Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 13 listopada 2015 roku

Powód (...) Spółka akcyjna z siedzibą w W. wniósł pozew w elektronicznym postępowaniu upominawczym o zasądzenie od pozwanego D. A. kwoty 5.070 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także o zasadzenie zwrotu kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w dniu 25 lutego 2014 r. zawarł z M. G. działającą na mocy pełnomocnictwa w imieniu D. A., umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z klauzulą na wyłączność. Umowa została zawarta z klauzulą wyłączności na czas określony wynoszący 6 miesięcy, po którym miała przekształcić się w umowę na czas nieokreślony, bez klauzuli wyłączności. Powód podniósł, że wykonał ciążące na nim obowiązki prowadzące do sprzedaży nieruchomości pozwanego, zgodnie z umową. Natomiast pozwany w dniu 20 marca 2014 r. zbył własność nieruchomości objętej umową, o czym nie poinformował powoda i nie rozliczył się z należnej prowizji. W myśl § 3 umowy zawartej pomiędzy stronami, klient zobowiązany był do zapłaty wynagrodzenia, także w przypadku zbycia nieruchomości z pominięciem pośrednika. Powód wezwał pozwanego do dobrowolnego uregulowania wynagrodzenia, jednakże pozwany nie uregulował należności (pozew – k. 7).

W dniu 20 stycznia 2015 r. Sąd Rejonowy Lublin – Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny wydał nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym, w którym nakazał pozwanemu, aby zapłacił na rzecz powoda kwotę 5.070 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 2 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 1.264 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (nakaz zapłaty sygn. VI Nc-e 1759605/14 k. 8).

Pozwany D. A. zaskarżył nakaz zapłaty w całości oraz wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów zastępstwa procesowego, w trzykrotnej wysokości wynagrodzenia minimalnego. Ponadto wniósł o uznanie nieważności czynności prawnej z mocą wsteczną oraz o uznanie, że klauzula wyłączności zawarta w umowie z pozwanym, który jest konsumentem, jest klauzulą niedozwoloną.

W uzasadnieniu sprzeciwu wskazał, że postanowienia umowne stanowiące podstawę roszczeń powoda, czyli klauzula wyłączności, stanowi klauzulę niedozwoloną w umowach zawieranych z konsumentami, jako naruszająca interesy konsumenta oraz dobre obyczaje. Pozwany podniósł także, że przed zawarciem umowy powód wiedział, że pozwany wcześniej miał zawarte umowy pośrednictwa z innymi firmami. Ponadto w ramach porozumienia i uzyskanych informacji od przedstawiciela powoda, pełnomocnik pozwanego została zapewniona, że klauzula wyłączności nie będzie stosowana w trakcie wypowiadania umów zawartych z innymi pośrednikami. Pozwany wskazał, że matka pozwanego, działając jako jego pełnomocnik, złożyła powodowi oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych zawartej umowy w związku z wprowadzeniem w błąd, co do możliwości sprzedania nieruchomości przy udziale innego pośrednika, jeżeli sprzedaż dokonana zostanie w okresie wypowiedzenia umowy pośrednictwa. Wobec tego doszło do unieważnienia ex tunc czynności prawnej (sprzeciw od nakazu zapłaty k. 11-14).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 5 września 2013 r. D. A. udzielił swojej matce I. G., pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) do sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 31,60 m, położonego na trzeciej kondygnacji, tj. pierwszym piętrze budynku wielomieszkaniowego nr (...), przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W. XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), wraz z przynależnościami i prawami związanymi z własnością lokalu w tym przynależnym miejscem postojowym nr 73, o powierzchni 10 m2, za cenę i na pozostałych warunkach według swobodnego uznania pełnomocnika. Pełnomocnictwo obejmowało między innymi umocowanie do zawierania umów powiernictwa z agencjami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (dowód: pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) k. 40-42).

I. G. w dniu 19 marca 2013 r. działając jako pełnomocnik D. A. w jego imieniu zawarła z (...) S.A. z siedzibą w W. umowę pośrednictwa sprzedaży odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W. (dowód: umowa pośrednictwa k. 72).

W dniu 25 lutego 2014 r. w W. pomiędzy I. G. działającą w imieniu swojego syna A. G., na podstawie pełnomocnictwa notarialnego Rep. A Nr 27929/2013 z dnia 5 września 2013 r. (klientem), a (...) S.A. z siedzibą w W. (obecnie (...) S.A. z siedzibą w W.) pośrednikiem, została zawarta umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność nr 170/dosł/ (...). W ramach umowy pośrednik zobowiązał się do dokonywania dla klienta czynności zmierzających do zawarcia umowy zbycia nieruchomości, w postaci odrębnego lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku przy ulicy (...) w W., o powierzchni 31,6 m2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) (przez co należy rozumieć umowę sprzedaży nieruchomości jak i przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości). Stosownie do zapisów § 3 umowy, umowa jest umową zawartą na wyłączność z odpowiednim stosowaniem art. 550 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że klient oddaje sprawę do prowadzenia tylko pośrednikowi, bez możliwości powierzenia jej innemu podmiotowi, w szczególności innemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami i w przypadku zawarcia umowy wskazanej w § 2 przez klienta z potencjalnym nabywcą, zobowiązuje się uiścić pełnomocnikowi wynagrodzenie określone w § 4 umowy chyba, że pośrednik nie podjął żadnych czynności pośredniczenia, do których świadczenia zobowiązał się w ramach umowy. Za wykonanie czynności, o których umów § 1 i 2, klient zobowiązał się do zapłaty pośrednikowi na zasadach określonych w § 5 wynagrodzenia w wysokości 1,95% (1,5 % plus 23% podatku od towarów i usług (...)) ceny transakcyjnej nieruchomości brutto wyrażonej w umowie sprzedaży (§ 4 umowy). Wynagrodzenie dla pośrednika płatne miało być w dwóch częściach: pierwsza część w wysokości 50% wynagrodzenia ustalonego w umowie, miała być zapłacona w terminie 7 dni od dnia zawarcia przez klienta umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości na podstawie faktury VAT, wystawionej przez pośrednika, druga część w wysokości 50% wynagrodzenia ustalonego w umowie miała być płatna w terminie 7 dni, od dnia zawarcia przez klienta ostatecznej umowy sprzedaży, na podstawie faktury VAT wystawionej przez pośrednika (§ 5 umowy). W dniu zawarcia umowy w lokalu mieszkalnym I. G., przedstawiciel (...) S.A. została poinformowana o tym, że I. G. ma zawarte umowy pośrednictwa w sprzedaży przedmiotowego lokalu z innymi agencjami nieruchomości. (...) S.A. z siedzibą w W. zapewniła przy tym I. G., że klauzula wyłączności zawarta w § 3 umowy nie będzie obowiązywała w trakcie trwania trzydziestodniowego okresu wypowiedzenia umów zawartych z innymi pośrednikami sprzedaży nieruchomości i nie będzie ona ponosić żadnych kosztów, w przypadku sprzedaży lokalu w tym okresie (okoliczności bezsporne; dowody: umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości k. 59 i v., pełnomocnictwo rep. A nr 27929/2013 k. 40-42, wydruk z elektronicznej księgi wieczystej k. 46-50, zeznania świadka I. G. k.84-87).

W (...) S.A. z siedzibą w W. stosowane są przygotowane wzorce umowy, a także istnieje możliwość negocjowania postanowień umowy indywidualnie, w zależności od potrzeb klienta. Pośrednicy w sprzedaży nieruchomości zatrudnieni przez (...) S.A. rejestrują na bieżąco w systemie komputerowym, czynności podejmowane w ramach pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, następnie czynności te są weryfikowane przez bezpośrednich przełożonych. Decyzję w przedmiocie zmiany umowy, z umowy zawierającej klauzulę wyłączności na umowę otwartą, podejmuje dział prawny w (...) S.A. na wniosek pracownika lub osoby zainteresowanej (dowód: zeznania świadka A. L. k. 84-87).

W ramach wykonywania umowy sprzedaży nieruchomości na wyłączność nr 170/dosł/ (...), (...) S.A. z siedzibą w W. zawarł porozumienie o współpracy z (...) Sp. z o. o. z siedzibą w W. (agencją). Umowa dotyczyła współpracy przy sprzedaży nieruchomości stanowiącej odrębną własność, położoną przy ul. (...) w W., której proponowana cena sprzedaży wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym, w dniu zawarcia porozumienia wynosiła 260.000,00 zł (dowód: porozumienie o współpracy k. 43-44).

W trakcie trwania umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z dnia 25 lutego 2014 r. żaden z przedstawicieli (...) S.A. nie widział przedmiotowego lokalu oraz nie okazywał lokalu potencjalnym klientom. W tym okresie nie skontaktowała się z I. G., żadna osoba zainteresowana kupnem lokalu (dowód: zeznania świadka I. G. k. 84-87).

W wiadomości elektronicznej z dnia 26 lutego 2014 r. przedstawiciel (...) S.A. z siedzibą w W., D. S. poinformowała I. G., że wypowiedziała umowy pośrednictwa następującym biurom: L. (...), Galeria (...), (...), E. oraz Spójnia (...). W wiadomości elektronicznej z dnia 27 lutego 2014 r. D. S. poinformowała I. G., że z prawnego punktu widzenia, w okresie wypowiedzenia inne agencje mogą przyprowadzać klientów i może ona z nimi również w tym czasie przeprowadzać transakcje. W wiadomości elektronicznej z dnia 1 marca 2014 r. I. G. zwróciła się do przedstawiciela (...) S.A. z siedzibą w W. D. S. o wykluczenie klauzuli na wyłączność oraz ustalenie okresu wypowiedzenia wynoszącego 1 miesiąc, a także zapytała, w jakiej formie powinna nastąpić ta zamiana z wyłączności na zwykłą umowę. Następnie w wiadomości elektronicznej z dnia 4 marca 2014 r. przedstawiciel (...) S.A. z siedzibą w W. poinformował I. G., że nie ma możliwości przekształcenia umowy, dopiero po upływie 6 miesięcy oraz żeby się nie martwiła o prowizję oraz wskazał, że „można się dogadać w tej kwestii” (dowody: wydruki wiadomości elektronicznych k. 68-71, zeznania świadka I. G. k.84-87).

I. G. pismem z dnia 18 marca 2014 r. zwróciła się do (...) S.A. z siedzibą w W., o wystawienie potwierdzenia na piśmie, że nie będzie obciążona prowizją (...) z art. 86 k.c., w przypadku podpisania umowy sprzedaży mieszkania z klientem Agencji (...) innej niż (...), z trzydziestodniowym okresem wypowiedzenia umowy pośrednictwa (dowód: pismo k. 66).

W piśmie z dnia 19 marca 2014 r. I. G. złożyła (...) S.A. z siedzibą w W. oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, w którym uchyliła się od oświadczenia woli złożonego przez nią przy podpisaniu umowy z agentką D. S., reprezentującą Agencję (...) w dniu 25 lutego 2014 r. W dalszej treści pisma I. G. wskazała, że powodem uchylenia się od skutków oświadczenia woli jest błąd co do zapewnień składanych przez agentkę D. C., że może w okresie wypowiedzenia umów wcześniej zawartych z innymi agencjami zawrzeć umowę sprzedaży na rzecz kupujących, wskazanych przez te agencje, bez obowiązku płacenia prowizji na rzecz (...) (dowód: pismo k. 67).

W dniu 20 marca 2014 r. I. G. działająca w imieniu D. A. jako jego pełnomocnik, sprzedała K. Ś. lokal mieszkalny nr (...), położony w budynku przy ul. (...) w W. wraz z prawami związanymi z jego własnością, w stanie wolnym od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, za cenę 235.000,00 zł. Sprzedaż lokalu nastąpiła za pośrednictwem (...) S.A. z siedzibą w W. (dowód: umowa sprzedaży lokalu Rep. A. 1011/2014 k. 74-77).

W dniu 20 marca 2014 r. (...) S.A. z siedzibą w W. wystawiła fakturę VAT nr (...), jako nabywcę wskazując D. A., za pośrednictwo w sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., na kwotę 8.389.51 zł brutto, płatnej do dnia 20 marca 2014 r. (dowód: faktura VAT k. 73).

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów. Nie budziły one wątpliwości Sądu, co do ich autentyczności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron niniejszego postępowania.

W ocenie Sądu brak jest podstaw, aby kwestionować wiarygodność zeznań świadka A. L. w przedmiocie czynności wykonywanych przez pośrednika w celu realizacji umowy pośrednictwa, rozmów prowadzonych z pełnomocnikiem pozwanego w zakresie przepisów umownych i zasad współpracy. Sąd dał wiarę także zeznaniom świadka I. G., która w sposób jasny przedstawiła okoliczności zawarcia umowy z powodem, innych umów zawartych z pośrednikami, wykonania przez powoda umowy pośrednictwa oraz prezentacji lokalu klientom. Zeznania świadków były spójne, logiczne i autentyczne z zasadami doświadczenia życiowego, nadto korespondowały ze zgromadzonym w sprawie pozostałym materiałem dowodowym.

Sąd postanowił pominąć wniosek dowodowy zgłoszony przez powoda, o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka D. S., ponieważ wniosek ten był spóźniony na tym etapie postępowania, gdyż powód miał możliwość i obowiązek powołania tego dowodu już pozwie. Należy podkreślić, że wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka D. S. został zgłoszony na okoliczności konstytuujące roszczenie powoda, dlatego też powinien zostać zgłoszony w pozwie, a nie dopiero w reakcji na podniesione przez pozwanego zarzuty. Stronie powodowej już przed wszczęciem procesu było wiadome, że pozwany zakwestionował skuteczność umowy pośrednictwa zawartej z pozwanym właśnie ze względu na działania D. S., tj. wprowadzenie w błąd pełnomocnika pozwanego I. G.. Zdaniem Sądu dopuszczenie tego dowodu po jego zgłoszeniu na terminie rozprawy 30 października 2015 r. skutkowałoby jedynie przedłużeniem postępowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powód wywodził swe roszczenie z zawartej między stronami umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości z dnia 25 lutego 2014 r., w postaci odrębnego lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W. i dochodził zapłaty kwoty 5.070 zł, z tytułu prowizji należnej mu na mocy § 3 umowy.

Poza sporem w niniejszym postępowaniu pozostawał fakt, zawarcia umowy pośrednictwa nieruchomości z dnia 25 lutego 2014 r. oraz przedmiot tej umowy.

Przedmiotem sporu pomiędzy stronami pozostawał obowiązek zapłaty wynagrodzenia, powodowi za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości.

Stosownie do zapisów § 3 umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, została ona zawarta na wyłączność z odpowiednim stosowaniem art. 550 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że klient oddaje sprawę do prowadzenia tylko pośrednikowi, bez możliwości powierzenia jej innemu podmiotowi, w szczególności innemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, i w przypadku zawarcia umowy wskazanej w § 2 przez klienta z potencjalnym nabywcą, zobowiązuje się uiścić pełnomocnikowi wynagrodzenie określone w § 4 umowy chyba, że pośrednik nie podjął żadnych czynności pośredniczenia, do których świadczenia zobowiązał się w ramach umowy.

Na wstępie rozważań prawnych wskazać należy, że I. G. działająca w imieniu pozwanego, jako jego pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa materialnego, w piśmie z dnia 19 marca 2014 r. złożyła powodowi oświadczenie, o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, w którym uchyliła się od oświadczenia woli złożonego przez nią przy podpisaniu umowy z agentką D. S., reprezentującą Agencję (...) w dniu 25 lutego 2014 r.

Według art. 84 § 1 k.c., w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. W świetle § 2 tego artykułu, można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Zgodnie z art. 88 § 1 k.c., uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał (§ 2).

Błąd co do treści czynności prawnej nie musi być błędem co do essentialiów tej czynności, musi jednak dotyczyć elementu jej treści. Należy przy tym zwrócić uwagę, że na treść czynności prawnej składają się nie tylko elementy objęte treścią oświadczeń woli, lecz także wynikające z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów (art. 56 k. c.).” (Adam Jedliński, Komentarz do art. 84 Kodeksu cywilnego). Należy podkreślić, że w przypadku czynności prawnej w wyniku oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, lub groźby, mamy do czynienia z nieważnością względną. Oznacza to, że taka czynność prawna wywołuje skutki prawne, ale może zostać unieważniona. Uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia w przypadku groźby lub błędu, przysługuje tej osobie, której oświadczenie było dotknięte wadą, zaś w wyniku takiego uchylenia się, następuje unieważnienie zawartej czynności prawnej (Kazimierz Piasecki, Komentarz do art. 88 Kodeksu cywilnego).

Wobec powyższych rozważań, w świetle ustalonego stanu faktycznego, w ocenie Sądu nie może budzić wątpliwości fakt, że I. G. została wprowadzona przez przedstawiciela powoda - D. S., w błąd co do treści zapisów umowy pośrednictwa nieruchomości z dnia 25 lutego 2014 r. Wprowadzenie w błąd polegało na tym, że pracownik powoda zapewnił I. G., zarówno przy spotkaniu podczas zawierania umowy w dniu 25 lutego 2014 r. jak i w wiadomościach elektronicznych, przesłanych po zawarciu umowy, że do czasu upływu trzydziestodniowego terminu wypowiedzenia umów pośrednictwa zawartych z innymi pośrednikami sprzedaży nieruchomości, może ona podejmować działania mające na celu sprzedaż lokalu we własnym zakresie i nie będzie z tego tytułu zobowiązana do zapłaty na rzecz powoda prowizji. Przy czym oświadczenia w tym zakresie składane przez pracownika powoda, pozostawały w sprzeczności z zapisami § 3 umowy i miały na celu doprowadzenie do zawarcia umowy pośrednictwa. Podkreślenia wymaga, że pracownik powoda został poinformowany o tym, że I. G. zawarła już wcześniej umowy z innymi pośrednikami dotyczące pośrednictwa w sprzedaży przedmiotowego lokalu i zależało jej na tym, żeby nie ponosić dodatkowych kosztów z tego tytułu, w przypadku sprzedaży lokalu za pośrednictwem innego pośrednika. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że I. G. zwracała się o zmianę umowy z klauzulą wyłączności na umowę otwartą, z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Jej wniosek nie został rozpatrzony pozytywnie, chociaż jak zeznał świadek A. L., istniała możliwość takiego przekształcenia umowy.

Nie można również stracić z pola widzenia faktu, że powód jako profesjonalista nie wykonał tych wszystkich czynności wskazanych w § 2 umowy, mających na celu sprzedaż nieruchomości, z należytą starannością. Co prawda przedstawił wydruk (k. 39) zawierający adresy portali, na których widniało ogłoszenie o sprzedaży lokalu pozwanego, jednakże z wydruku tego nie wynika, przez jaki okres ogłoszenia te widoczne były dla potencjalnych klientów, a także z jakim skutkiem, w tym czy cieszyły się popularnością osób zainteresowanych. Ponadto powód przedłożył dokument, z którego wynika, że lokal pozwanego w dniu 10 marca 2014 r. został okazany klientom, podczas gdy I. G. zeznała, że nie doszło do żadnej prezentacji potencjalnym nabywcom wyszukanym przez powoda oraz że pracownik powoda nie widział przedmiotowego lokalu i nie okazywał go nikomu. Ostatecznie zwrócić uwagę należy także, że przedmiotowy lokal został sprzedany za pośrednictwem innej agencji sprzedaży nieruchomości (...) S.A. z siedzibą w W..

W świetle powyższych rozważań w ocenie Sądu nastąpiło skuteczne uchylenie się przez I. G. od skutków prawnych, jej oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu w dniu 25 lutego 2014 r. pracownikowi powoda – D. S., ponieważ spełnione zostały przesłanki określone w art. 84 k.c. Oświadczenie woli w tym przedmiocie I. G. złożyła w przypisanej formie, na piśmie w taki sposób, że powód mógł zapoznać się z jego treścią oraz z zachowaniem ustawowego terminu i błąd co treści umowy był istotny, bowiem gdyby I. G. nie została wprowadzona w błąd przez pracownika powoda, co do treści umowy, nie zawarłaby jej. Oceniając rozsądnie sytuację prawną powstała na skutek zawarcia przez pozwanego licznych umów pośrednictwa bez zastrzeżenia wyłączności, należy uznać, że związanie się kolejną umową pośrednictwa, tym razem obejmującą zastrzeżenie wyłączności na rzecz pośrednika, nieuchronnie prowadzi do konfliktu interesów z powodem, gdyż możliwe jest powstanie roszczenia powoda o zapłatę prowizji w przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości przy pomocy innego pośrednika. Sytuacja taka jest oczywiście niekorzystna dla właściciela nieruchomości. Pełnomocnik pozwanego I. G. była niewątpliwie świadoma tych zagrożeń. Wynika to wprost z oceny jej zachowania w trakcie zawierania umowy pośrednictwa z powodem, kiedy to dążyła do zneutralizowania mocy zastrzeżenia wyłączności i prawa powoda do żądania prowizji w przypadku sprzedaży nieruchomości przy pomocy innego pośrednika przynajmniej w okresie, kiedy trwałyby jeszcze wcześniej zawarte umowy pośrednictwa lub biegłby termin ich wypowiedzenia. Uzyskawszy od przedstawiciela powoda zapewnienie, że w tym newralgicznym okresie nie nastąpi obciążenie pozwanego obowiązkiem zapłaty prowizji, zawarła umowę z powodem, pozostając w wywołanym u niej błędnym przekonaniu, że powód nie skorzysta z uprawnienia wynikającego z § 3 i § 4 umowy pośrednictwa. Błąd został niewątpliwie wywołany przez przedstawiciela powoda i dotyczył jednego z najistotniejszych postanowień umowy pośrednictwa. Uchylenie się przez pozwanego od skutków oświadczenia woli obejmującego zawarcie umowy pośrednictwa z powodem Sąd uznał za zasadne i skuteczne. Tym samym umowa z dnia 25 lutego 2014 r. przestała obowiązywać z mocą wsteczną ex tunc. Wobec tego po stronie pozwanej nie istnieje obowiązek zapłaty wynagrodzenia na rzecz powoda określonego w § 4 umowy. Na uwagę zasługuje fakt, że powód nie zakwestionował skutecznie złożonego przez I. G. oświadczenia o uchylenia się od skutków prawnych, oświadczenia złożonego pod wpływem błędu oraz nie przedstawił żadnych dowodów celem wykazania, że oświadczenie to zostało złożone nieskutecznie lub nie miał możliwości zapoznania się z jego treścią. Ciężar dowodu w zakresie wszystkich wskazanych okoliczności obciążał powoda zgodnie z ogólną regułą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c.

Przedmiotem rozważań w niniejszym postępowaniu była zatem przede wszystkim analiza, skuteczności złożonego przez I. G. oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków prawnych, oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu w dniu 25 lutego 2014 r., które podlegało rozpatrzeniu w pierwszej kolejności, gdyż niweczyło łączący strony stosunek prawny z mocą wsteczną.

Odnosząc się natomiast do zarzutu pozwanego dotyczącego klauzuli wyłączności, która w jego ocenie stanowi klauzulę niedozwoloną w umowach zawieranych z konsumentami, jako naruszająca interesy konsumenta oraz dobre obyczaje. Wskazać należy, że zarzut ten okazał się słuszny.

Powód jako podstawą prawną żądania wskazywał między innymi art. 180 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. Nr 782. j.t.), zgodnie z którym, umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Przepis ten został uchylony z dniem 1 stycznia 2014 r. ustawą z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. z 2013 r. Nr 829). Oznacza to, że w dniu zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości tj. 25 lutego 2014 r., zapis ten nie obowiązywał. Zatem nie mógł mieć zastosowania w niniejszej sprawie.

W świetle art. 550 k.c., jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.

Analizując podstawę żądania powoda wskazać należy, że zgodnie z panującą zasadą swobody zawierania umów, stosownie do treści art. 3531 k.c., strony mogą dowolnie uregulować łączący ich stosunek prawny, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Artykuł 3531 k.c. należy do kategorii przepisów iuris cogentis, a więc naruszenie któregokolwiek z wymienionych w nim kryteriów swobody kontraktowej i w rezultacie sprzeczność treści lub celu umowy z ustawą, zasadami współżycia społecznego lub naturą stosunku wykreowanego przez tę umowę powoduje nieważność czynności prawnej lub jej części na podstawie art. 58 k.c. Ocenie pod kątem kryteriów wskazanych w art. 3531 k.c. podlega nie tylko treść kwestionowanego postanowienia umownego, ale także jego cel (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 lipca 2014 r. II CSK 563/13, LEX nr 1511132).

Na marginesie należy zwrócić uwagę, że rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzony przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawiera pozycje, które dotyczą właśnie nieprawidłowego i krzywdzącego słabszych uczestników rynku ujęcia przywileju wyłączności pośrednika w obrocie nieruchomościami. Przykładowo w wyroku z dnia 8 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie o sygn. akt XVII AmC 297/07 uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu P. wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron” (pozycja nr (...) rejestru). W uzasadnieniu powołanego orzeczenia Sąd wyjaśnił, że przedmiotowe postanowienie przyznaje korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykonania przez niego umowy, naruszając w ten sposób interes słabszej strony umowy, jaką jest konsument. W sytuacji niewykonania obowiązków przez pośrednika konsument nie otrzymuje żadnej korzyści, a jednocześnie jest zobowiązany do powstrzymania się przed szukaniem na własną rękę kontrahentów. Za niedozwolone klauzule uchodzą bowiem takie postanowienia, które przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta (art. 3853 pkt 22 K.c.). To samo dotyczy postanowień nakładających na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego (art. 3853 pkt 17 k.c.).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejsze sprawy uznać należy, że § 3 umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości z dnia 25 lutego 2014 r., stanowił właśnie klauzulę niedozwoloną, która nie wiąże konsumenta, co w konsekwencji prowadzi również do oddalenia powództwa.

Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd wydał w oparciu o zasadę odpowiedzialności za jego wynik, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i 99 k.p.c. Mając na uwadze, że powód nie ostał się ze swym żądaniem w jakimkolwiek zakresie, zatem zobowiązany jest do zwrotu pozwanemu kosztów niezbędnych do celowej obrony. W niniejszym postępowaniu na koszty jakie poniósł pozwany składają się: koszty wynagrodzenia pełnomocnika procesowego, które wyniosły 1.200 zł, zgodnie z § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

SSR Paweł Szymański

Zarządzenie: odpisy wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.