Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

POSTANOWIENIE

14 października 2025 r.

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w W. w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na rozprawie 14 października 2025 r. w W.

przy udziale protokolanta Sebastiana Kasper

sprawy z wniosku miasta stołecznego W.

przy udziale Skarbu Państwa – Prezydenta m. st. W., M. K. (1), A. K., G. B., J. M., W. K., S. O., P. O., M. K. (2)

o stwierdzenie zasiedzenia

postanawia

1.  oddalić wniosek;

2.  zasądzić od wnioskodawcy tytułem zwrotu kosztów postępowania:

a.  na rzecz M. K. (1) 6 767 zł (sześć tysięcy siedemset sześćdziesiąt siedem złotych);

b.  na rzecz A. K. 5 417 zł (pięć tysięcy czterysta siedemnaście złotych);

c.  na rzecz G. B., J. M., W. K. po 1 806,67 zł (tysiąc osiemset sześć złotych sześćdziesiąt siedem groszy).

UZASADNIENIE

Miasto stołeczne W. wniosło o stwierdzenie, że z dniem 1.01.1993 r. nabyło przez zasiedzenie nieruchomość przy Al. (...) w W., stanowiącą zabudowaną działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 0,1019 ha, dla której nie prowadzona jest księga wieczysta.

Skarb Państwa – Prezydent m. st. W. przyłączył się do wniosku z tą jednak modyfikacją, że wniósł o stwierdzenie, że miasto stołeczne W. nabyło nieruchomość przez zasiedzenie z dniem 27.05.2020 r.

A. K., M. K. (1), G. B., W. K., J. M. wnieśli o oddalenie wniosku.

P. O., M. K. (2) i S. O. nie oponowali wnioskowi.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość przy Al. (...) w W., stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) o powierzchni 0,1019 ha, nie ma urządzonej księgi wieczystej. W wypisie z rejestru gruntów jako właściciele figurują: S. P. (1) (1/4), M. P. i S. P. (2) (1/4), J. R. i H. R. (1/4), I. K. (1/12), J. K. (1) (1/12), M. K. (1) (1/12). Poza M. K. (1) osoby figurujące w rejestrze nie żyją. Ich możliwi do ustalenia następcy są uczestnikami postępowania ( bezsporne, nadto wypis z rejestru gruntów k. 23 wyrys z mapy ewidencyjnej k. 24, wypis z kartoteki budynków k. 25-26, odpis zachowanej księgi umów dawnej (...) inw nr (...) k. 1212-1248; akt zgonu S. P. (1) k. 1289, akt zgonu H. P. k. 1288; odpis skrócony aktu zejścia J. R. k. 1124, 1259,akt małżeństwa J. R. i H. O. k. 1273-1274, akt zgonu H. R. k. 1258, zapewnienie spadkowe G. B. k. 1271v, zapewnienie spadkowe W. K. k. 1275, stwierdzenie nabycia spadku po H. R. k. 1277, akt zgonu J. P. k. 1270, stwierdzenie nabycia spadku po J. P. k. 1336; akt zgonu k. 738, akt poświadczenia dziedziczenia k. 739; akt zgonu k. 1066, akt poświadczenia dziedziczenia k. 1080).

19 sierpnia 1959 roku współwłaściciele ww. nieruchomości S. P. (2), J. K. (2) i S. P. (1) przekazali ją w zarząd Dzielnicowemu Zarządowi (...) – na podstawie uchwały nr 41/19 Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej (...) z 6 maja 1959 roku ( bezsporne, nadto protokół przekazania w zarząd k. 28).

W 1975 roku Wydział Architektury i (...) informował państwowe biuro notarialne, że nieruchomość ma właścicieli prywatnych i jest w administracji miejskiej ( bezsporne, nadto pismo z 4 kwietnia 1975 r. k. 1256).

Uchwałą Rady Gminy W.-W. nr 71/VIII/94 z 1 grudnia 1994 r został utworzony Zarząd (...), jako zakład budżetowy Gminy W.-W.. Następnie na mocy uchwały Rady m.st. W. z 2 grudnia 2004 r. nr (...)/2004 r. Zarząd (...) został przekształcony w Zakład (...) w D. W. m.st. W. ( bezsporne, nadto uchwała k. 92, statut Zarządu (...) k. 10-14, uchwała k. 15, statut Zakładu (...) w D. W. m.st. W. k. 16-18, uchwały k. 19-22).

W ramach sprawowanego zarządu administratorzy zawierali umowy najmu lokali, podejmowali decyzje ich dotyczące, pobierali czynsz od lokatorów oraz dokonywali remontów i ponosili koszty eksploatacji, a także uiszczali podatek od nieruchomości ( bezsporne, nadto umowy najmu, aneksy do umów najmu, wypowiedzenia umów najmu i powiadomienia o zmianie opłat k. 30-61, 63-64, 66-73, 75-113, 115-164, 171-179, 181-199, 201-220; wyroki k. 62; decyzje o przydziale pomieszczenia zastępczego k. 65, 114, 180; pisma k. 74, 165, 170, 200, 257; informacja o uiszczaniu podatku k. 29, rozliczenie budynku k. 221-236, faktury, zlecenia, protokoły odbioru prac k. 237-256; umowy o zainstalowanie tablicy informacyjnej k. 166-169, 256-261, umowy o remont i dokumenty z nimi związane, w tym kosztorysy, faktury i zlecenia k. 262-724).

Pismami z 28 września 1994 r. oraz 12 grudnia 1997 r. M. K. (1) poinformowała Urząd Dzielnicowy W.-W., że ona, jej matka I. K. oraz brat J. K. (1) zgodnie z postanowieniem sądu są spadkobiercami J. K. (1) i J. K. (2), tym samym współwłaścicielami ww. nieruchomości. Mając to na uwadze zażądała wstrzymania jakichkolwiek decyzji dotyczących lokali położonych na ww. nieruchomości ( pismo z 28 września 1994 rok k. 752, 753).

Pismem z 10 września 1998 roku M. K. (1) wyraziła zgodę na zameldowanie K. T. w lokalu nr (...) na ww. nieruchomości ( pismo z 10 września 1998 roku k. 756).

W sprawie eksmisyjnej z powództwa m. st. W., a dotyczącej lokalu na ww. nieruchomości, miasto stołeczne W. pismem z 25 sierpnia 2004 roku oświadczyło, że nieruchomość stanowi własność prywatną, a miasto stołeczne W. sprawuje jedynie zarząd tą nieruchomością, w związku z czym wniosło o zawiadomienie o toczącym się procesie (...) ( pismo z 25 sierpnia 2004 roku k. 68 załączonych akt o sygn. IV C 1930/03). Sąd zawiadomił w trybie art. 196 k.p.c. M. K. (1) o postępowaniu celem umożliwienia jej wzięcia udziału w charakterze powoda ( pismo z 7 października 2004 roku k. 765). Wyrokiem z 11 stycznia 2005 roku sąd oddalił powództwo z uwagi na brak legitymacji czynnej miasta stołecznego W., które sprawuje jedynie zarząd ( wyrok z uzasadnieniem k. 121-127 załączonych akt o sygn. IV C 1930/03).

Pismem z 17 grudnia 2012 roku Wydział Zasobów Lokalowych dla D. W. Urzędu Miasta Stołecznego W. zwrócił się do M. K. (1), I. K. i J. K. (1) z zapytaniem, czy jako współwłaściciele ww. nieruchomości wyrażają zgodę na dysponowanie lokalami na tej nieruchomości m.in. przez zasiedlenie zwolnionych lokali, ponowne zawieranie umów z osobami, którym wypowiedziano umowę najmu itp. ( pismo z 17 grudnia 2012 roku k. 770). W odpowiedzi na ww. pismo M. K. (1), działając w imieniu rodziny K., wyraziła zgodę na dysponowanie lokalami ( pismo z 1 marca 2013 roku k. 772).

Miasto stołeczne W. na potrzeby postępowania o rozwiązanie umowy najmu zawartej m.in. z J. K. (1) wydał 15 marca 2013 roku zaświadczenie, że ww. nieruchomości stanowi własność osób prywatnych i jednocześnie znajduje się w zarządzie sprawowanym przez Zakład (...) w D. W. m. st. W. ( zaświadczenie k. 1387, pozew przeciwko J. K. (1) k. 1384-1386).

Pismem z 30 października 2013 roku M. K. (1) wezwała miasto stołeczne W. do bezzwłocznego wstrzymania się z dysponowaniem lokalami w budynkach położonych na ww. nieruchomości ( pismo z 30 października 2013 roku k. 774).

Pismem z 1 czerwca 2015 roku miasto stołeczne W. zwróciło się do I. K. z prośbą o wyrażenie zgody na umieszczenie przez (...) sp. z o.o. reklamy o powierzchni 48 m ² na trzy lata na ww. nieruchomości w zamian za wykonanie remontu elewacji ( pismo z 1 czerwca 2015 roku k. 779). W odpowiedzi M. K. (1), działając w imieniu rodziny K., nie wyraziła zgody ( pismo z 17 czerwca 2015 roku).

Rodzina K. przez cały czas podejmowała próby odzyskania nieruchomości, od początku transformacji ustrojowej. Były traktowane jak właścicielki przez miasto stołeczne W., które jednak czyniło przeszkody w zwróceniu im nieruchomości, w tym powołując się na konieczność ustalenia następców prawnych wszystkich współwłaścicieli, co było w praktyce niemożliwe ( zeznania M. K. (1) i A. K. k. 1462-1463).

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie z uwagi na brak samoistnego charakteru posiadania wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 172 § 1 k.c. przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie jest samoistny charakter posiadania. Posiadanie samoistne oznacza przy tym posiadanie jak właściciel (art. 336 § 1 k.c.). Nie stanowi posiadania samoistnego sprawowanie zarządu w imieniu rzeczywistych właścicieli objęte w trybie art. 68-70 ustawy z 30.10.1959 r. Prawo lokalowe, jest to bowiem wyłącznie dzierżenie za kogo innego ( zob. ugruntowane orzecznictwo: postanowienie SN z 17.01.2008 r., III CSK 273/07; uchwała SN z 8.12.1987 r., III CZP 47/87; uchwała SN z 18.11.1992 r., III CZP 133/92; postanowienie SN z 9.05.1993 r., V CK 24/03; postanowienie SN z 9.03.2006 r., I CSK 17/05).

O ile zmiana charakteru posiadania jest możliwa, to dla swojej skuteczności musi być zamanifestowana, przy czym ciężar dowodu (wykazania tego zamanifestowania) spoczywa na zasadzie art. 6 k.c. na tej osobie, która na tę zmianę charakteru posiadania się powołuje ( postanowienie SN z 18.05.2016 r., V CSK 590/15, postanowienie SN z 4.04.2012 r., I CSK 360/11). Oczywiste jest zarazem na gruncie niniejszej sprawy, że do takiego zamanifestowania nie doszło, skoro jeszcze w 2015 r. wnioskodawca zwracał się do właścicieli o zgodę na wywieszenie reklamy na przedmiotowej nieruchomości.

Nie zasługiwało na uwzględnienie powoływanie się przez Skarb Państwa – Prezydenta m. st. W. na zmiany ustrojowe, a to komunalizację w związku z przywróceniem w 1990 r. samorządu gminnego. Stanowisko Skarbu Państwa opierało się na obserwacji, że na wnioskodawcę przeszło posiadanie przedmiotowej nieruchomości przy nieprzeniesieniu obowiązku zarządzania cudzymi nieruchomościami, co miało skutkować zamanifestowaniem wobec otoczenia „nowej jakości posiadania”. Sąd zna, jednak nie podziela, orzecznictwa aprobującego to stanowisko w postaci postanowień Sądu Okręgowego w Warszawie z 27.10.2021 r., V Ca 792/20; z 8.12.2021 r., V Ca 666/21; z 2.02.2023 r., XXVII Ca 2874/21. W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia badaniu podlega charakter i fakt posiadania, to jest natomiast „władztwem faktycznym”. Chybione jest tym samym nadmierne odwoływanie się do sfery prawnej (w istocie, do rzekomej luki w prawie, odkrytej później) przy niebudzącej wątpliwości (w tym dla wnioskodawcy, aż do 2020 r.) ciągłości posiadania i jego charakteru, wywodzonego od poprzednika prawnego w postaci Skarbu Państwa. Obrazowo opisując, doszło w istocie do zmiany tabliczek na tych samych urzędach administracji lokalowej zatrudniających tych samych urzędników, wykonujących te same czynności.

Chybione jest przy tym stanowisko, jakoby podstawa prawna do sprawowania zarządy przez wnioskodawcę nie istniała. Możliwość objęcia zarządem państwowym nieruchomości prywatnych istniała najpierw na mocy art. 70 ustawy z 30 października 1959 r. Prawo lokalowe i wydanego na jej podstawie rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z 9 czerwca 1959 r. w sprawie przejmowania budynków w zarząd państwowy, a następnie na mocy art. 25 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe i wydanego na jej postawie rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z 5 października 1974 r. w sprawie przejmowania budynków niestanowiących własności jednostek gospodarki uspołecznionej w zarząd terenowych organów administracji państwowej lub jednostek gospodarczych. W związku z powstaniem samorządu terytorialnego z dniem 27 maja 1990 r. do właściwości organów gminy przeszło – jako zadania własne – określone w art. 25 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe orzekanie o przejęciu w zarząd budynków stanowiących własność osób fizycznych – na podstawie art. 1 pkt 13 lit. Bg ustawy z dnia 17 maja 1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 34, poz. 198). Art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 18 maja 1990 r. o ustroju samorządu miasta stołecznego Warszawy stanowił, że dzielnice-gminy są gminami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym. Wobec powyższego należy uznać, że od dnia 27 maja 1990 r. do zakresu kompetencji wnioskodawcy przeszło wykonywanie zarządu spornej nieruchomości, który do tego czasu był sprawowany przez terenowy organ administracji państwowej stopnia podstawowego na podstawie decyzji. Nadal władanie nieruchomością w ramach wykonywania tego zarządu miało charakter dzierżenia.

Dopiero ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509, z późn. zm.), która uchyliła ustawę z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, nie przewidywała już możliwości objęcia zarządem gminy nieruchomości prywatnych, a w art. 61 ust. 1 stanowiła, że z dniem jej wejścia w życie tj. 12 listopada 1994 r. do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych, wydanych na podstawie art. 25 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Chybione byłoby więc stanowisko, że choćby i z tą chwilą wnioskodawca stał się posiadaczem samoistnym, bo takiego charakteru nie ma osoba zajmująca się cudzymi sprawami bez zlecenia.

Stanowisko takie znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądy Okręgowego w Warszawie ( zob. postanowienie z 20 września 2023 r., XXVII Ca 1834/22; postanowienie z 17 listopada 2020 r., V Ca 2464/19; oddalona skarga kasacyjna, zob. postanowienie SN z 9.04.2024 r., (...) ).

Na koniec należy wskazać, że wszelkie akty władztwa, które wykazał wnioskodawca, sprowadzały się do typowych aktów zarządcy nieruchomości (remonty, zawieranie umów najmu). Wnioskodawca nie wykazał (art. 6 k.c.), żeby co najmniej w 1995 r. (30 lat przed zamknięciem rozprawy) zamanifestował wobec otoczenia, a nade wszystko wobec współwłaścicieli nieruchomości, że włada nieruchomością w sposób samodzielny i niezależny od woli współwłaścicieli. Przeciwnie, bogaty materiał, sięgający 2015 r., zgromadzony przez pełnomocnika M. i A. K. dowodzi, że charakter posiadania wnioskodawcy nie był samoistny.

O kosztach sąd orzekł zgodnie z art. 520 § 2 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., mając na uwadze, że interesy uczestników były w niniejszym postępowaniu sprzeczne. Sąd uznał tym samym wnioskodawcę za stronę przegrywającą, obowiązaną zwrócić uczestnikom koszty celowej obrony. Na koszty te złożyło się w przypadku M. K. (1) wynagrodzenie pełnomocnika w postępowaniu pierwszoinstancyjnym (5 400 zł zgodnie z § 5 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz zażaleniowym (1 350 zł zgodnie z § 10 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia) oraz opłata skarbowa od złożonego pełnomocnictwa (17 zł). W przypadku A. K. było to wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 5 400 zł zgodnie z ww. podstawą prawną. Orzekając o tym wynagrodzeniu sąd miał na uwadze, że uczestniczka przez zasadniczą część postępowania korzystała z usług osobnego pełnomocnika. W przypadku uczestników G. B., J. M. i W. K., mając na uwadze przystąpienie pełnomocnika dopiero w końcowym etapie postępowania, zajęcie jednolitego stanowiska i materialny charakter ich współuczestnictwa, sąd uwzględnił na ich rzecz jedno wynagrodzenie pełnomocnika 5 400 zł, zasądzając je w częściach równych na zasadzie art. 105 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. O odsetkach od kosztów procesu sąd nie orzekł, mając na uwadze art. 9 ust. 6 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw.