Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 kwietnia 2025 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący:

Sędzia (del.) Anna Perkowska

po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2025 roku w Warszawie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Z. K. (1) i U. K.

przeciwko (...) spółce komandytowej z siedzibą w B.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego w Grodzisku Mazowieckim

z dnia 20 marca 2024 roku, sygn. akt I C 884/23

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) spółki komandytowej z siedzibą w B. na rzecz Z. K. (1) i U. K. kwotę 1800,00 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania w instancji odwoławczej wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt XXVII Ca 1429/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 3 sierpnia 2023 r. Z. K. (1) i U. K. wnieśli o zasądzenia na ich rzecz solidarnie od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółki komandytowej z siedzibą w B. kwoty 45.696,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 25 lipca 2023 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych. Podnieśli oni, że 31 sierpnia 2021 r. zawarli z pozwaną umowę deweloperską dotyczącą wybudowania przez pozwaną a następnie ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Umowa przenosząca własność lokalu miała zostać zawarta do 30 września 2022 r. Ostatecznie zawarta została dopiero 29 czerwca 2023 r. Zgodnie z § 5 ust. 6 umowy deweloperskiej pozwana jest zobowiązana do zapłaty powodom za okres 272 dni kary umownej w wysokości 0,01% ceny dziennie.

Powodowie wskazali, że nie zaszły żadne okoliczności o charakterze siły wyższej. Pozwana jest profesjonalistą i w relacjach z konsumentem ponosi ryzyko prowadzonej działalności i nieodpowiedniego przygotowania inwestycji. Umowa z powodami była zawarta jako jedna z ostatnich i w chwili zawarcia umowy pozwana powinna zdawać też sobie sprawę z występujących opóźnień lub ryzyka ich wystąpienia. Powodowie wskazali, że zgodnie z mającym zastosowanie w sprawie art. 25 i 29 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zgodnie z którymi nabywcy przysługuje kara umowna za opóźnienie nie zaś zwłokę i z uwag na jej funkcje jaką jest wyrównanie pozycji prawnej stron nie może zostać to odmiennie uregulowane umową. Powodowie zaznaczyli też, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek jedynie zwłoki dewelopera, w sytuacji gdy od konsumenta należne mu są odsetki w razie opóźnienia, uznać należy za abuzywne.

Pozwana spółka wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, zaskarżając nakaz w całości, wnosząc o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów procesu. Pozwana wskazała, że do opóźnienia w zawarciu umowy końcowej doszło na skutek niedochowania terminów przez podmioty trzecie: (...) sp. z o.o. i Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji(...) S.A. za co nie ponosi odpowiedzialności.

Wyrokiem z dnia 20 marca 2024 roku Sąd Rejonowy w Grodzisku Mazowieckim:

1.  zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 45.696,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 25 lipca 2023 roku do dnia zapłaty;

2.  zasądził od pozwanej na rzecz każdego z powodów tytułem zwrotu kosztów procesu kwoty po 2951,00 zł wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł o następujący stan faktyczny:

W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 22 sierpnia 2018 roku (...) W. zawarło z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółką komandytową umowę drogową, która w § 5 ust 2 pkt 2 stanowią, że strony dołożą należytej staranności aby w terminie 18 miesięcy miasto sprzedało deweloperowi udział 75/95 we własności nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).

W dniu 27 września 2019 roku deweloper uzyskał od Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w (...) (...) S.A. informacje techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, wskazano w nich, że źródłem zaopatrzenia w wodę byłby istniejący przewód w ul. (...) po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji przewodu wodociągowego w projektowanych ulicach oznaczonych (...), (...) i (...), a odbiornikiem ścieków istniejący kanał sanitarny w al. (...) po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji kanalizacji sanitarnej w projektowanych ulicach (...), (...), (...) i(...).

W dniu 7 września 2020 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w B. zawarła z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę o przyłączenie od sieci elektroenergetycznej. Zgodnie z art. 5 ust. 1 przyłącze miało zostać wykonane w terminie 18 miesięcy od dokonania wpłaty pierwszej raty opłaty przyłączeniowej. Pierwsza rata opłaty przyłączeniowej zapłacona została 15 września 2020 roku.

Jak wynika z ustaleń Sądu Rejonowego Deweloper już od 2021 roku wiedział, że może dojść do opóźnienia w wykonaniu przyłącza elektroenergetycznego. Przyłączenie pierwszego etapu, które było powiązane z zasilaniem drugiego etapu inwestycji (korzystały z tej samej trafostacji), w którym wybudowany miał być lokal powodów, opóźnione było o prawie 3 lata z uwagi na trudność w zawarciu przez operatora z miastem umowy liniowej.

Podobnie od początku 2021 roku istniała obawa, że nie zostanie wykonane w terminie przyłącze wodnokanalizacyjne, albowiem wówczas była już koncepcja zmiany warunków przyłączenia do sieci, na co naciskali pracownicy budowy. Ulice, pod którymi miało być pierwotne przyłącze nie został wybudowane.

Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w B. zawarła 31 sierpnia 2021 roku z U. K. i Z. K. (1) umowę deweloperska, której przedmiotem była budowa a następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W.. Strony postanowiły, że umowa przeniesienia własności lokalu zawarta zostanie do 30 września 2022 r. (§ 3 ust. 2). Zgodnie z § 5 ust. 6 umowy, na wypadek nie zawarcia umowy przenoszącej własność w określonym terminie z winy dewelopera strony zastrzegły karę umowną w wysokości 0,01% kwot wpłaconych przez nabywcę na poczet ceny lokalu za każdy dzień zwłoki.

W dniu 13 września 2021 roku, Z. K. (2) uzyskawszy informacje o opóźnieniu pierwszego etapu inwestycji, napisał wiadomość e-mail do dewelopera, w odpowiedzi uzyskał informacje, że pierwszy etap jest opóźniony ze względu na opóźnienie wykonania przyłączy gazowych i energetycznych. Deweloper zaprzeczył aby opóźniony miał być drugi etap.

W dniu 27 października 2021 roku deweloper sporządził oświadczenie, w który wskazał, że uiszczona została cena zakupu działek (...).

W dniu 10 listopada 2021 roku zawarto aneks do umowy pomiędzy deweloperem a (...) sp. z o.o. przedłużający termin realizacji umowy przyłączeniowej do 31 lipca 2022 roku. Kolejnym aneksem z 22 marca 2022 roku przedłużono ten termin do 30 września 2022 roku.

W dniu 17 marca 2022 roku deweloper przesłał Z. K. (1) oświadczenie spółki o tym, że planowanym terminem przekazania lokalu jest 31 sierpnia 2022 roku, wskazując, że doszło do przesunięcia terminu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków, co wynikło z trwających prac, m. in. przy zagospodarowaniu terenu oraz przyłączy.

W dniu 27 czerwca 2022 roku zawarte zostało przez dewelopera i Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w (...) (...) S.A. porozumienie, w którym ustalono sposób wykonania tymczasowego przyłącza o innym przebiegu niż pierwotnie planowany. Tego samego dnia deweloper przesłał Z. K. (1) informację, że umowa nie zostanie wykonana w terminie wskazanym w poprzednim piśmie z uwagi na kwestię przyłączy do budynków.

Kolejne zawiadomienie o opóźnieniu sporządzone zostało 30 sierpnia 2022 roku, gdzie wskazano termin zakończenia prac do 30 maja 2023 roku.

Deweloper i przedstawiciel (...) sp. z o.o. prowadzili w listopadzie 2022 roku wymianę korespondencji, z której wynikało, że przyłącze wykonane zostanie do czerwca 2023 roku.

W dniu 29 grudnia 2022 roku podpisany został trzeci aneks, w którym przedłużono termin do 1 lipca 2023 roku.

Przyłącze elektroenergetyczne zostało odebrane 20 grudnia 2022 roku. Kolejno w dniu 31 stycznia 2023 roku dokonano w dzienniku budowy wpisu o zakończeniu prac budowalnych. Przez cały rok 2022 wprowadzono kolejne wpisy dotyczące prac innych niż związane z przyłączami wodnokanalizacyjnym i elektroenergetycznym.

Przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne zostały odebrane 1 lutego 2023 roku. W dniu 10 lutego 2023 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółka komandytowa z siedzibą w B. nabyła od (...) W. własność ostatniej z działek, na których realizowana była inwestycja.

Wniosek o pozwolenie na użytkowanie został złożony w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowalnego w dniu 27 lutego 2023 roku. Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana została 20 marca 2023 roku.

Umowa przeniesienia własności lokalu została zawarta w dniu 29 czerwca 2023 roku. Jednocześnie stron zmieniły umowę w zakresie ceny, ustalając ją na kwotę 1.680.000,00 zł. Powodowie zawarli umowę o kredyt hipoteczny 18 listopada 2021 roku, w której przewidziano prowizję z tytułu podwyższonego ryzyka w wysokości 0,0833% kwoty zadłużenia według stanu na ostatni dzień poprzedniego miesiąca, która zaokrąglana jest do pełnych złotych. Prowizja ta pobierana była w ósmym dniu każdego miesiąca począwszy od miesiąca następującego po dniu, w którym uruchomiony został kredyt. Ostatnia pobierana jest w miesiącu w którym bank uzyska wypis księgi wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku. Powodowie ponieśli koszt dodatkowej prowizji wynoszący 5036,00 zł. Powodowie zapisali dzieci do szkół położonych w pobliżu lokalu, którego dotyczyła umowa deweloperska. Matka powoda jest właścicielką lokalu położnego w pobliżu zakupionego lokalu przy ul. (...). Powód zakupił w 2022 roku duże ilości materiałów budowlanych do wykończenia lokalu, w tym znacznych rozmiarów, jak drzwi, płytki, deski podłogowe.

Z. K. (1), także jako pełnomocnik U. K., wezwał (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (...) spółkę komandytową z siedzibą w B. do zapłaty w terminie do 24 lipca 2023 roku kwoty 45.696,00 zł tytułem kary umownej przewidzianej w § 5 ust. 6 umowy deweloperskiej. Przesyłka została doręczona 14 lipca 2023 roku.

Około 80% umów przyłączeniowych zawieranych z (...) sp. z o.o. realizowana jest ze znacznym, liczonym w miesiącach, opóźnieniem.

Sąd Rejonowy wskazał, iż powyższy stan faktyczny w znacznej części był niesporny miedzy stronami. Spośród dowodów osobowych istotne znaczenie miały zeznania osób bezpośrednio zajmujących się w pozwanej spółce kwestiami przyłączy, tj. M. K. odpowiedzialnego za kwestię związane z energetyką i kierownika budowy B. P., którzy wskazali na to kiedy ujawnił się problem z wykonaniem przyłączy, jak i M. D., która wskazała na ogromną skalę opóźnień w realizacji umów przez (...) sp. z o.o. A. K. nie zeznawał w sposób dość precyzyjny co do chronologii zdarzeń, aby zeznania jego były istotne, starał się on głównie wskazywać na dodatkowe działania podejmowane przez dewelopera celem przyśpieszenia oddania lokali i ponoszone koszty, co czynił zresztą też B. P..

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W uzasadnieniu prawnym Sąd Rejonowy powołał art. 76 ust. 1 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zgodnie z którym wobec rozpoczęcia inwestycji przed jej wejściem w życie i zawarcia wówczas pierwszej umowy, zastosowanie do niej mają przepisy poprzednio obowiązującej ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W niniejszej sprawie powodowie dochodzili bowiem zapłaty tytułem kar umownych wobec niedochowania terminu przeniesienia własności lokalu przez pozwanego. W umowie karę umowną zastrzeżono na wypadek na wypadek nie zawarcia umowy przenoszącej własność w określonym terminie z winy dewelopera. Ustawa z 16 września 2011 r. w art. 22 ust. 1 pkt 13 przewidywała, że umowa deweloperska musi określać wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. W orzecznictwie zgodnie przyjęto, że postanowienia umowne wyłączające czy ograniczające do określonej kwoty odpowiedzialność dewelopera kształtują prawa i obowiązki storn w sposób asymetryczny, przez co naruszając interesy konsumentów i mają charakter abuzywny (wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17, wyrok SA w Warszawie z 3 kwietnia 2019 r., VII AGa 1959/18). Nie powinna budzić wątpliwości także wysokość tej kary, która, zgodnie z art. 25, nie może być niższa niż wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera.

Sąd Rejonowy wskazał, że przedmiotem sporu jest ustalenie, czy kara umowna zastrzeżona musi zostać na wypadek opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu czy też może ona być zastrzeżona tylko na wypadek jego zwłoki.

W ocenie Sądu, za uznaniem niedopuszczalności ograniczenia odpowiedzialności dewelopera jedynie do jego zwłoki przemawia treść art. 29 ust. 3 ustawy, który stanowi, że w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 6 (nie przeniesienia na nabywcę własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej), przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, o którym mowa w art. 1, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Sąd Rejonowy podkreślił, że w art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy jako przyczynę odstąpienia od umowy wskazano samo nie przeniesienia na nabywcę własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nie uzależniając możliwość skorzystania z tego prawa przez nabywcę od zawinienia dewelopera, brak jest więc podstaw aby przyjmować wymóg winy dewelopera dla powstania znacznie mniej dotkliwego dla niego roszczenia nabywcy o zapłatę kary umownej. Wskazać należy także na treść art. 25 ustawy, zgodnie z którym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Wyprowadzić z niego można zasadę równości sankcji ustanowioną na rzecz nabywcy i gwarantującą mu co najmniej tak samo skuteczną ochronę jego praw jak deweloperowi. Dla realizacji tego celu konieczne jest nie tylko zrównanie sankcji, ale także pozostałych przesłanek odpowiedzialności, które w przypadku nabywcy niewątpliwie nie obejmują winy, gdyż w polskim systemie prawnym powstanie roszczenia o zapłatę odsetek jest od niej zawsze niezależne.

W ocenie Sądu Rejonowego, skoro ustawa przewiduje odpowiedzialność dewelopera za jego opóźnienie, to nie jest dopuszczalne ograniczenie jej podstaw jedynie do zwłoki. Postanowienie § 5 ust. 6 umowy łączącej strony, w zakresie, w jakim wprowadzają przesłankę winy, nie mogą mieć zatem zastosowania, gdyż istotnie ograniczają odpowiedzialność przedsiębiorcy za niewykonanie zobowiązania względem konsumentów w porównaniu z przepisami ustawy deweloperskiej (art. 385 ¹ 1 k.p.c. i art. 385 ³ pkt 2 k.c.), zastosowanie ma tu w pełni argumentacja dotycząca wyłączenia kar umownych zawarta w przywołanym wyżej orzecznictwie.

Co więcej, zdaniem Sądu Rejonowego, pozwany ponosiłby odpowiedzialność nawet gdyby ograniczona była do przekroczenia umownego terminu przeniesienia własności lokalu z przyczyn przez niego zawinionych. Zgodnie z art. 355 § 1 i 2 k.c., dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. W przypadku planowania skomplikowanych, składających się z wielu czynności o charakterze zarówno prawnym jak i faktycznym, przedsięwzięć takich jak budowa osiedla mieszkaniowego, w ocenie Sądu Rejonowego, zachowanie należytej staranności wymaga uwzględnienia możliwości wystąpienia opóźnień, zarówno występujących typowo, jak i takich, których wystąpienie w danej sytuacji można było racjonalnie przewidywać.

W niniejszej sprawie pozwana powołała się przede wszystkim na kwestię opóźnień w wykonaniu przyłączy wodnokanalizacyjnego i wodociągowego. O ile zgodzić się należy, że deweloper nie miał możliwości wyboru innych dostawców mediów, a jego postepowanie wobec nich nie wpłynęło realnie na skalę opóźnienia, podpisywanie kolejnych aneksów zmieniających termin wykonania umowy, jedynie pozbawiło inwestora roszczeń odszkodowawczych, co nie wpłynęło na sytuację powodów, wymuszenie szybszego wykonania przyłączy i tak byłoby niemożliwe z uwagi na typową długość postępowania sądowego. Na chwilę zawarcia umowy opóźnienia w wykonaniu przyłączy były natomiast możliwe do przewidzenia przy zachowaniu należytej staranności. Umowa z powodami zawarta została w końcu sierpnia 2021 r., tymczasem już na początku tego roku pracownikom pozwanej spółki wiadome było, że może dojść do opóźnienia w budowie przyłącza elektroenergetycznego, zbliżał się bowiem termin jego wykonania, prace nie zostały rozpoczęte, a podobne problemy wystąpiły przy wcześniejszym etapie tej samej inwestycji, gdzie było już wówczas znaczne opóźnienie (ostatecznie osiągnęło ono ok. trzy lata). Opóźnienia takie były ponadto zdarzeniami powszechnymi. W przypadku przyłączy do sieci (...) sp. z o.o. do znacznego opóźnienia dochodziło w ok. 80% przypadków, jak zeznała nawet zajmująca się tym pracownik tego przedsiębiorcy przesyłowego. Odnośnie zaś przyłącza wodociągowego, już w chwili zawarcia umowy z powodami przedsiębiorca przesyłowy pozostawał w opóźnieniu. Jasnym było też, że nie będzie możliwe wykonanie przyłącza w pierwotnie planowanym przebiegu, jako, że pierwotne warunki przyłączeniowe zakładały przyłączenie do sieci pod projektowanymi ulicami, prace nad którymi się nie rozpoczęły (nie zostały one zresztą wybudowane aż do dziś). Jak zeznał świadek B. P., pracownicy budowy byli tego świadomi i naciskali na inwestora i projektantów aby renegocjować warunki przyłączenia. Naruszenie przez dewelopera terminu przewłaszczenia określonego w umowie wynikało więc z nieuwzględnienia istniejących w chwili jej zawarcia ryzyk, za co pozwana ponosi winę.

Ponadto, wskazywana była przez pozwanego kwestia pandemii SARS-CoV2, jednakże Sąd Rejonowy przywołał w tym zakresie chronologię zdarzeń. W chwili zawarcia przez pozwaną umowy z powodami minęło ok. 1,5 roku od początku pandemii w Polsce. W okresie tym pandemia nie była już żadnym zaskoczeniem, a skala wywoływanych przez nią zakłóceń w funkcjonowaniu gospodarki stopniowo malała i była nieporównywalna z ich apogeum w poprzednim roku. Ustalając więc termin realizacji umowy, deweloper mógł zakładać dalsze występowanie utrudnień związanych z sytuacją epidemiczną i nie może on się zasłaniać ich nieprzewidywalnością. Nie zostało zresztą wykazane w jakim konkretnie stopniu sytuacja ta wpłynęła na powstanie opóźnienia, gdyż twierdzenia pozwanego o jej wpływie ograniczały się do ograniczenia kontaktów bezpośrednich z urzędnikami i przedsiębiorcami przesyłowymi.

W ocenie Sądu Rejonowego, całkowicie chybiony jest także zarzut nadużycia prawa podmiotowego. Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Powodowie nie nabyli lokalu w celach spekulacyjnych lecz aby tam zamieszkać, przez to nie mogą oni w żaden sposób zrealizować swojej teoretycznej korzyści, wzrost cen nieruchomości miał charakter ogólny, nawet więc gdyby sprzedali nabyty od pozwanej lokal za wyższą cenę niż był wart w chwili nabycia, to inna nieruchomość, jaką musieliby wówczas kupić również byłaby odpowiednio droższa. Nie ma tu także znaczenia wzrost cen materiałów budowalnych, racje mają powodowie, że pozwany prowadząc działalność na znaczną skalę może te koszty uwzględnić wyceniając odpowiednio kolejne budowane lokale, co jak cała branża zdaje się czynić ciągle podnosząc ceny. Nie można również mówić o jakiejś szczególnie trudnej sytuacji rynkowej deweloperów, nie doszło do powszechnych bankructw ani nawet zwolnień, branża ciągle działa przy ok. 30-procentowych marżach (dostępne w mediach dane dla spółek deweloperskich notowanych na GPW za 2023 r.-https://www.money.pl/pieniadze/deweloperom-nie-bylo-tak-dobrze-od-dekady-marze-siegaja-zenitu-6966591270398880a.html).

W odniesieniu do zarzutu miarkowania kary umownej, Sąd Rejonowy wskazał, iż jest on niezasadny. Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. podstawą zarzutu miarkowania kary umownej mogą być dwie okoliczności: wykonanie zobowiązania w znacznej części lub rażąco wygórowana wysokość kary umownej. W niniejszej sprawie chodzi o karę umowną za niedotrzymanie terminu umownego, naliczaną proporcjonalnie do okresu opóźnienia, nie może więc mieć zastosowania pierwsza z powyższych przesłanek służąca uniknięciu sytuacji, gdy kara umowna ustalona w sztywnej wysokości naliczana jest pomimo tego, że uchybienie dłużnika było nieznaczne. Nie może tez być mowy o rażącym wygórowaniu kary umownej. Została ona ustalona na poziomie 0,01% ceny dziennie, a więc zaledwie 3,65% rocznie. Jest to wysokość niewielka w stosunku do rzeczywistej szkody, jaką ponosi nabywca lokalu z samego tylko faktu niemożności korzystania w tym czasie ani z lokalu ani też z powierzonego deweloperowi kapitału, gdyż jest niższa niż koszty najmu zbliżonej nieruchomości albo zysk z zaliczanych do najbezpieczniejszych inwestycji jak lokaty bankowe czy obligacje skarbowe. Pamiętać przy tym należy, że nabywca ponosi przy tym także inne koszty ekonomiczne i niedogodności związane z opóźnieniem dewelopera, jak konieczność utrzymywania przez dłuższy niż planowany innej nieruchomości, poszukiwania na nowo lub renegocjowania umów z przedsiębiorcami mającymi wykończyć lokal czy jak w niniejszej sprawie musi składować zakupione już materiały budowalne oraz tracić znaczny czas na dojazdy w miejsce, gdzie zaczął już przenosić centrum życiowe swojej rodziny.

Z uwagi na powyższe w ocenie Sądu Rejonowego powództwo należało uwzględnić w całości. Brak było jedynie podstaw do solidarnego zasądzenia żądanej kwoty na rzecz powodów, nie istnieje bowiem podstawa umowna ani ustawowa solidarności czynnej małżonków, należało więc ją zsądzić łącznie na rzecz obojga powodów.

O odsetkach Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c., stanowiącego, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Roszczenie o zapłatę kary umownej nie ma ustalonego prawnie ani umownie terminu wymagalności, aby powstał stan opóźnienia konieczne jest więc uprzednie wezwanie dłużnika do spełnienia świadczenia zgodnie z art. 455 k.c. W niniejszej sprawie strona powodowa dokonała wezwania do zapłaty wyznaczając termin do 24 lipca 2023 r. W ocenie sądu termin ten był odpowiedni, gdyż ok. tygodnia jest wystarczające w normalnym toku czynności dla spółki obracającej kwotami milionowymi aby wypłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych, dlatego też od dnia następnego należne były powodom odsetki.

O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. wyrażającego zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty poniesione przez powodów złożyły się koszty zastępstwa procesowego przez pełnomocnika będącego radcą prawnym wynoszące 3600 zł (ustalone na podstawie § 15 ust 1 i 3 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie), opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz opłata sądowa wynosząca 2285 zł. Koszty te należało zasądzić w częściach równych stosownie do art. 105 § 1 k.p.c., jako że przepisy proceduralne nie przewidują solidarności czynnej co do kosztów a jedynie w niektórych przypadkach solidarność bierną (art. art. 105 § 2 k.p.c.). Koszty adwokackie zasądzone zostały w jednokrotnej wysokości z uwagi na materialny charakter współuczestnictwa. Na podstawie art. 98 § 11 k.p.c. od kosztów procesu Sąd Rejonowy zasądził odsetki od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty w wysokości równej odsetkom ustawowym za opóźnienie.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona pozwana, zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w Grodzisku Mazowieckim z dnia 20 marca 2024 r. w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi strona pozwana zarzuciła:

I.  mające wpływ na rozstrzygnięcie naruszenie przepisów postępowania, tj.:

1.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 327 ¹ § 1 k.p.c., poprzez przekroczenie przez Sąd granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, co doprowadziło Sąd, zarówno na etapie subsumpcji, jak i wyrokowania do nieprawidłowych wniosków, tj. m.in. że: opóźnienie w zawarciu przez strony umowy przyrzeczonej, a tym samym podstawa do nałożenia na pozwaną spółkę kary umownej, zostało spowodowana okolicznościami, za które pozwana odpowiada i które pozwana w ramach należytej staranności mógł przewidzieć na etapie zawierania umowy deweloperskiej, podczas gdy pozwana nie mogła przewidzieć opóźnień w realizacji umów przez operatorów mediów, a w konsekwencji również opóźnień w zrealizowaniu łączącej strony umowy deweloperskiej. Sąd odniósł się w sposób wybiórczy do przedstawionych przez stronę pozwaną dowodów z dokumentów oraz zeznań świadków, podczas gdy dowody te wykazały, że przyczyny opóźnienia w ukończeniu inwestycji przez Dewelopera leżały wyłącznie po stronie osób trzecich i nastąpiły w wyniku okoliczności od pozwanego niezależnych i których nawet dokładając szczególnej staranności wynikającej z profesjonalnego charakteru działalności nie mógł przewidzieć, tym bardziej, że nie miał możliwości zmiany kontrahentów - operatorów mediów.

II.  naruszenie prawa materialnego, tj.:

1.  art. 483 § 1 k.c. i art. 476 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, które doprowadziło Sąd do błędnego wniosku, że ewentualna kara umowna jest należna powodom za jakiekolwiek opóźnienie, podczas gdy zgodnie z zasadą swobody umów strony mogły skutecznie zastrzec i zrobiły to w § 5 ust. 4 umowy deweloperskiej, że kara umowna przysługiwałaby powodom za każdy dzień zwłoki w przeniesieniu własności. Sąd nieprawidłowo uznał również, że w okolicznościach niniejszej sprawy Deweloper pozostawał w zwłoce;

2.  art. 357 ¹ § 1 k.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, które doprowadziło Sąd do błędnego wniosku, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie doszło do wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków, na skutek której spełnienie świadczenia w terminie było połączone z nadmiernymi trudnościami, czego strony nie mogły przewidzieć przy zawarciu umowy, podczas gdy opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości na powodów wynikało z niewywiązania się operatorów mediów z ich obowiązków, na co pozwana nie miała wpływu;

3.  art. 5 k.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, które doprowadziło Sąd do błędnego wniosku, że żądanie przez powodów od pozwanego zapłaty kary umownej w okolicznościach niniejszej sprawy, nie stanowi nadużycia prawa podmiotowego, podczas gdy opóźnienie w przeniesieniu własności nieruchomości było spowodowane okolicznościami, za które pozwana nie ponosiła odpowiedzialności i których nie mogła przewidzieć na etapie zawierania umowy deweloperskiej;

4.  art. 484 § 2 k.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, które doprowadziło Sąd do błędnego wniosku, że: w okolicznościach niniejszej sprawy nie zachodzą przesłanki do miarkowania kary umownej, podczas gdy wysokość kary umownej żądanej przez powodów jest rażąco wygórowana, z uwagi na fakt zakupu przez powodów nieruchomości po cenie znacznie niższej niż aktualnie obowiązujące oraz nagły wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost płac pracowników budowlanych i sytuację wywołaną skutkami pandemii (...)19, co przełożyło się na drastyczne zwiększenie kosztu realizacji inwestycji.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku oraz oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

W odpowiedzi na apelację, strona powodowa wniosła o jej oddalenie, a także o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja strony pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji w niniejszej sprawie, gdyż są one prawidłowe, kompleksowe i znajdują pełne odzwierciedlenie w materiale dowodowym zebranym w sprawie. Sąd odwoławczy zgadza się również z oceną materiału dowodowego przedstawionego w sprawie, a także jego oceną prawną zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Sąd Okręgowy nie podzielił opisanego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 327 ¹ § 1 k.p.c.

W przekonaniu skarżącego na skutek dokonania błędnej oceny dowodów załączonych do akt postępowania, Sąd Rejonowy nie ustalił, iż przyczyny opóźnienia w ukończeniu inwestycji przez Dewelopera leżały wyłącznie po stronie osób trzecich i nastąpiły w wyniku okoliczności od pozwanego niezależnych i których nawet dokładając szczególnej staranności wynikającej z profesjonalnego charakteru działalności nie mógł przewidzieć.

Z twierdzeniem skarżącego nie sposób się zgodzić. Sąd Rejonowy dokonał bowiem wszechstronnej oceny zebranych w sprawie dowodów, czyniąc ustalenia co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.) w zgodzie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Podkreślić należy, że postawienie sądowi pierwszej instancji skutecznego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania naruszenia przepisów prawa procesowego o dowodach lub uchybienia zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, bowiem tylko takie zarzuty można przeciwstawić uprawnieniu sądu do dokonania swobodnej oceny dowodów. W tej sytuacji nie będzie wystarczające samo przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze i znaczeniu poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena dokonana przez sąd. Innymi słowy skarżący nie może ograniczyć się do przedstawienia własnego stanu faktycznego, ale musi, odwołując się do argumentów jurydycznych, wykazać, że sąd naruszył wynikające z art. 233 § 1 k.p.c. zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Jak trafnie przyjmuje się przy tym w orzecznictwie sądowym, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (tak Sąd Najwyższy min. w orzeczeniach z dnia: 23 stycznia 2001 roku, sygn. akt IV CKN 970/00, 12 kwietnia 2001 roku, sygn. akt II CKN 588/99, 10 stycznia 2002 roku, sygn. akt II CKN 572/99).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, zdaniem Sądu Okręgowego powód ograniczył się w zasadzie do polemiki z oceną dowodów przedstawioną przez Sąd I instancji, który w sposób wnikliwy rozważył i ocenił cały zebrany w sprawie materiał dowodowy. Nie sposób zarzucić Sądowi Rejonowemu dokonania błędnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i wyprowadzenia z niego wniosków niewynikających.

Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa sąd drugiej instancji, dokonując kontroli w zakresie oceny dowodów przeprowadzonej przez sąd pierwszej instancji, nie ustala prawdziwości faktów, lecz sprawdza, czy granice swobodnej oceny nie zostały przekroczone. Natomiast same nawet bardzo poważne wątpliwości co do trafności oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji, jeżeli tylko nie wykroczyła ona poza granice swobodnej oceny dowodów, nie powinny stwarzać podstawy do zajęcia przez sąd odwoławczy odmiennego stanowiska (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 8 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1472/14).

W niniejszej sprawie nie doszło do przekroczenia przez Sąd Rejonowy granicy swobodnej oceny dowodów. Przeciwnie, ocena zgromadzonego materiału dowodowego była wszechstronna i kompletna. Na jej podstawie Sąd Rejonowy wysnuł prawidłowe wnioski. W odniesieniu do twierdzeń pozwanego wskazać należy, iż stanowią one jedynie przyjęcie korzystnej dla pozwanego wersji zdarzeń i rozłożenia ciężaru związanego z odpowiedzialnością za realizację inwestycji.

Zarzuty podniesione przez stronę pozwaną w toku postępowania przed Sądem Rejonowym, jak i przed Sądem Okręgowym koncentrowały się wokół argumentu, że pozwany nie jest odpowiedzialny za opóźnienie, które spowodowane zostało przez osoby trzecie. W ocenie skarżącego opóźnienie zaistniało na skutek okoliczności niezależnych od pozwanego, co skutkować powinno uznaniem (w ocenie pozwanego), iż brak realizacji zobowiązania w umówionym terminie wynikał z okoliczności, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności.

Zakres odpowiedzialności dłużnika z tytułu kar umownych wiąże się z zakresem ogólnej odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w art. 471 k.c. Z tego też względu przesłanki obowiązku zapłaty kary umownej są określane przez pryzmat ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej, przy czym stosownie do art. 484 § 1 k.c. kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Z przepisu art. 471 k.c. wynika domniemanie, iż nie wykonując lub nienależycie wykonując zobowiązanie, dłużnik działa w sposób zawiniony. Oznacza to w konsekwencji, że w przypadku dochodzenia przez wierzyciela kary umownej, dłużnik może się uwolnić od obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, iż niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialność Strona pozwana temu obowiązkowi nie sprostała.

Zgodnie z art. 484 § 2 k.p.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Powołany przepis konstytuuje dwie równorzędne i rozłączne przesłanki miarkowania kary umownej. Pierwszą z nich jest znaczne wykonanie zobowiązania przez dłużnika, a drugą rażące wygórowanie kary umownej. Nie budzi wątpliwości, że dla zastosowania ww. przepisu wystarczy wystąpienie jednej z nich, aby dłużnik mógł żądać redukcji kary umownej. W przypadku wystąpienia jednocześnie obu przesłanek miarkowania mogą być one stosowane jednocześnie i stąd niejako "podwójnie" mogą wpływać na zakres redukcji należnej wierzycielowi kary (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2006 r., V CSK 34/06, wyr. SN z 13.2.2014 r., V CSK 45/13). Wykazanie zaistnienia przesłanek miarkowania kary umownej obciąża dłużnika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 r., II CK 420/04).

Ponadto, należy wskazać, że art. 484 § 2 k.c. przyznaje tzw. prawo sędziowskie do odpowiedniego zredukowania kary ustalonej zgodnie z umową stron. Z uwagi na „słusznościowy” aspekt miarkowania, ocena obydwu przesłanek miarkowania kary powinna następować z uwzględnieniem całokształtu stosunku umownego, w ramach którego została naliczona kara (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2018 r., IV CSK 491/17). Podkreślić należy, iż regulacja art. 484 § 2 k.c. jest instytucją wyjątkową i każdorazowo podlega pełnej analizie możliwości jej zastosowania.

Odnosząc się do pierwszej z przesłanek, tj. znacznego wykonania zobowiązania przez dłużnika Sąd Okręgowy wskazuje, że miarkowanie kary umownej z powodu wykonania przez dłużnika zobowiązania w znacznej części jest ograniczona i z natury rzeczy nie wchodzi ono w grę, gdy dłużnik był zobowiązany do świadczenia niepodzielnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1999 r., III CKN 337/98). W niniejszej sprawie dłużnik był zobowiązany do oddania powodom nieruchomości oraz do przeniesienia prawa własności lokali, czego wbrew stanowisku zawartego w apelacji niewątpliwie nie wykonał w przewidzianych w umowie terminie, ani także w kolejnych terminach ustalonych w aneksach. Wobec powyższego należy wskazać, że dla podzielności świadczenia z punktu widzenia art. 379 § 1 k.c. decydujące znaczenie posiada przedmiot świadczenia (tak trafnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 lipca 2016 r., V CSK 631/15) i w sytuacji, gdy zawarta w niniejszej sprawie umowa dotyczy wybudowania budynku mieszkalnego i przeniesienie własności lokalu znajdującego się w tym budynku, w ocenie Sądu Okręgowego świadczy to o tym, że jest przedmiot umowy jest świadczeniem niepodzielnym. W tym też stanie rzeczy miarkowanie kary umownej wobec „znacznego wykonania zobowiązania przez dłużnika” było z istoty rzeczy niemożliwe.

Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że w doktrynie sporna jest kwestia, czy możliwe jest miarkowanie kary umownej z powodu wykonania zobowiązania w znacznej części w sytuacji, gdy kara zastrzeżona była na wypadek zwłoki w wykonaniu zobowiązania. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym apelację podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone m. in. w wyroku z dnia 6 maja 2004 r. (II CK 261/03, por. również wyroki z dnia 13 czerwca 2003 r., III CKN 50/01, z dnia 15 lipca 1998 r., I CKN 802/97), że skoro kara umowna została zastrzeżona na wypadek zwłoki w wykonaniu tego konkretnego obowiązku i zwłoka ta niewątpliwie nastąpiła, to ostateczne wykonanie zobowiązania w znacznej części, nie stanowi dodatkowej przesłanki zmniejszenia kary umownej. Dopuszczalność miarkowania kary umownej ze względu na wykonanie zobowiązania w znacznej części opiera się na założeniu, że częściowe wykonanie zobowiązania zaspokaja godny ochrony interes wierzyciela. Z powodu niemożności spełnienia się tego założenia, miarkowanie kary umownej na omawianej podstawie odpada w sytuacjach, w których częściowe wykonanie zobowiązania nie ma znaczenia dla wierzyciela (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 7 listopada 2017 r. sygn. akt I ACa 639/17, wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 30 maja 2016 r. sygn. akt I ACa 305/16).

Pozwany deweloper kwestionując zasadność zasądzenia kary umownej wskazywał, że opóźnienie nie wynikało z jego winy, lecz było skutkiem opóźnienia operatora wodociągowego i operatora elektroenergetycznego, a zatem działań osób trzecich, za które pozwany odpowiedzialności nie ponosi.

Sąd Okręgowy nie podziela tej argumentacji z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze to pozwany jako podmiot profesjonalny działający na rynku deweloperskim ponosi odpowiedzialność za koordynację procesu zmierzającego do zawarcia umowy przyrzeczonej. To właśnie pozwany miał obowiązek zapewnić realną możliwość zawarcia umowy w terminie czyniąc zadość wszelkim obowiązkom nałożonym na niego w zawartej umowie, w której deweloper zobowiązał się do terminowego przekazania lokalu powodom spełniającego wszystkie niezbędne wymogi techniczne. Działania pozwanego powinny zostać wykonane w sposób prawidłowy i terminowy i to niezależnie od aktywności lub braku aktywności osób trzecich. Stan faktyczny niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że pozwany ponosi odpowiedzialność za opóźnienie. Deweloper nie wykazał, że podejmował odpowiednie działania aby lokal przekazać w terminie, a także, że ewentualne trudności które wystąpiły były niemożliwe do przewidzenia i zarządzenia nimi w toku realizacji inwestycji. Deweloper jako profesjonalista w obrocie gospodarczym powinien być przygotowany na ryzyka typowe dla procesu budowlanego i zarządzać nimi w taki sposób, by dochować terminów umownych. Przerzucenie konsekwencji nieprawidłowego zarządzania procesem inwestycyjnym na konsumenta, który nie ma wpływu na sposób organizacji budowy jest niedopuszczalne i w konsekwencji, nie sposób odmówić zasadności wypłaty kary umownej z tego tytułu.

Drugi powód stanowi okoliczność, że przedstawione przez pozwanego twierdzenia nie zostały poparte żadnymi jednoznacznymi dowodami wykazującymi, że trudność spowodowane przez opóźnienie operatora wodociągowego elektroenergetycznego stanowiły realną przeszkodę trudną do przewidzenia przez profesjonalistę od lat działającego na rynku nieruchomości. Opóźnienie w zawarciu umów przeniesienia własności było poprzedzone znacznym opóźnieniem w realizacji odbioru technicznego lokali. Deweloper jako strona dominująca w stosunku umownym nie może uchylać się od odpowiedzialności wskazując na pozorne lub niewielkie opóźnienie w podpisaniu aktu, skoro cały proces realizacji umowy był obarczony istotnym naruszeniem terminów.

Przechodząc do drugiej z przesłanek wskazanych w art. 484 § 2 k.c., trzeba zauważyć, że ustawodawca posłużył się niedookreślonym zwrotem „rażącego wygórowania”. Nie wskazał przy tym kryteriów istotnych dla oceny rażącego wygórowania kary umownej. Kryteria te nie są wprawdzie postrzegane jednolicie, jednak zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie wskazuje się, że katalog kryteriów pozwalających na zmniejszenie kary umownej nie jest zamknięty, a ocena w tym zakresie, w zależności od okoliczności sprawy, należy do sądu orzekającego (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2011 r., IV CSK 659/10, nie publ., z dnia 23 maja 2013 r., IV CSK 644/12). W każdym wypadku należy stwierdzić, że miarkowanie kary umownej ma na celu przeciwdziałanie dużym dysproporcjom między wysokością zastrzeżonej kary a godnym ochrony interesem wierzyciela. Rażące wygórowanie kary należy ważyć mając na uwadze stosunek pomiędzy wysokością kary, a wartością zobowiązania głównego, jak też długotrwałość, dolegliwość, istotność i konsekwencje naruszenia przez dłużnika obowiązków umownych. Nie bez znaczenia jest też to, czy intencją stron było wykorzystanie z uzasadnionych przyczyn represyjnego celu kary (por. powołany już wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2018 r., IV CSK 491/17).

Jak już wskazano, miarkowanie kary umownej na podstawie art. 484 § 2 k.c. mieści się w sferze uznania sędziowskiego i jako takie objęte jest dyskrecjonalną władzą sądu. W konsekwencji, o ile przy stosowaniu (bądź odmowie zastosowania) tego przepisu sąd pierwszej instancji uwzględnił wszystkie okoliczności faktyczne wpisujące się w podstawy omawianej instytucji, a ich relatywizacja do tak ukształtowanych przesłanek orzekania nie jest dowolna, to zaskarżone orzeczenie musi się ostać, choćby równie uzasadniony był wniosek o redukcji tej kary w innym rozmiarze (tak słusznie w wyrokach Sąd Apelacyjny w Szczecinie z 20 lutego 2020 r., I ACa 850/19, z dnia 28 czerwca 2023 r. I AGa 156/22).

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu I instancji o braku podstaw do miarkowania kary umownej z powodu jej rażącego wygórowania. Odnosząc się do zasadności zgłoszonego wniosku o dokonanie miarkowania kary umownej należy ocenić, że kara umowna w wysokości 3,65 % rocznie w żaden sposób nie można traktować jako nadmiernej powodującej wzbogacenie strony powodowej w stopniu, który byłby nadmierny w kontekście nawiązanego stosunku prawnego czy też poniesionych przez powodów szkody. Na gruncie przepisów o karze umownej pojęciu „szkody” nadaje się szersze znaczenie, obejmując nim wszelkie uszczerbki, tak majątkowe, jak i niemajątkowe, jakie może ponieść wierzyciel. Biorąc pod uwagę fakt, że powodowie czekali na przeniesienie prawa własności, a oraz na samo udostępnienie nieruchomości i w tym okresie musieli ponosić dodatkowe koszty utrzymania i w sposób znaczny dostosować swój tryb życia do zaistniałych trudności, nie ulega wątpliwości, że szkoda powodów nie była znikoma.

Zauważyć także należy, że to właśnie pozwany deweloper był autorem wzorca umowy deweloperskiej zawartej z powodami. Umowa ta została opracowana przez profesjonalnego uczestnika obrotu, który posiada znacznie większą wiedzę i doświadczenie w zakresie obrotu nieruchomościami niż konsumenci będący nabywcami lokali. Treść umowy w tym postanowienia dotyczące kar umownych – została zatem narzucona powodom przez dewelopera, który miał dominujący wpływ na jej brzmienie.

Tym bardziej niezasadne są obecnie podejmowane przez pozwanego próby kwestionowania skutków własnych zapisów umownych, których był autorem i które zaakceptował jako wiążące również dla siebie. Skoro pozwany przewidział w umowie możliwość nałożenia kary umownej w razie opóźnienia, a następnie dopuścił się opóźnienia, to musi ponieść tego konsekwencje. Brak możliwości przeniesienia odpowiedzialności na powodów czy inne osoby trzecie uczestniczące pośrednio w procesie realizacji inwestycji, wynika z prostego faktu – to deweloper odpowiada za realizację wszystkich etapów umowy w sposób zgodny z jej postanowieniami i z zachowaniem należytej staranności.

Sąd Okręgowy zwraca uwagę także, że sam fakt, iż kara umowna została przewidziana przez pozwanego we wzorcu umownym, świadczy o tym, że akceptował on wcześniej zarówno co do zasady jak i co do wysokości sankcję za opóźnienie. Skoro pozwany jako profesjonalista narzucił powodom postanowienia umowne w takim brzmieniu, nie może obecnie skutecznie twierdzić, że kara jest nadmierna lub nieuzasadniona.

W świetle powyższych okoliczności Sąd uznał, że apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem pozwany nie wykazał, aby zaistniały przesłanki egzoneracyjne wyłączające jego odpowiedzialność. Opóźnienie w wykonaniu zobowiązania było rzeczywiste, a kara umowna wynikała wprost z treści umowy i została naliczona prawidłowo.

Nadto chybiony, w ocenie Sądu Okręgowego okazał się także podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 5 k.c. poprzez jego niezastoswoanie. Zgodnie ze wskazanym przepisem nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W orzecznictwie sądów powszechnych trafnie wskazuje się, że niewątpliwie klauzula z art. 5 k.c. nie ma charakteru nadrzędnego w stosunku do pozostałych przepisów prawa; przez odwołanie się do społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa czy zasad współżycia społecznego nie można podważać mocy obowiązującej przepisów prawnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 10 czerwca 2015 r., I ACa 148/15, LEX nr 1793887).

W niniejszej sprawie nie wystąpiły okoliczności uzasadniające zastawanie art. 5 k.c. Nie ulega wątpliwości, przepis ten ma charakter wyjątkowy i nie może służyć do obrony przed konsekwencjami niewykonania zobowiązania, gdy strona nie dochowała należytej staranności i obowiązkowi wynikającemu z treści zobowiązania. W okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób uznać, by dochodzenie przez powodów kary umownej przewidzianej wprost w zawartej przez strony umowie stanowiło nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy uznał apelację pozwanego za bezzasadną i na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł o jej oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Apelacja pozwanego została oddalona, a zatem należy traktować go jako stronę przegrywającą postępowanie apelacyjne. Koszty tego postępowania obejmują wynagrodzenie pełnomocnika powodów, których wysokość została ustalona na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Z tych wszystkich względów, Sąd Okręgowy orzekł jak w wyroku.