Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 stycznia 2023 roku

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, II Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Kamila Paluszkiewicz-Brolska

Protokolant: Emilia Łuczyk

po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2023 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa B. M. i K. M. (1)

przeciwko D. M. (1)

o zapłatę

1.  Oddala powództwo główne,

2.  Oddala powództwo ewentualne;

3.  Zasądza solidarnie od powodów B. M. i K. M. (1) na rzecz pozwanego D. M. (1) kwotę 5.417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt II C 181/19

UZASADNIENIE

WYROKU Z DNIA 24 STYCZNIA 2023 ROKU

Dnia 31 stycznia 2019 roku małżonkowie B. M. i K. M. (1) wnieśli o zasądzenie na swoją rzecz in solidum od pozwanego D. M. (1) kwoty 118.000,00 zł (słownie: sto osiemnaście tysięcy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 29 października 2018 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości wraz kosztami procesu.

Jako roszczenie ewentualne zgłosili żądanie zapłaty na swoją rzecz in solidum kwoty 59.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 października 2018 roku do dnia zapłaty tytułem zwrotu zadatku.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że w dniu 23 lipca 2018 roku zawarli z pozwanym w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...). Termin umowy przerzedzonej został wyznaczony nie później niż 1 października 2018 roku o godzinie 12:00, chyba, że powodowie wyznaczą wcześniejszy termin. Przy zawarciu umowy został wpłacony zadatek w wysokości 59.000 zł. Część ceny nabycia miała zostać pozyskana z kredytu bankowego. Pozwany nie wyraził zgody, aby w umowie znalazł się zapis, że nie uzyskanie przez powodów kredytu zadatek będzie podlegał zwróceniu. Dalsza współpraca stron w zakresie finalizacji umowy była niezwykle opieszała po stronie pozwanego, nie odpowiadał na wiadomości, nie przedstawiał bądź przedstawiał z opóźnieniem dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu przez powodów.

W dniu 26 września 2018 roku w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości pojawiła się wzmianka dotycząca nieruchomości garażowej, co zostało wyjaśnione w dniu 27 września 2018 roku i przedłużyło po raz kolejny procedurę Z uwagi na powyższe powodowie skontaktowali się z pozwanym informując go, że możliwe jest, że zajdzie konieczność zawarcia aneksu do umowy , ponieważ nie jest zakończona procedura kredytowa. Pozwany nie wyraził na to zgody. Na spotkaniu u notariusza w dniu 1października 2018 roku stawiły się obie strony. Notariusz sporządził protokół stawiennictwa, w którym odnotowano, że powodowie nie otrzymali kredytu , a strony deklarują wolę zawarcia umowy przedwstępnej i będą dążyć do jej zawarcia.

W dniu 3 października 2018 roku powodowie otrzymali od pozwanego oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, jednakże jedynie w zakresie nieruchomości lokalowej, a nie garażowej oraz o zachowaniu zadatku z uwagi na niedojście do zawarcia umowy z winy kupujących.

W dniu 4 października 2018 roku powodowie otrzymali pozytywną decyzję kredytową i skontaktowali się z pełnomocnikiem pozwanego celem umówienia spotkania co zawarcia umowy sprzedaży. Z uwagi na niedojście stron do porozumienia powodowie w dniu 9 października 2018 roku wysłali pozwanemu i jego pełnomocnikowi wezwanie do wykonania umowy przedwstępnej podnosząc, iż nie uznają oświadczenia pozwanego o odstąpieniu od umowy, a do nie zawarcia umowy przyrzeczonej doszło z wyłącznej winy pozwanego. Termin zawarcia umowy został wyznaczony na dzień 16 października 2018 roku. Pozwany nie stawił się u notariusza. W związku z tym pozwani w dniu 19 października 2018 roku złożyli pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zażądali od pozwanego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jako podstawę swoich roszczeń powodowie wskazali na treść art. 389 § 1 i 2 kc oraz protokół stawiennictwa stron i niedojścia do skutku czynności prawnej, zawarty w formie aktu notarialnego dnia 1 października 2018 roku, w którym strony zobowiązały się do dalszego dążenia i chęci zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z argumentacją strony powodowej, w konsekwencji powyższego, umowa przyrzeczona przekształciła się w umowę przedwstępną bez wyznaczenia terminu jej wykonania. Powodowie wezwali Pozwanego do wykonania umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 16 października 2018 roku, jednakże Pozwany nie stawił się u notariusza w wyznaczonym terminie.

Powodowie podnieśli, że brak współpracy ze strony Pana M. przy gromadzeniu dokumentów, niezbędnych do prawidłowego i szybkiego rozpoznania przez bank wniosku kredytowego, wbrew ciążącemu na nim obowiązku współdziałania, przy realizacji wzajemnych obowiązków stron, wynikających z danego zobowiązania doprowadził do nieuzyskania kredytu przez powodów do dnia 1 października 2018 roku. Ponadto, podnieśli brak przedłożenia dokumentów w formie wymaganej do sporządzenia umowy przyrzeczonej, tj. odpisu księgi wieczystej Kw nr (...) nie spełniającego warunków formalnych określonych w umowie przedwstępnej. W uzasadnieniu żądania ewentualnego powodowie wskazują na złą wolę Pozwanego, zarzucają mu działanie zmierzające do bezpodstawnej próby uzyskania dodatkowej korzyści majątkowej, a co za tym idzie zachowanie będące nadużyciem prawa z art. 5 kc. A także, niewykonanie umowy z powodu okoliczności niezależnych od żadnej ze stron, przy czym pozwany przyczynił się do realizacji ryzyka w postaci nie udzielenia powodom na czas kredytu przez bank.

W dniu 10 kwietnia 2019 roku pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych (k.100). Po pierwsze wskazał, że wina za niewykonanie umowy przedwstępnej leży po stronie powodów, którzy nie otrzymali kredytu na pokrycie części ceny z tytułu sprzedaży przedmiotów określonych w niniejszej umowie; tym samym nie okazując, stosownie do zobowiązania wynikającego z umowy, zaświadczenia wydanego przez bank. Wskazał, że żaden zapis protokołu z dnia 1 października 2018 roku, nie zawiera w swej treści oświadczenia z którego można by było wywieść, że strony oświadczyły, że umowa przyrzeczona przekształciła się w umowę przedwstępną bez wyznaczenia terminu jej wykonania. Po drugie, że niezwłocznie: odpowiadał na podejmowany kontakt, złożył wniosek o wydanie odpowiedniego zaświadczenia do banku, udostępniał lokal projektantkom powodów oraz przekazywał, we wskazanym przez stronę powodową terminie, żądane dokumenty i informacje. Po trzecie zaś, wskazał że do okazania odpisu księgi wieczystej zobowiązany był przy zawarciu umowy przyrzeczonej, do zawarcia której nigdy nie doszło. A złożone oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej, złożone zostało w stosunku do całej umowy, a nie do wyodrębnionej części, co należy odczytywać w oparciu o art. 65 § 1 kc. Po czwarte, podnosi że to strona powodowa chciała ułożyć stosunek prawny w taki sposób, aby w przypadku nie otrzymania przez Powodów wnioskowanego kredytu, to Pozwany będzie uprawniony do odstąpienia od przedwstępnej umowy sprzedaży z winy Powodów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

D. M. (1) był właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...) stanowiącej lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 56,85 m2 objętej księgą wieczystą nr (...) oraz współwłaścicielem w udziale 1/337 części nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...) stanowiącej lokal niemieszkalny – garaż - oznaczony lit. G usytuowany na kondycji -1. D. M. (1) wystawił w agencji nieruchomości mieszkanie wraz z garażem na sprzedaż. Na zakup nieruchomości zdecydowali się B. i K. M. (2). Nieruchomość chcieli zakupić dla swojej córki K. M. (3), która była obecna przy oglądani lokalu, jak również to ona głównie kontaktowała się ze sprzedającym podczas całego procesu transakcji sprzedaży mieszkania.

Strony zdecydowały się zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego. Powodowie poinformowali sprzedającego, że część ceny nabycia będzie pokryta ze środków pozyskanych przez nich z kredytu. Zaproponowali – przez swojego agenta – aby do umowy przedwstępnej wpisać zapis dotyczący tego, że w przypadku nie uzyskania przez nich kredytu, umowa nie dochodzi do skutku bez winy którejkolwiek ze stron, jednakże pozwany nie wyraził na to zgody. Strony przy zawieraniu umowy przedwstępnej i przy ustalaniu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej poinformowały się nawzajem o swoich planach wakacyjnych. Pozwany miał zaplanowany wyjazd do Hiszpani od 9 do 16 sierpnia 2018 roku , zaś pozwani wyjazd do Gruzji we wrześniu 2018 roku. Strony wymieniły się numerami telefonów, a ponadto pozwany wymienił się numerem telefonu z K. M. (3) – córką kupujących – ponieważ to ona miała zajmować się formalnościami związanymi z zakupem mieszkania.

Dnia 23 lipca 2018 roku B. M. i D. M. (1) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, przed notariuszem M. W. (1) w kancelarii notarialnej znajdującej się przy ul. (...) lok. 8 w W. (Repertorium A nr 4029/2018), nieruchomości będącej własnością Pozwanego, tj. nieruchomości będącej wyodrębnionym lokalem mieszkalnym wraz z pomieszczeniem przynależnym w postaci piwnicy oraz nieruchomości garażowej, z której wynika prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu, dla których Sąd Rejonowa dla Warszawy – Mokotowa w W. prowadzi księgi wieczyste, odpowiednio (...) oraz (...) za cenę 599.000 zł .

Uprawnienie do wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej zostało zastrzeżone na korzyść kupujących, jednakże termin miał przypadać nie później niż 1 października 2018 roku. W razie nie wskazania przez kupujących wcześniejszego terminu zawarcia umowy, umowa miała zostać zawarta w dniu 1 października 2018 roku, o godzinie 12:00 w kancelarii notarialnej notariusza sporządzającego umowę przedwstępną.

Cena nabycia miała zostać pokryta w następujący sposób:

- co do kwoty 59.000 zł pochodzącej ze środków własnych kupujących -przelewem do dnia 25 lipca 2018 roku

- co do kwoty 540.000 zł pochodząca częściowo ze środków własnych a częściowo z kredytu miała zostać zapłacona w części na rzecz banku (...) celem spłacania wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, a w pozostałej części na rachunek bankowy sprzedającego.

Strony zgodnie oświadczyły, że do kwoty 59.000 zł opisanej w akcie stosują się przepisy kodeksu cywilnego o zadatku. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. W przypadku nie dojścia do zwarcia umowy z winy kupujących, sprzedający będzie miał prawo od umowy odstąpić i zachować zadatek. W przypadku nie dojścia do umowy z winy sprzedającego, kupujący będą mieli prawo od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Kupujący zobowiązali się do okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej umowy kredytowej, z której treści będzie wynikało, że został im przyznany kredyt na pokrycie części ceny. Z kolei sprzedający zobowiązał się do przekazania nabywcom zaświadczenia banku (...) S.A. z siedzibą w W. wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki ciążącej na nieruchomości.

Jednocześnie strony oświadczyły, że przy zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedający okaże odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości lokalowej i garażowej, z których będzie wynikało, że nieruchomości są wolne od wszelkich wpisów i wzmianek dziale III i IV, zaś w dziale II wpisany jest zbywca jako właściciel. Ponadto zobowiązał się do przedłożenia wypisu aktu notarialnego będącego podstawą nabycia przez niego nieruchomości, zaświadczenia wydanego nie wcześniej niż na 5 dni roboczych przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, przez D. Bank zawierającego informację umożliwiające wykreślenie hipoteki, zaświadczenia wydanego nie wcześniej niż 3 dni robocze przed zawarciem umowy, o tym, że nikt nie jest zameldowany w przedmiotowym lokalu, zaświadczenia wydanego nie wcześniej niż 14 dni przed zawarciem umowy przyrzeczonej, z którego będzie wynikało, że sprzedający nie zalega z opłatami na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zaświadczenia, że zbywca nie zalega z zapłatą podatku od nieruchomości.

(akt notarialny k. 15-31)

Zarówno sprzedający jak i kupujący korzystali z usług pośrednika obrotem nieruchomościami. D. M. (2) korzystał z pomocy W. S., zaś B. i K. M. (1) korzystali z usług swojej znajomej B. B. (2). Ponadto powodowie korzystali z usług doradcy kredytowego - S. W..

Po zawarciu umowy przedwstępnej strony pozostawały w stałym kontakcie SMS-owym, a współpraca początkowo układała się dobrze.

Powodowie złożyli wniosek o udzielnie kredytu do dwóch banków, z czego jeden od razu odmówił, więc procedowali dalej kredyt w jednym banku (...).

(zeznania powódki B. M.).

W dniu 02 sierpnia 2018 roku K. M. (3) wysłała SMSa do pozwanego z prośbą o przygotowanie tzw. print-screenu z internetowego systemu bankowego, który otrzymała dnia 03 sierpnia 2018 roku. Z uwagi na to, że print screen nie zawierał wszystkich danych, których wymagał bank powodów, K. M. (3) ponownie poprosiła o przesłanie screena, na którym byłby zarówno rachunek bankowy, jak i dane osobowe pozwanego. Pozwany odpisał, że jeżeli będzie mógł wygenerować taki widok, to go prześle. Nie było to możliwe, więc pozwany nie przesłała takiego print screena, a K. M. (3), więcej w tej kwestii nie kontaktowała się. W okresie od 9 sierpnia do 16 sierpnia pozwany przebywał na urlopie w Hiszpanii. W dniu 13 sierpnia 2018 roku skontaktowała się z nim K. M. (3) z prośbą o kontakt z S. W. odnośnie zaświadczenia z banku (...). Sam S. W. również wysłał smsa do pozwanego. Wtedy pozwany odpisał, że za kilka dni wraca do Polski. Po powrocie do Polski, tj. 17 sierpnia 2018 roku złożył wniosek o wydanie zaświadczenia w banku (...) Spółka Akcyjna. Przedmiotowe zaświadczenie córka Powodów odebrała od Pozwanego dnia 21 sierpnia 2018 roku. Pod koniec sierpnia K. M. (3) umówiła również spotkanie z projektantkami w mieszkaniu pozwanego. Pozwany od razu udostępnił lokal na pierwszy wskazany przez K. M. (3) termin.

(korespondencja sms, zeznania pozwanego i świadka K. M. (3) oraz S. W. k. 116-127, 132, 176 verte-178, 190-191)

Na początku września 2018 roku W. S. otrzymała informacje ze strony kupujących, że mają wstępną decyzję o przyznaniu kredytu. Zaproponowała wówczas, żeby może wcześniej sfinalizować umowę, jednakże ostatecznie od tego odstąpiono. Z początkiem września powodowie wyjechali na urlop do Gruzji. W czasie pobytu zagranicą nie interesowali się procedurą kredytową, strony nie pozostawały również w tym czasie w kontakcie. Po powrocie z urlopu powodowie powzięli informację, że jest opóźnienie w udzieleniu kredytu. Doradca poinformował ich, że w związku z połączeniem banku (...) z S. koniecznym jest złożenie wniosku kredytowego na nowym druku. W dniu 26 września 2018 roku w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości garażowej pojawiły się wzmianki w dziale IV dotyczące wykreślenia hipoteki. Informacja ta została przesłana do notariusza, który następnego dnia, tj. 27 września 2018 roku, zweryfikował wzmianki i poinformował, że nie dotyczą one udziału pozwanego. W tym samym dniu informacja została przekazana do doradcy kredytowego. Pozostawało to bez wpływu na tok procedurę uzyskania kredytu.

W dniu 7 września 2018 roku doszło do połączenia banków (...) z S. Bank.

(korespondencja e-mail k. 53-58, zeznania świadka M. W. (2), zeznania W. S., fakt powszechnie znany)

W związku z trudnościami w pozyskaniu kredytu pośrednik powodów skontaktował się pośrednikiem pozwanego, informując, że możliwym jest, iż kredyt nie zostanie udzielony do dnia 1 października 2018 roku i koniecznym będzie podpisanie aneksu przedłużającego termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

W weekend poprzedzający termin zawarcia umowy przyrzeczonej (1 października 2018 roku przypadał w poniedziałek) powódka B. M. zadzwoniła do pozwanego celem poinformowania go o konieczności zwarcia aneksu. Strony nie doszły do porozumienia, pozwany nie był zainteresowany zawarciem aneksu, przedstawiał, że ma wcześniejsze zobowiązania finansowe, których nie może przełożyć w czasie o kilka tygodni. Powódka zasugerowała pozwany, aby na ten cel pożyczył pieniądze od rodziny. Strony ostatecznie nie doszły do porozumienia. Zgodnie z umową przedwstępną umowa przyrzeczona miała zostać zawarta o godzinie 12:00. Wcześniej między stronami była mowa, że spotkanie ma zostać przesunięte na godzinę 15:00. Kiedy w trakcie niedzielnej rozmowy pozwany chciała potwierdzić godzinę spotkania na godzinę 15:00, powódka powiedziała, że oni się stawia na godzinę 12:00. W związku z przebiegiem rozmowy pozwany postanowił stawić się na spotkanie u notariusza wraz z prawnikiem.

(zeznania stron)

W dniu 1 października 2018 roku u notariusza stawili się powodowie, pozwany, B. B. (2), W. S. i J. S. – prawnik ze strony pozwanego.

Spotkanie przebiegało w bardzo nerwowej, napiętej atmosferze i trwało 2-3 godziny. Powodowie naciskali na podpisanie aneksu, pozwany nie chciał się na to zgodzić. Powodowie nie proponowali żadnej rekompensaty za przedłużenie terminu, ich postawa była roszczeniowa, wychodzili z założenia, że podpisanie aneksu nie powinno stanowić dla pozwanego żadnego problemu. Stosunek powodów do pozwanego w czasie spotkania był agresywny, dyskusja była prowadzona w atmosferze gniewu i podniesionych głosów. Pozwany podniósł, iż w związku z przedłużeniem terminu do podpisania umowy poniesie straty, tak jak konieczność uiszczenia czynszu za kolejny miesiąc, zapłata odsetek od kredytu. Powodowie wstępnie wrazili chęć pokrycia tych kosztów, jednakże z obowiązkiem wyliczenia się z każdej poszczególnej kwoty. Ostatecznie stronie doszły do porozumienia w kwestii ewentualnej rekompensaty za podpisanie aneksu przedłużającego termin zwarcia umowy przyrzeczonej.

W tym dniu sporządzono przed notariuszem M. W. (1) protokół stawiennictwa stron i niedojścia do skutku czynności prawnej (Repertorium A nr 4937/2018). Z protokołu wynika, że pozwany przedstawił dokumenty do których przedstawienia był zobowiązany umową przedwstępna, natomiast powodowie oświadczyli, iż z uwagi na brak kredytu na pokrycie części ceny nie mogą wykonać swojego zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Jednocześnie w § 4 strony zgodnie oświadczyły, że deklarują wolę zawarcia umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej sporządzonej dnia 23 lipca 2018 roku i będą dążyć do jej zawarcia.

(akt notarialny k. 60-63, zeznania świadków i stron)

Po zakończonym spotkaniu i konsultacji z prawnikiem pozwany podjął decyzje o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z uwagi na utratę zaufania do powodów.

Pismem z dnia 02 października 2018 roku pozwany złożył oświadczenie powodom o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży 23 lipca 2018 roku, dotyczącym nieruchomości lokalowej o nr księgi wieczystej (...) oraz oświadczył iż zatrzymuje zadatek na skutek nie dojścia do umowy sprzedaży z wyłącznej winy powodów. Pismo zostało podpisane osobiście przez pozwanego, ale jego treść została sporządzona przez prawnika. Pismo zostało doręczone powodem w dniu 3 października 2018 roku

(pismo k. 65-66, zeznania pozwanego)

Powodowie byli zaskoczeni decyzją pozwanego i skontaktowali się z pełnomocnikiem pozwanego, a następnie spotkali z nim w dniu 4 października 2018 roku celem dalszych negocjacji i zawarcia umowy przyrzeczonej. Następnie smsem wysłanym tego samego dnia do pozwanego powódka zaproponowała spotkanie celem dojścia do porozumienia, pozwany odmówił, do spotkania nie doszło. Natomiast mailem z dnia 9 października 2018 roku pełnomocnik pozwanego poinformował, że pozwany nie wyraża woli do przystąpienia do zawarcia umowy i podtrzymuje swoje oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Po uzyskaniu powyższego stanowiska, w dniu 09 października 2018 roku strona powodowa wystosowała pismo, będące wezwaniem do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, poprzez stawiennictwo i przystąpienie do czynności w dniu 16 października 2018 roku przed notariuszem M. W. (1).

(pismo k. 77-78)

W dniu 16 października 2018 roku powodowie stawili się u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży. Pozwany nie stawił się. Sporządzono protokół stawiennictwa, z którego wynika, że powodowie stawili się celem zawarcia umowy, a pozwany prawidłowo poinformowany o terminie nie stawił się

(Akt notarialny z dnia 16 października 2018 roku rep. A 5263/2018 k. 87)

W piśmie datowanym na dzień 19 października 2018 roku złożyli pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z dnia 23 lipca 2018 roku i zażądali od niego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Pismo zostało wysłane do pozwanego i jego pełnomocnika i odebrano odpowiednio 22 i 24 października 2018 roku.

(pismo k. 91-92)

Postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2019 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. oddalił wniosek B. M. i K. M. (1) o wykreślenie roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 23 lipca 2018 roku z uwagi niedołączenie do wniosku oświadczenia uprawnionych w formie pisemnej bez podpisów notarialnie poświadczonych. Ostatecznie roszczenie powodów zostało wykreślone po ponad roku. Pozwany sprzedał mieszkanie dopiero po wykreśleniu wzmianki o roszczeniach powodów,

(Kopia postanowienia k. 141-142, zeznania pozwanego.)

Powyższy stan Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedstawionych przez obie strony, których prawdziwości nie kwestionowana, jak również w oparciu przede wszystkim o zeznania stron i częściowo w oparciu o zeznania świadków.

Znamiennym jest, iż sam przebieg wydarzeń strony odtwarzają bardzo podobnie, jednakże przypisują im inne znaczenia i zupełnie odmiennie interpretują własne zachowania. Powodowie upatrują w zachowaniu pozwanego odpowiedzialności za nie podpisanie umowy kredytu przed 1 października 2018 roku i próbują wykazać, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy pozwanego, jak również, że nie złożył on skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Zauważyć należy, iż w tym zakresie twierdzenia powodów pozostają sprzeczne z ich zeznaniami. Powodowie w pozwie wskazują, że to pozwany nie był gotowy do podpisania umowy, że z uwagi na wzmianki, które pojawiły się w księdze wieczystej procedura kredytowa została wydłużona, że pozwany nie współpracował z nimi, nie udostępniał na czas dokumentów co przedłużało procedurę uzyskania kredytu. Wszystkie te twierdzenia jednak pozostają w sprzeczności nie tylko z zeznaniami świadków, w tym powołanych przez powodów, ale również samych powodów. Powódka zaznała, iż nie wie dlaczego nie podpisali umowy kredytowej na czas. Zeznaje również, że kwestie wzmiankę zostały wyjaśnione już na drugi dzień przez notariusza. Podaje, że do pewnego momentu współpraca układa się bardzo dobrze. Wszyscy świadkowie wskazują, że dopiero pod koniec września, gdy okazało się, że umowa kredytu nie jest jeszcze podpisana i jest mało prawdopodobne, żeby została podpisana przed 1 październikiem 2018 roku, relacje stron uległy pogorszeniu. Obie strony przedstawiają odmienną ocenę przebiegu spotkania u notariusza dniu 1 października 2018 roku, jednakże zgodnie poddają, że spotkanie było nerwowe, nieprzyjemne i że do żadnych konkretnych ustaleń nie doszło. Obie strony pozostają przy tym zgodne, że zapisy w protokole stawiennictwa odzwierciedlają przebieg wydarzeń i ustalenia stron. Co więcej, zeznania córki stron, która na spotkaniu u notariusza nie była i zna relacje o jego przebiegu wyłącznie od rodziców, wynika, że pozwany został urażony przez wypowiedź powoda. Oznacza, to że powodowie mieli świadomość, że ich zachowanie dotknęło pozwanego, skoro taką informacje przekazali córce.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo podlegało oddaleniu w całości zarówno co do żądania głównego, jak i ewentualnego.

Spór w istocie sprowadzał się do oceny czy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy którejś ze stron postępowania oraz czy któraś ze stron odstąpiła skutecznie od umowy przedwstępnej. Następnie, jeżeli stronie pozwanej udało się odstąpić skutecznie, czy mogła zachować zadatek. A jeżeli skuteczność oświadczenia o odstąpieniu leżała po stronie powodowej, czy należy się jej zwrot podwójnego zadatku ewentualnie pojedynczego zadatku; przyjmując, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy obu stron albo bez winy którejkolwiek ze stron.

Zgodnie z art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Strony przy zawarciu umowy przedwstępnej wprost inkorporowały do umowy zapisy kodeksu cywilnego dotyczące zadatku.

W ocenie sądu do zawarcia umowy przyrzeczonej pomiędzy Stronami, nie doszło wyłącznie z powodu nie uzyskania przez powodów środków finansowych na finalizację zakupu przedmiotowych nieruchomości. Strona powodowa była świadoma tego, że nie uzyskanie finansowania, równoznaczne jest z zawinieniem nie dotrzymania warunków umowy. Zgodnie z treścią protokołu w formie aktu notarialnego z dnia 01 października 2018 roku, powodowie jednocześnie oświadczyli, że nie do dnia wyznaczonego terminu na zawarcie umowy sprzedaży nie otrzymali kredytu na pokrycie części ceny sprzedaży z dnia 23 lipca 2018 roku, wobec czego nie wykonali ciążącego na nich zobowiązania, o którym mowa w § 3 ust. 3 pkt 4 umowy przedwstępnej.

Analizując przebieg zdarzań Sąd doszedł do przekonania że pozwanemu nie można przypisać w żadnym stopniu winy za nieuzyskanie kredytu przez powodów.

Po pierwsze, już przy podpisaniu umowy przedwstępnej powód wskazał w jakim okresie będzie na wakacjach oraz – jak zeznaje B. B. (2) – sygnalizował że będzie wtedy niedostępny. Wakacje pozwanego trwały tydzień, co stanowi bardzo krótki wycinek czasu realizacji transakcji. W czasie swojej nieobecności pozwany pozostawał w kontakcie z powodami, a po powrocie niezwłóczenie zamówił zaświadczenia Zauważyć należy, iż lot powrotny pozwanego był o godzinie 23:00 w dniu 16 sierpnia, zaś zaświadczenie zamówił już w dniu 17 sierpnia. Trudno takie zachowanie nazwać utrudnianiem procedury uzyskania kredytu. Ponadto, z czego zdaje sobie sprawę strona powodowa, ponieważ sama podnosi to w pozwie, pozwany był zobowiązany do przedstawienia tego zaświadczenia dopiero przy zawieraniu umowy przyrzeczonej. Oczekiwania powodów w tym względzie pozostają więc w sprzeczności z treścią umowy przedwstępnej.

W ocenie Sądu, podniesiony przez powodów zarzut stanowi próbę przerzucenia odpowiedzialności za niedopilnowaniem procesu kredytowego przez stronę powodową, która de facto korzystała z pomocy doradcy kredytowego, na pozwanego. Sąd stoi na stanowisku, że działania pozwanego nie doprowadziły do późniejszego otrzymania przez Powodów kredytu, ponieważ niezwłocznie w pierwszym możliwym terminie złożył wniosek o wydanie odpowiedniego zaświadczenia do banku, które to po otrzymaniu przekazał stronie powodowej we wskazanym przez nią terminie tj. już w dniu 21 sierpnia 2018 roku, a więc w dalszym ciągu pozostawało 40 dni do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wskazany termin, w ocenie sądu stanowił czas wystarczający na dopełnienie formalności kredytowych. Co więcej, jak wynika z umowy przedwstępnej sprzedaży, w gestii kredytu po stronie pozwanego leżało wyłącznie dostarczenie zaświadczenia z banku, co skutecznie uczynił. W toku przesłuchań powódka sama przyznała, że powodem nieotrzymania kredytu może być fuzja banku, może dodatkowe dokumenty, może wzmianki w księdze wieczystej. D. M. (1) odpowiadał na podejmowany kontakt ze strony K. M. (3), pomimo przebywania na ówcześnie zaplanowanym zagranicznym urlopie, o terminie którego to poinformował stronę powodową. Warto również wskazać na poparty dowodami brak równego traktowania stron przez Powodów. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej strona powodowa również udała się na zagraniczny urlop. Istotną kwestią jest to, że otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej, oznaczające że kredyt został przyznany, nie jest tożsame z otrzymaniem kredytu i konieczne jest dokonanie wielu formalności. Wyjazd na wakacje w końcowym etapie finalizacji kredytu oraz nie nadzorowanie etapów działalności bankowej na bieżąco, będące wyłączną decyzją Powodów, stanowi przejaw niezachowania należytej staranności i podjęciem ryzyka, w konsekwencji którego strona powodowa nie uzyskała środków do finalizacji umowy sprzedaży. Jak wynika z zeznań Powódki wprost nie śledziliśmy wtedy czynności związanych z udzieleniem kredytu, byliśmy za granicą. Jednakże w replice powodów na odpowiedź pozwanego na pozew, wyartykułowane zostało, że osoba dorosła, racjonalna i odpowiedzialna wie, że w czasie przygotowania do transakcji mogą pojawić się niecierpiące zwłoki kwestie do wyjaśnienia lub uzupełnienia, i to, że przebywa się w innym kraju nie jest usprawiedliwieniem dla braku kontaktu lub braku podejmowania niezbędnych działań, tym bardziej jeżeli nie wymagają one znacznego nakładu czasu i pracy i prowadzą do sfinalizowania transakcji o wartości kilkuset tysięcy złotych. Oznacza to, że powodowie oczekują najwyższej staranności od pozwanego, sami zaś nie dostrzegają potrzeby, aby taką staranność zachować po swojej stronie. Nie należy tracić z pola widzenia, że obowiązek uzyskania finansowego leżał wyłącznie po stronie powodów, nie pozwanego. Pozwany nie miał żadnych obowiązków w tym zakresie. Nawet zaświadczenie z banku miało zostać przedstawione dopiero przy zawieraniu umowy, a więc teoretycznie powodowie zobowiązali się uzyskać kredyt bez tego zaświadczenia.

Bez znaczenia również było pojawienie się wzmianek w księdze wieczystej dotyczących, nieruchomości garażowej. Po pierwsze, pojawienie się tych wzmianek leżało poza wolą i wiedzą pozwanego, ponieważ nie dotyczyło jego udziału. Oczywistym jest, że pozwany nie ma żadnego wpływu na działania podejmowane przez innych współwłaścicieli garażu. Już tylko z samego tego faktu, nie można czynić zarzutu pozwanemu w zakresie pojawienia się wzmianek w KW. Niemniej jednak kwestia ta została na drugi dzień po pojawieniu się wzmianek wyjaśniona przez notariusza i nie miała żadnego realnego wpływu na proces kredytowy.

W ocenie Sądu to powodowie w sposób niedbały pozostawali bieg procesu kredytowego bez nadzoru. Sam fakt złożenia wniosku kredytowego jedynie do dwóch banków świadczy o lekkomyślności. Zauważyć należy, iż świadek B. B. (2) zeznała, że sama doradzała powodom, żeby złożyli wniosek do innych , dodatkowych banków, ponieważ proces w (...) szedł bardzo wolno.

Faktem powszechnie znanym była również fuzja banków we wrześniu 2018 roku. Zauważyć należy, iż powodowie są prawnikami, a więc podmiotami o wyższej świadomości prawnej, mający większe możliwości, od przeciętnej osoby, ocenienia ryzyk związanych z połączniem banków i wpływu tego połącznia na sprawność postępowania kredytowego.

W zakresie współpracy pozwanego do końcówki września 2018 roku ąd nie dopatrzył się żadnych przejawów złej wiary czy celowej obstrukcji mającej na celu nie uzyskania kredytu przez powodów. Poza wszystkim zauważyć jednocześnie należy, iż takie zachowanie nie leżało w interesie samego pozwanego. Dopiero zachowanie samych powodów w końcówce września 2018 roku sprawiło, że relacje stron uległy znacznemu pogorszeniu, a następnie zerwaniu.

Nie zasługuje również na aprobatę zarzut, ze pozwany przedstawił nieprawidłowe zaświadczenia w dniu 1 października 2018 roku, albowiem na podstawie tego właśnie zaświadczenia ostatecznie powodowe podpisali umowę kredytową kilka dni później. Samo zaświadczenie nie było więc dotknięte żadnymi brakami uniemożliwiającymi zawarcie umowy kredytowej.

W związku z powyższym do nie zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 1 października 2018 roku doszło wyłącznie z powodu nie podpisania umowy kredytowej przez powodów, za co ponoszą odpowiedzialności wyłącznie oni.

W dalszej kolejności należy przejść do oceny zapisów protokołu stawiennictwa stron i tego czy zapisy przekształciły umowę przedwstępną terminową w bezterminową, jak twierdzą powodowie.

Należy zwrócić uwagę na fakt, iż sporządzony protokół stawiennictwa stron i niedojścia do skutku czynności prawnej zawarty w formie aktu notarialnego z dnia 1 października 2018 roku, regulowany art. 104 § 3 prawa o notariacie, nie stanowi umowy rozumianej na gruncie prawa cywilnego, a jedynie jest dokumentem urzędowym, który ma stanowić dowód prawdziwości okoliczności w nim stwierdzonych. Protokół ten potwierdza stawiennictwo stron w kancelarii na umówionym terminie, wyznaczonym do dokonania określonej czynności, do dokonania której nie dochodzi z uwagi na zastrzeżenia jednej lub obydwu stron. Obejmuje odpowiednie oświadczenia stron, co do gotowości dokonania przez nie zamierzonej czynności oraz przeszkód, które uniemożliwiły im jej sfinalizowanie. Nie przesądzając jednocześnie o konieczności zrealizowania wyartykułowanego zamiaru. Powodowie stoją na stanowisku, iż w konsekwencji sporządzenia protokołu, umowa przyrzeczona przekształciła się w umowę przedwstępną bez wyznaczenia terminu jej wykonania. Jednakże powyższe nie wynika z treści § 4 przedmiotowego protokołu, a stanowi próbę wyciągnięcia ze złożonego oświadczenia woli skutków dalej idących, niż w niej zawarte. Powodowie w konsekwencji indywidualnej interpretacji zaistniałych skutków, na podstawie art. 389 § 2, wezwali pozwanego do stawiennictwa w kancelarii notarialnej w dniu 16 listopada 2018 roku, celem wykonania umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemniej, z uwagi na fakt nie wywołania zmiany charakteru umowy na bezterminową, po którejkolwiek ze stron nie wystąpiła możliwość wyznaczenia terminu kolejnego stawiennictwa. W związku z czym, na pozwanym nie ciążył obowiązek stawiennictwa we wskazanym przez powodów terminie.

Kolejny zarzut strony powodowej, oparty jest na kwestionowaniu skuteczności, złożonego przez pozwanego w dniu 2 października 2018 roku oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 23 lipca 2018 roku. Albowiem, treści zarzuca ograniczenie w sposób wyraźny i nie budzący wątpliwości, zakresu wyłącznie do lokalu mieszkalnego, z pominięciem miejsca postojowego, z uwagi na fakt wskazania wyłącznie jednej księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości lokalowej. Powód podniósł, że pominięcie księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości garażowej, skutkuje brakiem skuteczności przedmiotowego oświadczenia, a tym samym nie wywołuje skutków prawnych odstąpienia od umowy przedwstępnej. W pierwszej kolejności należy wskazać na fakt, że każda ze stron, po sporządzeniu protokołu w dniu 01 października 2018 roku, miała możliwość odstąpienia od umowy. Pozwany skorzystał jako pierwszy z tego prawa w oświadczeniu, skutecznie doręczonym stronie powodowej. Strony zawarły jedną umowę przedwstępną, obejmującą sprzedaż dwóch przedmiotów, tj. lokal mieszkalny oraz prawo do miejsca postojowego. Umowa ta nie przewiduje możliwości odstąpienia od części umowy sprzedaży, ani nie określa skutków odstąpienia częściowego od umowy. Żadna z okoliczności, przedstawiona w toku procesu, nie wskazuje na to, żeby strony rozważały możliwość zawarcia samodzielnej umowy obejmującej wyłączenie sprzedaż lokalu albo umowy sprzedaży prawa do miejsca postojowego. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej zostało przedłożone przez pozwanego osobiście, nie poprzez działanie przez profesjonalnego pełnomocnika. W toku przeprowadzonych rozpraw, strony zgodnie zeznały, że sytuacja towarzysząca wielogodzinnemu spotkaniu w kancelarii notarialnej dnia 1 października 2018 roku była napięta, a emocje były wysokie. Stosownie do wykładni art. 65 § 1 kc, dokonując oceny zamiaru strony przy składaniu oświadczenia woli określonej treści, należy uwzględnić rozeznanie całokształt okoliczności, w których zostało ono złożone, w tym również rozważenie interesów stron stosunku prawnego ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2005 r., IV CSK 799/04, OSNC 2006, Nr 5, poz. 94). Pozwany sporządził pismo następnego dnia, po burzliwym spotkaniu ze stroną powodową, a zatem można przyjąć, że jego spokój emocjonalny nadal pozostawał zmącony, co mogło wpłynąć na niewyszczególnienie obydwu ksiąg wieczystych. Jednakże, pomiędzy stronami zawarta została jedna umowa, która w przedmiotowym piśmie została przez Pozwanego poprawnie oznaczona. Zatem z uwagi na powyższe, sąd stoi na stanowisku, że uwzględnienie wyłącznie jednej księgi wieczystej stanowi omyłkę. Nie pozostawia wątpliwości, że w intencji strony pozwanej było odstąpienie od całej umowy. Z tytułu skorzystania z uprawnień ustawowych, nie należy robić zarzutów.

Toteż, wobec skutecznego doręczenia oświadczenia, w ocenie sądu po stronie Pozwanego powstało uprawnienie do zatrzymania zadatku, stanowiące kwotę 59.000,00 zł.

Jako roszczenie ewentualne powodowie wskazali żądanie zwrotu wpłaconego zadatku przyjmując koncepcje rozwiązania umowy przedwstępnej bądź przyjęcia winy obu stron czy też nie dojścia umowy do skutku bez winy którejkolwiek ze stron. Żądanie to również nie zasługuje na uwzględnienie. Nie można z tego samego protokołu stawiennictwa w dniu 1 października 2018 roku jednocześnie wywodzić wniosków, że umowa została przekształcona w bezterminową i jednocześnie, że umowa została rozwiązana. Jeżeli powodowie uważają, że umowa została rozwiązana, to niezrozumiałym jest ich działanie zmierzające do jej zawarcia, wzywanie pozwanego do stawiennictwa u notariusza, a następnie składanie oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Nie zasługuje na aprobatę stanowisko powodów, że nie uzyskanie kredytu nie stanowi ich winy. Powodowie wiedzieli, że jest to ich jedyne i wyłączne zobowiązanie. Z tego względu przed zawarciem umowy przedwstępnej chcieli umieścić w niej zapis, że nie uzyskanie przez nich kredytu nie będzie ich obciążało. Z samego faktu, że powodowie chcieli taki zapis umieścić wynika, że mieli świadomość skutków nie podpisania na czas umowy kredytu. Zauważyć również należy, iż umowa kredytowa została podpisana kilka dni później. Oznacza to, że powodowe mieli w istocie zdolność kredytową i wyłączenie przeciągnięcie się procedury bankowej stanęło na przeszkodzie zawarcia umowy wcześniej.

Znamiennym jest również stanowisko powodów, którzy w sposób niezwykle roszczeniowy ( co potwierdza dowód z przesłuchania powodów) uważają, że pozwany miał obowiązek podpisać aneks do umowy przedwstępnej przedłużając termin jej zawarcia. Powodowe zdają się zupełnie tracić z pola widzenia fakt, iż podpisanie aneksu jest zależne od woli obu stron i pozwany mógł, a nie musiał, taki aneks zawrzeć. Zauważyć również należy, iż powodowie nie wyszli z propozycją jakiekolwiek rekompensaty za czas oczekiwania, wiedząc, że pozwany ma zobowiązania finansowe, które musi zrealizować w połowie października. A propozycje wysuwane przez pozwanego skrytykowali i na nie nie przystali. Sami powodowie zeznali, że uważali, że taka inicjatywa powinna wyjść ze strony pozwanego, a nie od nich. To powodowie nie dotrzymali warunków umowy, nie pozwany, i to oni winni zabiegać o podpisanie aneksu, a nie na odwrót.

Sąd nie dostrzega również w działaniu pozwanego naruszenia art. 5 kc. Na marginesie zauważyć należy, iż art. 5 stanowi środek obrony, a nie samoistną podstawę powództwa. Pozwany odstępując od umowy, z uwagi na utratę zaufania do powodów, w żaden sposób nie nadużył swojego prawa podmiotowego. Taka jest istota zadatku. Powodowe mieli wystarczająco dużo czasu na sfinalizowanie umowy kredytu, jak również mieli możliwość złożenia pozwanemu propozycji rekompensaty, która skłoniłaby go do przedłużenia umowy. Zdecydowali się przyjąć taktykę przerzucenia odpowiedzialności na pozwanego, która to taktyka ,w ocenie Sądu, nie mogła odnieść zamierzonego skutku.

W związku z powyższym żadna z podstaw prawnych wskazana przez powoda nie może stanowić podstawy do uwzględnienie powództwa.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc, uwzględniając koszty zastępstwa procesowego.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powodów z pouczeniem, że wobec przedłużenia terminu do sporządzenia uzasadnienia wyroku termin na złożenie apelacji wynosi 3 tygodnie.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi strony powodowej.