Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

17 czerwca 2025 r.

Sąd Rejonowy w Nysie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	Sędzia Sądu Rejonowego Remigiusz Drzewiecki
Protokolant:	sekretarz sądowy Patrycja Szatanik

po rozpoznaniu 12 czerwca 2025 r. na rozprawie w N.

sprawy z powództwa R. S.

przeciwko Gminie N.

o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu

I.  powództwo oddala,

II.  zasądza od powoda R. S. na rzecz strony pozwanej Gminy N. 270 zł (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego liczonymi od uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty.

UZASADNIENIE

W pozwie złożonym 16 lipca 2024 roku do Sądu Rejonowego w Nysie przeciwko Gminie N. powód R. S. zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu lokalu mieszkalnego przy Mariackiej 26/9 w N. po śmierci swojego dziadka I. L.. Domagał się również zasądzenia od strony pozwanej na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że 9 września 2022 r. zmarł jego dziadek I. L., który na podstawie umowy najmu z 16 lipca 2021 posiadał tytuł prawny do mieszkania przy ul. (...) w N.. Powód zamieszkiwał z chorym dziadkiem od 2021 r., ponadto od 30 sierpnia 2021 r. jest tam również zameldowany na pobyt stały. Powód podniósł, iż z uwagi na podeszły wiek dziadka wspomagał go w czynnościach dnia codziennego. Ponadto zmarły dziadek wobec niewywiązywania się przez ojca powoda z obowiązku alimentacyjnego wspierał go, nie tylko poprzez zapewnienie mieszkania i wyżywienia, ale również finansowo żeby powód miał możliwość ukończenia szkoły. Powód wskazał, iż po śmierci najemcy przejął opiekę nad przedmiotową nieruchomością oraz ponosi wszelkie koszty związane z jej utrzymaniem. Sytuacja zdrowotna (powód chorował na chorobę nowotworową – białaczkę, pozostaje pod opieką kliniki onkologicznej) oraz finansowa nie pozwalają powodowi na wynajęcie innego lokalu mieszkaniowego celem zaspokojenia swoich potrzeb. Powód pismem z 2 listopada 2022 r. zwrócił się do pozwanej Gminy N. z prośbą o uregulowanie stanu prawnego lokalu mieszkalnego po śmierci uprawnionego I. L.. Pozwana odmówiła powodowi zawarcia umowy najmu lokalu z uwagi na brak podstaw do pozytywnego rozpatrzenia wniosku. Jako podstawę prawną roszczenia powód wskazał art. 691 k.c. oraz 189 k.p.c.

W odpowiedzi na pozew z 12 września 2024r. (k. 132-135) strona pozwana Gmina N. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwana wskazała, iż wskazany lokal na podstawie umowy najmu od 1974 r. zajmowała J. M.. Wraz z nią w mieszkaniu zamieszkiwał jej konkubent I. L., który po śmierci partnerki wstąpił w stosunek najmu w dniu 16 lipca 2021 r. Strona pozwana wskazała również, iż I. L. nie był nigdy zameldowany w przedmiotowym lokalu, albowiem od dnia 9 września 1994 r. do dnia śmierci 9 września 2022 r. był zameldowany w mieszkaniu wynajmowanym od Gminy N. przy ulicy (...). Lokal ten został sprzedany I. L. przez Gminę N. za zastosowaniem 90 % bonifikaty zgodnie z aktem notarialnym z 23 listopada 2016r. nr rep. A 9902/2016. Następnie na podstawie aktu darowizny I. L. darował tę nieruchomość na rzecz swojej córki A. L. – matki powoda. Ponadto matka powoda jest również właścicielem domu mieszkalnego przy ulicy (...). W dalszej kolejności wskazano, iż po zawarciu umowy najmu lokalu przy ulicy (...) I. L. złożył oświadczenie, iż zamieszkuje w tym lokalu sam. W dniu 30 sierpnia 2021 r. za zgodą I. L. został tam zameldowany powód. Zameldowania dokonano bez wiedzy i zgody Gminy N., mimo iż zgodnie z § 4 umowy najmu z dnia 16 lipca 2021r. wynika, iż najemca ma zobowiązany jest do informowania na piśmie wynajmującego o każdorazowej zmianie ilości osób zamieszkujących z najemcą pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Pozwana Gmina N. wskazała również, iż po śmierci dotychczasowego najemcy lokalu I. L. na wniosek powoda o zawarcie umowy najmu przeprowadzono postępowanie mające na celu ustalenie, czy powód faktycznie zamieszkiwał w tym lokalu. W wyniku przeprowadzonych czynności, w tym analizy zgromadzonych dokumentów, ustalono, że zmarły najemca zamieszkiwał w lokalu sam. Potwierdzają to zarówno jego własne oświadczenie, jak i fakt, że opłaty eksploatacyjne, w tym opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi, były uiszczane wyłącznie za jedną osobę. Dodatkowo z przedłożonej przez powoda deklaracji o dochodach z 4 grudnia 2022 r. wynikało, że jego dochód przekraczał kryterium dochodowe określone w uchwale Nr XXII/361/20 Rady Miejskiej w N. z dnia 29 kwietnia 2020 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, w tym lokali związanych ze stosunkiem pracy. Z tych względów Burmistrz N. pismem z dnia 20 grudnia 2022 r. poinformował powoda o braku podstaw prawnych do zawarcia z nim umowy najmu. Następnie zarządca lokalu pismem z dnia 28 grudnia 2022 r. wezwał powoda do opróżnienia i wydania lokalu w terminie do dnia 16 stycznia 2023 r. Pomimo wniesienia przez powoda odwołania w dniu 6 stycznia 2023 r., Komisja Mieszkaniowa oraz Burmistrz N., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, uznały je za bezzasadne, o czym powód został poinformowany pismem z 14 lutego 2023 r. Wobec dalszego zajmowania lokalu bez tytułu prawnego powód był ponownie wzywany do jego wydania, jednakże nie zastosował się do wezwania. Ponowny wniosek powoda z dnia 4 marca 2024 r. o zawarcie umowy najmu również został rozpatrzony negatywnie – stanowisko Burmistrza N. z dnia 23 kwietnia 2024 r. potwierdziło brak przesłanek do wstąpienia przez powoda w stosunek najmu po zmarłym dziadku. Jednocześnie zarządcy polecono podjęcie działań w celu odzyskania lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego.

Na rozprawie 12 czerwca 2025 r. (k. 210) strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Lokal mieszkalny położony w N. przy ulicy (...) stanowi własność Gminy N.. Na podstawie umowy najmu zawartej z Gminą N. był on zajmowany przez J. M., która posiadała status głównego najemcy. J. M. była konkubina I. L., który zamieszkiwał z nią w przedmiotowym lokalu conajmniej od 2012 r. Po śmierci J. M. w marcu 2021 r., dotychczasowy stosunek najmu wygasł, a lokal w dalszym ciągu zamieszkiwał jej wieloletni partner życiowy - konkubent I. L., który nawiązał z Gminą N. na podstawie umowy najmu lokalu z dnia 16 lipca 2021 r. nowy stosunek najmu dotyczący tego lokalu.

Dowód: fakt bezsporny, umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 16 lipca 2021r. k. 10-11, zeznania świadka A. L. k. 207v.-208v., zeznania świadka K. D. (1) k. 208/II, przesłuchanie powoda R. S. k. 210.

I. L. nigdy nie był zameldowany w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, albowiem od 1994 r. był zameldowany i posiadał status głównego najemcy w innym lokalu komunalnym położonym w N. przy ulicy (...). 23 listopada 2016 r. I. L. nabył ten lokal od Gminy N., korzystając z 90 % bonifikaty przy sprzedaży lokalu komunalnego, a następnie, po upływie około sześciu miesięcy od zakupu, darował go swojej córce A. L..

Dowód: wypis z aktu notarialnego z dnia 23 listopada 2016 r.nr Rep. A 9902/2016 k. 157-170, zeznania świadka A. L. k. 207v.-208v., przesłuchanie powoda R. S. k. 210.

Około 2019 r., z uwagi na zły stan zdrowia zarówno I. L., jak i jego konkubiny J. M., do przedmiotowego lokalu wprowadził się wnuk I. L. tj. powód R. S.. Powód udzielał dziadkowi i jego konkubinie pomocy w codziennym funkcjonowaniu, w tym w szczególności w zakresie dojazdów do lekarzy, robienia zakupów oraz innych czynności życia codziennego. W momencie, gdy I. L. obejmował lokal jako najemca, w złożonym oświadczeniu wskazał, iż zamieszkuje w nim sam. Dopiero 30 sierpnia 2021 r. dokonał zameldowania swojego wnuka na pobyt stały w tym mieszkaniu. Dodatkowo I. L. wspierał powoda również finansowo z uwagi na ciężką sytuację majątkową jego matki, a córki I. A. L. i braku spełniania obowiązku alimentacyjnego przez ojca powoda G. S..

Dowód: wyrok SR w Nysie, Wydział III Rodzinny i Nieletnich z dnia 19 czerwca 2013 r. sygn. akt III RC 203/12 k. 33, zeznania świadka A. L. k. 207v.-208v., zeznania świadka E. B. k. 209-209v., zeznania świadka A. K. k. 209v.-210, przesłuchanie powoda R. S. k. 210.

I. L. zmarł 9 września 2022 r. Po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...), jego wnuk R. S. 2 listopada 2022 r. złożył wniosek do Gminy N. celem zawarcia z nim umowy najmu lokalu mieszkalnego jako z następcą I. L.. W związku ze złożonym wnioskiem pracownicy Agencji (...) Sp. z o. o. w N. przeprowadzili postępowanie mające na celu ustalenie, czy wnioskodawca faktycznie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu. W toku postępowania, w szczególności w wyniku analizy zgromadzonej dokumentacji, ustalono, że I. L. zamieszkiwał w lokalu sam, co potwierdzało m.in. jego pisemne oświadczenie oraz fakt, iż opłaty eksploatacyjne, w tym za gospodarowanie odpadami komunalnymi, były uiszczane za jedną osobę. Dodatkowo, z przedłożonej przez powoda do wniosku o najem lokalu deklaracji o wysokości dochodów z dnia 4 grudnia 2022 r. wynikało, że jego dochód wynosił 3100 zł przekraczał kryterium dochodowe określone w uchwale Nr XXII/361/20 Rady Miejskiej w N. z dnia 29 kwietnia 2020 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy N., w tym zasad i kryteriów wynajmowania lokali, których najem związany jest ze stosunkiem pracy, który wynosił 3011,49 zł na osobę w rodzinie.

Pismem Nr PS.LK.7140.132.2022 z 20 grudnia 2022 r. Burmistrz N. poinformował wnioskodawcę o braku podstaw prawnych do zawarcia z nim umowy najmu lokalu.

Od chwili śmierci I. L. wszelkie opłaty związane z użytkowaniem lokalu były faktycznie uiszczane przez powoda R. S..

Dowód: odpis skrócony aktu zgonu I. L. k. 12, uchwała nr XXII/361/20 Rady Miejskiej w N. z dnia 29 kwietnia 2020r. k. 13-17, zaświadczenie z rejestru PESEL R. S. k. 120-121, wniosek o wstąpienie w stosunek najmu z dnia 2 listopada 2022r. k. 37, pismo Burmistrza N. z dnia 20 grudnia 2022r nr PS.LK.7140.132.2022 k. 38, potwierdzenia transakcji uiszczania opłat 43-112, umowa kompleksowa dostarczania paliwa gazowego z dnia 20 stycznia 2023r. k. 113-117, rachunek za wodę z dnia 25 stycznia 2024 r. k. 118, deklaracja o dochodach gospodarstwa domowego k. 148, notatka służbowa z dnia 9 listopada 2022r. k. 150, oświadczenie głównego najemcy z dnia 16 lipca 2021 r. k. 154, zeznania świadka A. L. k. 207v.-208v., zeznania świadka K. D. (1) k. 208v.-209, zeznania świadka J. K. k. 209.

W związku z negatywną decyzją Burmistrza N. w przedmiocie zawarcia z powodem umowy najmu lokalu mieszkalnego, jego zarządca – Agencja (...) Sp. z o.o. w N. pismem z 28 grudnia 2022 r. wezwał powoda do opróżnienia i wydania lokalu, wyznaczając termin wydania na dzień 16 stycznia 2023 r. o godzinie 10:00.

W dniu 6 stycznia 2023 r. powód wniósł odwołanie, domagając się ponownego rozpatrzenia jego wniosku o zawarcie umowy najmu. Po ponownej analizie sprawy przez Komisję Mieszkaniową oraz Burmistrza N. odwołanie zostało uznane za bezzasadne, o czym powód został poinformowany pismem z 14 lutego 2023 r. W konsekwencji powód został ponownie wezwany do opróżnienia i wydania lokalu, tym razem pismem Nr L.dz. (...). Pomimo to powód nie opuścił lokalu, a następnie, pismem z dnia 4 marca 2024 r. skierowanym do Prezesa Agencji (...) Sp. z o.o., ponownie wystąpił z wnioskiem o zawarcie umowy najmu. Burmistrz N., pismem z dnia 23 kwietnia 2024 r., ponownie zajął negatywne stanowisko w kwestii wstąpienia powoda w stosunek najmu po śmierci jego dziadka, zalecając jednocześnie zarządcy podjęcie działań zmierzających do odzyskania lokalu zajmowanego przez powoda bez tytułu prawnego.

Dowód: pismo Agencji (...) z dnia 28 grudnia 2022 r. nr MK/W- (...) k. 146, wniosek R. S. z 6 stycznia 2023 r. k. 144-145, pismo Burmistrza N. z 14 lutego 2023 r. nr PS.LK.7140.132.2022 k. 143, wezwanie do opuszczenia lokalu z dnia 20 lutego 2024 r. k. 142, ponowny wniosek o zawarcie umowy najmu z 4 marca 2024 r. k. 139-140, pismo Burmistrza N. z 23 kwietnia 2024 r. k. 137.

Powód R. S. ma obecnie 24 lata. Aktualnie zamieszkuje sam w lokalu mieszkalnym po swoim dziadku I. L., położonym w N. przy ul. (...) pokrywając w całości koszty jego utrzymania. Do 2023 r. powód kontynuował naukę w szkole policealnej ucząc się w kierunku technik BHP. Jest zatrudniony jako pomocnik stolarza. W młodszym wieku chorował na białaczkę i do chwili obecnej pozostaje pod stałą kontrolą poradni onkologicznej. Powód pozostaje związany z przedmiotowym lokalem od 2019 r., kiedy to rozpoczął w nim stałe zamieszkiwanie, zapewniając pomoc swojemu dziadkowi w codziennym funkcjonowaniu.

Dowód: dokumentacja medyczna R. S. k. 19-32, zaświadczenie o kontynuowaniu nauki z dnia 29 września 2022 r. nr (...) k. 36, zaświadczenie o zatrudnieniu z dnia 6 grudnia 2022 r. k. 147, umowa o pracę z 25 lipca 2022 r. k. 179-181, świadectwo pracy z dnia 14 września 2022 r. k. 185, potwierdzenie transakcji otrzymania wynagrodzenia za pracę k. 182-183, 186, umowa o pracę z dnia 2 listopada 2022 r. k. 188, świadectwo pracy k. 189, zeznania świadka A. L. k. 207v.-208v., zeznania świadka E. B. k. 209-209v., zeznania świadka A. K. k. 209v.-210, przesłuchanie powoda R. S. k. 210.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie i podlegało oddaleniu w całości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny w oparciu o przedłożone przez strony postępowania dokumenty opisane dokładnie wyżej pod poszczególnymi elementami stanu faktycznego. Treść przedmiotowych dokumentów nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania, jak również nie budziła ona zastrzeżeń Sądu, gdyż dokumenty te nie wykazywały oznak przerobienia czy chociażby próby zniekształcenia ich zawartości. Stąd też w ocenie Sądu stanowiły one wiarygodny materiał dowodowy nadający się do poczynienia na jego podstawie ustaleń faktycznych.

Ustalając stan faktyczny Sad posiłkował się również dowodem z przesłuchania świadków: A. L., A. K., E. B. którym Sąd dał wiarę w całości. Świadkowi Ci zeznali, że wiedzą, iż R. S. zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu mieszkalnym od 2019 r. i wspomagał dziadka I. L. w codziennym życiu. Zeznający w sprawie świadkowie J. K. i K. D. (2) jako pracownice jednostek Urzędu Gminy w N. zeznały, iż w czasie przeprowadzania wywiadu środowiskowego ustaliły, iż powód zamieszkuje w lokalu przy ulicy (...) co potwierdzili mieszkający w bloku sąsiedzi. Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił również na podstawie dowodu z przesłuchania powoda, którego zeznania znalazły potwierdzenie w zeznaniach świadków.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Wskazać należy, że podstawę prawną żądania ustalenia wstąpienia powoda w stosunek najmu lokalu mieszkalnego położonego w N. przy ul. (...) po zmarłym dziadku I. L. stanowił art. 189 k.p.c., a powód, wnosząc o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu na podstawie art. 691 k.c., wykazał interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c., a to wobec faktu odmowy pozwanej Gminy N. na wstąpienie przez niego w najem przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Sąd uznał, że powód nie spełnia przesłanek ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego zawartych w treści art. 691 k.c., zgodnie z którym, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.).

Na gruncie tych przepisów, w orzecznictwie przyjęto, że jeżeli po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego pozostaje po nim kilka osób bliskich, które stale mieszkały z nim aż do chwili śmierci, to każda z nich może wstąpić z mocy prawa w stosunek najmu i sąd nie może dokonać wyboru na rzecz jednej z nich, kierując się np. stopniem bliskości czy długością okresu wspólnego zamieszkania.

Sąd w niniejszej sprawie ustalił, że powód faktycznie zamieszkiwał wraz ze swoim dziadkiem I. L. w przedmiotowym lokalu mieszkalnym aż do chwili jego śmierci. Okoliczność ta została potwierdzona nie tylko przez samego powoda, ale również przez świadków przesłuchanych w toku postępowania, których zeznaniom Sąd dał wiarę. Niemniej jednak, mimo spełnienia przesłanki stałego zamieszkiwania z najemcą, powód nie należy do kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 691 § 1 k.c. Przepis ten enumeratywnie wskazuje zamknięty katalog osób, które mogą z mocy prawa kontynuować najem po śmierci najemcy – są to: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba pozostająca z nim we wspólnym pożyciu. Wnuk zmarłego najemcy nie został w tym katalogu ujęty, co oznacza, że nawet rzeczywiste zamieszkiwanie z dziadkiem aż do jego śmierci nie daje podstaw do uznania go za osobę wstępującą w stosunek najmu. Tym samym powód nie spełnia jednej z podstawowych przesłanek warunkujących zastosowanie art. 691 k.c., co skutkuje brakiem możliwości przyznania mu uprawnienia do dalszego zajmowania lokalu na tej podstawie.

Zgodnie z art. 21 ust. 3 pkt 6 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rada gminy uchwala zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Sąd uznał, iż powód nie spełnił również przesłanek wskazanych w uchwale Rady Miejskiej w N. z dnia 29 kwietnia 2020r. nr XXII/361/20 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu N.. Zgodnie z § 13 tej uchwały osoby, które pozostały w lokalu opuszczonym przez dotychczasowego najemcę mogą ubiegać się o zawarcie umowy najmu tego lokalu, o ile zamieszkiwały faktycznie z dotychczasowym najemcą nieprzerwanie przez okres co najmniej 2 lat, poprzedzający datę opuszczenia przez niego lokalu. Dodatkowo nie mogą uzyskać umowy najmu osoby, które posiadają tytuł prawny do lokalu, w którym mogą zamieszkać oraz których dochody przekraczają kryteria określone w § 4 ust.1 dla lokalu wynajmowanego na czas nieoznaczony i w § 4 ust. 2 dla najmu socjalnego lokalu. Dotychczasowi najemcy, którzy utracili tytuł prawny do zajmowanego lokalu ze względu zadłużenie oraz osoby, o których mowa w ust.1, mogą się ubiegać o zawarcie umowy na przedmiotowy lokal, o ile spłacili zadłużenie związane z zajmowanym lokalem w całości i spełniają kryteria określone w § 4. Zasady niniejszego paragrafu stosuje się także do osób, które nie wstąpiły w najem po śmierci najemcy w trybie art. 691 Kodeksu cywilnego.

Jak wskazano w piśmie Burmistrza N. z 20 grudnia 2022r. skierowanym do powoda, powód przekracza dochód miesięczny na osobę w rodzinie, który ustalono na kwotę 3011,49 zł co zatem wyklucza go z możliwości zawarcia umowy najmu na podstawie wskazanej wyżej uchwały gminy. Dodatkowo należy wskazać, iż Sąd zważył, że przepisy zawarte w rozdziale 8 uchwały Rady Miejskiej określają jedynie sytuacje, w których Gmina N. może zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego z daną osobą. Z treści uchwały jednoznacznie wynika, że nie nakłada ona na gminę obowiązku zawarcia umowy najmu nawet w przypadku spełnienia wskazanych w niej warunków – stanowi ona jedynie podstawę do uznaniowego działania organu. W konsekwencji, postanowienia tej uchwały nie mogą stanowić skutecznej podstawy powództwa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, ani tym bardziej podstawy do orzeczenia sądowego obligującego pozwanego do zawarcia takiej umowy z powodem. Należy również uwzględnić, że zgodnie z przepisami Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz ustaw samorządowych, jednostki samorządu terytorialnego posiadają zagwarantowaną samodzielność, a ingerencja w ich działalność może następować wyłącznie na podstawie przepisów ustawowych. W związku z tym Sąd nie jest uprawniony do nakładania na gminę obowiązku zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w oparciu wyłącznie o treść uchwały rady miejskiej, która nie stanowi aktu powszechnie obowiązującego prawa. Stanowisko to znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. akt III CZP 37/08, wyraźnie wskazał, że uchwała rady gminy, podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie stanowi podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu przez osobę, która spełnia kryteria w niej przewidziane. Zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że powód może skutecznie domagać się zawarcia umowy najmu wyłącznie na podstawie wewnętrznych regulacji gminnych.

Sąd w pełni podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie, w tym również przez Sąd Okręgowy w Łodzi z uzasadnieniu wyroku z 28 marca 2022 r. w sprawie III Ca 692/21, zgodnie z którym uchwały rady miejskiej określające zasady wynajmowania lokali mieszkalnych nie mogą być traktowane na równi z umową lub podstawą do zobowiązania gminy do zawarcia umowy najmu z określoną osobą. Tego rodzaju akty mają charakter ogólny i skierowane są do nieokreślonego kręgu adresatów. Ich funkcją jest wyłącznie wskazanie przesłanek, które gmina może brać pod uwagę przy zawieraniu umów najmu, lecz które nie nakładają na nią obowiązku zawarcia takiej umowy nawet w przypadku ich spełnienia przez osobę ubiegającą się o najem.

W świetle zasady swobody umów, zagwarantowanej przepisami Kodeksu cywilnego, gmina jako właściciel mienia komunalnego ma prawo samodzielnie decydować, z kim i na jakich warunkach zawiera umowę. W związku z tym nie jest możliwe przyjęcie, że spełnienie warunków wynikających z uchwały gminy kreuje po stronie osoby ubiegającej się o lokal roszczenie o zawarcie umowy najmu. Odmienne stanowisko prowadziłoby do niedopuszczalnego ograniczenia prawa własności gminy oraz ingerencji w jej samodzielność jako jednostki samorządu terytorialnego.

Sąd podkreśla również, że weryfikacja oceny dokonanej przez organy gminy w zakresie zakwalifikowania osoby jako spełniającej (lub niespełniającej) kryteriów określonych w uchwale nie należy do kognicji sądu powszechnego. Oznacza to, że motywy działania gminy w zakresie gospodarowania lokalami z mieszkaniowego zasobu komunalnego nie podlegają kontroli w postępowaniu cywilnym.

Mając powyższe na względzie powództwo oddalono.

Orzeczenie o kosztach uzasadnia art. 98 k.p.c. Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). W myśl § 2 do niezbędnych kosztów procesu prowadzonego przez stronę osobiście lub przez pełnomocnika, który nie jest adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym, zalicza się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu strony lub jej pełnomocnika oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie. Suma kosztów przejazdów i równowartość utraconego zarobku nie może przekraczać wynagrodzenia jednego adwokata wykonującego zawód w siedzibie sądu procesowego.

Sąd przyjął, że wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie stanowi kwota 1021 zł. Wniosek taki wynika z faktu, iż miesięczne odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu wyliczone przez pozwaną Gminę N. w oparciu o art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i odpowiadające jednocześnie miesięcznej stawce czynszu. Z kolei zgodnie z treścią art. 23 k.p.c. w sprawach o istnienie stosunku najmu wartość przedmiotu sporu stanowi – przy umowach na czas nieoznaczony – suma czynszu za okres trzech miesięcy.

Zgodnie z § 2 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców na dzień złożenia pozwu tj. 19 lipca 2024 r. stawki minimalne wynosiły przy wartości przedmiotu sprawy powyżej 500 zł do 1500 zł –270 zł.

W związku z powyższym Sąd w pkt II wyroku zasądził do powoda R. S. na rzecz strony pozwanej Gminy N. kwotę 270 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Biorąc powyższe na uwadze orzeczono jak na wstępie.