Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

Sygn. akt I C 2421/22

Uzasadnienie wyroku z dnia 1 grudnia 2023 r.

W pozwie skierowanym przeciwko pozwanej K. G. powódka M. S. żądała zasądzenia na swoją rzecz od pozwanej kwoty 25.665,38 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi w następujący sposób: od kwoty 5.527,81 zł od dnia 11 kwietnia 2020 r., od kwoty 4.930,25 zł od dnia 11 maja 2020 r., od kwoty 5.422,87 zł od dnia 11 czerwca 2020 r., od kwoty 4.723,94 zł od dnia 11 lipca 2020 r., od kwoty 5.060,51 zł od dnia 11 sierpnia 2020 r. Powódka M. S. żądała także zasądzenia od pozwanej K. G. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych, wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnia się orzeczenia do dnia zapłaty.

Roszczenie powódka wywodziła z zawartej z pozwaną umowy najmu nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), lok. 2. W dniu 25 sierpnia 2020 r. umowa została wypowiedziana przez pozwaną, która zalegała jednak z zapłatą czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od kwietnia 2020 r. do sierpnia 2020 r. Na objętą żądaniem pozwu kwotę 25.665,38 zł składały się kwoty z tytułu nieuiszczonego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych w następujących wysokościach: 5.527,81 zł za miesiąc kwiecień, 4.930,25 zł za miesiąc maj, 5.422,87 zł za miesiąc czerwiec 2020 r., 4.723,94 zł za miesiąc lipiec 2020 r. oraz 5.060,51 zł za miesiąc sierpień 2020 r.

W dniu 7 kwietnia 2022 r. Sąd Rejonowy dla W. M. w W. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w sprawie o sygn. II Nc 3243/22, uwzględniający powództwo.

Powyższy nakaz zapłaty pozwana zaskarżyła w całości sprzeciwem.

W uzasadnieniu sprzeciwu pozwana podniosła, że umowa najmu została przez nią wypowiedziana ze względu na ujawnienie się wady lokalu, polegającej na nieprzystosowaniu lokalu oraz braku możliwości przystosowania lokalu do wskazanego w umowie celu, tj. prowadzenia przez pozwaną działalności gospodarczej w lokalu. Pozwana wskazała ponadto, że w okresie obowiązywania umowy poniosła koszt wielu napraw w lokalu, a nadto pozyskała fundusze w kwocie ok. 100.000,00 zł za które w lokalu, będącym w bardzo złej kondycji, przeprowadzono remont. W związku z tym liczyła na przedłużenie najmu.

Za podstawę wyroku Sąd Rejonowy przyjął następujące ustalenia i wnioski:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemalże w całości.

W niniejszej sprawie powódka, opierając się na postanowieniach zawartej z pozwaną umowy najmu z dnia 9 lutego 2015 r., żądała od pozwanej zasądzenia zaległego czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od kwietnia do sierpnia 2020 r. łącznie w kwocie 25.665,38 zł.

W sprawie niniejszej bezsporne było, iż strony wiązała umowa najmu z dnia 9 lutego 2015 r. (art. 659 i n. Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z tą umową powódka, jako wynajmujący, oddała w najem pozwanej, jako najemcy, nieruchomość położoną w W. przy ul. (...), lok. 2, o powierzchni użytkowej 110 m kw., dla której Wydział VII Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w W. prowadzi Księgę wieczystą nr (...), na działce nr (...) o pow. 0,0640 ha, dla której Wydział VII Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w W. prowadzi Księgę wieczystą nr (...) (§ 1 ust. 3 w zw. z § 1 ust. 1 umowy). Przedmiot najmu oddany został w najem pozwanej na cele prowadzonej przez nią działalności gospodarczej (§ 2 ust. 1 umowy). Wysokość czynszu najmu, do którego uiszczania zobowiązana była pozwana, wynosiła 4.500,00 zł miesięcznie. Czynsz płatny był do 10. dnia każdego miesiąca, a w przypadku niedotrzymania ustalonego w umowie terminu płatności najemca zobowiązany był zapłacić wynajmującemu odsetki ustawowe od niezapłaconej kwoty (§ 4 ust. 1, 2 i 4 umowy). Pozwana zobowiązana była od dnia przekazania przedmiotu najmu do ponoszenia następujących opłat eksploatacyjnych: za energię elektryczną według licznika, 50% rachunku za gaz, 50% rachunku za wodę i kanalizację, całość kosztów ochrony, opłatę podatkową za wywóz śmieci, należności za odśnieżanie, płatnych w ciągu 7 dni od przedstawienia kopii faktury pocztą elektroniczną, przelewem na wskazany nr rachunku bankowego (§ 7 ust. 1 umowy). Umowa została zawarta na czas określony, od dnia 10 lutego 2015 r. na okres 3 lat. Jeżeli do dnia 9 lutego 2018 r. żadna ze stron nie wypowiedziałaby umowy, umowa przekształcała się na czas nieoznaczony z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, bez konieczności podpisywania aneksu do umowy (§ 3 ust. 1 umowy). Najemca mógł wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym z zachowaniem formy pisemnej, jeżeli przedmiot najmu miał wady, które uniemożliwiały jego używanie, a wynajmujący nie usunął ich w ciągu czternastu dni od pisemnego poinformowania go o nich (§ 3 ust. 3 umowy).

(umowa najmu z 9 lutego 2015 r. – k. 8-9v.)

Podstawę prawną uwzględnienia powództwa stanowił art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, według którego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W sprawie niniejszej poza sporem pozostawała okoliczność, znajdująca potwierdzenie w treści korespondencji stron (k. 16-18), że pozwana nie zapłaciła powódce całości należnego czynszu, nieobejmującego opłat eksploatacyjnych, za kwiecień, maj, czerwiec, lipiec i sierpień 2020 r., w łącznej kwocie 22.500,00 zł.

Pozwana nie kwestionowała, że nie zapłaciła należnego czynszu za okres od kwietnia do sierpnia 2020 r. Jak wspomniano, fakt zalegania pozwanej z zapłatą czynszu potwierdzała korespondencja stron, w której począwszy od sierpnia 2020 r. powódka konsekwentnie wzywała pozwaną do uregulowania zaległości, zaś odpowiedzi pozwanej wskazywały na niewypełnienie przez nią obowiązku zapłaty należności z tytułu czynszu.

Co się zaś tyczyło kosztów dostarczenia energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzenia ścieków, zapewnienia ochrony oraz wywozu śmieci z nieruchomości będącej przedmiotem najmu, pozwana zobowiązana była do ich pokrycia na podstawie § 7 ust. 1 umowy najmu, w związku z możliwością korzystania z tych usług w okresie obowiązywania umowy najmu.

Wobec tego pozwana niewątpliwie była zobowiązana do zapłaty: kwoty 5.527,81 zł wynikającej z Rachunku nr (...) wystawionego przez powódkę w dniu 2 kwietnia 2020 r. (k. 11), obejmującego czynsz należny za kwiecień 2020 r. oraz opłaty eksploatacyjne i koszty wywozu nieczystości stałych, kwoty 4.930,25 zł wynikającej z Rachunku nr (...) wystawionego przez powódkę w dniu 4 maja 2020 r. (k. 12), obejmującego czynsz należny za maj 2020 r. oraz opłaty eksploatacyjne i koszty wywozu nieczystości stałych, kwoty 5.422,87 zł wynikającej z Rachunku nr (...) wystawionego przez powódkę w dniu 1 czerwca 2020 r. (k. 13), obejmującego czynsz należny za czerwiec 2020 r. oraz opłaty eksploatacyjne i koszty wywozu nieczystości stałych, kwoty 4.723,94 zł wynikającej z Rachunku nr (...) wystawionego przez powódkę w dniu 2 lipca 2020 r. (k. 14) obejmującego czynsz należny za lipiec 2020 r. oraz opłaty eksploatacyjne i koszty wywozu nieczystości stałych, kwoty 5.060,51 zł wynikającej z Rachunku nr (...) wystawionego przez powódkę w dniu 3 sierpnia 2020 r. (k. 15) obejmującego czynsz należny za sierpień 2020 r. oraz opłaty eksploatacyjne i koszty wywozu nieczystości stałych.

Należności stwierdzone powyższymi rachunkami obejmowały czynsz oraz opłaty eksploatacyjne i koszty wywozu nieczystości stałych za okres od kwietnia 2020 r. do sierpnia 2020 r., a więc okres, w którym pozwana pozostawała najemcą nieruchomości.

W rezultacie powódka, pismem z dnia 6 grudnia 2021 r., doręczonym pozwanej w dniu 9 grudnia 2021 r., zasadnie wezwała pozwaną do zapłaty zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od kwietnia do sierpnia 2020 r. w łącznej wysokości 25.665,38 zł, w terminie 7 dni od dnia otrzymania tego pisma.

(wezwanie do zapłaty z dnia 6 grudnia 2021 r. wraz z potwierdzeniem nadania i doręczenia k. 19-20)

Wezwanie zostało ponowione w dniu 26 stycznia 2022 r., kiedy to powódka przez pocztę elektroniczną wezwała pozwaną do zapłaty łącznie kwoty 25.665,38 zł tytułem czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za okres od kwietnia do sierpnia 2020 r., w terminie 3 dni od dnia otrzymania pisma.

(wezwanie do zapłaty z dnia 26 stycznia 2022 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 21-22)

Wobec tego w sprawie niniejszej zachodziła wystarczająca podstawa do zasądzenia od pozwanej na rzecz powódki kwoty 22.500,00 zł tytułem czynszu najmu za okres od kwietnia do sierpnia 2020 r., a ponadto kwoty 3.165,38 zł tytułem opłaty eksploatacyjnych obejmujących koszty dostarczenia energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzenia ścieków, zapewnienia ochrony oraz wywozu śmieci z nieruchomości będącej przedmiotem najmu w okresie od kwietnia do sierpnia 2020 r.

Przeszkody do uwzględnienia powództwa w powyższym zakresie nie stanowił podniesiony przez pozwaną zarzut polegający się na ujawnieniu się wady najmowanego lokalu, polegającej na nieprzystosowaniu lokalu oraz braku możliwości przystosowania lokalu do wskazanego w umowie celu, tj. prowadzenia przez pozwaną działalności gospodarczej w lokalu.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1). Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2). Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).

W niniejszej sprawie pozwana, z uwagi na ujawnienie się wspomnianej wady lokalu, skutecznie skorzystała z uprawnienia przewidzianego w art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, polegającego na wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, ze skutkiem od dnia 1 września 2020 r. Niemniej przepis powyższy nie uprawniał pozwanej jako najemcy do zwolnienia się z obowiązku zapłaty czynszu za okres od kwietnia do sierpnia 2020 r., w którym umowa najmu jeszcze obowiązywała. Pozwana nie skierowała natomiast względem powódki żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady, przewidzianego w art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego.

(wypowiedzenie z dnia 25 sierpnia 2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 10)

W sprawie niniejszej brak było ponadto podstaw do orzekania o kwestiach związanych z nakładami na przedmiot najmu, bowiem ostatecznie nie zostały one objęte roszczeniami stron.

Podstawę rozłożenia zasądzonego świadczenia na 10 równych miesięcznych rat w wysokości 2.566,54 zł każda, stanowił zachodzący po stronie pozwanej szczególnie uzasadniony wypadek, o którym mowa w art. 320 Kodeksu postępowania cywilnego. W myśl tego przepisu w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia - wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia.

Orzekając o rozłożeniu na raty zasądzonego roszczenia Sąd Rejonowy miał przede wszystkim na względzie trudną sytuację materialną i zawodową pozwanej, sprawiającą, że pozwana aktualnie pozbawiona jest możliwości jednorazowego spełnienia roszczenia. Pozwana doznała znaczącego uszczerbku, gdy chodzi o uzyskiwane dochody, w związku z zakończeniem działalności gospodarczej prowadzonej w najmowanym lokalu. Aktualne zaś zatrudnienie pozwanej nie przynosi jej spodziewanych dochodów.

Rozłożenie na raty zasądzonego roszczenia nie doprowadzi do nadmiernego odciążenia pozwanej, a jednocześnie pozwoli jej na spłacenie zadłużenia zasądzonego w sprawie niniejszej wraz z kosztami procesu w niebagatelnej kwocie 4.901,00 zł. Z drugiej strony nie zwiększy to zbyt dotkliwie uszczerbku doznanego przez powódkę. W ten sposób wyważone zostaną sprzeczne interesy obu stron niniejszego procesu.

Płatność poszczególnych rat ustalona została na ostatni dzień miesiąca, poczynając od uprawomocnienia się niniejszego wyroku, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie na wypadek uchybienia terminom płatności rat, od dnia następującego po dniu płatności do dnia zapłaty.

Podstawę prawną zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie stanowił art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, według którego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Wysokość odsetek za opóźnienie należało natomiast ustalić na podstawie art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego, według którego to przepisu jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych.

Ustalając sposób rozłożenia na raty zasądzonego świadczenia należało mieć na uwadze trafny pogląd wyrażony w uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1970 r. o sygn. III PZP 11/70, OSNC 1971/4/61, LEX nr 1158, według którego rozkładając z mocy art. 320 Kodeksu postępowania cywilnego zasądzone świadczenia pieniężne na raty, sąd nie może - na podstawie tego przepisu - odmówić przyznania wierzycielowi żądanych odsetek za okres do dnia wydania wyroku zasądzającego świadczenie; rozłożenie zasądzonego świadczenia na raty ma jednak ten skutek, że wierzycielowi nie przysługują odsetki od ratalnych świadczeń za okres od daty wyroku do daty płatności poszczególnych rat.

Podstawę orzeczenia w przedmiocie kosztów procesu stanowiły art. 98 § 1 i 3 Kodeksu postępowania cywilnego, według których strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), w tym wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem.

Stroną przegrywającą niniejszą sprawę – wobec uwzględnienia powództwa niemalże w całości – okazała się pozwana i to na niej spoczywa obowiązek zwrotu powódce poniesionych przez nią celowych kosztów procesu, na które składały się opłata sądowa uiszczona od pozwu w kwocie 1.284,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w kwocie 3.600,00 zł ustalonej na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, z uwzględnieniem opłaty skarbowej uiszczonej od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.

Na podstawie art. 98 § 1[1] Kodeksu postępowania cywilnego od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu zasądzeniu podlegały odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji.

Sędzia Robert Bełczącki