Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Powód Agencja (...) S.A. z/s w K. wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntów, oznaczonych, jako:

1) (...), położone w K., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdujące się w użytkowaniu wieczystym Agencji (...) S.A. z/s w K.;

2) działka nr (...), położona w K., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym Agencji Rozwoju (...) S.A. z/s w K.;

3) działka nr (...), położona w K. dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi (...) stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym Agencji (...) S.A. z/s w K.;

4) (...) nr (...), 5/(...) 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7, położone w K., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi (...) stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym Agencji (...) S.A. z/s w K.;

- są nieuzasadnione,

a w razie nieuwzględnienia powyższego wniosku – że są uzasadnione, ale w niższej wysokości; zakwestionował wyceny nieruchomości, na podstawie których zostały ustalone opłaty roczne, dokonane przez Starostę (...) pismami z dnia 29.11.2023r. (nr GN.(...).22.160.2023.GN9, GN.(...).22.163.2023.GN9, GN.(...).22.161.2023.GN9 i GN.(...).22.164.2023.GN9).

Strona pozwana Skarb Państwa – Starosta (...) wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że sprzeciw powoda, co do aktualizacji opłaty rocznej, jest nieuzasadniony, wobec wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, których wartość uległa zmianie, przy czym od poprzedniej aktualizacji minęło ponad 12 lat.

Stan faktyczny:

Powód Agencja (...) S.A. z/s w K. jest użytkownikiem wieczystym gruntów, oznaczonych geodezyjnie, jako:

1) (...) nr (...), położone w K., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdujące się w użytkowaniu wieczystym;

2) działka nr (...), położona w K., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa;

3) działka nr (...), położona w K. dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa;

4) działki nr (...) 1/140, 5/1, 5/3, 5/4, 5/5, 5/6, 5/7, położone w K., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa;

Wartość nieruchomości objętej księgą wieczystą:

(...) wynosi 500.800 zł; dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosiła 3270 zł;

(...) wynosi 68.700 zł; dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosiła 2640 zł;

(...) wynosi 115.300 zł; dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosiła 630 zł;

(...) wynosi 1.310.300 zł; dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste wynosiła 9681 zł.

Dowód: opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości J. M. (k-139-229, 256 i nast.).

Sąd zważył, co następuje:

Przedmiotem umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145), może być tylko nieruchomość gruntowa w rozumieniu art. 46 kc. Zgodnie z przepisem art. 77 ust. 1. pow. ustawy, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (ust. 3). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78). Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc (art. 80).

Starosta (...) – w zamiarze zaktualizowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości, wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowych opłat, przedstawiając równocześnie (w pismach z dnia 29.11.2023r. nr GN.(...).22.160.2023.GN9, GN.(...).22.163.2023.GN9, GN.(...).22.161.2023.GN9 i GN.(...).22.164.2023.GN9) ofertę przyjęcia nowej wysokości opłat, tj. w kwocie 15.270 zł ((...)), 6.840 zł ((...)), 5.250 zł ((...)) i 45.060 zł ((...)), stanowiących 3% wartości nieruchomości, ustalonej, na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego. W ustawowym terminie powód złożył do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłat jest nieuzasadniona, ewentualnie, że jest uzasadniona w niższej wysokości (zastępujący w niniejszej sprawie pozew – zgodnie z art. 80 ust. 2 w zw. z art. 79 ust. 2 powołanej ustawy).

Wartość przedmiotowych nieruchomości uległa zmianie; wyceny dokonał rzeczoznawca majątkowy, przy czym od poprzedniej aktualizacji minęło 12 lat. Wobec spełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłat, powództwo o ustalenie, że aktualizacja była nieuzasadniona, podlegało oddaleniu. Uznając, że aktualizacja opłat rocznych była uzasadniona co do zasady, uznać należało zarazem, że podwyższenie opłat było uzasadnione w mniejszej wysokości, niż zaoferowana w wypowiedzeniu.

Ustalając wysokość opłat w niniejszej sprawie, Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości J. M., sporządzonej w sposób fachowy i rzetelny. Biegła wskazała i uzasadniła stosowaną przy wycenie metodę badawczą, opisała procedurę szacowania oraz poddała analizie i scharakteryzował rynek, co uzasadnia wnioski zawarte w opinii, uznane przez Sąd za jasne i logiczne. Zarzuty stron, zgłoszone w toku postępowania, nie podważyły wiarygodności opinii, biegła odniosła się do nich w sposób wyczerpujący, a Sąd podzielił jego wnioski w całości. Wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego nie zasługiwał na uwzględnienie. Niezadowolenie powoda z konkluzji opinii nie stanowi uzasadnionej potrzeby przeprowadzenia dodatkowej opinii, w sytuacji gdy nie można skutecznie zarzucić biegłej, której opinia znajduje się w aktach sprawy, że wykonała ją stronniczo, nierzetelnie, niefachowo czy też, że zawiera ona jakieś wewnętrzne sprzeczności.

Wartość nieruchomości, ustalona przez biegłą odbiegała od wyceny dokonanej na potrzeby postępowania administracyjnego.

Dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowych gruntów wynosiły: 3270 zł – co do nieruchomości objętej (...); 2640 zł– co do nieruchomości objętej (...); 630 zł– co do nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) i 9681 zł – co do nieruchomości objętej księgą (...), łącznie 16221 zł. Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustala się według stawki procentowej, wynoszącej w niniejszej sprawie 3%, od ceny nieruchomości gruntowej, ustalonej na podstawie jej wartości. W oparciu o opinię biegłej sądowej, Sąd ustalił wartość nieruchomości, objętej księgą wieczystą: (...) w wysokości 500.800 zł; (...) w wysokości 68.700 zł; (...) w wysokości 115.300 zł; (...) w wysokości 1.310.300 zł, zaś opłaty, z tytułu użytkowania wieczystego gruntu odpowiednio w kwotach: 15024 zł, 2061 zł, 3459 zł i 39309 zł (3%), łącznie 59853 zł. Aktualizacja opłaty rocznej, dokonana przez Starostę (...) (w łącznej kwocie 72420 zł), była więc uzasadniona, ale w kwocie niższej, niż wskazana w wypowiedzeniu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono, jak w punkcie I i II wyroku.

Orzeczenie o kosztach w pkt III wyroku oparto na przepisie art. 100 zd. 1 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc, przyjmując, że powód wygrał sprawę w ~ 22 % (co do kwoty 12.567 zł [łączna różnica pomiędzy wysokością opłat zaktualizowanych przez pozwanego i ustalonych przez Sąd], przy wartości przedmiotu sporu równej 56.199 zł [różnica pomiędzy opłatami zaktualizowanymi przez pozwanego a dotychczasowymi]).

W toku postępowania Skarb Państwa poniósł tymczasowo wydatki na wynagrodzenie biegłej, ponad uiszczoną zaliczkę, w kwocie 269,77 zł (k.261). Wydatkami tymi obciążono strony zgodnie z wynikiem procesu (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych [t.j. Dz.U. z 2023r., poz. 1144 ze zm.).