Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 sierpnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia Agnieszka Sidor-Leszczyńska

po rozpoznaniu w dniu 28 sierpnia 2024 r. w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko Z. G.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. akt I C 588/21

I.  zmienia wyrok w zaskarżonej części w ten sposób, że:

1.  w pkt 2) zasądza odZ. G.na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 7.377,55 zł (siedem tysięcy trzysta siedemdziesiąt siedem złotych i pięćdziesiąt pięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 października 2020 do dnia zapłaty;

2.  w pkt 3) zasądza od Z. G.na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 4.617 zł (cztery tysiące sześćset siedemnaście złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  eliminuje pkt 4);

II.  zasądza od Z. G. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 1300 zł (jeden tysiąc trzysta złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty tytułem kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. akt XXVII Ca 3784/23

UZASADNIENIE

Powódka - Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. - pozwem z dnia 30 września 2020 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej Z. G.kwoty 17 975,55 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 17 538,81 złotych od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i od kwoty 436,74 złotych od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu obejmujących: opłatę od pozwu w wysokości 1 000 złotych, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 2 400 złotych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa.

Uzasadniając wywiedzione powództwo, powódka wskazała, że strony łączyła umowy dzierżawy, na mocy której powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa udostępniła pozwanej, pozostający w jej użytkowaniu wieczystym fragment gruntu o powierzchni 83,33 m ² pod pawilon handlowo-usługowy zlokalizowany w W. przy ul. (...). Pozwana zobowiązała się wnosić czynsz dzierżawy w wysokości (...) zł miesięcznie oraz uiszczać opłaty za wodę.

Powódka podała, że pismem z dnia 15 lipca 2014 roku, wypowiedziała umowę dzierżawy i wezwała pozwaną do usunięcia dokonanych naniesień. Z uwagi na to, że pozwana nie przekazała gruntu po rozwiązaniu umowy, zgodnie z § 9 umowy dzierżawy zobowiązana jest ona do zapłaty na rzecz powódki kary umownej w wysokości 300 % stawki czynszu za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki w przekazaniu terenu.

W ocenie powódki, skoro pozwana nadal zajmuje fragment gruntu bez tytułu prawnego, zasadne jest żądanie zastrzeżonej na tę okoliczność kary umownej. Podkreślono, że pozwana wnosi opłaty, ale w niższej wysokości niż wynika to z not obciążeniowych wystawianych przez Spółdzielnię Mieszkaniową.

Powódka wyjaśniła, że zadłużenie wynikające z not księgowych za okres między grudniem 2019 roku a sierpniem 2020 roku, na dzień 31 sierpnia 2020 roku wynosiło (...) złotych w kwocie głównej oraz (...) złotych jako odsetki ustawowe od tej kwoty.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym wydanym przez referendarza sądowego w Sądzie Rejonowym dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z dnia 5 grudnia 2020 roku, sygn. akt II Nc 8123/20 uwzględniono powództwo w całości.

Powyższy nakaz zapłaty został skutecznie zaskarżony w całości przez pozwaną sprzeciwem od nakazu zapłaty. Pozwana podniosła zarzuty: wygaśnięcia stosunku obligacyjnego, rażąco niewspółmiernej wysokości kary umownej oraz braku legitymacji procesowej czynnej powódki. Ponadto domagała się zawieszenia niniejszego postępowania do czasu prawomocnego rozpoznania powództwa o stwierdzenie nieważności umowy ustanowienia prawa wieczystego użytkowania na rzecz powódki.

Uzasadniając wywiedziony środek zaskarżenia, pozwana wskazała, iż wystąpiła przeciwko powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz miastu (...) W. z powództwem o ustalenie nieważności umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste wraz z nieodpłatnym przeniesieniem prawa własności budynków zawartej w dniu 26 lutego 1999 roku pomiędzy Gminą (...) a powódką w formie aktu notarialnego. Pozwana podkreśliła, że skoro powódka wywodzi swoją czynną legitymację procesową z ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, a pozwana wystąpiła z powództwem o ustalenie nieważności umowy, z której powódka wywodzi swoje uprawnienia, to wyrok zapadły w postępowaniu o ustalenie nieważności umowy może spowodować na gruncie niniejszej sprawy brak legitymacji czynnej powódki, a tym samym oddalenie powództwa.

Ustosunkowując się do żądania powódki o zapłatę, pozwana podniosła, iż powinna ona udowodnić, że na skutek niezwrócenia w terminie przedmiotu najmu poniosła określony uszczerbek w swoim majątku.

Pozwana wskazała także na sprzeczność dochodzonego roszczenia z zasadami współżycia społecznego, bowiem powód we wskazywanym przez siebie okresie nie wskazywał na zajmowanie przez pozwaną gruntu bez tytułu prawnego, nie wzywał jej do jego opuszczenia ani nie żądał zapłaty. W ocenie pozwanej, wskazuje to na możliwość celowego zaniechania działań, aby wysokość dochodzonego odszkodowania była jak najwyższa.

Odnosząc się do wysokości dochodzonej przez powódkę kary umownej, pozwana wskazała, że jest ona rażąco wysoka. Ewentualna szkoda, którą poniosła powódka – w ocenie pozwanej – odpowiada co najwyżej rynkowej wartości miesięcznego czynszu.

W piśmie procesowym z dnia 26 maja 2021 roku stanowiącym replikę na sprzeciw pozwanej od nakazu zapłaty, powódka podniosła, że wbrew twierdzeniom pozwanej, zastrzeżenie kary umownej ma ten skutek, że wierzyciel może dochodzić jej zapłaty w pełnej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, nie musi wykazywać ani faktu wystąpienia szkody, ani jej wysokości.

Co do zarzutu niewspółmierności wysokości kary umownej, powódka wskazała, że jej celem jest dotkliwość, a ponadto pozwana nie negowała jej wysokości zawierając umowę i stanowi ona element zgodnej woli stron, przy uwzględnieniu zasady swobody umów.

Odnosząc się do zarzutu pozwanej co do braku legitymacji czynnej po stronie powodowej, wskazała, iż z treści księgi wieczystej wynika, że jest on użytkownikiem wieczystym gruntu, a więc posiada legitymację procesową czynną.

Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2023 r.:

1)  zasądził od pozwanej Z. G. na rzecz powoda Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 10.598 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 5 października 2020 r. do dnia zapłaty;

2)  w pozostałym zakresie powództwo oddalił;

3)  zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 500 zł tytułem zwrotu opłaty od pozwu i kwotę 1.817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

4)  zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.817 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego było wynikiem następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych:

Sąd Rejonowy ustalił, że powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. w dniu 30 kwietnia 2009 r. zawarła z pozwaną Z. G. umowę dzierżawy. Przedmiotem dzierżawy był grunt pod pawilon handlowo-usługowy zlokalizowany w W. przy ul. (...) w pobliżu ul. (...). Zgodnie z § 2 ust. 1 umowy Spółdzielnia jako wydzierżawiający miała przekazać Z. G. jako dzierżawcy w dzierżawę teren pod pawilon o powierzchni 83,33 m2. Umowa ta została zawarta na czas nieokreślony począwszy od dnia 1 maja 2009 r. z możliwością rozwiązania umowy przez każdą ze stron z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, a za zgodą obu stron w krótszym terminie.

Pozwana zobowiązała się do wykorzystywania dzierżawionego terenu wyłącznie do prowadzenia działalności handlowo-usługowej. Z kolei według § 4 ust. 1 umowy pozwana zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda czynszu w kwocie (...)zł miesięcznie, według stawki (...), powiększonego o opłaty eksploatacyjne oraz koszty zużycia wody. Według § 5 ust. 1 umowy pozwana zobowiązała się do regulowania płatności wynikających z niniejszej umowy do 10. dnia każdego miesiąca, z góry za miesiąc, za który należność przypada, jednak nie później, niż w terminie 7 dni od dnia przyjęcia faktury wystawionej przez powoda.

Zgodnie z § 5 ust. 3 umowy w przypadku zwłoki w uiszczaniu ww. należności w terminie Spółdzielni przysługiwało m.in. uprawnienie do żądania odsetek ustawowych.

W § 9 umowy strony ustaliły, że w przypadku nieprzekazania gruntu po rozwiązaniu umowy pozwana zapłaci karę umowną w wysokości 300% pełnej stawki czynszu za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki.

W toku postępowania Sąd Rejonowy ustalił, że strony zawarły łącznie 6 aneksów do umowy dzierżawy, za każdym razem zmieniając wysokość opłaty z tytułu dzierżawy terenu. Ostatecznie strony ustaliły wysokość opłaty z tytułu dzierżawy terenu na kwotę 11,75 zł/m2 + obwiązująca stawka VAT.

Sąd Rejonowy ustalił, że w piśmie z dnia 15 lipca 2014 r. powód wypowiedział pozwanej umowę dzierżawy terenu, jednocześnie wzywając ją do rozbiórki pawilonu posadowionego na dzierżawionym gruncie oraz do oddania przedmiotu umowy w stanie uporządkowanym nie później, niż w terminie do dnia 30 sierpnia 2014 r. a niedotrzymanie terminu przekazania przedmiotu umowy skutkować miało odszkodowaniem. Pozwana pokwitowała osobisty odbiór oświadczenia w dniu 17 lipca 2014 r.

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wystawiła noty księgowe, z których wynikało, że zadłużenie Z. G. za okres grudnia 2019 roku do sierpnia 2020 roku, na dzień 31 sierpnia 2020 roku wyniosło łącznie(...) złotych, w tym(...) złotych należności głównej oraz kwotę (...)złotych tytułem odsetek.

Po wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w W., Z. G. nadal zajmowała stanowiący przedmiot tej umowy grunt pod pawilon handlowo-usługowy zlokalizowany w W. przy ul. (...), uiszczając co miesiąc na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. kwotę odpowiadającą jednokrotności pierwotnego czynszu przewidzianego w umowie dzierżawy powiększonego o należności z tytułu zużycia mediów.

W piśmie z dnia 11 września 2020 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. wezwała Z. G. do uregulowania zadłużenia z tytułu bieżących opłat za lokal w łącznej wysokości kwoty (...) złotych, w tym do zapłaty kwoty (...) złotych tytułem odszkodowania za bezumowną dzierżawę gruntu i (...) złotych tytułem odsetek od tej kwoty.

Sąd Rejonowy ustalił też, że w budynku posadowionym na dzierżawionym od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w W. terenie, Z. G. do 30 września 2022 roku prowadziła kwiaciarnię. Wskazał też, że Z. G. jest wdową, utrzymuje się z renty, której wysokość po potrąceniu komorniczym, wynosi (...)złotych, zaś pismem z dnia 30 września 2022 roku Z. G. poinformowała Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w W., iż zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej w pawilonie przy ulicy (...) i w dniu 30 września 2022 roku opuściła ten lokal.

Sąd Rejonowy wskazał, że ustalenia faktyczne dokonał na podstawie dowodów z dokumentów i zeznań pozwanej, które Sąd Rejonowy w całości uznał za wiarygodne, gdyż ich rzetelność i prawdziwość nie była przez strony kwestionowana, oraz w oparciu o okoliczności między stronami bezsporne.

Sąd Rejonowy zaznaczył, że spór w niniejszej sprawie dotyczył zasadniczo kwestii prawnych, tj. kwestii wygaśnięcia stosunku obligacyjnego, rażąco niewspółmiernej kary umownej, niewykazania szkody przy dochodzeniu kary umownej, braku legitymacji procesowej czynnej, sprzeczności dochodzonego roszczenia z art. 5 k.c.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Sąd Rejonowy w pierwszej kolejności wskazał, że status powódki jako użytkownika wieczystego mógł zostać zakwestionowany jedynie w drodze powództwa z art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Ponadto kwestia ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy albowiem podstawą żądania powoda była kara umowna wywodzona z umowy dzierżawy. Wydzierżawiający zaś nie musi legitymować się prawem rzeczowym do gruntu.

Zdaniem Sądu Rejonowego zawartą przez strony umowę dzierżawy należało uznać za ważną i skuteczną, w tym także w zakresie przewidzianego w § 9 umowy zobowiązania pozwanej do zapłaty kary umownej zastrzeżonej na wypadek niezwrócenia przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy, spełniającego wymagania przewidziane w art. 483 § 1 k.c. Należało mieć przy tym na względzie fakt, że pozwana nie kwestionowała okoliczności uzasadniających dochodzenie kary umownej, tj. faktu, że umowa została wypowiedziana a pozwana mimo to nie dokonała rozbiórki pawilonu posadowionego na dzierżawionym gruncie oraz nie oddała przedmiotu umowy w stanie uporządkowanym.

Odnosząc się do zasadności naliczania kary umownej Sąd Rejonowy wskazał, że w myśl art. 484 § 1 k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Sąd Rejonowy wskazał, że nie ma obowiązku wykazywania wysokości szkody poniesionej na skutek niewykonania obowiązku przez stronę przeciwną, jeżeli dochodzenie kary umownej ma swoje źródło w postanowieniach umownych, które tę karę umowną zastrzegają. Dla realizacji przysługującego mu roszczenia o zapłatę kary umownej musi jednak wykazać istnienie i treść zobowiązania łączącego go z dłużnikiem, a także fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W niniejszej sprawie pozwana nie kwestionowała istnienia i treści łączącej jej z powódką umowy dzierżawy, ani faktu niewykonania zobowiązania w postaci zwrotu przedmiotu dzierżawy w okresie objętym ustaloną karą umowną.

Zdaniem Sądu Rejonowego żadna ze stron nie kwestionowała samej skuteczności rozwiązania umowy dzierżawy, ani niezwrócenie przez pozwaną przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy. Nie budziło zatem wątpliwości Sądu Rejonowego, że spełniły się przesłanki wskazane w § 9 umowy, warunkujące możliwość dochodzenia roszczenia z tytułu kary umownej.

Sąd Rejonowy wskazał przy tym, że pozwana niezasadnie powoływała się na brak możliwości dochodzenia kary umownej w sytuacji, gdy umowa już nie obowiązuje. Samo rozwiązanie umowy dzierżawy nie stanowi przeszkody do żądania zapłaty kary umownej, skoro kara umowna została zastrzeżona w umowie właśnie na wypadek niewykonania przez pozwaną obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy.

Zdaniem Sądu Rejonowego nie mogły także odnieść zamierzonego skutku podnoszone przez pozwaną zarzuty nadużycia prawa podmiotowego (art. 5 k.c.), gdyż zmniejszenie kary umownej na podstawie art. 5 k.c. jest niedopuszczalne. Po pierwsze, instytucję obniżenia kary umownej ustawodawca uregulował w art. 484 § 2 k.c., szczegółowo określając przesłanki obniżenia. Po drugie, nie można zastępować konkretnej regulacji prawnej przez stosowanie art. 5 k.c., gdyż przepis ten nie ma charakteru nadrzędnego w stosunku do pozostałych przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Wskazane w tym przepisie przesłanki miarkowania kary umownej zdefiniowane zostały na tyle szeroko, że w ich ramach mieści się także ocena ewentualnego nadużycia przez wierzyciela roszczenia o karę umowną.

Sąd Rejonowy wskazał, że pozwana w toku postępowania podnosiła, że uiszcza obecnie opłaty w wysokości miesięcznego czynszu, a zatem wykonała zobowiązanie w części i m.in. z tego względu kara umowna powinna zostać zmniejszona. W ocenie Sądu Rejonowego pozwana błędnie wywodziła swoje twierdzenie, skoro jej obowiązkiem był zwrot przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy. Wskazana zatem okoliczność nie mogła stanowić podstawy do zmniejszenia kary umownej. Natomiast, w ocenie Sądu Rejonowego, trafny okazał się zarzut rażącego wygórowania kary umownej i to uzasadniało zastosowanie instytucji miarkowania kary umownej unormowanej w powyższym przepisie.

Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 484 § 2 k.c. miarkowanie kary umownej jest możliwe, po pierwsze, jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części, a po drugie, jeżeli kara jest rażąco wygórowana.

W realiach niniejszej sprawy, przesłankę miarkowania kary umownej mogła stanowić jedynie ta ostatnia okoliczność.

Sąd I instancji podniósł, że wprawdzie pozwana twierdziła, iż skoro uiszcza na rzecz powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej co miesiąc kwotę odpowiadającą wysokości jednego czynszu, to wykonuje w części zobowiązanie i już tylko z tego względu kara umowna winna zostać zmiarkowana, to jednak nie sposób było się zgodzić z takim tokiem rozumowania pozwanej. Kara umowna została zastrzeżona na wypadek nieprzekazania gruntu po rozwiązaniu umowy dzierżawy. Zatem obowiązkiem pozwanej było przekazanie przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy, czego pozwana niewątpliwie nie uczyniła (aż do końca września 2022 roku prowadziła na tym gruncie kwiaciarnię), a nie uiszczanie w dalszym ciągu kwot odpowiadających czynszowi na rzecz powódki. W konsekwencji okoliczność, iż pozwana po rozwiązaniu umowy dzierżawy nadal uiszczała na rzecz powódki pewne kwoty, które odpowiadały wysokości czynszu przewidzianego w tej umowie, nie stanowiło w żadnym razie o ,, wykonaniu zobowiązania w znacznej części”, a tym samym nie mogło stanowić podstawy do zmniejszenia kary umownej.

Przesłanką miarkowania kary umownej była natomiast okoliczność rażącego wygórowania kary umownej.

Sąd Rejonowy wskazał, że ustawodawca, posługując się w przepisie art. 484 § 2 k.c. abstrakcyjnym i niedookreślonym pojęciem rażąco wygórowanej kary umownej oraz nie wskazując jednoznacznie kryteriów, które rozstrzygałyby o nadmiernej wysokości kary umownej i nie podając również hierarchii takich kryteriów, chciał w ten sposób zapewnić możliwość elastycznego stosowania instytucji miarkowania kary umownej, opierającej się w dużym stopniu na uznaniu sędziowskim, uwzględniającym konkretne okoliczności sprawy ( tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 30 sierpnia 2013 roku, sygn. akt I ACa 368/13). Ocenę czy kara w danym przypadku jest rażąco wygórowana w rozumieniu art. 484 § 2 k.c. należało zatem dokonać w kontekście całokształtu okoliczności sprawy, a zatem uwzględniając przedmiot umowy, okoliczności, na jakie kara umowna została zastrzeżona, cel tej kary, sposób jej ukształtowania, okoliczności, w jakich doszło do sytuacji uzasadniającej naliczenia kary, wagę i zakres nienależytego wykonania umowy, stopień winy, charakter negatywnych skutków dla drugiej strony, stosunek między wysokością kary umownej, a wartością zobowiązania, relację między wysokością kary umownej i wartością robót ustaloną w umowie, w której kara umowna została zastrzeżona, stosunek kary umownej do odszkodowania, które należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych, okres opóźnienia w terminowym wykonaniu umowy do czasu jej trwania ( tak też w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 2013 roku, sygn. akt IV CSK 644/12; wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1997 roku, sygn. akt II CKN 271/97; wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 1980 roku, sygn. akt I CR 229/80) (zob. K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T II. Komentarz. Art. 450–1088, Legalis).

W orzecznictwie wyrażono zaś pogląd, podzielany przez Sąd Rejonowy, że o ile poniesienie szkody nie stanowi koniecznego warunku dla powstania zapłaty kary umownej, to właśnie to kryterium powinno mieć najistotniejsze znaczenie przy ocenie dopuszczalności i rozmiaru miarkowania kary umownej, a więc należy mieć na względzie przede wszystkim funkcję odszkodowawczą kary umownej. Skoro ustawodawca posługuje się pojęciem ,, kary umownej rażąco wygórowanej”, to w związku z podniesionym przez stronę pozwaną zarzutem miarkowania kary umownej nie można lekceważyć okoliczności powstania szkody po stronie powoda i jej rozmiaru, zwłaszcza że przesłanka rażącego wygórowania ze swojej istoty oznacza konieczność istnienia znacznej dysproporcji między poniesioną szkodą a żądaną karą. Należy więc przyjąć, że przy przesłance rażącego wygórowania kary umownej powinno się kierować przede wszystkim stosunkiem tej kary do należnego uprawnionemu odszkodowania, które przysługiwałoby mu na zasadach ogólnych ( tak w wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 maja 2016 roku, sygn. VI ACa 611/15; wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2003 roku, sygn. III CKN 50/01; wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 roku, sygn. IV CSK 181/07) ( M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023, Legalis).

Kierując się powyższymi rozważania, Sąd Rejonowy uznał, analizując całokształt okoliczności sprawy, nawet uwzględniając motywacyjny charakter zastrzeżonej kary umownej, na który powoływała się powódka, mającej na celu skłonienie dłużnika do wykonania zobowiązania do zwrotu przedmiotu dzierżawy po rozwiązaniu umowy, a przez to pozwalający żądać kary umownej wyższej niż czynsz dzierżawny, że wysokość kary umownej ustalona przez strony na kwotę na poziomie 300 % czynszu dzierżawnego okazała się jednak nieproporcjonalna i nieusprawiedliwiona okolicznościami, w jakich doszło do jej zastrzeżenia. W ocenie Sądu Rejonowego, stosunek zastrzeżonej kary umownej w wysokości 300 % stawki czynszu dzierżawnego za każdy miesiąc zwłoki, był rażąco wygórowany na korzyść wydzierżawiającego i jednocześnie wysoce niekorzystny dla dzierżawcy.

Ponadto, dokonując oceny czy zachodzą przesłanki do zmiarkowania kary umownej z uwagi na jej rażącą wysokość, Sąd Rejonowy wskazał, że nie należało również tracić z pola widzenia sytuacji osobistej oraz majątkowej pozwanej, czyli okoliczności, że pozwana utrzymuje się z niewielkiej renty, która jest obciążona zajęciami komorniczymi, a ponadto pozwana na gruncie będącym poprzednio przedmiotem dzierżawy prowadziła działalność gospodarczą w postaci kwiaciarni w pawilonie, który został wzniesiony jeszcze przed zawarciem umowy dzierżawy.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd I instancji doszedł do przekonania, że kara umowna zastrzeżona w łączącym strony stosunku prawnym była rażąco wygórowana w rozumieniu art. 484 § 2 k.c., uznając za adekwatną i usprawiedliwioną karę umowną w kwocie odpowiadającą wysokości 200 % czynszu dzierżawnego.

Wobec tego zasądzeniu w sprawie niniejszej podlegała kwota 10 598 złotych odpowiadająca różnicy pomiędzy należną powodowi od pozwanej karą umowną odpowiadającą 200% czynszu dzierżawnego za okres objęty sporem, a uiszczoną dotychczas przez pozwaną na rzecz powódki i zaliczoną na poczet spornego roszczenia kwotą odpowiadającą 100 % czynszu dzierżawnego za ten okres.

Podstawę żądania odsetek za opóźnienie stanowił art. 481 § 1 k.c. Zostały one zasądzone za okres od dnia wniesienia pozwu, tj. od dnia 5 października 2020 roku, do dnia zapłaty.

Z tych wszystkich względów Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 10 598 złotych wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 5 października 2020 roku do dnia zapłaty, a w pozostałej części powództwo oddalił.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł osobna na rzecz każdej ze stron, wskazując, że powództwo zostało uwzględnione mniej więcej w połowie i nastąpiło to na skutek miarkowania przez Sąd zastrzeżonej przez strony w umowie kary umownej. Sąd zasądził od stron nawzajem koszty zastępstwa procesowego ustalone jako połowa stawki wynagrodzenia pełnomocnika będącego radcą prawnym przewidziana w § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (analogicznie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokacie) oraz 17 złotych tytułem zwrotu opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa. Ponadto, na rzecz powódki od pozwanej zasądzono również kwotę 500 złotych tytułem zwrotu połowy opłaty od pozwu.

Od powyższego wyroku apelację złożyła powódka, która zaskarżyła wyrok w części tj. w zakresie punktu 2), w którym Sąd Rejonowy oddalił powództwo oraz w zakresie punktów 3) i 4), zaskarżonemu wyrokowi zarzucając naruszenie:

1.  naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 484 § 2 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez błędne uznanie, że żądana przez stronę powodową kwota kary umownej jest rażąco wygórowana, podczas gdy w realiach niniejszej sprawy nie zaszły podstawy do miarkowania ustalonej przez strony kary umownej, co skutkowało częściowym oddaleniem powództwa;

2.  naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przypisanie wiarygodności dowodowi w postaci zeznań strony pozwanej w zakresie, w jakim pozwana wskazała, że utrzymuje się wyłącznie z renty w wysokości (...) zł, przy czym jest to wysokość po dokonanym potrąceniu należności na rzecz Spółdzielni, podczas gdy zeznania są niepełne i stoją w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym (w szczególności z protokołem z rozprawy w sprawie II C 3287/21 z dnia 20 czerwca 2022 r. przedłożonym jako dowód przez pełnomocnika strony przeciwnej w piśmie przygotowawczym pozwanej z dnia 13 lipca 2022 oraz protokołem z rozprawy w sprawie I C 774/20 z dnia 24 marca 2022 r. przedłożonym jako dowód przez pełnomocnika strony przeciwnej w piśmie przygotowawczym pozwanej z dnia 6 kwietnia 2022 r.), co skutkowało błędem w ustaleniach faktycznych co do ustalenia przez Sąd możliwości finansowych Pozwanej na przestrzeni ostatnich lat.

Mając na względzie tak sformułowane zarzuty, powódka wniosła o zmianę wyroku poprzez zasądzenie od pozwanejZ. G.na rzecz powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) kwoty 7.377,55 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 5 października 2020 r. do dnia zapłaty, zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych, oraz zwrot całej uiszczonej opłaty od apelacji z uwagi na oczywiste naruszenie prawa przez Sąd I instancji. Ewentualnie powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy przeprowadził prawidłowe postępowanie dowodowe i na jego podstawie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy przyjmuje za własną podstawę rozstrzygnięcia. Natomiast Sąd Odwoławczy nie podzielił rozważań prawnych Sądu I instancji, które doprowadziły do wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., wskazać należy, że w utrwalonym i jednoznacznym stanowisku judykatury podkreśla się, że ocena ta ma także odpowiadać regułom logicznego myślenia wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami oraz powinna być oparta o zasady doświadczenia życiowego będące wyznacznikiem granic dopuszczalnych wniosków i stopnia prawdopodobieństwa ich przydatności w konkretnej sytuacji. W konsekwencji oznacza to, że wyprowadzanie z materiału dowodowego wniosków poprawnych logicznie i zgodnych z zasadami doświadczenia życiowego stanowi o zachowaniu tej zasady, choćby nawet dowiedzione zostało przez skarżącego, że z tego samego materiału dałoby się wysnuć równie logiczne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego wnioski odmienne. Tylko w przypadku wykazania, że brak jest powiązania, w świetle kryteriów wyżej opisanych, przyjętych wniosków z zebranym materiałem dowodowym, możliwe jest skuteczne podważenie oceny dowodów dokonanej przez sąd; nie jest tu wystarczająca sama polemika prowadząca do wniosków odmiennych, lecz wymagane jest wskazanie, w czym wyraża się brak logiki vide: wyrok Sądu Najwyższego z 27 września 2002 r., sygn. akt IV CKN 1316/00; wyrok Sądu Najwyższego z 27 września 2002 r., sygn. akt II CKN 817/00; wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 12 września 2017 r., sygn. akt I ACa 347/17) lub uchybienie regułom doświadczenia życiowego w przyjęciu wniosków kwestionowanych.

Sąd Odwoławczy nie dostrzegł w rozumowaniu Sądu pierwszej instancji istotnego naruszenia zasad swobodnej oceny dowodów na gruncie art. 233 § 1 k.p.c. W okolicznościach niniejszej sprawy stwierdzić zaś należało, że zarzut ten, w istocie dotyczący sytuacji majątkowej pozwanej, należy odnieść do naruszenia przepisów prawa materialnego w zakresie uwzględnionej przez Sąd Rejonowy instytucji miarkowania kary umownej, wobec czego Sąd Okręgowy odniósł się szerzej w tym zakresie w dalszej części uzasadnienia.

Zdaniem Sądu II instancji za zasadny należało uznać zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 484 § 2 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez błędne uznanie, że żądana przez stronę powodową kwota kary umownej jest rażąco wygórowana, podczas gdy w realiach niniejszej sprawy nie zaszły podstawy do miarkowania ustalonej przez strony kary umownej.

Z przepisu art. 483 § 1 k.c. wynika, że można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Kara umowna przysługuje w razie zwłoki dłużnika, stanowiącej kwalifikowane opóźnienie, zawinione bezpośrednio przez dłużnika, bądź osoby, którymi posługiwał się przy wykonaniu zobowiązania (vide: Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 13 stycznia 2021 r. sygn. akt I AGa 127/19).

Dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, co można rozumieć jako wykonanie zobowiązania w stopniu przekraczającym jego połowę bądź na podstawie kryterium przydatności przedmiotu świadczenia dla wierzyciela i innych kryteriów z art. 354 k.c. (Gawlik Z., Komentarz do art. 484 KC (w:) Kidyba A. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część ogólna, wyd. II, LEX 2014).

Ponadto, zgodnie z art. 484 § 2 k.c. należy przyjąć, że można obniżyć wysokość kary umownej nie tylko w sytuacji gdy zobowiązanie jest w przeważającym stopniu wykonane, ale również gdy kara umowna jest rażąco wygórowana, tj. istnieje dysproporcja pomiędzy poniesioną szkodą a wysokością kary umownej. Przesłanka rażącego wygórowania może się też przejawiać w zestawieniu wielkości poniesionej szkody spowodowanej naruszeniem zobowiązania z wysokością zastrzeżonej kary umownej. Ponadto rażące wygórowanie może mieć miejsce na skutek porównania wysokości kary umownej do wysokości odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt IV CSK 181/07).

Biorąc pod uwagę kwestie stosowania art. 484 § 2 k.c. należy zawsze mieć na uwadze charakter samej kary umownej.

Sąd II instancji stoi na stanowisku, że kara umowna należy się wierzycielowi chociażby nie wykazał on żadnej szkody; jest ona związana z odpowiedzialnością o charakterze odszkodowawczym i stanowi surogat odszkodowania należnego z tytułu odpowiedzialności kontraktowej. Sama kara umowna winna pełnić nie tylko funkcję kompensacyjną, lecz również stymulacyjną i represyjną. Kara umowna powinna być więc na tyle dotkliwa, by nie stanowiła alternatywy dla bezumownego zajmowania gruntu, w szczególności, aby nawet samo zagrożenie jej stosowania skłaniało dłużnika do wykonania ciążącego na nim zobowiązania.

W sprawie niniejszej kara umowna została naliczona w związku z niewykonaniem zobowiązania pozwanej polegającego na zwrocie dzierżawionego gruntu. Kara została naliczona za okres od grudnia 2019 r. do sierpnia 2020 roku i nie ma wątpliwości, że w tym okresie zobowiązanie pozwanej nie zostało wykonane w żadnym zakresie. Pozwana wydała grunt dopiero w toku postępowania w przedmiotowej sprawie, blisko 2 lata po złożeniu przez powoda pozwu, tj. 30 września 2022 r.

Oceniając wysokość kary umownej w związku z twierdzeniem przez pozwaną, że jej wysokość jest rażąco wygórowana, należy wziąć pod uwagę szereg kryteriów – w szczególności istnienie szkody oraz jej rozmiar. Wskazać należy, że względy aksjologiczne przemawiają bowiem za tym, że zastrzeżenie kary nie powinno prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia wierzyciela. Szkoda spowodowana niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania determinuje interes wierzyciela chroniony przez zapłatę kary umownej, a przewidziane w art. 484 § 2 k.c. miarkowanie kary umownej ma przeciwdziałać dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary umownej a godnym ochrony interesem wierzyciela

Bez wątpienia, w ocenie Sądu Okręgowego, mając na względzie wyjątkowy charakter miarkowania kary umownej oraz wskazane wyżej kryteria, w niniejszej sprawie nie sposób uznać, że zostały spełnione przesłanki uzasadniające zastosowanie miarkowania kary umownej.

Pozwana bezumownie korzystała z gruntu przy ul. (...) w W. przez osiem lat od dnia wygaśnięcia umowy dzierżawy, mimo, że zobowiązana była do jego wydania i usunięcia naniesień dokonanych na gruncie. Dopiero w dniu 30 września 2022 r. wydała powódce grunt, co świadczy o tym, że zasadniczo ustalona w umowie dzierżawy kara umowna nie była w rzeczywistości dla pozwanej uciążliwa. Wysokość 300 % czynszu nie wydaje się karą rażąco wygórowaną, mając na uwadze czas bezumownego korzystania z gruntu a także fakt, że wymiar podstawy kary umownej nie ulegał wówczas zmianie, pomimo, że zmianie ulegały wysokości czynszu dzierżawnego na rynku, czy też minimalne wynagrodzenie za pracę (wynagrodzenie to na przestrzeni lat zwiększyło się blisko 2-krotnie – w styczniu 2015 r. wynosiło 1 750 zł brutto, zaś w styczniu 2023 r. – 3 490 zł brutto; vide rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 września 2014 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2015 r. / Dz.U.2014.1220/ oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 15 września 2022 r. w sprawie w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2023 r./Dz.U.2022.1952/). Nie ulega zaś wątpliwości, że obowiązek o charakterze niepieniężnym został wykonany ze znacznym, wieloletnim opóźnieniem, a zatem zastosowanie kary umownej było konieczne.

Nadto, z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, nie sposób wywieść, że naliczona w ten sposób kara umowna odbiega w sposób znaczący od aktualnych stawek czynszu dzierżawnego. W tym miejscu należy zgodzić się z wnioskami zawartymi w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 13 stycznia 2021 roku, sygn. akt I AGa 127/19, że przy przesłance rażąco wygórowanej kary umownej należy się kierować stosunkiem tej kary do należnego uprawnionemu odszkodowania, które należałoby się mu na zasadach ogólnych - a nie relacją kary do świadczenia głównego, do interesu wierzyciela oraz do szkody. Ciężar wykazania przesłanek miarkowania kary umownej stosownie do art. 6 k.c. spoczywa na dłużniku. W tym zakresie zaś pozwana nie przejawiała inicjatywy dowodowej chociażby co do wskazania na aktualne stawki rynkowe czynszu dzierżawnego.

Z kolei wskazywane przez Sąd I instancji okoliczności w postaci sytuacji osobistej i majątkowej pozwanej nie stanowią same w sobie wystarczającej podstawy do miarkowania kary umownej, w szczególności jeżeli, tak jak w okolicznościach niniejszej sprawy, występowało wieloletnie niewykonywanie zobowiązania zabezpieczonego tą karą.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

Uwzględnienie powództwa w całości pociągnęło za sobą również zmianę orzeczenia o kosztach procesu. Stosownie do art. 98 § 1 i 1 ¹ k.p.c. składały się nań opłata od pozwu, opłata od pełnomocnictwa i wynagrodzenie pełnomocnika powoda na podstawie § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Powyższe spowodowało też konieczność wyeliminowania zaskarżonego pkt 4) wyroku odnoszącego się do kosztów procesu zasądzonych w I instancji od powódki na rzecz pozwanej.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 1 ¹ k.p.c., co uwzględniało zasądzenie na rzecz powódki poniesionej opłaty od apelacji i wynagrodzenie pełnomocnika ustalone przy zastosowaniu § 2 pkt 4 i § 10 ust.1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.