Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

W pozwie wzajemnym, złożonym przez J. K. (1) wraz ze sprzeciwem od wyroku zaocznego z dnia 16 stycznia 2020r., nakazującego mu wydanie powódce M. H. nieruchomości położonej w (...), powód wzajemny wniósł o zasądzenie od pozwanej wzajemnej kwoty 81.052,22 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu wzajemnego, tytułem nakładów, poniesionych na w.w. nieruchomość w okresie od 1998r. do chwili obecnej.

W uzasadnieniu podał, że nieprzerwanie od 1998r. przebywał w Schronisku (...), położonym na terenie przedmiotowej nieruchomości. W chwili podjęcia współpracy z ówczesną właścicielką J. H., zastał je splądrowane, zaniedbane, bez kanalizacji, prądu, drzwi, okien, toalet. Początkowo energia elektryczna była pobierana z agregatu. Przez kolejna lata powód wzajemny przeznaczał całe swoje siły i pieniądze na remont i wyposażenie nieruchomości, doprowadził wodę i prąd, wymienił okna i drzwi. W 2003r. schronisko oficjalnie zostało uruchomione, gdyż dopiero wówczas było gotowe do przyjęcia gości. W tym celu pozwany wydatkował łącznie 81.052,22 zł, odpowiadającą wykonanym robotom oraz kupionym materiałom, na co przedłożył kosztorys powykonawczy, opracowany w dniu 17.06.2017r. Wskazał, że kwota ta odzwierciedla koszty remontu, przeprowadzonego w nieruchomości w okresie od 1998r. do 2017r. Na potwierdzenie wysokości oraz zasadności dokonania nakładów, a także zgody ówczesnych właścicieli, powód wzajemny zaoferował dowody z zeznań szeregu świadków, w.w. kosztorysu oraz opinii biegłego rzeczoznawcy. Wskazał, że poniesienie tych kosztów było konieczne do przeprowadzenia remontu, na co właściciele nieruchomości wyrazili zgodę. Powołując się na art. 697 kc, wskazał, że dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw, niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym, czyli tzw. napraw koniecznych. Jednakże, jak podniósł, poczynione przez niego nakłady jednoznacznie świadczą o ulepszeniu przedmiotu dzierżawy oraz znacznym wzroście jego wartości. Wydzierżawiającemu przysługują zatem dwa alternatywne uprawnienia: 1) prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy, odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu; 2) prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Zdaniem powoda wzajemnego, w realiach niniejszej sprawy, nie jest możliwe żądanie przywrócenia stanu poprzedniego – co oznaczałoby dewastację budynku - i w ramach rozliczenia zastosowanie może znaleźć jedynie pierwszy wariant. Sprowadza się to do zapłaty ceny rynkowej wartości ulepszenia z chwili zwrotu; bez znaczenia jest przy tym, czy dzierżawca dokonał nakładów za zgodą, czy bez zgody wydzierżawiającego. W przedłożonym kosztorysie powykonawczym z dnia 17.06.2017r., powód wzajemny wskazał na nakłady, poniesione na: remont mieszkania, które zajmował w budynku Schroniska (...): mały pokój – 23.260,65 zł; duży pokój – 32.061,75 zł; przyłącze energii elektrycznej – 4540,35 zł; zasilanie 3f kuchni – 452,74 zł; zasilanie bojlera – 5537,60 zł; kanalizację kuchni – 426,61 zł; główny odpływ kanalizacyjny – 5804,44 zł.

Pozwana wzajemna M. H. wniosła o oddalenie powództwa wzajemnego, zarzucając nieudowodnienie roszczenia, brak dołączenia rachunków za materiały i usługi, które potwierdzałyby poniesienie przez powoda wzajemnego jakichkolwiek kosztów. Zarzuciła nadto, że powód wzajemny bezprawnie zajmuje jej nieruchomość od wygaśnięcia umowy dzierżawy, tj. 30.06.2018r., cały czas prowadzi tam działalność gospodarczą i z tego tytułu osiąga dochód oraz nie płaci żadnego czynszu (k-106—107). Następnie, w odpowiedzi na przedłożone przez powoda wzajemnego faktury i paragony, dotyczące zakupów materiałów użytych do remontu schroniska, zarzuciła, że paragony fiskalne nie wykazują tożsamości nabywcy. Ponadto, odniosła się do umowy dzierżawy z dnia 12.06.2017r., która przewidywała, że wszelkie koszty, związane z bieżącą eksploatacją przedmiotu dzierżawy obciążają dzierżawcę. Niski czynsz umożliwiał mu zaopiekowanie się nieruchomością w pozostałym zakresie. Inne zaś zmiany nieruchomości i ponoszone w związku z tym wydatki, wymagały zgody pozwanej wzajemnie (§7 umowy; k-191-192).

Wyrokiem częściowym z dnia 17 września 2020r. wydanym w niniejszej sprawie, tut. Sąd utrzymał w mocy wyrok zaoczny, nakazujący pozwanemu J. K. (2) opuszczenie, opróżnienie i wydanie powódce M. H. nieruchomości, położonej w (...), objętej księgą wieczystą (...). Wydanie nieruchomości na podstawie w.w. wyroku nastąpiło w drodze egzekucji sądowej w dniu 30.06.2022r.

Postanowieniem z dnia 22 lutego 2022r. tut. Sąd uznał się rzeczowo niewłaściwym do rozpoznania sprawy z powództwa wzajemnego J. K. (1) przeciwko pozwanej wzajemnie M. K. H. o zapłatę kwoty 81.052,22 zł i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Świdnicy, jako właściwemu. Postanowieniem z dnia 16 marca 2022r. Sąd Okręgowy w Świdnicy uznał się niewłaściwym rzeczowo i sprawę przekazał Sądowi Rejonowi w Kłodzku.

Stan faktyczny:

Pozwana wzajemna jest właścicielką nieruchomości, położonej w S. nr 49, działka nr (...), o powierzchni 1700 m2, dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...). Na nieruchomości posadowiony jest budynek schroniska (...). Powódka nabyła nieruchomość od matki J. H. na podstawie umowy darowizny z dnia 1.12.2014r.

Dowód:

odpis z księgi wieczystej (k. 6-8)

umowa darowizny (k. 4-5).

J. H. kupiła przedmiotową nieruchomość w 1998r. Nieruchomość, zabudowana budynkiem Schroniska (...), była wówczas w bardzo złym stanie technicznym, wymagającym generalnego remontu, m.in. odbudowy kominów, podłóg, wstawienia okien, drzwi, wykonania centralnego ogrzewania. J. H. wraz z mężem T. H. (1) zlecili powodowi wzajemnemu J. K. (2) nadzór nad remontem nieruchomości, w celu doprowadzenia jej do używalności jako schroniska. Powód wzajemny, za zgodą właścicielki, zamieszkał w posadowionym tam budynku schroniska, prowadził, organizował i nadzorował prace remontowe, które finansowała właścicielka wraz z mężem. Ustna umowa zawarta pomiędzy ówczesną właścicielką a powodem wzajemnym przewidywała, że po doprowadzeniu obiektu do stanu używalności, powód wzajemny będzie tam prowadził działalność w formie schroniska, którą uruchomił w 2003r. Od 2005r., kiedy działalność ta przynosiła już dochody, zaczął finansować nadal prowadzony tam remont. Zgodnie z umową ustną, zawartą z T. H. (1), który zajmował się sprawami przedmiotowej nieruchomości w imieniu żony, powód wzajemny miał ponosić bez zgody właściciela drobne nakłady i wydatki na nieruchomość, związane z jej utrzymaniem, mieszkał tam wraz z rodziną i prowadził działalność gospodarczą w formie schroniska turystycznego. Strony umówiły czynsz w wys. 2000 zł miesięcznie. Nadal niektóre nakłady były finansowane przez właścicielkę. W okresie od 1998r. do 2017r. powód wzajemny wyremontował mieszkanie – dwa pokoje, które zajmował w budynku Schroniska (...) wraz z rodziną, poniósł nakłady na przyłącze energii elektrycznej, zasilanie 3f kuchni, zasilanie bojlera, kanalizację kuchni, główny odpływ kanalizacyjny oraz doraźnie naprawiał dach budynku. Nie zwracał się do właścicielki ani jej męża o wyłożenie środków na w.w. prace modernizacyjne, ani na bieżąco nie żądał zwrotu kosztów za prace już wykonane. Nakłady te ponosił we własnym zakresie, na swój koszt i własną pracą. Właścicielka ani jej mąż nie sprzeciwiali się prowadzonym przez niego na terenie nieruchomości robotom. Przebywali tam okazjonalnie. Również powódka, po nabyciu własności nieruchomości w 2014r., nie sprzeciwiała się i nie ingerowała w prowadzoną tam działalności przez powoda wzajemnego. W pisemnej umowie dzierżawy z dnia 12.06.2017r., zawartej na rok, strony ustaliły, że dzierżawca, bez zgody wydzierżawiającej, nie będzie dokonywał zmian w przedmiocie dzierżawy. Powód wzajemny nie zwracał się do pozwanej wzajemnej o zgodę na dokonanie jakichkolwiek prac na terenie przedmiotowej nieruchomości. O zwrot kosztów w łącznej wys. 81.052,22 zł, odpowiadającej wykonanym robotom oraz kupionym materiałom, powód wzajemny zwrócił się do pozwanej wzajemnej dopiero pismem z dnia 14.05.2018r., przedstawiając kosztorys powykonawczy, opracowany w dniu 17.06.2017r. Pismo to powód wzajemny skierował do pozwanej wzajemnej w odpowiedzi na jej pismo z dnia 17.04.2018r., w którym poinformowała powoda wzajemnego, że nie zgadza się na przedłużenie umowy dzierżawy, zawartej wcześniej między stronami, tj. 12.06.2017r., na czas określony, tj. do 30.06.2018r., i wzywającym do opuszczenia i wydania obiektu do tego dnia.

Dowód:

Umowa dzierżawy z dnia 12.06.2017r. (k-9)

pismo powoda wzajemnego do pozwanej wzajemnej z dnia 14.05.2018r. (k-10)

pismo pozwanej wzajemnej do powoda wzajemnego z dnia 17.04.2018r. (k-11)

kosztorys powykonawczy (k-12 i nast., 83 i nast., 169 i nast.)

wezwanie do opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości (k-24)

zeznania świadka T. H. (1) (k-300v.)

zeznania powoda wzajemnego (k-113, 301)

zeznania pozwanej wzajemnej (k-113v., 301).

Wykonane przez powoda wzajemnego prace, związane z remontem mieszkania – dwóch pokoi, które zajmował w budynku Schroniska (...), nakłady na przyłącze energii elektrycznej, zasilanie 3f kuchni, zasilanie bojlera i kanalizację kuchni, wykonanie instalacji oświetleniowej na strychu, wymianę okna drewnianego w kuchni i naprawę muru kamiennego piwnic, zwiększyły wartość i użyteczność przedmiotowej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości w następstwie poczynienia tych nakładów wynosi 67.800 zł.

Dowód:

opinia biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości i konstrukcji budowlanych M. A. (k-212 i nast., 270 i nast.)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu.

Powód wzajemny domagał się zasądzenia świadczenia, obejmującego poczynione przez niego ulepszenia w nieruchomości, położonej w S. nr 49, zabudowanej budynkiem Schroniska (...), w okresie od 1998r. do 2017r., w wysokości oszacowanej przez niego na kwotę 81.052,22 zł.

Co do zasady powodowi wzajemnemu przysługiwało roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do pozwanej, jako nabywcy nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 kc. Jeżeli najemca dokonał ulepszeń przed zbyciem przedmiotu najmu przez wynajmującego, rozliczenie ulepszeń powinno być przeprowadzone z nabywcą, który zgodnie z powołanym przepisem, wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. W braku odmiennej umowy nabywca, będąc wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu, decyduje o wyborze jednego z uprawnień, przewidzianych w art. 676 kc i w przypadku zatrzymania ulepszeń na nim spoczywa obowiązek zapłaty sumy, odpowiadającej ich wartości (por. uchw. SN (7) z 30.09.2005r., III CZP 50/05). Nie budzi więc wątpliwości, że co do zasady pozwana wzajemna jest legitymowana biernie z roszczenia o zwrot nakładów użytecznych. Skoro z chwilą zbycia nieruchomości w czasie trwania najmu, nabywca staje się wynajmującym, to obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu najmu, dotychczas obciążający najemcę w stosunku do zbywcy, staje się odtąd, z mocy prawa, obowiązkiem wobec nabywcy (najem był kontynuowany jako ciągłość, nastąpiła jedynie zmiana po stronie wynajmującego, do momentu uregulowania tego stosunku w pisemnej umowie dzierżawy, zawartej między stronami w dniu 12.06.2017r.).

Zgodnie z art. 676 kc, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wybór może nastąpić nie wcześniej, niż w momencie zwrotu rzeczy. W toku postępowania pozwana wzajemna powołała się na prawo wyboru, wynikające z powołanego przepisu, wskazując, że zwrot nieruchomości jeszcze wówczas nie nastąpił (bezspornie miało to miejsce dopiero w czerwcu 2022r., gdzie wydanie nastąpiło w wyniku egzekucji komorniczej). Zatem, zgodnie ze stanowiskiem pozwanej, powództwo wzajemne należało uznać za wniesione przedwcześnie. Dopiero po zwrocie rzeczy pozwana wzajemna mogła zbadać i ocenić stan nieruchomości, a w szczególności co do dokonanych ulepszeń, i dokonać wyboru, czy zatrzymuje je, czy żąda przywrócenia stanu poprzedniego – wówczas najemca miałby obowiązek usunięcia ulepszeń na własny koszt i wykonania innych prac niezbędnych do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego. Wykonując prawo wyboru, wynajmujący składa najemcy odpowiedniej treści oświadczenie, w formie dowolnej, również w sposób dorozumiany, przy czym sam fakt odbioru rzeczy z ulepszeniami od najemcy nie wystarcza do uznania, że nastąpiło ujawnienie woli zatrzymania ulepszeń. Jeżeli wynajmujący zwleka z decyzją w sprawie ulepszeń, najemca może mu wyznaczyć odpowiedni termin do jej podjęcia, po którego bezskutecznym upływie uprawnienie do dokonania wyboru przechodzi na najemcę (art. 365 § 3 kc). Dopiero skorzystanie z wybranego uprawnienia (jednego z wymienionych w art. 676 kc) przez pozwaną wzajemną podlegałoby ocenie w świetle art. 5 kc.

Roszczenie o zwrot wartości ulepszeń staje się więc wymagalne dopiero po zwrocie przedmiotu najmu wynajmującemu i po wykonaniu przez niego prawa wyboru określonego w art. 676 kc. Pod pojęciem „ulepszeń” należy rozumieć nakłady, dokonane przez najemcę, zwiększające w chwili zwrotu rzeczy wynajmującemu jej użyteczność (w stosunku do stanu, w jakim powinna znajdować się stosownie do art. 675 kc). Dopiero więc w chwili zakończenia najmu (dzierżawy) wynajmujący (wydzierżawiający) jest w stanie ostatecznie ocenić, czy i w jakim zakresie dokonane przez najemcę (dzierżawcę) nakłady doprowadziły do ulepszenia rzeczy i ustalić zakres ciążącego na nim obowiązku zwrotu wartości ulepszeń (tak: wyrok SA w Gdańsku z dn. 28.4.2016r., I ACa 734/15). Wycena ulepszeń na datę rozwiązania umowy najmu w sytuacji, gdy data ta nie była jednocześnie datą zwrotu lokalu i zasądzenie wartości ulepszeń na datę rozwiązania umowy najmu naruszają art. 676 kc (tak: wyrok SA w Warszawie z dnia 27.06.2018r., V ACa 1015/17).

Tymczasem powód wzajemny jeszcze przed zwrotem rzeczy, nie tylko bezprawnie zatrzymywał rzecz po zakończeniu stosunku umownego, odmawiał jej dobrowolnego wydania, doprowadzając do konieczności przeprowadzenia w tym celu egzekucji komorniczej, ale (przed zwrotem rzeczy) sam dokonał wyboru uprawnienia, które przysługiwało drugiej stronie, występując z powództwem wzajemnym w niniejszej sprawie, które już choćby z tych przyczyn podlegało oddaleniu, jako przedwczesne.

Pomimo że strony nazwały łączące ich umowy umowami dzierżawy, w istocie doszło miedzy nimi do zawarcia umowy najmu (art. 659 i nast. kc). Przedmiotem tej umowy było bowiem wyłącznie prawo korzystania z nieruchomości – a dokładnie z budynku Schroniska (...) – nie zastrzeżono w niej natomiast dla dzierżawcy prawa do pobierania pożytków. Jest to postanowienie przedmiotowo istotne, które w powiązaniu z możliwością odpłatnego korzystania z cudzej rzeczy, odróżnia tę umowę od innych dwustronnych czynności prawnych. Fakt uzyskiwania przychodów w związku z prowadzoną przez powoda wzajemnego działalnością gospodarczą na oddanej mu nieruchomości, nie powinien być traktowany, jako pobieranie pożytków cywilnych rzeczy (nieruchomości), ponieważ to nie nieruchomość stanowiła przedmiot stosunku prawnego powoda z klientami schroniska, wobec czego nie można uznać, że nieruchomość przynosiła dochody na podstawie stosunku prawnego, a więc pożytki cywilne (por. uz. SN z dnia 23.3. (...)., V CSK 476/06; orz. SN z 28.5.1958t., III CR 263/58; wyr. SA w Białymstoku z dn. 23.3.2007r., I ACa 56/07; wyr. SA w Katowicach z dn. 17.11.2016r., V ACa 827/15; wyrok SA w Szczecinie z dnia 20-04-2016, I ACa 1063/15).

Zgodnie z art. 662 § 1 kc, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (§ 2). Zgodnie z art. 663 kc, jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Przepisy te, jak również wcześniej powołany art. 676 kc, mają charakter norm względnie obowiązujących, stąd też strony, w granicach przysługującej im swobody umów, mogą ujętą w nich materię uregulować w odmienny sposób, nie ma też zakazu przejmowania przez najemcę (powoda wzajemnego) obowiązków, które obciążają wynajmującego. Stąd też uzgodnienie, że to powód (wzajemny), a nie pozwana (czy jej poprzednicy) przystosuje budynek do umówionego użytku nie jest niezgodne z przepisami, mieści się w granicach swobody umów (por. wyrok SA w Poznaniu z dn. 4.11.2015r., I ACa 622/15; wyrok Sądu Najwyższego z dn. 8.7.2010 r., II CSK 85/10

Przyjmując w niniejszej sprawie, że zawarta pomiędzy stronami umowa odpowiada kodeksowej regulacji umowy najmu, to wolą stron wyłączone zostało działanie względnie obowiązującego art. 662§1 kc. Również przewidziane w art. 676 kc uprawnienia dotyczące ulepszeń powstają jedynie wówczas, gdy strony w umowie kwestii ulepszeń przedmiotu najmu w ogóle nie uregulowały. Ulepszeniami są przy tym dokonane przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Zarówno nakłady konieczne, jak i te prowadzące do zwiększenia użyteczności przedmiotu najmu z mocy łączącej strony umowy (ustnej, zawartej z poprzednikiem prawnym pozwanej wzajemnej), dokonywane były na wyłączny koszt powoda wzajemnego (wynajmującego), co pozbawia go możliwości dochodzenia zwrotu ich wartości po zakończeniu stosunku najmu (por. wyrok SA w Warszawie z dn. 30.03.2016r., I ACa 866/15). W czasie obowiązywania umowy najmu powód wzajemny zrezygnował ze zwrotu nakładów ulepszających, bo służyły one wyłącznie realizacji założonych przez niego celów. Od początku znał stan faktyczny nieruchomości i wystąpił z inicjatywą współpracy z właścicielką w zakresie reanimacji schroniska, oferując własną pracę w celu odbudowy z zamiarem prowadzenia tam w przyszłości schroniska. Mieszkał tam, początkowo nie płacąc czynszu, pracował i nadzorował remont budynku. Był, jak zeznał „szefem tej reanimacji”, kierował remontem w schronisku. Oddany mu do używania obiekt miał być przez niego zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo (...) najmniej do 2005 roku nakłady na remont były finansowane przez właściciela nieruchomości, co wynika z zeznań samego powoda wzajemnego. Do 2003 roku doprowadzono schronisko do stanu używalności, a powód wzajemny rozpoczął wówczas działalność na podstawie ustnej umowy najmu, której przedmiotem była nieruchomość, zabudowana Schroniskiem (...), a korzystający z niej powód wzajemny prowadził w jej ramach działalność gospodarczą, przynoszącą dochód, za zapłatą czynszu miesięcznego w wysokości 2000 zł. Nadal jednak, jak wynika z zeznań powoda, niektóre prace remontowe finansowała właścicielka. Wynika z tego, że choćby nakłady na remont mieszkania (mały i duży pokój, o których mowa w kosztorysie powoda), były finansowane przez właścicielkę (wynajmującą), skoro remont tych pokoi przeprowadzony został w latach 2003 – 2004, jak zeznał powód. Zatem już z tej przyczyny żądanie powoda zwrotu nakładów na ten cel jest bezpodstawne. Według powoda wzajemnego zaczął on ponosić koszty remontów dopiero od 2005 roku, kiedy osiągał już dochody z działalności gospodarczej. Nie wykazał jednak, że nakłady, wymienione w przedstawionym kosztorysie, zostały poczynione po tej dacie i wyłącznie z jego środków (skoro część remontów czy zakupów miała jeszcze wciąż finansować właścicielka). Zeznał, że jeszcze później T.H. ponosił częściowo koszty remontów, jednakże co do zakresu i czasu zasłaniał się niepamięcią. Z zeznań świadka T. H. wynika, że w chwili rozpoczęcia przez powoda działalności w schronisku (...), tj. 2003 rok, budynek był już przystosowany do stanu używalności dla potrzeb schroniska i mieszkaniowych powoda, w tym istniało tam już przyłącze elektryczne oraz kanalizacja. Przedstawiając kosztorys powykonawczy z dnia 17.06.2017r., powód twierdził, że wymienione w nim prace wykonał w okresie od 1998 roku do 2017 roku. Tymczasem co najmniej do 2005 roku remonty budynku i ponoszone na ten cel nakłady finansowane były przez właściciela. Rzeczą powoda było zatem wykazanie zakresu nakładów, prowadzących do zwiększenia wartości nieruchomości, poczynionych na jego koszt, a nie sfinansowanych przez wynajmującego, a więc począwszy od 2005 roku. Powód okoliczności tych nie udowodnił. Odnosząc się do opinii biegłego sądowego, wydanej w niniejszej sprawie, jej treść pozostaje w sprzeczności z zeznaniami samego powoda, choćby w zakresie czasokresu poniesienia nakładów na remont mieszkania powoda (małego i dużego pokoju). Biegły zaliczył nakłady w tej części do nakładów, poniesionych po 2005r., choć, odpowiadając na zarzut pozwanej, uzasadnił takie stanowisko jedynie doświadczeniem zawodowym, podając zarazem w opinii, że rok wykonania poszczególnych robót ustalił na podstawie oceny rachunków i faktur, które nie zostały w żaden sposób opisane co do miejsca wbudowania poszczególnych materiałów. W odpowiedzi na zarzuty pozwanej, biegły nie wskazał konkretnych rachunków i faktur, które pozwoliły mu na wyprowadzenie takiego wniosku, co uniemożliwia weryfikację jego stanowiska przez Sąd, a w konsekwencji nie może stanowić wiarygodnego dowodu na poparcie twierdzeń powoda wzajemnego co do zakresu poniesionych przez niego nakładów ulepszających nieruchomość.

Wniosek powoda wzajemnego o dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii uzupełniającej, zawarty w jego piśmie z dnia 29.07.2022r. (k-278) nie zasługiwał na uwzględnienie. Dowód z opinii biegłego nie może służyć stronie do ustalania podstawy faktycznej jej żądania. Wbrew twierdzeniom powoda wzajemnego biegły nie miał obowiązku samodzielnego ustalenia zakresu wykonanych prac remontowych, nawet, jeśli określone prace nie zostały udokumentowane rachunkami, fakturami nie zostały wyszczególnione w kosztorysie. Rzeczą biegłego nie jest zaliczanie do wyceny pozycji, które zostały omyłkowo pominięte przez sporządzającego kosztorys. Dowód z opinii biegłego, jak każdy inny dowód powoływany przez stronę, ma służyć wykazaniu faktów, na które strona ta powołuje się dla poparcia swoich twierdzeń, spornych i istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Niezależnie od tego, zarzuty, zawarte w w.w. piśmie powoda, odnośnie pominięcia w opinii nakładów poniesionych w związku z wymianą belek stropowych, nie zasługiwały na uwzględnienie, skoro sam powód zeznał, że nie wymieniał belek stropowych, a jedynie poprawiał.

Nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy były ponadto zawnioskowane przez powoda wzajemnego dowody z zeznań szeregu świadków, wymienionych w sprzeciwie od wyroku zaocznego oraz w jego piśmie z dnia 26.04.2021r. Powód nie powołał żadnych konkretnych faktów, spornych i istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, które miałyby być wykazane za pomocą zeznań świadków, wskazując ogólnikowo, że mają potwierdzić wysokość i zasadność dokonania nakładów oraz zgodę ówczesnych właścicieli (przy czym sam dalej wywodził, że bez znaczenia jest, czy dzierżawca dokonał nakładów za zgodą, czy bez zgody wydzierżawiającego). Sam zakres prac wykonanych w związku z remontem budynku w okresie 1998r. – 2017r. nie był istotny dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro w dużej mierze (przynajmniej do 2005r.) bezspornie nakłady na remont w tym okresie ponosiła właścicielka nieruchomości (wynajmująca), istotny był zakres nakładów, zwiększających aktualnie wartość nieruchomości, poniesionych po 2005r., skoro dopiero wówczas powód zaczął samodzielnie finansować nakłady na nieruchomość, przy czym już samo stanowisko i twierdzenia powoda w tym zakresie były niespójne i wewnętrznie sprzeczne.

Niezależnie od tego, z zeznań świadka T. H. i powoda wzajemnego wynika, że powoda, jako najemcę, obciążały zgodnie z ustną umową nie tylko koszty związane z bieżącą eksploatacją, ale też większymi remontami. Prace wymienione w kosztorysie (w pozwie nazwane ulepszeniami) były dla powoda robotami koniecznymi (jak zeznał) dla funkcjonowania schroniska – koszty te „wziął na siebie”, nigdy nie zwracał się o ich wyłożenie czy zwrot. Z zeznań świadka T. H. wynika, że o skali nakładów decydował powód – czy są to duże nakłady, które powinien sfinansować właściciel, czy też obciążające powoda. Powód miał pełną świadomość co do stanu technicznego wynajmowanej nieruchomości. Uznał, że poprawienie tego stanu leży w jego interesie (przewidziany był niski czynsz, a wynajmujący nie partycypował w dochodach z działalności gospodarczej). Poprawiając stan schroniska, dbając o jego dobrą kondycję, działał w celu uzyskania dochodów, inwestując w swoją działalność gospodarczą, oraz w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i rodziny. Dlatego zgodził się na ponoszenie kosztów remontów, nie tylko bieżących drobnych napraw, ale również nakładów zwiększających wartość i użyteczność nieruchomości. Nic nie wskazuje na to, że decyzja powoda wzajemnego w tym zakresie nie była przemyślana czy autonomiczna.

Z żadnego przepisu prawa nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady, dokonane przez stronę, korzystającą z cudzej rzeczy, na podstawie umowy, nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Jak wynika ze stanowiska powoda wzajemnego, zakładał on, że umowa najmu, pozwalająca mu na korzystanie z przedmiotowej nieruchomości, będzie trwała do końca jego życia, a więc liczył na to, że poczynione przez niego nakłady ulegną amortyzacji. Dlatego, w trakcie łączącej go z właścicielem umowy, wziął na siebie ciężar nakładów ulepszających wynajmowaną nieruchomość, uznając, że czyni to wyłącznie we własnym interesie. Tymczasem, jako przedsiębiorca, wykorzystujący przedmiot najmu w zakresie prowadzonej działalności, winien uwzględnić ryzyko ewentualności krótszego niż zakładany okresu związania stron umową najmu, a w konsekwencji niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów (por. wyrok SA w Poznaniu z dn. 22.3.2021r., I Aga 191/20).

Wszystkie te okoliczności dają podstawy do uznania, że wolą stron umów najmu nie było objęcie (zatrzymanie) przez wynajmującego ulepszeń za zwrotem ich wartości. Reguły określone w art. 676 kc nie miały zastosowania w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy, jako że strony w umowie odmiennie uregulowały sposób rozliczenia nakładów.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, zawartym w orzeczeniu z dnia 4 listopada 1980 r. II CR 394/80, najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić zwrotu nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ale wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu (podobnie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07 kwietnia 2005 r. II CK 431/04). Powód wzajemny wprawdzie nie podawał, że domaga się zwrotu wartości ulepszeń na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, tym niemniej wskazywał na wzbogacenie się pozwanego jego kosztem, należało więc rozważyć, czy w okolicznościach faktycznych sprawy, przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu znajdą zastosowanie. Jak wskazano wyżej nie mogą one stanowić takiej podstawy.

Orzeczenie w pkt II wyroku oparto na przepisach art. 98§ 1, 1 ¹ i 3 kpc. Powód wzajemny, jako przegrywający sprawę, powinien zwrócić pozwanej wzajemnej koszty procesu, w skład których wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym, w stawce minimalnej, uzależnionej od wartości przedmiotu sporu.

Orzeczenie w pkt III wyroku oparto na przepisach art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2019, poz. 785 ze zm.) w zw. z art. 98§1 kpc. Zgodnie z wynikiem procesu powoda wzajemnego obciążono obowiązkiem zwrotu wydatków, poniesionych w postepowaniu tymczasowo przez Skarb Państwa na wynagrodzenie biegłego.