Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 września 2025 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie, I Wydział Cywilny, w składzie:

Przewodniczący: sędzia Aneta Kozłowska

Protokolant: Łukasz Skolmowski

po rozpoznaniu w dniu 26 września 2025 roku w Warszawie
na rozprawie

sprawy z powództwa M. M. i E. M.

przeciwko (...) spółce akcyjnej
z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od każdego z powodów na rzecz pozwanego kwotę po 9.630,93 zł (dziewięć tysięcy sześćset trzydzieści złotych 93/100) tytułem zwrotu części kosztów postępowania wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty,
a w pozostałym zakresie nie obciąża powodów kosztami postępowania.

Sygn. akt I C 3122/18

UZASADNIENIE

Pozwem z 17 sierpnia 2018 roku (data wpływu) powodowie M. M. i E. M., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o zasądzenie od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w W. kwoty: 17.676 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 28/06/2011 r. do dnia zapłaty na rzecz M. M. i kwoty 19.960 zł na rzecz E. M.. Nadto powodowie wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanego kosztów postępowania.

W uzasadnieniu swojego żądania powodowie wskazali, że w dniu 24/06/2005 r. dokonali wpłaty w wysokości po 19.960 zł każdy z powodów, na zapis na Certyfikaty (...) Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Sektora (...), nabywając je na 6 lat. Po upływie tego okresu powodowie chcieli sprzedać te Certyfikaty i wtedy dowiedzieli się, że (...) podjęło, bez wiedzy powodów, decyzję o przedłużeniu funkcjonowania Funduszu do 28/12/2013 r., a następnie ponownie bez wiedzy powodów podjęto decyzję o przedłużeniu funkcjonowania Funduszu do 28/12/2015 r. Pismem z dnia 15/09/2016 r. powodowie zostali poinformowani, że wartość jednego certyfikatu inwestycyjnego na dzień 30/06/2016 r. wynosi 1,09 zł, w sytuacji gdy powodowie nabyli certyfikaty za cenę jednostkową 97,00 zł. Tym samym pismem poinformowano powodów, że spółka (...) sp. z o.o. może nabyć od nich wszystkie Certyfikaty za cenę 60,92 zł za każdy Certyfikat. Powodowie nie skorzystali z tej oferty. W dniu 27/12/2017 r. (...) Bank (...) S.A. przelało na rachunek powoda M. M. kwotę 2.284 zł tytułem wykupu Certyfikatów inwestycyjnych (...) Sektora (...), tj wykupiono Certyfikaty po cenie 11,42 zł za Certyfikat. Powódce E. M. nie wypłacono żadnej kwoty. W ocenie powodów do utraty wartości zakupionych przez powodów Certyfikatów doszło nie w wyniku ogólnej sytuacji gospodarczej i zmian na rynku, lecz w wyniku nieprawidłowości w zakresie zarządzania przez (...) przedmiotowym Funduszem. Powodowie odwołując się do treści art. 471 k.c. wskazywali, że odpowiedzialność odszkodowawcza pozwanego wynika z nieprawidłowego wykonywania zarządu aktywami Funduszu. Jednocześnie powodowie podnieśli, że formalne uzasadnienie przedłużenia okresu trwania funduszu miało charakter fikcyjny i działało na szkodę powodów. Powodowie podnieśli, że Bank (...) jako właściciel (...) był nie tylko depozytariuszem funduszu nieruchomości (za co pobierał wynagrodzenie) ale był też jedynym podmiotem kredytującym Fundusz, za co pobierał odsetki od kredytów, które udzielił Funduszowi i spółkom portfelowym. Miał więc interes aby Fundusz działał jak najdłużej.

W odpowiedzi na pozew (...) S.A. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na swoją rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany podniósł, że na wyniki inwestycyjne Funduszu kluczowy wpływ miało otoczenie ekonomiczno-prawne, w którym Fundusz prowadził działalność inwestycyjną. Pozwany podniósł, że powodowie nie wskazali jakie, konkretne obowiązki zostały przez niego naruszone, jak i nie wykazali związku pomiędzy tym naruszeniem, a spadkiem wartości Certyfikatów. Pozwany wskazał, że Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych może ponosić odpowiedzialność za takie decyzje inwestycyjne, które zostały podjęte wbrew wyraźnemu sprzeciwowi któregokolwiek z organów Funduszu. Pozwany podkreślił, że Fundusz nie gwarantował osiągnięcia celu inwestycyjnego, co wyraźnie wskazywał art. 18 ust. 3 Statutu, a Bank (...) zawarł z Funduszem dwie umowy kredytu w grudniu 2007 r., tj. w okresie, w którym nie był depozytariuszem Funduszu, gdyż w okresie od 30 listopada 2007 r. do 22 stycznia 2009 r. funkcję depozytariusza Funduszu pełnił bank (...) S.A. Nadto pozwany zarzucił, że powodowie nie przyjmując oferty (...) sp. z o.o. przyczynili się do szkody, tj. do zwiększenia jej rozmiarów. Pozwany podniósł również zarzut przedawnienia roszczenia (odpowiedź na pozew, k. 123-170).

W toku dalszego postępowania strony podtrzymały swoje stanowisko.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora (...) został utworzony przez (...) Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. z siedzibą w W. (dalej jako (...)) obecnie (...) Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. W dniu 03 sierpnia 2005 r. został wpisany do Rejestru Funduszy Inwestycyjnych pod numerem 199. Fundusz ten został utworzony na czas określony, tj. do dnia 28 grudnia 2013 r.

Dowód: opinia biegłego P. K. (1) k. 2317.

Funkcję depozytariusza Funduszu pełnił Bank (...) S.A. (Dowód: zeznania R. M. (1) k.305).

E. M. i M. M. w dniu 24/06/2005 r. nabyli u doradcy w Banku (...) w W. po 200 sztuk każde z nich Certyfikatów (...) Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Sektora (...) za kwotę 19.400 zł każde z nich, cena 1 Certyfikatu wynosiła 97,00 zł. Dodatkowo każde z nich uiściło opłatę za wydanie 1 Certyfikatu w kwocie 2,80 zł, łącznie 560 zł. Łącznie każdy z powodów uiścił kwotę 19.960 zł za wydanie Certyfikatów. Powodowie dokonując zapisu na Certyfikaty oświadczyli, że znana im jest treść Statutu Funduszu oraz Prospektu Emisyjnego.

Dowód: zapisy na Certyfikaty k. 11-14; potwierdzenie nabycia Certyfikatów k. 15-16; zeznania powodów k. 212-214.

W Prospekcie Emisyjnym Certyfikatów (...) serii (...) Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego Sektora (...) wskazano, że celem inwestycyjnym Funduszu jest wzrost wartości aktywów Funduszu w wyniku wzrostu wartości lokat Funduszu oraz osiąganie przychodów z lokat netto Funduszu tak, aby uzyskać stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału na poziomie znacznie przewyższającym poziom inflacji, który będzie realizowany głównie w wyniku wzrostu wartości spółek celowych oraz przychodów z innych instrumentów finansowych nabytych lub objętych w celu optymalizacji zwrotu z inwestycji Funduszu (pkt 1.1. Prospektu). Fundusz miał inwestować w spółki celowe, których własnością są: (a) obiekty biurowe – do 80% wartości aktywów Funduszu, (b) obiekty handlowe – do 60% wartości aktywów Funduszu, (c) obiekty magazynowe – do 50% wartości aktywów Funduszu oraz (d) inne obiekty komercyjne, w szczególności nieruchomości mieszkaniowe oraz nieruchomości łączące w sobie funkcje handlowe, magazynowe lub biurowe – do 30% wartości aktywów Funduszu (pkt 1.1. Prospektu). Odnosząc się do czynników ryzyka związanych bezpośrednio z działalnością Funduszu, wskazano, że uczestnicy Funduszu będą narażeni na ryzyko związane z koniunkturą gospodarczą w kraju i za granicą, jak również na różne nieubezpieczalne rodzaje ryzyka oraz ryzyko wystąpienia siły wyższej, a poza tym wskazano m.in. na: ryzyko zmiany statutu, ryzyko związane z brakiem wpływu uczestników na zarządzanie Funduszem, ryzyko związane z funkcjonowaniem Komitetu Doradczego, ryzyko związane z likwidacją Funduszu, ryzyko wyceny, ryzyko prawne związane z nabywaniem akcji lub udziałów w spółkach celowych lub w podmiotach tworzonych lub nabywanych przez Fundusz w celu dokonania inwestycji w spółki celowe lub w celu zarządzania spółkami celowymi, ryzyko utraty kontroli, ryzyko operacyjne, ryzyko związane ze środowiskiem naturalnym, ryzyko związane z finansowaniem nieruchomości, ryzyko prawne związane z tytułem własności nieruchomości i stanem nieruchomości, ryzyko związane z zarządzaniem nieruchomością, ryzyko zmiany stawek czynszu, ryzyko skrócenia lub przedłużenia okresu działania Funduszu oraz ryzyko rozwiązania Funduszu przed upływem okresu, na który Fundusz został utworzony, ryzyko walutowe, ryzyko płynności, ryzyko konkurencji (pkt 2.1., 2.3. Prospektu). Fundusz został utworzony na czas określony – do dnia 28 grudnia 2013 r., przy czym zastrzeżono, że okres jego działalności może zostać skrócony maksymalnie o dwa lata lub przedłużony maksymalnie o dwa lata ze względu na uwarunkowania dotyczące nieruchomości (Rozdział IV pkt 2. Prospektu).

Dowód: prospekt informacyjny, k. 28-63.

Zgodnie ze Statutem Funduszu, organami Funduszu były: (...) oraz Zgromadzenie Inwestorów (art. 3 Statutu). (...) zarządzał Funduszem i reprezentował Fundusz w stosunkach z osobami trzecimi oraz odpowiadał wobec uczestników Funduszu za wszelkie szkody spowodowane niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem swoich obowiązków w zakresie zarządzania Funduszem i jego reprezentacji, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków było spowodowane okolicznościami, za które (...) nie ponosiło odpowiedzialności. Zgodnie z art. 18 Statutu, celem inwestycyjnym Funduszu był wzrost aktywów Funduszu w wyniku wzrostu wartości lokat Funduszu oraz osiąganie przychodów z lokat netto Funduszu tak, aby uzyskać stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału na poziomie znacznie przewyższającym poziom inflacji, a cel ten miał być realizowany głównie w wyniku wzrostu wartości spółek celowych oraz przychodów z innych instrumentów finansowych nabytych lub objętych w celu optymalizacji zawrotu z inwestycji Funduszu, przy czym Fundusz nie gwarantował osiągnięcia ww. celu inwestycyjnego. Zgodnie z art. 22 ust. 8 Statutu, Fundusz mógł, przy uwzględnieniu celu inwestycyjnego, udzielać pożyczek pieniężnych spółkom celowym lub podmiotom tworzonym lub nabywanym w celu nabycia akcji lub udziałów spółek celowych do wysokości nie wyższej niż 50% wartości aktywów netto Funduszu (wartości aktywów Funduszu pomniejszonej o zobowiązania Funduszu w dniu wyceny, dalej jako (...)), z zastrzeżeniem, że wysokość pożyczki pieniężnej udzielonej jednej spółce celowej nie mogła przekroczyć 15% (...). Fundusz mógł zaciągać, wyłącznie w bankach lub instytucjach kredytowych, pożyczki i kredyty w łącznej wysokości nieprzekraczającej 25% (...) Funduszu w chwili zaciągania tych pożyczek i kredytów, a celem zaciągania tych pożyczek i kredytów było krótkoterminowe finansowanie pomostowe spółek celowych lub podmiotów tworzonych lub nabywanych przez Fundusz w celu dokonania inwestycji w spółki celowe (art. 27 Statutu). (...) zarządzało Funduszem i samodzielnie podejmowało wszelkie decyzje w zakresie Portfela Inwestycji Docelowych (art. 28 ust. 1 Statutu). Fundusz mógł wypłacać dochody uczestnikom po zakończeniu każdego roku kalendarzowego, a decyzję w sprawie wypłaty dochodu oraz jego wysokości podejmował (...) (art. 29 ust. 1 i 4 Statutu). Zgodnie z art. 31 ust. 1-5 Statutu, Fundusz emitował certyfikaty inwestycyjne (Certyfikaty), będące papierami wartościowymi na okaziciela, niemającymi formy dokumentu, niepodzielne, emitowane w walucie polskiej. Fundusz mógł wykupywać Certyfikaty po ogłoszeniu przez Fundusz zamiaru dokonania wykupu Certyfikatów, a decyzję o wykupie Certyfikatów podejmowało Towarzystwo (art. 32 ust. 1 i 3 Statutu). Fundusz podlegał obowiązkom informacyjnym na podstawie i w sposób określony w: ustawie z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o nadzorze nad rynkiem kapitałowym oraz przepisach wykonawczych do ww. ustaw (art. 44 ust. 2 Statutu). Fundusz został utworzony na czas określony – do dnia 28 grudnia 2013 r., przy czym okres działalności Funduszu mógł zostać skrócony maksymalnie o 2 lata lub przedłużony maksymalnie o 2 lata ze względu na uwarunkowania dotyczące rynku nieruchomości, a datą rozpoczęcia likwidacji Funduszu był dzień 29 grudnia 2013 r. (art. 1 ust. 6 Statutu). Decyzję o skróceniu albo przedłużeniu okresu działalności Funduszu podejmował (...), po jej uprzednim zaopiniowaniu przez Komitet Doradczy oraz przez Zgromadzenie Inwestorów, przy czym decyzja o przedłużeniu okresu działalności Funduszu mogła zostać podjęta, gdy: (a) ze względu na istniejące uwarunkowania rynkowe zbycie Portfela Inwestycji Docelowych naruszałoby, w ocenie (...), interes uczestników Funduszu, w szczególności istniałaby możliwość wystąpienia lub kontynuacji trendu wzrostowego na rynku nieruchomości w okresie następującym po upływie pierwotnego okresu działalności Funduszu lub (b) ze względu na istniejące uwarunkowania rynkowe zbycie Portfela Inwestycji Docelowych byłoby utrudnione w zakładanym terminie, co w szczególności mogłoby prowadzić do zbycia aktywów Funduszu po cenach poniżej odpowiadającej im wartości rynkowej (art. 1 ust. 7 i 8 Statutu). Decyzja o skróceniu okresu działalności Funduszu mogła natomiast zostać podjęta, gdy w ocenie (...) istniałoby zagrożenie zbycia Portfela Inwestycji Docelowych w pierwotnie zakładanym okresie działalności Funduszu po cenach poniżej odpowiadającej im wartości rynkowej w wyniku wystąpienia trendu spadkowego na rynku nieruchomości (art. 1 ust. 10 Statutu). Zgodnie z art. 45 ust. 1 i 2 Statutu, Fundusz ulegał rozwiązaniu m.in. jeżeli upłynął okres, na który Fundusz został utworzony, przy czym rozwiązanie Funduszu następuje po przeprowadzeniu likwidacji, a z dniem rozpoczęcia likwidacji Fundusz nie może emitować Certyfikatów.

Dowód: statut funduszu, k. 71-79 oraz k. 179-200.

Fundusz dokonywał inwestycji na rynku nieruchomości biurowych, komercyjnych i magazynowych poprzez nabywanie nieruchomości w celu czerpania zysków z wynajmu ich powierzchni i docelowo sprzedaży. Fundusz budował swój portfel inwestycyjny do I kwartału 2008 roku, kiedy to poprzez nabycie (...) Sp. z o.o. zakończył proces budowania portfela aktywów docelowych Funduszu. W celu ograniczenia ryzyka inwestycyjnego Fundusz stworzył spółki celowe: (...) Sp. z o.o., (...) Sp. z o.o. 1 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 2 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 3 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 4 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 5 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 6 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 7 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 8 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 9 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 10 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 11 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 12 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 13 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 14 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 15 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 16 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 17 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 18 S.K.A. oraz (...) Sp. z o.o. 19 S.K.A. i poprzez te spółki działał i nabywał nieruchomości. Spółki (...) sp. z o.o. 13 S.K.A. i (...) sp. z o.o. 14 S.K.A. zaprzestały funkcjonowania w 2008 roku, zaś w 2013 roku powstało pięć (...) Sp. z o.o. 20 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 21 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 22 S.K.A., (...) Sp. z o.o. 23 S.K.A. i (...) Sp. z o.o. 24 S.K.A.

Dowód: opinia biegłego P. C. (1), k. 604-759 (w szczególności k. 619); opinia biegłego P. K. (1) k. 2310-2362 (w szczególności k 2345).

Przyczyną, dla której Fundusz inwestował w nieruchomości nie bezpośrednio, lecz przez spółki celowe ( (...)) było ograniczenie ryzyka operacyjnego każdej z nieruchomości dla całości funduszu. Dzięki takiej strukturze, ewentualne problemy jednej z nieruchomości nie będą wpływać na całość Funduszu, gdyż Fundusz nie będzie odpowiadać całym majątkiem za zobowiązania spółki celowej. Nadto, w okresie działania Funduszu, utworzenie (...) w formie spółek komandytowo-akcyjnych dawało również korzyści podatkowe, albowiem spółki te nie były płatnikiem CIT. Nadto, zaletą takiej struktury aktywów funduszu było umożliwienie powiększenia finansowania dłużnego oraz płynność aktywów (łatwiej sprzedać udziały w spółce posiadającej nieruchomość niż samą nieruchomość). Fundusze nieruchomościowe budujące swoje portfele w taki sposób mogą minimalizować ryzyko i maksymalizować zwroty, co przekłada się na większą stabilność i atrakcyjność dla inwestorów.

Dowód: zeznania W. C. k. 239-246; zeznania R. M. (1), k. 301-315; zeznania A. M., k. 335-338, k. 343; zeznania Ł. M., k. 326-329; zeznania R. M. (2) k. 328-329; zeznania M. Ś. k. 338 verte 343; opinia biegłego J. T. (1), k. 2400-2485 (w szczególności k. 2446-2450); opinia biegłego P. K. (1) k. 2310- 2362 (w szczególności k. 2338).

Do zarządu spółek celowych nie były wybierane osobne osoby, lecz w skład zarządu wchodzili pracownicy (...). Spółki te nie prowadziły innej działalności niż nabywanie i pobieranie pożytków z nieruchomości. Członkowie zarządu spółek celowych nie pobierali dodatkowego wynagrodzenia.

Dowód: zeznania A. M., k. 335-338, k. 343.

Fundusz dysponował poprzez (...) następującymi nieruchomościami: (...) (właściciel (...) sp. z o.o. 1 S.K.A.), (...) (właściciel (...) sp. z o.o. 1 S.K.A.),(...) (właściciel (...) sp. z o.o. 5 S.K.A.), (...) K. (właściciel (...) sp. z o.o. 9 S.K.A.), (...) C. (właściciel (...) sp. z o.o. 11 S.K.A.), (...) B. (właściciel (...) sp. z o.o. 12 S.K.A.), V. (...) (właściciel (...) sp. z o.o. 17 S.K.A.), E. (właściciel (...) sp. z o.o. 6 S.K.A.), (...) (właścicielem nieruchomości były spółki (...) sp. z o.o. 3 S.K.A. – w 23%, (...) sp. z o.o. 4 S.K.A. – w 24%, (...) sp. z o.o. 7 S.K.A. – w 27%, (...) sp. z o.o. 8 S.K.A. – w 20% i (...) sp. z o.o. 10 S.K.A. – w 6%, zaś właścicielem wszystkich wskazanych spółek (...) sp. z o.o. 18 S.K.A.) i R. T. (właścicielami nieruchomości były – po 50% - (...) sp. z o.o. 15 S.K.A. i (...) sp. z o.o. 16 S.K.A., zaś właścicielem spółek (...) sp. z o.o. 19 S.K.A.).

Dowód: opinia biegłego P. C. (1), k. 604-759 (w szczególności k. 619); opinia biegłego P. K. (1) k. 2310- 2362 (w szczególności k. 2325 verte-2326).

Początkowo sytuacja finansowa Funduszu była dobra. Sytuacja Funduszu zaczęła się pogarszać z powodu kryzysu na rynku nieruchomości mającego swój początek w 2008 roku. Wzrosła podaż powierzchni biurowych do wynajęcia, co spowodowało spadek stawek czynszu najmu. Pojawiło się wiele nieruchomości o dużo wyższym standardzie niż nieruchomości wchodzące w skład (...), nieruchomości Funduszu nie mogły więc z nimi konkurować. Część powierzchni znajdujących się w portfelu aktywów Funduszu nieruchomości pozostawała niewynajęta, z uwagi na brak zainteresowania kontrahentów. Jednocześnie z uwagi na wzrost kursu euro do złotówki, wzrosła kwota zobowiązań kredytowych spółek celowych, które w części zaciągnięte zostały w bankach w euro. Pojawił się problem najmu przez właściciela(...), będącego najemcą w (...), zgłaszane były usterki, ostatecznie rozwiązano umowę najmu. W przypadku nieruchomości (...)najemca (...) S.A. zmienił swoją lokalizację i nieruchomość ta została opuszczona. Część nieruchomości należących do Funduszu wymagała przeprowadzenie remontów.

Dowód: zeznania W. C. k. 239-246; zeznania A. M., k. 335-338, k. 343; zeznania Ł. M., k. 326-329; zeznania R. M. (2) k. 328-329; zeznania M. Ś. k. 338 verte – 343.

W ramach obowiązków depozytariusza, Bank (...) S.A. dokonywał sprawdzenia wycen wartości Certyfikatów Funduszu. Depozytariusz nie miał zastrzeżeń do tej wyceny.

Dowód: zeznania W. C. k. 239-240; zeznania A. M. k. 236 verte, zeznania M. Ś. k. 339.

Pomiędzy Funduszem a Bankiem (...) S.A. (depozytariuszem) była zawarta jedna umowa kredytu. Umowa ta była zawarta na warunkach rynkowych. W fazie likwidacji Funduszu Bank (...) umorzył opłaty za zarządzenie Funduszem i kredyt udzielony Funduszowi, aby zwiększyć wartość Certyfikatów.

Dowód: zeznania Ł. M. k. 327-328; zeznania M. Ś. k. 340 verte, k. 341 verte.

Pierwotnie Fundusz został utworzony na okres do 28 grudnia 2013 r., jednakże (...) zaproponowało uczestnikom Funduszu przedłużenie czasu jego funkcjonowania, jako przyczynę podając niekorzystną sytuację rynkową w tamtym okresie. Na Zgromadzeniu Inwestorów w dniu 23 kwietnia 2013 r. (...) przedstawiło rekomendację dotyczącą przedłużenia działalności Funduszu, a inwestorzy podjęli uchwałę nr 3 w sprawie wyrażenia opinii dotyczącej przedłużenia czasu działalności Funduszu do dnia 28 grudnia 2015 r., w której pozytywnie zaopiniowali rekomendację (...). Uchwała została podjęta 212 225 głosami „za”, przy 13 858 głosach „przeciw” i braku głosów wstrzymujących się.

Dowód: protokół zgromadzenia inwestorów, k. 171-176; rekomendacja (...) S.A. k. 177-178.

Decyzja o przedłużeniu czasu trwania Funduszu miała uzasadnienie ekonomiczne i wypełniała przesłanki zawarte w statucie Funduszu.

Dowód: opinia biegłego P. K. (1) k. 2310-2362 (w szczególności k. 2355); opinia biegłego J. T. (1), k. 2400-2485 (w szczególności k. 2478-2480).

Decyzję o likwidacji funduszu podjęto, albowiem nie było już możliwości dalszego jego przedłużenia zgodnie ze Statutem, gdyż przedłużono jego działalność już o maksymalny okres. W celu kapitalizacji środków funduszu dokonano sprzedaży spółek celowych (wraz z nieruchomościami i kredytami). Przed sprzedażą, wycenę nieruchomości dokonała spółka (...). Wyceny te miały sprawdzić, czy pozyskane z rynku oferty zakupu są rynkowe. Dodatkowo, zlecono pomoc przy sprzedaży firmie doradczej (...), ażeby ściągnąć potencjalne, dodatkowe oferty. Pomimo tych działań, okazało się, że nie jest możliwe dokonanie sprzedaży spółek celowych za cenę wyższą od już pozyskanej z rynku.

Dowód: zeznania Ł. M., k. 326-329.

W okresie likwidacji Funduszu powodowie otrzymali, za pośrednictwem (...) Banku (...), ofertę spółki (...) Sp. z o.o. na zakup przez nią Certyfikatów Funduszu, za cenę 60,92 zł za 1 Certyfikat. W piśmie tym wskazano, że cena nabycia Certyfikatów nie podlega negocjacjom, oferta ma charakter jednorazowy i obowiązywać będzie w okresie od 7 października 2016 roku do 4 listopada 2016 r. Powodowie z tej oferty nie skorzystali.

Dowód: pismo k.17-18; zeznania Ł. M. k. 328; zeznania powodów k. 212-214.

Certyfikaty uczestnictwa M. M. zostały odkupione za kwotę 11,42 zł/szt (bezsporne).

Powodowie pismem datowanym na 27 lipca 2018 r. wezwali pozwanego do zapłaty kwot dochodzonych w niniejszej sprawie. W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwany wskazał, że brak jest podstaw do żądania od niego wskazanych kwot.

Dowód: pisma k. 91-92; pismo k. 93-97.

W związku z licznymi zawiadomieniami uczestników Funduszu o podejrzeniu popełnienia przestępstwa w związku z funkcjonowaniem Funduszu, (...) w W. wszczęła i prowadziła śledztwo. Postanowieniem z dnia 10 stycznia 2020 r., sygn. akt RP I Ds. 70.2016, prokurator (...) w W. umorzył na podstawie art. 17 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania karnego, wobec braku znamion czynu zabronionego, śledztwo w sprawie zaistniałego w okresie od dnia 01 czerwca 2005 r. do dnia 28 grudnia 2015 r.: (1) na terenie całego kraju, w krótkich odstępach czasu, w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, doprowadzenia kilkuset inwestorów indywidualnych oraz instytucjonalnych, którzy zakupili łącznie 3 408 627 certyfikatów inwestycyjnych Funduszu, do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości w łącznej kwocie 330 636 819 zł, stanowiącej równowartość kwoty zainwestowanych środków, poprzez wprowadzenie ich w błąd w zakresie informowania o braku ryzyka inwestycji i zapewnieniach zysku z inwestycji oraz zamiaru wywiązania się ze zobowiązania, tj. o czyn z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k., (2) w W., w krótkich odstępach czasu, w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, nadużycia uprawnień i niedopełnienia obowiązków przez osoby zarządzające Funduszem oraz członków zarządu (...) poprzez podejmowanie działań sprzecznych z założeniami statutu, prospektu emisyjnego oraz regułami dobrego gospodarowania, co skutkowało wyrządzeniem w aktywach Funduszu szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w kwocie 55 761 655 zł, tj. o czyn z art. 296 § 1 k.k. w zw. z art. 296 § 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k., (3) w W., w krótkich odstępach czasu, w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, podawania nieprawdziwych danych oraz zatajania prawdziwych danych, w istotny sposób wpływających na treść informacji w prospekcie emisyjnym, statucie oraz raportach bieżących i okresowych w celu działania w interesie (...), tj. o czyn z art. 100 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych w zw. z art. 12 k.k., (4) zawierania w ww. okresie, w W., w krótkich odstępach czasu, z góry powziętym zamiarem, w sprawozdaniach finansowych Funduszu oraz sprawozdaniach finansowych spółek celowych nierzetelnych danych, tj. o czyn z art. 77 ust. 2 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości w zw. z art. 12 k.k.; (5) w W., w krótkich odstępach czasu, w wykonaniu z góry powziętego zamiaru niedopełnienia obowiązków przez osoby działające w imieniu depozytariusza Funduszu poprzez brak działań związanych z nadzorem nad Funduszem zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, co skutkowało wyrządzeniem w aktywach Funduszu szkody majątkowej w wielkich rozmiarach w kwocie 55 761 655 zł, tj. o czyn z art. 296 § 1 k.k. w zw. z art. 296 § 3 k.k. w zw. z art. 12 k.k., (6) w W., w krótkich odstępach czasu, w wykonaniu z góry powziętego zamiaru, niedopełnienia ciążącego obowiązku przez Komisję Nadzoru Finansowego, poprzez brak nadzoru nad działalnością Funduszu, tj. o czyn z art. 231 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k.

Dowód: postanowienie o umorzeniu śledztwa z uzasadnieniem, k. 2171-2244.

Głównym czynnikiem decydującym o spadku wartości certyfikatów inwestycyjnych Funduszu był niefortunny timing. Fundusz zdecydowaną większość nieruchomości nabywał w roku 2006, w szczytowym okresie koniunktury na rynku nieruchomości komercyjnych. Tymczasem po roku 2008 nastąpiło załamanie rynku, który przez kolejne lata nie powrócił do wycen z lat 2006-2007. Załamanie rynku nieruchomości w Polsce, tak jak i na całym świecie było konsekwencją globalnego kryzysu gospodarczego. Pod koniec 2008 roku nastąpiło załamanie rynków, którego zwiastunem było ogłoszenie upadłości banku (...), a którego przyczyny tkwiły w pęknięciu bańki spekulacyjnej na globalnych rynkach nieruchomości. Konsekwencją załamania koniunktury globalnej były zawirowania na lokalnych rynkach, w tym również polskim. Nastąpiły znaczące niekorzystne zmiany czynników determinujących wyceny nieruchomości, które przez kolejne lata funkcjonowania Funduszu pozostawały na poziomie niekorzystnie odbiegającym od rynkowych prognoz z czasu jego powstania. Niekorzystne tendencje w czynszach i wakatach były konsekwencją również specyfiki rynku (...). Podaż powierzchni biurowej od początku XXI roku rosła dynamicznie, wyprzedzając absorpcję i zwiększając współczynnik pustostanów.

Dowód: opinia biegłego J. T. (1), k. 2404-2405 (na powyższe wskazuje również E. W. w swojej opinii sporządzonej do sprawy VI C 803/21, w niniejszej sprawie stanowiącej dowód z dokumentu na piśmie k. 2522-2554, w szczególności k. 2552 verte-2553); opinia biegłego P. K. (1) k. 2310-2362 (w szczególności k. 2334 i k. 2347).

Jedną z istotnych przyczyn spadku wartości certyfikatów było stosowanie lewaru (dźwignie finansowej), a więc nabywanie nieruchomości przez spółki celowe o sumarycznej wartości znacznie przewyższającej sumę kapitału funduszu, poprzez kredytowanie ich nabycia. L. miało doprowadzić do zwiększenia wyceny jednostek uczestnictwa, gdyż każdorazowy wzrost wartości nieruchomości powodował istotnie większy wzrost wartości funduszu. Zależność ta działała jednak w obie strony i spadek wartości nieruchomości spowodował nieproporcjonalnie duży spadek wartości jednostek uczestnictwa. L. przez fundusze nieruchomościowe było w tamtym czasie standardem rynkowym i w analogiczny sposób działały również fundusze zarządzane przez inne (...).

Dowód: zeznania W. C. k. 239-246; zeznania A. M., k. 335-338, k. 343; zeznania Ł. M., k. 326-329; zeznania R. M. (2), k. 328-329.

Stosowania lewaru nie należy jednak uznawać za błąd w przyjętej strategii zarządzania Funduszem. W okresie budowania strategii funduszu na rynku nieruchomości panował powszechny optymizm, ryzyko inwestycji w nieruchomości szacowano jako stosunkowo niewielkie, a stopy zwrotu prognozowano jako większe niż koszty kredytu. W takim otoczeniu rynkowym, według stanu wiedzy, jaki mieli zarządzający funduszem w chwili jej podjęcia, decyzja o podjęciu ryzyka wysokiego zadłużenia była decyzją racjonalną.

Dowód: opinia biegłego J. T. (1), k. 2404-2405 (na powyższe wskazuje również E. W. w swojej opinii sporządzonej do sprawy VI C 803/21, w niniejszej sprawie stanowiącej dowód z dokumentu na piśmie k. 2522-2554, w szczególności k. 2552verte-2553); opinia biegłego P. K. (1) k. 2310-2362 (w szczególności k. 2335 i k. 2339verte); podobnie biegły P. C. (1) k. 608, k. 643-644.

Jednoznaczne określenie zakresu, w jakim zarządzający Funduszem przyczynili się do spadku wartości certyfikatów inwestycyjnych nie jest możliwe. Przypisanie konkretnym decyzjom czy działaniom zarządzających określonej straty nie jest możliwe, a wartość nieruchomości może być podatna na szereg zewnętrznych czynników, które wykraczają poza kontrolę zarządzających.

Dowód: opinia biegłego J. T. (1) k. 2400-2485, w szczególności k. 2406; opinia biegłego P. K. (1) k. 2335verte-2336.

Zmiany parametrów rynkowych, niezależnych od zarządzających, miały wpływ na spadek aktywów netto Funduszu o ok. 45,5%, zaś czynniki pozarynkowe – na ok. 43,4% spadku. Głównym czynnikiem pozarynkowym, który miał wpływ na spadek wartości jednostek uczestnictwa była utrata dwóch kluczowych najemców w nieruchomościach R. T. i Centrum (...) – co miało wpływ na spadek wartości netto aktywów funduszu w ok. 42,5%.

Dowód: opinia biegłego J. T. (1) k. 2400-2485, w szczególności, k. 2441.

Każda transakcja nabycia nieruchomości była poparta szeregiem badań zleconych podmiotom świadczącym stosowne usługi. Podmioty te miały charakter profesjonalny, zaś opinie Komitetu Doradczego były zgodne z konkluzjami zawartymi w badaniach i wycenach. Nabycie nieruchomości znajdujących się w spółkach celowych było zgodne z zasadami racjonalnego gospodarowania.

Dowód: opinia biegłego J. T. (1) k. 2400-2485, w szczególności, k. 2442-2443 i k. 2450 oraz opracowania i raporty dotyczące nabywanych przez Fundusz nieruchomości, w tym sporządzone przez profesjonalne podmioty zewnętrzne i niezależne od Funduszu k. 813-2029.

Towarzystwo dołożyło należytej staranności, aby proces zarządzania aktywami nieruchomościowymi był w pełni profesjonalny. W proces inwestycyjny zaangażowany był: doradca ds. nieruchomości, zespół ds. nieruchomości, Komitet Doradczy i zarząd. Każdy z tych podmiotów miał w procesie inwestycyjnym i zarządczym swoje, określone zadania. W skład zespołów oraz zarządu wchodziły osoby o niekwestionowanych kompetencjach. Fundusz na różnych etapach procesu inwestycyjnego zatrudniał zewnętrznych doradców. Operaty szacunkowe i wyceny były sporządzone przez wyspecjalizowane podmioty. Zasady wyceny aktywów były poddawane weryfikacji przez podmioty trzecie. Fundusz do administrowania również zatrudnił profesjonalny podmiot zewnętrzny. Opłaty za zarządzanie pobierane przez Towarzystwo były opłatami rynkowymi.

Dowód: opinia biegłego J. T. (1) k. 2400-2485, w szczególności, k. 2481-2483.

Sąd Rejonowy dokonał następującej oceny dowodów:

Sąd oparł się na dokumentach zaoferowanych w sprawie przez strony, nie znajdując podstaw do ich zakwestionowania. W zakresie złożonych do sprawy dokumentów pominięte przy ustalaniu stanu faktycznego zostały jedynie opinie prywatne przedłożone przez pozwanego i sporządzone na jego zlecenie. Wnioski zawarte w tych opiniach prywatnych sąd potraktował jako rozwinięcie argumentacji pozwanego na uzasadnienie stanowiska procesowego prezentowanego w sprawie.

Ustalając stan faktyczny sąd pominął zeznania świadków: K. M. (k. 396-397) i K. G. (k. 399-401), gdyż nie przekazali oni informacji o faktach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. W pozostałym zakresie sąd dał wiarę przesłuchanym w sprawie świadkom, gdyż ich zeznania korespondowały ze sobą, jak również z treścią zgromadzonych w sprawie dokumentów, jak i w przeważającej części z wnioskami zaprezentowanymi w opiniach biegłych sądowych sporządzonych w sprawie, tj. P. K. (2) i J. T. (1).

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd pominął w części opinię biegłego P. C. (1), to jest w zakresie formułowanych przez tego biegłego wniosków dotyczących złego, czy też nieprawidłowego zarządzania nieruchomościami wchodzącymi w skład portfela Funduszu. Wnioski te, mając na uwadze dane zaprezentowane w opinii, uznać należy za dowolne i nie znajdujące uzasadnienia, a także sprzeczne z treścią kolejnych dwóch opinii biegłych sądowych, tj. P. K. (1) i J. T. (1). Na marginesie wskazać jeszcze należy, że wnioski te pozostawały sprzeczne także z wnioskami opinii sporządzonej przez E. W. do sprawy VI C 803/21, w niniejszej sprawie stanowiącej dowód z dokumentu na piśmie k. 2522-2554, w szczególności k. 2552verte-2553.

W ocenie Sądu wnioski biegłego P. C. (1) co do tego, że przyczyną spadku wartości certyfikatów była niska jakość (...), tj. brak proaktywnej postawy w poszukiwaniu najemców – są nieuzasadnione. Biegły J. T. – w przeciwieństwie do biegłego P. C. – dokonał porównawczej analizy spadku wartości nieruchomości w porównaniu do całości rynku, zaś jego wyliczenia obejmujące ewentualny wpływ czynnika zarządczego oparte są o modelowanie alternatywnych scenariuszy. Tymczasem, biegły P. C. w analizie swej ogranicza się w zasadzie do stawiania tez, bez bliższego ich wyjaśnienia i w oderwaniu od realiów rynkowych istniejących w latach 2013-2015 r. w obszarze na którym zlokalizowane były nieruchomości Funduszu, a nadto bez ilościowego przełożenia postawionych przez siebie zarzutów na wycenę jednostek uczestnictwa. Z tych też względów opinia biegłego P. C. w części, w której dotyczy przyczyn utraty wartości jednostek uczestnictwa, nie mogła stanowić podstawy ustaleń faktycznych w sprawie.

Sąd oparł się na opinii biegłych J. T. oraz opinii P. K. oraz częściowo na opinii P. C.. Jednocześnie, Sąd pominął wnioskowany przez pełnomocnika pozwanego Banku (...) S.A. dowód z opinii biegłej E. W. na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. z uwagi na fakt, że tezy tejże opinii potwierdzają te same fakty, które zostały wykazane opinią J. T., toteż fakty te wykazano już zgodnie z żądaniem wnioskodawcy.

W ocenie Sądu opinia J. T. (1) prezentuje najbardziej czytelny wywód, który pozwala na weryfikację postawionych w niej wniosków. Jednocześnie, opinia ta w równie szczegółowy i przekonywujący sposób tłumaczy swoje ograniczenia metodologiczne. Biegły J. T. przeprowadził liczne symulacje alternatywnych scenariuszy, w której tylko jedna zmienna (ceteris paribus) ulega modyfikacji według przyjętej przez niego metodologii i wyliczył zmiany wartości jednostek uczestnictwa funduszu według każdej z nich. W podsumowaniu tych symulacji wskazał, że suma wpływu czynników niezależnych od Towarzystwa na wycenę jednostek uczestnictwa w zasadzie odpowiada za całość utraty wartości Certyfikatów, podkreślając jednak, że wrażenie to może być mylne, albowiem niektóre spośród tych czynników są niemożliwe do wyróżnienia od czynników od funduszu zależnych. Podsumowując jednak, biegły J. T. wskazuje, że główną przyczyną tak drastycznego spadku wartości jednostek uczestnictwa jest utrata wartości nieruchomości przy jednoczesnym poziomie lewaru (który sprawiał, że zarówno potencjalne zyski, jak i potencjalna strata jednostek uczestnictwa są zwielokrotnione względem zwiększenia lub zmniejszenia wartości nieruchomości będących w portfelu). Podkreślając jednocześnie, że tego rodzaju działania inwestycyjne (lewar) były w ocenianym okresie powszechnie stosowane. Podkreślić należy, że do treści tej opinii powodowie nie zgłosili zastrzeżeń, a nadto opinia ta i jej wnioski w przeważającej części korespondują również z opinią P. K. (1). Z kolei powodowie wnosili o uzupełnienie opinii sporządzonej przez P. K. przez dopuszczenie opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami (pismo k. 2376). Wniosek ten został przez sąd oddalony postanowieniem z dnia 05/08/2024 r. (k. 2395). Na rozprawie w dniu 26/09/2025 r. (k. 2607) powodowie nie wnieśli w tym przedmiocie zastrzeżeń do protokołu w trybie art. 162 kpc.

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powodowie w pozwie zarzucali pozwanemu, że nienależycie zarządzał Funduszem, co doprowadziło do spadku wartości Certyfikatów Funduszu, w tym m.in. przez niezasadne (ze szkodą dla powodów) przedłużenie okresu trwania Funduszu o 2 lata, nieprawidłowe dokonywanie wycen nieruchomości oraz udzielenie przez Depozytariusza kredytu Funduszowi, co miało w ocenie powodów, być działaniem sprzecznym z interesem Funduszu. W wyniku wszystkich powyższych zdarzeń miało dojść do spadku wartości Certyfikatów Funduszu, a tym samym do szkody powodów.

Podstawą prawną odpowiedzialności pozwanego Towarzystwa jest art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1034, dalej: u.f.i.). Przepis ten stanowi, że towarzystwo odpowiada wobec uczestników zbiorczego portfela papierów wartościowych oraz uczestników funduszu inwestycyjnego za wszelkie szkody spowodowane niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem swoich obowiązków w zakresie zarządzania zbiorczym portfelem papierów wartościowych lub funduszem i jego reprezentacji, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków jest spowodowane okolicznościami, za które towarzystwo odpowiedzialności nie ponosi.

Wskazany przepis nawiązuje do ogólnej konstrukcji odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 k.c. Towarzystwo, będące organem funduszu inwestycyjnego jako odrębnej osoby prawnej (art. 4 ust. 2 ustawy), odpowiada wobec uczestnika funduszu za szkodę spowodowaną nieprawidłowym wykonaniem zarządu aktywami tego funduszu. Aktualne pozostają zatem ogólne przesłanki powstania odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej Towarzystwa, przy czym podmiot ten ponosi odpowiedzialność wobec uczestnika funduszu na zasadzie winy. Ciężar wykazania wszystkich przesłanek odpowiedzialności Towarzystwa spoczywa na poszkodowanym uczestniku (tak wyrok SN z 23 października 2014 r., I CSK 609/13).

Ustanowienie przedmiotowe odpowiedzialności jako kontraktowej wymaga wykazania przez powodów – dla uwzględnienia powództwa – następujących przesłanek: niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania do zarządzania funduszem i reprezentowania go, szkody oraz związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem zobowiązania a szkodą.

Zważyć należy, że już z analizy zeznań słuchanych w sprawie świadków, w szczególności W. C., Ł. M. i M. Ś., wynikało, że przyczyna spadku wartości certyfikatów Funduszu wynikała z niekorzystnej sytuacji rynkowej, w szczególności załamania na rynku nieruchomości, spadku wartości cen nieruchomości, wzrostu kursu euro, a tym samym wzrostu zobowiązań spółek (...) zaciągniętych w euro na zakup nieruchomości, spadkiem cen za najem powierzchni biurowych, a tym samym spadkiem dochodów Funduszu osiąganych z wynajmu nieruchomości, powstaniem wielu nowych biurowców, co skutkowało spadkiem zainteresowania najmem powierzchni w budynkach starszych, a takie wchodziły w skład portfela Funduszu i wzrostem powierzchni pustostanów. Do tego doszło ogłoszenie upadłości spółki (...) i utraty w wyniku tego jednego z kluczowych najemców nieruchomości przy (...). Wszystkie wskazane powyżej czynniki miały charakter zewnętrzny, niezależny od pozwanego.

Zwrócić także należy uwagę na zeznania świadka Ł. M. (k. 327 verte), który zajmował się likwidacją Funduszu i wskazał, że dokonane na jego zlecenie wyceny rynkowe nieruchomości Funduszu i poszukiwanie na jego zlecenie nabywców na te nieruchomości zostały zweryfikowane przez bank, który zlecił własne wyceny i poszukiwanie nabywców na te nieruchomości innemu podmiotowi i w wyniku tych czynności nie znaleziono żadnych nabywców.

Niemniej jednak kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy były wnioski płynące z opinii biegłych, w szczególności biegłego J. T. (1) i uzupełniająco P. K. (2), z których to opinii wynika, iż brak jest możliwości wskazania nieprawidłowych działań/zaniechań w stosunku do osób zarządzających Funduszem, które miałby doprowadzić do spadku wartości certyfikatów Funduszu, zaś spadek wartości certyfikatów funduszu wynikał przede wszystkim z kryzysu na rynku nieruchomości, dużej nadpodaży powierzchni biurowych, która skutkowała zwiększeniem ilości pustostanów i spadkiem cen najmu nieruchomości.

Nadto z opinii sporządzonej przez E. W. do sprawy VI C 803/21, w niniejszej sprawie stanowiącej jedynie dowód z dokumentu na piśmie (k. 2522-2554, w szczególności k. 2552verte-2553) także wynika, że nie można dopatrzeć się nienależytego zarządzenia Funduszem przez pozwane Towarzystwo, a spadek wartości Certyfikatów Funduszu wynikał z sytuacji na rynku nieruchomości, jaka miała miejsce od 2008 r.

Podkreślić też trzeba, że w Prospekcie Emisyjnym Certyfikatów (...), z którym powodowie, jak oświadczyli w zapisie na Certyfikaty zapoznali się, zawarto informacje o różnego rodzaju ryzykach związanych z tą inwestycją, w tym m.in. o ryzyku związanym z koniunkturą gospodarczą, ryzyku związanym z finansowaniem nieruchomości.

Jak już wskazywano (dokonując ocen dowodów) jedynie biegły P. C. uznał, że pozwane Towarzystwo źle zarządzało nieruchomościami Funduszu, bowiem było w nich za dużo pustostanów. Biegły jednak tego wniosku nie uzasadnia rzetelnie w swojej opinii i z tego względu w ocenie sądu, wniosek ten uznać należy za nieuprawniony. Dostrzec należy, że kwestie dotyczące pustostanów znajdujących się w nieruchomościach Funduszu były przedmiotem dużo wnikliwszej i szczegółowej analizy dokonanej przez biegłego J. T. (1) (vide k. 2345-2349; k. 2462-2472, k. 2479-2480), który wskazał że od 2008 r. powstało dużo nowych obiektów, wybudowanych w nowoczesnych technologiach, w pobliżu nieruchomości wchodzących w skład portfela Funduszu, które były dużo atrakcyjniejsze dla najemców. Powyższe analizy prowadzą biegłego do wniosku, że choć istniały pustostany w nieruchomościach Funduszu zarządzonych przez pozwanego, to za ten stan nie można przypisać winy osobom zarządzającym. W szczególności pozwany nie miał wpływu, jak i nie mógł przewidzieć, że spółka (...) ogłosi upadłość i w wyniku tego utraci jednego z kluczowych najemców nieruchomości przy(...) oraz że prace związane z budową drugiej linii metra przedłużą się, co de facto uniemożliwi znalezienie nowego najemcy dla nieruchomości (...), po rozwiązaniu umowy najmu przez spółkę (...), która była głównym wynajmującym, z uwagi na utrudniony dojazd do tej nieruchomości.

Nieuzasadniony okazał się formułowany przez powodów zarzut o bezpodstawności wydłużenia okresu funkcjonowania Funduszu o 2 lata. Decyzja ta podjęta została zgodnie ze Statutem, a nadto była ona uzasadniona istniejącą w 2013 roku sytuacją rynkową. Na powyższe wskazują wnioski płynące z opinii wszystkich biegłych, w tym biegłego P. C.. Tym samym przedłużenie działalności funduszu nie stanowiło nienależytego wykonania zobowiązania przez (...).

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe, w tym sporządzone opinie przez biegłych sądowych, nie potwierdziły również zarzutów powodów dotyczących nieprawidłowego sporządzania przez Towarzystwo wycen nieruchomości wchodzących w skład Funduszu, jak również wycen aktywów Funduszu. Podkreślić trzeba, że nabywanie nieruchomości przez Fundusz poprzedzone było licznymi analizami i raportami, w tym dokonywanymi przez firmy zewnętrzne, o niekwestionowanym autorytecie na rynku. Nadto, jak wynika ze sporządzonych w sprawie opinii biegłych sądowych, inwestowanie z użyciem dźwigni finansowej było powszechną w owym czasie i ex ante racjonalną metodą inwestycji w przypadku funduszu nieruchomościowego, a przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie wykazało ażeby doszło do nieprawidłowości przy sprzedaży aktywów funduszu. Z opinii biegłego wynika, że działania podejmowane przez zarządzających funduszem – jakkolwiek nieskuteczne – były profesjonalne i nie sposób im czegokolwiek zarzucić. Z dopuszczonych w sprawie opinii biegłych sądowych wynika, że Fundusz prawidłowo dokonywał dywersyfikacji portfela nieruchomości.

Zważyć również należy, że zgodnie z prospektem emisyjnym, Fundusz mógł zaciągać, wyłącznie w bankach, pożyczki i kredyty w łącznej wysokości nieprzekraczającej 25% (...) Funduszu. Podkreślić przy tym trzeba, że ograniczenie możliwości finansowania zakupu praw udziałowych w (...) poprzez kredyt do 25% dotyczyło samego funduszu, nie zaś kupowanych spółek – te ostatnie są bowiem odrębnymi bytami prawnymi i ich relacja z Funduszem polegała na tym, że fundusz posiadał w nich udziały. Jak wynika z opinii biegłego J. T., lewar jako sposób inwestowania w nieruchomości był dopuszczalny, ex ante racjonalny i powszechny w grupie funduszy nieruchomościowych w tamtym czasie. Z uwagi na to, że Fundusz budował swój portfel aktywów docelowych w czasie prosperity, jeszcze przed kryzysem 2008-2009, powszechnym na rynku było oczekiwanie dalszego, stabilnego wzrostu cen nieruchomości i rentowności z inwestycji w nie. Tym samym, nie sposób uznać za nienależyte wykonanie zobowiązania faktu, że do owego – powszechnego na rynku – oczekiwania, dostosował się i Fundusz i podejmował czynności mające zwiększyć zakres wzrostu cen jednostek uczestnictwa. Nadto (co wynika z opinii biegłego) inwestowanie w nieruchomości przy użyciu (...) było działaniem bardziej racjonalnym niż inwestowanie w nie bezpośrednio. Poprawiało nie tylko bezpieczeństwo inwestycji i pozwalało na dywersyfikowanie ryzyka, ale również na skuteczniejsze nabywanie na rynku funduszy celem pozyskania i utrzymania nieruchomości. Tym samym taki sposób nabywania nieruchomości nie stanowił działania na niekorzyść uczestników Funduszu. Nadto inwestycje w pośrednie spółki celowe zostały wprost przewidziane przez art. 22 ust. 1 lit. b Statutu.

Powodowie podnieśli także, jako działanie mające wyrządzać im szkodę i podejmowane w sprzeczności z interesem uczestników Funduszu, udzielenie przez depozytariusza ( Bank (...) S.A.) kredytu Funduszowi.

Wskazać należy, że w prospekcie informacyjnym wprost przewidziano możliwość zawierania przez Fundusz umów kredytu z Depozytariuszem. Tym samym, już na etapie projektowania Funduszu, możliwość taka była zakładana. Zasadą było jednak, że Bank (...), będący Depozytariuszem, nie może oferować Funduszowi kredytowania na zasadach nierynkowych. Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, kredyt udzielony był Funduszowi przez Depozytariusza na warunkach rynkowych. Tym samym, samo jego udzielenie nie stanowiło naruszenia zasad kredytowania określonych w prospekcie informacyjnym. Powód, dla wykazania działania na niekorzyść Funduszu przez Depozytariusza wskazuje, że Bank (...) z tytułu np. odsetek od kredytu. To jednak nie fakt, że bank udzielał kredytu odpłatnie (co jest przecież oczywiste i wynika z istoty czynności bankowych), lecz fakt, że odpłatność ta miała miejsca na zasadach nierynkowych, mógłby stanowić o ewentualnej odpowiedzialności Towarzystwa. Faktu nierynkowości udzielonego finansowania powodowie zaś nie wykazali.

Notabene, w kontekście finansowania Funduszu przez Bank (...) nie sposób pominąć tego, że ostatecznie kapitał kredytu został przez Bank (...) umorzony. Tym samym, ostatecznie, warunki finansowania kredytu udzielonego przez depozytariusza Funduszowi okazały się być nie tylko rynkowe, ale wręcz istotnie korzystniejsze niż rynkowe. Przypomnieć także trzeba, że umorzone zostały Funduszowi w toku postępowania likwidacyjnego również opłaty za zarządzanie.

Reasumując, jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, zmiany parametrów rynkowych, niezależnych od zarządzających, miały wpływ na spadek aktywów netto Funduszu w ok. 45,5%, zaś czynniki pozarynkowe – na ok. 43,4% spadku. Głównym czynnikiem pozarynkowym, który miał wpływ na spadek wartości jednostek uczestnictwa była utrata dwóch kluczowych najemców w nieruchomościach(...) i (...) – co miało wpływ na spadek wartości netto aktywów funduszu w ok. 42,5%. A więc w istocie cały spadek wartości Certyfikatów wynikał z przyczyn niezależnych od pozwanego. Tym samym to nie pozwany odpowiada za utratę wartości certyfikatów inwestycyjnych funduszu, lecz utrata ta jest wypadkową ogólnej sytuacji rynkowej, w tym wynikającej z niej utratą najemców konkretnych nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, w tym przede wszystkim to, że przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie wykazało nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego, powództwo podlegało oddaleniu, w istocie bez konieczności rozważania pozostałych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej.

Na marginesie jedynie wskazać należy, że jako szkodę powodowie wskazywali różnice w kwocie zapłaconej przez nich za nabycia Certyfikatów (97zł), a tą jaką otrzymali po zlikwidowaniu Funduszu. Jednakże w tym zakresie w ocenie sądu należałoby podzielić zarzut pozwanego o przyczynieniu się przez powodów do szkody, gdyż mieli oni możliwość zbycia tych certyfikatów w związku z ofertą spółki (...) Sp. z o.o. za cenę 60,92 zł za 1 Certyfikat. Z której to oferty powodowie nie skorzystali.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w punkcie I sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji, na podstawie art. 102 kpc, mając na uwadze nieoczywisty charakter przedmiotowej sprawy i możliwość początkowego, subiektywnego przekonania powodów o zasadności dochodzonego roszczenia.

(...)