Serwis Internetowy Portal Orzeczeń używa plików cookies. Jeżeli nie wyrażają Państwo zgody, by pliki cookies były zapisywane na dysku należy zmienić ustawienia przeglądarki internetowej. Korzystając dalej z serwisu wyrażają Państwo zgodę na używanie cookies , zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.

I C 1179/15 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy we Wrocławiu z 2015-10-09

Sygn. akt I C 1179 / 15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 października 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 29.09.2015 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa U. S.

przeciwko (...) sp. z o.o. w P.

o ustalenie

I. ustala, że powódce U. S. przysługuje – na podstawie art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) – ustawowe prawo pierwokupu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W., stanowiącego odrębną nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków;

II. zasądza od pozwanego na rzecz powódki 1 717 zł kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powódka U. S. wystąpiła przeciwko (...) sp. z o.o. w P. o ustalenie, że przysługuje jej na podstawie art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) ustawowe prawo pierwokupu lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) we W., stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), a także o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu.

Powódka podała, że jest najemcą lokalu nr (...)położonego przy ul. (...)we W., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Powódka wstąpiła w stosunek najmu lokalu po zmarłym ojcu L. S., który otrzymał ten lokal na podstawie przydziału. Mieszkanie, którego najemcą jest powódka, jak również pozostałe lokale w tej nieruchomości, w przeszłości było mieszkaniem Przedsiębiorstwa Państwowego (...)we W., a następnie powstałej w wyniku jego komercjalizacji Spółki Akcyjnej – Fabryka (...)we W.. Zarząd(...) (...) S.A.przekazał nieodpłatne prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...)we W.. W dniu 21.12.2001 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków położonych przy ul. (...)na rzecz pozwanej Spółki.

Powódka podniosła, że zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości, jeżeli w procesach przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości mieszkanie, w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy nowelizowanej w art. 3, przestało być mieszkaniem zakładowym przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub innej państwowej jednostki organizacyjnej albo spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, osobie fizycznej zajmującej to mieszkanie w dniu wejścia w życie ostawy na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale prawo pierwokupu tego mieszkania, pierwokupu, o którym mowa przysługuje, jeżeli w procesach przekształceniowych opisanych powyżej zostało naruszone prawo osoby do nabycia zajmowanego przez nią a w szczególności prawo pierwszeństwa, o którym mowa w art. 4 ustawy nowelizowanej w art. 3.

Powódka podała, że w celu ochrony przysługujących jej praw wystąpiła przeciwko pozwanej z powództwem o stwierdzenie naruszenia interesu prawnego. Wyrokiem z dnia 30.04.2009 r., I C 378/08, Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Na skutek wniesionej apelacji powyższe orzeczenie zostało zmienione wyrokiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31.08.2011 r., I ACa 444/11. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok i uwzględnił powództwo w stosunku do pozwanego (...) sp. z o.o.w P.i stwierdził, że w przedmiocie zbywania mieszkań zakładowych przez Fabrykę (...) S.A.we W.na rzecz Spółdzielni (...)we W.w dniu 02.10.1997 r. naruszono interes prawny U. S..

Powódka podała, że wystąpiła do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych z wnioskiem o wpis ustawowego prawa pierwokupu. W tym postępowaniu na skutek apelacji powódki Sąd Okręgowy we Wrocławiu stwierdził, że zapadłe wcześniej orzeczenia nie pozwalają przy uwzględnieniu wąskich granic kognicji sądu wieczystoksięgowego na dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla spornego lokalu prawa pierwokupu na rzecz powódki.

W związku z zapadłym orzeczeniem stwierdzającym naruszenie interesu prawnego powódki w procesie zbywania mieszkań zakładowych, uznać należy że stosownie do art. 4

ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości, powódce przysługuje ustawowe prawo pierwokupu wskazanego lokalu.

Powódka podniosła, że numeracja lokali nigdy nie została zmieniona i wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31.08.2011 r., I ACa 444/11, dotyczy tego samego lokalu, który został wyodrębniony na podstawie oświadczenia właściciela i stanowi dziś odrębną nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...).

Powódka posiada interes prawny w wytoczeniu tego powództwa, który wyraża się w możliwości ujawnienia w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej przysługującego powódce ustawowego prawa pierwokupu, co aktualnie nie jest możliwe z uwagi na wąskie granice kognicji sądu wieczystoksięgowego.

W odpowiedzi na pozew z dnia 14.09.2015 r. pozwany (...) sp. z o.o. w P. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki kosztów procesu.

Pozwany wskazał, iż poza sporem pozostaje, iż powódka jest najemcą lokalu przy ul. (...), a w stosunek najmu wstąpiła po zmarłym ojcu L. S. który otrzymał lokal na podstawie przydziału, a także, iż w KW nr (...) jako właściciel lokalu figuruje (...) S.A., która została przekształcona w (...) sp. z o.o.

Zarzucił, iż powódka pominęła tę kwestię, że istnieje diametralna różnica pomiędzy definicjami „mieszkanie zakładowe” a „lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność będący samodzielną nieruchomością”. Mieszkania zakładowe stanowiły części wkładowe budynków usytuowanych na nieruchomościach gruntowych, nie posiadały one samodzielnego bytu prawnego. Tymczasem lokal, do którego powódka skierowała pozew o ustalenie prawa pierwokupu, stanowi odrębną nieruchomość – samodzielny lokal mieszkalny wyodrębniony z innej nieruchomości. W ten sposób nie ma tożsamości statusu prawnego nieruchomości, której pozew dotyczy. Okoliczność, że powódka była w istocie najemcą lokalu nr (...) położonego we W. przy ul. (...) nie ma znaczenia w tej sprawie. Aktualnie nieruchomość przy ul. (...) stanowi nieruchomość samodzielną. Nie można skutecznie wyprowadzać, by do nieruchomości lokalowej wskazanej przez powódkę przysługiwało powódce wprost prawo pierwokupu, które wymaga dodatkowego ustalenia w odrębnym postępowaniu.

Na rozprawie dnia 29.09.2015 r. pozwany zarzucił, iż powódka nie wykazała interesu prawnego w żądaniu ustalenia.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Ojciec powódki L. S. był pracownikiem Fabryki (...) we W. i z tego tytułu otrzymał mieszkanie zakładowe położone przy ul. (...) we W.. Umowa najmu została zawarta dnia 15.04.1961 r.

Po jego śmierci w stosunek najmu tego mieszkania wstąpiła powódka U. S., która dnia 01.03.1995 r. podpisała z Fabryką (...) S.A. aneks do umowy najmu.

/ dowód: zawiadomienie z dnia 04.03.1993 r. – k. 6; aneks do umowy najmu – k. 6v-8 /

Nieruchomość przy ul. (...)została nieodpłatnie przekazana Spółdzielni Mieszkaniowej (...)we W.aktem notarialnym z dnia 02.10.1997 r., rep. A nr (...).

Umową z dnia 21.12.2001 r. (...)zbyła nieruchomość przy ul. (...)na rzecz (...) S.A.w P..

/ dowód: uzasadnienie wyroku SO z dnia 30.04.2009 r., I C 378/08 – k. 12-21 /

Odrębna własność lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...)we W.została ustanowiona aktem notarialnym z dnia 05.05.2005 r., sporządzonym przez notariusza J. J.we W., rep. A nr (...), i objęta KW nr (...)założoną dnia 05.09.2005 r.

Lokal ten składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, przedpokoju, spiżarni i piwnicy o łącznej

pow. 75, 44 m 2. Z prawem własności lokalu związany jest udział wynoszący (...) w nieruchomości przy ul. (...) objętej KW nr (...).

Jako właściciel lokalu w księdze tej wpisana jest (...) S.A. w P..

/ dowód: odpis KW nr (...) – k. 10-11 /

(...) S.A. została przekształcona w (...) sp. z o.o.

/ okoliczność niesporna; nadto dowód: wydruk KRS nr (...) – k. 99-105 /

Wyrokiem z dnia 31.08.2011 r., I ACa 444/11, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu zmienił wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 30.04.2009 r., I C 378/08, w stosunku do pozwanego (...) sp. z o.o.w P.w ten sposób, że stwierdził, iż w przedmiocie zbywania mieszkań zakładowych przez Fabrykę (...) S.A.we W.na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...)we W.naruszono interes prawny powodów w tej sprawie, w szczególności U. S., oraz zasadził od (...) sp. z o.o.na rzecz powodów koszty procesu, a także oddalił powództwo przeciwko SM (...)w P.(wcześniej (...) (...) we W.).

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny ustalił, że lokal przy ul. (...)otrzymał jako mieszkanie zakładowe w maju 1961 r. L. S., który zmarł w (...) r., a w stosunek najmu wstąpiła jego córka U. S..

Sąd Apelacyjny uznał, że powodowie spełnili przesłanki podmiotowe i przedmiotowe wynikające z przepisu art. 4 ust. 1 i art. 5 ustawy z dnia 04.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości albowiem byli najemcami mieszkań, które były mieszkaniami zakładowymi.

/ dowód: wyrok SO z dnia 30.04.2009 r., I C 378/08, z uzasadnieniem – k. 12-21; wyrok SA, I ACa

444/11, z uzasadnieniem – k. 22, 77-95 /

Powódka wniosła o ujawnienie w KW nr (...) ustawowego prawa pierwokupu za podstawę wskazując wyrok SA z dnia 31.08.2011 r., I ACa 444/11.

Postanowieniem z dnia 28.05.2013 r., Dz. Kw. (...), Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków oddalił ten wniosek. Sąd wieczystoksięgowy uznał, że brak jest dokumentu, z którego wynikałoby uprawnienie wnioskodawczyni do wskazanego konkretnie lokalu mieszkalnego, dla którego prowadzona jest KW.

Postanowieniem z dnia 24.10.2013 r., II Ca 852/13, Sąd Okręgowy we Wrocławiu oddalił

apelację wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego.

/ dowód: postanowienie SR z dnia 28.05.2013 r., Dz. Kw. (...) – k. 67; postanowienie SO z

dnia 24.10.2013 r., II Ca 852/13 – k. 68, 96-98 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Powódka dochodzi ustalenia, że przysługuje jej – na podstawie art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości – ustawowe prawo pierwokupu lokalu położonego przy ul. (...).

Zgodnie z art. 189 kpc powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może zostać uwzględnione wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda, wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o kwestii zasadności powództwa (por. wyrok SN z dnia 27.06.2001 r., II CKN 898/00).

Interes prawny w rozumieniu art. 189 kpc oznacza potrzebę prawną, wynikającą z sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się powód. Może wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Interes prawny występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, mająca charakter obiektywny. Powód musi udowodnić, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalnie stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów, a sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego praw przez definitywne zakończenie istniejącego między stronami sporu lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu w przyszłości takiego sporu, tj. obiektywnie odpadnie podstawa jego powstania. Na takie cechy roszczenia o ustalenie z art. 189 kpc wskazywał wielokrotnie Sąd Najwyższy, m.in. w wyrokach: z dnia 30.10.1990 r., I CR 649/90, z dnia 08.05.2000 r., V CKN 29/00, z dnia 04.10.2001 r., I CKN 425/00, z dnia 01.04.2004 r., II CK 125/03, z dnia 18.06.2009 r., II CSK 33/09, z dnia 18.03.2011 r., III CSK 127/10, z dnia 09.02.2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012/7-8/101, oraz z dnia 19.09.2013 r., I CSK 727/12. Przez interes prawny w procesie cywilnym należy rozumieć obiektywną w świetle obowiązujących przepisów prawnych, to jest wywołaną rzeczywistym narażeniem lub zagrożeniem określonej sfery prawnej, potrzebę uzyskania określonej treści wyroku (T. Rowiński, Interes prawny w procesie cywilnym i w postępowaniu nieprocesowym, Warszawa 1971, s. 26).

Powódka wskazuje, iż przysługuje jej ustawowe prawo pierwokupu lokalu mieszkalnego. Prawo takie może zostać ujawnione w księdze wieczystej w dziale III. W niektórych przypadkach (prawa pierwokupu gminy wobec nieruchomości zabytkowej lub przeznaczonej na cel publiczny) od wpisu zależne jest w ogóle powstanie takiego prawa.

Ujawnienie ustawowego prawa pierwokupu ma w pierwszej kolejności znaczenie informacyjne i ochronne z punktu widzenia interesów uprawnionego.

W przypadku zawarcia przez właściciela nieruchomości umowy sprzedaży z osobą trzecią z pominięciem osoby uprawnionego z tytułu pierwokupu, umowa taka nie jest nieważna, chyba że przepisy odrębne przewidują taki skutek (jak w art. 599 § 2 kc). Zmiana osoby właściciela nieruchomości nastąpi wówczas z pominięciem uprawnionego, któremu pozostanie wówczas albo roszczenie o naprawienie szkody przeciwko sprzedającemu, które jednakże powstałoby dopiero, gdyby uprawniony nabył inną nieruchomość o takich samych cechach za cenę wyższą niż uzgodniona pomiędzy sprzedającym a osobą trzecią (wykonanie prawa pierwokupu następuje za tę cenę) albo roszczenie o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną wobec niego na podstawie art. 59 kc (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10.10.2008 r., II CSK 221/08, OSNC-ZD 2009/1/29; z dnia 19.11.2001 r., V CKN 536/00; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 09.11.2006 r., I ACa 392/06; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 05.05.2010 r., I ACa 1122/09, Apel.-W-wa 2011/3/24). Zgodnie zaś z art. 59 kc, w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna, albo z roszczenia odszkodowawczego. Roszczenie z art. 59 kc może zatem zostać skutecznie zrealizowane wyłącznie, jeżeli o prawie pierwokupu wiedział nabywca.

Sam ustawowy charakter takiego prawa może nie być wystarczający dla przyjęcia po stronie nabywcy wiedzy o jego istnieniu. Kiedy wchodzi w grę ustawowe prawo pierwokupu, w pierwszej kolejności powinno nastąpić zawarcie umowy zobowiązującej do sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu, a dopiero po upływie do złożenia oświadczenia o wykonaniu pierwokupu – umowy rozporządzającej. Kontrola dochowania wymogu respektowania ustawowego prawa pierwokupu sprawowana jest w przeważającej ilości przypadków przez notariusza. Dotyczy to jednakże przede wszystkim tych nieruchomości, w stosunku do których prawo pierwokupu wynika niejako z ich natury, np. nieruchomości rolnych objętych pierwokupem Agencji Nieruchomości Rolnych, nieruchomości niezabudowanych objętych pierwokupem gminy. Wobec tych nieruchomości można ocenić istnienie takiego prawa na podstawie samego opisu nieruchomości widniejącego w księdze wieczystej, w ewidencji, w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie ujawnionego w księdze wieczystej źródła nabycia czy osoby poprzednika prawnego sprzedającego. W przypadku pierwokupu związanego z lokalem niegdyś zakładowym informacja taka może pozostać nieujawniona ani notariuszowi ani osobie zainteresowanej nabyciem, co może wykluczać przypisanie jej nie tylko pozytywnej wiedzy o prawie pierwokupu, ale także możliwości jej uzyskania. W takim zaś wypadku uprawniony nie mógłby skutecznie zrealizować swojego roszczenia w stosunku do nabywcy.

Przezwyciężenie ewentualnego zagrożenia dla interesów uprawnionego może zostać skutecznie dokonane poprzez dokonanie wpisu prawa pierwokupu do księgi wieczystej zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 1 ukwh. To zaś zgodnie z art. 626 8 § 2 kpc w zw. z art. 31 ust. 1 ukwh wymaga istnienia podstawy wpisu w postaci dokumentu stwierdzającego istnienie takiego prawa.

Powódka wykazała, że wniosła o dokonanie wpisu prawa pierwokupu, powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 31.08.2011 r., I ACa 444/11, ale jej wniosek został oddalony z uzasadnieniem, iż wyrok ten nie jest wystarczającą podstawą do wpisania prawa pierwokupu. Wobec tego niewątpliwie posiada interes prawny w ustaleniu, że prawo takie jej przysługuje w procesie, kierując takie żądanie przeciwko osobie będącej właścicielem nieruchomości wpisanym do księgi wieczystej. Wyrok uwzględniający powództwo o ustalenie istnienia prawa pierwokupu stanowić będzie należytą podstawę do dokonania wpisu tego prawa do księgi wieczystej.

Powódka posiada zatem interes prawny w żądaniu ustalenia przysługiwania jej ustawowego prawa pierwokupu lokalu mieszkalnego przy ul. (...).

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy powódce faktycznie przysługuje prawo opisane w pozwie.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315), jeżeli w procesach przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości mieszkanie, w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 05.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm.), przestało być mieszkaniem zakładowym przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub innej państwowej jednostki organizacyjnej albo spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, osobie fizycznej zajmującej to mieszkanie w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 07.07.2005 r. na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale przysługuje prawo pierwokupu tego mieszkania, z zastrzeżeniem art. 5. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 07.07.2005 r. prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, przysługuje, jeżeli w procesach przekształceniowych wymienionych w ust. 1:

1)  zostało naruszone prawo osoby określonej w ust. 1 do nabycia zajmowanego przez nią

2)  mieszkania, a w szczególności prawo pierwszeństwa, o którym mowa w art. 4 ustawy z dnia 05.12.2000 r, lub

2) naruszono interes prawny osoby fizycznej określonej w ust. 1.

Według art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 07.07.2005 r. naruszenie prawa lub interesu prawnego, o którym mowa w ust. 2, powinno zostać stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu.

Wreszcie zgodnie z art. 4 ust. 5 ustawy z dnia 07.07.2005 r. prawo pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, przysługuje także osobie bliskiej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, w stosunku do osoby określonej w ust. 1, której przysługuje prawo wstąpienia w stosunek najmu mieszkania na podstawie odrębnych przepisów.

Ustawa z dnia 07.07.2005 r. weszła w życie z dniem 19.09.2005 r. (tj. po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. od 19.08.2005 r.).

Ustalenie, czy powódce przysługuje opisane prawo pierwokupu, wymaga zatem spełnienia następujących przesłanek:

- zakwalifikowania mieszkania jako podlegającego dyspozycji art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 05.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa,

- zakwalifikowania mieszkania jako byłego mieszkania zakładowego przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub innej państwowej jednostki organizacyjnej albo spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi,

- ustalenia, czy mieszkanie było przedmiotem procesu przekazywania jednostkom samorządu terytorialnego, likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości,

- ustalenia, czy powódka zajmowała to mieszkanie w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 07.07.2005 r. na podstawie umowy najmu,

- ustalenia, czy zostało naruszone prawo powódki do nabycia zajmowanego przez nią mieszkania, a w szczególności prawo pierwszeństwa, o którym mowa w art. 4 ustawy z dnia 05.12.2000 r., lub naruszony został jej interes prawny.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego wypełnienie powyższych warunków nie budzi wątpliwości.

Powódka jest najemcą lokalu mieszkalnego przy ul. (...) od 1993 r., a w stosunek najmu wstąpiła w miejsce zmarłego ojca L. S.; dodatkowo zawarła zresztą aneks do wcześniejszej umowy najmu, w którym wyraźnie została wskazana jako najemca.

Mieszkanie przy ul. (...) było wcześniej mieszkaniem zakładowym należącym do przedsiębiorstwa państwowego (...) przekształconego w wyniku komercjalizacji w spółkę (...) S.A. Zostało przydzielone ojcu powódki będącemu pracownikiem tego przedsiębiorstwa jeszcze w 1961 r.

Lokal ten odpowiada dyspozycji art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 05.12.2000 r., zgodnie z którym pod pojęciem mieszkania należy rozumieć lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali będący własnością zbywcy lub będący we władaniu państwowej osoby prawnej, która wykonuje prawo własności na rzecz Skarbu Państwa. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 1 uwl lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Budynki przy ul. (...) były przedmiotem przekształceń własnościowych. Spółka (...) S.A. przeniosła te nieruchomości na Spółdzielnię Mieszkaniową (...), ta zaś sprzedała je spółce (...) S.A., która została następnie przekształcona w (...) sp. z o.o.

Wreszcie w procesie zbywania najpierw na rzecz wskazanej Spółdzielni Mieszkaniowej, potem na rzecz pozwanej spółki, zostały naruszone prawa powódki jako najemcy lokalu mieszkalnego, co wynika wprost z sentencji wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31.08.2011 r., I ACa 444/11, i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego.

Można też dodać, że przywołany wyrok Sądu Apelacyjnego potwierdza w istocie także pozostałe wskazane okoliczności, albowiem Sąd ten dokonał oceny charakteru lokalu powódki jako dawnego mieszkania zakładowego. Utrata takiego charakteru nastąpiła wprawdzie nie wskutek czynności prawnej, ale wskutek śmierci ojca powódki, niemniej jednak Sąd Apelacyjny jednoznacznie wskazał, że powódka jest osobą uprawnioną w rozumieniu przepisów art. 4 i 5 ustawy z dnia 07.07.2005 r.

Skoro zatem powódka jest najemcą dawnego lokalu zakładowego, a jej interes prawny został naruszony w trakcie czynności mających za przedmiot zbywanie tego lokalu (który dzielił los prawny całej nieruchomości przy ul. (...)), to uzasadniony jest wniosek, iż przysługuje jej – na podstawie art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 07.07.2005 r. ustawowe prawo pierwokupu tego lokalu.

Całkowicie chybione było stanowisko pozwanego, jakoby przeszkodą do ustalenia prawa pierwokupu powódki miał być fakt, że lokal przy ul. (...) jest odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą. Powódka nie przestała być najemcą tego lokalu, zresztą z punktu widzenia stosunku najmu nie ma znaczenia, czy wynajmowany lokal jest czy nie odrębną nieruchomością. Poza zmianą samego prawnego statusu lokalu z części budynku na samodzielną nieruchomość lokal ten nie podlegał żadnym zmianom – nie zmienił ani położenia ani powierzchni ani osoby najemcy. Tym samym stan okoliczności odpowiadający dyspozycji art. 4 ustawy z dnia 07.07.2005 r. pozostaje aktualny. Zresztą przewidziane w art. 4 ust. 1 tej ustawy odwołanie do art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 05.12.2000 r., a przez niego do art. 2 ust. 1 uwl wskazuje, chodzi o lokal samodzielny w rozumieniu nie prawnym, ale faktycznym, tj. taki, który może być przedmiotem odrębnej własności, ale niekonieczne już nim jest. Na wypadek sprzedaży lokalu przez pozwanego osobie trzeciej i tak doszłoby do jego wyodrębnienia, zaś jednym z dokumentów niezbędnych do sprzedaży byłoby zaświadczenie Prezydenta W. o samodzielności tego lokalu. Uprzednie wyodrębnienie lokalu jednostronnym oświadczeniem właściciela niczego nie zmienia.

Sąd doszedł zatem do przekonania, iż materiał dowodowy sprawy należycie uzasadnia zgłoszone przez powódkę żądanie ustalenia, iż przysługuje jej – na podstawie art. 4 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 07.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315) – ustawowe prawo pierwokupu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) we W., stanowiącego odrębną nieruchomość objętą księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków.

Powódce jako wygrywającej sprawę przysługuje zgodnie z art. 98 kpc zwrot kosztów procesu obejmujących opłatę od pozwu – 500 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłatą skarbową – 1 217 zł, liczone – zgodnie ze stanowiskiem obu stron – od pierwotnej wartości przedmiotu sporu. Jak stanowi art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 07.07.2005 r., w przypadku wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, zbycie mieszkania następuje na warunkach i po cenie, na jakich nieruchomości zostały nabyte przez zbywcę, powiększonej o wartość poczynionych przez niego nakładów koniecznych. Zatem wartością prawa pierwokupu byłaby cena tego lokalu według stanu z 2001 r., kiedy to pozwana spółka nabyła nieruchomość przy ul. (...), a nie aktualna wartość tego lokalu.

Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.

Dodano:  ,  Opublikował(a):  Iwona Gertrudziak
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy we Wrocławiu
Osoba, która wytworzyła informację:  Krzysztof Rudnicki
Data wytworzenia informacji: