Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 16 kwietnia 2015 r. R. G. domagał się nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej W. 31 w W., aby dopuściła go do współposiadania i współkorzystania z całego przedmiotu współwłasności tj. nieruchomości wspólnej a w szczególności poprzez otwarcie wszystkich piwnic i strychów, nakazania pozwanemu, aby zaprzestał naruszania prawa powoda do współposiadania nieruchomości wspólnej poprzez swobodne dopuszczenie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz zasadzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy kwocie 4.159,76 zł. Powód żądał ponadto zasądzenia od pozwanego zwrotu kosztów procesu.

Powód wyjaśnił, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku położonym przy ul. (...) w W.. Z lokalem tym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...). Do nieruchomości wspólnej w tym budynku zaliczają się korytarze, klatki schodowe, strych i piwnice. Piwnica, która jest przypisana do lokalu jest niewielka w porównaniu z innymi pomieszczeniami piwnicznymi, wykorzystywanymi wyłącznie przez innych właścicieli lokali oraz lokatorów mieszkań w budynku. Powód podniósł, że taki podział nieruchomości wspólnej w zakresie piwnic jest sprzeczny z treścią art. 3 ust. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”). Powód wskazał, że ograniczenie możności korzystania z nieruchomości wspólnej stanowi naruszenie jego praw właścicielskich. Zarządca nieruchomości wspólnej nadaje uprzywilejowaną pozycję innym współwłaścicielom naruszając jego prawa podmiotowe, poprzez przydzielenie do używania piwnicy w zakresie mniejszym niż to wynika z jego udziału w nieruchomości wspólnej. Powołał się na treść art. 222 § 1 k.c. i art. 206 k.c. Podał, że korzystanie z wydzielonej części rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli stanowi zaprzeczenie modelu ustawowego polegającego na łącznym korzystaniu z całej rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli. R. G. podniósł, że posiadanie i korzystanie przez współwłaściciela poza zakres oznaczony wielkością udziału jest nieuprawnionym posiadaniem i korzystaniem. Powód został pozbawiony dostępu do nieruchomości wspólnej w zakresie, jaki stanowi różnica rzeczywistego udziału w nieruchomości wspólnej a aktualnego, wynikającego z podziału piwnic. W konsekwencji niektórzy współwłaścicieli korzystają z nieruchomości ponad swój udział. Naruszenie przez jednego ze współwłaścicieli uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy innego współwłaściciela uprawnia tego drugiego współwłaściciela do dochodzenia roszczeń wynikających z naruszenia, w tym do wytoczenia powództwa windykacyjnego. Ponadto taki współwłaściciel może żądać od naruszającego współwłaściciela wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, na podstawie art. 224 § 2 k.c. i 225 k.c. Wysokość tego roszczenia powód obliczył w ten sposób, że z ogólnej powierzchni piwnic 272,25 m ² wyprowadził powierzchnię przysługującą mu według wartości udziału – 3,81 m ². Ponieważ korzysta z 0,78 m ², tj. 20 % tego co wedle udziału mu przysługuje żądał zapłaty kwoty odpowiadającej 80 % opłat dotyczących zarządu nieruchomością wspólną oraz funduszu remontowego, począwszy od czerwca 2013 r. do marca 2015 r. w łącznej kwocie 4.159,76 zł.

(pozew, k. 1 – 26)

W odpowiedzi na pozew pozwany, reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, wniósł o oddalenie powództwa oraz wniósł o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu. Podniósł zarzut braku legitymacji biernej po stronie pozwanego. Przyznał, że piwnice stanowią część nieruchomości wspólnej i poszczególni właściciele użytkują je na zasadzie podziału quoad usum, dokonanego w okresie zasiedlania budynku w latach 50. Wspólnota nie jest posiadaczem piwnic i nie ma dostępu do poszczególnych ich części, nie ma zatem prawnej ani faktycznej możliwości zadośćuczynienia roszczeniu powoda. Faktycznie dostęp do piwnic mają poszczególni właściciele lokali. Zaprzeczyła aby naruszyła uprawnienia powoda do współposiadania nieruchomości wspólnej. W ocenie Wspólnoty roszczenie objęte pozwem powinno być kierowane do pozostałych członków wspólnoty posiadających i korzystających z piwnic, nie zaś wobec Wspólnoty.

(odpowiedź na pozew, k. 32 – 39)

W piśmie z dnia 3 sierpnia 2015 r. powód, reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko. Powołał się na treść art.6 u.w.l., jako przepisu ustanawiającego podmiotowość prawną Wspólnoty. W ocenie powoda zarząd Wspólnoty powinien czuwać nad przestrzeganiem przez współwłaścicieli obowiązku korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Powinien zatem zwołać zebranie wszystkich współwłaścicieli celem ustalenia zmiany sposobu przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Niewykonanie tego obowiązku sprawia, że naruszenie praw powoda powstało na skutek zaniechania Wspólnoty. Na nieruchomości wspólnej istnieje stan niezgodności z prawem, którego wyeliminowanie jest obowiązkiem zarządu Wspólnoty, a którego to obowiązku pozwana nie dopełniła, co, zdaniem powoda, stanowi ostateczny argument na rzecz legitymacji biernej pozwanego. Prawo powoda jest naruszone przez nieprawidłowe pełnienie funkcji zarządczych przez Wspólnotę. Zdaniem powoda istnieją na nieruchomości pomieszczenia gospodarcze oraz piwnice wolne, korzystanie z których przez właścicieli jest ograniczone przez Wspólnotę. Powód wyjaśnił, że obliczając wysokość roszczenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości posiłkowo posłużył się wysokością obowiązujących we Wspólnocie stawek za zarząd nieruchomością wspólną.

(pismo, k. 72 – 74)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności.

R. G. w dniu 27 maja 2013 r. nabył własność lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy –(...) w W. prowadzi księgę wieczystą numer (...). Z własnością tego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...).

(dowód: odpis księgi wieczystej, k. 13 – 14)

W budynku przy ul. (...) w W. pomieszczonych jest 78 odrębnych lokali mieszkalnych. Część z nich jest niewyodrębniona.

(okoliczność bezsporna, zestawienie, k. 16)

Nieruchomość wspólną w budynku stanowią m. in. strych i piwnice. Poszczególne pomieszczenia piwniczne wykorzystywane są w ten sposób, że wyłączny dostęp do nich i wyłączną możliwość korzystania z nich mają właściciele bądź lokatorzy poszczególnych lokali mieszkalnych. R. G. korzysta w sposób wyłączny z pomieszczenia piwnicznego o powierzchni 0,78 m ² położonego przy zejściu do piwnic. Podział ten został dokonany w okresie zasiedlania budynku, w latach 50. Nabywając lokal R. G. wiedział, że poszczególne pomieszczenia piwnic są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez właścicieli bądź najemców poszczególnych lokali. Ponadto w piwnicach są pomieszczenia techniczne: dwa w których znajdują się przyłącza wodociągowe; jedno, w którym znajduje się węzeł cieplny; pomieszczenie, stanowiące zaplecze dla serwisu sprzątającego; pomieszczenie, w którym przebiegają instalacje cieplne oraz dwie toalety. Pomieszczenia techniczne nie są dostępne dla właścicieli lokali. Klucze do korytarzy prowadzących do boksów są ogólnie dostępne. Po wymianie drzwi wszystkim mieszkańcom, w tym R. G. były udostępniane klucze do tych drzwi.

(bezsporne, przesłuchanie R. G. w charakterze strony, przesłuchanie S. W., k. 87 – 89)

W dniu 2 sierpnia 2013 r. R. G. zwrócił się do S. W. pełniącej funkcję zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej. Wskazał w nim, że do lokalu numer (...) nie jest przypisane pomieszczenie, w którym mógłby trzymać rower. Zwrócił się o udostępnienie do korzystania z pomieszczenia określonego jako „pralnia”. Pismem z dnia 14 sierpnia 2013 r. zarządca Wspólnoty udzielił odpowiedzi, że Wspólnota nie podjęła decyzji o zmianie przeznaczenia tego pomieszczenia w ten sposób, że zostałoby ono przeznaczone do wyłącznego korzystania przez jednego ze współwłaścicieli. Wspólnota zaproponowała, by R. G. przechowywał w pomieszczeniu pralni rowery, z tym zastrzeżeniem, że ten sposób korzystania nie zakłóci korzystania przez innych mieszkańców, rowery będą przechowywane na ryzyko ich właścicieli a do pomieszczeń pralni wstęp będą mieli członkowie Wspólnoty oraz najemcy lokali.

(dowód: pisma, k. 24 – 25)

Uchwałą z dnia 28 marca 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę o przeznaczeniu pomieszczenia dawnej pralni na przechowalnię wózków i rowerów.

(uchwała, protokół, k. 79 – 84)

Powyższe ustalenia zostały poczynione na podstawie opisanych dokumentów, których prawdziwości i wiarygodności nie kwestionowała żadna ze stron. Nie znalazł do tego podstaw również Sąd włączając je do osnowy ustaleń faktycznych.

Ustalenia co do sposobu wykorzystania nieruchomości wspólnej oraz sposobu korzystania przez powoda z piwnic Sąd poczynił na podstawie przesłuchania R. G. oraz S. W. w charakterze stron. Generalnie treść relacji tych osób była zbieżna. Jedyna zasadnicza różnica dotyczyła kwestii dostępu powoda do kluczy do drzwi odgradzających korytarze piwnic prowadzące do poszczególnych boksów piwnicznych. Powód twierdził, że nie ma dostępu do tych kluczy, przedstawiciel pozwanego zaś twierdził, że każdy z lokatorów możliwość uzyskania takich kluczy posiadał. W ocenie Sąd wiarygodna jest w tym względzie wersja S. W.. Powód w czasie przesłuchania w charakterze strony podał inne uzasadnienie potrzeby uzyskania innego boku piwnicznego niż w przedprocesowej korespondencji z zarządcą Wspólnoty, co świadczy o skłonności do dostosowywania wersji opisywanych przez niego faktów do okoliczności, w których opis ten następuje. Ponadto zauważyć należy, że w stosunkach pomiędzy powodem a Wspólnotą zarządca Wspólnoty prezentuje postawę w miarę koncyliacyjną, uwzględniając, w miarę własnej swobody działań, również interes powoda, w wykorzystaniu nieruchomości wspólnej, o czym świadczy poddanie pod głosowanie kwestii przeznaczenia pralni na pomieszczenie do przechowywania rowerów. To, że takie przeznaczenie pomieszczenia nie zaspokaja w całości roszczeń powoda jest inną kwestią, istotny w tym miejscu jest fakt, że zarządca problem dostrzegł i usiłował rozwiązać go z korzyścią dla powoda oraz z uwzględnieniem interesów wszystkich pozostałych członków Wspólnoty. Ta postawa zarządcy, w połączeniu z manipulacją opisu sytuacji, której dopuścił się powód sprawia, że, przy rozbieżnych wersjach stron, Sąd uznał za wiarygodna relację przedstawiciela pozwanego.

Powód przedstawił plan inwentaryzacji piwnic i wnosił o przeprowadzenie z niego dowodu na okoliczność istnienia niezagospodarowanych pomieszczeń piwnicznych będących w wyłącznej dyspozycji zarządu Wspólnoty. W ocenie Sądu takiemu wykorzystaniu tego dokumentu sprzeciwia się jego charakter oraz postawa pozwanego. Dokument ten stanowi dokument prywatny. Okoliczności jego powstania nie zostały przez powoda wyjaśnione. W tym stanie rzeczy wskazanie w tym dokumencie istnienia tzw. „wolnych pomieszczeń” traktować należy jako stanowisko osoby sporządzającej plan ujawnione na piśmie. Zaprzeczenie wiarygodności tego dokumentu w tym względzie przez Wspólnotę wyłącza możliwość przyjęcia, że złożone przez Ł. S. oświadczenie odzwierciedla rzeczywisty stan rzeczy w piwnicach.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo okazało się bezzasadne.

Powód wnosił o nakazanie pozwanemu udostępnienia całości nieruchomości wspólnej „w szczególności” poprzez otwarcie wszystkich piwnic i strychów oraz zakazania naruszania współposiadania. Domagał się również zasądzenia kwoty pieniężnej z tytułu korzystania przez pozwanego bez umowy z przedmiotu własności ponad przysługujący udział w nieruchomości wspólnej. Osnową żądania było twierdzenie, że ukształtowany stan na nieruchomości, w którym poszczególni właściciele i najemcy lokali korzystają z pomieszczeń piwnicznych, których metraż przekracza udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokali, którymi władają. Powierzchnia pomieszczenia piwnicznego wykorzystywanego przez powoda jest z kolei niewspółmierna do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej i odbiega na niekorzyść od tego udziału.

Powód osadził roszczenie w przepisach o skardze windykacyjnej w powiązaniu z przepisem regulującym sposób korzystania z przedmiotu współwłasności. Artykuł 222 § 1 k.c. w jego modelowym zastosowaniu stanowi podstawę roszczenia właściciela w stosunku do osoby nieuprawnionej do korzystania z przedmiotu własności, która swoim działaniem pozbawia właściciela władania tym przedmiotem, o wydanie przedmiotu własności. Artykuł 206 k.c. reguluje sposób korzystania z przedmiotu współwłasności poprzez przyznanie prawa do współposiadania rzeczy wspólnej każdemu ze współwłaścicieli w zakresie w jakim daje się ono pogodzić z władaniem pozostałych współwłaścicieli. Szczególną sytuacją, określaną mianem vindicatio partis, jest roszczenie windykacyjne realizowane pomiędzy współwłaścicielami, w drodze którego jeden ze współwłaścicieli domaga się umożliwienia wykonywania uprawnienia do współposiadania i współkorzystania z przedmiotu współwłasności. W orzecznictwie wskazuje się, że art. 206 k.c. jest podstawą roszczeń współwłaścicieli między sobą, rozumianą jako ochrona uprawnień wzajemnych w rodzaju tej, którą przewiduje dla właścicieli art. 222 k.c. Konstrukcja tych roszczeń zbliżona do konstrukcji ochrony własności w art. 222 k.c. różni się tym, że w art. 206 k.c. są te roszczenia korygowane zakresem współposiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, którego granice zakreślają uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. One wyznaczają zasięg kognicji sądu, mogącego w uwzględnieniu zgłoszonego żądania i wyników postępowania dowodowego orzec nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 grudnia 1997 r., I CKN 931/97). W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08 stwierdzono, że skoro współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 k.c.), mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Jeżeli osoba trzecia zawładnęła rzeczą będącą przedmiotem współwłasności i wszyscy współwłaściciele wystąpili przeciwko niej z roszczeniem windykacyjnym, dochodzenie tego roszczenia w zasadzie nie różni się od dochodzenia roszczenia windykacyjnego przez jednego właściciela. W szczególności nie ulega wątpliwości, że współwłaściciele mogą w takim przypadku dochodzić także określonych w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. roszczeń uzupełniających roszczenie windykacyjne. Jeżeli niektórzy współwłaściciele występują z roszczeniem windykacyjnym przeciwko pozostałym współwłaścicielom, którzy sami władają całą rzeczą wspólną, należy mieć na względzie, oprócz art. 222 § 1 k.c., regulację przewidzianą w art. 206 k.c. Według art. 206 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206 k.c., gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 k.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06).

W pozwie powód domagał się m. in. aby Sąd nakazał pozwanemu dopuszczenie do współposiadania i wspókorzystania z całego przedmiotu współwłasności, w szczególności poprzez otwarcie wszystkich piwnic i strychów. Taka konstrukcja roszczenia zasługuje na krytykę albowiem realizacja skargi windykacyjnej, do którego tytułem jest orzeczenie sądu, powinna konkretyzować obowiązki naruszającego zmierzającego do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Ustawowa formuła „wydania” przedmiotu własności wskazuje, że również w przypadku roszczenia skutecznego erga omnes, którego środkiem dochodzenia jest powództwo windykacyjne, polega ono na świadczeniu, które konkretyzuje się poprzez dookreślenie zachowania, którego dopełnić powinien pozwany, aby zadośćuczynić żądaniu powoda. W tym kontekście roszczenie polegający na nakazaniu pozwanemu dopuszczenia do współposiadania i współkorzystania nie spełnia wymogów stawianych konkretyzacji roszczenia na potrzeby jego realizacji w postępowaniu egzekucyjnym. Powództwo i wydany w jego rezultacie wyrok sądu stanowią środek przymusowej, w razie oporu dłużnika, realizacji uprawnień wierzyciela, stąd treść skargi windykacyjnej nie powinna powielać sformułowań ustawowych lecz określać treść obowiązku, w taki sposób, by był on zdatny do ewentualnej egzekucji. Skoro powód domaga się dopuszczenia do posiadania i współkorzystania z nieruchomości wspólnej a w szczególności poprzez otwarcie piwnic i strychów, to konkretyzacja tego roszczenia w orzeczeniu „w ogólności” tj. w odniesieniu do innych pomieszczeń niż piwnice i strychy nastąpić nie może. Żądanie to odnoszone zatem do innych zachowań niż otwarcie piwnic i strychów, niezależnie od tego, że twierdzenia pozwu nie wskazują, aby powodowi ktokolwiek uniemożliwiał korzystanie z nieruchomości wspólnej „w ogólności”, już ze względu na jego niedookreśloność nie mogło być uznane za zasadne, podobnie jak nie mogłoby zostać uwzględnione roszczenie polegające na zobowiązaniu pozwanego do zachowania zgodnego z prawem. Ta sama uwaga dotyczy nakazania pozwanemu zaprzestania naruszania uprawnień powoda do współposiadania nieruchomości wspólnej poprzez swobodne dopuszczenie do współkorzystania z niej. Formuła ta, werbalnie nawiązująca do modelu skargi negatoryjnej, w istocie powiela treść skargi windykacyjnej oraz jej wadliwość konstrukcyjną w postaci nieokreśloności. Także w odniesieniu do tej części roszczenia procesowego żądanie pozwu okazało się bezzasadne.

Skupiając się w dalszych rozważaniach na treści roszczenia windykacyjnego polegającego na nakazaniu pozwanemu otwarcia wszystkich strychów i piwnic zauważyć należy, że ani z treści uzasadnienia pozwu ani z przebiegu rozprawy nie wynika, aby uprawnienie pozwanego do współkorzystania i współposiadania strychów było w jakikolwiek sposób ograniczane. Pozew nie zawiera w tym względzie ani jednego zarzutu, okoliczności, że dostęp do strychu jest dla niego ograniczony R. G. nie podnosił również na rozprawie. Żądanie pozwu w tej części uznać należało zatem również za bezzasadne.

W tym stanie rzeczy jako przedmiot rozstrzygnięcia wyklarowało się roszczenie powoda o otwarcie wszystkich piwnic. Zasadniczym zarzutem pozwanego w tym względzie był brak legitymacji biernej, polegający na konstatacji, że to nie pozwana Wspólnota swoim zachowaniem pozbawiła powoda możliwości korzystania z poszczególnych pomieszczeń piwnicznych, lecz osoby wyłącznie korzystające z tych pomieszczeń. Odpierając ten zarzut powód wskazywał, że Wspólnota posiada podmiotowość prawną, a akt pozbawienia powoda władania częścią nieruchomości wspólnej polegał na niepodjęciu działań zmierzających do rekonfiguracji podmiotowej w odniesieniu do tych pomieszczeń i dokonania aktów zarządu nieruchomością wspólną w celu przyznania pomieszczeń współmiernych do udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.

Oceniając powyższe stanowiska należy mieć na względzie przede wszystkim naturę roszczenia windykacyjnego, tradycyjnie określanego formułą powództwa niewładającego właściciela w stosunku do władającego przedmiotem jego własności nieuprawnionemu do władania. Stąd legitymacja bierna w procesie windykacyjnym przysługuje tylko tym osobom, które faktycznie sprawują władztwo nad nieruchomością, która ma podlegać wydaniu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 czerwca 2015 r., III CSK 357/14 oraz w wyroku z dnia 11 kwietnia 2008 r., II CSK 650/07). Specyfika realizacji tego roszczenia pomiędzy współwłaścicielami nie znosi tej podstawowej jego cechy, jest ono kierowane przez pozbawionego współwładania współwłaściciela przeciwko władającym współwłaścicielom. Trafnie konsekwencje zastosowania art. 222 § 1 k.c. pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości wspólnej ujęto w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 1 sierpnia 2012 r. (I ACa 288/12), w którym Sąd ten uznał, że w sytuacji gdy jeden ze współwłaścicieli, z wyłączeniem pozostałych, korzysta z pomieszczenia stanowiącego część wspólną budynku, a więc z naruszeniem art. 12 ust. 1 u.w.l., w konsekwencji także art. 206 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l., to pozostałym współwłaścicielom pozostaje możliwość dochodzenia na drodze sądowej przeciwko współwłaścicielowi wyłącznie korzystającego z części wspólnej budynku roszczenia o dopuszczenie do współposiadania, na podstawie art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 u.w.l. a także roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej przy odpowiednim zastosowaniu art. 224 § 2 k.c. lub art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c.

Tej podstawowej przesłanki roszczenia windykacyjnego realizowanego między współwłaścicielami nie modyfikuje okoliczność, że jego przedmiotem jest nieruchomość wspólna w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że wspólnocie mieszkaniowej, przysługuje, jako osobie ustawowej zdolność prawna. Istotą problemu w sprawie jest rozróżnienie wspólnoty mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli lokali, a więc w sensie korporacyjnym, od potocznego ujęcia wspólnoty jako podmiotu zarządzającego nieruchomością wspólną. W tym drugim ujęciu chodzi nie tyle o wspólnotę jako ogół właścicieli lokali, lecz o wspólnotę utożsamianą z organem sprawującym w jej imieniu zarząd nad nieruchomością – zarządem lub zarządcą. Powód uzasadniając wystąpienie przeciwko Wspólnocie wskazał nieprawidłowości występujące w działaniu właśnie organu, polegające na braku reakcji na zastaną sytuację niewspółmierności powierzchni piwnic do udziałów władających nimi w nieruchomości wspólnej. Pretensje te dotyczą jednak nie czynności faktycznych, konstytuujących wyzucie współwłaściciela z posiadania, lecz czynności z zakresu zarządu rzeczą wspólną w rozumieniu funkcjonalnym. Osnową roszczenia windykacyjnego jest ukształtowany stan faktyczny polegający na przejęciu w posiadanie przedmiotu własności. Od aktu tego odróżnić należy czynności decyzyjne, leżące u podstaw wyzucia współwłaściciela z posiadania przedmiotu własności. Skargi windykacyjnej nie uzasadnia sam proces decyzyjny lecz jego rezultat – fakt wyzucia. W tym stanie rzeczy podjęcie takiej czy innej decyzji z zakresu zarządu nieruchomością wspólną przez wspólnotę utożsamianą z zarządem jest dla zasadności powództwa windykacyjnego obojętne, istotny jest natomiast efekt jaki ten proces decyzyjny wywołał w zakresie możności współwłaściciela władania nieruchomością wspólną.

To niezwykle istotne rozróżnienie pomija w swym powództwie powód, koncentrując się na wadliwości, jego zdaniem, zaniechań zarządcy Wspólnoty a pomijając stan faktyczny, jaki w odniesieniu do krytycznej części nieruchomości wspólnej istnieje. Jak wynika z ustaleń w sprawie władającymi poszczególnymi pomieszczeniami piwnicznymi, a tych jedynie władania pozbawiony jest powód, stanowiącymi część nieruchomości wspólnej są właściciele poszczególnych lokali, nie zaś Wspólnota mieszkaniowa. Jakkolwiek ogół właścicieli lokali tworzy Wspólnotę, która posiada zdolność prawną, to na poziomie czynności faktycznych stanowiących podstawę skargi windykacyjnej, wyzuwającymi z posiadania powoda są w odniesieniu do każdego pojedynczego pomieszczenia piwnicznego osoby samoistnie nim władające. Okoliczności tej nie zmienia sytuacja, że jednocześnie osoby te tworzą wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu korporacyjnym. Nie jest to bowiem istotna zmiana jakościowa w stosunku do sytuacji gdy takie samo wyzucie następuje pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości nietworzącymi wspólnoty. Utworzenie przez współwłaścicieli osoby ustawowej o charakterze korporacyjnym nie oznacza, że to ta osoba korporacyjna, poprzez wykonywanie przez każdego z jej członków władania, posiada z uszczerbkiem dla powoda piwnice. Gdyby tak było, powód, jako członek Wspólnoty również posiadałby owe piwnice. Tymczasem tak nie jest, samoistność władania nie następuje „poprzez” Wspólnotę, lecz obok niej. Zdolność postulacyjna Wspólnoty nic w tym względzie nie zmienia, konflikt bowiem o współposiadanie nie następuje pomiędzy Wspólnotą a osobą trzecią, lecz w jej łonie, pomiędzy tworzącymi ją osobami. Powództwo windykacyjne przeciwko Wspólnocie uzasadniałby wyłącznie akt wyzucia z posiadania współwłaściciela przez Wspólnotę, przez co rozumieć należy działanie przypisywane tej osobie, nie zaś poszczególnym tworzącym ją osobom. Tę uwagę ponadto należałoby opatrzyć zastrzeżeniem, że mowa tu o władaniu Wspólnoty sprzecznym z wolą ogółu współwłaścicieli, manifestowaną w odpowiedniej formie i wyrażoną odpowiednią, wynikającą z uwl, większością głosów. Takiej okoliczności powód jednak nie wykazał. Zauważyć przy tym należy, że powództwo windykacyjne kierowane przeciwko Wspólnocie, mające za podstawę akt wyzucia współwłaściciela z posiadania nieruchomości wspólnej, nie byłoby powództwem wytoczonym współwłaścicielowi, lecz czystą konstrukcją roszczenia windykacyjnego. Wspólnota jako podmiot prawa nie jest bowiem współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, są nimi osoby ją tworzące. Z tego punktu widzenia Wspólnota w takim stanie faktycznym byłaby osobą trzecią, nieuprawnioną do władania nieruchomością wspólną, w sposób wyłączający któregokolwiek ze współwłaścicieli. Tymczasem powód roszczenie swoje sformułował w oparciu m. in. treść art. 206 k.c. szeroko wyjaśniając swoje rozumienie zastosowania tego przepisu. Rozumienie to jest prawidłowe, w tym sensie, że konstrukcja roszczenia windykacyjnego nadaje się do zastosowania również w odniesieniu do nieuprawnionego zawładnięcia przez niektórych współwłaścicieli częścią nieruchomości wspólnej. Rzecz w tym, że w takiej sytuacji stronami postępowania powinni być zawłaszczający współwłaściciele, nie zaś Wspólnota, którą ci współwłaściciele tworzą. Zawłaszczenie nie odbywa się bowiem „poprzez” Wspólnotę, rozumianą jako konstrukt prawny o charakterze korporacyjnym, lecz w odniesieniu do poszczególnych wydzielonych pomieszczeń piwnicznych przez każdego władającego nim z osobna. To wobec tych osób powód powinien kierować roszczenie o dopuszczenie do współposiadania. Powództwo przeciwko Wspólnocie, rozumianej w sensie korporacyjnym jako ogół współwłaścicieli oraz w sensie funkcjonalnym jako zarządcę nieruchomością wspólną, podmiotowi, który własnym działaniem nie wyzuwa właściciela z posiadania jest wadliwie adresowane.

W świetle tych rozważań bezskutecznym dla zasadności skargi windykacyjnej było powoływanie się przez powoda na brak decyzji Wspólnoty, rozumianej w sensie funkcjonalnym, w przedmiocie takiej rekonfiguracji podmiotowej pomieszczeń, która odpowiadałaby wielkości udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. Zarzut ten dotyczy zupełnie innej sfery stosunków prawnych, niż istotne z punktu widzenia powództwa windykacyjnego. Dotyczy bowiem sfery zarządu nieruchomością wspólną i wewnętrznych procedur decyzyjnych Wspólnoty. R. ta, przekształcająca dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością, wymaga, w ocenie Sądu, podjęcia uchwały właścicieli lokali o zmianie przydziału poszczególnych pomieszczeń piwnicznych do poszczególnych lokali, jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, nosząca cechy podziału quoad usum nieruchomości wspólnej. Zastany przez powoda stan na nieruchomości również takiemu podziałowi odpowiada, zważywszy na brak wymogów co do formy takiego porozumienia. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że dopuszczalne jest zawarcie w sposób dorozumiany umowy, mocą której dokonano częściowego podziału rzeczy wspólnej do korzystania. Dopuszczalność takiej umowy nie budzi wątpliwości, a z uwagi na to, że rodzi ona jedynie skutki obligacyjne, nie zmieniając stosunków własnościowych, jej zawarcie nie wymaga zachowania określonej formy. Brak także przyczyn, dla których umowa taka nie mogłaby zostać zawarta w sposób dorozumiany, gdyż zgodnie z treścią art. 60 KC wola osoby dokonującej czynności prawnej może - co do zasady - zostać wyrażona przez każde zachowanie się, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny. Na tej podstawie Sąd ten stwierdził, że korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali mieszkalnych znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania. Konstatację tę należałoby, mutatis mutandis, odnieść do stanu zagospodarowania piwnic istniejącego w chwili nabycia własności lokalu przez powoda. W 2013 r. miała już miejsce stała, długoletnia, utrwalona praktyka, zgodnie z którą właściciele lub najemcy lokali korzystali z poszczególnych pomieszczeń piwnicznych. R. G. o takim sposobie zagospodarowania piwnic wiedział w chwili nabywania lokalu, był przeto określeniem takiego sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej związany, w myśl art. 221 k.c. Skoro jego zamiarem jest dążenie do przekształcenia tego sposobu gospodarowania nieruchomością powinien czynić to z poszanowaniem procedur podejmowania decyzji wewnątrz Wspólnoty. Powództwo windykacyjne wytoczone przeciwko Wspólnocie, oparte na zarzucie braku podejmowania przez zarząd odpowiedniej inicjatywy, jest całkowicie chybione. Skarga windykacyjna nie jest bowiem adekwatnym środkiem nacisku na oporny zarząd i nie powinna zastępować inicjatyw powoda w zakresie wniesienia projektu odpowiedniej uchwały, wniosku o wyznaczenie zarządcy tymczasowego względnie wniosku o dokonanie podziału nieruchomości wspólnej przez sąd.

Z powyższych przyczyn roszczenie windykacyjne powoda uznać należało za bezzasadne albowiem Wspólnota jako osoba ustawowa nie narusza własnym działaniem uprawnienia powoda do współposiadania nieruchomości wspólnej w zakresie pomieszczeń piwnicznych. Roszczenie to podlegało zatem oddaleniu jako bezzasadne.

Konsekwencją tego rozstrzygnięcie było również oddalenie powództwa w zakresie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej, opartego o treść art. 224 § 1, 225 i 206 k.c. Przesłanką tego roszczenia, zwanego uzupełniającym, jest, analogicznie jak przy roszczeniu windykacyjnym, bezpodstawne i bezumowne korzystanie z przedmiotu cudzej własności. W stosunkach współwłaścicielskich roszczenie to, co trafnie podniósł powód opiera się na założeniu, że wyzuty ze współposiadania współwłaściciel może realizować wobec wyzuwającego współwłaściciela roszczenia majątkowego na takich samych zasadach, jakby mógł to czynić wobec osoby pozostającej poza stosunkiem współwłasności (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12). Zauważyć należy, że w powołanej uchwale Sąd Najwyższy dokonując wykładni art. 206 k.c. w aspekcie zakresu władztwa każdego ze współwłaścicieli wskazał, że „ze względu na to, że w wypadkach objętych unormowaniem zawartym w art. 206 k.c. nie może być mowy o uprawnieniu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w jakichkolwiek częściach, a więc «w granicach udziału» lub «ponad udział» używanie tej terminologii do nazwania władztwa współwłaścicieli, o którym mowa w tym przepisie, jest błędne”. Terminologią taką tymczasem, pomijając już nietrafnie obranego adresata roszczenia, posługuje się konsekwentnie powód. Ustalenia faktyczne w sprawie prowadzą do wniosku, że po stronie Wspólnoty nie zaistniało posiadanie nieruchomości wspólnej, rodzące po jej stronie obowiązek zapłaty na rzecz powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotu własności. Również zatem powództwo o zapłatę podlegało oddaleniu.

W konsekwencji całość roszczeń powoda zgłoszonych w niniejszym postępowaniu podlegała oddaleniu, ze względu na brak legitymacji biernej pozwanej.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Na roszczenie procesowe składały się dwa odrębne rodzajowo roszczenia: o wydanie nieruchomości i zakazanie naruszeń prawa własności oraz o zapłatę. W tym stanie rzeczy pozwanemu przysługuje zwrot kosztów procesu obliczonych wedle zasad właściwych dla każdego ze skumulowanych roszczeń. Powód jako wartość przedmiotu sporu w zakresie powództwa o ochronę własności oznaczył trzymiesięczną wartość świadczenia należnego z tytułu korzystania z odpowiadającej wielkości jego udziału powierzchni nieruchomości wspólnej. Miesięczna wartość tego świadczenia wynosiła 666,13 zł. W tym stanie rzeczy wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w zakresie tego roszczenia obliczone zostało wedle stawki określonej w § 6 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.) stosownie do treści § 9 pkt 3 Rozporządzenia (3.996 zł). W zakresie roszczenia o zapłatę wynagrodzenie to wyniosło 600 zł, stosownie do § 6 pkt 3 Rozporządzenia. Ponadto w skład kosztów procesu należnych powozwanej wchodziła opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Łącznie z tytułu kosztów procesu pozwanej należał się zwrot kwoty 1.217 zł.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.