Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSA Tomasz Żelazowski (spr.)
Sędziowie:	SA Marta Sawicka SA Dariusz Rystał
Protokolant:	sekr. sądowy Justyna Kotlicka

po rozpoznaniu w dniu 29 października 2015 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa Z. E. , A. E.

przeciwko "(...)" spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 26 maja 2015 r., sygn. akt I C 693/14

I.  zmienia punkt I. zaskarżonego wyroku tylko o tyle, że z jego treści eliminuje wyrazy: „zawierającą podatek VAT”,

II.  oddala apelację w pozostałej części,

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 2.700 zł
(dwa tysiące siedemset) tytułem kosztów zastępstwa procesowego
w postepowaniu apelacyjnym.

Dariusz Rystał Tomasz Żelazowski Marta Sawicka

Sygn. akt I ACa 644/15

UZASADNIENIE

Powodowie Z. E. oraz A. E. w pozwie z dnia 12 czerwca 2014 r. wnieśli o zobowiązanie pozwanej (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży do majątku wspólnego objętego ustawową wspólnością majątkową powodów udziału do 2337/100000 części w prawie wieczystego użytkowania zabudowanej działki gruntu nr (...), położonej w S. przy ulicy (...), o powierzchni 51 arów 35 metrów kwadratowych wraz z takim samym udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tej działce, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, dla których to praw Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) na warunkach ustalonych w przedwstępnej umowie sprzedaży z dnia 9 września 2002r. rep. A. (...) zawartej przed notariuszem M. O.. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są udziałowcami pozwanej spółki. Dodali, że w 2002 roku pomiędzy pozwanym i powodami doszło do zawarcia umowy o prowadzeniu wspólnej inwestycji, polegającej na wybudowaniu na nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) (aktualnie (...)), a stanowiącej część działki nr (...) o powierzchni 2000 budynku handlowego (centrum handlowe) w zabudowie pasażowej, w którym wyodrębniony zostanie na rzecz powodów jako inwestorów zgodnie z projektem lokal handlowy, który stanowić będzie własność powodów. Powodowie podali, że strony ustaliły jednocześnie, że prawo własności wyodrębnionego lokalu handlowego ustanowione zostanie na rzecz powodów jako inwestorów na mocy odrębnej umowy, przenoszącej własność, zawartej po zakończeniu realizacji inwestycji, zaś w treści § 6 umowy strony ustaliły ponadto, że powodowie jako inwestorzy będą współwłaścicielami centrum handlowego ze wskazaniem lokalu handlowego, który stanowić będzie ich własność i w którym będą prowadzić działalność gospodarczą oraz po zawarciu umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nie później niż w terminie 10 lat od oddania centrum do użytkowania, współużytkownikami w prawie użytkowania wieczystego gruntu w udziale równym udziałowi w centrum handlowym wybudowanego i wyodrębnionego lokalu handlowego, w części nieruchomości opisanej w § 1 niniejszej umowy. Powodowie podnieśli, że w dniu 9 września 2002 roku w Kancelarii Notarialnej w S., przed notariuszem M. O. doszło do zawarcia w formie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży, na podstawie której W. C. i M. Z., działający w imieniu i na rzecz pozwanego „(...)” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S., zobowiązali się do sprzedaży powodom na ich majątek wspólny objęty wspólnością ustawową małżeńską prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...), położonej w S. przy ulicy (...) (aktualnie (...)) o powierzchni 5135 metrów kwadratowych w udziale wynoszącym 2337/100 000 części, zaś powodowie zobowiązali się ten udział kupić. Dodali, że przyrzeczoną umowę sprzedaży strony zobowiązały się zawrzeć w terminie po upływie 10 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu handlowego wzniesionego przez pozwanego na działce (...), nie wcześniej jednak niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji wskazanej w § 2 aktu notarialnego, zaś cena sprzedaży została ustalona przez strony na kwotę 120 000 zł, którą powodowie w formie zaliczki zapłacili w całości jeszcze przed zawarciem umowy, co zostało przyznane przez pozwanego w treści § 5 aktu notarialnego. Nadto powodowie wskazali, że w miesiącu czerwcu 2003 roku pozwany zakończył inwestycję realizowaną na podstawie decyzji nr (...) z dnia 26 czerwca 2002 roku Prezydenta Miasta S. o pozwoleniu na budowę i w dniu 7 lipca 2003 roku uzyskał decyzję Prezydenta Miasta S. o pozwoleniu na użytkowanie centrum handlowego w zabudowie pawilonowej wraz z zagospodarowaniem terenu pn (...) zlokalizowanego w S. przy ul. (...) oraz sklepów usytuowanych w pawilonach handlowych. Powodowie wskazali, iż w wykonaniu wezwania stawili się w dniu 30 września 2013 roku w Kancelarii Notarialnej notariusza M. O., która wobec niestawienia się pozwanego, sporządziła stosowny protokół. Dodali, że podstawę materialno-prawną powództwa stanowią przepisy art.64 k.c.; art.389§l k.c. i art. 390 § 2 k.c. który stanowi, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W odpowiedzi na pozew pozwana (...) Sp. z o.o. w S. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powodów solidarnie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży z 9 września 2002r. zgodnie z jej § 3. było wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia prawa wieczystego użytkowania działki numer (...) położonej w S. przy ul. (...), w udziale 2337/100 000. W ocenie pozwanej treść umowy przedwstępnej jest jasna i nie wymaga dokonywania wykładni w trybie art. 65 § 2 k.c., zaś zawarcie umowy przedwstępnej tylko w zakresie dotyczącym gruntu czyni ją nieważną. Pozwana wskazała również na aktualny brak możliwości przeniesienia samego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, skoro został on zabudowany, a umowa przedwstępna nie zobowiązuje do zawarcia umowy przenoszącej udział w prawie użytkowania wieczystego wraz z udziałem w budynkach stanowiących odrębny przedmiot własności. Pozwana wskazała, że zgodnie z art. 228 k.s.h. oraz § 17 ust. 1 lit. 1 umowy spółki „(...)” Sp. z o.o. powinna istnieć uchwała zgromadzenia wspólników pozwanej zezwalającej na sprzedaż nieruchomości, a istnieje jedynie uchwała upoważniająca do zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Pozwana zwróciła również uwagę na fakt ustanowienia odrębnej własności trzech lokali w ramach nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). W ocenie pozwanej uwzględnienie żądania pozwu oznaczałoby niedopuszczalne rozporządzenie, między innymi, niewyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą przy tym przedmiot odrębny i nadrzędny wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie stanowiłoby rozporządzenie wyłącznie udziałem do nieruchomości wspólnej, co również jest niedopuszczalne. Własność lokalu stanowi bowiem prawo nadrzędne nad prawem wieczystego użytkowania i własności budynku. Z tej przyczyny w ocenie pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie powództwo domagające się przeniesienia wyłącznie udziału w nieruchomości wspólnej w sytuacji, w której istnieją już wyodrębnione i niewyodrębnione lokale, dla których udział w nieruchomości wspólnej jest tylko prawem związanym. W kolejnym piśmie procesowym pozwana wniosła nadto o zawieszenie na podstawie art. 177 § 1 k.p.c. niniejszego postępowania, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy z powództwa D. K., G. S., A. R., S. W. przeciwko „(...)” Sp. z o.o. prowadzonej przed Sądem Okręgowym w Szczecinie w VIII Wydziale Gospodarczym pod sygn.. akt VIII GC 541/14 o uchylenie uchwały nr 3 wspólników wskazanej spółki podjętej 21 listopada 2014r.

W wyroku z dnia 26 maja 2015 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie nakazał pozwanej złożenie oświadczenia woli, którego treścią jest przeniesienie na rzecz powodów Z. E. i A. E. na ich majątek wspólny objęty ich wspólnością ustawową małżeńską, prawa użytkowania wieczystego w udziale 2337/100000 nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ulicy (...) (dawnej (...)), stanowiącej zabudowaną działkę gruntu nr (...) o powierzchni 51 arów 35 metrów kwadratowych wraz z takim samym udziałem w prawie współwłasności wzniesionych na tej działce budynków, dla których to praw Sąd Rejonowy Szczecin Prawobrzeże i Zachód w S. X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW(...), na warunkach ustalonych w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 9 września 2002 roku rep. A (...) zawartej w kancelarii notarialnej M. O. za kwotę 120 000 zł zawierającą podatek VAT – uiszczoną przez powodów w całości, zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 13.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd I instancji ustalił, że w związku z koniecznością opuszczenia dotychczasowego targowiska przy ul. (...) w S. – część kupców, w tym powodowie, po powzięciu wiadomości o prywatnej działce gruntu przeznaczonej do sprzedaży, a nadającej się na zorganizowanie nowego targu, zdecydowała się przenieść tam swoją działalność. Kupcy, w tym powodowie, zdecydowali się na założenie spółki, której celem miał być zakup prawa do gruntu i wzniesienie na nim odpowiednich budynków do prowadzenia indywidualnej działalności handlowej przez kupców, mających być jednocześnie udziałowcami tej spółki. Źródłem finansowania inwestycji miały być wpłaty kupców jako wspólników oraz zaciągnięty przez pozwaną spółkę kredyt. Kredyt miał być spłacany przez wszystkich wspólników. Na wskazanym etapie kupcy, w tym powodowie, nie wiedzieli dokładnie jakiego typu zabudowa powstanie na działce gruntu, którą byli zainteresowani. Wspólnikami założycielami pozwanej spółki stali się W. C. i M. Z..

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na podstawie umowy objętej aktem notarialnym z 16 kwietnia 2002r., repertorium A nr (...) nabyła prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) położonej w S. przy ul. (...), o powierzchni 5 135 m ^{( 2)} ujawnionej w księdze wieczystej nr KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie, wydzielonej z księgi KW (...). Cena działki gruntu wyniosła 1.927.000 zł i została uiszczona z wpłat, jakie czynili kupcy, w tym powodowie, na rzecz pozwanej spółki, w zamian za jej udziały oraz z kredytu. Wielkość wpłaty była uzależniona od przyszłej powierzchni użytkowej lokalu należnego zainteresowanemu kupcowi.

W dniu 22 lipca 2002 r. pozwana jako inwestor zastępczy zawarła z powodem (a także z innymi współudziałowcami jako inwestorami) umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na wybudowaniu na nieruchomości położonej w S. przy ul (...), stanowiącej część działki (...) o powierzchni 2000 m ^{( 2)} - budynku handlowego w zabudowie pasażowej w którym wyodrębnione zostaną zgodnie z projektem na rzecz poszczególnych inwestorów lokale handlowe, które będą stanowić własność inwestora. Prawo własności wyodrębnionego lokalu handlowego ustanowione miało zostać na rzecz inwestora mocą odrębnej umowy przenoszącej własność, zawartej po zakończeniu realizacji inwestycji. Inwestor zastępczy zobowiązał się wybudować za pośrednictwem wybranego wykonawcy na opisanej nieruchomości budynek handlowy w zabudowie pasażowej i oddać go do eksploatacji w uzgodnionym terminie. Umowa była aneksowana 9 września 2002r. i 3 grudnia 2012r. Lokal handlowy wyodrębniony na rzecz powoda miał mieć powierzchnię 120 m ^{( 2)} i na projekcie inwestycji nr 47. Lokal ten miał stanowić, zgodnie z umową o prowadzenia wspólnej inwestycji, własność powódki. Powód zobowiązał się partycypować w kosztach związanych z inwestycją proporcjonalnie do swojego udziału wynoszącego 2337/100 000 i w wysokości - 700 zł / 1 m ^{( 2)}. Strony uzgodniły, że powód będzie współwłaścicielem centrum handlowego ze wskazaniem lokalu handlowego, który będzie stanowił jego własność, i w którym będzie prowadził działalności gospodarczą oraz po zawarciu umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nie później niż w terminie 10 lat od oddania centrum do użytkowania, współużytkownikiem w prawie wieczystego użytkowania gruntu i wyodrębnionego lokalu handlowego w części nieruchomości. W decyzji numer (...) wydanej przez Urząd Miejski w S. w dniu 26 czerwca (w akcie notarialnym z 9 września 2002r. - lipca) 2002r. (znak: (...)) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę pozwana spółka uzyskała zgodę na budowę planowanego obiektu handlowego.

W dniu 9 września 2002r pozwana (...) Sp. z o.o. w S. oraz Z. E. i A. E. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki numer (...) położonej w S. przy ul. (...) w udziale do 2337/100000. Przyrzeczoną umowę strony zobowiązały się zawrzeć w terminie – po upływie 10 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę nie wcześniej jednak niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji budowlanej na ww. działce. Cena została ustalona przez strony na kwotę 120.000 zł, którą powodowie wpłacili tytułem zaliczki na rzecz Spółki, co potwierdzili obaj członkowie jej zarządu. Kupujący wyrazili zgodę na budowę centrum handlowego zgodnie z pozwoleniem na budowę udzielonym (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. decyzją wydaną przez Urząd Miejski w S. nr (...) w dniu 26 lipca 2002r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Pozwolenie to zostało wskazane w § 2. aktu notarialnego obejmującego przedwstępną umowę sprzedaży. Jednocześnie powodowie wyrazili zgodę na ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację wskazanej inwestycji. Powodowie uiścili cenę wskazaną w umowie przedwstępnej i wywiązali się ze zobowiązań finansowych na rzecz pozwanej spółki. Sukcesywnie dokonywali wpłat w związku z realizacją inwestycji. 6.08.2002 roku dokonali wpłaty 10 000zł, 7.09.2002r. 10 000zł, 7.09.2002 r., 10 000 zł, 21.10.2002 r., kwotę 20 000zł, 21.11.2002r. 20 000zł, 5.12.2002 roku 20 000zł, 31.03.2003r. 20 000 zł, 30.04.2003 roku 20 000zł a po końcowym rozliczeniu inwestycji brakująca kwotę 7 497,08 zł. W dniu 26 listopada 2003 roku sporządzono protokół odbioru pawilonu handlowego.

W dniu 13 listopada 2002r. pozwana spółka zawarła z (...) Bank S.A. umowę o kredyt inwestycyjny nr (...) w wysokości 2 000 000 zł. Środki z tego kredytu miały zostać przeznaczone na sfinansowanie budowy (...). Okres kredytowania strony ustaliły od dnia 13 listopada 2002r. do 31 października 2012r. Kredyt został zabezpieczony hipoteką zwykłą i kaucyjną na nieruchomości położonej przy ul. (...) w S.. Urząd Miasta S. Wydział Urbanistyki i Administracji Budowlanej w decyzji z 7 lipca 2003r. udzielił pozwolenia na użytkowanie centrum handlowego w zabudowie pawilonowej wraz z zagospodarowaniem terenu pod nazwą (...), zlokalizowanego w S. przy ul. (...). Kredyt inwestycyjny uzyskany przez pozwaną na podstawie umowy z 13 listopada 2002r. a przeznaczony na budowę (...) w S. został spłacony zgodnie z umową 31 października 2012r.

Od połowy 2013r. powódka i inni kupcy zaczęli ubiegać się o zawarcie umowy przyrzeczonej w umowie z 9 września 2002r. Mimo wyznaczenia terminu u notariusza członkowie zarządu nie stawili się. Na dzień 17 grudnia 2013 r. pozwana spółka wyznaczyła powodom termin podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu na działce (...) położonej w S. przy ul. (...) jednakże odwołała ten termin.

W dniu 12 listopada 2013r. pozwana reprezentowana przez W. C. i M. Z. ustanowiła odrębną własność trzech lokali niemieszkalnych z którymi związane są udziały we wspólnych częściach i urządzeniach budynku oraz w prawie użytkowania działki gruntu nr (...), które to lokale stanowią własność tej spółki. W dniu 20 października 2014r. W. C. i M. Z. działając w imieniu pozwanej spółki zawarli z żonami w/w członków zarządu członków zarządu umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży tych lokali- lokalu niemieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 28,50 m ² , lokalu niemieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 41,70 m ² i lokalu niemieszkalnego nr (...), o powierzchni użytkowej 33,33 m ²działając w imieniu i na rzecz pozwanej sprzedali wskazane lokale wraz z udziałami we wspólnych częściach i urządzeniach budynków oraz prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr (...).

Już po zawarciu w/w umów na zwyczajnym zgromadzeniu wspólników w dniu 21 listopada 2014r. wspólnicy wyrazili zgodę na zawarcie ww. umów z H. Z. i E. C.. W toku wskazanego zgromadzenia członkowie zarządu zapytani czy pozwana spółka zamierza wywiązać się z umów przedwstępnych i umów o prowadzenie wspólnej inwestycji wobec wspólników posiadających takowe umowy stwierdzili, że na takie pytania odpowiedzą na piśmie po uprzednim pisemnym zapytaniu.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd uznał powództwo, oparte na treści przepisów art. 64 k.c. i art. 390 § 2 k.c. w związku 1047 k.p.c., za zasadne. Zgodnie z art. 1047 k.p.c. jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika (§ 1). Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w paragrafie poprzedzającym powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności (§ 2). Art. 64 k.c. stanowi, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Artykuł 390 § 2 k.c. stanowi natomiast, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W niniejszej sprawie w ocenie Sądu I instancji przesłanki te zostały spełnione. Przesłanka zachowania formy aktu notarialnego z art. 158 k.c. w związku z art. 234 k.c. została także spełniona.

W ocenie Sądu Okręgowego oświadczenie woli stron, zawarte w umowie przedwstępnej, wbrew przekonaniu pozwanej podlegało wykładni na podstawie art. 65 k.c. Zgodnie bowiem z art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. § 2 tego przepisu wskazuje, że w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Sąd wskazał, że umowa przedwstępna nie jest jasna. Nie wiadomo, z jakich przyczyn jej treść miałaby wspominać o budynku, który ma powstać, o prawie pierwokupu udziału w budynku, gdyby dotyczyć miała wyłącznie udziału w gruncie, jak chciała wykazać strona pozwana, z jakich przyczyn termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony jako termin tak odległy, dopiero po spłacie kredytu na budowę- wszystkie te kwestie przesądzają o tym, że zasada clara non sunt interpretanda nie da się zastosować w niniejszej sprawie.

Sąd podniósł, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków jest ważna, jeżeli wolą stron nie było przeniesienie tylko prawa użytkowania wieczystego z pozostawieniem zbywcy prawa własności budynków (vide wyrok SN z 4 lipca 2014r., II CSK 612/13, LEX nr 1489234).

W ocenie Sądu I instancji powodowie wykazali, że zamiarem stron umowy nie było nabycie przez powodów wyłącznie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu z jednoczesnym pozostawieniem pozwanej spółce prawa własności budynków.

Bezspornie pozwana spółka zobowiązała się w umowie przedwstępnej z 9 września 2002r. sprzedać powodom udział w prawie użytkowania wieczystego działki numer (...) położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5 135 m ² ujawnionej w księdze wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie, a powodowie oświadczyli, że zobowiązują się udział ten kupić. Strony określiły także w umowie przedwstępnej, w jakim terminie zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną oraz wskazały wysokość ceny, która została uiszczona przez powódkę na rzecz pozwanej. Umowa ta zawierała szereg postanowień dotyczących budynku czy też budynków jeszcze nie istniejących w czasie zawierania umowy przedwstępnej, czyli budynków, jakie miały dopiero powstać na działce gruntu, w której udział pozwana zobowiązała się przenieść na powódkę. To przede wszystkim brak istniejącej zabudowy, sposobu rozwiązań wewnątrz budynku (lub budynków), brak pewności, czy będą to boksy, czy odrębne lokale przesądził o tym, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej został uzależniony od takiego czynnika jak uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę, a jego upływ nie mógł nastąpić wcześniej niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji. Kupujący wyrazili w umowie zgodę na budowę centrum handlowego zgodnie z pozwoleniem na budowę wskazanym w akcie notarialnym (pozwolenie to, wydane zostało pozwanej decyzją nr (...) Urzędu Miejskiego w S. w dniu 26 lipca 2002r), a zatem centrum handlowe dopiero powstawało, jego kształt nie był jeszcze ostatecznie określony, z samego faktu istnienia pozwolenia na budowę nie wynikało, że ostateczny kształt obiektu był już znany. Powodowie zgodzili się nadto na ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację inwestycji i zobowiązała się również zawrzeć umowę wyłączającą zniesienie współwłasności w prawie wieczystego użytkowania działki i we współwłasności w wybudowanym budynku handlowym na terenie centrum handlowego. Strony zastrzegły prawo pierwokupu udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu i współwłasności wybudowanego obiektu handlowego przez udziałowców pozwanej spółki, w tym przez powódkę i przez pozwaną spółkę.

W ocenie Sądu I instancji wskazane wyżej postanowienia umowy przedwstępnej z 9 września 2002r. w sposób jednoznaczny wskazywały, że zamiarem stron było wzniesienie na działce gruntu nr (...) budynku albo budynków, których własność miała zostać przeniesiona na nabywców udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu. Powodowie nie mieli zamiaru zawierać odmiennej umowy, a w szczególności takiej, na podstawie której przeniesione na nich miały być jedynie udziały w użytkowaniu wieczystym gruntu bez udziałów w prawie własności budynków zlokalizowanych na tym gruncie, a które miały zostać wzniesione po dacie 9 września 2002r. Wniosek taki Sąd wysnuł przede wszystkim z aktu notarialnego z 9 września 2002r. Gdyby wola stron obejmowała przeniesienie w umowie przyrzeczonej wyłącznie udziału we współwłasności gruntu, nie byłoby w ogóle potrzeby opisywania w części wstępnej aktu notarialnego ani pozwolenia na budowę ani wyrażania przez powódkę zgody na budowę centrum handlowego (skoro pozwolenie na budowę już istniało). Gdyby zamiar stron nie obejmował objęcia umową przyrzeczoną prawa we współwłasności budynków, nie byłoby w ogóle w akcie notarialnym § 10 zastrzeżonego prawa pierwokupu udziałów we własności budynków. Już sama zatem treść aktu notarialnego świadczy o tym, że wolą stron nie było wyłącznie przeniesienie własności udziału w gruncie, która to czynność prawna byłaby nieważna, jako naruszająca art. 235 § 2 k.c. (z którego to przepisu należy wysnuć nakaz łącznego przenoszenia własności budynków i udziałów w gruncie). Sąd odwołał się również w tym względzie do zeznań świadka M. O. – notariusza sporządzającego umowę. Z zeznań tego świadka, a także z zeznań pozostałych świadków wynika to, że powodowie (i inni kupcy będący udziałowcami pozwanej), zamierzali nabyć prawo do gruntu oraz wznieść na nim pawilon albo pawilony handlowe, tylko i wyłącznie w tym celu, aby stać się właścicielami lokali użytkowych, jakie miały znaleźć się we wzniesionym budynku albo budynkach. Z lokalami tymi miał być związany odpowiedni udział w prawie do gruntu i częściach wspólnych nieruchomości budynkowej. Wyłącznie z tego powodu powodowie i inni wspólnicy zaangażowali się w projekt stworzenia centrum handlowego przy ul. (...) w S. i w tym calu założyli spółkę, która w niniejszej sprawie jest pozwaną. Zamiarem powodów i innych wspólników pozwanej było, aby pozwana Spółka miała charakter spółki celowej, zawiązywanej w celu zrealizowania konkretnego projektu, w celu niejako organizacyjnym. Motorem takich działań były opisywane w prasie problemy, których doświadczyli jako kupcy na innym targowisku przy ul. (...), które zmuszeni byli opuścić. Wolą powodów i innych kupców było stworzenie sytuacji pewności praw do lokali, w których prowadzić mieli swoją działalność handlową. Świadek M. O. jednoznacznie i wyraźnie wskazała, że sprzedaż miała dotyczyć zarówno gruntu, jak i wszystkich budynków i urządzeń z tym gruntem związanych. Notariusz zeznała również ze miały być aneksy, jak już będzie jasne, co będzie zbudowane, obejmujące udział w gruncie i budynku czy budynkach, ale z przyczyn leżących po stronie pozwanej, z powodu braku kartotek lokali nie zostały zawarte, co świadczy o tym, że strony od początku miały wolę ukształtowania swojej relacji w sposób zgodny z art. 235 k.c.. Ich brak nie stoi na przeszkodzie uwzględnieniu powództwa, ponieważ sama wola przeniesienia udziałów we własności tak gruntu, jak i budynku, została wyrażona w akcie notarialnym z 9 września 2002r, wykładni którą dokonano już powyżej. Jasne jest, że to, że w akcie notarialnym nie zostały wskazane również budynki, wynikało głównie z niepewności co do rodzaju zabudowy, jaka miała powstać na gruncie. Nie ma bowiem racjonalnej przyczyny, dla której powodowie i inni kupcy mieli zawierać umowę przedwstępną o innej treści niż pozwalająca na nabycie w przyszłości nie tylko prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, lecz również budynków wzniesionych na tym gruncie. Gdyby w istocie było tak, że celem powodów było by nabycie jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego, to nie miałoby najmniejszego sensu odkładanie o wiele lat momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, tak jak wskazano w umowie w § 4, tym bardziej, że powodowie wpłacili całą cenę, co pozwana w akcie notarialnym potwierdziła. Gdyby wolą stron było sprzedanie wyłącznie udziału w gruncie mogłoby to nastąpić od razu, bez konieczności zawierania umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. W chwili zawierania umowy przedwstępnej nie istniałby w ogóle sens odraczania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W związku z tym wyłącznym powodem przełożenia w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej było przeprowadzenie inwestycji budowlanej na działce, do której prawo użytkowania wieczystego mieli nabyć powodowie, i wynika to zarówno z treści aktu notarialnego, jak i z pozostałego materiału dowodowego. Koresponduje to z tym, że i powodowie i pozostali kupcy, byli wielokrotnie zapewniani przez członków zarządu pozwanej o tym, że własność wzniesionych budynków zostanie na nich przeniesiona. Jest to zupełnie zrozumiałe, ponieważ tylko to zapewniało spółce uiszczanie przez kupców wyraźnie zawyżonych stawki czynszu dzierżawy albo najmu, trwając w przekonaniu, że po upływie terminu określonego w umowie przedwstępnej, zostaną współwłaścicielami również budynku, kredyt na budowę którego spłacany jest przy pomocy tychże czynszów. Również i zeznania świadka M. O. wskazywały na złożenie deklaracji członków zarządu pozwanej spółki o zamierzonej sprzedaży udziałów również w budynkach.

W dalszej części uzasadnienia Sąd wskazał, że zgodnie z art. 235 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (§ 1). Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (§ 2). Biorąc pod uwagę, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, pozwana spółka nie mogła się zobowiązać do zbycia udziału w użytkowaniu wieczystym, nie zobowiązując się jednocześnie do zbycia udziału w posadowionych na działce budynkach. Gdyby rzeczywiście wola stron miała obejmować wyłącznie udział w użytkowaniu wieczystym, to w świetle art. 58 § 1 k.c. byłaby sprzeczna z ustawą. Gdyby jednak tak było i gdyby w istocie strony zamierzały zawrzeć nieważną umowę notariusz odmówiłby sporządzenia aktu notarialnego, tymczasem w niniejszej sprawie nie doszło do tego, ponieważ strony zawarły umowę przedwstępną, prezentując zgodny zamiar przeniesienia wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntów również udziałów we własności budynków, jakie na tym gruncie zostaną wzniesione, w czasie pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej. Na powyższą ocenę Sądu nie ma wpływu kwestia ceny, wskazanej w akcie notarialnym.

Cena, za jaką powodowie mieli nabyć udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i budynków na nim wzniesionych została w sposób jednoznaczny ustalona w umowie przedwstępnej, na kwotę 120.000 zł, zaś pozwana spółka potwierdziła jej zapłatę. W niniejszej sprawie żadna ze stron nie przedstawiła dowodów na to, aby cena udziału w użytkowaniu wieczystym i w budynkach wzniesionych na działce objętej tym prawem była inna. Powodowie przedstawili dowody tego, że po zawarciu umowy przedwstępnej ponieśli szereg wydatków na rzecz pozwanej spółki, a tak zgromadzone środki służyły finansowaniu wzniesienia nieruchomości budynkowych, ale nie uiszczeniu ceny. Okoliczności te wynikają z dowodów wpłat faktur oraz zeznań świadków. Środki na spłatę kredytu pozwana spółka uzyskiwała z czynszów uiszczanych przez jej wspólników, jako dzierżawców i najemców nieruchomości. Inne źródła finansowania byłyby niewystarczające, a nadto pozwana ich nie wskazała. Ponadto wolą wspólników spółki, ujawnioną w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji, był właśnie taki sposób uzyskiwania środków na spłatę kredytu przez pozwaną spółkę, która jednocześnie porządkowała kwestię przyszłego podziału nieruchomości i umożliwiała prowadzenie działalności gospodarczej. Sąd podkreślił, że cenę jednoznacznie określała umowa przedwstępna, jej wysokość została ukształtowana w sposób zgodny z wolą stron, w ramach swobody umów, o jakiej stanowi art. 353 ¹ k.c. Nadto, powodowie, jak i inni kupcy są wspólnikami pozwanej spółki. Uiszczany przez nich czynsz przeznaczany był na realizację zadania spółki, do której została powołana, to jest wzniesienia określonych budynków. Tym samym uiszczany przez powodów czynsz nie stanowił ceny nieruchomości budynkowej, tak jak i inne nakłady ponoszone przez powoda na poczet wzniesienia określonych budynków. To, że kupcy partycypowali w ten sposób w kosztach inwestycji budynkowej, nie oznacza, że strony umowy z 9 września 2002r. umówiły się, że powodowie zobowiązani będą do zapłaty tytułem ceny nieruchomości innej kwoty niż 120.000 zł. To, że cena ta nie odzwierciedla wprost wartości rynkowej udziału we współużytkowaniu wieczystym i jednocześnie udziału we własności budynku czy budynków, jest inną kwestią, niemniej jednak strony w granicach swobody umów mogły zawrzeć tego rodzaju umowę, tym bardziej, że określenie ceny na poziomie zapewne poniżej wartości rynkowej znajduje swoje logiczne wytłumaczenie w tym, że kupcy partycypowali w kosztach budowy i kredytu, płacąc czynsz powiększony o te elementy oraz dokonując sukcesywnie wpłat na realizację inwestycji. Okoliczności te nie były kwestowane o czy także świadczy między innymi informacja do końcowej faktury za pawilon handlowy w związku z protokołem odbioru pawilonu i pismem członków zarządów pozwanej spółki k- 250 akt.

Sąd dodał, że umowa przedwstępna wprost wskazywał na wcześniejszą umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji, w której § 1 pkt 2. strony ustaliły, że prawo własności wyodrębnionego lokalu handlowego ustanowione zostanie na rzecz inwestora mocą odrębnej umowy przenoszącej własność, zawartej po zakończeniu realizacji inwestycji. W tym kontekście oświadczenia stron nie mogły budzić wątpliwości co do ich zamiaru zawarcia w określonej przyszłości umowy sprzedaży nie tylko udziału w prawie użytkowania wieczystego, lecz również prawie własności budynków związanych z działką gruntu.

Sąd wskazał też, że zgodnie z poglądami Sądu Najwyższego własność budynków może być przenoszona tylko łącznie z prawem użytkowania wieczystego i wygasa łącznie z wygaśnięciem tego prawa. Oznacza to, że wszelkie czynności prawne przenoszące prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, przenoszą z mocy prawa własność budynków wzniesionych na tym gruncie i to niezależnie od tego czy budynki i urządzenia są w akcie notarialnym wymienione. Wskazując na wynikającą z art. 235 § 2 k.c. akcesoryjność prawa własności budynków w stosunku do użytkowania wieczystego przejawiającą się w tym, że użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa własności budynków wzniesionym na tym gruncie, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 (OSNC 2006, Nr 3, poz. 44) sformułował - mając na względzie stan faktyczny sprawy - tezę, że umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia własności znajdującej na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta. Stan faktyczny w niniejszej sprawie był natomiast taki, że umowa przedwstępna z 9 września 2002r. nie zostałby zawarta, gdyby nie dotyczyła również przeniesienia własności udziału w budynkach, które miały zostać wzniesione.

Strona pozwana podnosiła także, że przeszkodą w zawarciu umowy miało być to, że na nieruchomości powstały budynki. Prawdą jest, że działka gruntu, nr (...) po 9 września 2002r. została zabudowana, ale w jaki konkretnie sposób miałoby to wpłynąć na prawa i obowiązki stron z umowy przedwstępnej strona pozwana nie wskazała w sposób jednoznaczny

Kolejnym argumentem strony pozwanej za odmową uznania roszczenia powodów był fakt braku uchwały zgromadzenia wspólników pozwanej, jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, podjętej w trybie art. 228 k.s.h., zezwalającej na zbycie nieruchomości. Zgodnie z art. 64 k.c. i art. 1047 k.c. orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny i samo w sobie nie jest oświadczeniem woli pozwanej spółki. Dla jego skuteczności nie jest więc konieczna uchwała wspólników, wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkę.” W innym przypadku strona pozwana mogłaby - nie podejmując uchwały - blokować w nieskończoność roszczenia z umowy przedwstępnej, powołując się na brak uchwały wspólników.

Pozwana oświadczyła również, że w dniu 20 października 2014r. zawarła z dwiema osobami (z żonami członków zarządu pozwanej spółki) umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Z tej przyczyny uwzględnienie żądania pozwu oznaczałoby niedopuszczalne rozporządzenie, między innymi, nie wyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą przy tym przedmiot odrębny i nadrzędny wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie stanowiłoby rozporządzenie wyłącznie udziałem do nieruchomości wspólnej, co również jest niedopuszczalne. Sąd nie podzielił tego poglądu. Wskazał, że zgodnie z art. 3 u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (ust. 1). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust 3). Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust 4). Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust 5). W związku z w/w regulacjami wyodrębnienie w budynkach trzech samodzielnych lokali i ich sprzedaż na rzecz innych podmiotów nie stoi na przeszkodzie uwzględnieniu roszczenia powodów. Art 3 u.w.l. stanowi, że z prawem do lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości, co oznacza, że nie mogą być one przedmiotem odrębnego obrotu, a nadto wyłączona jest możliwość żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej do czasu trwania odrębnej własności lokali. Sąd podkreślił przy tym, że nieruchomością wspólną nie jest cały budynek lub cała nieruchomość, w której ustanowiono odrębną własność lokali. Zgodnie z art. 3 ust 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Sąd wskazuje zatem, że w chwili sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości zostaje ona pod względem własności podzielona i od tej chwili składa się z indywidualnej własności nabywcy, którą stanowi zakupiony przez niego lokal waz z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu, przy czym w razie sprzedaży następnych lokali ta indywidualna własność składa się także z lokali wszystkich następnych nabywców, z indywidualnej własności dotychczasowego właściciela całej nieruchomości, składającej się z niesprzedanych przez niego lokali oraz z pomieszczeń przynależnych do tych lokali, przy czym lokale te mogą być wyodrębnione jako przedmiot odrębnej własności dotychczasowego właściciela nieruchomości lub mogą nie być wyodrębnione, stanowiąc łącznie jego własność oraz z nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność dotychczasowego właściciela nieruchomości i nabywcy lokalu w tej nieruchomości, a w razie sprzedaży kolejnych lokali – stanowiącej także współwłasność właścicieli wszystkich kolejnych sprzedanych lokali w tej nieruchomości. Roszczenie powodów dotyczy praw objętych aktualnie indywidualną własnością dotychczasowego właściciela, to jest określonego udziału do gruntu i budynków, które aktualnie przysługują pozwanej. Powodowie nie domagają się natomiast zniesienia części wspólnej nieruchomości; ich roszczenie nie dotyczy również praw podmiotów trzecich, które uzyskały odrębną własność lokali wyodrębnionych na nieruchomości.

Nadto nawet przyjmując czysto hipotetycznie, że zawarte w dniu 20 października 2014r. przez pozwaną umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży stanowiłyby przeszkodę, o jakiej twierdzi pozwana, to zastosowanie znajdowałby przepis art. 192 ust 3 k.p.c. stanowiący, że z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. Wskazany przepis ma zastosowanie także w wypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika w toku sprawy o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości.

Sąd ustalił w/w stan faktyczny na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodów osobowych. Dowody z dokumentów nie były kwestionowane, a jedynie z ich treści strony wyciągały jedynie odmienne wnioski. Kluczowy dla rozstrzygnięcia akt notarialny z 9 września 2002r. obejmujący przedwstępną umowę sprzedaży należało interpretować zgodnie z wolą stron, ale i w kontekście zeznań świadka M. O. – notariusza, która sporządziła projekt wskazanej umowy oraz zeznań pozostałych świadków. Dowody z dokumentów w postaci umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji, umowy spółki, protokołu kontroli, umowy najmu i dzierżawy oraz dowody z zeznań świadków A. O., W. W. (1) a nadto dowód z przesłuchania powoda i przedstawiciela pozwanej M. Z. w charakterze strony pozwalały na jednoznaczne przyjęcie, że wolą stron umowy przedwstępnej było zarówno rozporządzenie udziałem w gruncie, jak i w budynku; tworząc spójny i jednoznaczny materiał dowodowy. Z uwagi na powyższe Sąd nie dał wiary zeznaniom strony - M. Z. jako sprzecznym z materiałem dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie, tak z dowodami z zeznań świadków, jak też dowodami z dokumentów. Zeznania M. Z. w sprawie przesłanek zawarcia umowy przedwstępnej z 9 września 2002r. i znaczenia jej postanowień w kontekście postanowień umowy były całkowicie nielogiczne, ale również i wewnętrznie sprzeczne.

Sąd I instancji wniosek pozwanej o zawieszenie postępowania. Toczący się proces cywilny o uchylenie uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na ustanowienie przez zarząd pozwanej spółki w budynkach nr (...) położonych w S. przy ul. (...) odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich zbycie wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych i urządzeniach budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania spornej nieruchomości nie miał wpływu na wynik niniejszej sprawy, a w związku z tym brak przesłanki zawieszenia postępowania w oparciu o treść art. 177 § 1 k.p.c. Czy inny Sąd orzeknie o tym roszczeniu, czy nie, jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, ponieważ wyodrębnienie i sprzedaż lokali, czego dokonała pozwana spółka, nie stanowią w świetle przepisów ustawy o własności lokali przeszkody do wydania orzeczenia żądanego przez powodów.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z § 6. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (...). Pozwana winna zwrócić powodom poniesione koszty procesu, na które składają się: opłata od pozwu w kwocie 6 000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika – radcy prawnego w kwocie 7 200 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Stąd orzeczenie jak w punkcie II wyroku z dnia 26 maja 2015 roku.

Apelację od powyższego wyroku złożyła pozwana zaskarżając go w całości i zarzucając:

1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności:

a) art. 73 § 2 w zw. z art. 77 k.c. oraz art. 390 § 2 k.c. poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, że strony umowy ważnie i skutecznie zmieniły lub uzupełniły postanowienia przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9.09.2002r. w zakresie elementów przedmiotowo istotnych umowy tj. w zakresie jej przedmiotu oraz ceny, pomimo iż nie został przez strony zawarty - i to w formie aktu notarialnego - aneks do tejże umowy, a ponadto w zakresie w jakim Sąd przyjął, że strony uzgodniły, iż powodowie staną się współwłaścicielami centrum handlowego w pisemnej (forma zwykła) umowie o prowadzenie inwestycji z dnia 25.07.2002r., co winno znaleźć również przełożenie w umowie przyrzeczonej zawartej w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 9 września 200 2r.;

b) art. 535 k.c. w zw. z art. 389 k.c. poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, że kształt umowy przedwstępnej zaprezentowanej przez powodów był i jest objęty zgodnym zamiarem stron i porozumieniem co najmniej w zakresie przedmiotowo istotnych elementów umowy definitywnej, a w szczególności w zakresie ceny mimo twierdzeń pozwanej spółki, że cena ujęta w umowie przedwstępnej obejmowała wyłącznie odpłatność za grunt - co znalazło potwierdzenie w przedłożonej przez pozwaną fakturze VAT nr (...) z dnia 26.11.2002r. na kwotę 120.000 zł. wystawionej tytułem „współudział w częściach wspólnych gruntu" i zwolnionej z podatku VAT w związku z tym, że stanowiła wyłącznie opłatność za grunt, a ponadto poprzez przyjęcie przez Sąd -wbrew literalnemu brzmieniu umowy i mimo braku dowodów w tym zakresie -że w istocie strony uzgodniły, że cena uiszczona pozwanej będzie kalkulowana inaczej niż to wynika z umowy przedwstępnej i dowodów w postaci faktur i będzie wynosiła 93.600 zł netto [zgodnie z wyliczeniem 93.600 +22%VAT = 120.000 zł],

2. naruszenie prawa procesowego, mającego istotny wpływ na treść wyroku, a w szczególności;

a) art. 247 k.p.c. poprzez przeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie przedmiotu przedwstępnej umowy sprzedaży i ceny ponad osnowę tego dokumentu sporządzonego w formie aktu notarialnego, pomimo iż treść przedwstępnej umowy była jasna i nie wymagała dokonywania dalszej wykładni, w szczególności przy pomocy dowodu z zeznań świadków, dowodów wpłat, skoro w okolicznościach sprawy bezspornym było to (i objęte zostało ustaleniami faktycznymi przez Sąd I instancji), iż w momencie zawarcia rzeczonej umowy była pewność, co do posadowienia budynków na wieczyście użytkowanym gruncie oraz było już wydane pozwolenie na budowę spornego obiektu;

b) art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w sprawie o dokonanie dowolnej i wewnętrznie sprzecznej ich oceny, polegającej na przyjęciu, iż ustalona przez strony cena za udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z odpowiadającym mu udziałem w budynku została przez strony uzgodniona we wrześniu 2002r. i wynikała wprost z umowy przedwstępnej tj. wbrew dowodom ze wszystkich dokumentów zgromadzonych w niniejszej sprawie a w szczególności wbrew fakturze VAT nr (...) a także wbrew samej umowie przedwstępnej, która w § 5 nie określa kalkulacji ceny z uwzględnieniem podatku od towarów i usług, a ponadto w zakresie, w jakim Sąd I instancji uznał, że przedwstępna umowa sprzedaży swoim przedmiotem obejmowała więcej niż tylko udział w gruncie, choć wskazana w tejże umowie cena - która stanowi pochodną przedmiotu umowy - stanowiła odpłatność wyłącznie za udział w prawie wieczystego użytkowania gruntu, co potwierdza (oprócz ww. wskazanych) także okoliczność, że podczas zgromadzenia wspólników w dniu 5 marca 2002r. podjęło uchwałę o przyjęciu ceny 1.000 zł za 1 m2 gruntu, zaś Z. i A. E. nabyli od pozwanej odpowiednik 120 m2 gruntu (według wyliczenia: 5.135m2 - powierzchnia całej działki x 2.337/100.000) - co daje wprost kwotę wynikającą z przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 9 września 2002r., a ponadto poprzez wyprowadzenie błędnych wniosków, że z tego, iż pozwana wzywała do zawarcia aneksu do przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, iż jej zamiarem w 2002r. były wyzbycie się udziału w gruncie i budynku na rzecz powodów, a ponadto wobec bezkrytycznego uznania przez Sąd I instancji, iż notariusz M. O. z pewnością nie sporządziłaby umowy przedwstępnej, w stosunku do umowy przyrzeczonej, będącej nieważną z mocy prawa, zaś przyczyną nie wskazania budynków w § 3 przedwstępnej umowy sprzedaży była niepewności co do rodzaju zabudowy, jaka miała powstać na gruncie (choć przecież było już wydane pozwolenie na budowę spornego obiektu), zaś świadek ten jest osobiście zainteresowany wynikiem niniejszego procesu, co nie pozostaje bez wpływu na jego wiarygodność.

Na podstawie powyższych zarzutów pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt. I poprzez oddalenie powództwa w całości, o zmianę zaskarżonego wyroku w pkt. II poprzez zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I instancję według norm przepisanych, powiększonych o koszty uiszczonej opłaty skarbowej oraz o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego za II instancję, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi, przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego.

W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że zapadłe w niniejszej sprawie orzeczenie pozostaje w oczywistej i rażącej sprzeczności z treścią art. 73 § 2 w zw. art. 77 k.c. Przywołane przepisy stanowią bowiem normę prawną zgodnie z którą, wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Tym samym w sytuacji, gdy umowa przedwstępna zawarta została w formie aktu notarialnego jej uzupełnienie lub zmiana powinny być zawarte również w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Tymczasem w realiach niniejszej sprawy przedwstępna umowa sprzedaży sporządzona za nr rep (...) stanowi wyłącznie o zobowiązaniu do przeniesienia udziału do 2337/1000000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu (§ 3 umowy) za zapłatą ceny 120.000 zł (§ 5 umowy). przy czym cena ta według Sądu miała już zawierać w sobie podatek VAT - o czym w ogóle nie ma mowa w § 5 rzeczonej umowy. Tym samym Sąd I instancji ustalił przedmiotowo istotne elementy umowy odmiennie niż by to wynikało z treści umowy przedwstępnej z dnia 9.09.2002 r. Co więcej, okoliczność że cena 120.000 zł zawiera w sobie 22 % podatek VAT nie została w żaden sposób udowodniona, lecz stanowi jedynie przyjęte przez Sąd za prawdziwe twierdzenie strony przeciwnej (choć nie wiadomo z jakich powodów bo Sąd Okręgowy w ogóle nie odniósł się do tej kwestii w uzasadnieniu swojego orzeczenia), bez konfrontacji choćby z fakturą VAT nr (...) (która nie była kwestionowana przez powodów), a której istnienie i treść szczególnie podkreślał pełnomocnik pozwanej. W realiach niniejszej sprawy Sąd Okręgowy pomimo nie sporządzenia przez strony w wymaganej przepisami formie aneksu do umowy, ustala odmiennie niż to wynika z jej treści tak przedmiot umowy, jak i uzgodnioną ostateczną cenę sprzedaży (w umowie przedwstępnej nie ma mowy o podatku VAT ale o zaliczce w kwocie 120.000 zł). W doktrynie i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się zaś, że każda modyfikacja w zakresie elementów przedmiotowo istotnych umowy (do których niewątpliwie należy cena jeśli chodzi o umowę sprzedaży) wymaga uzgodnień pomiędzy stronami i ich odzwierciedlenia (uzewnętrznienia) w wymaganej prawem formie. Co zaś się tyczy zawartej w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości to zmiana wysokości ceny powinna nastąpić dla swej ważności również w formie aktu notarialnego i oświadczenia woli złożone przed notariuszem winny być złożone przez obie strony umowy. Do tego brak formy aktu notarialnego dla ostatecznie sformułowanej umowy przedwstępnej czynił powództwo niemożliwym do uwzględnienia w związku z wymogiem art. 390 § 2 k.c. Ostatecznie bowiem brak było formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej której rzekoma treść stała się podstawą nakazania przez Sąd złożenia oświadczenia woli. Brak tejże formy czyni zatem nieważnym każde oświadczenie jako niezłożone w wymaganej formie. W związku z tym przyjęcie przez Sąd Okręgowy jako uzgodnionej przedstawionej przez powodów w pozwie ceny, która po pierwsze nie wynika z § 5 umowy przedwstępnej, a po drugie - nigdy nie została przez strony uzgodniona w formie aneksu do umowy i nie została wyrażona w jakimkolwiek oświadczeniu pozwanej (wyniki postępowania dowodowego w niniejszej sprawy nie pozwalają przyjąć, że pozwana kiedykolwiek potwierdziła skalkulowanie ceny z uwzględnieniem podatku VAT), a tym bardziej w oświadczeniu złożonym w formie aktu notarialnego, to takie uchybienia dyskwalifikują zapadłe w sprawie orzeczenie w całości. Na marginesie skarżąca zaznaczyła, że przyjęta przez Sąd cena 120.000 zł jako cena z udział w gruncie i budynku, na którą miała składać się cena w wartości nominalnej i podatek VAT - nie była objęta porozumieniem stron, a w konsekwencji nie była przedmiotem żadnych oświadczeń pozwanej i w żadnej mierze nie wynika to z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie. Przyjęcie przez Sąd I instancji kształtu i zakresu ceny, pozostaje w sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie, a w szczególności fakturą VAT (...)r. Pozwana od początku bowiem twierdziła, że przedwstępna umowa dotyczyła wyłącznie udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, w związku z tym cena - która jest pochodną przedmiotu umowy - stanowiła wyłącznie odpłatność za grunt. Na dowód powyższego pozwana przedstawiła przywołaną fakturę VAT wystawioną na kwotę wprost odpowiadającą kwocie z umowy przedwstępnej i zwolnioną zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego - z obowiązku zapłaty podatku VAT -jako że obejmowała wyłącznie odpłatność za grunt. Potwierdzał to także w swoich zeznaniach reprezentant pozwanej - M. Z.. Tymczasem Sąd I instancji w ogóle nie odniósł się przy wydaniu zaskarżonego rozstrzygnięcia, do przywołanego dokumentu finansowego i nie skonfrontował jego treści z twierdzeniami (nie popartymi żadnymi dowodami) strony powodowej. Zeznania M. Z. uznał zaś po prostu za niewiarygodne jako „sprzeczne z materiałem dowodowym w niniejszej sprawie". Taki zaś sposób rozumowania Sądu nie tylko jest nielogiczny, wewnętrznie sprzeczny i czyni uprawionym zarzut naruszenia przez Sąd art. 233 k.p.c., ale też czyni uprawnioną tezę nierozpoznania istoty sprawy, w szczególności co do przyjętej ceny i jej zakresu.

Sąd wadliwie też ustalił, że strony uzgodniły, iż powodowie (jako inwestorzy] będą współwłaścicielami centrum handlowego w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji zawartej w październiku 2002r., czego konsekwencją i zabezpieczeniem było zawarcie spornej przedwstępnej umowy sprzedaży. Ów ciąg zawieranych przez strony umów miał zdaniem Sądu uzasadniać fakt, że przedwstępna umowa sprzedaży swoim przedmiotem obejmowała także udział w prawie własności tego co na gruncie miało zostać posadowione. Uszło jednak uwadze Sądu I instancji, że są dwie różne umowy, kształtujące samodzielnie prawa i obowiązki każdej ze stron tych stosunków zobowiązaniowych. Co jednak szczególnie istotne, umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji została zawarta w zwykłej formie pisemnej i nie mogłaby sankcjonować zamiaru stron przeniesienia także udziału w budynku wzniesionego przy ul. (...). Takie „przeniesienie" przedmiotu umowy o prowadzanie wspólnej inwestycji na grunt przedwstępnej umowy sprzedaży dodatkowo wzmacnia argumentację pozwanej w zakresie zarzutu naruszenia art. 73 k.c. w zw. z art. 77 k.c. w zw. z art. 390 §2 k.c. W umowie przedwstępnej która, co do zasady, spełnia powyższych wymóg, nie przewidziano bowiem już przeniesienia udziału w budynku (czy też prawa odrębnej własności lokali, o którym cały czas zeznawali przesłuchiwani w sprawie świadkowie wskazując, że to właśnie do tego w ich rozumieniu odnosiła się umowa przedwstępna). Ponadto Sąd Okręgowy uznał, że na rzekomo uzgodniony, rzeczywisty przedmiot umowy przedwstępnej nie ma wpływu kwestia ceny - mimo, że jest to drugi przedmiotowo istotny element umowy, który jest ściśle związany z przedmiotem umowy (jedno wynika z drugiego). Nie są również trafne argumenty, że w rzeczonej umowie nie zostały wskazane budynki, wobec niepewności co do rodzaju budowy. Sąd I instancji sam bowiem ustalił, że ich posadowienie było dla stron pewne i istniało już pozwolenie na budowę spornego obiektu. Chybione są przy tym stwierdzenia Sądu I instancji, że strony nie wiedziały jak ostatecznie będzie wyglądać zabudowa tej działki. Oczywistym bowiem jest, że w momencie wydania rzeczonej decyzji musiał bowiem istnieć projekt budowlany określający rodzaj, powierzchnię, kubaturę spornego obiektu, który przez fakt jej wydania został zatwierdzony. Tym samym, gdyby rzeczywistym zamiarem stron było zawarcie umowy obejmującej także udział w budynku, nie było żadnych przeszkód ku temu, by znalazło to odzwierciedlenie w § 3 spornej umowy. W zgromadzonym w niniejszej sprawie materiale dowodowym nie ma przy tym dowodu na to, by rzeczona decyzja z dnia 26 lipca 2002r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenie na budowę podlegała zmianom poprzez wydanie aneksów do tej decyzji, a jeśli tak to jakich i kiedy wydanych. Co najmniej za chybioną i oderwaną od żądania pozwu złożonego w niniejszej sprawie pozwana uznała argumentację Sądu, iż „Umowa ta zwierała szereg postanowień dotyczących budynku [bez wskazania nawet które Sąd interpretował jako uzupełniające § 3 tej umowy] (...) przede wszystkim brak istniejącej zabudowy, sposobu rozwiązań wewnątrz budynku, brak pewności, czy będą to boksy, czy odrębne lokale (...)". Nie jest bowiem wiadomo, jakie znaczenia ma brak rozwiązań wewnątrz budynku czy brak kartotek lokali, skoro powodowie twierdzą, że zamiarem stron było przeniesienie udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu i udziału w prawie własności budynku - do tego przecież nie są potrzebna kartoteki lokali. Takie stwierdzenia Sądu w uzasadnieniu zapadłego w sprawie orzeczenia oraz zeznania świadków, którzy wskazywali, iż chcieli uzyskać w wykonaniu przedwstępnych umów lokal, nakazuje po raz kolejny zdać pytanie, czy rzekomy zamiar stron umowy i poczynione w tym zakresie ustalenia, pozostają zbieżne ze sposobem sformułowania żądania pozwu przez pełnomocnika powoda. Pozwana wskazała na niewystarczającą argumentacje co do tego, że sprzedaż miała dotyczyć zarówno gruntu, jak i wszystkich budynków i urządzeń z tym gruntem związanych, albowiem tak zeznała świadek M. O., zaś trudno przyjąć, by notariusz sporządziła projekt umowy nieważnej z mocy prawa. Po pierwsze dlatego, że w analogicznych procesach z udziałem pozwanej spółki, świadek ta zeznała, że nie sporządziła ona projektu spornej umowy, następnie wciągniętego do aktu notarialnego. Tym samym świadek - w ocenie pozwanej - nie może mieć wiedzy na temat rzeczywistych ustaleń stron oscylujących wokół podpisania tej konkretnej umowy. Nie można również a piori wykluczyć, że notariusz nie dopilnował, by wobec niniejszej umowy nie można było podnieść zarzutu bezwzględnej nieważności, zwłaszcza że w czasie sporządzania tychże umów (według relacji świadek O.) dopiero rozpoczęła ona działalność jako notariusz, zaś temat sporządzenia tej umowy był w jej ocenie trudny. Po wtóre w ocenie pozwanej, świadek ten jest osobiście zainteresowany wynikiem niniejszego procesu (a przez to niewiarygodny) nie tylko ze względu na ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą w przypadku oddalenia powództwa udziałowców pozwanej, ale też wobec wytoczenia analogicznego powództwa przeciwko (...) sp. z o.o. przez jej męża. Sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego i logiki są także stwierdzenia Sądu Okręgowego, że strony - oraz pani notariusz - z pewnością dbały o to, aby umowa nie była bowiem dotknięta sankcją nieważności. W ocenie pozwanej Sąd w pierwszej kolejności winien bowiem ustalić, czy strony (oraz notariusz, która towarzyszyła spółce przez cały czas prowadzenia spornej inwestycji, zaś jej mąż zawarł ze spółką umowę o stałą obsługę prawną) pilnowały tego, aby umowa wprost odzwierciedlała ich zamiar tak co do przedmiotu, jak i ceny, nawiązywanego stosunku zobowiązaniowego. W ocenie pozwanej z faktu, że strony zamierzały zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej (do czego wzywała także strona pozwana) nie sposób wyprowadzić wniosku, że od początku dla stron było wiadomym, że spółka wyzbędzie się na rzecz powodów także udziału w budynku, czy też ustanowi prawo odrębnej własności lokalu (bo przecież po co wtedy potrzebny byłby w ogóle aneks). Pozwana wskazała, że to co miało znaleźć odzwierciedlenie w aneksach do umowy (do podpisania których ostatecznie nie doszło) miało stanowić właśnie wyraz dodatkowych ustaleń stron, o których nie było mowy we wrześniu 2002r. Całkowicie gołosłowe i nie poparte żadnym dowodami w tym zakresie są przy tym stwierdzenia Sądu, że członkowie zarządu w trakcie licznych zebrań składali deklarację o zamierzonej sprzedaży udziałów również w budynkach. Pomijając już ogólnikowość tychże ustaleń, albowiem Sąd nawet nie precyzuje, kiedy miały się odbyć te zebrania, nie ma to także pokrycia w zgromadzonym materialne dowodowym. W żadnym z przedłożonych Sądowi protokołu zgromadzeń wspólników pozwanej nie ma bowiem wskazywanych przez Sąd twierdzeń czy zapewnień.

Zdaniem pozwanej kluczową kwestią przemawiającą za wadliwością wyroku było to, że w zasadzie Sąd I instancji ograniczył się do ustalenia (i uznał za wystarczające) zamiaru strony powodowej, co do kształtu i zakresu umowy definitywnej. Już pobieżna analiza sporządzonego w niniejszej sprawie uzasadnienia ilustruje bowiem, iż Sąd przyjął za prawdziwe twierdzenia strony powodowej, zaś wyjaśnienia reprezentanta pozwanej, wobec istotnych rozbieżności ze stanowiskiem powodów, po prostu traktował jako niewiarygodne. W konsekwencji Sąd Okręgowy nie ustalił zamiaru i uzgodnień stron podjętych we wrześniu 2002r, ale tylko strony powodowej. Nie ma zaś mowy o tym, co było zamiarem pozwanej oraz jak wyzbycie się budynku miało być uzasadnione z punktu widzenia ekonomicznego i rodzaju prowadzonej działalności gospodarczej przez pozwaną. Te rozbieżności pozostawały poza zakresem zainteresowania Sądu. Nie wiadomym jest również na jakiej podstawie Sąd Okręgowy ustalił, że w zamiarze powodów i innych wspólników pozwanej było, że pozwana miała charakter typowej spółki celowej, zawiązywanej do realizacji określonego projektu i jak to się ma do wcześniejszych ustaleń tego Sądu, że założycielami spółki był wyłącznie M. Z. i W. C. oraz że kupcy jedynie nabywali od spółki jej udziały za zapłatą umówionej ceny.

Na koniec pozwana wskazała, że przeprowadzenie dowodów w niniejszym postępowaniu w sposób oczywisty narusza treść art. 247 k.p.c. Przepis ten stanowi bowiem, że - poza wyjątkami w nim przewidzianymi - dowód ze świadków lub zeznań stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną jest niedopuszczalny. Strony nie mogą zatem wykazywać przy pomocy tych środków dowodowych, że treść oświadczeń woli jest inna niż to wynika z dokumentu albo że dokument ten jest niekompletny tj. że treść dokumentu nie odzwierciedla w pełni treści złożonych oświadczeń Niezrozumiały dla pozwanej był także sposób dedukcji Sądu, jakoby ustalony przez strony termin zawarcia umowy definitywnej pośrednio wskazywał na to, że jej przedmiotem był udział w gruncie i budynku. Nie jest bowiem prawidłowe stwierdzenie, że gdyby wolą stron było sprzedanie wyłącznie udziału w gruncie, to nie istniałby sens odraczania terminu umowy przyrzeczonej. Pozwana wskazała, że owa przyczyna istniała, tylko nie została ustalona przez Sąd, a polegała na tym, ze kupcy nie chcieli nabyć gruntu obciążonego hipoteką na rzecz banku.

Powodowie w piśmie procesowym z dnia 4 grudnia 2014 r. stanowiącym odpowiedź na apelację wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz solidarnie od pozwanej kosztów zastępstwa procesowego za druga instancję według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej okazała się w przeważającej części niezasadna.

Wstępnie zaznaczenia wymaga, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy zgromadził w sprawie materiał dowodowy, a następnie dokonał niewadliwej jego oceny. W konsekwencji ustalił stan faktyczny, odpowiadający treści tych dowodów. Tym samym Sąd Apelacyjny przyjął go za własny. W sytuacji bowiem, gdy sąd odwoławczy orzeka na podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu w pierwszej instancji nie musi powtarzać dokonanych ustaleń, gdyż wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje je za własne (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 1935 r., C III 680/34. Zb. Urz. 1936, poz. 379, z dnia 14 lutego 1938 r., C II 21172/37 Przegląd Sądowy 1938, poz. 380 i z dnia 10 listopada 1998 r., III CKN 792/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 83). Jak jednolicie wskazuje się w judykaturze, obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.), oznacza związanie sądu odwoławczego zarzutami prawa procesowego (tak Sąd Najwyższy min. w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07), za wyjątkiem oczywiście tego rodzaju naruszeń, które skutkują nieważnością postępowania. Sąd Apelacyjny nie dostrzegł ich wystąpienia w niniejszej sprawie.

Mając na uwadze, że okoliczności niniejszej sprawy są zasadniczo zbieżne z okolicznościami zaistniałymi w sprawie toczącej się przez Sądem Apelacyjnym pod sygnaturą I ACa 324/15, a ponadto przedstawiana przez strony argumentacja, w tym zarzuty zawarte w apelacji, a nadto motywy przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku są w zdecydowanej większości tożsame, Sąd w znacznej części powielił argumentację przedstawioną już w uzasadnieniu wyroku w sprawie przedstawionej wyżej, z modyfikacjami oczywiście wynikającymi tak z zakresu przeprowadzonego postępowania dowodowego w niniejszej sprawie jak i odmienności podnoszonych przez strony.

Odnosząc się do zawartych w apelacji zarzutów naruszenia przepisów postępowania w pierwszej kolejności odnieść się należało do tych z nich, które dotyczyły zakresu przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego, albowiem decydował on o poczynionych ustaleniach faktycznych, a w konsekwencji o prawidłowości przeprowadzonego procesu subsumcji. W tym zakresie pozwana podniosła przede wszystkim zarzut naruszenia art. 247 k.p.c. Zdaniem bowiem skarżącej, Sąd dokonując oceny przedmiotu zawartej przez strony umowy przedwstępnej przeprowadził dowody ponad osnowę tego dokumentu i to pomimo, że treść tej umowy była jasna i jednoznaczna, a tym samym nie wymagała wykładni. Stanowiska tego nie sposób podzielić. Zgodnie z powyższym przepisem, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. Jak z powyższego wynika, niedopuszczalny jest dowód ze świadków lub z przesłuchania stron na twierdzenia, że strony przy układaniu dokumentu oświadczyły coś innego aniżeli to, co jest w dokumencie zawarte. Nie wolno też prowadzić wspomnianych dowodów dla wykazania, że w treści dokumentu brakuje czegoś czego dokument nie zawiera, a co było przedmiotem umowy.

Jeżeli chodzi o oświadczenia woli ujęte w formie pisemnej, czyli wyrażone w dokumencie, to sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu, gdyż w procesie jego interpretacji podstawowa rola przypada językowym regułom znaczeniowym. Jednakże tekst dokumentu nie powinien stanowić wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli składanych indywidualnie oznaczonym osobom (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1993 r., III CZP 66/93, OSNC 1993, Nr 12, poz. 168; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2002 r., V CK1V 1603/00, Lex nr 73330; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2003 r., II CK 431/04, Lex nr 143198). Tak więc pomimo ograniczeń dowodowych, które znalazły wyraz w treści art. 247 k.p.c., dopuszczalny jest dowód ze świadków lub z przesłuchania stron, jeżeli jest to potrzebne do wykładni niejasnych oświadczeń woli stron zawartych w dokumencie. W takim wypadku bowiem wspomniane dowody nie są skierowane przeciw osnowie dokumentu, a jedynie posłużyć mają jej ustaleniu w drodze wykładni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 1931 r., C112/31, OSN 1932, poz. 70, wyrok z dnia 4 lipca 1973 r., III CRN 160/73, OSPIKA 1977, poz. 6). W procesie wykładni zawartych w dokumencie oświadczeń woli składanych indywidualnie adresatom dopuszczalne jest zatem sięgnięcie do takich okoliczności towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych. Wiążący prawnie sens oświadczenia woli ustala się mając w pierwszej kolejności na uwadze rzeczywistą wolę stron, a dopiero wtedy gdy nie da się jej ustalić, sens ten ustala się na podstawie przypisania normatywnego. Co więcej w myśl § 2 art. 65 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt I ACa 1218/14, LEX nr 1682910).

W niniejszej sprawie analiza zarówno tez dowodowych zakreślonych przez strony a odnoszących się do osobowych źródeł dowodowych, jak i treść samych zeznań świadków oraz stron prowadzi do jednoznacznego wniosku, że tak rozumiana regulacja art. 247 k.p.c. nie została w żadnym przypadku naruszona. Nie sposób uznać, jak chce tego skarżąca, że dowody te zmierzały do wykreowania nowej treści umowy przedwstępnej z dnia 9 września 2002 r., że tym samym znacznie poza tę treść wykraczały, że zmierzały do wykazania takich postanowień, które w ogóle w umowie nie zostały zawarte i które nie były objęte zamiarem stron. Nie jest przy tym uprawnione stanowisko, że umowa przedwstępna nie wymagała w ogóle zabiegów interpretacyjnych z uwagi na pewność obu stron co do posadowienia budynków na gruncie znajdującym się w wieczystym użytkowaniu pozwanej oraz z uwagi na wydane pozwolenie na budowę. Przedmiotem przeprowadzonego przez Sąd I instancji postępowania dowodowego nie było uzupełnienie treści umowy z dnia 9 września 2002 r. o brakujące w niej elementy, a konkretnie objęcie przedmiotem sprzedaży także udziału we własności nieruchomości budynkowej. Jak jednoznacznie wynika z treści dowodów oraz uzasadnienia zaskarżonego wyroku dowody te zmierzały do interpretacji poszczególnych postanowień umowy, w szczególności tych zawartych w jej § 3 odnoszącym się do przedmiotu umowy, w § 4 odnoszącym się do określenia daty zawarcia umowy przyrzeczonej liczonej od momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego oraz spłaty kredytu na prowadzenie inwestycji, w § 7 odnoszącym się do zgody na wybudowanie centrum handlowego zgodnie z pozwoleniem na budowę, § 8 dotyczącym sposobu korzystania z prawa użytkowania wieczystego i współwłasności wybudowanego obiektu, § 9 zawierającym postanowienia odnośnie zawarcia umowy wyłączającej zniesienie współwłasności w prawie użytkowania wieczystego i współwłasności we wzniesionym budynku, czy wreszcie w § 10 dotyczącym zastrzeżenia prawa pierwokupu między innymi udziału we współwłasności budynku. To sensu wprowadzenia powyższych zapisów do umowy oraz ich rozumienia dotyczyły przeprowadzone dowody. Zmierzały one do określenia, jak obie strony ostatecznie rozumiały przedmiot umowy w świetle właśnie tych postanowień. Nie jest więc tak, że nie istniały w umowie przedwstępnej jakiekolwiek zapisy odnoszące się do tej kwestii, a tym samym zeznania świadków, czy stron miały za zadanie przedstawienie, czy wprowadzenie nowych elementów, nowych postanowień umownych nie objętych wolą stron. Właśnie istnienie stosownych zapisów i konieczność ich wykładni skutkowała przeprowadzeniem postępowania dowodowego. Nie ulega bowiem wątpliwości, że strony nadawały im całkowicie odmienne znaczenie. W ich świetle całkowicie rozbieżnie oceniały przedmiot umowy.

Niezależnie od powyższego, w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób uznać, że w ogóle spełniona została dyspozycja art. 247 k.c. Wyrażony w tym przepisie zakaz przeprowadzania dowodów odnosi się wyłącznie do sytuacji, w której prowadziłoby to do obejścia przepisów o formie czynności prawnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności. W świetle natomiast przepisu art. 390 § 2 k.c. oraz art. 157 i 158 k.c. oraz art. 237 k.c. w związku z art. 158 k.c., niezachowanie dla takiej umowy przedwstępnej formy aktu notarialnego nie powoduje jej nieważności, tylko dyskwalifikuje taką umowę jako źródło roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania. Tak więc już tylko z tego powodu wspomniane ograniczenie dowodowe nie występowało.

Należy też zwrócić uwagę na wprowadzenie przez samego ustawodawcę wyjątku od zasady nieprzeprowadzania dowodów ponad osnowę i przeciwko osnowie dokumentu w sytuacji, w której zaistnieją szczególne okoliczności. Takie natomiast dostrzec można w niniejszej sprawie. Szerzej omówione zostaną w części odnoszącej się do kwestii interpretacji umowy. Niewątpliwie to powodowie, jak i inni kupcy sfinansowali całą inwestycję. Miało to miejsce przez okres dziesięciu lat. Celem zawiązania spółki, zakupu gruntu i wybudowania budynków było uzyskanie miejsc pracy, własnego lokum na prowadzenie działalności gospodarczej, co jest szczególnie istotne, gdy się zważy na okoliczności związane z sytuacją kupców, jaka zaistniała w 2002 r.

Reasumując stwierdzić więc należy, że przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków oraz stron nie prowadziło do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności, w sprawie zaistniały szczególne okoliczności, które pozwalały na przeprowadzenie takich dowodów, nawet gdyby do takiego obejścia miało dojść, a ponadto postępowanie dowodowe nie było przeprowadzone ponad osnowę lub przeciwko osnowie dokumentu w postaci umowy przedwstępnej z dnia 9 września 2002 r., a jedynie zmierzało do interpretacji postanowień umowy. Tym samym, wbrew stanowisku skarżącego, nie doszło do naruszenia przez Sąd I instancji regulacji art. 247 k.p.c.

Sąd Apelacyjny nie podzielił również zarzutu wadliwej, bo dowolnej, sprzecznej z ich treścią oceny dowodów, a tym samym naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. za wyjątkiem kwestii związanej z zawarciem przez strony w ustalonej w umowie przedwstępnej cenie także podatku VAT, która omówiona zostanie w dalszej części uzasadnienia. Skarżąca wiązała go z wadliwą w jej ocenie interpretacją umowy przedwstępnej (prowadzi to do wniosku, choć nie zostało to wprost wysłowione w apelacji, że Sąd Okręgowy naruszył treść art. 65 k.c.), a tym samym naruszeniem art. 535 k.c. w związku z art. 389 k.c. Stąd też kwestie te omówione zostaną łącznie.

W doktrynie i judykaturze dominuje stanowisko, że na gruncie art. 65 k.c., który nakazuje uwzględnić różne kryteria oceny oświadczenia woli, takie jak: okoliczności, w których zostało ono złożone, zasady współżycia społecznego, ustalone zwyczaje, zgodny zamiar stron oraz cel umowy, zastosowanie znajduje kombinowana metoda wykładni. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r.(sygn. akt III CZP 66/95 ,OSNC 1995, nr 5, poz. 168) przyjął na tle art. 65 k.c. powyższą metodę wykładni oświadczeń woli. Obejmuje ona zasadniczo dwie fazy. W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Na tym etapie wykładni priorytetową regułę interpretacyjną oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia, jak strony rozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem. W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej fazy wykładni (obiektywnej), w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten zrozumiał i rozumieć powinien. Przyjmuje się ,że na podstawie art. 65 § 2 k.c. możliwa i dopuszczalna jest sytuacja, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej jasnego znaczenia w świetle reguł językowych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2011 r., sygn. akt V CSK 427/10, LEX nr 1095853). Wykładania umowy dokonywana jest na trzech poziomach. Pierwszy wyznaczony jest dosłownym brzmieniem umowy, drugi zdeterminowany jest przez jej treść odczytaną przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych wyrażonych w art. 65§ 1 k.c., trzeci zaś polega na ustaleniu znaczenia oświadczeń woli przez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy. Nie można jednak przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt II CSK 406/07, LEX nr 452990). Tak więc przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji, dotychczasowe doświadczenie stron, ich status (wyrażający się, np. prowadzeniem działalności gospodarczej). Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy wykładni umowy jej celem. Nie jest przy tym konieczne, aby był to cel uzgodniony przez strony, wystarczy cel zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2008 r., sygn. akt V CSK 418/07,LEX nr 577236). Dla ustalenia, jak strony rzeczywiście pojmowały oświadczenie woli w chwili jego złożenia, może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu oświadczenia, np. sposób wykonania umowy. Ustalenie treści czynności prawnej wymaga również uwzględnienia art. 56 k.c., który stanowi, że czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia i ustalonych zwyczajów.

W niniejszej sprawie Sąd I instancji w żadnym przypadku nie naruszył tak rozumianych metod wykładni oświadczeń woli stron umowy. Dokonał tego uwzględniając zarówno sam tekst umowy przedwstępnej z dnia 9 września 2002 r., jak i okoliczności towarzyszące jej zawarciu, uwzględniając wzajemne relacje stron, cel przyświecający zawieraniu kolejnych umów o różnym charakterze, zasad finansowania inwestycji, a także zachowanie się stron już po zawarciu umowy przedwstępnej.

W tym zakresie, wbrew stanowisku skarżącej nie sposób doszukać się również przekroczenia granic oceny dowodów wyznaczonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c. Zaznaczenia wymaga, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, że ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego, wyznaczonych w tym przepisie. Sąd drugiej instancji ocenia bowiem legalność oceny dokonanej przez Sąd Okręgowy, czyli bada czy zostały zachowane kryteria określone w art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub, gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych (por. przykładowo postanowienie z dnia 11 stycznia 2001 r., I CKN 1072/99, Prok. i Pr. 2001 r., nr 5, poz. 33, postanowienie z dnia 17 maja 2000 r., I CKN 1114/99, nie publ., wyrok z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000 r., nr 7-8, poz. 139, ).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego ocena dowodów dokonana przez Sąd pierwszej instancji w przedmiotowej sprawie nie narusza, ani reguł logicznego myślenia, ani zasad doświadczenia życiowego czy właściwego kojarzenia faktów. Nie sposób również przypisać Sądowi błędu w ocenie mocy poszczególnych dowodów. Zaznaczyć przy tym należy, że Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności dokonywał oceny poszczególnych dowodów, przy czym ocena ta pozostawała w zgodzie z treścią każdego z nich. W dalszej natomiast kolejności dokonywał konfrontacji tych dowodów z pozostałym materiałem zgromadzonym w sprawie. Wnioski w ten sposób wyciągnięte i w konsekwencji dokonane ustalenia były prawidłowe nie naruszające żadnej z przywołanych wyżej zasad rządzących oceną dowodów. Podkreślić też trzeba, że w ramach swobody oceny dowodów, mieści się wybór określonych dowodów spośród dowodów zgromadzonych, pozwalających na rekonstrukcję istotnych w sprawie faktów. Sytuacja, w której w sprawie pozostają zgromadzone dowody mogące prowadzić do wzajemnie wykluczających się wniosków, jest sytuacją immanentnie związaną z kontradyktoryjnym procesem sądowym. Weryfikacja zatem dowodów i wybór przez Sąd orzekający w pierwszej instancji określonej grupy dowodów, na podstawie których Sąd odtwarza okoliczności, które w świetle przepisów prawa materialnego stanowią o istotnych w sprawie faktach stanowi realizację jednej z płaszczyzn swobodnej oceny dowodów. Powiązanie przy tym wynikających z dowodów tych wniosków w zgodzie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wyklucza możliwość skutecznego zdyskwalifikowania dokonanej przez Sąd oceny, tylko z tej przyczyny, że w procesie zgromadzono też dowody, prowadzące do innych, niż wyprowadzone przez Sąd pierwszej instancji, wniosków.

Dokonując interpretacji umowy przedwstępnej w ten sposób, że obejmowała ona nie tylko udział w gruncie, ale także udział we własności budynku za cenę w niej wskazaną Sąd Okręgowy przede wszystkim zasadnie odwołał się do jej treści. Już tylko ten dowód, właściwie oceniony nie pozwalał na poczynienie ustaleń przeciwnych, jak chce tego skarżąca. Przede wszystkim wykładni zawartych w umowie z dnia 9 września 2002 r. postanowień odnośnie jej przedmiotu nie można dokonywać wyłącznie w oparciu o jej § 3, który rzeczywiście w powiązaniu z § 1 umowy mógłby wskazywać na sprzedaż wyłącznie udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Nie można jednak nie zauważyć, co słusznie podkreślił Sąd I instancji, że umowa przedwstępna zawierała szereg postanowień dotyczących budynku czy też budynków jeszcze nie istniejących w czasie jej zawierania, czyli budynków, jakie miały dopiero powstać na działce gruntu, w której udział pozwana zobowiązała się przenieść na powódkę. To przede wszystkim brak istniejącej zabudowy, sposobu rozwiązań wewnątrz budynku (lub budynków), brak pewności, czy będą to boksy, czy odrębne lokale przesądził o tym, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej został uzależniony od takiego czynnika jak uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę, a jego upływ nie mógł nastąpić wcześniej niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenia inwestycji. Wynika to wprost z § 4 umowy. Ponadto kupujący wyrazili w § 7 umowy przedwstępnej zgodę na budowę centrum handlowego zgodnie z pozwoleniem na budowę wskazanym w akcie notarialnym (pozwolenie to, wydane zostało pozwanej decyzją nr (...) z dnia 26 lipca 2002r.), a zatem centrum handlowe dopiero powstawało, jego kształt nie był jeszcze ostatecznie określony. Wbrew stanowisku pozwanej wyrażonemu w apelacji, z samego faktu istnienia pozwolenia na budowę okoliczności te w żadnej mierze nie wynikały. Pozwolenie na użytkowanie obiektu wydane zostało decyzją z dnia 7 lipca 2003 r. (karty 13 – 14 akt). Istnienie projektu i wydanego na jego podstawie pozwolenia na budowę nie przesądzało w sposób ostateczny o kształcie zabudowy, albowiem w tym zakresie mogły mieć miejsce zmiany, tym bardziej, że świadkowie wskazywali na toczące się w tym zakresie rozmowy, na brak na etapie zawierania umowy przedwstępnej całkowitej pewności co do rodzaju, czy charakteru zabudowy. Dodatkowo analiza akt sprawy nie pozwala na ustalenie daty prawomocności decyzji z dnia 26 lipca 2002 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Niewątpliwie natomiast wynika z niej uprawnienie do złożenia odwołania. Z kolei z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z 7 lipca 2003 r. wynika, że pozwolenie na budowę z 26 czerwca 2002 r. było zmieniane późniejszymi decyzjami. Z powyższego wynika, że pomimo stosownych decyzji administracyjnych dla spółki i kupców nie było jeszcze jasne i stanowczo przesądzone, jaki rodzaj zabudowy będzie na gruncie, w tym co do faktu trwałego związanie budynków z gruntem. Wykładając oświadczenia woli stron w zakresie przedmiotu umowy nie można też pomijać zapisów, na podstawie których powódka zgodziła się na ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację inwestycji. Co więcej, w § 9 umowy powódka zobowiązała się również zawrzeć umowę wyłączającą zniesienie współwłasności, przy czym zobowiązanie to dotyczyło nie tylko prawa wieczystego użytkowania działki, ale również, co z punktu widzenia rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie było najistotniejsze, także we współwłasności w wybudowanym budynku handlowym na terenie centrum handlowego. Wreszcie w § 10 umowy strony zastrzegły prawo pierwokupu udziałów w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu i ponownie współwłasności wybudowanego obiektu handlowego przez udziałowców pozwanej spółki, w tym przez powodów oraz przez pozwaną spółkę. Te postanowienia umowy przedwstępnej z dnia 9 września 2002 r. w sposób jednoznaczny wskazują, że zamiarem stron było wzniesienie na działce gruntu nr (...) budynku albo budynków, których własność miała zostać przeniesiona na nabywców udziałów w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu. Jak wyżej wskazano wniosek taki należało wyprowadzić już tylko z treści samej umowy. Gdyby wola stron obejmowała przeniesienie w umowie przyrzeczonej wyłącznie udziału we współwłasności gruntu, nie byłoby w ogóle potrzeby opisywania w części wstępnej aktu notarialnego ani pozwolenia na budowę ani wyrażania przez powódkę zgody na budowę centrum handlowego (skoro pozwolenie na budowę już istniało). Gdyby zamiar stron nie obejmował objęcia umową przyrzeczoną prawa we współwłasności budynków, nie byłoby w ogóle w akcie notarialnym zastrzeżonego prawa pierwokupu udziałów we własności budynków. Nie sposób przy tym przyjąć, że strony wobec jednoznacznej treści art. 235 § 2 k.c., (z którego to przepisu wynika nakaz łącznego przenoszenia własności budynków i udziałów w gruncie) zawierałyby umowę, której przedmiotem byłby sam udział w gruncie, co czyniłoby umowę nieważną. Zasadnie jednak odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, podniósł Sąd Okręgowy, że skutek taki wystąpiłby tylko wtedy, gdyby wolą stron było wyłącznie przeniesienie udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu z wyłączeniem udziału we wznoszonym budynku, czy budynkach. W tym zakresie Sąd Apelacyjny w pełni podziela argumentację przedstawioną w uzasadnieniu wyroku, a tym samym nie istnieje konieczność jej powielania. Zasadnie również Sąd I instancji odwołał się do zeznań świadka M. O. – notariusza sporządzającego umowę. Z zeznań tego świadka, a także z zeznań świadka W. W. (1) oraz powoda wynika to, że powodowie zamierzali nabyć prawo do gruntu oraz wznieść na nim pawilon, albo pawilony handlowe tylko i wyłącznie w tym celu, aby stać się właścicielem lokalu użytkowego, jaki miał znaleźć się we wzniesionym budynku albo budynkach. Z lokalem tym miał być związany odpowiedni udział w prawie do gruntu i częściach wspólnych nieruchomości budynkowej.

W tym kontekście niezasadne okazały się, akcentowane w apelacji, zarzuty odnośnie uznania za wiarygodne zeznań świadka M. O.. Oczywiście w kontekście przedstawionej przez skarżącą argumentacji do zeznań tych podchodzić należało z dużą dozą ostrożności. Ocena jednak zeznań tego świadka dokonana w konfrontacji z treścią pozostałych dowodów nie pozwala na ich zdyskwalifikowanie z tej przyczyny, że w tych dowodach znajdują potwierdzenie, że dają się zweryfikować, że układają się w spójną i logiczną całość, że przedstawiane przez świadka okoliczności wpisują się w sekwencję zdarzeń prowadzących do zawarcia umowy przedwstępnej o takiej, a nie innej treści. Należy jednak zaznaczyć, że zarówno Sąd, jak i skarżąca zeznaniom tym przypisują nadmierne znaczenie. Nawet bowiem odmowa uznania ich za wiarygodne nie miała wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Pozostałe bowiem dowody zgromadzone w sprawie w sposób jednoznaczny pozwalały na ustalenie, że przedmiotem sprzedaży był udział w gruncie oraz udział we własności budynków. Zgodzić się należy ze skarżącą, że z faktu, że umowa była sporządzana przez notariusza nie wynika automatycznie wniosek , iż nie mogła być ona dotknięta takim brakiem, który by skutkował jej nieważnością. Notariusz jest powołany do dokonywania czynności notarialnych, wśród których wymienia się sporządzenie aktów notarialnych (art. 1 § 1 i art. 79 ust. 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawa o notariacie). Ma on przy tym obowiązek zachowania wymaganej przepisem art. 49 staranności zawodowej sporządzając akt notarialny. W świetle tego przepisu, notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzona przy wykonywaniu czynności notarialnej, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej obowiązany jest przy wykonywaniu czynności. Z przytoczonego unormowania wynika, że odpowiedzialność za szkodę notariusza jest odpowiedzialnością cywilną za wyrządzoną szkodę przy wykonywaniu przez niego czynności notarialnej. Oznacza to, że twierdzenia apelującej, iż M. O. jest zainteresowana wynikiem sprawy (i to nawet podwójnie - jako notariusz sporządzający umowę oraz jako żona osoby mającej takie same jak powodowie roszczenie względem pozwanej) są uzasadnione , co każe jak wcześniej podniesiono, do jej zeznań podchodzić z pewnym dystansem, aczkolwiek nie można ich dyskwalifikować skoro mają oparcie również w innych dowodach. W tym miejscu trzeba dodać, że nie ma ostatecznie znaczenia to czy notariuszowi przyniesiono gotowy projekt umowy czy też ona sam go przygotował, niewątpliwie umowa jest sporządzana przez notariusza, który też w określonych sytuacjach prawnych może odmówić dokonania danej czynności (art. 81 pr. not.). Niewątpliwie sporządzona umowa przedwstępna nie jest wzorcowa jeżeli chodzi o określenie jej przedmiotu, niemniej ustalając co miało być przedmiotem umowy przedwstępnej Sąd pierwszej instancji oparł się na zeznaniach wskazanego wyżej świadka jako jednym z wielu dowodów. Oprócz tego miał na uwadze zeznania samych stron, słuchanego w sprawie świadka, dowody z dokumentów. Sąd oceniał również okoliczności zawarcia badanej obecnie umowy, cel jej zawarcia, zachowania jej stron przed i po zawarciu umowy. Sąd poddał ocenie, w jakim celu powodowi i szereg innych osób, zawierałoby umowę przedwstępną kupna sprzedaży jedynie prawa do gruntu, o którym było wiadome, że zostanie zabudowany. W tych okolicznościach zasadnie przyjął, że zawieranie umowy przedwstępnej miało sens, było celowe tylko przy takim wyłożeniu woli i zamiaru stron, iż chciano sprzedać i kupić udział w prawie użytkowania wieczystego oraz udział we własności budynku.

Z dowodów z dokumentów w postaci umowy spółki „(...) „ sp. z o.o. w S., umowy o wspólne prowadzenie inwestycji z dnia 15 października 2002 r. z aneksem oraz z dnia 22 lipca 2002 r. z aneksami, samej umowy przedwstępnej dnia 9 września 2002 r., decyzji w postaci pozwolenia na budowę z 26 lipca 2002 r., pozwolenia na użytkowanie obiektu z dnia 7 lipca 2003 r., faktur VAT, pisma pozwanej z dnia 18 kwietnia 2003 r. uzupełnionych zeznaniami świadka i po części stron wynika jednoznacznie cały ciąg zdarzeń, który pozwala na umieszczenie w nim postanowień umowy przedwstępnej, których sens sprowadzał się nie tylko do nabycia udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu, ale także udziału we własności budynku czy budynków. Sąd Okręgowy wyłożył znaczenie oświadczeń woli obu stron w zakresie określenia przedmiotu umowy w sposób prawidłowy, odpowiadający treści powyższych dowodów.

W umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji z dnia 22 lipca 2002 r. zawarty został zapis, zgodnie z którym spółka jest inwestorem zastępczym, natomiast lokale zostaną przniesione po zakończeniu inwestycji . Co więcej w jej § 6 wyraźnie zaznaczono, że powódka będzie współwłaścicielem centrum handlowego ze wskazaniem lokalu handlowego, który będzie jej własnością. Z kolei w aneksie nr (...) do tej umowy znalazły się zapisy dotyczące tego, że umowa przyrzeczona sprzedaży udziałów w gruncie i we współwłasności budynku wyłączająca zniesienie współwłasności przez okres pięciu lat zostanie zawarta po upływie dziesięciu lat od zakończenia inwestycji. Tam też określono udział powodów w realizacji całej inwestycji odnoszony do udziału w prawie wieczystego użytkowania i we współwłasności centrum handlowego. Co więcej strony zastrzegły, że określona w umowie kwota stanowić będzie zaliczkę na poczet udziału we współwłasności budynku. W aneksie nr (...) do umowy inwestycyjnej zawarte zostały techniczne rozwiązania odnośnie lokali. Z zeznań słuchanych w sprawie świadków, jak również z zeznań powoda wynika, co właściwie podkreślił Sąd I instancji w uzasadnieniu wyroku, że wyłącznie z tego powodu powodowie i pozostali wspólnicy zaangażowali się w projekt stworzenia centrum handlowego przy ul. (...) w S. i w tym celu założyli spółkę. Niewątpliwie zamiarem powodów i pozostałych wspólników było zawiązanie spółki, której zadaniem było zrealizowanie konkretnych zamierzeń udziałowców polegających na nabyciu nieruchomości, wybudowaniu centrum handlowego i w dalszej kolejności nabycia w nim udziałów przez poszczególnych kupców. Stąd za niezasadne uznać należało zawarte w apelacji zarzuty odnośnie bezpodstawnego, nie wynikającego z treści dowodów ustalenia co do utworzenia spółki celowej, w szczególności przy uwzględnieniu pierwszych jej udziałowców. Prawidłowo przy tym Sąd I instancji powiązał tę okoliczność z akcentowanymi w toku zeznań świadków i powoda problemami, jakie miały miejsce w przypadku wszystkich kupców na innym targowisku przy ul. (...), które zmuszeni byli opuścić z uwagi na planowaną inwestycję drogową. Stąd też akcentowana w tych zeznaniach była chęć stabilizacji sytuacji kupców, stworzenie jasnych i jednoznacznych warunków prowadzenia działalności gospodarczej, które sprowadzały się, co oczywiste, do pewności praw do lokali, w których taka działalność miała być prowadzona. To w tym kontekście wprost wynikającym z treści powyższych dowodów odczytywać należało poszczególne zapisy umowy przedwstępnej. To cały ciąg zdarzeń, zawierania poszczególnych umów, wysokości i charakteru świadczeń kupców pozwalał jednoznacznie zdekodować wolę stron umowy, cel tej umowy. Wobec tych okoliczności za wiarygodne uznać należało zeznania świadka M. O., która jednoznacznie i wyraźnie wskazała, że sprzedaż miała dotyczyć zarówno gruntu, jak i wszystkich budynków i urządzeń z tym gruntem związanych. Brak w świetle omówionych dowodów racjonalnych powodów, dla których kupcy mieli zawierać umowę przedwstępną o innej treści niż pozwalającej na nabycie w przyszłości nie tylko prawa użytkowania wieczystego działki gruntu, lecz również budynków wzniesionych na tym gruncie. Gdyby w istocie było tak, że celem powodów było nabycie jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego, to jak słusznie wskazał Sąd I instancji, nie istniałby sens określania w umowie przedwstępnej bardzo odległego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to tym istotniejsze, gdy się zważy, że powodowie wpłacili całą cenę, co pozwana w akcie notarialnym potwierdziła. Rzeczywiście, gdyby wolą stron było sprzedanie wyłącznie udziału w gruncie mogłoby to nastąpić od razu, bez konieczności zawierania umowy przedwstępnej i przyrzeczonej. W chwili zawierania umowy przedwstępnej nie istniałby w ogóle sens odraczania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W związku z tym wyłącznym racjonalnym powodem przełożenia w czasie zawarcia umowy przyrzeczonej było przeprowadzenie inwestycji budowlanej na działce, do której prawo użytkowania wieczystego mieli nabyć powodowie i wynika to zarówno z treści aktów notarialnych, jak i z pozostałego materiału dowodowego.

Nie znajdują uzasadnienia argumenty pozwanej dotyczące wadliwego ustalenia, że powodowie i pozostali kupcy, byli wielokrotnie zapewniani przez członków zarządu pozwanej o tym, że własność wzniesionych budynków zostanie na nich przeniesiona jako nie znajdującego oparcia w dowodach, których Sąd miał nie przytoczyć. Jest to stanowisko całkowicie nieuprawnione. Sąd Okręgowy wyraźnie wskazał, na jakich dowodach oparł tego rodzaju ustalenia. Do wniosków takich prowadzi natomiast analiza zeznań powoda oraz świadka W. W. (1). Wskazywali oni wprost na zaistnienia takich okoliczności. Tym samym Sąd wyprowadził prawidłowy wniosek zarówno co do przeświadczenia kupców, w tym powodów, co do zamiarów sprzedaży udziałów w gruncie i w budynkach, jak i celu i sensu zamieszczania w umowie przedwstępnej zapisów odnoszących się do budynków. Ponadto zapewnienia takie zapewniały spółce uiszczanie przez kupców wyższych stawek czynszu dzierżawy albo najmu, trwając w przekonaniu, że po upływie terminu określonego w umowie przedwstępnej, zostaną oni również współwłaścicielami budynku, który został wybudowany za środki z kredytu spłacanego przy pomocy tychże czynszów. Również zeznania świadka M. O. wskazywały na złożenie deklaracji przez członków zarządu pozwanej spółki o zamierzonej sprzedaży udziałów we własności budynków.

Należy podkreślić, że strona pozwana zasadniczo dla wykazania swych twierdzeń nie zgłosiła żadnych dowodów osobowych, za wyjątkiem wnioskowania o przesłuchanie stron. To świadkowie wskazani przez powodów swoimi zeznaniami potwierdzili ich stanowisko co do przedmiotu umowy przyrzeczonej. Choć przed Sądem odwoławczym pozwana podniosła, że nie było podstaw do uznania, iż celem powstania pozwanej spółki, jak podkreśliła apelująca, założonej tylko przez W. C. i M. Z., była realizacja wspólnej – z kupcami inwestycji – a w efekcie przeniesienie praw do poszczególnych lokali w ramach wybudowanego centrum handlowego na kupców finansujących tę inwestycję – to nie zakwestionowała żadnego z ustaleń Sądu pierwszej instancji, na podstawie których Sąd ten doszedł do takich wniosków, w szczególności odnoszących się do sytuacji poprzedzającej zawarcie umowy pozwanej spółki, co do okoliczności nabycia wieczystego użytkowania przez spółkę, sposobu sfinansowania tego zakupu, zawarcia umów pomiędzy spółką, a poszczególnymi kupcami o prowadzenie wspólnej inwestycji. Z powodami (umowę podpisywał tylko powód) taka umowa została zawarta w dniu 22 lipca 2002 r., a jej zapisy znajdują odzwierciedlenie w treści umowy przedwstępnej stron z dnia 9 września 2002 roku, w szczególności jej paragrafów 3, 4, 7,8,9 i 10 nie pozostawiają wątpliwości, co do wynikającej z umowy tej woli stron, co do zobowiązania się przez pozwaną Spółkę do przeniesienia na powodów udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz odpowiadających im udziałów w mających powstać budynkach.

W tych okolicznościach zasadnie Sąd I instancji uznał za niewiarygodne zeznania reprezentanta pozwanej M. Z.. W tym względzie Sąd nie ograniczył się jedynie do przeciwstawienia, jak sugeruje skarżąca, temu dowodowi wypowiedzi powoda przedstawionych podczas jego przesłuchania oraz świadków będących w podobnej sytuacji, co powodowie. Dokonując oceny tych dowodów Sąd odwołał się do poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej, które zdaniem Sądu prowadziły do zdyskwalifikowania tych zeznań. Odnosi się to w szczególności do zapisów zamieszczonych w § 8 i w § 9 umowy. Co istotne zeznania reprezentanta pozwanej skonfrontowane zostały z dowodami z dokumentów obrazujących poprzedzające podpisanie umowy przedwstępnej relacje gospodarcze pomiędzy stronami (zawarcie umowy spółki, zaciągnięcie kredytu, zawarcie umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji). Sąd przeprowadził też analizę dowodów z dokumentów odnoszących się do zdarzeń zaistniałych po podpisaniu aktu notarialnego, mogących wskazywać na to jak strony rozumiały jego poszczególne postanowienia w szczególności odnośnie przedmiotu tej umowy. Danie wiary dowodom z przesłuchania powoda oraz z zeznań kupców, będących w tej sprawie świadkami, stanowiło przede wszystkim efekt powiązania przez Sąd Okręgowy dowodów z dokumentów z dowodami osobowymi. Podkreślenia też wymaga, że reprezentant pozwanej choć ostatecznie twierdził, że przedmiotem sprzedaży miał być wyłącznie udział w gruncie, nie potrafił w żaden sposób w toku przesłuchania wyjaśnić, dlaczego w tej sytuacji powodowie, jak i inni kupcy, kredytowali budowę, a potem przez lata uczestniczyli w spłacie kredytu jaki spółka zaciągnęła w banku.

Wobec powyższego bez znaczenia pozostaje przedstawiona w apelacji argumentacja odnosząca się do treści faktury VAT nr (...), jako obejmującej wyłącznie należność za udział w użytkowaniu wieczystym z uwagi na brak naliczenia w niej podatku. Nie przesądza ona w żadnym przypadku, że wolą stron umowy było wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia udziału w gruncie, w szczególności mając na uwadze ogół skomplikowanych relacji finansowych stron i mnogość łączących i węzłów obligacyjnych. Takie proste, czysto automatyczne wiązanie ustalonej ceny gruntu z ceną określoną w umowie przedwstępnej jest nieuprawnione. Powoływanie się przez stronę apelującą na poszczególne dowody w oderwaniu od wynikających z niekwestionowanych dokumentów, odzwierciedlających realia współpracy stron w tej sprawie, nie może prowadzić do uznania za błędne, czy to dokonanie wyboru dowodów stanowiących kanwę ustaleń Sądu Okręgowego, czy też ich ocenę przeprowadzoną przez Sąd.

Stwierdzenie to odnosi się również do ustaleń Sądu w zakresie ceny, w myśl których strony – po jej określeniu w akcie notarialnym na kwotę 120.000 zł, po tej dacie jej nie zweryfikowały. Okoliczność, że strony w dniu podpisywania umowy przedwstępnej ewentualnie dopuszczały możliwość zmiany ceny, nie podważa trafności ustaleń Sądu, że do takiej zmiany nie doszło. Obojętny dla tych ustaleń w tym zakresie pozostaje także fakt, że powodowie realizując z pozwaną wspólną inwestycję w czasie procesu inwestycyjnego, czynili na nią umówione nakłady. Wskazać wręcz należy, że brak jest podstaw prawnych do zmiany tytułów wszystkich przekazywanych przez powodów na rzez pozwanej środków pieniężnych związanych z procesem inwestycyjnym i funkcjonowaniem centrum handlowego, i obecne ich zakwalifikowanie jako ceny.

Dodać też należy, że wbrew twierdzeniom apelującej Sąd Okręgowy nie ustalał woli tylko strony powodowej, ale na podstawie powołanych przez siebie dowodów ustalił wolę stron umowy przedwstępnej, wskazując, że przedstawione przez reprezentanta pozwanej spółki stanowisko, co do woli jaką miały wyrażać oświadczenia stron umowy z dnia 9 września 2002 roku, jako pozostające w sprzeczności z dowodami z dokumentów odzwierciedlających relacje gospodarcze pomiędzy stronami i pozostałymi dowodami osobowymi, są niewiarygodne.

Reasumując więc wskazać należy, że Sąd I instancji nie naruszył norm art. 73 § 2 k.c., art. 77 k.c., czy art. 390 § 2 k.c. ustalając przedmiot łączącej strony umowy jako udział w gruncie i budynku, czy budynkach. Zawarte w oświadczeniu objętym wyrokiem elementy przedmiotowo istotne umowy w postaci jej przedmiotu (udział w gruncie i budynkach), jak i ceny (120.000 zł) wynikają z treści umowy przedwstępnej. Tym samym w żadnym przypadku ich uwzględnienie nie mogło zostać uznane za bezpodstawne, jak wskazywała skarżąca, z uwagi na brak podpisania i to w formie aktu notarialnego aneksu do umowy przedwstępnej, w której takie właśnie elementy zostałby dopiero zawarte.

Całkowicie niezasadny okazał się też zarzut naruszenia art. 73 k.c. w zw. z art. 158 k.c. poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie przez Sąd, że strony uzgodniły, iż powodowie staną się współwłaścicielami centrum handlowego w pisemnej (forma zwykła) umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji, co winno znaleźć również przełożenie w umowie zawartej w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia 9 września 2002 r. Wbrew pozwanej nie nastąpiło jakiekolwiek przeniesienie przedmiotu umowy o realizację wspólnej inwestycji do umowy przedwstępnej. Jak słusznie zauważył, są to dwie zupełnie różne umowy. Oczywiście istnieje pomiędzy nimi związek wynikający z celów, jakie obie strony w ramach wzajemnych relacji ostatecznie zamierzały osiągnąć. Należy podkreślić, że umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji stanowiła tylko istotną podstawę do zinterpretowania niejasnych postanowień umowy przedwstępnej. Zaprezentowane jednak w apelacji stanowisko pozwanej w tym zakresie, nie pozostawia wątpliwości, że również pozwana spółka podpisując szereg umów z kupcami w roku 2002,wchodząc z nimi w różne relacje gospodarcze, zamiarem swoim obejmowała wybudowanie wspólne na gruncie, którego wieczyste użytkowanie nabyła, centrum handlowego, następnie, po wspólnym zrealizowaniu tej inwestycji i spłaceniu zaciągniętego w tym celu kredytu, przeniesienie udziałów w prawie do gruntu i wybudowanych na nim budynkach na poszczególnych kupców, a docelowo wyodrębnienie własności poszczególnych lokali i przekazanie ich na własność użytkującym je kupcom. W toku jednak realizacji tej inwestycji, pozwana zmieniła zdanie i na obecnym etapie wskazuje na brak po stronie kupców, w tym również powodów, źródła roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jako że – według pozwanej - umowa przedwstępna, choć zawarta w formie przewidzianej dla ważności umowy przyrzeczonej, nie spełnia wymogów, co do treści, a umowa o realizację wspólnej inwestycji nie spełnia wymogów, co do formy (art. 389 w związku z art. 390 § 2 k.c. oraz art. 157 w związku z art. 73 k.c.). Zważywszy, że z przyczyn już wskazanych w niniejszym uzasadnieniu brak jest podstaw do podzielenia stanowiska strony pozwanej dyskwalifikującego umowę przedwstępną z 9 września 2002 r. jako podstawę roszczenia powodów do zobowiązania pozwanej do złożenia przez pozwaną oświadczenia woli odpowiadającego jej oświadczeniu z umowy przyrzeczonej, również ten zarzut pozwanej należało ocenić jako bezzasadny.

Mając z kolei na uwadze, że zarzut naruszenia przez Sąd orzekający w pierwszej instancji przepisów art. 535 k.c. w zw. z art. 389 k.c. stanowił według strony pozwanej przede wszystkim konsekwencje uchybień tego Sądu co do zakresu postępowania dowodowego oraz oceny dowodów, a kwestie te już zostały omówione, ze wskazaniem na bezpodstawność tych zarzutów strony skarżącej, odniesienie się do zarzutu naruszenia tych przepisów pozostaje bezprzedmiotowe. Umowa przedwstępna

Miała taki kształt, jaki ustalił Sąd I instancji, zawierała oświadczenia stron odnoszące się nie tylko do udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, ale i udziału we własności budynku, czy budynków. W tym wyrażał się zgodny zamiar stron. Stąd też Sąd do jej treści nie dodał jakichkolwiek elementów z umowy nie wynikających.

Za zasadne natomiast uznać należało zarzuty naruszenia wyżej przedstawionych przepisów (art. 73 § 2 k.c., art. 77 k.c., art. 390 § 2 k.c., art. 535 k.c. oraz art. 389 k.c.) odnoszone do rozstrzygnięcia przez Sąd I instancji, że określona w umowie przedwstępnej z dnia 9 września 2002 r. cena 120.000 zł zawierała w sobie podatek VAT. Przede wszystkim rację ma skarżąca podnosząc, że kwestia ta nie została w żaden sposób uzasadniona. Nie jest więc możliwie zweryfikowanie stanowiska Sądu, nie jest możliwe określenia, na jakiej podstawie tego rodzaju ustalenie poczynił. W przeciwieństwie do kwestii związanej z ustaleniem kwestii związanych z nabyciem udziału w budynkach, kwestia elementów składowych określonej w umowie ceny nabycia nie znalazła jakiegokolwiek odzwierciedlenia w treści umowy. Nie został w niej zamieszczony jakikolwiek zapis pozwalający na tego rodzaju ustalenie, jakiego dokonał Sąd. W umowie, a konkretnie w jej § 5 wskazano jedynie, że cena została ustalona przez strony na kwotę 120.000 zł i powodowie taką kwotę tytułem zaliczki wpłacili na rzecz pozwanej, co reprezentanci pozwanej potwierdzili. Tak więc strony określiły cenę jako określoną wartość nie wymieniając, jakie elementy, czy składniki zawiera. Brak takich odniesień w jakiejkolwiek inne części umowy. Stąd też całkowicie nieuprawnione, jako nie wynikające z umowy przedwstępnej, a tym samum naruszające wskazane wcześniej regulacje było zawieranie w wyroku określającym oświadczenie woli pozwanej elementów, które w tej umowie nie zostały wskazane. Rację ma w tym kontekście skarżąca, że odnośnie ceny nie zostały zawarte żadne aneksy i to w formie aktu notarialnego, które modyfikowałyby zapisy umowne. Okoliczności odnoszące się do elementów składowych ustalonej przez strony w umowie przedwstępnej ceny nie wynikają również z jakiegokolwiek innego dowodu. Słusznie przy tym pozwana odwoływała się do faktury VAT nr (...) dotyczącej uiszczenia przez powodów kwoty 120.000 zł. Wynika z niej, że podatek od tej kwoty nie był odprowadzany, co stanowiło zresztą jeden z argumentów pozwanej odnośnie braku podstaw do ustalenia, że przedmiotem umowy był również udział w budynkach.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok jednie w zakresie zawarcia w nim sformułowania „zawierającą podatek VAT”, a w pozostałym zakresie – zgodnie z przepisem art. 385 k.p.c., apelację pozwanej oddalił.

O kosztach postepowania odwoławczego Sąd orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c., art. 100 k.p.c. Zgodnie z pierwszym z nich sąd rozstrzyga o kosztach w każdym orzeczeniu kończącym sprawę w instancji. Sąd może jednak rozstrzygnąć jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu; w tej sytuacji, po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, referendarz sądowy w sądzie pierwszej instancji wydaje postanowienie, w którym dokonuje szczegółowego wyliczenia kosztów obciążających strony. Jednocześnie art. 100 k.p.c., stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. W rozważanej sprawie pozwaną uznać należało za przegrywająca sprawę w całości, pomimo, że wyrok został zmieniony. Należy bowiem podkreślić, że pozwana uległa w większości podnoszonych zarzutów, w tym przede wszystkim co do samej możliwości uwzględnienia żądania. Co równie istotne uległa w takim zakresie, w jakim wskazywała na brak w umowie przedwstępnej określonych elementów przedmiotowo istotnych objętych następnie zawartym w wyroku oświadczeniem, a odnoszących się do udziału w budynku czy budynkach oraz do ceny. W tym drugim przypadku zauważenia wymaga, że Sąd ustalił cenę dokładnie na takim poziomie, jaki wynika z umowy przedwstępnej, modyfikacja wyroku przez Sąd Odwoławczy dotyczyła jedynie kwestii zawarcia w niej również podatku VAT.

Na koszty poniesione przez powodów składało się wyłącznie wynagrodzenie ich pełnomocnika w kwocie 2.700 zł ustalone na podstawie § 6 pkt. 6 i § 12 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 z późniejszymi zmianami).

SSA M. Sawicka SSA T. Żelazowski SSA D. Rystał