Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 21 listopada 2014 r. (...) S.A. z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od Ł. K. kwoty 15.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 29 lutego 2013 r. do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za wykonanie usług związanych z zawartą umową pośrednictwa-nabycia z dnia 5 grudnia 2012 r. oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że strony łączyła umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości, na podstawie której powód zobowiązał się m.in. do podjęcia czynności zmierzających do realizacji nabycia obiektu, w tym pomocy przy obsłudze organizacyjnej i finalizacji transakcji, zaś strona pozwana do zapłaty wynagrodzenia za świadczone przez powoda usługi. Procentowa wysokość wynagrodzenia została ustalona później, po finalizacji transakcji, na kwotę 15.000 zł brutto odpowiadającej wysokości 1,5% wartości przedmiotu transakcji. Zapłata powyższej kwoty została skierowana bezpośrednio do Ł. K. jako finalnego nabywcy zaoferowanej nieruchomości.

(pozew k. 1-70)

Pozwany w toku postępowania wnosił początkowo o oddalenie powództwa, wskazując, że procentowa wysokość wynagrodzenia nie była przedmiotem ustaleń między stronami, zaś powód, znając początkowe stanowisko pozwanego o braku zgody na ustalenie wynagrodzenia przekraczającego poziom 1%, działał na własne ryzyko, ponadto kwota 15.000 zł nie odpowiada nakładowi pracy pośrednika i czynnościom przez niego podjętym przy pośredniczeniu sprzedaży nieruchomości.

Pozwany ostatecznie uznał roszczenie do kwoty 7.000 zł jako odpowiadającej wartości wykonanej przez pośrednika pracy, wniósł o oddalenie powództwa powyżej kwoty 8.000 zł oraz o zasądzenie kosztów procesu.

(stanowisko pozwanego k. 113-114)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności:

W dniu 5 grudnia 2012 r. działający w imieniu (...) S.A. z siedzibą w W. (obecnie (...) S.A. z siedzibą w W.) J. K. zawarł z pozwanym Ł. K. oraz T. K. umowę pośrednictwa-nabycia przy zakupie nieruchomości. Na podstawie § 1 umowy za zlecenie pośrednictwa nabycia oraz podjęcie czynności zmierzających do realizacji umowy strony ustaliły wysokość prowizji jako procentową wysokość od wartości transakcji z zastrzeżeniem o dalszych negocjacjach co do wysokości procentowej stawki wynagrodzenia. Pozwany nie wyraził zgody na określoną w umowie wysokość 3,57% brutto (2,9% netto wraz z 22% podatkiem VAT), zaproponował wysokość prowizji odpowiadającej 1% wartości transakcji. Powód poinformował pozwanego, że wytyczne spółki nie pozwalają mu na obniżenie wysokości prowizji poniżej 2,5% brutto. Strony uzgodniły, że późniejsze rokowania będą oscylować w granicy 1-2,5%. Pozostałe postanowienia umowy nie były przedmiotem odrębnych negocjacji.

(umowa pośrednictwa-nabycia k. 17, 27, zeznania świadka J. K. k. 113-114)

W ramach zawartej umowy pośrednik przedstawił pozwanemu lokalizację oferowanej nieruchomości mieszczącej się w W. przy ul. (...).

(umowa pośrednictwa – karta klienta k. 17, 27)

Pozwany wyraził zainteresowanie nieruchomością po jej prezentacji przez powoda. Po powtórnym obejrzeniu lokalu w dniu 10 stycznia 2013 r. i wynegocjowaniu ostatecznej kwoty sprzedaży pozwany zgodził się na zakup nieruchomości za cenę 1.000.000 zł.

(okoliczność bezsporna)

W zakresie umowy pośrednictwa powód przygotował pozwanemu projekty umowy przedwstępnej sprzedaży w formie cywilnoprawnej oraz w formie aktu notarialnego, projekt porozumienia sprzedaży wyposażenia nabytej nieruchomości oraz finalny projekt aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

(umowa przedwstępna k. 19-22, 29-35, porozumienie k. 24, umowa sprzedaży k. 38-44, korespondencja mailowa k. 18, 23, 25-26, 28, 36-37)

W trakcie przeprowadzanej transakcji strony kilkukrotnie prowadziły rozmowy odnośnie wysokości wynagrodzenia za świadczone usługi pośrednictwa, jednakże nie doszły do ostatecznego porozumienia przed nabyciem nieruchomości. Po zawarciu docelowej umowy sprzedaży strony ponownie spotkały się w celu ustalenia kosztów prowizji. Pozwany wyraził gotowość zapłaty sumy 7.000-8.000 zł odpowiadającej stawce 0,7-0,8%, na co nie uzyskał akceptacji strony powodowej jako kwoty poniżej ustalonego wcześniej minimalnego 1% progu wynagrodzenia.

(zeznania świadka J. K. k. 113-114, zeznania pozwanego Ł. K. k. 114v)

W dacie przekazania protokołu zdawczo-odbiorczego nabytej nieruchomości powód poinformował pozwanego o możliwości ustalenia wysokości wynagrodzenia na poziomie 1,8%, tj. kwoty 18.000 zł brutto, przedstawiając pozwanemu fakturę na taką wysokość. Pozwany wyraził zgodę na kwotę 15.000 zł, tj. 1,5% brutto ceny transakcyjnej, na którą powód w dniu 25 lutego 2013 r. wystawił nową fakturę VAT z terminem płatności do dnia 28 lutego 2013 r. S. faktury został przesłany pozwanemu pocztą elektroniczną wraz z adnotacją o konieczności spotkania w celu sporządzenia aneksu do umowy z dnia 5 grudnia 2012 r. W odpowiedzi na przesłaną fakturę pozwany ponowił początkową propozycję ustalenia wysokości wynagrodzenia na poziomie 7.000 zł brutto, na co powód nie wyraził zgody, traktując proponowaną zmianę za bezskuteczną wobec uzgodnionej już przez strony w dacie przekazania protokołu zdawczo-odbiorczego wysokości wynagrodzenia.

(zeznania świadka J. K. k. 114, faktura VAT k. 45, korespondencja mailowa k. 46-50)

Powód, wobec niemożliwości osobistego bądź telefonicznego kontaktu, za pośrednictwem poczty elektronicznej informował pozwanego o wystawionych wezwaniach do zapłaty kwoty 15.000 zł załączając do treści wiadomości skan wezwania oraz potwierdzenie jego nadania drogą listowną.

(zeznania świadka J. K. k. 114, korespondencja mailowa z dnia 16 października 2013 r. oraz z dnia 15 kwietnia 2014 r. k. 55, 58, wezwanie do zapłaty k. 53, 56, 60, potwierdzenie nadania k. 54, 57, 61)

W odpowiedzi na kierowane wiadomości pozwany w dniu 15 kwietnia 2014 r. drogą mailową oświadczył o braku akceptacji zapłaty żądanej przez powoda kwoty.

(korespondencja mailowa k. 62-63)

W dniu 5 września 2014 r. skierowano do pozwanego ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 15.000 zł. W replice na wezwanie pozwany powtórnie wskazał, że nie uznaje roszczenia, wyjaśniając, że nakład pracy pośrednika nie odpowiada wysokości żądanej sumy.

(wezwanie k. 64-66, poświadczenie odbioru k. 67-68, odpowiedź k. 69)

W dniu 10 października 2014 r. w siedzibie powodowej spółki strony ponownie podjęły bezskuteczną próbę ugodowego zakończenia kwestii wynagrodzenia.

(korespondencja mailowa k. 70)

Do dnia wniesienia powództwa pozwany nie uiścił jakiejkolwiek części z żądanej przez powoda sumy wynagrodzenia tytułem zawartej umowy pośrednictwa-nabycia z dnia 5 grudnia 2012 r.

(okoliczność bezsporna)

Na rozprawie w dniu 18 marca 2015 r. po uzyskaniu zgody strony pozwanej powód cofnął powództwo bez zrzeczenia się roszczenia do kwoty 7.000 zł wobec jej uiszczenia przez pozwanego w dniu 2 lutego 2015 r.

(stanowisko procesowe stron: protokół rozprawy z dnia 18 marca 2015 r. k. 113v)

Pozwany nie składał powodowi zastrzeżeń dotyczących sposobu wykonania umowy pośrednictwa i jakości świadczonych usług.

(zeznania świadka J. K. k. 114, zeznania Ł. K. k. 114v)

Na terenie m.st. W. średnie wartości stawek wysokości wynagrodzenia stosowane przez pośredników w obrocie nieruchomościami kształtowały się w pierwszej połowie 2013 r. pomiędzy 2% - 3,5% brutto od zapłaconej lub uzyskanej ceny, co daje średnią 2,75%. Zwyczajowo wynagrodzenie pośrednika określane jest procentowo od wartości przedmiotu transakcji, jak również w zależności od zakresu świadczonej usługi, przy czym sama długość świadczonej usługi jest irrelewantna dla wysokości wynagrodzenia.

(informacja (...) stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami k. 142)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych w sprawie dokumentów, w tym dokumentów prywatnych oraz korespondencji mailowej prowadzonej między stronami, których autentyczność oraz treść nie była kwestionowana przez żadną ze stron procesu, nie wzbudziły one także wątpliwości Sądu co do ich wiarygodności. Pomocne przy ustalaniu stanu faktycznego, a w szczególności zakresu i tematu toczących się między stronami rozmów, co do ustalenia wysokości wynagrodzenia były również zeznania świadka J. K. (k. 113-114). Świadek w swych logicznych, precyzyjnych i rzeczowych depozycjach przedstawił przebieg rozmów toczących się między nim jako przedstawicielem powoda a pozwanym w zakresie prowadzonych negocjacji dotyczących procentowej wysokości prowizyjnego wynagrodzenia. Sąd na podstawie zeznań świadka ustalił, że między stronami w dacie przekazania protokołu zdawczo-odbiorczego doszło do ostatecznego porozumienia wysokości należnej pośrednikowi prowizji na kwotę 1,5% brutto od wartości przeprowadzonej transakcji. Sąd nie dopatrzył się jakichkolwiek przesłanek, które podważałyby moc dowodową zeznań świadka. Są one zgodne z dokumentami zgromadzonymi w sprawie oraz pozwalają ustalić rzeczywisty przebieg zdarzeń.

Jedynie częściowo Sąd oparł ustalenia faktycznie na zeznaniach pozwanego Ł. K. (k. 114v) i tylko w takim zakresie, w jakim znalazły one potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, tj. co do okoliczności zawarcia umowy, sposobu jej wykonania oraz prowadzenia rozmów negocjacyjnych. Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego jakoby między stronami nie doszło nigdy do finalnego porozumienia w zakresie wysokości prowizji. W ocenie Sądu zeznania świadka w tym zakresie pozostają w sprzeczności w znajdującym się w aktach sprawy materiale dowodowym, w tym korespondencji mailowej prowadzonej między stronami, a nadto są skierowane na umniejszenie wiarygodności pośrednika i stanowią próbę zdeprecjonowania własnej roli w prowadzonych negocjacjach dotyczących wysokości wynagrodzenia. Treść prowadzonej między stronami korespondencji mailowej (k. 48-49) nie pozostawia wątpliwości, że postawa pozwanego oparta na prostej negacji faktu uzgodnienia ostatecznej stawki wynagrodzenia jest tylko próbą wycofania się z ustalonej między stronami kwoty prowizji. Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, że do ostatecznego uzgodnienia wysokości wynagrodzenia za świadczone przez powoda usługi doszło w dniu przekazywania protokołu zdawczo-odbiorczego. Prezentowany przez pośrednika lojalny i sumienny stosunek do pozwanego jako kontrahenta przez cały okres przeprowadzanej transakcji wyklucza przyjęcie stanowiska, że kwota wynagrodzenia określona na 1,5% brutto od wartości przedmiotu transakcji była arbitralnie ustalona przez powoda. Pośrednik nie miałby powodu do wystawienia faktury VAT na kwotę 15.000 zł, gdyby nie doszło do rzeczywistego uzgodnienia jej wysokości. Wręcz przeciwnie stwierdzić należy, że jeżeli nie byłoby prowadzonych między stronami uzgodnień w tym zakresie, to powód wystawiłby fakturę na kwotę dla siebie najkorzystniejszą, z pewnością kształtującą się w granicach wyższych stawek procentowych. Tak się jednak nie stało. Z treści wysyłanych do pozwanego maili oraz zeznań świadka jasno wynika, że kwota 1,5% brutto stanowiła znaczne ustępstwo od żądanej wcześniej wysokości 2,5% kwoty netto, dopiero bowiem po uzyskaniu przez przedstawiciela pośrednika zgody spółki na obniżenie progu prowizji do 1,8% brutto została pozwanemu przedstawiona faktura VAT opiewająca na taką wysokość. Ostatecznie strony zawarły porozumienie do kwoty 15.000 zł odpowiadającej 1,5% wartości nieruchomości. Stąd też niezwłocznie po spotkaniu, w dniu 26 lutego 2013 r. pozwanemu przesłano skan faktury wraz z informacją o spotkaniu w celu sporządzenia aneksu do umowy. Natomiast późniejsze próby pozwanego wycofania się z zaoferowanej kwoty oraz chęć wiązania wysokości wynagrodzenia z czasem poświęconym na sfinalizowanie transakcji nie zmieniają oceny, że między stronami doszło do faktycznego uzgodnienia wysokości prowizji.

Sąd oddalił wniosek dowodowy pozwanego o uzupełnienie informacji od (...) Stowarzyszenia (...) w (...) o wyjaśnienie jak kształtowały się średnie stawki procentowe na obszarze ul. (...), tj. miejsca nabycia przez pozwanego oferowanej nieruchomości. W ocenie Sądu okoliczności wskazane w tezie dowodowej nie stanowią okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w rozumieniu art. 227 k.p.c. W przedmiotowej sprawie, w której wiodące znaczenie mają indywidualne uzgodnienia stron umowy związane ściśle każdorazowo z rodzajem oferowanej nieruchomości oraz praktyką stosowaną przez konkretnego pośrednika, zebranie informacji z rynku obrotu nieruchomościami wyłącznie z konkretnej ulicy, abstrahując już od możliwości faktycznego uzyskania takiej informacji, pozostałoby bez wpływu na ustalenia stanu faktycznego, a co za tym idzie również na ostateczne rozstrzygnięcie. Mając bowiem na uwadze uzyskanie przez Sąd ogólnej informacji o średnich zwyczajowych stawkach pośredników w obrocie nieruchomościami w momencie finalizacji transakcji przez strony umowy, zbędnym było prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność stosowanych stawek prowizyjnych przez pośredników na określonej ulicy czy osiedlu.

Sąd oddalił także wniosek dowodowy pozwanego o przesłuchanie w charakterze świadka brata pozwanego T. K. na okoliczność wynagrodzenia jakie zapłacił innemu pośrednikowi za kupno nieruchomości jako wniosek spóźniony, zawnioskowany blisko po czterech miesiącach od upływu terminu wyznaczonego zobowiązaniem z dnia 23 stycznia 2015 r., w którym wezwano pozwanego do wskazania wszelkich twierdzeń i dowodów pod rygorem ich pominięcia w dalszym toku postępowania. Pozwany nie wykazał żadnych okoliczności przemawiających za zawnioskowaniem ww. dowodu dopiero na ostatnim terminie rozprawy.

Sąd zważył, co następuje.

Wniesione powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Korekty wymagała początkowa data naliczania odsetek od żądanej ostatecznie kwoty wynagrodzenia.

Podstawą prawną dochodzonego przez powoda żądania stanowi art. 180 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy pośrednictwa-nabycia z dnia 5 grudnia 2012 r.

Poza sporem pozostawał między stronami sam fakt zawarcia umowy oraz ostatecznej realizacji transakcji. Istotą sporu była natomiast okoliczność ustalenia i wzajemnego uzgodnienia wysokości należnego powodowi wynagrodzenia za realizację usług związanych z zawartą umową pośrednictwa.

Nie ulega wątpliwości, że strony w dniu 5 grudnia 2012 r. zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zobowiązanie się powoda jako pośrednika do podejmowania czynności zmierzających do zawarcia umowy głównej – nabycia oferowanej nieruchomości, a pozwanego do uiszczenia wynagrodzenia za świadczone przez pośrednika usługi, spełniły kryteria ustawowe umowy pośrednictwa także pod względem formy jej zawarcia. Zgodnie bowiem z art. 180 ust. 3 ustawy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast ust. 4 komentowanego przepisu stanowi, że przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.

Z poczynionych przez Sąd ustaleń wynika, że strony doszły ostatecznie do konsensu i uzgodniły procentową stawkę wynagrodzenia, określając ją na poziomie 1,5% brutto od wartości transakcji, co daje kwotę 15.000 zł (1.000.000 wartość nabytej nieruchomości * 1,5% uzgodniona wysokość stawki). Wskazać należy, że początkowe negocjacje wahały się na poziomie wynagrodzenia rzędu 1-2,5% od wartości transakcji, stąd też bez obopólnej zgody stron nie doszłoby do ostatecznego wystawienia faktury na kwotę 15.000 zł. Powód nie miałby bowiem interesu w samodzielnym ustaleniu dla siebie kwoty wynagrodzenia znacznie poniżej średnich stosowanych przez niego stawek, gdyby nie był przymuszony prowadzonymi w tym zakresie rokowaniami z pozwanym. Z kolei jedynie wyłączne działania pozwanego doprowadziły do tego, że powód bezskutecznie próbował się z nim porozumieć w celu zawarcia pisemnego aneksu do umowy. Wskazać ponadto należy, że pozwany poza zwykłym zaprzeczeniem stanowiska strony powodowej nie przedstawił żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń, jakoby do uzgodnienia ostatecznej stawki wynagrodzenia w ogóle nie doszło. Z zeznań przedstawiciela powoda oraz korespondencji mailowej między stronami jednoznacznie wynika, że takie ustalenie zapadło w dniu przekazania protokołu zdawczo-odbiorczego. Na uwagę zasługuje przy tym stanowcza reakcja powoda w odpowiedzi na mail pozwanego z dnia 28 lutego 2013 r. Konsternacja przedstawiciela pośrednika na wycofanie się pozwanego z wypracowanego porozumienia w sprawie wysokości wynagrodzenia jednoznacznie wskazuje, że do takiego uzgodnienia uprzednio doszło. Jednakże po dokonaniu uzgodnienia i wystawieniu faktury pozwany stronił od kontaktu z pracownikiem powoda, chcąc uniknąć płacenia prowizji w wysokości, którą, mimo wyrażenia zgody, uznał następnie za wygórowaną.

Zaznaczyć należy, że pozwany, decydując się na zawarcie umowy pośrednictwa, która z mocy ustawy jest umową odpłatną, musiał liczyć się z koniecznością zapłaty stosownego wynagrodzenia. Podkreślenia wymaga, że przedmiotem późniejszych ustaleń stron była jedynie procentowa wysokość stawki wynagrodzenia, zaś sam sposób jej wyliczenia i data wymagalności wynagrodzenia nie była objęta odrębnymi negocjacjami. Pozwany zatem decydując się na skorzystanie z usług biura pośrednictwa nieruchomościami, ustalając w dacie zawarcia umowy wysokość wynagrodzenia uzależnioną od wartości transakcji, musiał być świadom tego, że wyższa wartość nabytej nieruchomości implikuje wysokość wynagrodzenia pośrednika. Jakkolwiek umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest co do zasady umową starannego działania, tym niemniej wzorzec umowny przedstawiony przez powoda a zaakceptowany przez pozwanego określił zawartą umowę jako umowę rezultatu, zmieniając tym samym jej charakter poprzez uzależnienie warunku zapłaty od zawarcia przez pozwanego umowy, na podstawie której nabędzie oferowaną nieruchomość (§ 3 ust. 1 umowy). Pozwany więc z dniem zawarcia umowy przyrzeczonej nabycia nieruchomości za kwotę 1.000.000 zł musiał brać pod uwagę konieczność zapłaty wynagrodzenia od kwoty nabytej nieruchomości. Skutek w postaci zawarcia umowy warunkował bowiem stawkę prowizji uzgodnioną jako procentową wartość od wartości nabytej nieruchomości. Stąd też późniejsze deklaracje pozwanego o gotowości zapłaty wynagrodzenia w zależności od nakładu pracy pośrednika są bezskuteczne. Umowa nie uzależniała wynagrodzenia od ilości zabiegów podjętych przez pośrednika w celu sfinalizowania transakcji. Zmodyfikowanie przez strony umowy pośrednictwa jako umowy rezultatu uzależniło obowiązek zapłaty wynagrodzenia jedynie od doprowadzenia przez pośrednika do zawarcia umowy sprzedaży. Z tych względów za niezrozumiałe uznać należy wywody pozwanego co do uwarunkowania zasadności zapłaty wynagrodzenia od nakładu pracy pośrednika, czy też czasu faktycznie przez niego poświęconego. Trudno zarazem czynić pośrednikowi zarzut szybkiego sfinalizowania transakcji i od tego uzależniać wysokość wynagrodzenia zwłaszcza że, jak wynika z twierdzeń samego pozwanego, nie miał on zarzutów odnośnie jakości świadczonych przez powoda usług, czy nienależytego wywiązania się z zawartej umowy. Jednocześnie pozwany nie podnosił okoliczności wskazującej na nieekwiwalentność świadczeń wynikających z zawartej umowy pośrednictwa, która miałaby uzasadniać obniżenie wynagrodzenia powoda. Okolicznością taką z pewnością nie może być odniesienie się przez pozwanego do stawki wynagrodzenia z tytułu umowy pośrednictwa, jaką zobowiązany był do uiszczenia jego brat, nabywający nieruchomość na tym samym obszarze u innego pośrednika, gdyż powyższe zależy nie tylko od rodzaju oferowanej nieruchomości, ale przede wszystkim od indywidualnych ustaleń stron. W przedmiotowej sprawie nie ulega wątpliwości, że wysokość wynagrodzenia zależna była jedynie od ceny nieruchomości, nie zaś nakładu pracy pośrednika, stąd też tylko wartość nieruchomości determinuje podstawę obliczenia wynagrodzenia należnego pośrednikowi.

Rozważenia natomiast wymaga, czy tak późniejsze ustnie poczynione ustalenia w przedmiocie ostatecznej wysokości wynagrodzenia nie naruszają przepisów ustawy o konieczności zachowania formy pisemnej umowy pośrednictwa. Zdaniem Sądu na tak zadane pytanie należy udzielić odpowiedzi negatywnej. Zgodnie z art. 180 ust. 5 omawianej ustawy sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Z brzmienia przepisu wynika więc, że samo ustalenie wynagrodzenia lub jego wysokości nie musi być określone już w dacie zawarcia umowy. Uzgodnienie prowizji może nastąpić bądź to później, bądź w ogóle. W takim przypadku należy się wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Jeżeli więc ustawodawca dopuścił możliwość nieustalenia wysokości wynagrodzenia w ramach umowy pośrednictwa, rozstrzygając tym samym, iż brak takiego ustalenia nie powoduje nieważności umowy, to późniejsze ustne uzgodnienie stron co do wysokości prowizji nie może być pozbawione doniosłości prawnej. Z możliwości następczego ustalenia przez sąd wysokości wynagrodzenia w przypadku nieporozumienia się stron wynika, że do wynagrodzenia pośrednika nie została zastrzeżona wyłącznie forma pisemna. Możliwe jest zatem dochodzenie uzgodnionego w formie ustnej wynagrodzenia, jeżeli wskutek działań jednej ze strony umowy, niemożliwe było sporządzenie pisemnego aneksu potwierdzającego uprzednie ustne ustalenia.

Nawet jednak odmienna wykładnia powołanych przepisów, prowadząca do wniosku o konieczności uzupełnienia umowy o wysokość wynagrodzenia w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art., 77 § 1 k.c.) nie prowadzi do odmiennego rozstrzygnięcia sprawy. Przy takim założeniu nie doszłoby do prawnie relewantnego określenia wysokości wynagrodzenia a Sąd zobowiązany byłby do jego określenia na podstawie art. 180 ust. 5 zd. 2 ugn – wedle stawek zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach. Norma ta pozostawia Sądowi szersze pole do oceny właściwej wysokości wynagrodzenia, przy czym Sąd powinien baczyć by odpowiadało ono zwyczajom przyjętym w danych stosunkach. Norma ta zastosowana do niniejszej sprawy nakazuje określenie typowej wartości wynagrodzenia zastrzeganego na rzecz pośredników na rynku (...) w 2013 r. Dookreślenie w danych stosunkach oznacza przede wszystkim rynek określony terytorialnie i przedmiotowo. Jeżeli chodzi o terytorialny zakres rynku to z pewnością nie wyznacza go, jak chce pozwany, osiedle na którym nabył lokal. Jest to jednostka zbyt mała, by można mówić o zwyczaju wykształconym w stosunku do niej. Jeżeli chodzi o zakres przedmiotowy to wyznacza go przedmiot obrotu – lokal, który, jak wynika z wiedzy powszechnej jest głównym przedmiotem obrotu na rynku (...). Skoro na rynku (...) prowizje sięgały 2,5 – 3 % wartości nieruchomości, to określenie jej na poziomie 1,5 % odpowiada stawce zwyczajowo stosowanej. Zwyczajowe stosowanie oczywiście różni się od stosowania jednostkowego, w określonych indywidualnych sytuacjach, jak w przypadku brata pozwanego mogło bowiem dojść do ustalenia wynagrodzenia w stopie 1%, co nie świadczy o jakimkolwiek zwyczaju w tym względzie. W istocie stawka prowizji żądana przez powoda jest dużo niższa od panujących realiów na rynku nieruchomości. Również zasady doświadczenia życiowego wskazują, że wysokość żądanej prowizji: 1,5% znacznie odbiega od stosowanych na rynku stawek i to na korzyść zleceniodawcy. Nie można zatem uznać, że żądanie powoda jest wygórowane i oderwane od zwyczajowo przyjętych stosunków w pośrednictwie nieruchomościami.

Z tego względu pozwany nie może skutecznie uchylić się od obowiązku zapłaty prowizji, zważywszy dodatkowo, że nie kwestionował jakości świadczonych przez powoda usług, nie podnosił też zarzutu nienależytego wywiązania się z umowy. Sama zaś subiektywna ocena pozwanego co do nieadekwatnej wysokości wynagrodzenia z uwagi na czas poświęcony przez pośrednika na doprowadzenie do finalizacji transakcji, nie zmienia stanowiska, że podstawą wynagrodzenia zawartej między stronami umowy nie był nakład pracy, czy długość świadczonej usługi, a jedynie procentowa stawka liczona od wartości nieruchomości. Umowa pośrednictwa w tym sensie jest losową dla kupującego, że zawierając ją nie może określić ile będzie potrzebował czasu na podjęcie decyzji co do zakupu nieruchomości i ile ich obejrzy. W naturę tego stosunku, polegającego ze strony pośrednika na dochowaniu należytej staranności, wpisany jest brak wiedzy co do tego czy, w jakim terminie, jakim nakładem sił ze strony pośrednika kupujący osiągnie swój cel w postaci zakupu nieruchomości. Nie mógł zatem pozwany narzucać pośrednikowi wynagrodzenia w kwocie odpowiadającej, według pozwanego, zakresowi pracy pośrednika. Pozwany wiedział z jakiego rzędu wydatkiem powinien liczyć się z tego tytułu, i był to wydatek wyższy niż 7.000 zł.

Również przy przyjęciu za podstawę prawną art. 180 ust. 5 zd. 2 ugn, przy założeniu braku skutecznego uzgodnienia między stronami kwoty wynagrodzenia uznać należało, że wysokość prowizji, którą należy uznać za zwyczajowo przyjętą w niniejszej sprawie wynosi 1,5%, co przy wartości ceny zakupu nieruchomości oznaczało, że powodowi przysługiwało roszczenie o zapłatę kwoty 15.000 zł. Skoro ostatecznie podtrzymał roszczenie w zakresie 8.000 zł kwotę tę należało zasądzić.

Z uwagi na fakt zapłaty w toku procesu przez pozwanego sumy 7.000 zł oraz cofnięcie w tej części pozwu przez powoda, postępowanie co do kwoty 7.000 zł należało umorzyć. W ocenie Sądu cofnięcie pozwu nie było czynnością sprzeczną z prawem lub zasadami współżycia społecznego, nie zmierzała także do obejścia prawa. Ponadto powód dla skuteczności swojej czynności uzyskał zgodę strony pozwanej, tym samym cofnięcie pozwu należało uznać dopuszczalne. Z tego względu Sąd na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. orzekł jak w pkt I sentencji.

Zasadność dochodzonego roszczenia przełożyła się na zasadność dochodzonych w sprawie odsetek na gruncie art. 481 k.c. Zgodnie z brzmieniem § 3 ust. 1 umowy prawo powoda do wynagrodzenia powstało najpóźniej z chwilą zawarcia przez pozwanego umowy przyrzeczonej. Z tą chwilą stało się ono wymagalne, a pozwany nie spełniając go popadł w opóźnienie. Mając jednak na uwadze, że kwota wynagrodzenia została ustalona w dniu przekazania protokołu zdawczo-odbiorczego, za celowe należało uznać wezwanie pozwanego do zapłaty uzgodnionej sumy. Niemniej za nieusprawiedliwione Sąd uznał żądanie przez powoda odsetek od dnia 29 lutego 2013 r. Przede wszystkim ze względu na fakt, iż brak jest takiej daty w roku kalendarzowym 2013. Ponadto z dowodów zaoferowanych przez powoda nie wynika, by faktura wystawiona w dniu 25 lutego 2013 r. z terminem płatności do dnia 28 lutego 2013 r., poza przesłaniem jej drogą elektroniczną, została faktycznie doręczona pozwanemu przed dniem 28 lutego 2013 r., kiedy to pozwany zareagował na żądanie zapłaty wymienionej w niej sumy. W ocenie Sądu kwota, jaką zobowiązany był uiścić pozwany, nie uzasadniała także wyznaczenia krótkiego, bo zaledwie trzydniowego terminu płatności. Korzystne, z punktu widzenia powoda jako wierzyciela, krótkie określenie terminu spełnienia świadczenia, znacząco obciążało pozwanego. Z tych względów Sąd przyjął, że terminem realnym, pozwalającym pozwanemu na niezwłoczne spełnienie świadczenia stosownie do jego rozmiaru był termin siedmiodniowy, stąd też Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda odsetki od dnia 8 marca 2013 r., oddalając roszczenie o ich zasądzenie w pozostałym zakresie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w pkt III sentencji. Na zasądzoną od pozwanego na rzecz powoda kwotę złożyła się obliczona na podstawie art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych kwota 750 zł uiszczona tytułem opłaty od pozwu, wynikająca z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj. Dz.U. z 2013 r., poz. 461) opłata w wysokości 2.400 zł tytułem zastępstwa procesowego oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa. Sąd nie uwzględnił wniosku strony pozwanej o zasądzenie na jego rzecz poniesionych w sprawie kosztów z uwagi na częściowe cofnięcie powództwa. O ile stosowny wniosek pozwanego o przyznanie kosztów wiąże Sąd bez względu na przyczynę cofnięcia, gdyż pozwany w przypadku cofnięcia pozwu przez powoda traktowany jest jak strona wygrywająca proces, tym niemniej jednak odstąpienie od tej zasady może zaistnieć w sytuacji, gdy pozwany zaspokoił roszczenie powoda. W takim przypadku to na pozwanym istnieje obowiązek zwrotu kosztów procesu. W świetle niniejszej sprawy bezspornym było, że pozwany częściowo zaspokoił roszczenie powoda już w toku postępowania, po wytoczeniu powództwa w sprawie. Oznacza to, że w istocie całość roszczenie procesowego powoda była zasadna, a wytoczenie powództwa było celowym instrumentem ochrony jego interesu również w odniesieniu do zapłaconej już w toku procesu przez pozwanego kwoty. Nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwany uznając część roszczenia powoda za zasadną, uiścił kwotę odpowiadającą temu uznaniu przed wszczęciem procesu, w reakcji na żądania zapłaty kierowane przez powoda już w 2013 r. Skoro tego nie uczynił naraził się na ryzyko wytoczenia procesu również w odniesieniu do kwoty uiszczonej przez siebie przed uzyskaniem przez powoda tytułu wykonawczego i tylko w tym znaczeniu dobrowolnie. Elementem tego ryzyka był zaś obowiązek poniesienia kosztów procesu poniesionych przez powoda w całości, również w odniesieniu do werbalnie uznawanej kwoty.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o powołane przepisy, orzeczono jak w sentencji wyroku.