Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...) w N. wniosła o zasądzenie od strony pozwanej (...) S.A. z siedzibą w W. kwoty 69 101,17 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 kwietnia 2020 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Strona powodowa w uzasadnieniu wskazała, że w dniu 1 października 2013 r. zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą w N. (dalej Zarządca) umowę w przedmiocie administrowania nieruchomością wspólną. Zgodnie z umową po stronie administratora było m.in. dochodzenie na drodze sądowej należności stanowiących pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej od lokatorów. Zarządca zaniechał dochodzenia należności od J. P. za okres od czerwca 2013 r. do marca 2017 r. oraz od M. M. (1) za okres od lutego 2012 r. do marca 2017 r., co pozbawiło możliwości dochodzenia należności za wskazane okresy przez stronę powodową. Zarządca z tytułu prowadzonej działalności administrowania wspólnotami posiadał polisę OC u strony pozwanej.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana podała, że wobec braku związku przyczynowo skutkowego pomiędzy zobowiązaniem a szkodą, a także nieudowodnienia faktu nienależytego wykonania zobowiązania ani zawinionego działania lub zaniechania po stronie pozwanej, kwestionuje ona roszczenie zarówno co do zasady jak i wysokości. Strona pozwana podniosła również zarzut przedawnienia roszczenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 1 października 2013 r. strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...) w N. i (...) sp. z o.o. z siedzibą w N. zawarły umowę w przedmiocie administrowania nieruchomością wspólną, której przedmiotem było m.in. dochodzenie przez zarządcę na drodze sądowej należności stanowiącej pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej od lokatorów. Zarządca posiadał zawartą umowę obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (polisa nr (...)).

Zarządca nie egzekwował roszczeń z tytułu zadłużenia J. P. za okres od czerwca 2013 r. do marca 2017 r. oraz zadłużenia M. M. (1) za okres od lutego 2012 r. do marca 2017 r.

Okoliczności bezsporne

Podczas zebrania powodowej Wspólnoty zarządca przedstawił niekorzystne sprawozdanie finansowe, wskazał na zadłużenia z tytułu dostawy energii elektrycznej. Wówczas zadano pytanie, czy zarządca podejmuje czynności co do osób, które nie płacą należności. Pismem z dnia 29 czerwca 2020 r. członek strony powodowej M. M. (2) wystąpił do zarządcy w związku ze stwierdzonym zadłużeniem o podanie informacji dotyczących daty wniesienia pozwów przeciwko M. M. (1) i J. P., daty uzyskania orzeczenia sądowego, daty uprawomocnienia się orzeczeń i daty skierowania orzeczeń do egzekucji komorniczej.

Dowód: pismo z dnia 29.06.2020 r. – k.11, zeznanie przedstawiciela strony powodowej – prezesa zarządu M. M. (2) – k.84

W odpowiedzi na powyższe zarządca poinformował, że jest administratorem danych osobowych i dane osobowe obrazujące stan majątkowy ww. bez ich zgody nie mogą być bezpośrednio przekazane. , a dane to zostały przekazane zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...).

Dowód: pismo zarządcy z 07.07.2020 r. – k.12

Po zebraniu podjęto decyzję o kontroli lokatorskiej. Okazało się, że zarządca nie kierował pozwów o zapłatę przeciwko członkom Wspólnoty uznając, że egzekucja i tak byłaby bezskuteczna.

Dowód: zeznanie przedstawiciela strony powodowej – prezesa zarządu M. M. (2) – k.84

Na zadłużenie J. P. składały się następujące kwoty z tytułu kosztów zarządu i funduszu remontowego:

• za okres od czerwca 2013 r. do grudnia 2013 r. kwota 4 781,56 zł,

• za okres od stycznia 2014 r. do grudnia 2014 r. kwota 10 025,38 zł,

• za okres od stycznia 2015 r. do grudnia 2015 r. kwota 10 049,68 zł,

• za okres od stycznia 2016 r. do grudnia 2016 r. kwota 7 790,42 zł,

• za okres od stycznia 2017 r. do marca 2017 r. kwota 2 477,69 zł,

w sumie: 35 124,73 zł.

Na zadłużenie M. M. (1) składały się następujące kwoty z tytułu kosztów zarządu i funduszu remontowego:

• za okres od lutego 2012 r. do grudnia 2012 r. kwota 6 256.34 zł,

• za okres od stycznia 2013 r. do grudnia 2013 r. kwota 6 856,04 zł,

• za okres od stycznia 2014 r. do grudnia 2014 r. kwota 6 757,56 zł,

• za okres od stycznia 2015 r. do grudnia 2015 r. kwota 6 771,48 zł,

• za okres od stycznia 2016 r. do grudnia 2016 r. kwota 4 838,33 zł,

• za okres od stycznia 2017 r. do marca 2017 r. kwota 2 399,72 zł,

w sumie: 33 976,44 zł.

Dowód: wyliczenie zadłużenia J. P. – k. 79, wyliczenie zadłużenia M. M. (1) – k. 80, wyliczenie okresu nieobjętego nakazem – k.79 – 80

Zarządca uzyskał nakazy zapłaty należności członków wspólnoty z tytułu opłat za zarząd i fundusz remontowy w latach 2012 r., 2013 r. i w 2020 r. oraz wystąpił na drogę sądową o roszczenia powstałe w okresie od 2017 r. Zarządca nie dochodził części należności wobec J. P. za okres od czerwca 2013 r. oraz kolejne lata do marca 2017 r., a także wobec M. M. (1) za okres od lutego 2012 r., do marca 2017 r. Ze sprawozdań finansowych Wspólnoty Mieszkaniowej (...) za lata od 2016 r. do 2019 r. nie wynikała kwota przeterminowanych należności. Dopiero w sprawozdaniu finansowym za 2020 r. wskazano kwoty przeterminowanych należności na kwotę 59 951,14 zł (zaliczki na poczet kosztów zarządu) i 8 302,92 zł (zaliczki na fundusz remontowy) k.62 verte . We wcześniejszych sprawozdaniach nie określono, czy zarządca występowała do sądu z roszczeniami. Wg sprawozdania za 2020 r. strona powodowa posiadała zadłużenie z tytułu dostawy ciepła i podgrzania wody na kwotę 115 684,27 zł

Dowód: sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej (...) za okres od 2016 do 2020 r. – k. 62 – 66 verte, zeznanie przedstawiciela strony powodowej – prezesa zarządu M. M. (2) – k.84

Na żądanie pokrycia należności wobec powodowej na podstawie skierowanych not obciążeniowych wystawionych przez stronę powodową, zarządca nieruchomości podniósł, że jest zobowiązany pokryć zawinione przez siebie szkody w związku z zarządzaniem nieruchomościami i odpowiada na zasadzie winy. Zarządca wskazał, że Wspólnota nie poniosła realnej szkody, gdyż dłużnicy są niewypłacalni a prowadzona wobec nich egzekucja jest od lat bezskuteczna, a członkowie Wspólnoty uczestniczący w zebraniach znali sytuację finansową i stan zadłużenia m dłużników. Strona powodowa podniosła w odpowiedzi na pismo zarządcy, że podczas zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w czerwcu 2020 r. pracownica zarządcy zapełniała członków , że wszystkie należności Wspólnoty objęte są nakazami zapłaty i żadna należność nie uległa przedawnieniu, zaś po przeprowadzeniu kontrolo okazało się, że znaczna część należności Wspólnoty wskutek rażącego niedbalstwa zarządcy uległa przedawnieniu.

Dowód: noty obciążeniowe – k.18 – 21, pismo z dnia 29.09.2020 r. – k.15 – 16, pismo z dnia 9.12.2020 r. – k.17, pismo strony powodowej z dnia 18.11.2020 r. – k.22 - 24

Zgodnie z § 10 umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną zleceniobiorca jest obowiązany pokryć zawinione przez siebie szkody poczynione w związku z zarządem nieruchomością oraz poczynione podczas wykonywania innych czynności związanych z realizacją niniejszej umowy. Zgodnie z § 11 ww. umowy, umowa została zawarta od dnia 1 stycznia 2014 r.

Dowód: umowa zlecenia administrowania nieruchomością wspólną – k. 6 – 10

Po przeprowadzeniu postępowania likwidacyjnego strona pozwana odmówiła wypłaty świadczenia, wskazując, że zebrana w sprawie dokumentacja nie dała podstaw do stwierdzenia adekwatnego związku przyczynowego między roszczeniem strony powodowej a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez Zarządcę. Ubezpieczyciel wskazał, że Zarządca wykonywał należycie swoje obowiązki dochodzenia należności od osób zobowiązanych względem strony powodowej, o czym świadczą dokumenty potwierdzające umorzenie postepowań egzekucyjnych wszczętych na podstawie nakazów zapłaty wydanych w postępowaniu upominawczym przez Sąd Rejonowy w Kłodzku z dnia 22 czerwca 2012 r., w sprawie o sygn. akt I Nc 977/12 oraz z dnia 2 lipca 2023 r. w sprawie o sygn. I Nc 2130/13.

Dowód:

– decyzja strony pozwanej z dnia 22 grudnia 2020 r. – k. 25 – 26,

– pismo strony pozwanej z dnia 25 stycznia 2021 r. – k. 27 – 29

Strona powodowa wezwała pozwanego ubezpieczyciela do zapłaty kwoty 69 101,17 zł pismem z dnia 27 kwietnia 2022 r.

Dowód: przedsądowe wezwanie do zapłaty – k.29 – 31

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w łódzku Z. O. od 2018 r. prowadził egzekucję należności wobec J. P. m. in. przez egzekucję z nieruchomości dłużnika i w 2022 r. sporządził plan podziału sumy uzyskanej z tej egzekucji. Jednocześnie zwrócił dłużnikowi 59 154,93 zł nadpłatę kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.

Dowód: postanowienie komornika – k.67 - 68

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

W niniejszej sprawie bezsporne pozostawały okoliczności związane z zawarciem umowy zlecenia administrowania nieruchomością wspólną, jak też w zakresie braku dochodzenia części należności wobec J. P. za okres od czerwca 2013 r. oraz kolejne lata do marca 2017 r., a także wobec M. M. (1) za okres od lutego 2012 r., do marca 2017 r., jak też fakt zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Strona pozwana jako ubezpieczyciel zarządcy zakwestionowała roszczenie co do zasady, jak i wysokości oraz podniosła zarzut przedawnienia.

Zgodnie z art. 822 § 1 k.c. przez umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej ubezpieczyciel zobowiązuje się do zapłacenia określonego w umowie odszkodowania za szkody wyrządzone osobom trzecim, wobec których odpowiedzialność za szkodę ponosi ubezpieczający albo ubezpieczony.

Stosownie do art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z redakcji wskazanego przepisu wynika, że na stronie powodowej ciąży obowiązek wykazania jedynie, że doszło do sytuacji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i do powstania szkody pozostającej w adekwatnym związku przyczynowym. Natomiast to na stronie pozwanej spoczywa ciężar wykazania okoliczności wyłączających winę.

Bez wątpienia w ustalonym stanie faktycznym doszło do nienależytego wykonania zobowiązania. Zgodnie bowiem z zawartą umową zlecenia administrowania nieruchomością wspólną do obowiązków zarządcy należało m.in. dochodzenie na drodze sądowej należności stanowiącej pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej od lokatorów. Tymczasem w rozpatrywanej sprawie (...) sp. z o.o. z siedzibą w N. nie dochodziło części należności wobec J. P. za okres od czerwca 2013 r. oraz kolejne lata do marca 2017 r., a także wobec M. M. (1) za okres od lutego 2012 r., do marca 2017 r. Z dowodów wynika, że zarządca w sposób arbitralny i nieuprawniony uznał, że egzekucja wobec wskazanych dwóch dłużników i tak będzie bezskuteczna. W ocenie sądu, brak jest takiego uprawniania zarządcy, a z przepisów umowy łączącej go ze strona powodową wynikają obowiązki związane z dochodzeniem należności. Wynika to również z przepisu art.184b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczą zarządcy było kierowanie pozwów o zapłatę przeciwko J. P. i M. M. (1) i następnie wystąpienie z wnioskiem o wszczęcie egzekucji sądowej. Zwrócić należy uwagę, że z postanowienia Komornika Sądowego Z. O. wynika, że egzekucja w stosunku do J. P. okazała się skuteczna, a dodatkowo z egzekucji z nieruchomości uzyskał on zwrot kwoty ponad 59 000 zł. Na te okoliczność zupełnie nie zwróciła uwagi strona pozwana jako ubezpieczyciel zarządcy. Strona pozwana nie uwzględniła również możliwości prowadzenia egzekucji z lokalu pozwanego M. M. (1), co wynika z ustawy o własności lokali, a kroki w tym kierunku winien podjąć zarządca. Ponadto ze sprawozdania finansowego za 2020 r. wynika, że powodowa Wspólnota posiada zadłużenie z tytułu dostawy ciepła i podgrzania wody w kwocie 115 684,27 zł, zatem zarówno zarządca, a w ślad za nim opierając się na argumentacji zarządcy, strona pozwana uznała, że do szkody nie doszło. Szkodą jest uszczerbkiem majątkowym w majątku strony powodowej i po jej stronie niewątpliwie wystąpiła. Wskazane zaniechanie doprowadziło do powstania wymiernej ekonomicznie szkody związanej z brakiem późniejszej możliwości skutecznego dochodzenia należności za wskazane okresy w związku z przedawnieniem roszczeń. Stąd też uzasadnione było w przekonaniu sądu przyjęcie szkody jako wartości niewyegzekwowanych świadczeń w łącznej kwocie 69 101,17 zł. Wyliczenia te w ocenie sądu nie budzą zastrzeżeń. Strona pozwana nie odniosła się do ewentualnych nieprawidłowości w ich wyliczeniu.

W ocenie sądu, wystąpiły przesłanki odpowiedzialności ubezpieczonego zarządcy, bowiem doszło do szkody w majątku strony powodowej, nastąpiło zaniechanie zarządcy w dochodzeniu należności, a między szkodą a tym zaniechaniem istnieje związek przyczynowy. Bez znaczenie jest kwestia, czy uzyskane orzeczenia doprowadziłby by skutecznej egzekucji, istotne jest, że zarządza w ogóle nie wytoczył powództw o zapłatę.

Strona pozwana nie wykazała, że do nienależytego wykonania zobowiązania doszło w następstwie okoliczności, za które zarządca odpowiedzialności nie ponosi.

Zwrócić należy też uwagę, że zarządca obowiązany był stosować do swojej działalności przepisy ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. Przepisy ustawy z 1994 r. o rachunkowości mają zastosowanie także do wspólnot mieszkaniowych, co wynika z art. 2 ust. 1 pkt 5. Według tego przepisu ustawie o rachunkowości podlega działalność jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Przepis ten nie zawiera wyłączeń wskazujących na wspólnoty mieszkaniowe (lege non distinquente nec nostrum est distinquere), które z mocy art. 6 zd. 2 u.w.l. w zw. z art. 33 ¹ § 1 k.c. są jednostki organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi, którym przyznano zdolność prawną. (teza 1. Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2016 r. I CSK 791/15). W sprawozdaniach finansowych zarządca winien był wskazać w poszczególnych latach przedawnione należności, a nie zbiorczo za lata 2013 – 2020 zsumować przedawnione zaległości. Tym samym w ocenie sądu doszło do zawinionego działania zarządcy i jego bezprawności. Zachowanie zarządcy nie musi wyczerpywać znamion przestępstwa, czy wykroczenia. Bezprawność postepowania to zachowanie obiektywnie nieprawidłowe naruszające jakieś reguły postepowania, nakazy czy zakazy. W ocenie sądu, zarządca w związku z ustalonym stanem faktycznym ponosi odpowiedzialność również na podstawie art.416 k.c.

Jednocześnie nie sposób uznać za trafny zarzutu przedawnienia dochodzonego roszczenia. Jak wynika z art. 819 § 3 k.c. w wypadku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej roszczenie poszkodowanego do ubezpieczyciela o odszkodowanie lub zadośćuczynienie przedawnia się z upływem terminu przewidzianego dla tego roszczenia w przepisach o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym lub wynikłą z niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania. Z uzasadnienia zarzutu przedawnienia zawartego w odpowiedzi na pozew strona pozwana podniosła, że przedawnienia wynosi 3 lata ponieważ dotyczy świadczeń okresowych, a nadto prowadzonej działalności gospodarczej. Wskazać należy, że pogląd ten jest błędny. Okoliczność, że niedochodzone należności od właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych były świadczeniami okresowymi, nie powoduje, że taki sam termin dotyczy przedawnienia roszczeń skierowanych przeciwko ubezpieczycielowi.

Skoro strona powodowa dowiedziała się o szkodzie na zebraniu Wspólnoty w 2021 r. kiedy to zarządca przedstawił sprawozdanie finansowe za 2020 r., to to termin 3 – letni rozpoczął bieg od daty dowiedzenia się o powyższym.

Trzeba zaznaczyć, że z mocy art. 443 k.c. okoliczność, że działanie lub zaniechanie, z którego szkoda wynikła, stanowiło niewykonanie lub nienależyte wykonanie istniejącego uprzednio zobowiązania, nie wyłącza roszczenia o naprawienie szkody z tytułu czynu niedozwolonego, chyba że z treści istniejącego uprzednio zobowiązania wynika co innego.

Jak stanowi z kolei art. 442 ¹ § 1 k.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

Wobec powyższego nie sposób uznać, ażeby w niniejszej sprawie doszło do przedawnienia roszczenia, skoro trzyletni bieg jego terminu rozpoczął się z chwilą dowiedzenia przez stronę powodową o powstałej szkodzie, co miało miejsce dopiero wskutek zapoznania się ze sprawozdaniem finansowym za 2020 r. Zarządca ponosi odpowiedzialność nie tylko kontraktową, ale i z czynu niedozwolonego.

Mając powyższe na uwadze powództwo podlegało uwzględnieniu w całości, tak w zakresie roszczenia głównego, jak i odsetek (art.482 k.c.)..

O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 98 k.p.c. Strona powodowa wygrała proces, zatem na jej rzecz zasądzono koszty w łącznej kwocie 8 856 zł. Na koszty te składają się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 5 400 zł (zgodnie z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie), a także koszt poniesionej opłaty od pozwu w wysokości 3 456 zł (zgodnie z art. 13 ust 2 u.k.s.c.).

14.11.2023 r.

ZARZĄDZENIE

odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi strony pozwanej;

kal. 14 dni.