Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 marca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Barbara Nowicka

Sędziowie: SO Aleksandra Żurawska

SO Jerzy Dydo

Protokolant: Violetta Drohomirecka

po rozpoznaniu w dniu 26 marca 2013 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości

przy ul. (...) w Ś.

przeciwko A. C. i E. C.

o zapłatę 6.552,51 zł

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy

z dnia 3 grudnia 2012 r., sygn. akt I C 510/11

I.  oddala apelację;

II.  zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej 600 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 121/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 3 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanych A. C. i E. C. solidarnie na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ś. 6.552,51 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 5.709,19 zł od dnia 26 czerwca 2011 r. do dnia zapłaty i od kwoty 843,32 zł od dnia 29 lipca 2011 r. do dnia zapłaty oraz orzekł o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych:

Zarząd wspólnoty, wybrany uchwałą z dnia 15 września 2008 r., to J. B., B. W., J. N., M. P.. Powołaną uchwałą dokonano również wyboru firmy zarządzającej nieruchomością wspólną, a to (...) S.C. G. P., S. P.. Ustalono zaliczkę na fundusz remontowy na kwotę 0,50 zł. za m ² powierzchni lokalu. Uchwałą z dnia 25 września 2008 r. powołano w/w zarządcę i podpisano umowę o zarządzanie.
W okresie po zawarciu w/w umowy pozwani byli właścicielami lokali o nr. 12B/1 o powierzchni 35,10 m ², 12B/2 o powierzchni 48,30 m ², 12C/1 o powierzchni 63,50 m ², 12C/12 o powierzchni 80,20 m ², 12 D/10 o powierzchni 60,80 m ², tj. o łącznej powierzchni 287,90 m ². Lokale te były stopniowo sprzedawane. Obecnie pozwani są właścicielami dwóch lokali - 12B/1 i 12B/2. Na opłaty, które obowiązani byli uiszczać comiesięcznie właściciele lokali składała się zaliczka i media (koszty eksploatacji, zimna woda, CO, ciepła woda, nieczystości stałe, nieczystości płynne) oraz fundusz remontowy. Żadna z opłat nie wiązała się z użytkowaniem przez niektórych współwłaścicieli placu zabaw na działce (...). Od 1 stycznia 2009 r. pozwani obowiązani byli dokonywać opłaty w łącznej kwocie1.083,41 zł, ze zmianą tej wysokości po sprzedaży lokalu (...). Pismem z dnia 29 lipca 2009 r. poinformowano pozwanego, iż na dzień 25 lipca 2009 r. zaległości za lokale pozwanych wynoszą łącznie 10.662,42 zł. W częściowym uznaniu kwot wynikających z faktur za zużycie przez wspólnotę energii cieplnej i elektrycznej za okres od
1 października 2008 do 29 listopada 2009 r. na łączną kwotę 10.315,77 zł. – potrącono tę kwotę z zaległości pozwanych, co zmniejszyło zadłużenie do kwoty 346,65 zł. Na skutek tego pisma pozwany zgodził się dokonać korekty faktury. Po tej kompensacie pozwani nadal nie płacili zaliczek za zarząd nieruchomością wspólną. W dniu 20 kwietnia 2009r. pozwani sprzedali lokal nr (...)i powierzchnia, od której były naliczane zaliczki należne wspólnocie od pozwanego uległa zmniejszeniu z 287,90 m ² do 207,70 m ², wobec czego strona powodowa pismem z dnia 2 września 2009 r. dokonała korekty/rozliczenia dotychczas naliczonego zadłużenia pozwanych, pomniejszając je o kwotę 926,31 zł (zaliczki na czynsz naliczane za ten lokal za miesiące maj, czerwiec, lipiec 2009r.) i skompensowała tę kwotę z rachunkiem nr (...), dotyczącym zaliczek za miesiące sierpień - wrzesień 2009 r (rachunek ten obejmował zaliczki naliczane już bez lokalu nr (...)). W dniu 2 września 2009r. pozwani sprzedali lokal nr (...)o powierzchni 60,80 m ², wobec czego rachunek nr (...)za miesiące październik - listopad 2009r został wystawiony bez uwzględnienia tego lokalu. Nadto, w związku z wystawieniem poprzedniego rachunku nr (...), została skorygowana kwota zadłużenia o 234,08 zł. Kolejny lokal nr (...)pozwani sprzedali w dniu 10 listopada 2011 r., wobec czego rachunek nr (...)za miesiąc grudzień 2009r. został wystawiony bez uwzględnienia tego lokalu. Nadto, w związku z wystawieniem poprzedniego rachunku nr (...)została skorygowana kwota zadłużenia o 171,15 zł. Na koniec 2009 r. zostało sporządzone rozliczenie centralnego ogrzewania z uwzględnieniem liczników - ciepłomierzy zamontowanych dla lokali należących do pozwanych z uwzględnieniem obciążeń w rachunkach wystawionych pozwanemu z tego tytułu. W ciągu roku rozrachunkowego w bieżących rachunkach koszty ogrzewania naliczano ryczałtowo w wysokości 2,50 zł miesięcznie za m ² (zasady, według których administrator naliczał w 2009 r. miesięczne zaliczki wynikają z zawiadomienia o zmianie ich wysokości z dnia 1 stycznia 2009r.), a następnie na koniec roku administrator rozliczał wysokość naliczonych z tego tytułu zaliczek z fakturami wystawionymi z tego tytułu na powodową wspólnotę przez dostawcę ciepła z uwzględnieniem zużycia ciepła na koniec roku według liczników. W wyniku tych rozliczeń zarządca pomniejszył zadłużenie pozwanego o kwotę 824,34 zł. Pozwani nie byli obciążani zaliczkami z tytułu wywozu nieczystości stałych, jak również z tytułu zużycia wody i odprowadzania ścieków, oprócz przypadku w roku 2009, gdy wodomierze zamontowane dla dwóch lokali pozwanego nr (...)wykazały zużycie wody, wobec czego na koniec roku administrator rozliczył to zadłużenie zgodnie z taryfą oraz fakturami VAT i obciążył pozwanych kwotą 79,06 zł, której pozwany nie uregulował. W 2010 r. powód wystawił rachunki o nr (...)w związku z obowiązkiem opłacania przez pozwanych zaliczek z tytułu przysługującego im prawa własności lokali nr (...)o łącznej powierzchni 83,40 m ². Każdy rachunek był na kwotę 296,09 zł. W żadnym rachunku pozwani nie byli obciążani z tytułu wywozu śmieci oraz dostawy wody i odprowadzania ścieków. Po zakończeniu roku 2010 strona powodowa rozliczyła ciepło zużyte faktycznie do ogrzania dwóch lokali pozwanych z naliczoną zaliczką (2,50 zł miesięcznie za m ²) i pomniejszył zadłużenie pozwanego o 398,95 zł. Strona powodowa wystawiła rachunki nr (...)z tytułu zaliczek przy uwzględnieniu powierzchni 83,40 m ², każdy na kwotę 296,09 zł. Dnia 28 marca 2011 r. pozwani sprzedali lokal nr (...), wobec czego dokonano korekty zadłużenia za okres od 29 marca 2011 r. do 31 maja 2011r., zmniejszając je o kwotę 283,34 zł. Od 1 stycznia 2011 r. zmianie uległa wysokość opłat i dla pozwanych wyniosła ona 296,09 zł. Wysokość opłaty miesięcznej od 1 czerwca 2011 r. dla lokalu pozwanych wynosiła 160,95 zł. Pismem z dnia 16 listopada 2010 r., 2 grudnia 2010 r., marca 2011 r., 7 czerwca 2011 r. pozwani wzywani byli do zapłaty na adres wskazany przez pozwanego A. C.tj. P.B.P.U. (...) ul. (...), (...) L.. Do dnia orzekania należności z w/w tytułów nie zostały przez pozwanych uiszczone. Pozwani są użytkownikami wieczystymi działki (...), na której urządzono plac zabaw; pozwany zagrodził dojazd do tej działki bezpośrednio z drogi publicznej tak, że wejście na ten plac możliwe było tylko od strony budynku wspólnoty. W budynku tym mieści się szkoła językowa, co powoduje powszechną dostępność przejścia do tego budynku. Pozwani jako użytkownicy wieczyści ponoszą z tego tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste oraz podatek od nieruchomości. Wszelkie wezwania w tym zakresie kierowane są dla pozwanych na adres P.B.P.U (...), ul. (...), (...) L.. Właściciele lokali, którzy mają małe dzieci, w okresie wiosennym i letnim korzystali w wymiarze około 1 godziny dziennie z placu zabaw, znajdującego się obok ich budynku mieszkalnego. Z placu tego korzystały też osoby spoza wspólnoty. W trosce o bezpieczeństwo swoich dzieci i estetykę miejsca zabaw rodzice sprzątali plac, kosili trawę, sprzątali śmieci. Postawili ogrodzenie pomiędzy parkingiem a placem dla bezpieczeństwa dzieci. Żadna z tych osób nie ponosiła ani bezpośrednio, ani w ramach zaliczek na nieruchomość wspólną kosztów związanych z użytkowaniem placu. Na wniosek niektórych mieszkańców J. B.wystąpiła o udzielenie informacji w kwestii użytkowania placu zabaw. Z uwagi na fakt, iż pozwani zaproponowali sprzedaż działki (...)za kwotę, którą wspólnota uznała za zbyt wysoką, do sprzedaży nie doszło; umowa innego rodzaju nie została zawarta.

Ustalenia stanu faktycznego sąd oparł przede wszystkim na dokumentach zgromadzonych w aktach i uznał je za wystarczające dla przyjęcia obowiązku zapłaty kwoty dochodzonej pozwem w wysokości wynikającej z dokumentów. Wskazał też, że pozwani wiedzieli o obowiązku ponoszenia opłat. Znali też wysokość tych opłat, albowiem zawiadomienia i inne pisma wysyłane były na adres wskazany przez pozwanego, ten sam, na który przesyłane mu były przez organy administracyjne decyzje w sprawie podatków dołączone do sprzeciwu. Ponadto, przynajmniej częściowo były one przedmiotem potraceń z należnościami wspólnoty na rzecz pozwanych, co pozwani akceptowali. Sam fakt, że pozwani są członkami podmiotowej wspólnoty oraz , że nie dokonują opłat objętych pozwem nie był sporny. Co do potrącenia nie można, zdaniem Sądu, przyjąć za pozwanymi, iż doszło do zawarcia umowy dzierżawy, skoro nie ustalono nawet wysokości czynszu dzierżawnego, co stanowi esentialiae negotii tego typu umowy. Przeciwko zawartej umowie świadczy również fakt wskazany w piśmie pozwanego z dnia 24 października 2011 r., a mianowicie planowane przez niego odcięcie wspólnocie dostępu do przedmiotu rzekomej dzierżawy. Nie ma też żadnego dowodu, aby taka bądź jakakolwiek inna umowa została zawarta przez stronę powodową, a to Wspólnotę Mieszkaniową, ani że wspólnota - jako ogół właścicieli - korzystała z przedmiotowego placu zabaw i to przez okres 12 miesięcy każdego roku. Postępowanie dowodowe wykazało jedynie, że kilkoro z właścicieli okresowo korzystało z ogólnie dostępnego placu zabaw stanowiącego własność pozwanych, który - jako dogodność (obok np. niewielkiej odległości od (...)) - został wskazany w ofercie kupna sprzedaży lokali. Wobec zaś faktu, że pozwani nie wykazali powyższego,Sąd oddalił wniosek pozwanych o powołanie biegłego. Ponadto Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanego z dnia 22 listopada 2011 r. i złożonego na rozprawie dnia 19 marca 2012 r. o oddalenie wszystkich wniosków dowodowych strony powodowej wobec treści art. 505 ⁵ kpc, albowiem, wbrew argumentacji pozwanego, postępowanie nie toczyło się w trybie uproszczonym. Ponadto dowody zgłaszane były sukcesywnie wobec twierdzeń wcześniej nie znanych stronie powodowej, a zawartych w pismach, co uzasadniało przyjęcie, że potrzeba ich powołania powstała po złożeniu pozwu. Jedyny wniosek, który nie spełniał tego wymogu, to wniosek o przesłuchanie członka zarządu jako świadka. Sąd oddalił wniosek dowodowy w zakresie zobowiązania pozwanych do złożenia decyzji - pozwolenia na budowę, gdyż nie miał on znaczenia z uwagi na przedmiot postępowania (o zapłatę). Co do dowodu z przesłuchania stron, Sąd pominął go wobec niestawiennictwa stron na termin rozprawy. Zaznaczył przy tym, że przyczyny niestawiennictwa drugiego członka zarządu nie zostały dostatecznie wykazane, a ponadto zarząd strony powodowej liczy cztery osoby.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 13 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t. j. Dz. U z 2000, nr 80 , poz. 903 ze zm.) pozwani jako właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem ich lokalu, są obowiązani utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Koszty te zostały określone w umowie dołączonej do pozwu i znajdują uzasadnienie w art. 14 powołanej ustawy. Ponadto, zgodnie z art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry (…). Przepisy te mają na celu zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną bez konieczności zaciągania na ten cel zobowiązań w podmiotach zewnętrznych. Jak wynika z materiału dowodowego, pozwani nie realizowali swoich zobowiązań względem wspólnoty. Fakt, choć budzący wątpliwości, a w znacznej mierze nieudowodniony, że nie byli zawiadamiani o zmianie wysokości opłat, nie jest,
w ocenie Sądu, wystarczający do oddalenia powództwa. W uznaniu Sądu zobowiązania dochodzone pozwem wynikają wprost z powołanej wyżej ustawy,
a łatwość uzyskania informacji co do wysokości zaległości czyni roszczenie zasadnym.

W apelacji od powyższego wyroku, wnosząc o jego zmianę przez oddalenie powództwa, ewentualnie o zmianę orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozwani zarzucili:

1.  nierozpoznanie istoty sprawy, albowiem Sąd nie odniósł się do części zarzutów merytorycznych zgłoszonych w sprzeciwie, tj. do ewentualnego zarzutu potrącenia należności z tytułu bezumownego korzystania oraz do ewentualnego zarzutu potrącenia należności z tytułu użyczenia,

2.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego na skutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 kpc, polegającą na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów poprzez analizę zebranego materiału dowodowego (szczególnie zeznań świadka K. K. i M. M.) z pominięciem zasad doświadczenia życiowego i ustalenie, że powódka nie korzystała z nieruchomości pozwanych (placu zabaw), podczas gdy z zeznań wskazanych świadków wynikało, że z placu zabaw korzystają z dziećmi wtedy, gdy warunki pogodowe temu sprzyjają,
a nadto każdy członek powodowej Wspólnoty ma możliwość korzystania z placu zabaw, co powinno doprowadzić Sąd do konkluzji, że powódka korzystała z pacu zabaw,

3.  niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy wskutek naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 328 § 2 kpc poprzez brak odniesienia się przez Sąd w uzasadnieniu wyroku do ewentualnego zarzutu potrącenia należności z tytułu bezumownego korzystania oraz do ewentualnego zarzutu potrącenia należności z tytułu użyczenia,

b) art. 217 § 2 kpc poprzez niezasadne oddalenie wniosku dowodowego o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości, mimo że okoliczności sprawy nie zostały dostatecznie wyjaśnione, a dowód ten nie był dowodem spóźnionym, był dowodem celowym i służył ustaleniu faktów istotnych dla sprawy, tj. rynkowej wartości czynszu dzierżawnego za nieruchomość pozwanych.

Sąd Okręgowy zważył:

Apelacja nie podlegała uwzględnieniu.

Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, korespondujące z przeprowadzonymi w toku postępowania dowodami. Ustalenia te więc Sąd Okręgowy przyjął za swoje, czyniąc je podstawą orzekania w postępowaniu apelacyjnym. Również argumentacja jurydyczna, która została przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia jest generalnie trafna.

Przechodząc do oceny wniesionej apelacji, należy stwierdzić, że zarzuty w niej podniesione nie są zasadne. Zupełnie chybionym jest twierdzenie skarżących, iż Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy. Co prawda rzeczywiście uzasadnienie- w części zawierającej tzw. zważenia prawne jest dość lakoniczne i nie odnosi się ono szczegółowo do wszystkich podstaw potrącenia, na które pozwani powoływali się w trakcie procesu, jednakże ostatecznie zapadłe rozstrzygnięcie odpowiada prawu. Należy zgodzić się bowiem z Sądem Rejonowym, iż ze względów wskazanych w uzasadnieniu wyroku pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy dzierżawy działki gruntu, na której został urządzony plac zabaw. W ocenie Sądu Okręgowego z przeprowadzonego postępowania dowodowego nie wynika również, by przedmiotowa działka została wspólnocie użyczona. Po pierwsze bowiem zarząd strony pozwanej nigdy na taką umowę nie wyrażał zgody, po drugie, jak wynika z zeznań św. M. A. / k. 364/ sam pozwany był skłonny jedynie sprzedać tą działkę wspólnocie, o innym rozwiązaniu w ogóle nie było mowy. Również twierdzenia pozwanych dotyczące bezumownego korzystania z działki przez wspólnotę nie są zasadne i nie znajdują oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Z zeznań świadków K. K. i M. M. wynika, że z placu zabaw korzystali tylko niektórzy właściciele lokali mieszkalnych, a także osoby spoza tejże wspólnoty, zaś o teren ten wspólnota w żaden sposób nie dbała i nie administrowała nim, gdyż wiadomym stało się, że działka do strony powodowej w żaden sposób nie należy. O czystość tego miejsca i jego stan dbali osobiście ci członkowie wspólnoty, którzy korzystali z placu zabaw. W takich okolicznościach nie można więc przyjąć, że to strona powodowa / czyli wspólnota jako całość / była bezumownym użytkownikiem tejże działki. Z tych więc względów zarzut skarżących dotyczący sprzeczności ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego z zebranym materiałem dowodowym, nie jest trafny. Nie można się także zgodzić z poglądem pozwanych, iż Sąd I instancji bezzasadnie oddalił ich wniosek dowodowy w przedmiocie opinii biegłego, która miałaby ustalić wysokość czynszu dzierżawnego za korzystanie z placu zabaw. Skoro bowiem przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało, że strona powodowa nie była użytkownikiem placu zabaw, co czyniło zarzut potrącenia bezzasadnym, nie było koniecznym dla wyjaśnienia przedmiotowej sprawy przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Reasumując, ze względów opisanych wyżej, Sąd Okręgowy oddalił apelację pozwanych jako bezzasadną / art. 385 kpc /.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego wydano w oparciu o przepis art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc.