Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

Sygn. akt I C 549/17

Uzasadnienie wyroku z dnia 8 września 2017 r.

Powód Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W., reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, w pozwie z dnia 29 czerwca 2016 r. żądała zasądzenia od pozwanej Z. G. kwoty 23.099,35 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

Podstawę wywiedzionego roszczenia stanowiła kara umowna w wysokości 300 % stawki czynszu dzierżawy za każdy miesiąc zwłoki w przekazaniu terenu objętego rozwiązaną umową dzierżawy gruntu za okres od dnia 1 maja 2015 r. do 31 maja 2016 r. w łącznej kwocie 22.270,97 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnieni w łącznej kwocie 828,38 zł. Kara umowna przewidziana była postanowieniami umowy dzierżawy z dnia 30 kwietnia
2009 r. zawartej przez powoda z pozwaną, według której powód udostępnił pozwanej pozostający w jego użytkowaniu wieczystym fragment gruntu o powierzchni 83,33 m kw. pod pawilon handlowo-usługowy zlokalizowany w W. przy ul. (...)
w pobliżu ul. (...). W piśmie z dnia 15 lipca 2014 r. powód wypowiedział pozwanej tę umowę i wezwał pozwaną do usunięcia dokonanych na gruncie naniesień. Pozwana nie przekazała jednak zajmowanego gruntu, zajmuje go bez tytułu prawnego
i zalega z zapłatą powodowi powyższej kwoty.

Pozwana Z. G., reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, żądała oddalenia powództwa oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych. Żądanie oddalenia powództwa wywodziła z zarzutu nieważności umowy dzierżawy.

Za podstawę wyroku Sąd Rejonowy przyjął następujące ustalenia i wnioski:

W dniu 30 kwietnia 2009 r. pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową (...)
z siedzibą w W. a Z. G., zamieszkałą w W. przy ul. (...) została zawarta umowa dzierżawy. W myśl § 2 ust. 1 i 3 umowy została ona zawarta na czas nieokreślony począwszy od dnia 1 maja 2009 r. z możliwością rozwiązania umowy przez każdą ze stron z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, a za zgodą obu stron w krótszym terminie. Według § 1 ust. 1 umowy przedmiotem dzierżawy był grunt pod pawilon handlowo-usługowy zlokalizowany w W. przy ul. (...) w pobliżu ul. (...). Według § 2 ust. 1 Spółdzielnia jako wydzierżawiający miała przekazać Z. G. jako dzierżawcy w dzierżawę teren pod pawilon o powierzchni 83,33 m kw. Według § 3 ust. 1 umowy Z. G. jako dzierżawca zobowiązała się do wykorzystywania dzierżawionego terenu wyłącznie do prowadzenia działalności handlowo-usługowej. Z kolei według § 4 ust. 1 umowy Z. G. jako dzierżawca zobowiązała się do zapłaty na rzecz Spółdzielni jako wydzierżawiającego czynszu w kwocie 911,63 zł miesięcznie, powiększonego o opłaty eksploatacyjne odpowiednio w kwotach 133,33 zł, 5,83 zł 102,50 zł oraz koszty zużycia wody. Według § 5 ust. 1 umowy Z. G. zobowiązała się do regulowania płatności wynikających z niniejszej umowy do 10. dnia każdego miesiąca, z góry za miesiąc, za który należność przypada, jednak nie później, niż w terminie 7 dni od dnia przyjęcia faktury wystawionej przez Spółdzielnię. Według § 5 ust. 3 umowy w przypadku zwłoki w uiszczaniu ww. należności w terminie Spółdzielni przysługiwało m.in. uprawnienie do żądania odsetek ustawowych. Według § 9 umowy strony ustaliły, że w przypadku nieprzekazania gruntu po rozwiązaniu umowy Z. G. jako dzierżawca zapłaci karę umowną w wysokości 300 % pełnej stawki czynszu za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki.

(dowód: umowa k. 6-8)

W piśmie z dnia 15 lipca 2014 r. Spółdzielnia wypowiedziała Z. G. powyższą umowę dzierżawy terenu, jednocześnie wyzywając ją do rozbiórki pawilonu posadowionego na dzierżawionym gruncie oraz do oddania przedmiotu umowy w stanie uporządkowanym nie później, niż w terminie do dnia 30 sierpnia 2014 r. Pismo obejmujące oświadczenie
o wypowiedzeniu zostało Z. G. doręczone w dniu 17 lipca 2014 r.

(dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu wraz z potwierdzeniem doręczenia k. 11)

W piśmie z dnia 20 czerwca 2016 r. Spółdzielnia wezwała Z. G. do zapłaty kwoty 22.270,97 zł wraz z odsetkami w kwocie 828,38 zł. Pismo zostało skierowane przesyłką poleconą w dniu 22 czerwca 2016 r. na adres zamieszkania Z. G. podany
w dokumencie obejmującym umowę dzierżawy.

( dowód: wezwanie do zapłaty k. 9)

Wezwanie zostało doręczone Z. G. w dniu 29 czerwca 2016 r.

(okoliczność niesporna, domniemanie faktyczne)

Z. G. nie spełniła żądanych świadczeń.

(okoliczność niesporna)

Podstawę powyższych ustaleń, gdy chodzi o treść umownego stosunku prawnego łączącego strony, jego wypowiedzenie i wezwanie do zapłaty spornej wierzytelności stanowiły wymienione wyżej dokumenty prywatne, co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności. Okoliczność doręczenia Z. G. wezwania do zapłaty spornej wierzytelności pozostawała poza sporem, a ponadto została przyjęta w drodze domniemania faktycznego, zważywszy że pismo obejmujące wezwanie do zapłaty zostało skierowane przesyłką poleconą w dniu 22 czerwca 2016 r. na adres zamieszkania Z. G. podany w dokumencie obejmującym umowę dzierżawy, z uwzględnieniem upływu terminu tygodniowego, licząc od dnia nadania przesyłki do dnia jej doręczenia.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części obejmującej żądanie zapłaty kwoty 20.239,48 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 29 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty.

Nietrafnie pozwana wywodziła nieważność umowy dzierżawy zawartej przez strony
w dniu 30 kwietnia 2009 r., przewidującej m.in. zastrzeżenie kary umownej stanowiącej podstawę spornej wierzytelności.

Po pierwsze, okoliczność, że powodowi przysługiwał status użytkownika wieczystego względem nieruchomości, której część stanowiła przedmiot dzierżawy nie mogła zostać skutecznie zakwestionowana w sprawie niniejszej ze względu na konstytutywny charakter wpisu do księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego, który może być obalony jedynie w drodze powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. 2017 r. poz. 100).

Po drugie, okoliczność czy status użytkownika wieczystego przypisany został powodowi wadliwie czy niewadliwie okazuje się okolicznością nieistotną w sprawie niniejszej, skoro powód wywodził roszczenie o zapłatę kary umownej z umowy dzierżawy. Dla skuteczności umowy dzierżawy status prawnorzeczowy przedmiotu dzierżawy okazuje się zaś nieistotny. Warunku ważności umowy dzierżawy nie stanowi bowiem to, aby wydzierżawiającemu przysługiwało jakiekolwiek prawo rzeczowe względem przedmiotu dzierżawy.

Po trzecie, w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozwiązano już problem prawno-rzeczowych skutków wzniesienia budynku przez osobę trzecią (dzierżawcę) na gruncie oddanym w użytkowanie użytkownikowi wieczystemu. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11, OSNC 2012, z. 6, poz. 66, wyjaśniono, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego. Pogląd ten Sąd Rejonowy podziela.

Niemniej okoliczność, że budynek taki zostaje wniesiony na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste i staje się przedmiotem własności użytkownika wieczystego nie stanowi wystarczającej podstawy do przyjęcia nieważności umowy dzierżawy takiego gruntu, skoro status prawno-rzeczowy przedmiotu dzierżawy dla skuteczności umowy dzierżawy jest obojętny i nie wpływa na skuteczność zobowiązania z umowy dzierżawy do oddania dzierżawcy rzeczy lub jej części do używania i pobierania pożytków.

Z tych przyczyn sporną umowę dzierżawy należało uznać za ważną i skuteczną, w tym także w zakresie przewidzianego w § 9 umowy zobowiązania pozwanej do zapłaty kary umownej zastrzeżonej na wypadek niezwrócenia przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy, spełniającego wymagania przewidziane w art. 483 § 1 k.c.

Z tych samych przyczyn nie zasługiwały na uwzględnienie wnioski o przeprowadzenie dowodów z dokumentów zawnioskowanych przez pozwanego zmierzające do zakwestionowania ważności spornej umowy dzierżawy ze względu na status prawno-rzeczowy przedmiotu dzierżawy.

Na podstawie art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Obowiązek zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy niewątpliwie kwalifikuje się jako zobowiązanie niepieniężne, którego niewykonanie może stanowić podstawę kary umownej.

W myśl art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Powód, wywodząc roszczenie z postanowienia umownego zastrzegającego karę umową, zwolniony był zatem z obowiązku wykazywania wysokości szkody poniesionej na skutek niewykonania przez pozwaną obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy.

Skuteczność rozwiązania umowy dzierżawy pozostawała poza sporem, podobnie jak okoliczność, że pozwana nie zwróciła przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy. Spełnienie się przesłanek roszczenia o zapłatę kary umownej przewidzianych w § 9 umowy nie budziło zatem wątpliwości.

Według art. 484 § 2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Skoro pozwana nie zwróciła przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy, brak było podstaw do zmniejszenia kary umownej ze względu na wykonanie zobowiązania w znacznej części, o czym mowa w tym przepisie.

Jeśli zaś chodzi o zarzut rażącego wygórowania kary umownej, pozwana w istocie zarzutu takiego wprost nie podnosiła wskazując jedynie na okoliczność, że sporne roszczenie nie jest godne ochrony. Uwzględniając jednak w pierwszym rzędzie motywacyjny charakter zastrzeżonej kary umownej, mającej na celu skłonienie dłużnika do wykonania zobowiązania do zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy, wysokość kary umownej ustalona przez strony na kwotę odpowiadającą 300 % czynszu nie budziła wątpliwości.

Nieprawidłowo jednak powód żądał zapłaty tytułem kary umownej za każdy miesiąc kwoty 2.954,88 zł.

Według § 9 umowy kara umowna za każdy miesiąc zaniechania zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy została zastrzeżona w wysokości 300 % czynszu, a ten według § 4 ust. 1 umowy wynosił 911,63 zł. Nie obejmował bowiem opłat eksploatacyjnych.

Ustalona przez strony kara umowna należna za każdy miesiąc zaniechania zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy wynosiła zatem 2.734,89 zł (trzykrotność kwoty 911,63 zł).

Różnica względem żądania objętego pozwem odpowiadała kwocie 219,99 zł miesięcznie, a uwzględniając okres 13 miesięcy objęty sporem w sprawie niniejszej – od dnia 1 maja 2015 r. do dnia 31 maja 2016 r. – żądanie objęte pozwem musiało ulec zmniejszeniu
o kwotę 2.859,87 zł.

Zasądzeniu podlegała zatem różnica żądanej pozwem kwoty 23.099,35 zł oraz kwoty 2.859,87 zł, odpowiadająca kwocie 20.239,48 zł, uwzględniającej kwoty niespornie zapłacone przez pozwaną i zaliczone na poczet spornego roszczenia.

Wymagalność roszczenia z dniem wniesienia pozwu nie budziła wątpliwości, skoro
z § 5 ust. 1 umowy wynikało zobowiązanie pozwanej do regulowania każdej wierzytelności pieniężnej wynikającej z umowy dzierżawy – w także kary umownej – w terminie do 10. dnia każdego miesiąca, z góry za miesiąc, za który należność przypada, jednak nie później, niż
w terminie 7 dni od dnia przyjęcia faktury wystawionej przez powoda.

Podstawę żądania odsetek za opóźnienie, których wysokość za okres przed wniesieniem pozwu w łącznej kwocie 828,38 zł pozostawała poza sporem, stanowił art. 481
§ 1 k.c., według którego to przepisu jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Według § 5 ust. 3 umowy w przypadku zwłoki w uiszczaniu należności w terminie powodowi przysługiwało uprawnienie do żądania odsetek ustawowych.

Żądanie odsetek za opóźnienie od całości kwoty żądanej pozwem, obejmującej także odsetki za opóźnienie za okres przed wniesieniem pozwu, nie naruszało art. 482 § 1 k.c.

Podstawę prawną zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kwoty 4.772 zł tytułem kosztów procesu stanowił art. 100 k.p.c.

Według tego przepisu w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone; sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

Okoliczność, że powód uzyskał zasądzenie łącznie kwoty 20.239,48 zł z żądanej łącznie kwoty 23.099,35 zł usprawiedliwiała obciążenie pozwanej kosztami procesu, skoro powód ustąpił co do nieznacznej części żądania.

Na celowe koszty procesu poniesione przez powoda w kwocie 4.772 zł składały się:

- opłata sądowa uiszczona od pozwu w kwocie 1.155 zł;

- wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym w kwocie 3.600 zł ustalonej na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października
2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804, zm. Dz. U. z 2016 r. poz. 1667).

- opłata skarbowa od pełnomocnictwa kwocie 17 zł.

Z tych względów Sąd Rejonowy orzekł jak w sentencji.

SSR Robert Bełczącki

(...) W.,(...) (...)

SSR Robert Bełczącki