Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5 kwietnia 2016 roku powódka S. S., wniosła do Sądu Rejonowego w Stalowej Woli o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym i zasądzenie od pozwanego R. R. kwoty 1.162,34 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 19 lutego 2016 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że strony zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego, należącego do pozwanego, położonego w W. przy ul. (...). Umowa dotyczyła pokoju mieszkalnego o powierzchni 17m ² z balkonem. Zgodnie z postanowieniami umowy, powódka wpłaciła pozwanemu kaucję zabezpieczającą (depozyt) w wysokości 1.200,00 zł, która miała zostać zwrócona w dniu zwolnienia pokoju. Umowa wyszczególniała, które z elementów mieszkania, w razie ich uszkodzenia, miałyby wpływ na termin i wysokość zwróconego depozytu. Powódka zwolniła pokój wraz z częściami wspólnymi mieszkania w dniu 29 stycznia 2016 roku, w należytym stanie, z uwzględnieniem ich normalnej eksploatacji. Pozwany i powódka w dniu zwolnienia pokoju, stwierdzili niewielkie zabrudzenia dywanika w łazience. Powódka oświadczyła, że zabrudzenia te nie powstały z jej winy oraz że dywan zawierał normalne ślady użytkowania Nadmieniła, że z łazienki korzystała nie tylko ona, ale również druga współlokatorka oraz sam pozwany, który często odwiedzał mieszkanie, gdyż prowadził remont kuchni, wielokrotnie wchodząc do łazienki w butach. Pozwany nabył środek piorący za kwotę 60 zł, którego zakup udokumentował paragonem, dzieląc jego koszty na dwie osoby wynajmujące wówczas mieszkanie, tj. po 30 zł od osoby oraz wyczyścił przedmiotowy dywan. Następnie przesłał powódce drogą elektroniczną zdjęcia po jego wypraniu. Ze względu na fakt, iż pozwany nie zwrócił powódce kaucji zabezpieczającej, powódka wezwała pozwanego do zapłaty m.in. pisemnym wezwaniem do zapłaty wystosowanym w dniu 8 lutego 2016 r, odebranym przez pozwanego w dniu 11 lutego 2016 roku. W odpowiedzi na wezwanie pozwany wpłacił na konto powódki kwotę 7,66 zł. Dochodzona przez powódkę kwota to kwota kaucji zabezpieczającej pomniejszona o bezsporne 30 zł uiszczone tytułem połowy kosztów zakupu środka piorącego oraz zwrócona przez pozwanego kwota 7, 66 zł. (pozew, k. 2-4)

Sąd Rejonowy w Stalowej Woli, I Wydział Cywilny w dniu 10 maja 2016 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. (nakaz zapłaty, k. 27)

Pozwany R. R. wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i podniósł zarzuty: podania w pozwie przez powódkę nieprawdziwego adresu zamieszkania, niewłaściwości miejscowej sądu, nieważności postępowania na podstawie art. 379 pkt 5 kpc, zatajenia istotnych faktów i podanie przez stronę powodową okoliczności niegodnych z prawdą, wadliwego doręczenia wezwania do zapłaty, wadliwego doręczenia odpisu pozwu ze względu na jego braki formalne.

Uzasadniając sprzeciw pozwany wskazał, że chodzenia przez najemców w brudnych butach z zewnątrz po wykładzinie w łazience nie można uznać za prawidłowe używanie rzeczy. Zaprzeczył, żeby zabrudzenia były niewielkie. Pozwany przyznał, że w dniu 11 lutego 2016 r. rozliczył i zwrócił powódce kaucję po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu w myśl art. 6 ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pozwany zaprzeczył, jakoby miał obowiązek zwrócić powódce całą kwotę kaucji, tym bardziej, że powódka uznała zasadność zakupu środka piorącego i zgodziła się na poniesienie jego kosztu po połowie. Pozwany podniósł, że powódka potwierdziła w protokole zdanie rzeczy w stanie pogorszonym. Pozwany wskazał, że zabrudzenia wykładziny są na tyle głębokie, że wykładzina wymaga wymiany. Pozwany w pozwie wskazał, że jego zdaniem był uprawniony do zlikwidowania szkody na koszt najemcy i naliczenia kary umownej. Wskazał również, że protokół zdawczo-odbiorczy oraz fotografie z dnia 29 stycznia 2016 r. wskazują, że pogorszenie rzeczy powstało w wyniku zachowania powódki i jej współlokatorki lub ich gości. Pozwany wskazał, że nie chodził w brudnych butach po wykładzinie Dodatkowo podniósł, że nie jest ona przyklejona do podłoża i można ją odwinąć. (sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 30 – 32)

Wraz ze sprzeciwem od nakazu zapłaty, pozwany R. R. złożył pozew wzajemny, w którym wniósł o zasądzenie od S. S. kwoty 3.113,41 zł, w tym 1.162,34 zł, tytułem zatrzymanej kaucji oraz kwotę 1.951,07 zł, z następujących tytułów:

1.  482,03 zł – likwidacja szkody,

2.  828,49 zł – utrata czynszu,

3.  71, 88 zł – środki czystościowe,

4.  82,56zł – woda wyrównanie,

5.  1.200,00 zł – kary umowne,

6.  7,66 zł – uprzedni zwrot kaucji,

7.  440,79 zł – nowe zamki w drzwiach,

8.  120 zł – nocowanie gości,

wraz z odsetkami umownymi 10% w skali roku za każdy dzień zwłoki od dnia 20 lutego 2016 roku do dnia zapłaty nadto o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania.

Uzasadniając powództwo wzajemne R. R. wskazał, że S. S. zdała przedmiot umowy najmu z jedną tylko uwagą dotycząca uszkodzenia elementu stałego to jest wykładziny w łazience, w pomieszczeniu współdzielonym. Powód wzajemny wskazał, że pozwana wzajemna nie wypełniła istotnego warunku umowy, to jest nie zlikwidowała szkody we własnym zakresie przed zdaniem przedmiotu najmu, jak również podkreślił, że nie można uznać chodzenia po nowej wykładzinie w butach z zewnątrz za prawidłowe używanie rzeczy. Powód wzajemny ustalił, że najprawdopodobniej to druga lokatorka – K., zabrudziła nową wykładzinę, wchodząc z zewnątrz w brudnych butach w okresie zimowym do łazienki. Zdaniem pozwanego, powódka, która to widziała ponosi solidarną współodpowiedzialność za zdaną rzecz w stanie pogorszonym. Na kwotę dochodzoną pozwem wzajemnym składają się: koszt likwidacji szkody na jednego najemcę – 482,03 zł (pranie wykładziny w dniu 9 lutego 2016r. 100 zł, w tym dojazd oraz profesjonalne pranie 74 zł, w dniu 6 maja 2016 r. pranie nie usunęło głębokich zabrudzeń pozwany poniósł stratę kosztu wymiany 200 zł, paliwa 66,86 zł, i samej wykładziny 523,20 zł/ 2 lokatorki) utrata czynszu 828,49 zł (1.200,00 zł czynsz miesięczny x 12/365 x 21 dni), środki czystościowe 71,88 zł, wyrównanie za wodę 82,56 zł (16,51 zł miesięcznie x 5 miesięcy), 1.200,00 zł kary umowne (z tytułu wezwania do zapłaty 100 zł, z tytułu likwidacji szkody 200 zł, wniesienie powództwa wzajemnego 900 zł), 7,66 zł zastrzeżony zwrot kaucji, 440,79 zł nowe zamki w drzwiach (nowe zamki 199 zł, wymiana 200 zł dojazdy – koszty paliwa 41,79 zł), 120 zł nocowanie gości. (powództwo wzajemne, k. 39-41).

W dniu 4 stycznia pełnomocnik powódki wystosował odpowiedź na sprzeciw oraz pozew wzajemny. Wniósł o oddalenie powództwa wzajemnego w całości oraz podtrzymał wniosek o zasądzenie od pozwanego R. R. kwoty 1.162,34 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 19 lutego 2016 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu według norm ustawowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego (odpowiedź powoda, k. 74-83).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

S. S. jako najemca i R. R. jako wynajmujący zawarli w dniu 28 sierpnia 2015 roku umowę najmu na czas oznaczony 5 miesięcy, do dnia 29 stycznia 2016 roku. Przedmiotem najmu był pokój, o powierzchni 17 m ² z balkonem, położony przy ul. (...) w W., kod pocztowy: 02-505. Opłaty miesięczne strony ustaliły na kwotę 1.200,00 zł, w tym 1.110,00 zł czynszu oraz 100,00 zł tytułem zryczałtowanych opłat eksploatacyjnych (przy założeniu 2 osób dzielących mieszkanie, za energię elektryczną, gaz, zimną wodę, odprowadzanie ścieków, ciepłą wodę, fundusz remontowy, eksploatację podstawową, centralne ogrzewanie, dzierżawę gruntu, podatek od nieruchomości, wywóz śmieci), płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. W umowie zastrzeżono odsetki umowne za opóźnienie w płatności czynszu 10% w skali roku za każdy dzień zwłoki. Dodatkowo, zostały zastrzeżone kary umowne: 100 zł – jako kara za wezwanie do zapłaty, 200 zł - kara za likwidację zawinionej szkody, 900 zł – kara za wszczęcie postępowania w sądzie. W umowie zastrzeżono również m.in. że najemca niezwłocznie zgłasza wynajmującemu wszelkie szkody majątkowe poniesione w wyposażeniu stałym i ruchomym. Strony ustaliły, iż kaucja zabezpieczająca (oznaczona jako depozyt) wyniesie 1.200,00 zł, jak również pokwitowały jej uiszczenie. Kaucja miała zostać zwrócona w dniu zwolnienia pokoju tylko, kiedy poniżej wymienione elementy majątku są zachowane:

Wykaz (elementy stałe):

- podwójne szklone drzwi balkonowe z wnęką są w idealnym stanie i nie są uszkodzone,

- drzwi wejściowe do wynajmowanego pokoju wraz z wnęką są w idealnym stanie i nie są uszkodzone,

- nie ma braków lub zniszczeń w elementach stałych lub ruchomych współdzielonych części lokalu, które powstaną podczas ich użytkowania przez najemcę,

- wszystkie klucze zostaną zwrócone,

- lokal pozostawiony zostanie uporządkowany, odświeżony i czysty,

Protokół zdawczo – odbiorczy (elementy ruchome):

- deski tarasowe z sosny syberyjskiej w idealnym stanie i nie są uszkodzone,

- duży mebel narożny miękki brązowy ze schowkiem na pościel sprawny z obiciem bez wad,

- fotel miękki, jasny zielony używany ale sprawny z obiciem bez wad,

- pościel jak nowa: prześcieradło białe jersejowe na wymiar 180x200 z gumką plus dwie małe poduszki i kołdra,

- komoda z szufladami wymiar 1700x510x930 bez wad,

- szafka z półkami bez wad

- krzesło drewniane jedno bez wad

- jeden zestaw 4 kluczy (klucz do drzwi wejściowych do klatki schodowej, dwa klucze do drzwi wejściowych do lokalu, klucz schlage do zamku w gałce w drzwiach od pokoju).

(okoliczności bezsporne, umowa najmu k. 5 i 6)

W okresie zamieszkiwania przez S. S. w lokalu należącym do R. R., pozwany wynajmował drugi pokój dwóm lokatorom. W okresie do listopada 2015 – J., następnie – K.. (okoliczności bezsporne nadto przesłuchanie pozwanego, k. 121)

W okresie najmu, S. S. kilkakrotnie przyjmowała gości, m.in. brata oraz swojego partnera. (dowód: korespondencja k. 43-45, zeznania świadka J. G. k. 93)

W grudniu 2015 roku R. R. wymienił w łazience lokalu położonego w W. przy ul. (...) wykładzinę. (okoliczności niesporne nadto dowód: zeznania powoda k. 121, faktura k. 55)

S. S. zwolniła pokój zgodnie z umową w dniu 29 stycznia 2016 r. Strony podpisały protokół oględzin lokalu, w którym jako jedyne uchybienie wskazano braki lub zniszczenia w elementach stałych lub ruchomych współdzielonej części lokalu, polegające na tym, że wykładzina w łazience została zakwalifikowana jako „do prania lub do wymiany”. Protokół podpisali powódka, pozwany oraz brat powódki uczestniczący w zdaniu pokoju – J. G.. Na dokumencie protokołu powódka zgłosiła swoje uwagi, w których podniosła, że nie zabrudziła dywanika, nie wchodziła do łazienki w butach oraz że widziała, jak druga współlokatorka wchodzi do łazienki w butach z zewnątrz. (protokół oględzin lokalu, k. 33, zeznania świadka J. G. k. 93)

Zabrudzenia dywanika były niewielkie i wynikało z normalnego użytkowania lokalu. (dowód: wydruki zdjęć z dnia 29 stycznia 2016 r., k. 85-86, wydruki zdjęć z dnia 9 lutego 2016 r., k. 87-88)

S. S. i R. R. ustalili, że pozwany dokona prania dywanu. Pozwany nabył środek piorący za kwotę 60 zł a następnie podzielił jego koszt na dwie osoby (dwóch lokatorów wynajmujących lokal) oraz wyczyścił przedmiotowy dywan zgodnie z instrukcją. Następnie przesłał S. S. drogą elektroniczną zdjęcia po jego wypraniu. (dowód: paragon fiskalny, k. 10, korespondencja e-mail z dnia 10 lutego 2016 r., k.34, korespondencja e-mail z dni 1 - 5 lutego 2016 r., karty 47-49, zeznania świadka, k. 93)

R. R. nie zwrócił S. S. kaucji zabezpieczającej (depozytu) dlatego S. S. wezwała R. R. do zapłaty kwoty 1.200,00 zł w terminie 7 dni. R. R. otrzymał wezwanie w dniu 11 lutego 2016 r. (bezsporne nadto dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i doręczenia, k. 7-9)

R. R. tego samego dnia, to jest 11 lutego 2016 roku wystosował do S. S. wezwanie do zapłaty oraz do usunięcia zniszczeń żądając uprania lub wymiany dywanika w łazience. Ponadto wniósł o zwrot już poniesionych przez niego dodatkowych kosztów z tytułu: 23,96 zł uzgodnione koszty zużycia jego środków czystościowych (71,88 zł:3), 50,00 zł uzgodnione koszty prania dywanika (100 zł :2), 200 zł kara umowna likwidacja szkody, 20 zł koszt nowej wkładki zamka, 179,00 zł koszt nowego zamka, 200 zł koszt montażu nowych zamków, 41,79 zł koszt dojazdu O. paliwo 25km x 2, 82,56 zł rozliczenie dodatkowego zużycia wody ciepłej zimnej ścieków, jak również kwotę 40 zł dziennie tytułem zwrotu straty ponoszonej dziennie za pusty pokój do dnia usunięcia zniszczeń w przedmiocie najmu. R. R. koszt wymiany zamków uzasadnił groźbami kierowanymi przez najemcę względem wynajmującego. Wynajmujący wskazał rachunek do uiszczenia należności nadto termin 5 dni na usunięcie zniszczenia. W tym samym dniu R. R. dokonał rozliczenia kaucji, z której dokonał potrącenia: 23,96 zł uzgodnione koszty zużycia jego środków czystościowych (71,88zł : 3), 50,00 zł uzgodnione koszty prania dywanika (100 zł : 2), 200 zł kara umowna likwidacja szkody, 261,60 zł nowa wykładzina B. L. G. II C. (...),2 mb arte.pl (523,2 zł/3/2), 33,43 zł koszt dojazdów A. paliwo 20 km x w cztery strony zamówienie i odbiór (66,86 zł/2), 100 zł koszt wymiany dywanika, z demontażem i montażem sedesu (200 zł/2), 20 zł koszt nowej wkładki zamka, 179,00 zł koszt nowego zamka, 200 zł koszt montażu nowych zamków, 41,79 zł koszt dojazdu O. paliwo 25km x 2, 82,56 zł rozliczenie dodatkowego zużycia wody ciepłej zimnej ścieków. R. R. wpłacił na konto S. S. kwotę 7,66 zł. (bezsporne nadto dowód: potwierdzenie przelewu, k. 11, wezwanie do zapłaty i rozliczenie kaucji wraz z potwierdzeniem nadania i doręczenia, k. 35 - 37)

R. R. zlecił 6 maja 2016 roku pranie dywanika łazienkowego z lokalu w W. ul. (...) profesjonalnej firmie, za co zapłacił 74 zł. (dowód: faktura k. 52)

R. R. złożył zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez S. S. w postaci kierowania gróźb karalnych w dniu 14 stycznia 2016 roku podczas rozmowy telefonicznej w W. W. ul. (...), to jest o czyn z art. 190 § 1 kk. Postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2016 r. Komisariat Policji W. W. odmówił wszczęcia dochodzenia w tej sprawie na podstawie art. 17 § 1 pkt 2 kpk wobec braku znamion przestępstwa. Postanowieniem z dnia 14 lipca 2016 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi P. w W., III Wydział Karny na skutek zażalenia R. R. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. (odpis postanowienia, k. 110-111)

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły między innymi twierdzenia bezsporne między stronami, które obejmowały okoliczności zawarcia umowy najmu, treści umowy najmu i uiszczenia kaucji zabezpieczającej. Pozostałych ustaleń faktycznych Sąd dokonał na podstawie wymienionych powyżej, odpisów dokumentów przedłożonych przez pełnomocnika powódki jak również niekwestionowanych przez strony: kserokopii dokumentów załączonych do pozwu, sprzeciwu od nakazu zapłaty, pozwu wzajemnego oraz załączonych do dalszych pism procesowych. Sąd uczynił przedłożone do akt sprawy kserokopie dokumentów podstawą dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych, z uwagi na fakt, że strony postępowania nie kwestionowały ich wiarygodności, rzetelności ani nie żądały przedłożenia przez stronę przeciwną oryginałów. Także Sąd nie dopatrzył się w nich niczego, co uzasadniałoby powzięcie jakichkolwiek wątpliwości, co do ich wiarygodności i mocy dowodowej, dlatego stanowiły podstawę dla poczynionych w sprawie ustaleń. Przy dokonywaniu ustaleń faktycznych, Sąd oparł się również na dowodzie z przesłuchania świadka oraz przesłuchania pozwanego. W ocenie Sądu dowody te, w zakresie w jakim stanowiły podstawę poczynionych w niniejszej sprawie ustaleń faktycznych, tworzą razem zasługujący na wiarę materiał dowodowy.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jako zasadne w części podlegało częściowemu uwzględnieniu.

Powództwo wzajemne, jako niezasadne, należało oddalić.

Ustalony przez Sąd stan faktyczny nie był co do zasady sporny. Poza sporem była również kwestia zabrudzenia wykładziny, albowiem sam pozwany nie twierdził kategorycznie, że zabrudzenia wykładziny dokonała powódka a dopuszczał okoliczność, iż zabrudzenia dokonała współkorzystająca z łazienki druga lokatora K.. Sporna okazała się odpowiedzialność powódki za zabrudzenie wykładziny jak również skutki w postaci naliczenia dodatkowych kosztów związanych z usunięciem zabrudzenia oraz karami umownymi.

Rozstrzygnięcie sprawy wymagało zatem rozważenia dwóch kwestii: po pierwsze, oceny czy powódka wykazała istnienie dochodzonego w pozwie roszczenia i po wtóre, rozważenia skuteczności zarzutów wniesionych w powództwie wzajemnym. W konsekwencji, koniecznym do rozstrzygnięcia było, czy w zawisłej sprawie powódka zdając lokal będący przedmiotem najmu, pozostawiła go w stanie pogorszonym, a w razie takowego stwierdzenia, czy przedmiotowy stan pogorszenia był wynikiem działań powódki, to jest nieprawidłowego używania przedmiotu najmu.

Co do pierwszego z zagadnień - w ocenie Sądu - niewątpliwe jest, że strona powodowa wykazała swoje roszczenie, tak co do zasady, jak i w znacznej części co do wysokości. Powódka swoje roszczenie wywodziła z łączącej ją z pozwanym umowy najmu lokalu. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosunek prawny wytworzony pomiędzy stronami procesu bez wątpienia był stosunkiem najmu, albowiem powódka korzystała z nieruchomości pozwanego i w zamian za to uiszczała na jego rzecz z góry określoną kwotę pieniędzy. Tak ukształtowane elementy w pełni odpowiadają przedmiotowo istotnym składnikom umowy najmu. Ponieważ zawarta pomiędzy stronami umowa dotyczyła najmu lokalu mieszkalnego, do oceny sytuacji prawnej stron niezbędna, jest oprócz analizy Kodeksu cywilnego, również analiza Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 roku poz. 1610 tekst jednolity). Jeśli chodzi o podmiotowy zakres tej regulacji to przewidziane w niej zasady i formy ochrony obejmują lokatorów, którymi są, w rozumieniu ustawy najemcy lokali lub osoby używające lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Z kolei rozpatrując przedmiotowy zakres regulacji ustawy, to zawiera ona przede wszystkim postanowienia o charakterze ochronnym. Dodać należy, że wskazana ustawa chroni tylko lokatorów, których wiąże z właścicielem stosunek prawny oparty na odpłatności za używanie lokalu. Bez wątpienia umowa zawarta pomiędzy stronami była umową odpłatną. Zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w kwocie zwaloryzowanej. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Przez okres stosunku najmu łączącego strony, czynsz nie uległ zmianie, także kaucja pobrana powinna co do zasady równać się kaucji zwróconej. Od kaucji odlicza się w trybie potrącenia nie uregulowane należności wynajmującego z tytułu najmu, a uzyskana różnica – podlega zwrotowi na rzecz najemcy. Ze względu na ochronny charakter przedmiotowej regulacji, nie wydaje się możliwe, aby z tytułu samego zaistnienia należności nieuregulowanej, wynajmujący mógł zatrzymać całą kaucję, bez względu na wartość nieuregulowanej należności. Przychylić się należy do stanowiska, że do potrącenia powinna zostać przedstawiona uzasadniona wartość nieuregulowanych dotychczas należności.

Zgodnie z art. 662 § 1 kc wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne naprawy połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (§ 2). Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (§ 3). W myśl art. 666 § 1 kc najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie (§ 2). Z kolei na podstawie art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów (…), najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

W tym miejscu należy poczynić uwagę, iż strony nie określiły w sposób odmienny sposobu korzystania z wynajmowanego pokoju oraz części wspólnych od zasady wynikającej z wyżej zacytowanych norm ani nie uzgodniły żadnego regulaminu, czy zbioru zasad korzystania z przedmiotu najmu. W takiej sytuacji, porządek domowy jest kształtowany przez ustalone zwyczaje, przy czym najemca powinien liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Zgodnie z treścią art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego po zakończeniu stosunku najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić wynajmującemu przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Zwrot przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym oznacza zwrot w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania najemcy. Art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego ustanawia w tym zakresie istotne domniemanie, mianowicie, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Osią sporu pomiędzy stronami było twierdzenie pozwanego, iż powódka zdała lokal w stanie pogorszonym, przy niekwestionowaniu samego faktu zdania lokalu. Uzasadniało to, zdaniem pozwanego zatrzymanie praktycznie całej kaucji (poza kwotą 7,66 zł). Pogorszenie przedmiotu najmu zdaniem pozwanego polegało na zabrudzeniu dywanika łazienkowego przez nieustalonego lokatora pozwanego. Powódka zgodziła się współfinansować w częściach umówionych zakup środka piorącego przeznaczonego do wyżej wymienionego dywanika (30 zł to jest ½ z 60 zł) i zgodziła się na potrącenie wskazanej kwoty z wręczonej wynajmującemu kaucji zabezpieczającej, kwestionując na każdy etapie postepowania przyczynienie się do powstania zabrudzenia. Stwierdzić należy, że postawa powódki wynikała z chęci polubownego zakończenia sporu, jak również tego, że lokal winna przekazać posprzątany.

Przychylić się należy do stanowiska powódki, iż dywanik łazienkowy już w dniu zdania lokalu był w stanie dobrym zaś zabrudzenia mogły wynikać z normalnego używania rzeczy (zdjęcia k. 88). Powód bowiem nie wykazał, że zabrudzenia były znaczne i przekraczały zwykłe użytkowanie. Po przeprowadzeniu zabiegów pielęgnacyjnych przez pozwanego, nie ma podstaw, aby ocenić stan przedmiotowego dywanika za istotnie pogorszony (zdjęcia k. 87). Wskazać raz jeszcze należy, iż powódka na żadnym stadium postępowania nie uznała swojej winy w zabrudzeniu dywanika. Pozwany z kolei posądzał o zabrudzenie powódkę, drugą lokatorkę lub wskazywał, iż nie wie, kto dywanik zabrudził. Pozwany wskazując, iż być może dywanik zabrudziła współlokatorka powódki, wywiódł niejako zasadę quasi-solidarnej odpowiedzialności powódki, w przypadku, gdy zauważyła ona pogorszenie stanu dywanika, a nie poinformowała o tym wynajmującego. Należy zauważyć, iż instytucja odpowiedzialności solidarnej przewidziana jest art. 366 Kodeksu cywilnego i zgodnie z nią, kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Źródłem solidarności dłużników może być albo ustawa (jednak ustawodawca nie przewidział żadnej odpowiedzialności współlokatorów za zobowiązania któregokolwiek z nich) albo czynność prawna (w umowie pomiędzy stronami również nie poczyniono takich zastrzeżeń). Z kolei art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Usunięcie zabrudzeń dywanika nie może zostać potraktowane jako naprawa, stąd obowiązek zawiadomienia wynajmującego nie powstał po stronie powódki. Z kolei zgodnie z umową najmu, najemca niezwłocznie zgłasza wynajmującemu wszelkie s. majątkowe poniesione w wyposażeniu ruchomym lokalu. Należy przychylić się do stanowiska, że w przypadku zabrudzenia dywanika łazienkowego powódka mogła nie zidentyfikować szkody majątkowej, czyli tzw. rzeczywistej straty na mieniu pozwanego. Takie elementy wystroju jak dywanik w łazience podlega bowiem zabrudzeniom skutkującym koniecznością prania także podczas normalnego użytkowania.

W myśl treści przepisu art. 6 Kodeksu cywilnego, ciężar udowodnienia twierdzenia faktycznego spoczywa na tej stronie, która z tego twierdzenia wywodzi skutki prawne. Reguła ta znajduje również swój procesowy odpowiednik w treści art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego, w świetle którego to strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Oznacza to, że Sąd nie jest odpowiedzialny za wynik postępowania dowodowego. Jak jest to słusznie podkreślane, dowodzenie własnych twierdzeń nie jest obowiązkiem strony ani materialnoprawnym, ani procesowym, a tylko spoczywającym na niej ciężarem procesowym. Powódka wykazała, iż uiściła na rzecz pozwanego kaucję (co wynika wprost z umowy i nie było przedmiotem sporu) nadto że przekazała lokal tzn. pokój o powierzchni 17m ² w stanie niepogorszonym. W ocenie Sądu taki stan można również przypisać pozostałym pomieszczeniom przeznaczonym do współkorzystania przez powódkę i pozostałych najemców. Zabrudzenie dywanika w łazience trudno bowiem kwalifikować jako brak lub zniszczenie elementu stałego lub ruchomego współdzielonych części lokalu (vide umowa). Jak wynika bowiem z ustalonego stanu faktycznego dywanik został wyczyszczony najpierw przez wynajmującego następnie przez firmę profesjonalną. Powódka przedstawiła zdjęcia k. 88 na których widać wykładzinę, która choć jest poszarzała (co może być efektem naświetlenia przy wykonywaniu zdjęcia) to nie nosi śladów znacznego zabrudzenia. Pozwany przedstawił zdjęcie k. 56, na którym faktycznie widać ślady zabrudzenia, ale zdjęcie nie zostało opisane, zatem nie wiadomo, kiedy zostało wykonane. Ponadto nie sposób stwierdzić, czy owo zabrudzenie jest to kurz, czy coś innego. Zabrudzenie jest koloru jasnego zatem trudno wywodzić, iż powstało na skutek chodzenia po wykładzinie w butach z zewnątrz, jak podnosił pozwany, być może – jak twierdzi powódka powstało na skutek wchodzenia w butach podczas wykonywania remontu (pył budowlany). Na zdjęciach przesłanych przez pozwanego powódce k. 87 wykonanych dnia 9 lutego 2016 roku widać ślady prania wykładziny, nie widać natomiast śladów zabrudzenia, co oznacza, że wykonane przez pozwanego osobiście czyszczenie wykładziny okazało się skuteczne (jeśli faktycznie była zabrudzona, co nie zostało jednak udowodnione). Podkreślić należy, że pozwany nie przedstawił innych zdjęć, nie wnosił również o dokonanie oględzin przedmiotowej wykładziny. Skoro jak twierdzi pozwany wykładzina została wymieniona, gdyż nadal nosiła ślady zabrudzenia (pomimo dwukrotnego czyszczenia) a zatem przedmiotowa wykładzina została zdemontowana – mógł ją przynieść również do Sądu, w celu okazania (nie jest to duży fragment), czego jednak pozwany – obecny na każdym terminie nie uczynił. Na podstawie przedstawionych do sprawy zdjęć należy wywodzić, że najpóźniej pranie wykładziny wykonane w maju 2016 roku doprowadziło ją do obiektywnego stanu czystości.

Ponadto powódka od momentu zdania mieszkania kwestionowała sprawstwo owego rzekomego zabrudzenia. Powódka już podpisując protokół zdania lokalu, w którym wskazano to zabrudzenie oświadczyła, że to nie ona dokonała tego zabrudzenia i wskazała że widziała, jak druga współlokatorka wchodziła do łazienki w butach z zewnątrz. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że powódka nie twierdziła, że widziała jak zabrudzenia dokonała współlokatorka a jedynie to, że widziała, jak ta wchodziła do łazienki w butach. Jak wskazał pozwany dywanik można było odwinąć, żeby go nie pobrudzić. Dlatego też Sąd nie widzi żadnej sprzeczności w twierdzeniach powódki i dowodzie z nagrania rozmowy telefonicznej, w której pozwany rozmawiał ze współlokatorką K., która wskazała, iż nie dokonała zabrudzenia dywanika (dowód przeprowadzony na rozprawie w dniu 1 lutego 2017 roku, płyta k. 57). Nie pozostaje w sprzeczności z powyższym twierdzenie powódki, iż zabrudzeń mógł dokonać również pozwany, który w owym czasie dokonywał remontu. Tu także powódka nie twierdziła, że widziała, jak pozwany dokonał zabrudzeń a jedynie wskazała, że widziała, jak pozwany wchodził do łazienki w butach. Pozwany nie przedstawił żadnych dowodów na to, że zabrudzenie dywanika w ogóle powstało (zdjęcie k. 56 nie wiadomo kiedy zostało wykonane, nadto nie widać na nim śladów znacznego zabrudzenia) nadto że owo rzekome zabrudzenie zostało dokonane przez powódkę a zatem nie wykazał, iż owo zabrudzenie powstało podczas użytkowania lokalu przez najemcę (vide umowa).

W przedmiotowej sprawie to pozwany winien wykazać, że zaistniały okoliczności, które uprawniały go do zatrzymania kaucji jako iż z twierdzenia tego wywodził on skutki prawne. W ocenie Sądu powinności tej pozwany jednak nie sprostał. Co prawda w przedłożonym protokole oględzin lokalu widnieje adnotacja o konieczności uprania lub wymiany dywanika w łazience, nie pozwala jednak ona na ustalenie, czy do powstania zabrudzenia w jakikolwiek sposób przyczyniła się powódka. W treści protokołu, podpisanego przez obie strony i świadka, powódka po raz kolejny oświadczyła, iż nie zabrudziła dywanika w łazience.

Uczestniczący w zdaniu lokalu J. G. zeznał w charakterze świadka, iż w jego ocenie zabrudzenia wynikały z codziennego użytkowania i wystarczyło go wyczyścić, co koreluje ze zdjęciami dołączonymi do akt. Świadek potwierdził także, że powódka od początku kwestionowała, że ona odpowiada za zabrudzenia. Zdaniem świadka, pozwany nie był również przygotowany do zwrotu kaucji w dniu zdania lokalu. Świadek zeznał dodatkowo, że sam pozwany w dniu zdania lokalu wchodził do łazienki w butach (zeznania świadka, k. 93)

Wskazać w tym miejscu należy, że stosunków panujących pomiędzy powódką a pozwanym już w okresie trwania najmu nie można uznać za poprawne i typowe dla tego typu relacji. W ocenie Sądu wykraczały one znacznie poza ramy zwyczajowej relacji pomiędzy wynajmującym a najemcą, która co do zasady nie jest nacechowana emocjonalnie. Sposób komunikacji obu stron wskazywał na napięcie panujące pomiędzy nimi (korespondencja e-mail i sms, k. 34, k. 42-49, zeznania świadka J. G., k. 93). Choć nie miało to istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie jednako należy zauważyć, że pozwany nie zgłaszał żadnych roszczeń w stosunku do lokatorów wynajmujących pokój w tym samym okresie co powódka oraz zakończył z nimi stosunek najmu w poprawnych stosunkach (dowód: potwierdzenie przelewu, k. 106, przesłuchanie pozwanego, k. 121).

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że pozwany nie udowodnił, że to powódka przyczyniła się w jakikolwiek sposób do zabrudzenia wykładziny łazienkowej a to na nim na zasadzie art. 6 kc spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie. Co więcej, podczas przesłuchania na ostatniej rozprawie pozwany sam przyznał, że nie wie, kto tę wykładzinę zabrudził (przesłuchanie pozwanego, k. 121). Poza tym pozwany nie udowodnił, że zabrudzenie wynikało z nieprawidłowego korzystania z rzeczy.

Roszczenia zgłaszane przez pozwanego – wynikające li tylko z zabrudzenia dywanika w łazience nie mogły zatem znaleźć uznania Sądu. Powódka słusznie zatem domagała się zwrotu wpłaconej kaucji. W tym miejscu należy podkreślić, że Sąd nie miał żadnych wątpliwości że kwota 1.200,00 zł wpłacona przez powódkę w momencie zawierania umowy najmu – określona w tej umowie jako depozyt – w istocie stanowiła kaucję zabezpieczającą określoną w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (…).

Powódka zwróciła lokal w stanie niepogorszonym, przy czym stwierdzone w protokole zabrudzenie dywanika nie zostało przez pozwanego udowodnione albowiem nie stwierdzono aby zabrudzenie przekraczało ramy zwykłego użytkowania, nadto aby zostało spowodowane przez powódkę a zatem pozwany nie wykazał a to na nim na zasadzie art. 6 kc i art. 675 § 3 kc spoczywał ciężar dowodu – że rzecz została mu zwrócona w stanie pogorszonym.

Powódka dochodziła zwrotu kwoty 1.162,34 zł albowiem uwzględniła wskazane przez pozwanego koszty środka piorącego (30 zł stanowiące ½ ceny zakupu tego środka, paragon k. 10) oraz kwotę 7,66 zł, która została jej przez pozwanego zwrócona tytułem rozliczenia umowy najmu.

Sąd uwzględnił również kwotę 23,96 zł tytułem zużytych środków czystościowych. Pozwana nie kwestionowała, że owe środki używała zaś w korespondencji mailowej wyraziła zgodę na obciążenie jej kwotą 23,96 zł z tego tytułu. Powód wskazywał, iż środki czystościowe znajdujące się w mieszkaniu miały wartość 71,88 zł, z lokalu korzystało w owym czasie łącznie trzech najemców, dlatego w ocenie Sądu pozwany zasadnie wskazywał 1/3 tej wartości jako przypadającą na powódkę, która nie kwestionowała, że owe środki były przez nią używane.

Zabrudzenia dywanika oceniono jako niewielkie i wynikające ze zwykłego użytkowania, nie mniej jednak z przepisów regulujących stosunek najmu i ustalonych zwyczajów wynika, że przedmiot najmu winien być oddany w stanie czystym, posprzątanym. Zatem Sąd uznał za zasadne obciążenie powódki kosztami prania dywanika – tymi, na które dobrowolnie przystała (koszt zakupu środka piorącego) jak i kosztem prania przez profesjonalną firmę (faktura k. 50), przy czym koszt ten winien być podzielony na 2 osoby współwynajmujące mieszkanie.

Za nieuzasadnione należy uznać żądania podnoszone przez pozwanego w pozostałym zakresie w tym w powództwie wzajemnym (k. 39-40). Pozwany wniósł o zasądzenie kwoty 482,03 zł tytułem likwidacji szkody. Na kwotę tę składają się następujące koszty: koszt własny (100 zł), koszt prania wykładziny (74 zł), koszt wymiany wykładziny (200 zł), koszt paliwa (66,86 zł) i koszt samej wykładziny (523,20 zł), co w przeliczeniu na lokatorkę dało kwotę jak na wstępie. Należy przychylić się do stanowiska, że powódka nie miała obowiązku partycypować w kosztach wymiany dywanika. Koszt samego dywanika znacznie przewyższa ceny używane w standardowym obrocie artykułów o analogicznym przeznaczeniu. Pozwany nie udowodnił, że dywanik został wymieniony, albowiem faktura na k. 55 dotyczy zakupu wykładziny w okresie listopad/grudzień 2015. Również pozostałe ze wskazanych kosztów (poza kosztami prania wykładziny), nie mogą zostać uznane za koszty obciążające powódkę. Przy tym w odniesieniu do kosztów własnych, kosztów wymiany wykładziny i paliwa oraz zakupu nowej wykładziny nie zostały one udowodnione.

Pozwany wniósł o zasądzenie kwoty 828,49 zł tytułem utraty czynszu za okres, gdy nie mógł wynająć pokoju z powodu zabrudzonego dywanika w łazience. Takie roszczenie pozwanego nie ma w przedmiotowej sprawie uzasadnienia prawnego ani faktycznego. Dodatkowo na marginesie rozważań, wskazać należy, że dywanik łazienkowy, jak sama nazwa wskazuje, umieszczany jest w łazience, czyli części wspólnej wynajmowanego mieszania. Jeżeli drugi z pokoi będących przedmiotem najmu w mieszkaniu pozwanego został wynajęty (lub dotychczasowy najemca nie wypowiedział stosunku najmu) pomimo zabrudzonego – jak stwierdzono, nieznacznie - dywanika, nie wydaje się być uzasadnionym twierdzenie, aby ten sam dywanik uniemożliwiał wynajęcie zwolnionego przez powódkę pokoju. Pozwany nie udokumentował również, że podejmował jakiekolwiek bezskuteczne próby wynajęcia zwolnionego przez powódkę pokoju oraz jakie były powody braku zainteresowania potencjalnych najemców pokojem będącym przedmiotem oferty najmu. Nie może być wystarczającym dowodem ogłoszenie na gumtree k. 104 przedłożone przez pozwanego.

Pozwany wniósł o zasądzenie kwoty 82,56 zł tytułem zwiększonego zużycia wody ze względu na fakt przyjmowania gości w pokoju przez powódkę. Pozwany nie udowodnił w żaden sposób, skąd wywodzi fakt, iż do zwiększonego zużycia wody przyczyniła się w okresie zamieszkiwania jedynie powódka lub przyjmowani przez nią goście. Z przedstawionego na k. 50 rozliczenia to nie wynika. Pozwany podkreślał, że w umowie wskazano 2 osoby dzielące mieszkanie dlatego też udostępnianie przez powódkę lokalu osobom trzecim uzasadnia wyrównanie opłat za zużycie wody. Przede wszystkim należy wskazać, że z ustalonego stanu faktycznego nie wynika, aby powódka zamieszkiwała w lokalu (tzn. pokoju) wraz z inną osobą. Sporadyczne (jednorazowe) przenocowanie brata, czy też partnera nie może być poczytywane za udostępnianie lokalu osobom trzecim. Z istoty najmu lokalu wynika, że lokal ten zostaje udostępniony najemcy w celu zaspokojenia potrzeb mieszkalnych. Sporadyczne odwiedziny bliskiej osoby należą w ocenie Sądu do normalnego korzystania z lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim zaś nie stanowi to udostępnienia lokalu osobom trzecim. Umowa przy tym nie zastrzega, iż najemca nie może przenocować osoby trzeciej a jedynie wskazuje, że tytułem rachunków najemca płaci 100 zł przyjmując dwie osoby dzielące mieszkanie. To pozwany skonstruował umowę wskazując ryczałtowy sposób ponoszenia kosztów użytkowania lokalu. Nie ma zatem żadnych podstaw aby teraz uznawać uiszczaną kwotę jako zaliczkę i dokonywać jej rozliczenia, tym bardziej, że na kwotę 100 zł miesięcznie składało się wiele opłat (za energię elektryczną, gaz, zimną wodę, odprowadzanie ścieków, ciepłą wodę, fundusz remontowy, eksploatację podstawową, centralne ogrzewanie, dzierżawę gruntu, podatek od nieruchomości, wywóz śmieci). Z uwagi na powyższe, żądanie pozwanego w tym zakresie było bezzasadne.

Pozwany wniósł o zasądzenie kwoty 120 zł tytułem umożliwienia przez powódkę osobie bliskiej noclegu w wynajmowanym pokoju. Podniósł, że powódka udostępniła pokój do przenocowania bez zgody wynajmującego, a gdyby osoba trzecia spała w hostelu w okolicy, musiałaby zapłacić przynajmniej 40 zł za noc. Pozwany wywnioskował, że powódka podczas 5 miesięcy okresu najmu umożliwiła osobie trzeciej nocleg 3 razy, stąd strata pozwanego wynosi 120 zł. W tym miejscu warto raz jeszcze podkreślić, iż poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania; najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Strony nie określiły w umowie najmu ani w żadnym odrębnym dokumencie zasad dotyczących umożliwienia noclegu osobie trzeciej, także zachowanie takie należy oceniać przez pryzmat przyjętego zwyczaju. Sporadyczne umożliwienie osobie trzeciej, będącej osobą bliską dla powódki przenocowania w lokalu należy uznać za zachowanie mieszczące się w normalnym używaniu przedmiotu najmu. W przypadku braku innych uregulowań pomiędzy stronami, nie wydaje się zasadne, aby takie zachowanie, o ile jest incydentalne, wymagało powiadamiania i uzyskiwania zgody wynajmującego. Bezsprzecznym jest, iż zgodnie z art. 688 ² Kodeksu cywilnego, bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Przy czym słusznie w literaturze podkreśla się, że „oddanie” oznacza wyzbycie się prawa korzystania do lokalu czy rezygnację najemcy z korzystania z lokalu lub nawet z jego części na rzecz osoby trzeciej. Z kolei za dyskusyjną, w kontekście potrzeby uzyskania zgody wynajmującego, uznaje się sytuację przyjęcia przez najemcę do lokalu domowników w celu stałego wspólnego zamieszkiwania. W przedmiotowej sytuacji umożliwienia osobie bliskiej noclegu przez 3 noce w ciągu 5 miesięcy, nie stanowi rezygnacji najemcy z korzystania z lokalu na rzecz osoby trzeciej, ani przyjęcia domownika w celu stałego wspólnego zamieszkiwania. Z tego tytułu żądanie pozwanego w tym zakresie okazało się bezzasadne.

Pozwany wniósł o zasądzenie kwoty 440,79 zł tytułem wymiany zamków w drzwiach z uwagi na groźby karalne, kierowane zdaniem pozwanego przez powódkę i stan uzasadnionej obawy z tym związany. Pozwany nie wykazał w niniejszym postępowaniu, że powódka kierowała względem niego groźby karalne, skutkiem których konieczna byłaby wymiana przez pozwanego zamków. Pozwany złożył zawiadomienie o popełnieniu takiego przestępstwa, jednak dochodzenie nie zostało wszczęte wobec stwierdzenia braku znamion przestępstwa. Pozwany zatem winien udowodnić w niniejszym postępowaniu fakt kierowania owych gróźb przez powódkę aby wykazać zasadność żądania zwrotu kosztów wymiany zamków. Pozwany tego jednak nie uczynił i w tym zakresie jego roszczenia nie mogły zostać uwzględnione.

Pozwany wniósł o zasądzenie kwoty 1.200,00 zł tytułem przewidzianych w umowie najmu kar umownych w tym: 100 zł – tytułem wezwania do zapłaty, 200 zł – tytułem likwidacji szkody oraz 900 zł – tytułem kary umownej za wniesienie przez pozwanego powództwa wzajemnego. Żadnej z kar zastrzeżonych przez pozwanego nie można uznać za zastrzeżoną skutecznie. Kara umowa w kwocie 100 zł tytułem wezwania do zapłaty jest w istocie karą za spóźnione uregulowanie zobowiązania pieniężnego. Zgodnie z art. 483 Kodeksu cywilnego, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Instytucją mającą mobilizować do terminowego regulowania zobowiązań pieniężnych jest instytucja odsetek. Postanowienia umowne łączące obowiązek zapłaty kary umownej z brakiem lub nieterminowym spełnieniem świadczenia pieniężnego powinny być traktowane jako nieważne na mocy art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego, jako zmierzające do obejścia prawa. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek wszczęcia postępowania sądowego (nieprecyzyjnie ujęte, gdyż nie wynika z treści umowy, czy chodzi o wszczęcie postępowania przez najemcę czy wynajmującego), uznać należy za zastrzeżoną z naruszeniem zasady swobody umów. Art. 353 ¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Pozbawienie prawa strony umowy do dochodzenia swoich praw i interesów przed sądem, w przypadku ich naruszenia, należy bezsprzecznie uznać za naruszenie zasad współżycia społecznego. Ponadto tak zastrzeżona kara umowna pozwalałaby dochodzić wynajmującemu kwoty 900 zł za każdy pozew złożony przeciwko najemcy, choćby na symboliczną kwotę i choćby bez żadnego uzasadnienia prawnego ani faktycznego. Na marginesie rozważań warto wskazać, że z tekstu umowy najmu nie wynika, aby jedyną stroną uprawiona do żądania kary umownej był wynajmujący. Kara w kwocie 200 zł zastrzeżona jest zgodnie z umową najmu za likwidację zawinionej szkody. Pozwany, jak wskazano w poprzedzającej części uzasadnienia, nie wykazał, aby jakiekolwiek działanie lub zaniechanie powódki, spowodowało powstanie po stronie powoda szkody.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) orzekł jak w pkt I.1 wyroku zaś w pozostałym zakresie (co do kwoty 23.96 zł i kwoty 37 zł) powództwo oddalił jako nieudowodnione (pkt I.2).

O kosztach z pozwu głównego Sąd orzekł jak w pkt I.3 wyroku na podstawie art. 100 zdanie drugie k.p.c. oraz art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., mając na względzie fakt uwzględnienia żądania powódki niemalże w całości. Oddaleniu uległo bowiem jedynie około 5% żądania pozwu głównego, dlatego w ocenie Sądu strona pozwana obowiązana jest zwrócić wszystkie poniesione przez powódkę koszty według zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty procesu poniesione przez powódkę złożyły się w niniejszej sprawie: wynagrodzenie jej pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 360,00 zł, ustalone zgodnie z przepisem § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. poz. 1804), opłata skarbowa od dokumentu pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz opłata sądowa od pozwu w kwocie 30 zł.

Powództwo wzajemne, jako nieudowodnione na podstawie art. 6 kc podlegało oddaleniu w całości (pkt II wyroku). Sąd miał przy tym na uwadze, że argumenty wskazane w sprzeciwie od nakazu zapłaty i pozwie wzajemnym dotyczyły rozliczenia kaucji, dlatego Sąd uwzględnił kwoty należne do potrącenia z kaucji (23,96 zł i 37 zł) w pkt I wyroku i nie orzekał o kosztach wynikających z pozwu wzajemnego.

(...).