Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2020 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu XII Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Piotr Józwik

po rozpoznaniu w dniu 18.02.2020 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa A. P. i K. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I. uchyla uchwałę właścicieli lokali w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nr (...) z dnia 13.02.2019 r. w sprawie utworzenia funduszu celowego na poczet utrzymania systemu rekuperacji na osiedlu;

II. zasądza od pozwanej na rzecz powodów po 460 zł kosztów procesu.

XII C 539 / 19

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 02.05.2019 r., sprecyzowanym następnie pismami procesowymi z dnia 05.07.2019 r. i 08.07.2019 r., powodowie A. P. i K. P. wnieśli o uchylenie uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie utworzenia funduszu celowego na poczet utrzymania stałej sprawności technicznej systemu rekuperacji w budynkach przy ul. (...) we W..

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że są współwłaścicielami wyodrębnionego lokalu nr (...) w domu przy ul. (...). Na podstawie uchwały z dnia 13.02.2019 r. nr (...) (podjętej częściowo na zebraniu i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów) Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła utworzyć fundusz celowy na poczet utrzymania stałej sprawności technicznej systemu rekuperacji w budynkach przy ul. (...), w tym na pokrycie kosztów eksploatacyjnych przeglądów serwisowych, napraw, wymiany, modernizacji. Wspólnota postanowiła, że koszty utrzymania systemu będą ponosić właściciele lokali, które wyposażone są w ten system, w wysokości 0,50 zł/m ² miesięcznie, a nadto, że pieniądze wpłacone na fundusz celowy stają się środkami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej, a od opóźnień w płatnościach zarządca może naliczyć odsetki ustawowe.

Powodowie zarzucili, że zaskarżona uchwała narusza ich prawa, ponieważ urządzenia rekuperacyjne służą wyłącznie właścicielom lokali, w których jest zamontowana rekuperacja, i nie stanowią części nieruchomości wspólnej. Wskazali, że pokrywają wszystkie niezbędne koszty związane z eksploatacją, serwisami, naprawami i modernizacją tych urządzeń, zaś Wspólnota w żaden sposób w nich nie partycypuje. Powodowie zarzucili, że zaskarżona uchwała pozwala zarządcy na nieproporcjonalne obciążenie kosztami tych elementów, które nie służą jedynie właścicielom lokali górnych kondygnacji. Ponadto uchwała nie definiuje pojęcia „system rekuperacji”, nie wymienia jego części składowych, jak również nie definiuje, które elementy mają charakter wspólny, a które elementy służą wyłącznie właścicielom lokali, co może prowadzić do zbyt daleko idącego, nieuzasadnionego oraz uznaniowego ingerowania we własność prywatną. Dodatkowo uchwała zwalnia właścicieli lokali mieszkalnych pierwszej i drugiej kondygnacji naziemnej z odpowiedzialności finansowej, z kosztów przeglądów serwisowych, napraw, wymiany i modernizacji części wspólnej nieruchomości, tj. czerpni wentylacyjnej, która znajduje się na elewacji budynku. Za szczególnie niebezpieczny i zagrażający ich interesom ekonomicznym powodowie uważają § pkt 2 i 4 uchwały, które nie tylko zwalniają właścicieli lokali znajdujących się na pierwszej i drugiej kondygnacji naziemnej z ponoszenia kosztów przeglądów serwisowych, ale pozostawiają im decydujący głos we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...), ponieważ Wspólnota składa się z (...) budynków mieszkalnych, a w każdym budynku znajduje się (...) lokali mieszkalnych – po (...) na każdej kondygnacji. W ocenie powodów w pozwanej Wspólnocie nie występuje „system rekuperacji”, a jedynie 26 niezależnych, niepowiązanych ze sobą wentylacji mechanicznych z centralami rekuperatorów zlokalizowanymi w komórkach lokatorskich na trzeciej kondygnacji. Ich działanie jest niezależne od siebie. Co istotne, dostęp do centrali rekuperatora posiadają jedynie właściciele danych komórek lokatorskich znajdujących się na trzeciej kondygnacji naziemnej. Powodowie zwrócili uwagę, że jednocześnie nie mają wpływu na sposób obsługi pozostałych centrali rekuperatorów, zaś ich właściwej obsługi nie gwarantuje wspólnota. Powodowie poddali pod wątpliwość sposób liczenia głosów, które powinny być liczone według udziałów w nieruchomości, a chociaż K. P. nie upoważniła A. P. do głosowania w jej imieniu, to jego głos został uznany jako oddany w imieniu wszystkich właścicieli lokalu nr (...). Powyższe rodzi wątpliwości co do sposobu liczenia głosów w pozostałych przypadkach, gdy głosował tylko jeden ze współwłaścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...). A. P. głosował przeciwko uchwale, zaś po oddaniu przez niego głosu została zablokowana możliwość oddania głosu przez powódkę przez Platformę Internetową O. (...).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu.

Pozwana wskazała, że składa się z (...) budynków o 3 kondygnacjach. Już na etapie projektowania przewidziano, że mieszkania na 3 kondygnacji wyposażone będą w system wentylacji mechanicznej (rekuperacji), a mieszkania na 1 i 2 kondygnacji będą wyposażone w zwykłą wentylację grawitacyjną. Wyposażenie mieszkań na ostatniej kondygnacji w system wentylacji mechanicznej wraz z rekuperatorem wynikało z przyczyn technicznych – długość przewodów kominowych w budynku była niewystarczająca, aby zapewnić właściwą wentylację grawitacyjną w mieszkaniach na 3 kondygnacji.

Pozwana zaprzeczyła, aby na mocy zaskarżonej uchwały nr (...) uznała system rekuperacji za element części wspólnej. Uchwała dotyczy utworzenia funduszu celowego na poczet utrzymania systemu rekuperacji na osiedlu. Okolicznością bezsporną jest fakt, że system rekuperacji dla poszczególnych lokali jest odrębny dla każdego lokalu, który został a niego wyposażony. Pomimo faktu, iż system ten co do zasady służy tylko lokalom, które zostały w niego wyposażone, to niedziałanie systemu wentylacji mechanicznej lub jego nieprawidłowo działanie może spowodować zagrożenie dla życia, zdrowia i mienia mieszkańców danego lokalu, jak również mieszkańców innych lokali, w szczególności, gdy na skutek niedziałania lub nieprawidłowego działania wentylacji mechanicznej pojawi się zawilgocenie lub zagrzybienie części wspólnych lub w innych lokalach mieszkalnych. Przy przejęciu nieruchomości przez aktualnego zarządcę w dniu 02.01.2018 r. poprzedni zarządca nie przekazał żadnych dokumentów lub informacji dotyczących istnienia systemu wentylacji mechanicznej w części lokali wspólnoty oraz związanych z tym rozszerzonych (w stosunku do zwykłej wentylacji) obowiązków w zakresie przeglądów. Dopiero na skutek skargi jednego z właścicieli lokali na nieprawidłowe działania systemu wentylacji mechanicznej (rekuperacji) zarządca podjął stosowne działania faktyczne celem wyjaśnienia sprawy, a następnie przygotował projekt oraz zaproponował podjęcie uchwały nr (...) pod głosowanie.

Pozwana odwołała się do obowiązku kontroli obiektów budowlanych przewidzianego w art. 62 prawa budowlanego, wskazując, że wyniki kontroli muszą być opisywane w książce obiektu budowlanego. W przypadku budynków wielorodzinnych przepisy prawa nakładają na zarządcę obowiązek dokonywania kontroli stanu technicznego, zarówno części wspólnych nieruchomości, jak i instalacji, w które wyposażone są poszczególne lokale, w tym instalacji wentylacji mechanicznej. Powodowie od momentu nabycia lokalu znają obowiązki wspólnoty (zarządcy) w zakresie kontroli wymaganych prawem budowlanym.

Uchylenie zaskarżonej uchwały prowadzić będzie do sytuacji, w której pozwana wspólnota jako zarządca nieruchomości wspólnej zgodnie z przepisami będzie ponosić odpowiedzialność za stan instalacji, w tym wentylacji mechanicznej, ale nie będzie miała żadnych prawnych i faktycznych narzędzi w celu weryfikacji, czy poszczególni właściciele dokonali wymaganych prawem kontroli oraz zwykłego serwisu instalacji, a także, czy czynności te zostały wykonane przez osoby uprawnione czy też przez samych właścicieli.

Za niezasadne należy również uznać zarzuty powodów, jakoby zaskarżona uchwała była nieprecyzyjna i przez to prowadziła do nieproporcjonalnego obciążania kosztami właścicieli lokali wyposażonych w wentylację mechaniczną.

Koszt kontroli wentylacji mechanicznej jest znacząco wyższy niż koszt kontroli wentylacji grawitacyjnej, wynosi ok. 700 zł rocznie. Niezasadne byłoby, żeby właściciele lokali wyposażonych w system wentylacji grawitacyjnej współpartycypowali w tak wysokich kosztach de facto utrzymania (kontroli) systemów wentylacji mechanicznej (rekuperacji), w które wyposażona jest jedynie część lokali. Tym samym kosztami kontroli i serwisu wentylacji mechanicznej (rekuperacji) powinni być obciążani jedynie właściciele lokali wyposażonych w ten system wentylacji. Zaskarżona uchwała nie narusza więc interesów powodów, a co więcej jest zgodna z przepisami ustawy o własności lokali (art. 13 ust. 1) oraz zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Za bezzasadne należy również uznać zarzuty powodów dotyczące rzekomych uchybień dotyczących głosowania nad zaskarżoną uchwałą nr (...). Ustawa o własności lokali nie precyzuje, czy przy podejmowaniu uchwały właściciel lokalu może wstrzymać się od głosu. Skoro ustawodawca wprowadził wymóg uzyskania bezwzględnej większości przy podjęciu uchwały, to każdy głos przeciw, każdy głos wstrzymujący, jak również brak głosowania, stanowią de facto głosowanie przeciwko uchwale, bowiem zmniejszają liczbę głosów, jakie zostaną oddane za uchwałą.

Pozwana wskazała, że powódka oddała głos na przesłanej karcie dopiero 26.03.2019 r., podczas gdy głosowanie zostało zakończone 22.03.2019 r., ponieważ za podjęciem uchwał zostało oddane ponad 50 % głosów.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, zawartej dnia 31.08.2016 r. przed notariuszem K. K. (1) we W., rep. (...), K. P. i A. P. są współwłaścicielami po 1/2 lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość położonego przy ul. (...), o pow. 54, 88 m ^{( 2)}, objętego KW nr (...), z którym związany jest udział wynoszący 5488/400625 w nieruchomości przy ul. (...), objętej KW nr (...).

Lokal powodów położony jest na drugim piętrze, składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, łazienki i przedpokoju, przynależy do niego komórka lokatorska o pow. położona na tym samym piętrze, obok lokalu.

Lokal wyposażony jest w wentylację z odzyskiem ciepła (rekuperację), której centrala znajduje się w przynależnej komórce. Z komórki do lokalu rozprowadzone są rury wentylacyjne.

Osiedle przy ul. (...) we W. składa się z (...) budynków mieszkalnych. W każdym budynku znajduje się po (...) lokalu, tj. po (...) na piętrze. Lokale położone na drugim piętrze (trzeciej kondygnacji naziemnej) wyposażone są w systemy rekuperacji, nie mają standardowej wentylacji mechanicznej.

Powodowie są jedynymi współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych, pozostałe lokale należą do jednej osoby lub do małżonków.

/ dowód: wydruk KW nr (...) – k. 11-21; wypis aktu notarialnego z załącznikami – k.

22-30; prospekt informacyjny – k. 31-35; zdjęcia – k. 40; projekt budowlany – k. 98-99;

zestawienie – k. 101v-102; wydruki KW – k. 104-106; zeznania powódki K.

P. – e-protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:01:54-00:22:00; zeznania powoda

A. P. – e-protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-00:51:00 /

R. w lokalach na drugim piętrze nie są ze sobą połączone, każda instalacja działa odrębnie. Do centrali rekuperatora znajdującej się w komórce przynależnej do lokalu mają dostęp wyłącznie powodowie, administrator nieruchomości nie posiada takiego dostępu.

Na elewacji budynku pod dachem znajdują się wloty powietrza (czerpnie) prowadzące do każdej z instalacji (po dwie na budynku). Wyloty powierza odprowadzone są do kominów.

Właściciele lokali nie mają dostępu do czerpni, ich sprawdzenie, czyszczenia wymaga dostępu od zewnątrz.

Podłączenie rekuperatora do zasilania elektrycznego znajduje się w komórce. Powodowie ponoszą koszt tego zasilania.

/ dowód: wypis aktu notarialnego z załącznikami – k. 22-30; prospekt informacyjny – k. 31-35;

zdjęcia – k. 40; projekt budowlany – k. 98-99; zeznania świadków E. S. – e-

protokół z dnia 17.02.2020 r. 00:19:33-00:37:48, M. M. – e-protokół z

dnia 17.02.2020 r. 00:37:49-00:55:40; zeznania powódki K. P. – e-protokół

z dnia 18.02.2020 r. 00:01:54-00:22:00; zeznania powoda A. P. – e-protokół

z dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-00:51:00 /

Powodowie we własnym zakresie i na własny koszt zlecali przeglądy rekuperacji.

W dniu 11.01.2017 r. został przeprowadzony przegląd serwisowy obejmujący:

- wymianę filtrów,

- kontrolę instalacji,

- kontrolę stanu wymiennika,

- kontrolę odpływu skroplin,

- kontrolę czerpni i wyrzutni,

- kontrolę regulacji systemu wentylacji.

Koszt tego przeglądu wyniósł 300 zł.

/ dowód: protokół wizyty serwisowej – k. 36; faktura VAT – k. 38; zeznania powódki K.

P. – e-protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:01:54-00:22:00; zeznania powoda

A. P. – e-protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-00:51:00 /

Na podstawie umowy z dnia 02.01.2018 r. czynności zarządzania nieruchomością przy ul. (...) we W. zostały powierzone (...) sp. z o.o. we W..

/ dowód: umowa o powierzenie zarządzania nieruchomością wspólną z dnia 02.01.2018 r. – k. 95-

97 /

Na początku 2019 r. zarządca nieruchomości wystąpił z inicjatywą podjęcia uchwały nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na poczet utrzymania systemu rekuperacji na osiedlu, aby właściciele zdecydowali, czy zarządca może dokonywać przeglądów rekuperatorów. W dokumentacji przejętej od poprzedniego zarządcy brak było dokumentów potwierdzających dokonywanie takich przeglądów.

Administrator uznał, że system rekuperacji to system wentylacji, który podlega obowiązkowym okresowym kontrolom i wpisom w książce obiektu. Nie miał informacji, czy wszyscy zainteresowani właściciele przeprowadzają przeglądy systemu rekuperacji.

Administrator rozesłał właścicielom lokali projekt uchwały. W dniu 03.02.2019 r. powód zwrócił się o udzielenie szczegółowych informacji nt. tego projektu, ponowił swoją prośbę 10.02.2019 r.

/ dowód: wydruki wiadomości e-mail z dnia 03.02.2019 r. i 10.02.2019 r. – k. 126-127; zeznania

świadków: A. G. – e-protokół z dnia 17.01.2020 r. 00:00:55-00:19:32, E. S. –

e-protokół z dnia 17.02.2020 r. 00:19:33-00:37:48, M. M. – e-protokół z

dnia 17.02.2020 r. 00:37:49-00:55:40; zeznania powoda A. P. – e-protokół z

dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-00:51:00 /

W dniu 13.02.2020 r. odbyło się roczne zebranie właścicieli lokali, na którym została poddana pod głosowanie uchwała nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na poczet utrzymania systemu rekuperacji na osiedlu.

Administrator E. S. omówiła funkcjonowanie systemu i organizację jego utrzymania. Powód uznał, że kwestia ta nie została wyjaśniona w sposób szczegółowy, sprzeciwiał się podjęciu uchwały.

/ dowód: zeznania świadka E. S. – e-protokół z dnia 17.02.2020 r. 00:19:33-00:37:48;

zeznania powoda A. P. – e-protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-

00:51:00 /

W dniu 25.02.2019 r. u powodów został przeprowadzony przegląd serwisowy obejmujący:

- wymianę filtrów,

- kontrolę instalacji,

- kontrolę stanu wymiennika,

- kontrolę odpływu skroplin,

- kontrolę czerpni i wyrzutni,

- kontrolę regulacji systemu wentylacji.

Serwisant stwierdził brak powietrza na nawiewie pomimo wymiany filtrów, która została dokonana ok. 6 tygodni wcześniej (zabita czerpnia), oczyścił instalację po rozmontowaniu. Wskazał, że częsta ingerencja w instalację doprowadzi do uszkodzenia oraz że osłona czerpni winna być czyszczona 3-4 razy w roku.

Koszt tego przeglądu wyniósł 300 zł.

/ dowód: protokół wizyty serwisowej – k. 36; faktura VAT – k. 39 /

Na zebraniu w dniu 13.02.2019 r. i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów do 22.03.2019 r. właściciele lokali przy ul. (...) podjęli uchwałę nr (...) w sprawie utworzenia funduszu celowego na poczet utrzymania systemu rekuperacji na osiedlu.

Wspólnota postanowiła utworzyć fundusz celowy na poczet utrzymania stałej sprawności technicznej systemu rekuperacji w budynkach przy ul. (...), w tym na pokrycie kosztów eksploatacyjnych:

- przeglądów serwisowych,

- napraw,

- wymiany,

- modernizacji.

Koszty utrzymania systemu mieli ponosić właściciele lokali, które wyposażone są w przedmiotowy system (lokale górnej kondygnacji).

W 2019 r. miesięczna opłata na fundusz celowy miała wynieść 0,50 zł/m ².

W kolejnych latach wysokość opłaty miała być ustalana w uchwale w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na dany rok.

Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele lokali dysponujący 56,1747 % udziałów w nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali zostali poinformowani o uchwale drogą e-mailową w dniu 22.03.2019 r.

/ dowód: uchwała nr (...) – k. 10 i 101; wydruk wiadomości e-mail – k. 56a-b /

K. P. nie mogła oddać głosu przez system elektroniczny, otrzymała później kartę do głosowania, na której wstrzymała się od głosu w sprawie uchwały nr (...).

/ dowód: karta do głosowania – k. 103; zeznania powódki K. P. – e-protokół z dnia

18.02.2020 r. 00:01:54-00:22:00 /

W dniu 23.03.2019 r. powód wskazał administratorowi, że nadal nie otrzymał odpowiedzi na e-mail z 03.02.2019 r. i tożsamej treści pismo przesłane pocztą, nie otrzymał odpowiedzi na pytania w trakcie zebrania WM. Zapytał, kiedy były czyszczone osłony czerpni i jak wygląd plan konserwacji i czyszczenia czerpni w tym roku. Zgłosił administratorowi stwierdzoną przez serwisanta nieprawidłowość w postaci „zabitej czerpni”.

/ dowód: wydruk wiadomości e-mail – k. 125v-126 /

W związku z podjęciem nowego planu gospodarczego zarządca naliczył powodom miesięczną zaliczkę od 01.04.2019 r. w kwocie 557, 52 zł, w tym 27, 44 zł z tytułu funduszu celowego systemu rekuperacji.

/ dowód: zawiadomienie z dnia 29.03.2019 r. – k. 75 /

Administrator E. S. zawiadomiła właścicieli o serwisie rekuperatorów wraz z czyszczeniem czerpni zaplanowanym na 06.04.2019 r.

Podczas tego przeglądu nie została dokonana kontrola instalacji, kontrola czerpni, regulacja systemu, serwisanci sprawdzili jedynie stan filtrów, nie sporządzili protokołu wizyty serwisowej.

W dniu 07.04.2019 r. powód zwrócił się o przesłanie planu technicznego systemu rekuperacji, o którym mówi uchwała nr (...), udzielenie informacji nt. ważności gwarancji central, udzielenie informacji o przeprowadzonych dotychczas przeglądach, o jakich mówią warunki gwarancji, informację odnośnie zużycia prądu przez system rekuperacji, o którym wspomina uchwała nr (...).

W dniu 10.04.2019 r. administrator poinformowała powoda, że serwis nie został jeszcze zakończony, czyszczenie czerpni i wyrzutni odbędzie się odrębnie.

Powód ponowił swoją prośbę o udzielenie informacji.

/ dowód: wydruki wiadomości e-mail – k. 124-126; zeznania powoda A. P. – e-

protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-00:51:00 /

W dniu 28.01.2020 r. powodowie po raz kolejny przeprowadzili we własnym zakresie przegląd systemu rekuperacji. Serwisant ponownie stwierdził problem z dostępnością powietrza.

/ dowód: zeznania powoda A. P. – e-protokół z dnia 18.02.2020 r. 00:22:01-

00:51:00 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (uwl) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością

wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodom przysługuje legitymacja czynna do zaskarżenia uchwały, albowiem są oni współwłaścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. (...).

Powodowie dochowali także terminu do wystąpienia z pozwem. Stosownie do art. 25 ust. 1a uwl powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powodowie zostali powiadomieni o podjęciu uchwały nr (...) drogą e-mailową w dniu 22.03.2019 r. (piątek). Termin sześciotygodniowy upływał z dniem 04.05.2019 r. (piątek 03.05.2019 r. był dniem świątecznym). Pozew został wniesiony dnia 02.05.2019 r., a zatem z zachowaniem terminu zawitego.

Nietrafne były zarzuty powodów wobec samego podjęcia uchwały i prawidłowości głosowania. Uchwała została podjęta częściowo na rocznym zebraniu właścicieli lokali, częściowo w trybie głosowania pisemnego, co jest dopuszczalne stosownie do art. 23 ust. 1 uwl. Uchwała osiągnęła wymaganą większość głosów, co jest zasadniczym warunkiem podjęcia uchwały. Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 2 uwl, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Oznacza to, iż uchwała zapadnie, gdy opowiedzą się za nią właściciele lokali dysponujący ponad 50 % udziałów w nieruchomości wspólnej, co jest równoznaczne ze stwierdzeniem, iż za uchwałą winno zostać oddane więcej głosów, niż głosów przeciw i głosów wstrzymujących się razem wziętych; inaczej mówiąc uchwała właścicieli lokali zapada bezwzględną większością głosów. Jak wynika z przedłożonego przez pozwaną zestawienia, uchwała uzyskała poparcie 56,1747 % głosów liczonych wg udziału w nieruchomości wspólnej. Nie ma zatem istotnego znaczenia, czy powodowie oddali głos przeciwko uchwale czy też wstrzymali się od głosu.

Wobec powyższego można przejść do merytorycznej oceny treści uchwały nr (...). Sąd podziela stanowisko powodów co do wadliwości tej uchwały wyrażającej się sprzecznością z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesem powodów.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 uwl, do podjęcia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną są w szczególności według art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 uwl: przyjęcie rocznego planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Uchwały podejmowane przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową są wyrazem ich decyzji podejmowanych w sprawach zarządu i utrzymania nieruchomości

wspólnej. Uchwała nr (...) wykracza poza tak zakreśloną materię.

Ocena całokształtu zebranego w sprawie materiału, w tym dokumentów, zeznań świadków

oraz zeznań powodów prowadzi do wniosku, iż trafne jest twierdzenie powodów co do tego, że na terenie osiedla (...) nie istnieje jeden wspólny system rekuperacji, przeciwnie, każdy z lokali położonych na 2 piętrze wyposażony jest we własny, odrębny system, działający niezależnie od pozostałych i służący wyłącznie możliwości prawidłowego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Instalacja rekuperacji lokalu powodów rozprowadzona jest pomiędzy pomieszczeniem komórki przynależnym do tego lokalu a samym lokalem, zasilanie rekuperatora również znajduje się w tej komórce. Takie rozwiązane wentylacji dotyczy wyłącznie lokali na 2 piętrze. Przedłożone przez powodów rzuty i opisy wskazują, że te instalacje są samodzielne i niezależne. Sama pozwana w odpowiedzi na pozew (s. 3, rozdział II – k. 80) wskazała, że okolicznością bezsporną jest fakt, że system rekuperacji dla poszczególnych lokali jest odrębny dla każdego lokalu, który został w niego wyposażony. Instalacja rekuperacyjna nie jest tego typu instalacją, jak instalacje: elektryczna, co i wod.-kan., które przechodzą przez części wspólne budynku i następnie rozdzielają się na instalacje wewnętrzne poszczególnych lokali. Utrzymanie tych systemów nie jest utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a jego koszty nie stanowią kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 12 ust. 2, 13 ust. 1 i 14 uwl. Wspólnota mieszkaniowa tychże kosztów ani nie pokrywa ani nie rozlicza ani w nich nie pośredniczy. Brak jest zatem podstaw do tworzenia odrębnego funduszu celowego przeznaczonego na finansowanie systemów rekuperacji. Pozwana zaprzeczyła, aby uznała system rekuperacji za element części wspólnej. Jej stanowisko nie jest jednakże trafne. Po pierwsze w uchwale nr (...) mowa jest o „systemie rekuperacji”, a nie „systemach rekuperacji”, po drugie zaś, skoro wspólnota przypisała sobie uprawnienie do unormowania kwestii pokrywania kosztów utrzymania rekuperacji z funduszu specjalnego na ten cel utworzonego, to znaczy, że uznała, iż systemy te należą do części wspólnych nieruchomości. Właściciele lokali nie mogą ingerować w utrzymanie lokalu i jego wyposażenia. Obowiązek takiego utrzymania w należytym stanie spoczywa na właścicielu – art. 13 ust. 1 in principio uwl.

Jedynym wchodzącym w grę wspólnym elementem rekuperacji są umieszczone w elewacji budynków czerpnie (otwory wlotowe). Do wspólnoty mieszkaniowej (zarządcy budynku) należy utrzymanie osłon czerpni w należytym stanie, tak aby zapewniony został prawidłowy dostęp powietrza, zwłaszcza że właściciele lokali nie mają do tychże czerpni bezpośredniego dostępu. Koszty te nie stanowią jednakże jakichś szczególnych, odrębnych wydatków, rozliczanych ze specjalnie tworzonego funduszu, ale mieszczą się w takich pozycjach planu gospodarczego (k. 75), jak: przeglądy roczne oraz naprawy i usuwanie awarii, co oznacza oczywiści odpowiednie skalkulowanie zakładanych wydatków. Składnikiem tych kosztów nie są jednak ani koszty przeglądu instalacji w konkretnym lokalu ani koszty wymiany filtrów ani koszty ewentualnej naprawy lub wymiany centrali, rur i innych elementów rozprowadzonych w obrębie lokalu i pomieszczenia przynależnego.

To, że na pozwanej Wspólnocie spoczywa obowiązek monitorowania stanu budynku, dokonywania rocznych przeglądów oraz prowadzenia książki obiektu, nie oznacza, że może i powinna przejąć utrzymanie instalacji rekuperacyjnej stanowiącej element samodzielnego lokalu mieszkalnego. Właściciel lokalu obowiązany jest umożliwić dostęp do lokalu w celu sprawdzenia drożności wentylacji, co następuje przy corocznym przeglądzie kominiarskim. Tak samo powinien postąpić w stosunku do systemu rekuperacji.

Powodowie zeznali, iż już po podjęciu uchwały został przeprowadzony przegląd instalacji, który miał jednak znacznie ograniczony zakres w porównaniu z przeglądami zlecanymi przez powodów. Pozwana Wspólnota nie wykazała, jakie czynności podjęła w związku z utrzymaniem systemów rekuperacji, w szczególności czy zostało wykonane czyszczenie, udrożnienie czerpni. Taka sytuacja również wywołuje wątpliwości, czy przejęcie przez Wspólnotę utrzymania i kontroli tych systemów nastąpi z korzyścią dla ich użytkowników.

Utworzenie funduszu celowego na potrzeby utrzymania, kontroli oraz napraw instalacji rekuperacyjnych narusza obowiązek pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do udziałów oraz pokrywania kosztów utrzymania lokalu we własnym, indywidualnym zakresie. Awaria w jednym lokalu oznaczać będzie wyłożenie środków przez właścicieli pozostałych lokali w sytuacji, gdy nie korzystają z tych elementów i nie mają one znaczenia dla ich lokali. To zaś wskazuje na naruszenie interesu właścicieli.

Pozwana Wspólnota nie rozważyła przygotowania uchwały poprzez zlecenie odpowiedniego opracowania, ekspertyzy, wskazującego na konieczność jednolitego zarządzania systemami rekuperacji w konsekwencji ewentualnego wpływu jednego z systemów i jego możliwych wad na korzystanie z innych lokali, zarówno wyposażonych w takie systemy, jak i pozostałych. Nie wykazała też, czy i którzy z właścicieli lokali nie wykonują obowiązku należytego utrzymania i kontroli systemów rekuperacji. W ocenie Sądu potrzeba podjęcia uchwały nie została należycie umotywowana, a obowiązek wykazania tej okoliczności spoczywał na pozwanej.

Reasumując powyższe Sąd doszedł do przekonania, iż zachodzą podstawy do uchylenia uchwały nr (...) w postaci sprzeczności z prawem, zasadami prawidłowego zarządzania oraz interesem powodów.

Na podstawie art. 98 kpc powodom jako wygrywającym sprawę przysługuje zwrot kosztów procesu w kwotach po 460 zł, obejmujących: połowę opłaty od pozwu – 100 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § § ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – 360 zł. Pomimo reprezentowania przez tego samego pełnomocnika każdemu z powodów przysługuje odrębnie zwrot kosztów zastępstwa procesowego (zob. postanowienia: Sądu Najwyższego z dnia 10.10.2012 r., I CZ 105/12; Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 08.01.2013 r., I ACa 427/14; Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22.06.2016 r., I ACz 1042/16).

Mając powyższe na uwadze Sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.