia tego nie uwzględnia, co narusza art. 3 ustawy o własności lokali oraz art. 379 k.c.

3.  naruszenie zasady równości stron w procesie cywilnym mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia- poprzez brak zawiadomienia strony pozwanej o oględzinach w dniu 1 czerwca 2013 roku, w sytuacji, w której przy oględzinach tych była obecna powódka, która udzielała biegłemu wyjaśnień i składała wnioski procesowe,

4.  naruszenie prawa procesowego mającego istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia- w szczególności art. 207, art. 217 i art. 3 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii sądowej przez innego biegłego- specjalisty z dziedziny projektowania konstrukcji budownictwa ogólnego. Apelujący powtórzył tu szereg zarzutów formułowanych w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego wobec twierdzeń i wniosków powołanego w sprawie biegłego sądowego, a dotyczących potrzeby wznoszenia kosztownej żelbetowej podwaliny pod ściany działowe pokoi w lokalu powódki, które miały stanowić podparcie dla trzykrotnie grubszych ścianek działowych niż przewidziane w projekcie, przyczyn zalewania lokalu powódki (wraz z sugestią, iż przyczyną tą jest odkrywka wykonana przez rzeczoznawcę K.), czy zarzuty związane z opisanym przez biegłego zakresem rzeczowym i finansowym naprawy, który w ocenie skarżącego był nieadekwatny do warunków architektoniczno-konstrukcyjnych budynku, obejmował zbędne grubości i warstwy, nadto posiadał błędy rachunkowe oraz zawyżone przedmiary. Pozwany wskazuje, na to, iż według biegłego naprawa elewacji w ilości 9,66 m ² kosztuje z VAT-em 11.276.17 zł, tj. 1.167,30 zł za m ², gdy tymczasem koszt ten jest zawyżony 10-cio krotnie, następnie, iż biegły nie potrafił przekonująco wyjaśnić dlaczego pozycję „zbicie cokolik” o wartości ok. 99 zł policzył jako wykucie bruzd w celu zdjęcia płytek z cokołu o wartości 8.646.88 zł. Strona pozwana dokonała szczegółowej weryfikacji cen materiałów przyjętych przez Biegłego do Opinii, których to zestawienie Biegły umieścił na stronie 26 Opinii w tabeli „Zestawienie materiałów”. Według Biegłego materiały potrzebne do wykonania prac wg zakresu przyjętego przez Biegłego, kosztują 48.947.71 złotych. Pozwana sporządziła porównawcze „Zestawienie materiałów” obejmujące takie same pozycje jak w zestawieniu Biegłego. Przy sporządzeniu zestawienia pozwana posłużyła się cenami z S. za I kwartał 2013 roku, za wyjątkiem pozycji materiałowych 1,5,16,53 (co do których pozwana uzyskała aktualną ofertę od dostawcy materiału - formy (...) sp. z o.o.) oraz za wyjątkiem pozycji materiałowych 32, 34, 52, 56, których nie można było zweryfikować i dlatego pozostawiono ceny wg. kosztorysu Biegłego. Rezultat weryfikacji cen przyjętych przez Biegłego wskazuje na znaczące zawyżenie cen przez Biegłego, gdyż „Zestawienie materiałowe” sporządzone wg. powyższych zasad przez pozwaną dało sumę jedynie 24.010,88 złotych. Oznacza to zawyżenie przez Biegłego ponad dwukrotne. Wydawało się, iż zawyżenie to spowoduje przedstawienie przez Biegłego jednoznacznego i precyzyjnego ustosunkowania się do tego zarzutu i wyjaśnienie przyczyn tak radykalnego zawyżenia. Nic takiego nie miało jednak miejsca, a biegły pytany o ustosunkowanie się do wyliczeń pozwanej enigmatycznie odpowiedział, ze stosuje program do kosztorysowania Norma, a kosztorys stworzył tak, aby naprawy były skuteczne i aby nie było kolejnej.

Powódka zażądała oddalenia apelacji i zasądzenia od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego podzielając ustalenia i oceny Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja była zasadna, doprowadzając do uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Szczecinie.

Sąd I instancji nie podał jakiejkolwiek analizie kwestii związanej z legitymacją czynną powódki w zakresie żądania zasądzenia odszkodowania mającego stanowić koszty usunięcia wad budynku związanych z twierdzeniami o niewłaściwym wykonaniu tarasu i ocieplania ścian zewnętrznych przylegających do tarasu, co zgodnie z ustaleniami Biegłego sądowego miało generować znaczną część ustalonych przez niego kosztów. Powyższe czyni słusznymi zarzuty dotyczące błędów w ustaleniach faktycznych związanych z zakwalifikowaniem tarasu, z którego korzysta powódka, jak można domniemywać ze względu na sposób rozstrzygnięcia, jako pomieszczenia przynależnego jej lokalu, a co z tym było związane również zarzutu naruszenia prawa materialnego w postaci art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (zwanej dalej u.w.l) oraz art. 379 k.c. - poprzez ich niezastosowanie.

Uwagę zwraca brak analizy relacji materialnoprawnych powódki i innych właścicieli lokali położonych w budynku przy ul. (...) na B.. Gdy tymczasem zgodnie z treścią § 7 ust. 2 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia 16 czerwca 2009 r. powódka otrzymała do wyłącznego korzystania przylegający do jej lokalu taras zlokalizowany na stropie lokalu użytkowego, co może wskazywać na to, iż taras nie był pomieszczeniem przynależnym do lokalu powódki. Dalej postanowiono w ust. 6 umowy, iż koszty utrzymania, opłaty publiczno - prawne związane z częściami nieruchomości wspólnej przyznanej do wyłącznego korzystania przez właściciela określonego lokalu obciążają wyłącznie każdoczesnego właściciela tego lokalu. Jednocześnie w § 10 umowy postanowiono z jednej strony, iż właściciel lokalu ponosi wszelkie koszty i wydatki oraz opłaty związane z utrzymaniem, eksploatacją i remontami lokali, a z drugiej, iż właściciel ponosi wszelkie koszty i wydatki oraz opłaty związane z utrzymaniem, eksploatacją i remontami wspólnych części budynku. Wykładnia językowa tych zapisów sugerowała by to, iż właściciel winien ponosić koszty utrzymania tarasu (czyli zachowania jego walorów eksploatacyjnych), zaś remontu tylko w zakresie posiadanych udziałów.

Tym niemniej okoliczność ta uszła uwadze Sądu Okręgowego i stron, a została wyartykułowana dopiero jako zarzut apelacyjny pozwanego. Odpowiedź na tak postawioną kwestię może wskazywać na to, iż taras służy do wyłącznego korzystania powódce, ale jest on jednocześnie elementem konstrukcyjnym lokalu położonego poniżej, czyli częścią wspólną budynku. Tego Sąd Okręgowy nie wyjaśnił, zaś analiza postępowania pozwanego na etapie przygotowania do zbycia lokalu powódce, który sam pokrywa taras płytkami gresowymi w celu jego ochrony przed warunkami atmosferycznymi, może wskazywać, iż nawet płytki położone na powierzchni tarasu oraz fuga stanowią element nie tylko ozdobny, lecz ochrony przeciwwodnej lokalu położonego pod lokalem powódki. Ochronie elementów konstrukcyjnych murów służy również ocieplenie elewacji zewnętrznej. Powyższe nie było również przedmiotem opinii Biegłego sądowego, który zgodnie z tezą postanowienia dowodowego z dnia 17 stycznia 2013 r. zajął się jedynie ustaleniem przyczyn szkody i oszacowaniem kosztów jej usunięcia, co przełożyło się w efekcie na brak analizy tego co stanowi część konstrukcyjne budynku czy elementy służące ich ochronie, a tego co służy włącznie wygodzie czy estetyce tarasu powódki jako osoby wyłącznie uprawnionej do korzystania z niego. Już tylko ta okoliczność wskazuje na brak rozpoznania przez Sąd Okręgowy istoty sprawy i powtórzenia postępowania dowodowego związanego z opiniowaniem technicznym w całości. Sąd Odwoławczy jest co prawda również sądem meriti, jednakże stan sprawy i specyfika postępowania apelacyjnego mogła by wpłynąć na faktyczne pozbawienie stron instancji odwoławczej.

Marginalnie zwrócić należy uwagę na to, iż poglądy Sądu Najwyższego, zawarte w uzasadnieniu odpowiedzi powódki na apelację, a wynikające z uchwały z dnia 7 marca 2008 r. wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 10/08 nie wskazują, co do zasady, na słuszności przyjęcia, iż powódka jako osoba wyłącznie uprawniona do korzystania z całości tarasu przylegającego do jej lokalu posiadała legitymację czynną w zakresie możliwości żądania odszkodowania w pełnym zakresie opisanym pozwem. Sąd Najwyższy wprost stwierdził, iż pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Glosując przywołaną tu uchwałę M. S. wyraziła pogląd, iż elementy zewnętrzne („elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku”) nie są pomieszczeniami pomocniczymi ani też częścią składową lokalu jako takiego. Uznać je należy za części budynków, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli danego lokalu, skoro ich funkcją jest przeznaczenie budowlano-konstrukcyjne służące wszystkim mieszkańcom. [...] Tego typu elementy stanowią nieruchomość wspólną, a wydatki na ich remonty i bieżącą konserwację obciążają wspólnotę mieszkaniową (GSP-Prz.Orz.2009.4.85 za SIP Lex nr 114191/3).

Na uwagę zasługują również rozważania Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r. w sprawie I ACa 484/13, gdzie pogłębionej analizie poddano charakter prawny tarasu. Aczkolwiek kwestie tam opisane dotyczą problemów praktycznych związanych z obciążeniami obowiązkami i ryzykiem użytkowników tarasów dotyczącymi utrzymania ich w należytym stanie, odśnieżaniem i konserwacją, to jednak zawierają one praktyczne odniesienie do kwestii zaistniałej w niniejszej sprawie. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Katowicach kryterium decydującym o nałożeniu obowiązków w tym zakresie, winno być to, czy dane elementy tarasu, takie jak wykończenie ich powierzchni, odwodnienie czy elementy elewacji służą wyłącznie użytkownikowi danego lokalu czy też stanowią element zabezpieczenia konstrukcji budynku służący większej liczbie osób, niż tylko użytkownicy tarasów. Jeśli taras może być użytkowany, bez narażenia konstrukcji wspólnej, mimo braku wyłożenia go płytkami ceramicznymi, tego rodzaju wykończenie i dbałość o nie winno obciążać wyłącznie użytkownika tarasu. Jeśli jednak tego rodzaju wykończenie w projekcie przewidziano jako element zabezpieczający powierzchnię usytuowaną poniżej, jego konserwacja i remontowanie obciążać winno Wspólnotę.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów apelacyjnych zauważyć wypada, iż niewątpliwie ścianki działowe w lokalu powódki służą do wyłącznego jej użytku, a zatem ma ona wyłączną legitymację do dochodzenia należności związanej z ich wadliwym wzniesieniem. Tym niemniej i w tym przypadku Sąd Okręgowy nie poczynił rzeczowych ustaleń pozwalających na przyjęcie, iż zarzuty pozwanego do opinii biegłego sądowego są nietrafne. Słusznie Sąd I instancji wskazuje, iż rozwikłanie zagadnień technicznych wymaga wiedzy specjalistycznej. Tym niemniej zaprezentowane przez strony i biegłego twierdzenia o faktach podlegają kontroli pod względem zupełności, spójności i muszą przekonywać. Takich cech nie posiadała opinia biegłego J. W., a to przede wszystkim ze względu na brak rzeczowego odniesienia się do zarzutów pozwanego.

Biegły sądowy nie wykazał w sposób przekonujący potrzeby wznoszenia zbrojonej podwaliny pod nowe ściany działowe, o grubości trzykrotnie większej niż pierwotnie zaplanowane, a więc zapewnie i cięższej niż ścianka pierwotnie istniejąca, w sytuacji, jak sam stwierdził, ustabilizowania się pęknięć tych ścian i przy braku skonkretyzowanych zarzutów co do rozwiązań konstrukcyjnych ścian działowych zastosowanych przez pozwanego. Stwierdzenie biegłego, iż zaproponowany sposób naprawy jest związany z wyeliminowaniem przyczyn powstania szkód w tym kontekście więc niczego nie wyjaśnia. Jak również stwierdzenie, iż żelbetowa podwalina pod trzykrotnie grubszą i cięższą ściankę ma odciążać strop, skoro twierdzenie to nie zostało poparte jakimikolwiek empirycznymi dowodami.

Zwraca uwagę brak odniesienia się do zarzutu pozwanego, iż adekwatnym sposobem naprawy ścian działowych było by ich wyburzenie, nie w całości, lecz do poziomu spękań a następnie odtworzenie według przyjętej uprzednio technologii i z takich samych materiałów budowlanych, a więc również bez proponowanego przez biegłego projektu architektonicznego.

Marginalnie tylko zwrócić należy uwagę na to, iż na obecnym etapie postępowania trudno dociec przyczyny spękania ścian działowych w lokalu powódki. Opinia rzeczoznawcy J. S. przywołanego przez pozwanego wskazywała na to, iż zarysowanie ścianek działowych było wynikiem nadmiernie dużych ugięć stropów dopuszczonych przez polskie normy (k. 192, strona 8 opinii). Biegły sądowy wskazał natomiast na błędy konstrukcyjne stropu, lecz jego opinia jest w tej części niezwykle lakoniczna i zasadniczo nie zawiera uzasadnienia, gdyż za takie nie może być uznane stwierdzenie, iż są to wiadomości ze studiów. Tym niemniej, podkreślenia wymaga, iż dowód wykazania, iż spękanie ścian działowych nie jest związany z nienależytym wykonaniem przez pozwanego umowy spoczywa na pozwanym (art. 471 k.c.).

Następnie, zwraca uwagę brak ustosunkowana się przez Biegłego sądowego do zarzutów pozwanego związanych ze sporządzonym przez niego kosztorysem (k. 444 - 446), zwłaszcza w kontekście korzystania przez pozwanego i Biegłego z takiego samego oprogramowania o nazwie N. (...). Nadto, Sądu I instancji zrzuty pozwanego do opinii doręcza biegłemu nie zobowiązując do pisemnej odpowiedzi, zaś na rozprawie w dniu 17 października 2013 r. podczas wysłuchiwania Biegłego ogranicza możliwość zadawania pytań odnoście tych zarzutów (00:33). Opinia biegłego i jego ustne wypowiedzi nie są ani jasne, ani jednoznaczne, trudno dociec czy Biegły posiada uprawnienia konstrukcyjne, gdyż Sąd Okręgowy tych kwestii jednoznacznie nie wyjaśnia, a pozwany w treści pisma z dnia 5 września 2013 r. kwestionuje fakt posiadania takich uprawnień przez Biegłego.

Wbrew poglądowi Sądu Okręgowego opinie rzeczoznawcy Z. K. (2) i opinia biegłego sądowego J. W. różnią się istotnie co do rzeczowego katalogu prac koniecznych do wykonania, chociaż co do wartości istotnie są zbliżone. Dla przykładu: kosztorys załączony do pierwszej z nich przewiduje stemplowanie stropu pod tarasem, rozebranie 90m ² tarasu (przy rzeczywistej jego powierzchni 45 m ²), osuszanie podłoża przy pomocy dwóch agregatów, jako bezpośrednią przyczynę pękania ścianek działowych wskazuje ich wykonanie bez ukośnego cięcia ostatniej warstwy przy stropie i wskazuje na konieczność wykonania od podstaw ścianek działowych o grubości 10 cm z gipsowych płyt impregnowanych (...), a koszty skucia cokolików tarasu określa na kwotę 4590.89 zł. Opinia Biegłego sądowego nie zawiera pozycji związanych z osuszaniem, rozbieraniem „podwójnych” warstw tarasu, ale przewiduje uzbrojone podwaliny pod ściany działowe z Y. o grubości 24 cm, a koszty usunięcia cokolików określa na kwotę 8.646.88 zł. Przewiduje również koszty nie ujęte w opinii prywatnej powódki tj. naprawę 9,66 m ² elewacji o wartości 11.276.17 zł. Kwestie ta nie były przedmiotem pogłębionej analizy Sądu Okręgowego, który opinię Biegłego sądowego uznał za zupełną i jasną chociaż biegły nie odniósł się w jakikolwiek rzeczowy sposób do zarzutów pozwanego.

Wykładnia celowościowa i aksjologia leżąca u podstaw instytucji procesowej określonej w art. 386 § 4 k.p.c. prowadzą do wniosku, że co do zasady podstawowym sposobem rozstrzygnięcia w wypadku zasadności zarzutów apelacji powinno być orzeczenie reformatoryjne. Tym niemniej, zgodnie z utrwalonymi poglądami judykatury i piśmiennictwa nierozpoznanie istoty sprawy zachodzi wówczas, gdy sąd I instancji zaniecha zbadania materialnej podstawy żądania powoda zgłoszonego w pozwie albo pominie merytoryczne zarzuty pozwanego (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1998 r., I CKN 804/97, LEX nr 151644 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1998 r., II CKN 897/97, OSNC 1999/1/22). Taka okoliczność nastąpiła w niniejszej sprawie - Sąd Okręgowy nie zbadał kwestii legitymacji czynnej powódki w zakresie żądania zapłaty całości odszkodowania związanego z twierdzeniem o istnieniu wad tarasu i nie odniósł się do większości zarzutów pozwanego do opinii Biegłego sądowego.

Przez nierozpoznanie istoty sprawy należy rozumieć zarówno zaniechanie przez sąd zbadania materialnej podstawy żądania pozwu, jak i pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanego, wpływających na ocenę zasadności tego żądania (por. wyrok SN z 24 września 1998 r. II CKN 897/97, LEX 34232). Dodać trzeba, że w rozpatrywanej sprawie istotę sporu stanowi nie samo tylko istnienie odpowiedzialności pozwanego względem powódki, lecz również zakres tej odpowiedzialności. Nierozpoznanie istoty sprawy rodzi konieczność uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, w przeciwnym razie strony byłyby pozbawione jednej merytorycznej instancji (por. T. Ereciński: Kodeks postępowania cywilnego - Komentarz, Wyd. Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007, t. 2, s. 147).

Taki stan rzeczy obliguje Sąd Odwoławczy do tego, aby w myśl art. 386 § 4 k.p.c. uchylić zaskarżony wyrok w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania, pozostawiając Sądowi I - instancji rozstrzygnięcie o kosztach poniesionych w toku postępowania apelacyjnego.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy uwzględni powyższe uwagi i dodatkowo zobowiąże pełnomocników stron do złożenia pism procesowych w trybie art. 207 § 3 k.p.c, co zostało mimo wniosku pozwanego z dnia 14 sierpnia 2012 r. (k. 186) zaniechane, a co z kolei umożliwi stronom złożenie wniosków dowodowych dotyczących kwestii legitymacji czynnej powódki do dochodzenia całości odszkodowania związanego z kosztami usunięcia wad budynku związanych z twierdzeniami o wadliwym wykonaniu tarasu i ocieplania ścian zewnętrznych przylegających do tarasu.

Wynik powyższego zobowiązania wskaże na kierunek dalszego postępowania dowodowego i pozwoli na określenie uprawnień materialnoprawnych powódki związanych z tą kwestią, co z kolei będzie wskazywało na kierunek opiniowania technicznego w sprawie. Przyjęcie tezy o braku wyłącznej legitymacji czynnej powódki do dochodzenia całości odszkodowania związanego z kosztami usunięcia wad budynku spowoduje konieczność odpowiedzi na pytanie o charakter poszczególnych warstw spadkowych tarasu, płytek spoin, ocieplenia ścian, rynien, blacharki. A więc, odpowiedzi, czy dane elementy tarasu, czy ścian budynku służą wyłącznie powódce, czy też stanowią element zabezpieczenia konstrukcji budynku służący większej liczbie osób, niż tylko użytkowniczce tarasu.

Nadto, Sąd Okręgowy zwróci uwagę na to, iż kwestią sporną były okoliczności związane z zalewaniem nie tylko lokalu powódki, lecz również innych lokali i klatki schodowej budynku. Pozwany kwestionował zrazu fakt wielokrotnego zalewania lokalu powódki, przyjmując, iż nastąpiło tylko jedno zalanie, którego ślady były interpretowane jako kolejne zalania, jak również jednocześnie wprost wskazywał, iż przyczyną zalania była odkrywka wykonana przez rzeczoznawcę Z. K. (1) i niezabezpieczona przez powódkę. Biegły co do tej okoliczności również winien się wypowiedzieć w sposób jednoznaczny. Co wskazuje również na konieczność przypomnienia Biegłemu o konieczności dokonywania oględzin po uprzednim zawiadomieniu pełnomocników stron. Co pozwoli również na zapobieżenie sytuacji dokonywania przez biegłego oględzin w innych miejscach aniżeli lokal powódki, a w których miało dochodzić do przecieków, bez obecności strony. Przypomnieć należy, iż świadek T. F. na rozprawie w dniu 15 listopada 2012 r. podawał, iż w jego lokal nie występują problemy z przesączającą się z tarasu wodą, zaś z ustaleń Biegłego opisanych w opinii z dnia 3 lipca 2013 r. wynika, iż na ścianach tego lokalu stwierdzono „silne zawilgocenie oraz wykwity pleśniowe” (k. 388).

Nie znalazły w toku postępowania pierwszoinstancyjnego wyjaśnienia np. zarzuty dotyczące kosztów naprawy elewacji, zbicia cokoliku, różnicy w zestawieniach materiałów sporządzonych przez Biegłego i pozwanego przy pomocy tego samego programu do kosztorysowania, przyczyn pękania ścianek działowych, co winno nastąpić w toku ponownego rozpoznania sprawy. Ze względu na charakter opiniowania technicznego Sąd zobowiąże biegłego od pisemnego odniesienia się do wszystkich zarzutów pozwanych. Odbieranie od biegłych ustnych wyjaśnień w sytuacji, gdyż odniesienie się do zarzutu wymaga czasu, np. na odniesienie się do literatury fachowej, czy posłużenie się oprogramowaniem do kosztorysowania, czego biegły będzie pozbawiony w trakcie przesłuchania, nie może prowadzić do zamierzonego celu w sytuacji, gdy biegły stawia się na rozprawę nieprzygotowany do szczegółowej konfrontacji z zarzutami pozwanego, co miało miejsce w niniejszej sprawie.

SSA Wiesława Kaźmierska SSA Marta Sawicka SSO del. Zbigniew Ciechanowicz