Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 5 marca 2024 r. (data nadania, k. 63) powód Wspólnota Mieszkaniowa F. 7 w W. wniósł o zasądzenie od pozwanej J. M. na swoją rzecz kwoty 37 560,07 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od daty wymagalności należności do dnia zapłaty (dokładne wyszczególnienie na k. 4-7) oraz zwrotu kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazano, że pozwana nie reguluje w całości swoich należności względem Wspólnoty Mieszkaniowej wynikających z dysponowania przez pozwaną prawem własności lokalu w budynku przy ul. (...). Kwota dochodzona pozwem obejmowana zaległości narosłe od stycznia 2019 do stycznia 2024 r. ( pozew, k. 3-12)

2.  Dnia 21 marca 2024 r. Referendarz Sądowy Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym uwzględniła roszczenie główne (o zapłatę kwoty 37 560,07 zł) w całości i orzekła o części żądania odsetkowego. W ustawowym terminie pismem z dnia 2 kwietnia 2024 r. powód wniósł o uzupełnienie nakazu o orzeczenie o pozostałych żądaniach odsetkowych. Dnia 16 kwietnia 2024 r. Referendarz wydała nakaz zapłaty uzupełniający nakaz wydany dnia 21 marca 2024 r. Dnia 16 kwietnia 2024 r. pozwana wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty dotknięty brakami formalnymi. Pismem z dnia 1 lipca 2024 r. pozwana uzupełniła brak formalny sprzeciwu wyjaśniając, że dotyczy on obu nakazów zapłaty – z dnia 21 marca 2024 r. oraz uzupełniającego. W sprzeciwie pozwana podniosła, że znajdująca do niej zastosowanie podwyżka czynszu jest niezgodna z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. W późniejszym piśmie wskazała, że wnosi o oddalenie powództwa w całości. ( nakaz zapłaty, k. 64; wniosek o uzupełnienie, k. 70; nakaz uzupełniający, k. 73; sprzeciw, k. 75; pismo, k. 89; pismo, k. 100-101)

Ustalenia faktyczne

3.  J. M. jest właścicielką lokalu nr 18a w budynku przy ul. (...) w W. o powierzchni 67,32 m ². Nabyła go umową z dnia 5 kwietnia 2002 r. Lokal ten jest mieszkalny, ale prowadzona w nim jest działalność gospodarcza – zakład fryzjerski. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zlecił zarządzanie tą (...) spółce (...).

( bezsporne; wydruk księgi wieczystej, k. 116; umowa, k. 17-20)

4.  Przed nabyciem lokalu przez J. M., dnia 16 marca 1998 r., członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę w sprawie zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych i mieszkań wykorzystywanych na cele użytkowe, w myśl której z dniem 1 kwietnia 1998 r. właściciele takich lokali płacić będą zaliczkę na koszty zarządzania nieruchomością wspólną w wysokości trzykrotności stawki ustalonej dla lokali mieszkalnych.

(uchwała, k. 113)

5.  Wyrokiem z dnia 21 marca 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie o zapłatę zmienił zaskarżony wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia z dnia 23 września 2011 r., wydany na skutek skargi o wznowienie, w ten sposób, że uchylił nakaz zapłaty, zasądził od J. M. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) kwotę 52,55 zł (tytułem zaległych opłat), oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zasądził na rzecz Wspólnoty koszty procesu. Sąd Okręgowy w uzasadnieniu swojego wyroku wyjaśnił, że art. 12 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokalu nie uzasadniają w każdym przypadku zwiększenia obciążenia właścicieli lokalu użytkowych lub wykorzystywanych na cele użytkowe – jest to dopuszczalne tylko wtedy, gdy rzeczywiście koszty eksploatacji konkretnego lokalu użytkowego są większe. Sąd Okręgowy stwierdził, że uchwała z dnia 16 marca 1998 r. jest niezgodna z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali w takim zakresie, w jakim miałaby zastosowanie do lokali wykorzystywanych na cele użytkowe, które nie generują faktycznie wyższych kosztów eksploatacji. Sąd Okręgowy uznał, że przez to uchwała w zakresie sprzecznym z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali jest w myśl art. 58 §§ 1 i 3 k.c. nieważna, a Sąd powinien wziąć to pod uwagę z urzędu. Sąd Okręgowy wskazał, że Wspólnota mogła uzasadnić zasadność podwyższenia opłat w stosunku do lokalu pozwanej nawet w toku procesu, czego jednak nie uczyniła.

( wyrok SO w Warszawie, k. 124-129)

6.  Uchwałą z dnia 3 lutego 2015 r. właściciele lokali zatwierdzili plan gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej na rok 2015 r., wyznaczając wysokość zaliczki na koszty zarządzania nieruchomością wspólną na 3,40 zł/m ² (z zastosowaniem postanowień uchwały z 16 marca 1998 r. w sprawie zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych i mieszkań wykorzystywanych na cele użytkowe).

( uchwała z 2015 r., k. 141)

7.  Dnia 27 lipca 2018 r. właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową uchwalili wysokość stawek zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na kwotę 1,95 zł/m ² i fundusz remontowy na kwotę 3 zł/m ². Dnia 19 kwietnia 2019 r. podjęto uchwałę, którą utrzymano wysokość stawek zaliczek na tym samym poziomie.

( uchwały, k. 21, 22)

8.  W 2019 r. J. M. wpłaciła łącznie 5 009,10 zł na poczet opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i lokalu oraz 2 492,04 zł na poczet funduszu remontowego.

(kartoteka księgowa, k. 36-39)

9.  Pismem z dnia 17 marca 2020 r. J. M. została poinformowana o wysokości stawek opłat od marca 2020 r. – 1 274,74 zł, w tym 393,82 zł zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej (wg. stawki 5,85 zł/m ²) i 605,88 zł zaliczki na fundusz remontowy (wg. stawki 9 zł/m ²). Po raz pierwszy od dłuższego czasu została ona obciążona trzykrotnością stawki przewidzianej dla lokalu mieszkalnego – jeszcze w lutym 2020 r. zarządca nie zastosował do niej tej stawki. J. M. zakwestionowała tę zmianę w korespondencji ze Wspólnotą, prowadzonej przez pełnomocnika, oraz w korespondencji mailowej z pracownikami zarządcy. Pismem z 22 września 2020 r. poinformowano ją o opłatach obowiązujących od lipca 2020 r. – w tej samej wysokości.

( informacja o opłatach, k. 23, 24; informacja z lutego 2020 r., k. 102; pismo pełnomocnika pozwanej, k. 104-107; korespondencja e-mail, k. 111-112, 117-121)

10.  W 2020 r. J. M. wpłaciła łącznie 5 550,16 zł na poczet opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i lokalu oraz 2 625,48 zł na poczet funduszu remontowego.

(kartoteka księgowa, k. 40-43)

11.  Pismem z dnia 31 marca 2021 r. J. M. została poinformowana o wysokości stawek opłat od 1 kwietnia 2021 r. – 1 307,44 zł, w tym 393,82 zł zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej (wg. stawki 5,85 zł/m ²) i 605,88 zł zaliczki na fundusz remontowy (wg. stawki 9 zł/m ²). Pismem z 24 stycznia 2022 r. poinformowano ją o opłatach obowiązujących od stycznia 2022 r. – w sumie składających się na kwotę 1 349,94 zł (przy czym zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy pozostała bez zmian). Pismem z 28 marca 2022 r. poinformowano ją o opłatach obowiązujących od kwietnia 2022 r. – w sumie składających się na kwotę 1 425,28 zł (przy czym zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy w dalszym ciągu pozostała bez zmian).

(informacja o opłatach, k. 25, 26, 27)

12.  Dnia 11 sierpnia 2022 r. właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową uchwalili wysokość stawek zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na kwotę 2,10 zł/m ² i fundusz remontowy na kwotę 3 zł/m ².

(uchwała, k. 28)

13.  Pismem z dnia 2 września 2022 r. J. M. została poinformowana o wysokości stawek opłat od października 2022 r. – 1 455,58 zł, w tym 424,12 zł zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej (wg. stawki 6,30 zł/m ²) i 605,88 zł zaliczki na fundusz remontowy (wg. stawki 9 zł/m ²). Jednocześnie opłata za wrzesień została jednorazowo podwyższona celem pokrycia niedoboru – do kwoty 1 576,75 zł, w tym 545,29 zł tytułem zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej (wg. stawki 8,10 zł/m ²). Pismem z dnia 20 stycznia 2023 r. J. M. została poinformowana, że w związku ze wstrzymaniem wykonania uchwały z dnia 11 sierpnia 2022 r. postanowieniem Sądu stawka opłat od listopada 2022 r. wynosi 1 425,28 zł (nastąpił powrót do zaliczki w wysokości 5,85 zł/m ² na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej). Pismem z dnia 20 stycznia 2023 r. J. M. została zawiadomiona o nowej wysokości opłaty – 1 575,86 zł, przy czym stawka zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej i na fundusz remontowy pozostały bez zmian.

( informacja o opłatach, k. 29-32)

14.  W 2021 r. J. M. wpłaciła łącznie 5 011,12 zł na poczet opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i lokalu oraz 2 221,56 zł na poczet funduszu remontowego. W 2022 r. na poczet tych należności wpłaciła odpowiednio 4 565,16 zł i 2 423,52 zł.

(kartoteka księgowa, k. 44-47, 48-51)

15.  Uchwałą z dnia 27 czerwca 2023 r. ustalono jednorazowe obciążenie właścicieli dodatkową opłatę na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 1,20 zł/m ² za lokal mieszkalny i 3,60 zł/m ² za lokal użytkowy. J. M. naliczono jednorazową dopłatę w kwocie 242,35 zł. Jednocześnie ustalono nową stawkę zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 2,25 zł/m ². Z tego względu pismem z dnia 3 października 2023 r. poinformowano J. M. o nowej wysokości opłat – w sumie 1 636,45 zł, z czego 454,41 zł na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej (wg. stawki 6,75 zł/m ²). Pismem z tego samego dnia poinformowano ją także o niedopłacie za doprowadzenie i podgrzanie wody oraz odprowadzanie ścieków za I półrocze 2023 r. w wysokości 985,44 zł.

( zawiadomienie o opłatach, k. 33, 34; zawiadomienie o rozliczeniu, k. 35)

16.  Dnia 17 listopada 2023 r. zarządca nieruchomości przy ul. (...) wystosował do J. M. przedsądowe wezwanie do zapłaty, w którym wysokość niedopłaty za korzystanie z lokalu określił na 34 397,89 zł, z czego 17 231,29 zł z tytułu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i lokalu oraz 17 166,60 zł z tytułu funduszu remontowego.

(wezwanie do zapłaty, k. 62)

17.  W 2023 r. J. M. wpłaciła łącznie 7 450,09 zł na poczet opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i lokalu oraz 2 423,52 zł na poczet funduszu remontowego. W styczniu 2024 r. wpłaciła tytułem tych opłat kwoty 380,43 zł i 201,96 zł.

(kartoteka księgowa, k. 52-55, 56)

18.  Pismem z dnia 16 stycznia 2024 r. zarządca nieruchomości przy ul. (...) podsumował i wskazał wysokość zaległości J. M. z tytułu opłat za poszczególne miesiące.

(wykaz zaległości, k. 57-61)

Omówienie dowodów

19.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, tj. na podstawie złożonych przez strony dokumentów, których prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron, jak też nie budziła wątpliwości Sądu. Stan faktyczny sprawy zresztą był bezsporny, a pozwana nie kwestionowała, że jest w jakimś stopniu zadłużona względem Wspólnoty nawet w przypadku uznania podwyższenia zaliczek do ich trzykrotności za prawnie nieskuteczne (mimo że wnosiła o oddalenie powództwa w całości). Pozwana zresztą nie przedstawiła żadnego dowodu na to, aby powód nie uwzględnił jakiejś jej wpłaty lub by dokonał jej błędnego zaksięgowania. Nie kwestionowała też skuteczności uchwał ustalających wysokość zaliczek w ich podstawowej wysokości (dla lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne) oraz dokonywanych przez Wspólnotę naliczeń opłat innych niż zaliczek na utrzymanie nieruchomości i na fundusz remontowy (np. za wodę czy wywóz odpadów). Pozwana kwestionowała tylko naliczanie jej zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej i zaliczki na fundusz remontowy w wysokości trzykrotności stawki przewidzianej dla lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne. Spór między stronami dotyczył zatem prawa i oceny prawnej, a nie okoliczności faktycznych.

Ocena prawna

20.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie tylko w części.

21.  W niniejszej sprawie powodowa wspólnota domagała się zapłaty od pozwanej zaległych opłat związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego nr 18a położonego w budynku przy ul. (...) w W..

22.  Zgodnie z art. 13 ust. 1 i 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W myśl art. 15 ust. 1 u.w.l. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W tej sprawie było poza sporem, że na pozwanej ciążył obowiązek uiszczenia opłat za utrzymanie lokalu, z którego częściowo się wywiązywała. Było też bezsporne, że podstawowe stawki opłat (tj. ustalane dla lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne) zostały ustalone zgodnie z prawem, na podstawie ważnych uchwał. Nie były też kwestionowane wysokości zaliczek na media ustalane przez zarządcę administrującego budynkiem.

23.  Kwestią sporną i kluczową dla rozstrzygnięcia było to, czy Wspólnota miała prawo podwyższyć wysokość pobieranych przez siebie od pozwanej zaliczek (na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego) na podstawie uchwały z 1998 r. do trzykrotności stawki przewidzianej dla lokalu wykorzystywanego na cele mieszkalne.

24.  Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu (tj. wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej) właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, oznacza to, że aby takie zwiększenie było usprawiedliwione, sposób tego korzystania, (a nie sam fakt dysponowania lokalem o takim przeznaczeniu), musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 11 grudnia 2019 r., sygn. I ACa 117/19). Podwyższenie opłat należnych od właścicieli lokali użytkowych musi wynikać ze sposobu korzystania z tych lokali, wpływającego na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnych, a ponadto nie można obciążyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych w takim samym stopniu, gdy tylko niektóre z lokali są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi mieć związek z takim sposobem użytkowania (korzystania z) ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Wspólnota musi więc wykazać, że lokale użytkowe generują wyższe koszty i to na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa ciężar dowodu spełnienia wskazanych powyżej przesłanek (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 kwietnia 2019 r., sygn. I ACa 628/18, oraz cytowane tam orzeczenia innych sądów).

25.  W świetle powyższego uchwała z 1998 r., którą powód powołuje jako podstawę dla obciążania pozwanej zaliczkami 3 razy wyższymi niż w przypadku lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne, wydaje się arbitralna i pozbawiona miarodajnego uzasadnienia. Uchwała co prawda posiada preambułę, ale powołano się w niej na przyczyny ogólnikowe, tendencyjne, których nie powiązano z konkretnymi zdarzeniami albo konkretnymi rodzajami działalności prowadzonymi w budynku. Treść uchwały nie przedstawia dowodów (ani nawet się do nich nie odwołuje) na to, że wymienione w niej przyczyny rzeczywiście zaistniały lub rzeczywiście spowodowały wzrost wydatków na utrzymanie lub remont nieruchomości wspólnej.

26.  Bezspornym jest, że uchwała z 1998 r. nie została uchylona przez Sąd w trybie art. 25 ustawy o własności lokali. Nieuchylenie tej uchwały przez Sąd we właściwym postępowaniu może więc wzbudzać wątpliwości, czy uchwała ta nadal obowiązuje i w jakim zakresie, jeśli narusza ona art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali przez wadliwe (zbyt szerokie i ogólnikowe) sformułowanie kręgu właścicieli lokali, do których znajdzie zastosowanie. Wątpliwości te mogą prowadzić do dwóch rozbieżnych wniosków – że uchwała sprzeczna z prawem ale nieuchylona przez Sąd jest prawnie skuteczna i znajduje pełne zastosowanie, albo że uchwała niezgodna z prawem jest nieważna zgodnie z art. 58 k.c. i przez to nie wywołuje skutków niezależnie od tego, czy doszło do uchylenia jej w szczególnym postępowaniu sądowym o uchylenie uchwały.

27.  W niniejszej sprawie za kluczowe dla rozstrzygnięcia należało uznać stanowisko zajęte przez Sąd Okręgowy w Warszawie w wyroku zapadłym pomiędzy tymi samymi stronami dnia 21 marca 2012 r.

28.  W myśl art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Prawomocne orzeczenie wywołuje zatem tzw. powagę rzeczy osądzonej. Powaga rzeczy osądzonej rozciąga się na motywy wyroku w granicach, w których stanowią one konieczne uzupełnienie rozstrzygnięcia, niezbędne dla wyjaśnienia jego zakresu, a przede wszystkim indywidualizacji sentencji wyroku jako rozstrzygnięcia o przedmiocie sporu, i w jakich motywy wyroku określają istotę danego stosunku prawnego. Moc wiążąca prawomocnego orzeczenia (art. 365 § 1) zapadłego między tymi samymi stronami w nowej sprawie o innym przedmiocie polega na zakazie dokonywania ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z osądzoną sprawą (art. 366). Prawomocny wyrok z punktu widzenia jego prejudycjalnego znaczenia w innej sprawie swą mocą powoduje nie tylko to, że nie może on być uchylony lub zmieniony, ale też to, że nie jest możliwa odmienna ocena i uregulowanie tego samego stosunku prawnego, w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych, między tymi samymi stronami (por. A. Partyk [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Art. 1–505(39). Tom I, red. O. M. Piaskowska, Warszawa 2024, art. 365, pkt 10, oraz cytowane tam orzeczenia).

29.  W uchwale z dnia 12 lipca 2018 r., sygn. III CZP 3/18, Sąd Najwyższy stwierdził, że w procesie o świadczenie okresowe przysługujące powodowi na podstawie określonego stosunku prawnego za kolejny okres wymagalności, nie jest dopuszczalne ponowne badanie i ocenianie przez sąd zdarzeń prawnych, odnoszących się do zasady odpowiedzialności pozwanego, w takim zakresie, w jakim były one przedmiotem rozstrzygnięcia w prawomocnym wyroku wydanym w procesie między tymi samymi stronami o świadczenie należne za wcześniejsze okresy wymagalności. Od poglądu tego Sąd Najwyższy nie odstąpił w uzasadnieniu uchwały z dnia 27 października 2021 r., sygn. III CZP 109/20, jakkolwiek w tej sprawie zwrócił głównie uwagę na złożoność i dynamiczność stosunków prawnych, w których świadczenia spełnianie są okresowo (np. umowa najmu lokalu), które uniemożliwiają traktowania podstawy rozstrzygnięcia w każdej sprawie jako identycznej. Również Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 31 października 2018 r., sygn. V Aga 28/18, stwierdził, że w procesie o świadczenie okresowe przysługujące powodowi na podstawie określonego stosunku prawnego za kolejny okres wymagalności nie jest dopuszczalne ponowne badanie i ocenianie przez sąd zdarzeń prawnych, odnoszących się do zasady odpowiedzialności pozwanego, w takim zakresie, w jakim były one przedmiotem rozstrzygnięcia w prawomocnym wyroku wydanym w procesie między tymi stronami o świadczenie należne za wcześniejsze okresy wymagalności.

30.  Sąd Najwyższy wskazuje też, że nawet pomimo braku ścisłego związania prawomocnością materialną orzeczenia sąd rozpoznający sprawę w kolejnym procesie może przychylić się do poczynionych w poprzednim procesie ustaleń prawnych i je podzielić. Jest to bowiem argumentacja, która może być powtórzona, choć zawsze musi być stanowczą argumentacją sądu orzekającego w późniejszym procesie – dotyczy to również spraw o świadczenia okresowe (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2022 r., sygn. II CSKP 326/22, i postanowienie z 19 kwietnia 2024 r., sygn. I CSK 1197/23).

31.  Nie budzi wątpliwości, że wierzytelności Wspólnoty Mieszkaniowej względem właścicieli lokali o zapłatę zaliczek są świadczeniami okresowymi. Wierzytelności te stają się wymagalne w konkretnych odstępach czasowych i nie składają się na jedną całość, która może być z góry określona i opłacona jednorazowo.

32.  W świetle powyższego Sąd uznał, że ze względu na moc wiążącą wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 2012 r., a także z uwagi na względy pewności prawa i zasługującego na ochronę usprawiedliwionego przekonania pozwanej co do swojej sytuacji prawnej, podzieli pogląd prawny wyrażony w tym wyroku. Uznaje tym samym, że uchwała z 1998 r. nie może wiązać pozwanej w takim zakresie, w jakim nie spełnia ona warunku przewidzianego w art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, czyli związku z realnym zwiększeniem wydatków na nieruchomość wspólną, a zatem w jakim jest niezgodna z ustawą w rozumieniu art. 58 k.c. Z zebranego materiału dowodowego wynika bowiem, że uchwała z 1998 r. – co do której wypowiadał się Sąd Okręgowy w wyroku z 2012 r. – nie została później zastąpiona żadną inną uchwałą (którą pozwana już mogła zaskarżyć) ani też zmodyfikowana (w takim kierunku, który uwzględniałby rzeczywiste podwyższenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej przez prowadzoną w lokalu działalność). Tym samym jeśli chodzi o kwestię legalności podwyższenia zaliczek od właścicieli lokali wykorzystywanych na cele użytkowe Sąd w niniejszej sprawie orzekał na tej samej podstawie prawnej, co Sąd w 2012 r. Uchwały zatwierdzające plany gospodarcze w latach 2020-2023 określały tylko stawkę zaliczek w wysokości „podstawowej”, tj. od lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne, w żaden sposób same w sobie nie stanowiły podstawy do podwyższania zaliczek od właścicieli innych lokali. Przy takim niezmienionym stanie prawnym pomiędzy tymi samymi stronami odmienna ocena tej samej kwestii – zgodności z prawem uchwały z 1998 r. – byłaby nie do pogodzenia z zasadą pewności prawa oraz ochrony zaufania obywatela do państwa i jego organów. Taka pewność i zaufanie byłyby zdecydowanie naruszone, gdyby pomiędzy tymi samymi stronami i opierając się na tych samych istotnych okolicznościach Sąd w tej sprawie orzekł w diametralnie inny sposób od Sądu Okręgowego w 2012 r. Oznaczałoby to przyzwolenie na ignorowanie przez powodową Wspólnotę ważnych i doniosłych zastrzeżeń zawartych w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego do uchwały z 1998 r., a po stronie pozwanej mogło wytworzyć wrażenie dowolności i niekonsekwencji Sądu.

33.  W świetle powyższego zaliczki naliczane przez powoda w wysokości trzykrotności podstawowej stawki tych zaliczek (dla lokali wykorzystywanych na cele mieszkalne) zasługiwałoby na uwzględnienie pod warunkiem udowodnienia, że lokal pozwanej faktycznie powoduje konieczność poniesienia wyższych nakładów na nieruchomość wspólną niż lokal mieszkalny. Powód jednak nie tylko nie podparł uchwały z 1998 r. konkretnym uzasadnieniem ani nie wydał kolejnej uchwały, w której uzasadnieniu przedstawiłby argumenty za dokonywanym podwyższeniem stawki zaliczek, lecz również nie przedstawił twierdzeń i dowodów na tę okoliczność w toku sprawy – choć przecież miał taką możliwość i zgodnie z uzasadnieniem wyroku Sądu Okręgowego z 2012 r. powinien był to zrobić, jeśli chciał skutecznie dochodzić od pozwanej zaliczek wg. podwyższonej stawki. Nieudowodnienie tej okoliczności musiało zatem skutkować uznaniem, że powód nie podźwignął obciążającego go ciężaru dowodu i nie zostało wykazane, że podstawy do podwyższenia stawek zaliczek obciążających pozwaną zaistniały.

34.  Sąd musiał zatem zweryfikować wysokość należności, których powódka mogła dochodzić w niniejszej sprawie. Przedłożone przez powoda dokumenty wystarczyły do ustalenia, jakie kwoty pozwana powinna uiszczać tytułem zaliczek przy założeniu, że zostały one ustalone wg. podstawowej, a nie podwyższonej stawki. W rezultacie tych ustaleń Sąd doszedł do wniosku, że pozwana była zadłużona względem powoda, tylko w znacznie mniejszym zakresie niż to opisano w pozwie.

35.  Podstawowym dokumentem do dokonania ustaleń w tym zakresie było zestawienie zaległości sporządzone przez zarządcę, spółkę (...) (k. 58-61).

36.  Wysokość zaliczki na Fundusz Remontowy przez cały okres objęty pozwem była niezmienna (3 zł/m ^{( 2)} powierzchni użytkowej lokalu), a pozwana powinna była ją uiszczać w kwocie 3 * 67,32 = 201,96 zł. Pozwana nie uiściła z tytułu takiej zaliczki za styczeń, luty i marzec 2019 r. żadnej kwoty, toteż należało z tego tytułu zasądzić kwotę 201,96 * 3 plus odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 201,96 zł od 11 stycznia, 12 lutego i 12 marca 2019 r. (z uwagi na wymagalność wierzytelności o zapłatę zaliczki z upływem 10 dnia miesiąca i przesunięcie spowodowane zakończeniem terminu w sobotę lub niedzielę) – pkt 1 lit. a, b, c wyroku. W kolejnych miesiącach pozwana uiszczała na Fundusz Remontowy wymaganą kwotę, czyli 201,96 zł, a powód bezzasadnie naliczał dodatkową kwotę 403,92 zł. Powództwo z tytułu należności na fundusz remontowy podlegało więc w tej części oddaleniu.

37.  Wysokość zaliczki na poczet utrzymania części wspólnej nieruchomości, jak też zaliczek na media, była natomiast zmienna w czasie. W 2020 i 2021 r. stawka podstawowa zaliczki wynosiła 1,95 zł/m ² , a naliczana pozwanej – 5,85 zł/m ², zatem pozwana powinna była płacić z tego tytułu 131,27 zł miesięcznie, a naliczano jej 393,82 zł miesięcznie. Różnica między tymi kwotami wynosiła 262,55 zł miesięcznie, więc kwoty z tabeli z k. 58 należało obniżyć o tę wartość. Doprowadziło to do wniosku, że za lipiec 2020 r. i styczeń 2021 r. pozwana nie ma żadnych zaległości, za okres od sierpnia 2020 r. do marca 2021 r. miesięczna zaległość wynosiła 25,88 zł (i od tych kwot zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie w pkt 1 lit. d-j wyroku), a od kwietnia do grudnia 2021 r. wynosiła 58,58 zł (i od tych kwot zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie w pkt 1 lit. k-s wyroku).

38.  Do marca 2022 r. stawka podstawowa zaliczki utrzymała się na tym samym poziomie, a za okres od stycznia do marca tego roku niedopłata pozwanej wyniosła 101,08 zł (i od tych kwot zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie w pkt 1 lit. t-v wyroku). Od kwietnia 2022 r. Wspólnota zaczęła naliczać zaliczkę w stawce podstawowej wynoszącej 2,10 zł/m ², a podwyższonej – 6,30 zł, zatem pozwana powinna była płacić z tego tytułu 141,38 zł, a naliczano jej 424,12 zł (różnica 282,74 zł). W okresie od kwietnia do sierpnia 2022 r. zaległość pozwanej z tytułu zaliczek i opłat za media wyniosła zatem 156,23 zł miesięcznie (i od tych kwot zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie w pkt 1 lit. w-aa wyroku), a we wrześniu 307,70 zł (odsetki zasądzono w pkt 1 lit. bb wyroku).

39.  W październiku 2022 r. powrócono do poprzednich stawek opłat z uwagi na zaskarżenie uchwały przez m.st. W. i postanowienie o zabezpieczeniu wydane przez Sąd (k. 58), tym samym różnica między naliczonymi należnościami z tytułu zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz media a faktycznie należnymi znowu wynosiła 262,55 zł miesięcznie. Zasądzono zatem za październik 2022 r. kwotę 206,72 zł (oraz odsetki od tej kwoty – pkt 1 lit. cc wyroku), a od listopada 2022 r. do stycznia 2023 r. – kwoty po 176,42 zł miesięcznie (i odsetki ustawowe za opóźnienie od tych kwot – pkt 1 lit. dd-ff wyroku). Od lutego do sierpnia 2023 r. stawka opłat oraz różnica utrzymywały się na dotychczasowych poziomach, zatem za ten okres zasądzono po 327 zł za miesiąc (oraz odsetki ustawowe za opóźnienie od tych kwot – pkt 1 lit. gg-mm wyroku).

40.  We wrześniu 2023 r. stawka zaliczki pozostała jeszcze na dotychczasowym poziomie, ale jednocześnie dokonano jednorazowego obciążenia w kwocie 1,20 zł/m ² (k. 33) dla podstawowej stawki i 3,60 zł/m ² wg. podwyższonej stawki. Różnica pomiędzy kwotą naliczoną a należną od pozwanej z tego tytułu (242,35 – 80,78 = 161,57 zł) również obniża zaległość wykazaną w dokumencie na k. 59, a tym samym za ten miesiąc zasądzić należało 831,90 – 262,55 – 161,57 zł, co równa się 407,78 zł. Taką też kwotę i odsetki ustawowe za opóźnienie od tej kwoty zasądzono w pkt 1 lit. nn wyroku.

41.  Od października 2023 r. stawka zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej wynosiła już 2,25 zł/m ², a pozwaną obciążano zaliczką wg. podwyższonej stawki 6,75 zł/m ². Różnica między naliczoną a należną opłatę wynosiła już 302,94 zł, w związku z czym za okres od października 2023 r. do stycznia 2024 r. zasądzono kwotę 347,20 zł (650,14 - 302,94) wraz z odsetkami w pkt 1 lit. pp-rr wyroku.

42.  Ponadto zasądzono kwotę 985,44 zł tytułem rozliczenia dostarczenia i podgrzewu wody za pierwsze półrocze 2023 r. Pozwana nie zakwestionowała tej zaległości i w związku z tym również została ona uwzględniona w zasądzonej kwocie, a ponadto odsetki od tej kwoty zasądzono w pkt 1 lit. ss wyroku.

43.  W sumie zatem Sąd zasądził kwotę 8 513,35 zł i odsetki ustawowe za opóźnienie od kwot wymienionych powyżej. W pozostałym zakresie powództwo zostało oddalone.

Odsetki

44.  O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonej kwoty orzeczono na podstawie art. 481 k.c., zasądzając je od daty wymagalności indywidualnego roszczenia (od 11, 12 lub 13 dnia miesiąca – na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca, oraz art. 115 k.c., w myśl którego jeżeli koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy lub na sobotę, termin upływa następnego dnia, który nie jest dniem wolnym od pracy ani sobotą.). Szczegółowy opis dat i kwot poszczególnych roszczeń odsetkowych opisano w poprzedniej części uzasadnienia.

Koszty postępowania

45.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

46.  Powództwo zostało uwzględnione w ok. 23% (8 513,35 / 37 560,07 * 100%), co oznaczało, że powód może domagać się zwrotu 23% poniesionych kosztów. Na koszty poniesione przez powoda złożyły się opłata od pozwu (1 880 zł), opłata od pełnomocnictwa (17 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (3 600 zł), łącznie 5 497 zł. 23% z tej kwoty to ok. 1 264,31 zł. Pozwana z kolei nie zgłosiła poniesienia żadnych kosztów związanych ze sprawą. Dlatego też Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodowej wspólnoty kwotę 1 264,31 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, o których mowa w art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

ZARZĄDZENIE

(...)