Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2024 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: Sędzia Anna Szymańska-Grodzka

Protokolant : Klaudia Siwek

po rozpoznaniu w dniu 27 marca 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w O.

o uchylenie uchwały

1. uchyla podjętą w dniu 30 marca 2022 roku uchwałę numer (...) właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ulicy (...) w O. w sprawie przyjęcia planu gospodarczego w 2022 roku - w części objętej § 1 ust.2 lit. „c” - to jest w zakresie zaliczki na koszty wspólne osiedla w wysokości 10,00 zł na lokal;

2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w O. na rzecz M. S. kwotę 577 (pięciuset siedemdziesięciu siedmiu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Anna Szymańska-Grodzka

Sygn. akt II C 547/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 roku

Pismem z dnia 12 maja 2022 roku (data nadania w UP) M. S. złożył pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „R. (...)” w O.. Powód wniósł o uchylenie uchwały nr (...) właścicieli lokali w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. podjętej w dniu 30 marca 2022 roku w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na 2022 rok – w części objętej § 1 ust. 2 lit. c, tj. zaliczki na koszty wspólne osiedla w wysokości 10,00 zł/lokal. Jako podstawę swojego roszczenia powód wskazał art. 25 ustawy o własności lokali. Powód podkreślił, że w jego ocenie uchwała nr (...) jest niezgodna z przepisami prawa oraz narusza jego interes ekonomiczny. Powód wniósł także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej w kwocie 17 zł z tytułu udzielonego pełnomocnictwa.

(pozew – k. 4 - 5)

Pozwana złożyła odpowiedź na pozew, wnosząc o oddalenie powództwa w całości wobec braku podstaw prawnych i faktycznych do uchylenia zaskarżonej w trybie art. 25 ustawy o własności lokali uchwały nr (...) z dnia 31 marca 2022 roku. Pozwana wniosła także o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na podstawie zestawienia wydatków i rachunków poczynionych przez pozwaną w związku z niniejszym postępowaniem.

(odpowiedź na pozew – k. 39)

Do momentu zamknięcia rozprawy strony nie zmieniły swoich stanowisk.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód M. S. jest właścicielem odrębnego lokalu niemieszkalnego przy ulicy (...) w O., dla którego Sąd Rejonowy w Otwocku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Z powyższym prawem do lokalu niemieszkalnego jest związany udział powoda o wysokości (...) w prawie własności nieruchomości wspólnej, w której lokal ten się znajduje, zabudowanej lokalem wielolokalowym, położonej na działce ewidencyjnej (...) obręb(...)w O., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Otwocku prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej również jako: działka nr (...) lub nieruchomość wspólna).

(bezsporne; wydruk treści księgi wieczystej nr (...) – k. 12 – 16; księga wieczysta nr (...) prowadzona przez Sąd Rejonowy w Otwocku, IV Wydział Ksiąg Wieczystych – dostęp elektroniczny)

Wokół nieruchomości wspólnej znajduje się inna nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną numer (...) w obrębie 71 położona przy ulicy (...) o powierzchni 24259 m.kw., na której znajduje się między innymi droga dojazdowa oraz budynki niemieszkalne (budynek ochrony, altana śmietnikowa). Działka ta stanowi przedmiot współwłasności udziałowej 272 podmiotów, należą do nich także współwłaściciele działki (...) tworzący pozwaną wspólnotę, ale poza nimi są to także inni bardzo liczni współwłaściciele w tym tworzący jeszcze jedną wspólnotę mieszkaniową (właściciele domów jednorodzinnych, segmentów budynku wielkopowierzchniowego).

(bezsporne; wydruk ze strony internetowej geoportal – k. 66, 67)

Działka numer (...) stanowi dla wszystkich tych osób tzw. teren osiedla, z którego wspólnie korzystają. Osiedle składa się z budynków wielorodzinnych, domów jednorodzinnych oraz segmentów. Na osiedlu funkcjonują dwie wspólnoty mieszkaniowe dla budynków wielorodzinnych, w tym pozwana wspólnota, a właściciele domów jednorodzinnych oraz segmentów nie są członkami tych wspólnot. Teren działki nr (...) nie stanowi zatem wyłącznej własności i nie podlega wyłącznemu zarządowi współwłaścicieli działki nr (...) przy ulicy (...) w O. zorganizowanych w pozwaną Wspólnotę, lecz jest użytkowany przez wszystkich mieszkańców osiedla, tj. zrzeszonych w drugiej wspólnocie.

Od 2015 roku współwłaściciele działki nr (...), objęci w pozwanej Wspólnocie, dobrowolnie uchwalali obciążenie każdego współwłaściciela kwotą 10 zł za lokal na koszty zarządu w postaci utrzymania porządku, zabezpieczenia i konserwacji terenu, budynków i urządzeń (place zbaw, szlabany, śmietniki, ławki, roślinność) na działce numer (...).

Część mieszkańców osiedla uznała, że bez tych (dla części współwłaścicieli za niskich) kwot osiedle staje się zaniedbane, pozbawione ochrony, a nawet tworzące zagrożenia (uszkodzone sprzęty). Powód, wraz z innymi osobami spoza pozwanej wspólnoty, stworzył stowarzyszenie (...) mające na celu zbieranie funduszy na utrzymanie osiedla w odpowiednim stanie. Stowarzyszenie obecnie ograniczyło swą działalność, z uwagi między innymi na gromadzenie i wydatkowanie środków przez pozwaną. Strony zgodnie wskazują na pilną i znaczną potrzebę oraz celowość wydatków, dostrzegają wadliwość sytuacji ich ponoszenia tylko przez członków pozwanej wspólnoty, ale podkreślają brak innego rozwiązania w sytuacji trudności w porozumieniu wszystkich licznych osób mających prawo do działki osiedlowej numer (...). Nikt nie wykazuje inicjatywy wystarczającej dla rozwiązania problemu kosztów utrzymania działki numer (...) na drodze przepisów art. 203 k.c. czy art. 210 k.c.

(zeznania świadka M. O. – protokół k. 92v – 93; dowód z przesłuchania powoda M. S. – protokół k. 101 – 102; uchwała nr 4/2015 – k. 95v)

Dnia 17 marca 2022 roku odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej R. (...). W trakcie zebrania omówiono sprawozdanie finansowe za 2021 rok oraz plan gospodarczy na rok 2022, a następnie poddano pod głosowanie uchwały nr (...) (...) oraz (...). Uchwały nie zostały podjęte oraz ustalono, że pozostałe głosy będą zbierane w trybie obiegowym, tj. w trybie indywidualnego zbierania głosów za pomocą kart do głosowania.

Pismem z dnia 31 marca 2022 roku zarząd pozwanej poinformował, że Wspólnota Mieszkaniowa R. (...) podjęła następujące uchwały: nr(...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku; uchwałę nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej; uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu finansowego na 2022 rok.

Zgodnie z § 1 ust. 2 lit. c uchwały nr (...) wspólnota na realizację zadań objętych rocznym planem gospodarczym ustaliła zaliczkę na koszty wspólne osiedla w wysokości 10,00 zł/lokal.

(protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej z dnia 17 marca 2022 roku – k. 48; karta do głosowania uchwał – k. 17 – 18; zawiadomienie o podjęciu uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej R. – k. 19)

Stan faktyczny sprawy był zasadniczo bezsporny. Zgodnie z art. 243 ² k.p.c. dokumenty znajdujące się w aktach sprawy lub do nich dołączone stanowią dowody bez wydawania odrębnego postanowienia, a pomijając dowód z takiego dokumentu, sąd wydaje postanowienie. Sąd dał wiarę przedstawionym przez strony dokumentom jako, że nie wzbudziły one wątpliwości co do ich prawdziwości czy wiarygodności. Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd oparł się również na dokumentach urzędowych, tj. treści ksiąg wieczystych wskazywanych przez strony i wyszczególnionych powyżej. Sąd dał wiarę również zeznaniom świadka M. O. oraz powoda – były one ze sobą spójne, szczere, a prezentowany przez nich obraz stanu faktycznego jest logiczny i przekonujący.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej jako u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Powód został zawiadomiony o podjęciu zaskarżonej uchwały dnia 31 marca 2022 roku. Pozew wniósł dnia 12 maja 2022 roku (data nadania w UP – koperta k. 25). Pozew został zatem złożony w terminie określonym w art. 25 ust. 1a u.w.l.

Sąd ustalił, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa, co uzasadnia w stopniu wystarczającym żądanie jej uchylenia.

Zgodnie z treścią art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Stosownie zaś do treści art. 14 u.w.l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości; wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.), a pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 u.w.l.). Także za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (art. 17 u.w.l.).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Z przepisów powyższych wynika, że wszyscy właściciele lokali mają jednakowe prawo i obowiązek bycia obciążonymi tylko i wyłącznie do wysokości udziałów w danej, konkretnej nieruchomości wspólnej z tytułu kosztów zarządu tą konkretną nieruchomością wspólną. Uchwała przyjmująca równe kwotowe obciążenie, zwłaszcza, gdy jest niejednomyślna, nie odpowiada prawu, jeżeli udziały współwłaścicieli nie są równe, tak jak w niniejszym przypadku.

Uchwała jest jednak niezasadna przede wszystkim z tego powodu, że wspólnota nie może, zwłaszcza niejednogłośnie, obciążać współwłaścicieli na rzecz podmiotów trzecich. Świadczenie przez współwłaścicieli działki nr (...) na koszty zarządu nieruchomości w postaci działki nr (...), której udziały należą do osób spoza wspólnoty, a prawa do tej nieruchomości nie są związane z prawem do służących im odrębnych lokali, należy uznać za świadczenie na rzecz osoby trzeciej. Nieruchomość ta znajduje się poza wyłącznym prawem zarządu współwłaścicieli i wspólnoty. Dlatego koszty zarządu działką numer (...) nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 u.w.l., które może uchwalić pozwana wspólnota. Nawet jeśli współwłaściciele uważają za cenne i niezbędne dobrowolne ponoszenie takich wydatków, to jednak nie mają podstawy prawnej dla obciążenia takim obowiązkiem wszystkich współwłaścicieli. Sprzeczne z zasadami współżycia społecznego byłoby uznanie uchwały za dopuszczalną z uwagi na konieczność zapewnienia dobrego stanu urządzeń osiedla w warunkach, w których istnieją prawem przewidziane adekwatne sposoby uregulowania zarządu nieruchomością stanowiąca działkę numer (...) przy ul. (...) w O. i kosztów tego zarządu, tj. instytucje uregulowane w art. 201-203 oraz 210 k.c.

Jeśliby nawet uznać, że koszty utrzymania i konserwacji działki numer (...) i jej wyposażenia kwalifikują się do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, czego Sąd nie dostrzega, uchwała dotknięta jest wadliwością zastosowania wymogów art. 12 i art. 17 u.w.l., tj. właściciele lokali winni ponosić ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w punkcie 1. sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie 2. sentencji wyroku na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Wobec uwzględnienia powództwa stroną przegrywającą jest w niniejszej sprawie pozwana. Winna ona zatem zwrócić powodowi poniesione przez niego koszty procesu, do których należy zaliczyć: 200,00 zł z tytułu opłaty od pozwu; 17,00 zł z tytułu opłaty skarbowej od udzielonego w sprawie pełnomocnictwa oraz 360,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (ustalone na podstawie § 20 w zw. z § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie).

SSO Anna Szymańska – Grodzka

Zarządzenie: odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pozwanemu – z pouczeniem o apelacji oraz z poniższą informacją o przedłużonym terminie na jej sporządzenie.

Informacja: Termin do sporządzenia uzasadnienia wyroku został przedłużony, zatem zgodnie z art. 369 § 1 ¹ k.p.c. termin do wniesienia apelacji wynosi 3 tygodnie.