Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 listopada 2017 r.

Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Kinga Kubuj

Protokolant: Przemysław Baranowski

po rozpoznaniu w dniu 30 października 2017 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy

z powództwa J. C. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

1.  powództwo oddala;

2.  zasądza od powoda - J. C. na rzecz pozwanego - Wspólnoty Mieszkaniowej (...) kwotę 560,00 ( pięćset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 360,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 362/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 marca 2017 roku (data stempla pocztowego) powód -J. C. - wniósł o uchylenie w całości uchwały pozwanej - Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. - z dnia 15 lutego 2017 r. w sprawie niewprowadzenia do porządku zebrania właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 15 lutego 2017 r. głosowania w przedmiocie uchwały w sprawie przydzielenia J. C. dwóch miejsc parkingowych na podwórku oraz udostępnienia kluczy i pilota od bramy wjazdowej, wskazanej w punkcie 3 protokołu z zebrania właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 15 lutego 2017 r. Powód wniósł również o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 4-4v).

Uzasadniając powództwo powód wskazał, że jest właścicielem, dwóch lokali użytkowych znajdujących się na parterze w budynku przy ulicy (...). Właściciele lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku przy ul. (...) ustalili, jak twierdzi powód, w sposób nieformalny, iż możliwość parkowania na podwórku dotyczy wyłącznie właścicieli lokali mieszkalnych. Powód podniósł, że w związku z taką postawą wspólnoty ma ograniczony dostęp do altany śmietnikowej znajdującej się na podwórku oraz nie ma dostępu do podwórza w celu zaparkowania swojego samochodu. W związku z powyższym powód wystąpił z wnioskiem na corocznym zebraniu właścicieli lokali nieruchomości przy ul. (...) o przydzielenie mu dwóch miejsc parkingowych na podwórzu oraz udostępnienie kluczy i pilota do bramy wjazdowej. Powyższy wniosek nie został przyjęty do porządku obrad. Powód podniósł, że jako właściciel mniejszościowy nie ma faktycznej ani prawnej możliwości wykazania swoich praw i racji. Powód wskazał, że jakiekolwiek jego prośby oraz działania zmierzające do uregulowania jego sytuacji jako właściciela lokali użytkowych są blokowane. Powód podniósł również, że wspólnota umniejsza jego prawa jako właściciela lokali użytkowych (k. 5v-8).

Pismem z dnia 2 czerwca 2017 roku (data stempla pocztowego) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa złożyła odpowiedź na pozew, w której wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa (k. 38-39).

Uzasadniając powyższe pozwana wskazała, że powództwo w przedmiotowej sprawie podlega oddaleniu ze względu na upływ terminu zawitego wskazanego w art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zaskarżenie uchwały do sądu może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zabraniu ogółu właścicieli. Pozwana podniosła również, że zaskarzona uchwala nie jest uchwałą sensu stricto, ma ona jedynie charakter porządkowy, i nie podlega zaskarżeniu w trybie art. 25 ustawy o własności lokali. Pozwana wskazała, że sporna uchwała nie dotyczy czynności związanych z przekroczeniem zwykłego zarządu, a zatem nie może być ona traktowana jako uchwała właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 25 ust. o własności lokali, bowiem w przeciwnym wypadku oznaczałoby, że musiałoby za nią zagłosować ponad 50 % udziałów we wspólnocie. Nadto pozwana wskazała, że przedmiot uchwały którą powód zamierzał podjąć pod głosowanie nie był dopuszczalny – uchwała ta nie dotyczyłaby części wspólnej nieruchomości, a gruntu który nie należy do wspólnoty. Pozwana podniosła, że brama wjazdowa do której dostęp chciał uzyskać powód nie należy do pozwanej, a do Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Pozwana Wspólnota nie posiada własnej bramy wjazdowej na podwórze. Zgodnie z twierdzeniami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowe (...), (...) oraz (...) ustaliły w drodze grzecznościowego porozumienia, że wszystkie wspólnoty korzystają z jednej altany śmietnikowej, a na podwórzu parkować mogą w ograniczonej ilości samochody należące do właścicieli lokali mieszkalnych (k. 39-41).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód J. C. od około 10 lat jest właścicielem dwóch lokali użytkowych usytuowanych na parterze w budynku przy ulicy (...).

Powód kilkukrotnie wysuwał wniosek, aby wprowadzono do porządku obrad wniosek w sprawie przydzielenia mu dwóch miejsc postojowych.

Dowód – zeznania powoda k. 74,

Budynek znajdujący się przy ulicy (...) nie posiada własnej bramy wjazdowej na podwórko, podobnie jak budynek znajdujący się przy ulicy (...). Mieszkańcy ww. budynków aby dostać się na podwórko korzystają z bramy wjazdowej budynku przy ulicy (...). Działka na której znajduje się podwórko jest własnością (...) W..

Wspólnoty Mieszkaniowe (...), (...) i (...) zawarły nieformalną umowę, na podstawie której mieszkańcy tych budynków mogą korzystać z bramy wjazdowej znajdującej się w budynku przy ul. (...). Mieszkańcy tych trzech wspólnot postanowili, że tylko ograniczona liczba właścicieli lokali mieszkalnych będzie mogła parkować na podwórzu, ustalono również, że właściciele lokali użytkowych nie będą korzystali z podwórza. Powyższe porozumienie utrzymuje się już od około 20 lat. Na podwórzu znajduje się również altana śmietnikowa. Do altany śmietnikowej pasuje klucz, który pasuje również do furtki w bramie. Powód otrzymał klucz do bramy, nie posiada jedynie pilota otwierającego bramę.

Dowód – zeznania świadka I. P. k. 53,

Brama wjazdowa od strony budynku przy ulicy (...) jest zbyt niska, aby mógł przejechać nią wóz strażacki, dlatego też droga pożarowa prowadzi od ul. (...) przez parking znajdujący się na podwórzu. Wspólnoty Mieszkaniowe biorące udział w porozumieniu bardzo przestrzegają aby wszystkie bramy nie były z żadnej strony zastawiane samochodami, właśnie ze względu na prowadzącą tamtędy drogę pożarową.

Dowód – zeznania świadka I. P. k. 53,

W sprawie miejsc parkingowych nie została podjęta żadna uchwała, Wspólnoty, mieszkańcy dogadują się miedzy sobą. W budynku przy ulicy (...) jest 12 lokali mieszkalnych, mieszkańcy tych lokali mają do dyspozycji 6 miejsc parkingowych. Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nie ponoszą opłat za parkowanie, jednakże wnoszą opłatę za użytkowanie wieczyste, a na dwóch kawałkach działki należących do wspólnoty mieszczą się jedynie dwa samochody. Mieszkańcy wspólnoty mają dostęp do parkingu należącego do Spółdzielni (...), jednakże jest on płatny.

Dowód – zeznania świadka I. P. k. 54,

Przy ustaleniach stanu faktycznego Sąd wziął pod uwagę dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, które nie były podważane przez żadną ze stron, jak również dowód z zeznań świadka I. P.. Sąd wziął pod uwagę również zeznania złożone przez powoda na ostatniej rozprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, iż uchwały właścicieli dotyczą czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, charakteru takiego nie można zatem przyznać uchwale, a raczej decyzji, w przedmiocie zmiany porządku obrad.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zaskarżona przez powoda uchwała, jest uchwałą jedynie z nazwy, w rzeczywistości jest ona decyzją podjętą przez uczestników zebrania. Mając więc na względzie przytoczony powyżej art. 25 ust. o własności lokali, uznać należy, iż taka decyzja nie podlega zaskarżeniu.

Na marginesie wskazać jeszcze można iż, uchwała, która powód chciał poddać pod głosowanie była niedopuszczalna. Uchwała, o którą wnosił J. C. dotyczyłaby bowiem korzystania z gruntu, który nie należy do wspólnoty mieszkaniowej oraz bramy należącej do innej Wspónoty.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), w związku z §8 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokacie.

Z/

1.  (...)

2.  (...)