Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

R. Ł. i M. Ł. wnieśli pozew przeciwko R. C. i M. C. o zapłatę kwoty 20799,87 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 28.01.2022r. do dnia zapłaty. W uzasadnieniu podali, że kupili od pozwanych działkę nr (...), położoną w T., której powierzchnia, zgodnie z umową, zawartą w formie aktu notarialnego, i dołączonymi do niej dokumentami oraz zapewnieniami sprzedających, miała wynosić 2100 m2. W wyniku wznowienia granic w.w. działki w listopadzie 2021r. powodowie powzięli informację, iż powierzchnia kupionej przez nich nieruchomości wynosi 1827 m2 - nie zaś 2100 m2. Różnica w powierzchni stanowi 273 m2. Zdaniem powodów, znacząco zmniejszyło to walory funkcjonalne nieruchomości i bezpośrednio rzutowało na planowany sposób korzystania. Gdyby powodowie mieli świadomość realnej powierzchni działki, nie zdecydowaliby się na jej zakup za umówioną cenę, lecz dążyliby do jej obniżenia o wartość, odpowiadającą żądaniu pozwu. Powodowie powołali się na wadę fizyczną rzeczy w rozumieniu art. 556(1) pkt 2 kc oraz złożone pozwanym oświadczenie woli o obniżeniu ceny, która wynikała z ustalonej w umowie średniej ceny metra kwadratowego wynoszącej 76,19 zł, będącej ilorazem ustalonej sumy 160000 zł oraz powierzchni działki, opisanej w umowie na 2100 m2, która została następnie pomnożona przez stwierdzoną różnicę w ilości metrów kwadratowych (76,19 zł x 273 m2).

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa. Zarzucili nieważność oświadczeń powodów o obniżeniu ceny, jako sprzecznych z art. 560§3 kc, przedawnienie roszczenia oraz nadużycie prawa na podstawie art. 5 kc, podnosząc, że powodowie nabyli nieruchomość poniżej jej ceny rynkowej. Zaprzeczyli, aby nieruchomość dotknięta była wadą, polegającą na tym, że nie miała właściwości w postaci powierzchni wynoszącej 0,21 ha w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupujących. Taka powierzchnia wynikała z szeregu dokumentów urzędowych, dołączonych do aktu notarialnego, a ponadto powodowie oświadczyli, że znana jest im sytuacja faktyczna i prawna nieruchomości. Podnieśli, że 8 miesięcy przed sprzedażą na rzecz powodów przedmiotowej nieruchomości, uprawniony geodeta J. I., na wniosek pozwanego, dokonał czynności wznowienia i okazania znaków granicznych, w wyniku której nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości w powierzchni działki nr (...). Ponadto, na podstawie postanowienia z 27.05.2019r., pozytywnie zaopiniowano wstępny projekt podziału działki na dwie o powierzchni 0,1050 ha każda. Pozwani zarzucili, że wartość przedmiotowej działki, nawet przy przyjęciu jej powierzchni na poziomie 0,1827 ha, jest nadal większa niż 160.000 zł. Podnieśli, że tak proste przeliczenie wartości nieruchomości w oparciu o hipotetyczną cenę 1 m2, jest nieprawidłowe. W umowie strony nigdy nie określały wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o cenę 1 m2. Obniżenie ceny w sposób, w jaki dokonali tego powodowie w oświadczeniu o obniżeniu ceny, jest nieprawidłowe i sprzeczne z art. 560§3 kc.

Stan faktyczny:

W dniu 29.06.2020r. strony zawarły warunkową umowę sprzedaży nieruchomości niezabudowanej działki nr (...), o powierzchni 0,21 ha, położonej w T., gm. P., dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą (...), za cenę 160.000 zł, pod warunkiem, że Gmina P. nie skorzysta z prawa pierwokupu. W dniu 29.06.2020r. w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży pozwani przenieśli na rzecz powodów własność w.w. działki. Po odłączeniu w.w. działki została dla niej założona nowa księga wieczysta (...).

Dowód:

warunkowa umowa sprzedaży – akt not. Rep A nr 1304/2020; umowa przeniesienia – akt not. Rep A nr 1512/2020 (k-9-17).

Cena nie podlegała negocjacji.

Dowód:

zeznania powodów (k-179)

zeznania pozwanej (k-180).

Przed sprzedażą przedmiotowej działki na rzecz powodów, w 2019r., pozwani zlecili geodecie uprawnionemu przeprowadzenie wznowienia znaków granicznych. Prace geodezyjne zostały zgłoszone 4.04.2019r., a planowane zakończenie przypadało na 30.11.2019r. Pozwani zamierzali dokonać podziału działki na dwie o powierzchni co najmniej 1000 m2 – była to minimalna dopuszczalna powierzchnia dla działki budowlanej, przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w którym przedmiotowa działka oznaczona została, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Postanowieniem z dnia 27.05.2019r. Burmistrz P., na wniosek pozwanych, pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału przedmiotowej działki na dwie o powierzchni 0,1050 ha każda.

W wyniku przeprowadzonych na zlecenie pozwanego w 2019r. prac pomiarowych oraz po analizie dokumentacji zgromadzonej w ośrodku geodezyjnym, dokonanych przez geodetów uprawnionych M. G. i J. I., ustalono, że powierzchnia faktyczna przedmiotowej działki wynosi nie 2100 m2, a 1827 m2, co uniemożliwiało jej podział na dwie działki o powierzchni co najmniej 1000 m2. Poinformowany o tym pozwany, po okazaniu granic, wstrzymał procedurę wznawiania granic, operat nie został oddany do ośrodka geodezyjnego. Pozwany nie poinformował powodów przed sprzedażą działki o tych ustaleniach.

Dowód:

zawiadomienie o czynnościach wznowienia z 23.10.2019r (k-48);

wstępny projekt podziału i postanowienie Burmistrza P. z dnia 27.05.2019r. (k-45-46)

zeznania świadków J. I. (k-141-143) i M. G. (k-112-113);

zeznania pozwanego (k-179v.)

Po zakupie działki przez powodów, na ich zlecenie ponownie wszczęto procedurę wznowienia granic. W wyniku wznowienia granic w.w. działki w listopadzie 2021r. powodowie powzięli informację, iż powierzchnia kupionej przez nich nieruchomości wynosi 1827 m2 - nie zaś 2100 m2, jak wynikało to z umowy sprzedaży, dołączonych do niej dokumentów i wcześniejszych zapewnień sprzedających. Zmiana ta została ujawniona w nowej księdze wieczystej (...), gdzie w dziale I-O, na podstawie wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej z dnia 10.11.2021r., ujawniony został nowy obszar nieruchomości – powierzchnia 0,1827 ha. Dokumenty, będące podstawą ujawnionej zmiany powierzchni działki, zostały sporządzone przez osoby, mające ku temu właściwe kompetencje i załączone do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, prowadzonego przez Starostę (...).

Dowód:

uproszczony wypis z rejestru gruntów wg stanu na dzień 17.11.2021 (k-18)

kopia mapy ewidencyjnej (k-19)

treść księgi wieczystej (...);

zeznania świadków: M. G. (k-112-113) i D. J. (k-148-150);

zeznania powodów (k-179).

W piśmie z dnia 13.01.2022r., przedkładając oświadczenie o obniżeniu ceny, powodowie wezwali pozwanych do zapłaty solidarnie kwoty 20799,87 zł, w terminie 7 dni.

Dowód:

wezwanie do zapłaty z oświadczeniem o obniżeniu ceny (k-22-29).

Sąd zważył, co następuje:

Powodowie wykazali przesłanki odpowiedzialności pozwany, jako sprzedających, z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i 556(1)§1 kc). Należało zgodzić się ze stawiskiem powodów, że kupiona od pozwanych nieruchomość miała wadę fizyczną, polegającą na mniejszej powierzchni, niż ujawniona w umowie sprzedaży (akcie notarialnym), która to wada zmniejsza wartość użytkową i handlową nieruchomości. Wada ta ujawniła się powodom po zakupie, w wyniku dokonania wznowienia granic, jednakże istniała już wcześniej i była znana pozwanemu, co ustalono w oparciu o w.w. dowody, w szczególności zeznania świadków. Co więcej, została umyślnie zatajona przez pozwanych, mających wiedzę o faktycznej powierzchni działki – mniejszej, niż wynikało to z dostępnych dokumentów - uzyskaną do geodety, który wcześniej, na ich zlecenie, przeprowadzał czynności wznowienia granic. Pozwani zataili tą wiedzę przed powodami, ale także wstrzymali procedurę wznowienia granic i nie doprowadzili to ujawnienia operatu w ośrodku geodezyjnym. Sprzedając nieruchomość powodom mieli świadomość istnienia wady i w oparciu o dokumenty, przedstawiające powierzchnię nieruchomości niezgodną ze stanem faktycznym, postanowili sprzedać działkę w rzeczywistości mniejszą i co istotne, z tej przyczyny niepodlegającą podziałowi na dwie działki budowlane, nie informując o tym kupujących i utwierdzając ich w przekonaniu, że nieruchomość jest na tyle duża, że można z niej wyodrębnić dwie niezależne działki budowlane. Gdyby bowiem istniała możliwość podziału przedmiotowej nieruchomości na dwie działki budowlane, pozwani prawdopodobnie nie sprzedaliby takiej działki „w całości”, a wcześniej dokonaliby jej podziału na dwie części i dopiero takimi częściami obracali, licząc na większą opłacalność takich transakcji.

Pomimo bowiem oznaczenia w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości, jako grunty orne, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka ta jest oznaczona jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i w takim celu powodowie przedmiotową nieruchomość kupili, z zamiarem podziału jej na dwie równe działki budowlane o powierzchni nie mniej niż 1000 m2 każda - co było koniecznym warunkiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - z czego jedna, jak zeznali - miała przypaść ich córce pod zabudowę, a druga byłaby przeznaczona na sprzedaż. Potwierdza to fakt zlecenia przez nich wznowienia granic, tak jak wcześniej zrobił to pozwany, chcąc dokonać podziału działki zgodnie z zatwierdzonym na jego wniosek wstępnym projektem podziału, dołączonym do odpowiedzi na wniosek. W tych okolicznościach niewątpliwym jest, że przedmiotowa nieruchomość w chwili sprzedaży nie miała właściwości, wynikających umowy, o których sprzedawca zapewniał kupującego. Działka okazała się być mniejsza, niż zakładali powodowie. Różnica w powierzchni nie była widoczna na pierwszy rzut oka, nie mogła być zauważona przy zawieraniu umowy podczas oględzin nieruchomości. Dopiero specjalistyczne pomiary geodezyjne pozwoliły powodom na jej ujawnienie. Okoliczność ta rzutuje istotnie na możliwość wykorzystania nieruchomości oraz jej wartość inwestycyjną i handlową. Po zakupie okazało się bowiem, że zakładana wcześniej, na podstawie informacji i zapewnień sprzedających, możliwość podziału nieruchomości na dwie działki budowlane, z uwagi na faktycznie mniejszą powierzchnię, nie istnieje.

Zgodnie z art. 556 kc, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Na podstawie ustalonego stanu faktycznego należało potwierdzić, że sprzedana powodom przez pozwanych nieruchomość była taką wadą obarczona. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wadę fizyczną rzeczy sprzedanej ma charakter absolutny, jest oparta na zasadzie ryzyka, a zatem obciąża ona sprzedawcę niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość i czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę. W niniejszej sprawie pozwani świadomie sprzedali powodom nieruchomość obarczoną istotną wadą w zakresie powierzchni. Jednakże nawet fakt, że sprzedający nie wiedziałby o wadzie, nie zwalniałby go od odpowiedzialności z tego tytułu.

Dochodząc roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej powodowie skorzystali z uprawnienia do obniżenia ceny (art. 560§1 kc). Złożyli pozwanym oświadczenie woli o obniżeniu ceny, która wynikała z ustalonej w umowie średniej ceny metra kwadratowego wynoszącej 76,19 zł, będącej ilorazem ustalonej sumy 160000 zł oraz powierzchni działki, opisanej w umowie na 2100 m2, która została następnie pomnożona przez stwierdzoną różnicę w ilości metrów kwadratowych (76,19 zł x 273 m2).

Skorzystanie z kształtującego uprawnienia do obniżenia ceny w reżimie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej ma posłużyć doprowadzeniu do ukształtowania ceny sprzedaży na nowo, aby w ten sposób przywrócić ekwiwalentność wzajemnych świadczeń stron po tym, kiedy zbywana rzecz okazała się być obarczona wadą. Aby oświadczenie takie mogło być uznane za złożone skutecznie, nabywca jest zobligowany do wskazania o jaką kwotę cena uzgodniona w umowie stron ma być obniżona, przy czym ma być to następstwo zastosowania proporcji o jakiej mowa w art. 560§3 kc. Tak określona proporcja między wartością rzeczy niewadliwej i dotkniętej wadami ma być odniesiona następnie do ceny określonej w umowie stron. Cena na nowo ukształtowana określa granice ilościowe roszczenia, które formułuje kupujący powód ( por. wyrok SN z dnia 14 grudnia 2001 r. sygn. akt V CKN 561/00; wyrok SN z dnia 2.03.2006r., I CSK 22/05). Treść pisma powodów z dnia 21.12.2021r. (k-24) nie zawiera tych elementów konstrukcyjnych oświadczenia o obniżeniu ceny. Należało podzielić stanowisko pozwanych, że obniżenie ceny w sposób, w jaki dokonali tego powodowie w oświadczeniu o obniżeniu ceny, tj. przez proste przeliczenie wartości nieruchomości w oparciu o hipotetyczną cenę 1 m2, jest nieprawidłowe i sprzeczne z art. 560§3 kc. Brak jest w niniejszej sprawie podstaw do twierdzenia, że strony umowy sprzedaży określiły wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o cenę 1 m2. Okoliczności takiej nie podnosili sami powodowie, nie wynika to z treści umowy (aktu notarialnego), a pozwany wprost temu zaprzeczył. Brak było też inicjatywy dowodowej powodów co do skorzystania z opinii biegłego, która posłużyłaby ustaleniu na nowo ukształtowanej ceny nabycia nieruchomości. Na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2023r. pełnomocnik pozwanych cofnął wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, zawarty w pkt 10 odpowiedzi na pozew, a pełnomocnik powodów oświadczył, że nie składa żadnych dodatkowych wniosków, nie wnosi o uzupełnienie materiału dowodowego już zgromadzonego, ani nie uzupełnił żadnych dotychczasowych wniosków, oświadczając, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy na korzyść powodów. W tej sytuacji należało uznać, że powodowie nie wykazali czy i o ile stwierdzona wada, w zakresie powierzchni nieruchomości, obniża umówioną cenę sprzedaży (art. 560§3 kc w zw. z art. 6 kc). Z tego względu Sąd oddalił powództwo, nie obciążając zarazem powodów kosztami procesu, mając na uwadze charakter sprawy, w szczególności okoliczność, że pozwani bezzasadnie zaprzeczali, że sprzedana przez nich nieruchomość dotknięta była wadą, podczas gdy przeprowadzone w sprawie dowody pozwoliły na ustalenie, że umyślnie zataili wadę przed kupującymi, świadomie wprowadzili ich w błąd, zataili prawdziwy stan zbywanej nieruchomości, dostarczając powodom dokumentację, co do której wiedzieli, że jest niezgodna z rzeczywistością. Przegranie sprawy przez powodów było konsekwencją przyjęcia nieprawidłowego sposobu obniżenia ceny wadliwej rzeczy, niezgodnie z przepisem art. 560 § 3 kc. Obciążanie powodów w tych okolicznościach kosztami procesu, poniesionymi przez pozwanych, którzy swoim nielojalnym postępowaniem wobec kontrahentów wywołali konieczność wszczęcia procesu, byłoby zdaniem Sądu oczywiście niesłuszne (art. 102 kpc).

Z/ - odnot.;

- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron;

kal. 14 dni

15.05.2023r.