Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 marca 2023 roku

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie Wydział II Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz – Motyk

Protokolant: Aleksandra Ludwig

po rozpoznaniu w dniu 3 lutego 2023 roku na rozprawie

sprawy z powództwa M. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o ustalenie, ewentualnie uchylenie uchwały

I oddala powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020-2021;

II oddala powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020-2021;

III oddala powództwo o stwierdzenie bezskuteczności uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020-2021;

IV oddala powództwo o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020-2021;

V zasądza od powoda M. W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 377zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 5/21

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2020 roku M. W. wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W., domagając się ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021. Jako kolejne żądania ewentualne M. W. zgłosił żądanie stwierdzenia nieważności w/w uchwały, żądanie stwierdzenia bezskuteczności w/w uchwały i żądanie uchylenia w/w uchwały, a także domagał się zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając żądanie pozwu wskazał, że uchwała (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021 nie została podjęta wymaganą większością głosów, a więc jest uchwałą nieistniejącą i że przy zliczaniu głosów błędnie stosowano art. 3 ust.3a ustawy o własności lokali. Na wypadek uznania, że w/w uchwała została podjęta, powód domagał się jej uchylenia, wskazując że jest ona niezgodna z prawem, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub narusza interesy powoda. (k. 4-7)

Postanowieniem z dnia 2 września 2021 roku tut. Sąd oddalił wniosek powoda o udzielenie zabezpieczenia. (k. 124)

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. domagała się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie (k. 135-138).

Do chwili zamknięcia rozprawy strony podtrzymywały zajęte pierwotnie stanowiska w sprawie (e-protokół z 3 lutego 2023r. 00:09:30).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. W. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy ul. (...) (opisanego w księdze wieczystej (...)) oraz współwłaścicielem lokalu garażowego przy ul. (...) w W. (opisanego w księdze wieczystej (...)) i – przez to - członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...). (bezsporne, nadto dane w księgach wieczystych (...))

W czerwcu 2020 roku dokonano corocznej kontroli placu zabaw przy ul. (...) w W.. W wyniku przeglądu zlecono naprawy elementów wyposażenia placu zabaw, wyszczególnionych w protokole kontroli nr (...) (...). (dowód: protokół kontroli k. 244, zeznania świadka A. D. e-protokół rozprawy z 2 grudnia 2022 roku)

W lipcu 2020 roku po przeglądzie systemu oddymiania grawitacyjnego klatki schodowej budynków przy ul. (...) zalecono wspólnocie wymianę kompletu siłowników klapy na nowe i wymianę akumulatorów. (dowód: protokoły przeglądu k.226-243)

W dniu 5 sierpnia 2020 roku zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) poinformował jej członków o rozpoczęciu głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów nad zaproponowaną przez siebie uchwałą nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021 przyjętego uchwałą (...). Zarząd wyjaśnił, że zmiana ta jest proponowana wobec konieczności dokonania napraw klap oddymiających i naprawy placów zabaw oraz montażu ciepłomierzy w węzłach cieplnych i kotłowni, zaleconych po przeglądach technicznych.

Przyjęty wcześniejszą uchwałą nr (...) plan remontów zakładał m.in. przeznaczenie kwoty 50 000zł na modernizację węzłów cieplnych.

Zmiana planu remontów przewidywała rezygnację z remontu schodów przy bloku nr (...) i zmniejszenie o 10 000zł środków przewidzianych na remont dachów i przeznaczenie uzyskanej w ten sposób kwoty 45 000zł na naprawę klap dymnych, naprawę placów zabaw oraz montaż ciepłomierzy w węzłach cieplnych i kotłowni.

Członkowie wspólnoty otrzymali formularze kart do głosowania z instrukcją głosowania, w tym kto jest uprawniony do głosowania i że głos jest oddawany poprzez umieszczenie podpisu w rubryce „za” lub „przeciw”. Wypełnione karty do głosowania miały być oddawane do biura firmy administrującej, bądź wrzucone do skrzynki administracyjnej przy budynku nr (...) bądź oddane pracownikom ochrony osiedla.

Formularz karty do głosowania zawierał miejsce na wpisanie imienia i nazwiska oraz adresu każdego z głosujących członków wspólnoty.

Powyższa informacja została przekazana członkom wspólnoty za pośrednictwem zawiadomienia wrzuconego do skrzynki na listy bądź pozostawionego do odbioru w punkcie ochrony. (dowód: informacja umieszczona na kartach do głosowania k.8-8v, uchwała nr (...) k.16v, zeznania świadka A. D. e-protokół rozprawy z 2 grudnia 2022 roku)

M. W. oddał dwa różne głosy przy głosowaniu nad uchwałą (...) – jako właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) oddał głos przeciw, a jako współwłaściciel lokalu garażowego – oddał głos „za”. (dowód: karty do głosowania k.9 i 10)

M. W. był jedyną z głosujących osób, która zagłosowała w wyżej opisany sposób.

Inni głosujący oddawali tylko jeden głos, wpisując na karcie do głosowania swoje dane personalne i adres lokalu mieszkalnego, którego są właścicielami. (dowody: karty do głosowania k.144-204)

Większość właścicieli lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) jest zarazem współwłaścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu garażowego opisanego w księdze wieczystej (...), z którym związany jest udział 593 410/1 775 630 w nieruchomości wspólnej.

Przy zliczaniu głosów do udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przysługującego właścicielowi danego lokalu mieszkalnego doliczany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej wynikający z faktu współwłasności lokalu garażowego, stosownie do art. 3 ust.3a ustawy o własności lokali. (dowody: zestawienie wyników głosowania k.283-287, zeznania świadka A. D. e-protokół rozprawy z 2 grudnia 2022 roku)

Za podjęciem uchwały głosowali właściciele dysponujący udziałem 58,75% w nieruchomości wspólnej, tj. 1 043 179,23/1 775 621 części. (dowody: zestawienie wyników glosowania k.283-287, karty do głosowania k.144-204)

Pismem z dnia 17 listopada 2020 roku zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) powiadomił współwłaścicieli nieruchomości przy ul. (...) w W. o przyjęciu w drodze indywidualnego zbierania głosów do dnia 16 listopada 2020 roku uchwały nr (...) z dnia 5 sierpnia 2020 roku w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021, wskazując że za podjęciem chwały głosowało 114 właścicieli posiadających 58,26% udziałów w nieruchomości wspólnej, zaś przeciw opowiedziało się 2 właścicieli posiadających 1,14% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jednocześnie wskazano, że doszło do omyłki pisarskiej i chronologicznie uchwała powinna mieć numer (...). (dowód: ogłoszenie k. 11)

Po podjęciu uchwały (...) zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. zlecił wykonanie prac naprawczych zaleconych w przeglądzie przeciwpożarowym i przeglądzie placu zabaw. Prace wiążące się z naprawą klap dymnych zostały wykonane do grudnia 2020 roku. (dowód: zlecenie k.221, faktury k.222 i 223, protokoły k.224 i 225), zaś prace związane z naprawą placu zabaw – w maju 2021 roku. (dowód: zlecenie k.252, faktura k.251)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się niezasadne.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 189 kpc, na mocy którego ten, kto ma interes prawny może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. W przedmiotowej sprawie powód domagał się ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021, twierdząc, iż nie została ona podjęta.

Nie ulega wątpliwości, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganej prawem większości głosów winna być uznana za uchwałę nieistniejącą.

Stosownie do art. 23 ust.2 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. W rozpoznawanej sprawie spór stron sprowadzał się do tego czy za uchwałą (...) oddali głos właściciele dysponujący udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 35,97% – jak twierdzi powód (k.274-275), czy też wynoszącym 58,75% – jak twierdzi pozwana wspólnota (k.283-287).

Analiza zestawień przygotowanych przez obie strony oraz stanowisk stron zajętych podczas rozprawy w dniu 2 grudnia 2022 roku i 3 lutego 2023 roku wykazuje, że jedynym zagadnieniem spornym było to jaki udział we współwłasności nieruchomości wspólnej powinien być „przypisany” osobom głosującym, będącym równocześnie właścicielami lokalu mieszkalnego i współwłaścicielami lokalu garażowego.

Stosownie do art. 3 ust.1 i 3 ustawy o własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu, odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Art. 1a i art. 3 ust.3a ustawy przewiduje zaś, że głosować mogą także współwłaściciele poszczególnych lokali, a udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Powód twierdził, że skoro głosujący na karcie do głosowania zaznaczył jedynie numer lokalu mieszkalnego to nie powinno być uwzględnione przy zliczaniu wyników głosowania, że przysługuje mu także udział w nieruchomości wspólnej jako współwłaścicielowi lokalu garażowego, zaś strona pozwana twierdziła, że powinien być uwzględniony i udział w nieruchomości wspólnej wiążący się z prawem własności lokalu mieszkalnego i udział w nieruchomości wspólnej wiążący się z prawem współwłasności lokalu garażowego. Różnice pomiędzy stronami obrazuje np. głosowanie właścicieli lokalu mieszkalnego przy ul. (...), będących jednocześnie współwłaścicielami lokalu garażowego (k.165v) – według powoda uwzględniony powinien być udział 7370/1 775 621, a według pozwanej 13 103/1 775 621 (k.283). Sąd nie przychyla się do poglądu lansowanego przez powoda, iż zaniechanie wpisania na karcie do głosowania danych dotyczących lokalu garażowego jest równoznaczne z wolą oddania głosu jedynie jako właściciel lokalu mieszkalnego, czyli – ujmując skrótowo – mniejszym udziałem. Teza powoda nie znajduje żadnego uzasadnienia w treści kart do głosowania, gdzie wskazano m.in. adres danego głosującego, jednak trudno wymagać od głosujących by wpisywali jako swój adres dane dotyczące garażu. Symptomatyczne jest, że żaden z głosujących – co uwidaczniają karty do głosowania – nie znalazł podstaw do „rozdzielania” swego głosu na dwa lokale, jak uczynił to powód i nie kwestionował wyników głosowania. Tezy powoda, że zaniechanie wpisania na karcie do głosowania danych dotyczących lokalu garażowego jest równoznaczne z wolą oddania głosu jedynie jako właściciel lokalu mieszkalnego nie zostały udowodnione – pozostali głosujący nie wystąpili z pozwem o ustalenie nieistnienia uchwały, a M. W. nie zgłosił wniosku o przesłuchanie głosujących będących właścicielami lokali mieszkalnych i współwłaścicielami lokalu garażowego celem wykazania ich intencji przy oddawaniu głosu. Ubocznie też zauważyć trzeba, że przedmiot uchwały (...) jest co do zasady korzystny dla właścicieli wszystkich lokali w pozwanej wspólnocie i trudno znaleźć uzasadnienie dla woli odmiennego głosowania nad uchwałą przez właściciela lokalu mieszkalnego i właściciela garażu.

Konkludując, wobec ustalenia, że za przyjęciem uchwały (...) opowiedziało się 58,75% głosujących, nieuzasadnione było żądanie powoda ustalenia nieistnienia spornej uchwały i w tym zakresie powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

Oddalenie żądania ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) obligowało Sąd do rozpoznania żądania stwierdzenia nieważności bądź bezskuteczności owej uchwały. Ich podstawą prawną jest także art. 189 kpc, przy czym ustawa o własności lokali nie przewiduje możności domagania się ustalenia nieważności uchwały, a jedynie możliwość wniesienia pozwu o uchylenie uchwały. W doktrynie i orzecznictwie przyjęto, że w wyjątkowych przypadkach Sąd może stwierdzić nieważność uchwały wspólnoty mieszkaniowej, tj. gdy treść uchwały rażąco narusza przepisy prawa. M. W. nie przywołał i nie udowodnił tego rodzaju okoliczności, co skutkowało oddaleniem powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021 i o stwierdzenie bezskuteczności uchwały nr (...) w sprawie zmiany planu remontów na rok 2020/2021, o czym rozstrzygnięto w pkt II i III sentencji wyroku.

Nieuzasadnione okazało się także kolejne żądanie ewentualne, tj. żądanie uchylenia uchwały (...). Jego podstawą prawną jest art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali, przewidujący że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Dla skuteczności zaskarżenia uchwały konieczne jest sprecyzowanie przyczyn zakwestionowania danej uchwały oraz udowodnienie iż istnieją przesłanki jej uchylenia. Powód ograniczył się do wskazania, że uchwała (...) jest niezgodna z prawem, narusza zasady zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interesy, gdyż część opisanych w niej operacji nie jest remontem i nie przedstawiono żadnych kosztorysów (k.6v). Zarzuty te nie zostały potwierdzone. W szczególności zauważyć trzeba, że konieczność modernizacji węzłów cieplnych i przeznaczenie na ten cel kwoty 50 000zł została przesądzona inną uchwałą ( (...)), co pozwala na przyjęcie, że członkowie wspólnoty byli uprzednio zapoznani ze stanem instalacji i zakresem planowanych prac. Przewidziany uchwałą (...) montaż ciepłomierzy miał na celu usprawnienie działania instalacji grzewczej budynków, a więc powinien być uznany za remont i zasadnie był finansowany ze środków gromadzonych na funduszu remontowym. Pozostałe prace przewidziane zaskarżoną uchwałą (naprawa elementów instalacji przeciwpożarowej i naprawa placu zabaw) muszą zaś być uznane za odpowiadające zasadom prawidłowego zarządu i interesom właścicieli, skoro konieczność ich przeprowadzenia została wskazana przez specjalistów prowadzących okresowe przeglądy nieruchomości.

Lapidarne i nie znajdujące potwierdzenia w zaoferowanym materiale dowodowym zarzuty powoda nie mogły skutkować uchyleniem zaskarżonej uchwały, stąd powództwo to także zostało oddalone.

Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach procesu jest art. 98§1 i 3 kpc, zgodnie z którym powód – jako strona przegrywająca sprawę – jest zobowiązany do zwrotu pozwanej wspólnocie poniesionych kosztów postępowania, stanowiących sumę uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i wynagrodzenia pełnomocnika ustalonego zgodnie z §8 ust.1 pkt 1 w zw. z §20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie.

(...)