I C 1531/14 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy we Wrocławiu z 2015-09-15
Sygn. akt I C 1531 / 14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 września 2015 r.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki
Protokolant: Małgorzata Wąchała
po rozpoznaniu w dniu 15.09.2015 r.
we Wrocławiu
na rozprawie
sprawy z powództwa J. K.
przeciwko (...) Państwowym S.A. w W. – Zakładowi (...) we W.
o zapłatę 500 000 zł
I. oddala powództwo;
II. zasądza od powoda na rzecz pozwanego 7 217 zł kosztów procesu;
III. obciąża Skarb Państwa niepokrytymi kosztami sądowymi.
UZASADNIENIE
W dniu 30.09.2014 r. powód J. K. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego (...) Państwowych S.A. Zakładu (...) 500 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 12.08.2011 r. do dnia zapłaty.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że przystąpił do przetargu dotyczącego nabycia od pozwanego nieruchomości w M.. Przed przystąpieniem do przetargu powód dokładnie zapoznał się z przedmiotem postępowania przetargowego (nieruchomością i obiektami znajdującymi się na tej nieruchomości). Aktualny na dzień przetargu stan techniczny znajdujących się na nieruchomości budynków i budowli wchodzących w skład ośrodka wypoczynkowego w M. został opisany w operacie szacunkowym, który powód podpisał. Powód wpłacił na rzecz organizatora przetargu wadium w kwocie 35 368 zł stanowiącej 10 % ceny wywoławczej nabycia nieruchomości. Pismem z dnia 24.02.2004 r. powód został poinformowany o rozstrzygnięciu przetargu na jego korzyść. W okresie po przetargu, a przed zawarciem w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży doszło do dewastacji, zaboru i częściowego zniszczenia budowli posadowionych na nieruchomości stanowiącej przedmiot przetargu, co w konsekwencji spowodowało, że nie doszło do podpisania umowy, która miała zostać zawarta między stronami. Powód stwierdził m.in. brak na terenie obiektu następujących przynależności i rzeczy ruchomych: stalowego amfiteatru, piaskowej rzeźby przedstawiającej postać kobiety, metalowych ławek, części metalowego ogrodzenia, armatury i wyposażenia wodno-kanalizacyjnego oraz przewodów i osprzętu elektrycznego. Poza powyższym stwierdził, że znaczna część szyb w budynkach została wybita, wymontowane zostały drzwi, zostały wycięte rynny, a także usunięte przyłącza kablowe do domków campingowych. Powód po otrzymaniu pisma z dnia 18.05.2004 r. wniósł zastrzeżenia do zmienionego stanu technicznego przedmiotu umowy, która miała zostać zawarta między stronami. W związku z zaistniałą sytuacją powód postanowił wstrzymać się z podpisaniem aktu notarialnego do czasu wyjaśnienia przez pozwanego sprawy istotnego i znacznego pogorszenia stanu technicznego budynków i budowli (także innych obiektów) posadowionych na terenie nieruchomości oraz znacznego obniżenia wartości rynkowej przedmiotu przetargu powstałego na skutek jego dewastacji, zaboru i zniszczenia, a także zaproponował obniżenie ceny sprzedaży. Pismem z dnia 09.07.2004 r. pozwany zobowiązał się przywrócić stan przedmiotu przetargu i umowy, przy czym odmówił uwzględnienia zastrzeżeń powoda dotyczących brakujących przynależności. Powód po dokonaniu oględzin stwierdził, że nie przywrócono stanu technicznego obiektu do stanu z dnia przeprowadzenia przetargu, i wobec powyższego odmówił podpisania aktu notarialnego. Pismem z dnia 24.08.2004 r. pozwany poinformował powoda o zatrzymaniu wpłaconego wadium, wskazując jako przyczynę jego zatrzymania nieprzystąpienie powoda w dniu 16.08.2004 r. do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości objętych przetargiem z dnia 04.02.2004 r.
Powód powołał się na dyspozycję art. 70 4 § 2 kc, zgodnie z którym, jeżeli organizator przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Zachowanie pozwanego należy traktować jako uchylanie się od zawarcia umowy, albowiem dopuszczając do niszczenia i dewastacji znajdującego się na nieruchomości obiektu, który przeznaczony był do sprzedaży, oraz dokonując wywozu przynależności (amfiteatru) pozwany w istocie rzeczy doprowadził do wyłącznie przez niego zawinionej sytuacji, w której niemożliwe stało się przystąpienie przez powoda do zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Poza powyższym pozwany bezpodstawnie dokonał zatrzymania wpłaconego przez powoda wadium w wysokości 35 368 zł, powołując się na niedozwoloną klauzulę umowną - § 18 regulaminu przetargowego z dnia 15.01.2004 r., zgodnie z którym pomimo oczywistego niewywiązania się przez pozwanego z warunków przetargu z dnia 04.02.2004 r. przysługiwało mu prawo zatrzymania wadium w przypadku nieuiszczenia przez zwycięzcę przetargu ceny nabycia określonego prawa w wyznaczonym przez pozwanego terminie. Powód nie zgadza się ze stanowiskiem pozwanego i wskazuje, że pozwany nie był uprawniony do zatrzymania wpłaconego przez powoda wadium w wysokości 35 368 zł. To pozwany w istocie uchylił się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, której dotyczył przetarg z dnia 04.02.2004 r., i zgodnie z art. 70 § 2 kc jest zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody w wysokości szacowanej przez powoda na nie mniej niż 500 000 zł. Pozwany ponosi wyłączną odpowiedzialność za skutki związane z niedojściem do skutku umowy sprzedaży. Ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną powodowi, która obejmuje poniesioną przez powoda stratę oraz utracone korzyści, które powód mógłby osiągnąć, gdyby szkoda nie została wyrządzona.
Powód podniósł, że cena rynkowa nieruchomości według stanu na dzień wniesienia pozwu wynosi nie mniej niż 800 000 zł. Gdyby powód zdecydował się sprzedać nieruchomość w roku 2013, uzyskałby dochód w wysokości co najmniej 446 320 zł. Poza powyższym powód zamierzał doprowadzić znajdujący się na nieruchomości ośrodek wypoczynkowy w M. do stanu umożliwiającego prowadzenie działalności gospodarczej, z czego niechybnie uzyskiwałby dochody.
W odpowiedzi na pozew z dnia 08.12.2004 r. (k. 55-59) pozwany (...) Państwowe S.A. w W. Oddział Gospodarowania (...) we W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu.
Pozwany podniósł zarzuty przedawnienia roszczenia, braku podstaw prawnych do dochodzenia zgłoszonego roszczenia, braku udowodnienia poniesionej szkody i przesłanek odpowiedzialności pozwanego za ewentualną szkodę powoda.
Pozwany wskazał, że przedmiotem przetargu z dnia 04.02.2004 r. było prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) wraz z prawem własności posadowionych na niej budynków. W ogłoszeniu i regulaminie przetargu dokładnie określono budynki, które wraz z prawem użytkowania wieczystego miały zostać zbyte na rzecz oferenta – budynek stołówki, budynek socjalno-gospodarczy oraz domki wczasowe. Wśród nich brak było elementów konstrukcyjnych amfiteatru, ogrodzenia, posągów i innych rzeczy ruchomych, które zostały zabrane przez dotychczasowego najemcę terenu. Nakłady te nie były przedmiotem przetargu i nie zostały wymienione jako części składowe sprzedawanej nieruchomości. Już w dacie przetargu stan nieruchomości wskazywał na znaczną degradację. Z operatu szacunkowego z dnia 16.08.2003 r. sporządzonego przez J. C. (1) wynika, iż na etapie wyceny z 2003 r. teren był zaniedbany, nie wykorzystywany od kilku lat, domki letniskowe były całkowicie zdewastowane, basen nieczynny wyłożony popękanymi płytami betonowymi, zarośnięty chwastami, średnie zużycie budynków, w tym stolarka okienna i drzwiowa zniszczona. Innymi słowy, powód znał stan techniczny nabywanego obiektu, a ten przedstawiał się jako zniszczony. Nie doszło także od znacznego zniszczenia dopiero po przeprowadzonym przetargu, bowiem stan taki istniał już w jego dacie. Powód został poinformowany, co jest przedmiotem sprzedaży. Jak wynika z ogłoszenia i regulaminu, pozwany określił części składowe nieruchomości, które będą podlegały sprzedaży. Nikt ze strony pozwanego nie zapewniał powodowi nabycia innych budynków i budowli lub urządzeń, niż wymienione w tych dokumentach. Niezależnie od powyższego powód miał świadomość stanu technicznego oraz stanu infrastruktury nieruchomości, skoro w ofercie przetargowej z dnia 29.01.2004 r. opisując przedmiot zakupu określił go jako ruiny ośrodka (...). Niezrozumiałe jest stanowisko powoda, jakoby stan nieruchomości uległ zmianie na gorsze w okresie pomiędzy rozstrzygnięciem przetargu a ustaloną pomiędzy stronami datą zawarcia umowy sprzedaży. W ogłoszeniu i regulaminie przetargowym zaznaczono warunki utraty wadium i warunki nabycia. Zgodnie z treścią ogłoszenia oraz regulaminu, jeżeli oferent, którego oferta została przyjęta, uchyli się od zawarcia umowy w terminie wyznaczonym przez komisję przetargową, traci prawo do wpłaconego wadium i prawa wynikające z przyjęcia jego oferty. W wyniku przetargu z dnia 04.02.2004 r. powód został wybrany jako nabywca. Powód zaakceptował warunki przetargowe, składają ofertę z dnia 29.01.2004 r. Mimo kilkukrotnych wezwań do zawarcia aktu notarialnego powód odmówił stawiennictwa i zawarcia umowy powołując się na stan dewastacji i zaboru mienia ruchomego. Wraz z wezwaniami do zawarcia umowy sprzedaży pozwany wezwał powoda do zapłaty ceny nabycia. Powód nie uregulował tej należności oświadczając, że odstępuje od przetargu. Pozwany ponownie wezwał powoda do zawarcia umowy na dzień 16.08.2004 r. W tym dniu przedstawiciele pozwanego stawili się u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży, niemniej powód nie stawił się w wyznaczonej kancelarii notarialnej. Na podstawie protokołu notarialnego potwierdzono gotowość zawarcia umowy i brak stawiennictwa powoda. W związku z powyższym pozwany w piśmie z dnia 24.08.2004 r. zawiadomił powoda o utracie praw wynikających z wyboru jego oferty oraz o zatrzymaniu wadium. W tym stanie rzeczy powód nie wykonał warunków przetargowych, co skutkowało utratą uprawnień do nabycia nieruchomości, jak i utratą wadium. W konsekwencji powód nie ma podstaw do dochodzenia należności o zwrot wadium.
Trudno zgodzić się ze stanowiskiem powoda, iż pozwany uchylał się od zawarcia umowy z powodem, skoro przytoczone dowody, w tym protokół z dnia 16.08.2004 r., wskazują, że to pozwany dążył do zawarcia umowy sprzedaży. Nie można zatem przyjąć, że to pozwany nie wykonał swojego zobowiązania, bowiem jego treścią było przeniesienie prawa prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności objętych przetargiem w warunkach zapłaty przez powoda ceny nabycia. Pozwany gotowość wykonania swojego zobowiązania zgłosił, czego nie można natomiast przypisać powodowi. Brak jest zatem przesłanki odpowiedzialności pozwanego w postaci niewykonania zobowiązania.
Nie można zgodzić się z tezą powoda, iż zapis odnoszący się do zatrzymania wadium zawarty w § 18 regulaminu stanowi klauzulę niedozwoloną. Zapis ten jest zabezpieczeniem organizatora przetargów przed niewywiązaniem się przez oferentów z powinności przystąpienia do umowy sprzedaży nieruchomości, którzy złożyli w toku procesu przetargowego wiążące ich oferty nabycia. Jest to zapis standardowy, co więcej adekwatny do skutków prawnych zawartych w normie prawnej z art. 969 § 1 kpc, a dotyczących nie wykonania przez nabywcę warunków licytacyjnych w postępowaniu egzekucyjnym. Ponadto postanowienie to znajduje w pełni uzasadnienie w normie prawnej wynikającej z art. 70 4 § 1 kc.
Brak jest także podstaw do uwzględnienia żądania powoda w zakresie naprawienia szkody spowodowanej niezawarciem umowy sprzedaży w oparciu o przetarg z dnia 04.02.2004 r. Powód nie wykazał faktu jej poniesienia, jak i nie uzasadnił oraz nie udowodnił jej wysokości. Szkodą, na jaką powołuje się powód, jest wg niego wartość nienabytego prawa oraz wartość korzyści, które by osiągnął, gdyby nieruchomość sprzedał lub gdyby na niej prowadził działalność gospodarczą. Nie można uznać, że szkodą jest wartość nienabytej nieruchomości. Ponownie wskazać należy, że zawinienie przy tej okoliczności leży po stronie powoda. To on mimo wielu wezwań pozwanego nie przystąpił do czynności prawnej, której celem było przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków i budowli. Nie można zatem przypisać winy pozwanemu w zakresie odmowy zawarcia z powodem umowy sprzedaży. Świadczy o tym ostatecznie protokół z dnia 16.08.2004 r. Nadto powód nie utracił wskutek ww. okoliczności jakiegokolwiek świadczenia poza słusznie zatrzymanym wadium. Powód nie uiścił ceny nabycia, co skutkuje brakiem podstaw do wskazania, że szkodą mogło być nienabycie nieruchomości. Także i wówczas, gdyby powód uiścił cenę nabycia, a do zawarcia umowy nie doszło by z winy pozwanego, to przedmiotem szkody byłaby wartość uiszczonej ceny. Szkodą bowiem jest to, co poszkodowany stracił w swoim majątku, w swoich aktywach, i to, co mógł zyskać gdyby do szkody nie doszło. Powód nie utracił nigdy nieruchomości, bowiem nigdy też jej nie nabył. Skoro powód z własnej woli odmówił zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, to trudno uznać, że ze zdarzeniem tym poniósł jakakolwiek szkodę. Szkodą ta także nie jest utrata wadium, skoro powód przystępując do przetargu wyraził zgodę na jego warunki, w tym na warunki zatrzymania wadium.
Trudno także uznać, iż powód poniósł szkodę w postaci braku możliwości zarobkowania czy też ceny sprzedaży w warunkach dalszego obrotu nieruchomością. W żaden sposób nie wykazano istnienia takiej szkody, możliwości powoda w tym zakresie, a podane w tej części pozwu wartości i okoliczności są gołosłowne.
Nadto wskazać należy, że powód nie wykazał związku przyczynowego pomiędzy tak wskazaną szkodą a zachowaniem pozwanego. Zgodnie bowiem z art. 361 § 1 kc zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Jak wskazuje się powszechnie, związek przyczynowy zachodzi wówczas, gdy szkoda jest przyczynowo koniecznym następstwem działania lub zaniechania sprawcy. Nie można uznać, iż następstwem zachowania pozwanego, gdyby uznać je za zawinione, było to, że powód nie sprzedał nieruchomości, bowiem jest to czynność, dla której dokonania potrzeba jej zaistnienie jeszcze innych warunków, niż te wykazane w sporze. Wskazane przez powoda „wartości szkodowe" jak i zdarzenia dotyczące odsprzedaży czy prowadzenia działalności są hipotetyczne, a zatem nie mieszczą się w zakresie adekwatnego związku przyczynowego.
Z całą stanowczością należy wskazać, że pomiędzy zdarzeniem w postaci utraty przez powoda uprawnień do nabycia nieruchomości i utraty wadium a brakiem możliwości uzyskania zysku przez powoda w przypadku jej dalszej odsprzedaży brak jest związku przyczynowego, o którym mowa w art. 361 § 1 kc. Brak jest bowiem bezpośredniości pomiędzy obiema okolicznościami. Innymi słowy utrata uprawnień licytanta i zatrzymanie wadium nie skutkuje bezpośrednio brakiem uzyskania przez powoda zysku z dalszej odsprzedaży nienabytej nieruchomości.
Niezależnie od niezasadności roszczenia pozwany podniósł zarzut przedawnienia zgłaszanych roszczeń. Skoro przetarg wraz z datą wyznaczenia terminu na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, a także doręczenia pisma z dnia 24.08.2004 r., miał miejsce w dniu odpowiednio 04.02.2004 r. , w dniu 16.08.2004 r. oraz w dniu 27.08.2004 r., to w tej ostatniej dacie najpóźniej należy uznać, iż powód „doznał szkody” wskutek, jak twierdzi, nieprawidłowego działania pozwanego. W tej bowiem dacie zostało mu zakomunikowane, iż wadium podlega zatrzymaniu, a on utracił prawa do zawarcia umowy sprzedaży praw objętych przetargiem. W tej sytuacji roszczenie ulega przedawnieniu zgodnie z art. 442 1 kc. Jednocześnie, gdyby powód opierał roszczenie o inną podstawę prawną na podstawie zasad ogólnych przedawnienia wynikających z art. 118 kc, należy wskazać, że także upłynął już 10-letni okres przedawnienia. Bez wątpienia bowiem wniesienie przez powoda pozwu w dniu 30.09.2014 r. zostało dokonane po upływie terminu 10-letniego liczonego od dnia doręczenia mu oświadczenia o utracie praw oferenta i utracie wadium. W dacie tej bowiem powód wiedział, iż do nabycia nie dojdzie, co powodowało, ze od tej daty mógł liczyć ewentualne wystąpienie w swoim majątku szkody. W dacie tej też dowiedział się o jej sprawcy, co warunkuje, że winien dochodzić roszczeń odszkodowawczych w terminie 3 lat od tego dnia, nie później jednak niż przed upływem 10 letniego okresu.
W piśmie z dnia 10.02.2015 r. (k. 108-115) powód podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Powód zaprzeczył twierdzeniom pozwanego, jakoby przedmiotem przetargu z dnia 04.02.2004 roku było wyłącznie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków na niej posadowionych. Wskazał, że rzeczy (w sensie faktycznym) znajdujące się na nieruchomości gruntowej położonej w M. przy ul. (...), a to m.in. stalowy amfiteatr, piaskowa rzeźba przedstawiająca postać kobiety, metalowe ławki, części metalowe ogrodzenia, armatura i wyposażenie wodno-kanalizacyjne oraz przewody i osprzęt elektryczny, których objęcie przetargiem z dnia 04.02.2004 r. kwestionuje pozwana spółka, stanowią w sensie prawnym przynależności lub części składowe nieruchomości. Z uwagi na powyższe wskazał, że ww. rzeczy (w sensie faktycznym) były objęte przetargiem z dnia 04.02.2004 ., który to przetarg został rozstrzygnięty na rzecz powoda, zaś wszelkie oświadczenia woli lub wiedzy stron odnoszące się do powołanej powyżej materii pozostają prawnie irrelewantne.
Powód zaprzeczył twierdzeniom pozwanego, jakoby stan nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) nie został na tyle pogorszony, aby uzasadniał odstąpienie (rezygnację) powoda z zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości z pozwanym na podstawie przetargu z dnia 04.02.2004 r. Podniósł, że w okresie od dnia 04.02.2004 r. do dnia zgłoszenia przez pozwanego gotowości zawarcia umowy sprzedaży stan nieruchomości uległ tak znacznemu pogorszeniu, że powód utracił interes faktyczny i prawny (majątkowy) w zawarciu umowy sprzedaży.
Pozwany miał obowiązek (istniało po jej stronie zobowiązanie w sensie prawnym)
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków na niej posadowionych, zgodnie ze stanem nieruchomości istniejącym w dniu 04.02.2004 r.
Powód zaprzeczył stanowisku pozwanego, jakoby powód utracił prawa wynikające z rozstrzygniętego na jego korzyść przetargu z dnia 04.02.2004 r., w tym prawo do zapłaty podwójnego wadium.
Podniósł, że prawidłowa materialnoprawna ocena twierdzeń przytoczonych w pozwie prowadzi do wniosku (w sensie prawnym i logicznym), że pozwany uchylał się od zawarcia z powodem umowy sprzedaży, albowiem konsekwentnie odmawiał przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) wraz z prawem własności budynków na niej posadowionych, zgodnie ze stanem nieruchomości istniejącym najpóźniej w dniu 04.02.2004 r. Konsekwencją uchylania się przez pozwanego od zawarcia z powodem umowy sprzedaży zgodnie ze zobowiązaniami wynikającymi z rozstrzygniętego na korzyść powoda przetargu z dnia 04.02.2004 r. jest powstanie po stronie powoda roszczeń z art. 70 4 § 4 zd. ostatnie oraz art. 477 § 2 kc, które to roszczenia stanowią przedmiot postępowania.
Powód zaprzeczył twierdzeniu pozwanego, jakoby zapis odnoszący się do zatrzymania wadium zawarty w § 18 regulaminu przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków i budowli nie stanowił klauzuli niedozwolonej.
Powód zaprzeczył stanowisku pozwanego, jakoby nie można było przypisać mu winy w zakresie odmowy zawarcia z powodem umowy sprzedaży.
Powód zaprzeczył twierdzeniu pozwanego, jakoby nie wykazał faktu poniesienia szkody wskutek uchylania się przez pozwanego od zawarcia z powodem umowy sprzedaży nieruchomości położonej w M. przy ul. (...) oraz nie uzasadnił wysokości tejże szkody.
Wskazał, że szkodą, której naprawienia domaga się od pozwanego, jest różnica pomiędzy ceną nabycia nieruchomości ustaloną na podstawie rozstrzygniętego na korzyść powoda przetargu z dnia 04.02.2004 r. a wartością ww. praw z dnia wniesienia pozwu (szkoda w postaci lucrum cessans) z uwzględnieniem dodania kwoty bezpodstawnie zatrzymanego przez pozwanego wadium w kwocie 335 368 zł. Powód uważa, że opisana utrata korzyści – w świetle doświadczenia życiowego – z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością rzeczywiście nastąpiła.
Powód oświadczył, że nie podziela stanowiska pozwanego, która zarzuca, że powód nie wykazał adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy poniesioną szkodą a zdarzeniem szkodzącym (a to in extenso opisanym zachowaniem pozwanego).
Wskazał, że tak w sensie logicznym, jak i normalnie, typowo, adekwatnie, uchylanie się
podmiotu zobowiązanego do przeniesienia prawa na osobę trzecią pozbawia uprawnionego korzyści płynących z możliwości korzystania i rozporządzania majątkiem ( sensu largo), który uprawniony winien był nabyć.
Powód zaoponował zarzutowi pozwanego, według którego roszczenie powoda stanowiące przedmiot tego procesu uległo przedawnieniu. Podniósł, że w sprawie będącej przedmiotem tego procesu w dniu 30.06.2011 r. zwrócił się do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu z wnioskiem o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej, która to czynność przerwała bieg przedawnienia roszczenia powoda.
Ponadto powód uważa, że podstawą odpowiedzialności pozwanego w zakresie dochodzonego roszczenia jest art. 477 § 2 kc (odpowiedzialność ex contractu), do której to odpowiedzialności zastosowanie ma norma art. 118 kc statuująca dziesięcioletni termin przedawnienia.
W piśmie z dnia 16.02.2015 r. (k. 126-127) pozwany podtrzymał zarzut przedawnienia roszczenia odszkodowawczego i o zwrot wadium lub zapłaty jej podwójnej wysokości.
Odnosząc się do zawezwania do próby ugodowej wskazał, że po pierwsze zostało skierowane do podmiotu, który w dacie tej nie działał pod przytoczoną przez powoda firmą, jak i nie miał tak oznaczonego oddziału swojego przedsiębiorstwa, a zatem zawezwanie było bezskuteczne, bowiem powód winien określać stronę zgodnie z brzmieniem firmy. Powód wezwał podmiot nieistniejący, zatem trudno uznać, iż przedmiotowa próba ugodowa wywołała skutek przerwania biegu przedawnienia roszczeń zgłoszonych w pozwie. Po drugie przedmiotem zawezwania było wezwanie do przystąpienia do umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie zaś do zapłaty roszczenia odszkodowawczego czy zwrotu zatrzymanego wadium lub zapłaty podwójnej jego wysokości, czego obecnie domaga się powód. Brak jest zwłaszcza w zawezwaniu podania żądanej od zawezwanego kwoty odszkodowania, co wskazuje na wadliwość i bezskuteczność próby ugodowej w tym zakresie.
Podstawą dochodzenia roszczenia o zapłatę (w tym odszkodowawczego lub zwrotu jakiegoś świadczenia pieniężnego) jest jego sformułowanie poprzez określenie kwoty, którą powód domaga się na drodze sądowej od pozwanego. Stanowi o tym wyraźnie art. 187 § 1 kpc , który wymaga dokładnego określenia żądania. Skoro zawezwanie do próby ugodowej ma zastępować w tym zakresie pozew, winno ono także określać dokładnie żądanie ugodowe lub propozycję ugodową. W przypadku, gdy przedmiotem sporu jest świadczenie pieniężne, winno określać się propozycje ugodowe w zakresie tego świadczenia z podaniem żądanej wysokości, określenia rodzaju zgłaszanej wierzytelności, elementów ugodowych, w tym ewentualnie rezygnacji z części zgłoszonej należności. Tych cech nie posiada zawezwanie powoda, bowiem wnioskodawca wskazał jedynie, iż alternatywnie oczekuje zapłaty na jego rzecz odpowiedniej kwoty z tytułu odszkodowania, a w końcowym fragmencie wniosku, iż „proponuje podjęcie pertraktacji w sprawie ustalenia wysokości należnego mu odszkodowania i terminu jego wypłacenia”.
W wezwaniu, jak wskazano wyżej, brak jest żądania zapłaty określonej kwoty tytułem odszkodowania, żądania zwrotu zatrzymanego wadium lub zapłaty podwójnej jej wysokości, które zgłasza powód w obecnym postępowaniu sądowym. Innymi słowy, wnioskodawca w zakresie roszczenia odszkodowawczego nie określił jego wysokości, ani tego, czy jest to odszkodowanie z powodu niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązania przez zawezwanego czy z tytułu czynu niedozwolonego, a przecież ustawodawca odmiennie formułuje odpowiedzialność odszkodowawczą w obu tych reżimach. Ww. okoliczności wskazują zatem, że zawezwanie nie przerwało biegu przedawnienia roszczenia o zapłatę wskazanych w pozwie należności. Skoro zatem powód złożył pozew w dniu 30.09.2014 r., zaś oświadczenie o utracie uprawnień licytanta i o zatrzymaniu wadium powód odebrał w dniu 27.08.2004 r., to pomiędzy oboma zdarzeniami upłynął 10-letni termin, co uzasadnia twierdzenie pozwanego o przedawnionych roszczeniach powoda. W wezwaniu, jak wskazano wyżej, brak jest żądania zapłaty określonej kwoty tytułem odszkodowania, żądania zwrotu zatrzymanego wadium lub zapłaty podwójnej jej wysokości, które zgłasza powód w obecnym postępowaniu sądowym. Innymi słowy, wnioskodawca w zakresie roszczenia odszkodowawczego nie określił jego wysokości, ani tego, czy jest to odszkodowanie z powodu niewykonania lub nieprawidłowego wykonania zobowiązania przez zawezwanego czy z tytułu czynu niedozwolonego, a przecież ustawodawca odmiennie formułuje odpowiedzialność odszkodowawczą w obu tych reżimach. Ww. okoliczności wskazują zatem, że zawezwanie nie przerwało biegu przedawnienia roszczenia o zapłatę wskazanych w pozwie należności. Skoro zatem powód złożył pozew w dniu 30.09.2014 r., zaś oświadczenie o utracie uprawnień licytanta i o zatrzymaniu wadium powód odebrał w dniu 27.08.2004 r., to pomiędzy oboma zdarzeniami upłynął 10-letni termin, co uzasadnia twierdzenie pozwanego o przedawnionych roszczeniach powoda.
Pozwany podniósł, że twierdzenia powoda o tym, że przedmiotem przetargu były inne niż wymienione w ogłoszeniu elementy nieruchomości, są niezgodne z przedstawionymi warunkami przetargu. Powód złożył w trakcie przetargu oświadczenie o akceptacji warunków przetargowych i nie wnosił do nich żadnych zastrzeżeń. Powyższe odnosi się także do określenia przedmiotu sprzedaży. Nadto należy wskazać, że warunki licytacyjne nie przewidywały prawa do umownego odstąpienia dla powoda. Można rozważać czy takie uprawnienie wynika z art. 491 kc, niemniej warunkiem jego zastosowania jest brak zamiaru wykonania umowy przez pozwanego, co nie miało miejsca, skoro ten sam wzywał powoda do zawarcia umowy sprzedaży po uprzedniej zapłacie należności. Trudno zatem zgodzić się z twierdzeniami powoda, że pozwany uchylał się od zawarcia umowy i z jego powodu doszło do niezawarcia umowy sprzedaży. Przeczą temu także dowody zaoferowane przez pozwanego w odpowiedzi na pozew. Nie ma przy tym żadnego uzasadnienia dla przyjęcia, że szkodą w rzeczonym stanie faktycznym może być różnica pomiędzy wartością nieruchomości z daty przetargu i z dnia złożenia pozwu, bowiem nie zachodzi tu żadna szkoda, a jedynie ewentualna różnica cen rynkowych. To, że określona w danym momencie wartość mienia ulega zmianom wskutek choćby zmian trendów rynkowych, nie jest okolicznością szkodową, a jedynie odzwierciedleniem tych zmian, warunkowanych m.in. stanem nieruchomości, zdolnościami nabywczymi uczestników rynku, dostępnością finansowania zewnętrznego. Wymiernym przykładem zmian cen rynkowych tych samych nieruchomości są zmiany na rynku mieszkaniowym wskutek ograniczenia akcji kredytowej w ostatnich latach. A zatem sama różnica cen rynkowych nie jest szkodą. Trudno także zrozumieć intencję powoda wskazywania tej różnicy jako szkody na majątku, którego nie stał się właścicielem. Należy ponownie powtórzyć, że szkodą jest to co poszkodowany stracił w swoim majątku, w swoich aktywach, i to co mógł zyskać, gdyby do szkody nie doszło. Powód nie utracił nigdy nieruchomości, bowiem nigdy też jej nie nabył wskutek nieprzystąpienia do umowy sprzedaży i utraty uprawnień zgodnie z warunkami przetargowymi.
Mimo stanowiska powoda, iż to pozwany uchylał się od zawarcia umowy sprzedaży i jest odpowiedzialny za jej niezawarcie, okoliczności przytoczone w odpowiedzi na pozew wyraźnie temu przeczą. Wystarczy powołać się na bezskuteczne pisma pozwanego w zakresie wezwania do zapłaty wylicytowanej ceny czy też dokonane z ostrożności stawiennictwo u umówionego notariusza mimo braku zapłaty tej ceny – zgodnie bowiem z § 14 pkt 1 regulaminu przetargu warunkiem podpisania było okazanie dowodu wpłaty na rzecz pozwanego ceny zakupu, zaś zgodnie z § 14 pkt 3 regulaminu przetargu brak stawiennictwa w kancelarii notarialnej powodował utratę praw licytanta. Jeszcze raz należy wskazać, że powód mimo wylicytowania nieruchomości nie uiścił ceny nabycia, jak i nie stawił się w umówionej kancelarii notarialnej, przez co nie przystąpił do zawarcia umowy sprzedaży, co uzasadniało zgodnie z warunkami przetargu zatrzymanie wadium i utratę uprawnień (także § 18 regulaminu przetargu). Pozwany natomiast bezskutecznie ponawiał zamiar sprzedaży nieruchomości. Nie można zatem przypisać mu winy w niedojściu do skutku umowy sprzedaży. Zawinienie związane z nie zawarciem umowy spoczywa po stronie powoda.
Pozwany zaprzeczył „uszkodzeniom” przedmiotu przetargu w zakresie zgłoszonym przez powoda, wskazując, że stan ten nie uległ istotnej zmianie po przeprowadzeniu przetargu.
Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.
Na przełomie 2003 i 2004 r. powód J. K.powziął wiadomość o wystawieniu przez (...) S.A. (...) we W.na sprzedaż nieruchomości położonej w M.
stanowiącej dawny ośrodek wypoczynkowy.
Powód zaproponował wspólne prowadzenie inwestycji swoim znajomym J. Z. i W. B.. Powód miał przystąpić do przetargu w imieniu własnym, a po nabyciu nieruchomości zawrzeć spółkę ze znajomymi.
Inwestorzy rozważali prowadzenie na tym terenie ośrodka wypoczynkowego, agroturystyki, kąpieliska, fermy strusi, wykorzystanie terenu pod budowę; J. Z. rozważał umieszczenie tamże zakładu stolarskiego.
Powód w tamtym czasie zamieszkiwał w B., prowadził tam firmę budowlaną. Zamierzał wrócić do Polski.
/ dowód: zeznania świadka J. Z. – e-protokół z dnia 26.05.2015 r. 00.04.43-
00.19.00; zeznania powoda J. K. – e-protokół z dnia 15.09.2015 r.
00.02.57-00.47.28 /
Ośrodek (...) w M. nie był użytkowany od kilku lat. Znajdował się w stanie mocno zdewastowanym. Na teren można było dość łatwo wejść. Na teren dostawali się mieszkańcy okolicy, którzy niszczyli obiekt, zabierali elementy wyposażenia.
Na terenie znajdowały niegdyś elementy w postaci amfiteatru i rzeźby, ale zostały zabrane jeszcze przed przetargiem.
/ dowód: zeznania świadków: H. B. – e-protokół z dnia 26.05.2015 r. 00.19.57-
00.29.15, Z. M. – e-protokół z dnia 26.05.2015 r. 00.30.01-00.42.32 /
Na dzień 16.08.2003 r. według operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. C. (2) wartość nieruchomości przy ul. (...) w M. obejmującej działki nr (...) wynosiła 343 600 zł.
/ dowód: operat szacunkowy wraz z aneksem – k. 60-77 /
Przed przystąpieniem do przetargu powód razem z J. Z. dokonali oględzin terenu ośrodka.
Na tym terenie znajdowały się następujące obiekty:
- budynek administracyjno-socjalny ze stołówką (zużyty w 55 %),
- budynek magazynowo-sanitarny (zużyty w 70%),
- dwa domki letniskowe murowane (zużyte w 45 %),
- dziewięć domków letniskowych pojedynczych o konstrukcji drewnianej (zużytych w 90 %),
- osiem domków letniskowych bliźniaczych o konstrukcji drewnianej (zużytych w 75 %, jeden
kwalifikujący się do rozbiórki),
- dwie wiaty higieniczno-sanitarne (zużyte w 25 %),
- otwarty basen kąpielowy wraz z brodzikiem w konstrukcji żelbetowej, ściany i dno popękane, porośnięte krzakami i trawą, zasilanie wodą ze stawu sąsiadującego z działką, na której usytuowany jest basen (zużyty w 95 %).
Ogólny stan obiektu był zły, widoczne były zniszczenia, zużycia.
/ dowód: operat szacunkowy wraz z aneksem – k. 60-77; zeznania świadka J. Z. /
Przed ogłoszeniem przetargu zarządca terenu zobowiązany był do sporządzenia jego inwentaryzacji. Zakład (...) informował inne jednostki organizacyjne (...) w celu ustalenia, czy nie zgłaszają zastrzeżeń, czy posiadają jakieś rzeczy na tym terenie. Dopiero po zebraniu wewnętrznych uzgodnień nieruchomość była wystawiana na przetarg.
/ dowód: zeznania świadka Z. M. /
Dnia 15.01.2004 r. dyrektor (...) S.A.ustalił treść regulaminu przetargu pisemnego nieograniczonego na sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z prawem własności posadowionych na nich budynków i budowli na dzień 04.02.2004 r. na podstawie rozporządzenia RM w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu organizowania przetargu publicznego na sprzedaż majątku trwałego innym podmiotom przez spółę powstałą w wyniku komercjalizacji oraz warunków, w których dopuszcza się odstąpienie od przetargu (Dz.U. z 1997 r., Nr 108, poz. 696 z późn. zm.).
W regulaminie pozwany wskazał, że postępowanie ma na celu wybór nabywcy:
I. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z prawem własności posadowionych budynków oraz budowli podziemnych:
(…) (...), ul. (...)– działki nr (...), obręb M., o łącznej powierzchni 20 958 m 2 tworzących jednolity kompleks rekreacyjny.
Opis nieruchomości: W granicach działki nr (...) znajduje się były ośrodek rekreacyjno-wypoczynkowy (...) oraz byłe kąpielisko z nieczynnym basenem, działka jest zabudowana budynkiem ze stołówką oraz budynkiem socjalno-gospodarczym. W granicach działki nr (...) znajdują się domki letniskowe. Teren, na którym zlokalizowana jest nieruchomość, wyposażony jest w sieci wodociągową, kanalizacyjną – bez przyłączy, energetyczną telefoniczną. Działki graniczą z naturalnym zbiornikiem wodnym od strony północnej. KW: (...) i KW: (...). Cena wywoławcza: 343 600 zł, wadium: 34 360 zł,
(…)
II. prawa wieczystego użytkowania gruntów:
(…) (...), ul. (...), działka nr (...), obręb M., o pow. 2 152 m 2 nieruchomość gruntowa niezabudowana przeznaczona pod zieleń parkową. Opis nieruchomości: w granicach działki znajduje się park ze starodrzewiem oraz budowle podziemne w postaci trzech zbiorników stalowych, bezodpływowych na ścieki doprowadzane lokalną siecią kanalizacyjną z budynków zlokalizowanych po drugiej stronie ul. (...)– każdy o poj. 60 tys. litrów. Cena wywoławcza: 10 000 zł, wadium: 1 000 zł.
(…).
Wniesione przez oferenta wadium przepadało, jeżeli oferent, którego oferta została przyjęta, uchylił się od zawarcia umowy w terminie wyznaczonym przez komisję przetargową - § 10.
Po zamknięciu przetargu z ceną powyżej 50 000 EUR miał zostać ustalony termin zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a osoba, która wygrała przetarg, miała zostać wezwana do stawienia się we wskazanej kancelarii notarialnej celem podpisania umowy (po okazaniu dowodu wpłaty wyznaczonej ceny zakupu) - § 14.1.
Brak stawiennictwa w kancelarii notarialnej powodował utratę praw wynikających z przeprowadzonego przetargu - § 14.3.
Nabywca zobowiązany był zapłacić cenę nabycia najpóźniej dzień przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego - § 17.
Nabywca, który nie uiścił ceny nabycia w terminie oznaczonym w § 17 tracił prawa wynikające z przyjęcia jego oferty pisemnej lub z licytacji oraz złożone wadium - § 18.
/ dowód: regulamin przetargu – k. 79-82 /
Pozwany (...) S.A. (...) ogłosił na dzień 04.02.2004 r. przetarg nieograniczony pisemny na sprzedaż nieruchomości będących własnością / w użytkowaniu wieczystym (...) S.A., w tym:
- M., ul. (...), działki nr (...),
- M., ul. (...), działka nr (...).
/ dowód: ogłoszenie o przetargu – k. 83 /
Dnia 29.01.2004 r. w nawiązaniu do ogłoszenia o przetargu z dnia 20.10.2004 r. na sprzedaż nieruchomości w M. przy ul. (...), działki nr (...), powód złożył ofertę na 353 600 zł netto za „ruiny Ośrodka (...) oraz przylegające do nich tereny, na których znajdują się zbiorniki na ścieki”. Wadium zostało określone na 35 000 zł.
/ dowód: oferta z dnia 29.01.2004 r. – k. 78 /
Powód uiścił wadium w kwocie 35 000 zł w ten sposób, że J. Z. wpłacił tę kwotę na wskazany przez powoda rachunek sprzedającego. J. Z. dysponował wówczas środkami pochodzącymi ze sprzedaży domu.
/ dowód: zeznania świadka J. Z.; zeznania powoda J. K. /
W wyniku przetargu przeprowadzonego dnia 04.02.2004 r. została wybrana oferta złożona przez powoda J. K..
/ okoliczność niesporna /
Po wygraniu przetargu, powód ponownie był na miejscu razem z J. Z.. Obaj zauważyli, że obiekty znajdowały się w stanie bardziej zdewastowanym, niż poprzednio. Brakowało ławek, oświetlenia (lamp), widoczne były ślady po wyrywaniu przewodów elektrycznych.
Powód bardzo się zdenerwował, stwierdził, że brakuje amfiteatru, a także rzeźby z piaskowca. Stwierdził, że nie podpisze umowy, będzie żądać obniżenia ceny.
/ dowód: zeznania świadka J. Z. /
Pismem z dnia 18.05.2004 r. pozwany w związku z wydaniem przez Ministra Infrastruktury decyzji wyrażającej zgodę na dokonanie sprzedaży działek (...), obręb M. poprosił powoda o podanie dogodnego dla niego terminu podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
/ dowód: pismo z dnia 18.05.2004 r. – k. 12, 84 /
Pismem z dnia 25.05.2004 r. nawiązując do pisma z dnia 18.05.2004 r. powód zwrócił się do pozwanego o informację dotyczącą usunięcia amfiteatru, rzeźby z piaskowca, ławek metalowych, metalowego ogrodzenia basenu oraz obiektu, dewastacji obiektu, która nastąpiła po przetargu (wymontowane armatury wodno-kanalizacyjne, wybite szyby, wymontowane drzwi, rynny, obcięte przyłącza kabli do domków campingowych). Podał, że z informacji pracownika (...) wynika, że ww. rzeczy zostały wymontowane i zabrane za zgodą (...). Podniósł, że jest to niezgodne z umową przetargu.
/ dowód: pismo z dnia 25.05.2004 r. – k. 13, 86 /
Pismem z dnia 26.05.2004 r. pozwany poinformował powoda o wyznaczeniu na dzień 31.05.2004 r., godz. 11.00, terminu podpisania umowy kupna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego przed notariuszem I. K.; jednocześnie przypomniał o konieczności wpłacenia przed podpisaniem aktu notarialnego zaoferowanej ceny kupna nieruchomości.
/ dowód: pismo z dnia 26.05.2004 r. – k. 85 /
Pismem z dnia 04.06.2004 r., w odpowiedzi na pismo powoda z dnia 25.05.2004 r. pozwany wyjaśnił, iż przedmiot przetargu był dokładnie określony w ogłoszeniu przetargowym oraz regulaminie przetargowym i nie były w nich wyszczególnione rzeczy, jakie wymienia powód w swoim piśmie. Amfiteatr, ławki i rzeźba nie były przedmiotem przetargu i stanowiły własność poprzedniego administratora nieruchomości, stąd też zabranie ich z ośrodka w M. nie ma odniesienia do zobowiązań wobec powoda wynikających z postępowania przetargowego, jakie miało miejsce w dniu 04.02.2004 r.
Przyznał, iż na terenie nastąpiły kradzieże i w takim zakresie, w jakim w wyniku działań dewastacyjnych obiekt został uszczuplony, zostaną podjęte stosowne kroki, by przywrócić obiekt do stanu, jaki prezentował w dniu przetargu.
Wskazał, że ustala na dzień 25.06.2004 r. termin podpisania aktu notarialnego.
/ dowód: pismo z dnia 04.06.2004 r. – k. 87 /
Pismem z dnia 16.06.2004 r. nawiązując do pisma z dnia 04.06.2004 r. powód poinformował pozwanego, że nie przystąpi do podpisania umowy zakupu Ośrodka (...) w M. za sumę wynegocjowaną w przetargu, ponieważ po przetargu i oględzinach na skutek gospodarki rabunkowej nastąpiły w tym obiekcie znaczne ubytki i szkody wynikające z braku dyscypliny pracy i niedopilnowania jeszcze nie przekazanego obiektu. Wskazał, że z terenu ośrodka zginęły – zostały zabrane przez pracowników pozwanego za jego zgodą usunięte obiekty i przedmioty o znacznej wartości, co nie odpowiada cenie wartości obiektu w czasie oględzin przedprzetargowych. Poprosił o podanie nowej realnej ceny do wartości obiektu.
/ dowód: pismo z dnia 16.06.2004 r. – k. 14, 88 /
Pismem z dnia 25.06.2004 r. powód poinformował pozwanego, że przed podpisaniem aktu
notarialnego wyznaczonym na 25.05.2004 r. stwierdził, że obiekt jest zdewastowany i okradziony, a w szczególności:
- zdemontowano i wywieziono metalowy amfiteatr, główną atrakcję ośrodka,
- zdemontowano i wywieziono rzeźbę kobiety z piaskowca znajdującą się przed frontem obiektu,
- zdemontowano i wywieziono kilka elementów ogrodzenia metalowego,
- zdemontowano i wywieziono elementy instalacji elektrycznej, np. przyłącza, gniazdka, wyłączniki, wyrwano ze ścian i sufitów oprawy, przewody i skrzynki rozdzielcze,
- zdemontowano i wywieziono rynny i rury spustowe,
- zniszczono przez załamanie część instalacji kanalizacyjnej, porozbijano część szyb,
- wywieziono wiele ławek.
Zwrócił się o przywrócenie obiektu do stanu technicznego, w jakim był w dniu przetargu.
Wskazał, że jego zdaniem wartość obiektu została pomniejszona o co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Oświadczył, że, o ile obiekt w terminie 14 dni nie zostanie doprowadzony do stanu poprzedniego:
- odstępuje od przetargu,
- wnosi o zwrot wadium w kwocie 35 368 zł,
- wnosi o odszkodowanie w kwocie jak wadium i zwrot poniesionych kosztów.
/ dowód: pismo z dnia 25.06.2004 r. – k. 15-16 /
Po przetargu powód kilkakrotnie oglądał teren; zauważał postępującą dewastację.
Powód kontaktował się osobiście z przedstawicielami Zarządu Gospodarowania (...). Informował o stanie terenu i zauważonych zniszczeniach. Domagał się przywrócenia terenu do stanu z chwili przetargu, odmawiając przystąpienia do umowy sprzedaży. Powód uzyskał zapewnienie, że zniszczenia na terenie obiektu zostaną usunięte.
M.in. na skutek interwencji powoda zostały przywiezione z powrotem bramy.
/ dowód: zeznania świadka J. Z.; zeznania powoda J. K. /
Pismem z dnia 09.07.2004 r. pozwany poinformował powoda, że w związku z jego osobistą interwencją w dniu 09.07.2004 r. podtrzymuje stanowisko zawarte w skierowanych uprzednio pismach oraz wyjaśnieniach, jakie przedstawione zostały w kancelarii notarialnej.
Oświadczył, że tak, jak zostało zapewnione, obiekt zniszczony na skutek działania osób trzecich zostanie przywrócony do stanu, w jakim został przedstawiony do przetargu. Odnośnie zniszczonego amfiteatru i zniszczonej betonowej figury zostało wyjaśnione, że te
przedmioty ruchome nie były przedmiotem przetargu.
Poinformował, że została sporządzona aktualizacja wyceny rynkowej nieruchomości, z której wynika, że nie przedstawia ona niższej wartości niż przedstawiona do przetargu.
Zważywszy na powyższe wyznaczył ostateczny termin podpisania aktu notarialnego na dzień 23.07.2004 r., godz. 10.00.
/ dowód: pismo z dnia 09.07.2004 r. – k. 17, 89 /
Pismem z dnia 04.08.2004 r. pozwany poinformował powoda o nrze rachunku bankowego, na który należy wpłacić należność z tytułu sprzedaży nieruchomości w M. – działki nr (...).
/ dowód: pismo z dnia 04.08.2004 r. – k. 90 /
Pismem z dnia 06.08.2004 r., doręczonym tego samego dnia, powód poinformował pozwanego, że wobec niedotrzymania nałożonych przez niego warunków przystąpienia do zakupu nieruchomości położonej w M., a mianowicie przywrócenia jej do stanu z daty przetargu, odstępuje od przetargu z winy (...) i oczekuje zwrotu wadium i zapłacenia odszkodowania w wysokości wpłaconego wadium oraz zwrotu poniesionych kosztów w wysokości opłaty bankowej od przelewu w terminie 5 dni.
/ dowód: pismo z dnia 06.08.2004 r. – k. 91 /
Pozwany skierował do powoda zawiadomienie o wyznaczeniu kolejnego terminu zawarcia umowy w kancelarii notarialnej na dzień 16.08.2004 r. Pismo do powoda zostało odebrane w mieszkaniu jego siostry przez małoletniego siostrzeńca A. P. i przekazane powodowi dnia 16.08.2004 r. po południu, tj. już po wyznaczonym terminie.
/ dowód: zeznania powoda J. K. /
Dnia 16.08.2004 r. przed notariuszem I. K.stawili się Z. M.i T. L.działający w imieniu (...) S.A.umocowani do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w M.. Notariusz sporządziła protokół w formie aktu notarialnego nr rep. A (...).
/ dowód: protokół – k. 92-93 /
Pismem z dnia 17.08.2004 r. powód poinformował pozwanego, że podtrzymuje swoje stanowisko w kwestii odstąpienia od przetargu z winy (...). Podał, że pismo zawiadamiające o kolejnej dacie podpisania aktu odebrane przez siostrę otrzymał w dniu 16.08.2004 r. po godz. 15.00, dlatego nie mógł zawiadomić, że nadal podtrzymuje swoje stanowisko.
Wskazał, że w dniu 16.08. po południu ze świadkami po raz kolejny udał się do M. i stwierdził, że nieruchomość nadal znajduje się w skandalicznym stanie z winy (...). Był już prawie gotów zakupić nieruchomość pomimo, że liczył się z tym, że nie wszystkie zniszczenia zostaną odrestaurowane, jednakże po dokonaniu oceny nakładów spowodowanych demontażami i zniszczeniami po przetargu doszedł do wniosku, że przystępowanie do kupna tak zdewastowanej nieruchomości przestało być dla niego opłacalne. Zawiadomił, że jest to jego ostatnie pismo w tej sprawie.
/ dowód: pismo z dnia 17.08.2004 r. – k. 18 /
Pismem z dnia 24.08.2004 r., doręczonym dnia 27.08.2004 r., pozwany poinformował powoda, że w związku z nieprzystąpieniem przez niego w dniu 16.08.2004 r. do podpisania aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości położonych w M. zgodnie z § 18 regulaminu przetargowego traci on prawa wynikające z przyjęcia oferty oraz złożone wadium. Poinformował, iż Urząd Poczty potwierdził, iż list zawiadamiający powoda o terminie podpisania aktu notarialnego, wysłany jako polecona przesyłka priorytetowa, został odebrany w dniu 13.08.2004 r. przez A. P..
/ dowód: pismo z dnia 24.08.2004 r. – k. 19, 94 /
W sierpniu 2004 r. powód zgłosił się do Telewizji (...) Oddziałuwe W.w celu interwencji, zarzucając dewastację mienia narodowego. Na miejsce przyjechała ekipa programu (...). Nagranie zostało dwukrotnie wyemitowane.
/ dowód: zeznania powoda J. K. /
W 2006 r. administratorem terenu ośrodka w M. został H. B.. Wówczas obiekt był już bardzo zdewastowany. Porywane były kable, rury, grzejniki. Konieczne było przeprowadzenie poważnego remontu. Dewastacji dopuszczali się mieszkańcy okolicy.
Kilka kolejnych przetargów było nieskutecznych. Nieruchomość została sprzedana dopiero w 2014 r.
/ dowód: zeznania świadka H. B. /
Dnia 30.06.2011 r. powód wystąpił do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków z wnioskiem o zawezwanie pozwanego do próby ugodowej w sprawie przystąpienia do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości położonej w M. obejmującej działki nr (...), w związku z przeprowadzonym przetargiem lub do zawarcia ugody co do zapłaty na rzecz wnioskodawcy odpowiedniej kwoty z tytułu odszkodowania.
W uzasadnieniu wniosku wniósł o przeprowadzenie postępowania pojednawczego w sprawie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a w przypadku, gdyby (...) S.A.we W.nie zgodził się przystąpić do umowy sprzedaży nieruchomości położonej w M.lub, gdyby przystąpienie do takiej umowy nie było obiektywnie możliwe, zaproponował podjęcie pertraktacji w sprawie ustalenia wysokości należnego mu odszkodowania i terminu jego wypłacenia.
Na posiedzeniu dnia 12.08.2011 r. w sprawie VI Co 2021/11, pełnomocnik pozwanego oświadczył, że nie widzi możliwości zawarcia ugody.
/ dowód: wniosek – k. 116-120; akta sprawy VI Co 2021/11 /
Sąd zważył, co następuje.
Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.
Powód dochodzi od pozwanego naprawienia szkody, jakiej miał doznać w wyniku uchylenia się pozwanego od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości położonej w M., a także zwrotu wpłaconego wadium.
Zgodnie z art. 70 4 § 2 zd. trzecie kc (obowiązującym od dnia 25.09.2003 r., a zatem mającym zastosowanie do przetargu z dnia 04.02.2004 r.), jeżeli organizator aukcji albo przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Powód zażądał zapłaty 500 000 zł, przy czym odszkodowanie miałoby wynieść 446 320 zł, zaś zwrot wadium 35 368 zł.
Dokonując ustaleń stanu faktycznego sprawy sąd wziął pod uwagę zgromadzony materiał dowodowy w postaci przede wszystkim dokumentów, a także zeznań świadków J. Z., H. B. i Z. M. oraz częściowo zeznań samego powoda w zakresie, w jakim nie były one sprzeczne z pozostałym materiałem. Na podstawie dokumentów i zeznań wskazanych osób sąd ustalił przebieg czynności przetargowych, przedmiot tego przetargu i jego stan techniczny oraz okoliczności niedojścia do skutku umowy sprzedaży. Wskazane dowody pozostawały ze sobą w logicznym powiązaniu dającym podstawę do poczynienia stanowczych ustaleń faktycznych.
Sąd oddalił wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka W. B., gdyż pełnomocnik powoda nie wskazał w wyznaczonym mu terminie adresu tego świadka, oraz wniosek pozwanego o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka J. D., gdyż z kolei pełnomocnik pozwanego nie wskazał w wyznaczonym mu terminie adresu tego świadka. Bezpodstawne było żądanie podania adresu świadka przez osobę trzecią. Sąd pominął wreszcie dowód z zeznań świadka J. C. (1) wobec jej dwukrotnego niestawiennictwa na rozprawę, skoro była ona autorem operatu szacunkowego, z którego jednoznacznie wynika stan wycenianej nieruchomości, wobec czego zeznania tego świadka były w istocie zbędne.
Sąd oddalił wniosek powoda o zwrócenie się do Telewizji (...) o przekazanie nagrania z programu interwencyjnego, uznając go za pozbawiony podstaw. Sąd w składzie rozpoznającym sprawę uważa, że powód jako zastępowany przez zawodowego pełnomocnika powinien wykazać się należytą aktywnością dowodową i zgłaszane dowody należycie zaoferować i przedłożyć sądowi. Przedstawienie dowodów w rozumieniu art. 3 i 232 kpc oznacza w wypadku osobowych źródeł dowodowych należyte ich oznaczenie, tj. wskazanie imion, nazwisk i adresów świadków, a w przypadku dowodów z dokumentów, zdjęć, nagrań, itp. po prostu ich złożenie do akt sprawy w załączeniu do pisma procesowego albo podczas rozprawy. Powód nie może wyręczać się w tym zakresie sądem i za pośrednictwem sądu uzyskiwać dowody niezbędne do prowadzenia procesu. Sąd nie zamierza zastępować strony w sprowadzaniu dowodów. Wprawdzie art. 187 § 2 pkt 4 kpc przewiduje możliwość wnioskowania o zażądanie na rozprawę dowodów znajdujących się w sądach, urzędach i u osób trzecich, ale – z uwagi na zasadę kontradyktoryjności procesu cywilnego – wniosek taki może być usprawiedliwiony tylko wówczas, gdy strona równocześnie wykaże, że sama takich dowodów – mimo starań – nie mogła uzyskać (zob. K. Kołakowski, Dowodzenie w procesie cywilnym. Komentarz do przepisów kodeksu postępowania cywilnego uwzględniający nowelizację z 2000 roku, Warszawa 2000, s. 48). Skoro powodowi tak zależało na interwencji telewizji, którą sam sprowadził, i uważał nagranie za istotne, to nic nie stało na przeszkodzie, aby nagrał program na kasecie wideo czy innym nośniku i zachował na przyszłość. Nic też nie stało na przeszkodzie zwróceniu się przez powoda do Telewizji (...) o udostępnienie nagrania, które nie zawierało danych objętych tajemnicą państwową czy służbową i mogło zostać udostępnione, być może za stosowną opłatą. Powód nie wykazał, aby zwrócił się o takie nagranie i uzyskał odmowę, co uzasadniałoby uzyskanie tego dowodu za pośrednictwem sądu. Stąd też wniosek powoda musiał zostać oddalony. Można dodać, iż, jak zeznał powód, nagranie zostało dokonane w sierpniu 2004 r., czyli już po zakończeniu procedury przetargowej, wobec czego nie mogło stanowić dowodu na stan nieruchomości z chwili przetargu.
Dowodem takim nie mogą być również zeznania powoda, które w zakresie opisu stanu
przedmiotu przetargu są niewiarygodne wobec sprzeczności z pozostałym materiałem dowodowym. Powód zeznał, iż ośrodek doskonale funkcjonował, był odwiedzany, miała tam miejsce hodowla pstrągów. Zeznania powoda były sprzeczne z zeznaniami świadków J. Z., H. B. i Z. M.. Świadek Z. zeznał, że już podczas pierwszych oględzin ośrodek był w stanie zdewastowanym, a basen był zniszczony, spękany, pokryty roślinnością. Taki stan basenu widoczny jest na zdjęciu w operacie szacunkowym i pokrywa się z opisem zawartym w operacie. Całkowicie niewiarygodne jest, aby w następnym roku powód łowił tam pstrągi, trudno bowiem przypuszczać, że basen został w ciągu roku wyremontowany, napełniony i zarybiony; samo zarybienie zajmuje kilka lat. W ogłoszeniu o przetargu teren został oznaczony jako były ośrodek rekreacyjno-wypoczynkowy oraz byłe kąpielisko z nieczynnym basenem. W ofercie złożonej przez powoda przedmiot przetargu został opisany jako ruiny ośrodka (...). Świadek H. B. zeznał, że ośrodek był nieużytkowany od początku lat 2000. Nic zatem nie wskazuje, aby ośrodek miał w ogóle funkcjonować, kiedy powód przystępował do przetargu, a także, aby jego stan w jakiś zasadniczy sposób miał się zmieniać w trakcie postępowania przetargowego.
Mając na uwadze wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego sąd doszedł do przekonania, iż roszczenie w takim kształcie, w takiej wysokości i z taką podstawą faktyczną, jaka została wskazana w pozwie, jest nieuzasadnione.
Sąd uznał, że trafne są wszystkie trzy zasadnicze zarzuty pozwanego wyrażone w odpowiedzi na pozew, tj. zarzut przedawnienia roszczenia, zarzut braku podstaw do odpowiedzialności odszkodowawczego pozwanego oraz zarzut nieudowodnienia wysokości szkody.
W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu przedawnienia. Zgodnie z art. 117 § 1 kc roszczenia majątkowe podlegają przedawnieniu. Z kolei według art. 118 kc termin przedawnienia roszczenia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.
Ponieważ powód dochodzi naprawienia szkody, to jego roszczenie podlegałoby przedawnieniu trzyletniemu na podstawie art. 442 1 kc w ramach odpowiedzialności deliktowej lub dziesięcioletniemu w ramach odpowiedzialności kontraktowej.
Pismem z dnia 06.08.2004 r. powód złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od przetargu z winy (...) i żądanie zwrotu wadium oraz zapłacenia odszkodowania w wysokości wadium oraz zwrotu poniesionych kosztów w wysokości opłaty bankowej od przelewu w terminie 5 dni. Powód zażądał zatem zapłaty wadium w podwójnej wysokości, jak w art. 70 4 § 2 zd. trzecie kc.
Natomiast pismem z dnia 24.08.2004 r., doręczonym powodowi dnia 27.08.2004 r., pozwany poinformował powoda, powołując się na § 18 regulaminu przetargowego, iż traci on
prawa wynikające z przyjęcia oferty i złożenia wadium.
Zatem termin biegu przedawnienia roszczeń powoda dotyczących rozliczeń z tytułu niedojścia do skutku transakcji sprzedaży rozpoczął bieg z dniem 07.08.2004 r., a najpóźniej
z dniem 28.08.2004 r., niezależnie od podstawy prawnej tychże roszczeń i ich kwalifikacji według reżimu odpowiedzialności odszkodowawczej.
Powód zeznał, że w tamtym czasie prowadził działalność gospodarczą – firmę budowlaną w B., zamierzał jednak powrócić do Polski i prowadzić ośrodek wypoczynkowy w M.. Tym samym powód w czasie przetargu był przedsiębiorcą, wobec czego jego roszczenia przeciwko pozwanemu powinny być oceniane jako roszczenia związane z działalnością gospodarczą, a jako takie – podlegające przedawnieniu trzyletniemu. Wobec tego uległy one przedawnieniu najpóźniej z dniem 29.08.2007 r.
Nawet przyjmując, że roszczenia powoda nie miały charakteru gospodarczego, to i tak uległyby przedawnieniu przed wniesieniem pozwu. Dziesięcioletni okres przedawnienia upłynąłby z dniem 29.08.2014 r., zaś pozew został złożony miesiąc później – 30.09.2014 r.
Bieg przedawnienia roszczeń objętych pozwem z dnia 30.09.2014 r. nie został przerwany przez złożenie przez powoda wniosku zawezwanie pozwanego do próby ugodowej dnia 30.06.2011 r. Sąd podziela stanowisko pozwanego dotyczące treści tego wniosku i jej porównania z przedmiotem obecnego procesu. Składając wniosek o próbę ugodową powód żądał w pierwszej kolejności przystąpienia pozwanego do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w M. (s. 3). Dopiero na wypadek, gdyby pozwany nie zgodził się przystąpić do zawarcia umowy lub przystąpienie nie było obiektywnie możliwe, powód zaproponował podjęcie pertraktacji w sprawie ustalenia wysokości należnego mu odszkodowania (s. 4). Wniosek o próbę ugodową nie zawierał jednakże wskazania ani sumy proponowanego odszkodowania ani sposobu jego wyliczenia. Tymczasem przerwanie biegu przedawnienia wymaga podjęcia czynności zmierzającej bezpośrednio do dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. W konsekwencji, jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego przez pozwanego wyroku z dnia 10.08.2006 r., V CSK 238/06, konieczne jest dokładne oznaczenie roszczenia. Skoro wniosek powoda nie precyzował, jakiego rodzaju odszkodowanie, za jaką szkodę, z czego wynikającą i jak wyliczoną, ma zostać ugodzone, nie można stwierdzić, aby czynność powoda zmierzała wówczas bezpośrednio do dochodzenia lub ustalenia roszczenia, a także, czy roszczenie objęte wskazaną próbą ugodową jest tożsame z roszczeniem objętym pozwem wniesionym dnia 30.09.2014 r.
Można dodać, iż we wniosku ugodowym nie było w ogóle mowy o zwrocie wadium.
Ponadto wniosek jako złożony już po upływie przedawnienia nie mógł w ogóle wywołać pożądanego skutku.
Następnie należy wskazać, że powodowi nie przysługuje w ogóle roszczenie o
odszkodowanie, które miałoby się wyrażać różnicą między ceną ustaloną w przetargu (356 800 zł) a rzekomą ceną, za jaką powód mógłby sprzedać nieruchomość w 2013 r. (800 000 zł).
Tego rodzaju ujęcie szkody jest całkowicie chybione. Zupełnie bezpodstawne było odwołanie się do roku 2013 tylko dlatego, iż – jak zeznał powód – wtedy były najwyższe ceny. Jeżeli miałyby być brane pod uwagę ceny nieruchomości, to należałoby wziąć pod uwagę stan z chwili obecnej, czyli z chwili orzekania (art. 363 § 2 kc). Niezależnie od tego trzeba podkreślić, iż powód nie kupił nieruchomości w M., wobec czego nie mógł jej sprzedać w 2013 r. Nie wiadomo, czy nawet w razie sfinalizowania zakupu nieruchomość pozostałaby własnością powoda do 2013 r., czy po drodze – w latach 2005-2012 nie zaszłyby jakieś okoliczności, które mogłyby spowodować zupełnie inny stan rzeczy, np. sprzedaż nieruchomości w innym czasie.
Możnaby poszukiwać zaistnienia szkody powiązanej z cenami nieruchomości, gdyby powód nie przystępując do umowy z pozwanym wskutek okoliczności leżących po stronie pozwanego nabył inną nieruchomość o takich samych cechach, parametrach i możliwościach wykorzystania, wydatkował na ten cel wyższą kwotę i dochodził wyrównania różnicy czy też przystąpił do umowy i nabył nieruchomość, wskazując, że stan uległ pogorszeniu, wydatkował określone środki na doprowadzenie obiektu do stanu choćby odpowiadającego stanowi z chwili przetargu, co stanowiłoby szkodę.
Ponadto szkoda podlegająca naprawieniu wynikła z niezawarcia umowy po przetargu w rozumieniu art. 70 4 § 2 zd. trzecie kc to szkoda, która powinna istnieć już w dniu, kiedy to nie doszło do zawarcia umowy, czyli w dniu 16.08.2004 r., albo w dniu 27.08.2004 r., czyli w dniu złożenia powodowi oświadczenia o zatrzymaniu wadium. Dla oceny tej szkody nie mają znaczenia zdarzenia, jakie mogły zaistnieć w kolejnych latach. Szkoda ma istnieć w dniu, kiedy upadła procedura przetargowa.
W tym miejscu można zauważyć, iż związane stron postępowania przetargowego kreuje pomiędzy nimi specyficzny stosunek prawny, którego istotą jest zobowiązanie do zawarcia umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.03.2003 r., I CKN 148/01) po spełnieniu szczególnych warunków wynikających z przepisów odrębnych, w tym wypadku koniecznością zachowania formy aktu notarialnego dla przeniesienia nieruchomości. Stosunek ten przypomina relację stron umowy przedwstępnej, aczkolwiek z uwzględnieniem specyfiki obu zobowiązań (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 29.06.2012 r., V ACa 573/12, POSAG 2012/4/101-121). Przewidziana w art. 70 4 § 2 kc możliwość zachowania wadium albo żądania jego podwójnej wysokości przypomina z kolei konstrukcję zadatku z art. 394 § 1 kc (por. P. Machnikowski w: E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 3 wyd. Warszawa 2008, s. 193). Pomimo odrębności pomiędzy umową przedwstępną a rozstrzygnięciem przetargu można dopatrzyć się jednakże analogii w zakresie konstrukcji roszczeń odszkodowawczych. Przewidziana w art. 70 4 § 2 kc zapłata podwójnego wadium ma charakter zryczałtowanego odszkodowania za niewykonanie przez organizatora obowiązku zawarcia umowy, natomiast alternatywne roszczenie odszkodowawcze prowadzi tylko do naprawienia negatywnego interesu umownego związanego z tym, że poszkodowany mógł w tym przypadku liczyć na zawarcie umowy (por. Z. Radwański, System Prawa Prywatnego, Prawo cywilne – część ogólna, t. 2, Warszawa 2008, tezy do art. 70 4).
Tym samym powód mógłby dochodzić wyłącznie naprawienia takiej szkody, jakiej doznał licząc na zawarcie umowy w formie aktu notarialnego. Nie może to zatem dotyczyć zmian w wartości nieruchomości, jakie mogły zaistnieć po zakończeniu postępowania przetargowego.
Trzeba też zwrócić uwagę, że w art. 70 4 § 2 kc został przewidziany w istocie wybór roszczenia pomiędzy zapłatą dwukrotności wniesionego wadium (czyli zryczałtowanym odszkodowaniem) i naprawieniem szkody z uwzględnieniem jej faktycznej wysokości, przy czym wybór ten należy ujmować jako alternatywę rozłączną (wobec użycia łącznika „albo”, a nie łącznika „lub”), czyli taką, której prawdziwy jest wyłącznie jeden z członów. Zatem dopuszczalne jest albo roszczenie o zapłatę dwukrotności wadium albo o zapłatę odszkodowania, ale nie roszczenie o zapłatę jednocześnie wadium i dodatkowo odszkodowania ponad wartość wadium, czyli łącznie ponad jego dwukrotność (zob. P. Machnikowski, op.cit., s. 193).
Wreszcie podstawą do oceny zasadności roszczenia zgłoszonego przez powoda musi być ustalenie, czy pozwany będący organizatorem przetargu uchylił się od zawarcia umowy. Powód podnosił, że sam odstąpił od zawarcia umowy sprzedaży wobec zaistnienia zmiany w stanie przedmiotu przetargu już po jego przeprowadzeniu i wyborze oferty powoda. Wskazał, że na terenie nieruchomości nastąpiły dewastacje, zniszczenia, a także zabrane zostały niektóre z elementów składowych sprzedawanego obiektu – dawnego ośrodka (...) S.A. Z kolei pozwany twierdził, że to powód nie przystąpił do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, wobec czego utracił uprawnienia wynikające z wygrania przetargu, a wniesione wadium uległo przepadkowi.
Przedstawiciele pozwanego stawili się u notariusza dnia 16.08.2004 r. w celu zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości. Niestawiennictwo powoda zostało odnotowane w protokole notarialnym.
Powód zeznał, że nie mógł się stawić, gdyż małoletni siostrzeniec, który odebrał wezwanie, przekazał mu pismo już po terminie czynności notarialnej. Nie ulega wątpliwości, że 9-latek, jakim miał być wówczas siostrzeniec powoda A. P., nie może zostać uznany za dorosłego domownika, co mogłoby prowadzić do uznania doręczenia za dokonane skutecznie (jak w art. 138 § 1 kpc). W takiej sytuacji możnaby uznać, że wezwanie do kancelarii notarialnej jako oświadczenie mające oznaczonego adresata nie zostało mu złożone w taki sposób, aby mógł - z zachowaniem stosownego uprzedzenia – zapoznać się z jego treścią – art. 61 kc. Tym samym niestawiennictwo powoda w kancelarii notarialnej w dniu 16.08.2004 r. możnaby kwalifikować jako niezawinione. Jednakże już wcześniej, a mianowicie w piśmie z dnia 06.08.2004 r. powód zapowiedział w istocie, iż nie przystąpi do aktu notarialnego, gdyż oświadczył, że odstępuje od przetargu wobec nieusunięcia wskazywanych przez niego wad przedmiotu sprzedaży. Wady te miały mieć dwojaki charakter: po pierwsze dewastacji obiektu po przeprowadzeniu przetargu, po drugie natomiast zabrania z terenu niektórych elementów – bramy, amfiteatru, rzeźby, ławek, itp.
Jeżeli chodzi o pierwszy rodzaj wad, zebrany materiał dowodowy wskazuje na zaistnienie takich właśnie okoliczności. Z zeznań świadków J. Z., H. B.i Z. M.wynika, że na terenie dawnego ośrodka wypoczynkowego miały miejsce dewastacje, jakich dopuszczały się osoby postronne, które nie miały problemu z wejściem na teren, który w pewnym okresie nie był dozorowany. Fakty te zostały w istocie przyznane przez pozwanego w prowadzonej z powodem korespondencji. I tak w piśmie z dnia 04.06.2004 r. (k. 87) pozwany przyznał, że na terenie nastąpiły kradzieże i w takim zakresie zostaną podjęte działania zmierzające do przywrócenia obiektu do stanu, jaki prezentował w dniu przetargu. Natomiast w piśmie z dnia 09.07.2004 r. (k. 89) pozwany potwierdził, iż tak, jak zostało zapewnione, obiekt zniszczony na skutek działania osób trzecich zostanie przywrócony do stanu, w jakim został przedstawiony do przetargu.
Pozwany nie wykazał, aby wykonał swoje zobowiązanie i odtworzył stan uprzednio istniejący. Nie zostały naprawione zniszczone instalacje elektryczne, ławki, okna, itp. W tej sytuacji powstrzymanie się przez powoda od podpisania aktu notarialnego możnaby ujmować jako usprawiedliwione, przynajmniej do czasu wykonania stosownych prac albo do czasu obniżenia ceny z uwzględnieniem usterek. Powód nie wskazał jednakże w żadnych ze swoich pism kwoty, o jaką miałaby zostać obniżona cena sprzedaży. Pozwany natomiast w piśmie z dnia 09.07.2004 r. informował powoda o aktualizacji wyceny, która nie wskazała na zmianę wartości nabywanej nieruchomości.
Nietrafne było natomiast stanowisko powoda dotyczące braku amfiteatru i rzeźby. Powód nie przedstawił żadnego dowodu wskazującego, że amfiteatr i rzeźba znajdowały się na terenie ośrodka w M. i co więcej stanowiły składnik mienia objętego przetargiem. Pozwany w korespondencji z powodem prowadzonej w 2004 r. wskazywał konsekwentnie, iż te rzeczy stanowiły własność poprzedniego dzierżawcy obiektu. Świadek Z. M. zeznał, że uzyskał informację od zarządcy, że takie przedmioty kiedyś na ty terenie się znajdowały. Świadek J. Z. zeznał, że nie widział rzeźby, być może nie zwrócił uwagi, a amfiteatr kojarzył słabo. Jednakże nawet na podstawie zeznań tego świadka nie da się przyjąć, że wskazane przez powoda rzeczy miały zostać sprzedane razem z terenem ośrodka. Powód zeznał, że amfiteatr był dużą konstrukcją („jak w S.”, „każde miasto by chciało”), a jako budowla powinien dzielić los gruntu, na którym był trwale posadowiony. Jednakże z opisu nieruchomości i operatu szacunkowego, w którym zostały wymienione budynki i budowle, w ogóle nie ma mowy o amfiteatrze, nie widać go także na zdjęciach znajdujących się w trym operacie. Powód nie przedłożył żadnych zdjęć wskazujących na stan nieruchomości z chwili przetargu, na których widoczny byłby wskazany element. Zeznał, że amfiteatr został przeniesiony niedaleko do lasu, ale tego również nie wykazał. Ponadto, o ile jeszcze amfiteatr możnaby uznać za budowlę, to na pewno nie była nią rzeźba kobiety z piaskowca (tego rodzaju przedmioty stanowią w rozumieniu prawa budowalnego obiekty małej architektury).
Odnosząc się do roszczenia o zwrot wadium również – niezależnie od przedawnienia tego roszczenia – należało uznać je za nieuzasadnione.
Zgodnie z art. 70 1 § 2 kc w ogłoszeniu przetargu należy określić czas, miejsce, przedmiot oraz warunki przetargu albo wskazać sposób udostępnienia tych warunków. Z kolei według art. 70 1 § 4 kc organizator od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu są obowiązani postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunków aukcji albo przetargu.
Warunki przetargu na sprzedaż nieruchomości położonej w M. zostały określone w regulaminie z dnia 15.01.2004 r. Regulamin ten przewidywał, że brak stawiennictwa w kancelarii notarialnej powoduje utratę praw wynikających z przeprowadzonego przetargu - § 14.3, oraz, że nabywca, który nie uiścił ceny nabycia najpóźniej dzień przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego, traci prawa wynikające z przyjęcia jego oferty oraz złożone wadium. Powód nie wypełnił wskazanych obowiązków nabywcy.
Chybione było zakwestionowanie przez powoda treści przywołanego regulaminu jako zawierające klauzule niedozwolone. Unormowanie niedozwolonych klauzul umownych (art. 385 1 -385 3 kc) dotyczy bowiem wyłącznie umów z udziałem konsumentów. Tymczasem konsumentem jest osoba, która dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Powód nie może zostać uznany za konsumenta, skoro – jak wskazano wyżej – prowadził działalność gospodarczą. Przystąpił do nabycia od przedsiębiorcy ( (...) S.A.) nieruchomości o charakterze komercyjnym – ośrodka wypoczynkowego i to w związku z działalnością gospodarczą. Tym samym nie może być mowy o tym, aby relacja stron była relacją: konsument – przedsiębiorca. Przepisy o niedozwolonych klauzulach umownych nie znajdują zatem zastosowania do warunków przetargu na sprzedaż nieruchomości w M. wystawionych przez pozwanego. Ponadto można zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 385 1 § 2 kc niedozwolone postanowienia umowne nie wiążą konsumenta tylko, gdy rażąco naruszają jego interesy. Postanowienie regulaminu przetargu przewidujące utratę wniesionego wadium nie jest rażące, a co więcej, nie jest sprzeczne z prawem, skoro jego treść odpowiada dyspozycji art. 70 4 § 2 zd. pierwsze kc, zgodnie z którym, jeżeli uczestnik przetargu, mimo wyboru jego oferty, uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, organizator przetargu może pobraną sumę zachować.
Powód nie wykazał, aby zachodziła podstawa do powstrzymania się od zawarcia umowy notarialnej. Powód argumentował, iż nieprzystąpienie do aktu notarialnego nie było przez niego zawinione, albowiem pomimo interwencji u pozwanego oraz wymiany pism nadal nie doszło do usunięcia zniszczeń stwierdzonych po zakończeniu przetargu, do przywrócenia stanu w chwili przetargu, wobec czego mógł powstrzymać się od podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Jednakże za trafne mogłyby zostać uznane wyłącznie zastrzeżenia związane ze stwierdzonymi uszkodzeniami, które nie wpłynęły jednakże istotnie na cenę zakupu, a nadto powód powinien był sformułować stanowcze żądanie obniżenia tej ceny wskazując konkretną kwotę tego obniżenia; nic też nie stało na przeszkodzie, aby nabyć nieruchomość i zażądać od pozwanego refundacji kosztów związanych z przywróceniem stanu poprzedniego (z chwili przetargu).
Sąd oddalił wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, uznając – z przyczyn wcześniej wskazanych, iż stan i wartości aktualne czy też z 2013 r. nie mają znaczenia dla oceny szkody doznanej przez powoda, skoro roszczenie jest przedawnione, a szkoda nie może być oceniana jako zmiana wartości nieruchomości, której powód nie nabył.
Reasumując sąd doszedł do wniosku, iż zgłoszone przez powoda roszczenia były nieusprawiedliwione, co skutkowało oddaleniem powództwa w całości.
Pozwanemu jako wygrywającemu sprawę przysługuje na podstawie art. 98 kpc zwrot kosztów procesu obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika ustalone zgodnie z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych – 3 600 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł.
Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy we Wrocławiu
Osoba, która wytworzyła informację: Krzysztof Rudnicki
Data wytworzenia informacji: