Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Gmina N. wniosła pozew przeciwko J. A. o zapłatę kwoty 20473,02 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12.09.2021r., tytułem czynszu najmu i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, położonego w B. 116/4, w okresie od maja do grudnia 2016r. oraz od maja 2017r. do maja 2019r.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o umorzenie wszystkich zaległości i kosztów sądowych, podała, że jest samotną matką czworga dzieci, utrzymuje rodzinę z wynagrodzenia za pracę w wys. 2400 zł miesięcznie oraz świadczeń socjalnych, w tym z tytułu opieki na niepełnosprawną córką, i alimentów, łącznie 6.422 zł. Całe wynagrodzenie przeznacza na czynsz najmu i koszty utrzymania lokalu mieszkalnego, który zajmuje z dziećmi od stycznia 2019r. Resztę środków przeznacza na utrzymanie i wyżywienie. Nie jest w stanie spłacić długu wobec powodowej Gminy. Wówczas pozwana była w bardzo ciężkiej sytuacji rodzinnej, zmagała się chorobą nowotworową, wykrytą u jej najmłodszego syna. W klinice, gdzie był leczony, powiedziano jej, że syn nie może przebywać w warunkach panujących w lokalu, wynajmowanym od Gminy, bo to może zagrażać jego zdrowiu i życiu. Pozwana musiała wynająć mieszkanie we W., w pobliżu kliniki. Przedmiotowy lokal nie był przez nią zamieszkały. Najważniejszy był dla niej czas spędzony z chorym synem i walka o jego życie, która trwała cztery lata, pod koniec (...) syn zmarł. Pozwana zrezygnowała z przedmiotowego lokalu i przeprowadziła się z dziećmi do K.. Ciężka sytuacja, w jakiej się znalazła, sprawiła, że dopiero w maju 2019r. była w stanie tu przyjechać i zdać lokal. Do sprzeciwu pozwana dołączyła obszerną dokumentację, obrazującą sytuację rodzinną, majątkowa i osobistą jej i rodziny.

W odpowiedzi, strona powodowa podała, że lokal był w dobrym stanie, a stosunek najmu został wypowiedziany z uwagi na zaległości czynszowe pozwanej, która nie reagowała na wezwania do opuszczenia i wydania lokalu. Wskazała, że pozwana nie uzupełniła braków formalnych wniosku z dnia 28.03.2019r., skierowanego do powoda, o umorzenie zaległości, wobec czego wniosek ten pozostał bez rozpoznania. Pozwana wydała przedmiotowy lokal dopiero po otrzymaniu pozwu o wydanie. W związku z powyższym strona powodowa podtrzymała w całości powództwo.

Sąd ustalił:

Pozwana wraz z pięciorgiem dzieci zajmowała przedmiotowy lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu z dnia 17.12.2014r. W umowie wskazano, że czynsz wynosi 528,79 zł. Pozwana zobowiązana była ponadto uiszcza opłaty za dostawę zimnej wody i za ścieki łącznie 79,40 zł. Od lipca 2017r. czynsz za lokal wynosił 382,17 zł, opata za wywóz nieczystości płynnych 43,20 zł, opłata za zimną wodę 37,76 zł. Opłaty za wywóz nieczystości i za wodę naliczane były wg ilości osób zamieszkujących lokal (8). Od czerwca 2018r. opata za wywóz nieczystości płynnych naliczana była w wys. 46,31 zł, opłata za zimną wodę 39,48 zł; od stycznia do czerwca 2019r. – odpowiednio – 48,30 zł i 44,50 zł.

Dowód: umowa najmu (k.4-7); zawiadomienie o wysokości opłat (k-11,12,13); „Karta podatnika” (k-16-20).

Pismem z dnia 3.02.2017r. strona powodowa wezwała pozwana do zapłaty kwoty 7209,10 zł, tytułem należności czynszowych, w terminie miesięcznym od doręczenia, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Tej samej treści pismo z dnia 15.03.2017r. doręczono pozwanej w dniu 21.03.2017r.

Dowód: wezwania do zapłaty (k-318-322)

Pismem z dnia 22.05.2017r. strona powodowa wypowiedziała pozwanej umowę najmu przedmiotowego lokalu za jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, wskazując, że skutek ten przypada na dzień 31 maja 2017r. Pismo to doręczono pozwanej w dniu 24.05.2017r.

Dowód: wypowiedzenie umowy najmu (k-323-325)

Pismem z dnia 7.01.2019r. strona powodowa wezwała pozwaną do przekazania lokalu do zasobów Gminy w terminie 7 dni od doręczenia.

Dowód: pismo powoda (k-326-328)

Pismem z dnia 28.03.2019r. pozwana zwróciła się do strony powodowej o polubowne rozwiązanie umowy najmu, wymeldowanie jej oraz dzieci, umorzenie zaległości i wywiezienie ich rzeczy na śmietnik (opróżnienie całego mieszkania). W uzasadnieniu podała, że od maja 2015r. nie mieszka w tym lokalu, z uwagi na chorobę syna, aby zapewnić mu właściwe warunki mieszkaniowe, musiała przeprowadzić się wraz z dziećmi do W., gdzie syn był leczony, a po jego śmierci, wyprowadzili się do K., powołała się na ciężką sytuację jej rodziny, traumę z powodu choroby i śmierci dziecka, co spowodowało, że wcześniej nie była w stanie zająć się sprawami mieszkania i oddać go do dyspozycji Gminy.

Dowód: pismo pozwanej (k-329-331)

W dniu 10.05.2019r. pozwana wydała stronie powodowej przedmiotowy lokal.

Dowód: protokół zdawczo-odbiorczy (k-333)

Pismem z dnia 16.11.2020r. strona powodowa wezwała pozwaną do zapłaty należności za lokal łącznie w kwocie 19.713,24 zł.

Dowód: wezwanie do zapłaty (k-21-24)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części, tj. w zakresie należności, z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiadającego wysokości czynszu, w okresie od stycznia 2018r. do 10 maja 2019r., wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, naliczonymi i skapitalizowanymi za poszczególne miesięczne okresy płatności, gdzie termin zapłaty odszkodowania przypadał na koniec danego miesiąca. W pozostałej części powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na przedawnienie roszczenia, z tytułu czynszu najmu i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiadającego wysokości czynszu, w okresie od maja do grudnia 2016r. i w okresie od maja do końca roku 2017., oraz z uwagi na nieudowodnienie roszczenia o zapłatę odszkodowania uzupełniającego, z tytułu opłat za wodę i ścieki.

Kwestię odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego regulują przepisy art. 18 ustawy z 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 - dalej: OchrLokU). Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (ust. 1). Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego (ust. 2).

Poza sporem było, że w okresie od stycznia 2018 do 10 maja 2019r., pozwana bezumownie korzystała z przedmiotowego lokalu, w tym sensie, że swobodnie nim dysponowała, miała do niego klucze i pomimo faktycznego zamieszkiwania wraz z dziećmi w innych lokalach w tym okresie, najpierw we W., gdzie zmuszona była się przeprowadzić z uwagi na chorobę nowotworową syna i jego leczenie, a następnie w K., to jednak nie wydała wcześniej tego lokalu powodowej Gminie, zachowując w tym czasie możliwość korzystania z niego w nieograniczonym zakresie. W tej sytuacji, zgodnie z powołanymi przepisami, jako osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, obowiązana była do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Wysokość tego odszkodowania nie była sporna. Strona powodowa naliczała pozwanej z tego tytułu co miesiąc odszkodowanie w kwocie 382,17 zł, którego każdorazowa płatność powinna przypadać na koniec danego miesiąca z dołu, zgodnie z brzmieniem powołanego art. 18 ust. 1 OchrLokU (por. wyrok SA w Warszawie z dnia 13.05.2014r., I ACa 1341/13). Zasądzona w pkt I wyroku kwota 7056,57 zł obejmuje więc należności, z tytułu odszkodowania (art. 18 ust. 1 i 2 zd. 1 OchrLokU) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie skapitalizowanymi i naliczonymi od poszczególnych kwot (po 382,17 zł) w okresie począwszy od stycznia 2018r., od dnia następnego po upływie terminu wymagalności, który przypadał na ostatni dzień miesiąca – i tak w przypadku stycznia 2018r. pozwana zobowiązana była uiścić odszkodowanie w wys. czynszu, tj. 382,17 zł w terminie do 31 stycznia 2018r., z uwagi na bezskuteczny upływ terminu, powodowi należą się odsetki od tej kwoty naliczone od dnia 1.02.2018 do dnia 30.12.2021r., tj. do dnia poprzedzającego wniesienie pozwu w niniejszej sprawie, w kwocie 96,50 zł. Sytuacja jest analogiczna w kolejnych miesiącach, do kwietnia 2019r. Odszkodowanie za maj 2019r. zasądzono proporcjonalnie do okresu zajmowania przez pozwaną spornego lokalu, tj. do 10.05.2019r. (123,33 zł + 19,67 zł z tytułu skapitalizowanych odsetek, naliczonych od kwoty 123,33 zł od 1.06.2019r. do 30.12.2021r.). Łączną kwotę 7056,57 zł (5855,88 zł – odszkodowanie w wys. czynszu w okresie od stycznia 2018r. do maja 2019r. – plus 1200,69 zł – skapitalizowane odsetki) zasądzona została wraz z dalszymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tj. 31.12.2021r. Zgodnie z art. 481 § 1 kc, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych (§ 2). Zgodnie z art. 482 § 1 kc, od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa.

Odnosząc się do twierdzeń strony powodowej odnośnie skutku wypowiedzenia umowy najmu, wskazać należy, że stanowisko, zaprezentowane w jej piśmie z dnia 22.05.2017r. (k-323-325) było błędne. Strona powodowa wypowiedziała pozwanej umowę najmu przedmiotowego lokalu za jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Pismo to doręczono pozwanej w dniu 24.05.2017r. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 OchrLokU, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wobec powyższego, skutek wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu nastąpił na koniec czerwca 2017r. (a nie jak błędnie wskazał powód z końcem maja 2017r.). Zatem z bezumownym korzystaniem z lokalu mamy w niniejszej sprawie do czynienia od lipca 2017r.

Powództwo z tytułu czynszu najmu i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiadającego wysokości czynszu, w okresie od maja do grudnia 2016r. i w okresie od maja do końca roku 2017., oraz odsetek od tych należności, podlegało oddaleniu z uwagi na przedawnienie roszczenia.

Roszczenia z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu opłat niezależnych od właściciela lokalu (jak opłata za wodę i odprowadzanie ścieków) mają charakter okresowy (art. 8a ust. 1 i 2, art. 9 ust. 1b OchrLokU).

Również roszczenie odszkodowawcze, o którym mowa w art. 18 ust. 1 zd. 1 OchrLokU, ma charakter roszczenia o świadczenia okresowe, staje się wymagalne za każdy miesiąc z nastąpieniem pierwszego dnia kolejnego miesiąca. Uzasadnia to stosowanie do jego dochodzenia trzyletniego terminu przedawnienia, przewidzianego w art. 118 kc (por. wyrok SN z 9.11.2012r., IV CSK 303/12; wyrok SN z 18.5.2012r., IV CSK 490/11).

Pozwana, zawierając umowę najmu lokalu komunalnego z Gminą, która w zakresie zadań własnych jednostki samorządu terytorialnego zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach, jest konsumentem. Po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia, przysługującego przeciwko konsumentowi (art. 117§2 ¹ kc w zw. z art. 22 ¹ kc; por. uchwała SN z 29.2.2000r., III CZP 26/99). Umowa najmu lokalu mieszkalnego, zmierzająca do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy i osób bliskich, jest zawsze umową zawartą w celu bezpośrednio nie związanym z działalnością gospodarczą najemcy. Biorąc pod uwagę dochodzone przez powoda roszczenie oraz charakter najmu, pozwana, w okolicznościach przedmiotowej sprawy bez wątpienia ma status konsumenta, bowiem powodowej Gminie – w zakresie wynajmu lokali – należy przypisać prowadzenie działalności gospodarczej, prowadzonej w sposób profesjonalny, aktywny, powtarzalny i zorganizowany (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2003 r., sygn. akt IV CK 288/02, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1991 r., sygn. akt III CZP 40/91, OSNCP 1992/2/17; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 117/91, OSNCP 1992/5/65; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 1995 r., sygn. akt III CZP 6/95, OSNC 1995/5/72).

Należało zatem stwierdzić, że dochodzone roszczenie jest roszczeniem majątkowym, przysługującym przeciwko konsumentowi, a zgodnie z zasadą ogólną z upływem trzech lat przedawniają się roszczenia – jak w przedmiotowej sprawie - związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sąd z urzędu na podstawie art. 117 § 2 ¹ kc, wziął pod uwagę przedawnienie dochodzonego roszczenia, z tytułu czynszu najmu (w tym opłat za wodę i odprowadzanie ścieków) i odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiadającego wysokości czynszu, w okresie do końca roku 2017, oraz odsetek od tych należności, oddalając powództwo w tym zakresie.

Trzyletni termin przedawnienia odnosi się wyłącznie do odszkodowania odpowiadającego wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Poza tym zakresem pozostaje uzupełniające odszkodowanie, przewidziane w art. 18 ust. 2 zd. 2 OchrLokU. Do dochodzonego na tej podstawie odszkodowania uzupełniającego art. 18 ust. 1 OchrLokU nie ma zastosowania (por. wyrok SN z 9.11.2012r., IV CSK 303/12). Roszczenie odszkodowawcze uzupełniające, obejmujące opłaty niezależne od właściciela, dochodzone przez gminę przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego, nie jest też związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 kc (por. uchwała SN z 9.12.2021r., III CZP 85/20).

W art. 18 ust. 2 zd.2 OchrLokU chodzi o pomniejszenie majątku właściciela lokalu na skutek zapłaty świadczenia dostawcy mediów, niezbędnych do korzystania lokalu, które zostały zużyte przez osobę, zajmującą ten lokal bez tytułu prawnego. W skład tego odszkodowania wchodzą świadczenia, związane z korzystaniem lokalu, takie, jak opłata za wodę i odprowadzanie ścieków, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą tych mediów lub usług; są to opłaty niezależne od właściciela. Uprawnioną do odszkodowania Gminę obciążał obowiązek wykazania wysokości dochodzonego roszczenia odszkodowawczego. Zestawienie należności, z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu należy traktować jako oświadczenie strony, równoważne z twierdzeniami strony, co najwyżej uprawdopodabniające (nie udowodniające) okoliczność istnienia zobowiązania w danej wysokości. Jako dokument prywatny o ograniczonej mocy dowodowej należy ocenić wezwanie do zapłaty (por. wyrok SO we Wrocławiu z 3.4.2018, IC 139/18). W rozpoznawanej sprawie strona powodowa nie wykazała wysokości naliczonych opłat za wodę i odprowadzanie ścieków, wskazanych w tzw. „kartotece podatnika”, dołączonej do pozwu. Bezspornym było, że w okresie objętym pozwem pozwana wraz z dziećmi faktycznie nie zamieszkiwała w przedmiotowym lokalu, z uwagi na chorobę syna i konieczność jego leczenia wyprowadziła się najpierw do W., a następnie docelowo do K.. Strona powodowa okoliczności tych nie kwestionowała. Trudno zatem uznać, aby w przedmiotowym lokalu odnotowano zużycie wody lub odprowadzano ścieki, a te usługi były przedmiotem żądanych opłat. Strona powodowa nie przedłożyła zarazem żadnych dokumentów źródłowych, dla wykazania wysokości naliczanych stawek opłat (uchwał Rady Gminy N. regulujących opłaty dla odbiorców usług zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków); nie przedstawiła rozliczenia tych opłat, przy uwzględnieniu faktycznego zużycia wody czy konieczności odbioru ścieków. W tych okolicznościach Sąd uznał roszczenie powoda w tym zakresie za nieudowodnione, co skutkowało oddaleniem powództwa.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono, jak w pkt I i II wyroku.

Orzeczenie w pkt III wyroku oparto na przepisie art. 102 kpc. Trudna sytuacja osobista, rodzinna i majątkowa pozwanej uzasadnia nieobciążanie jej kosztami procesu w niniejszej sprawie.