Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 sierpnia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny - Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Edyta Bronowicka

Protokolant: Sylwia Berkieta

po rozpoznaniu w dniu 5 sierpnia 2021 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta (...) W.

przeciwko M. C. i W. C.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie z dnia 6 października 2017 r. sygn. akt I C 3954/16

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- w punkcie pierwszym uzgadnia stan prawny wynikający z księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych poprzez dokonanie wpisu w dziale II księgi wieczystej nr (...) prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr ew. (...) z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...), na rzecz W. i M. małżonków C. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, w udziale wynoszącym (...),

- w punkcie drugim nie obciąża pozwanych kosztami postępowania,

2. w pozostałym zakresie oddala apelację,

3. nie obciąża pozwanych kosztami postępowania odwoławczego.

Sygn. akt XXVII Ca 1327/21

UZASADNIENIE

Pozwem z 8 września 2016 r. skierowanym przeciwko W. i M. C., (...) W. domagało się uzgodnienia stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych poprzez dokonanie wpisu w dziale II tejże księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu o nr ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego nr (...), położonej w W. przy ul. (...), na rzecz W. i M. małżonków C. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w udziale wynoszącym (...). Nadto powód wniósł o solidarne zasądzenie na jego rzecz od pozwanych zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew W. i M. C. wnieśli o odrzucenie pozwu, ewentualnie o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenia na ich rzecz od powoda (...) W. zwrotu kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 6 października 2017 r. Sąd Rejonowy w pkt 1 oddalił powództwo, w pkt 2 zasądził od powoda na rzecz pozwanego W. C. kwotę 7.217,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Za podstawę rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy przyjął następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

W. i M. C. wraz z zawarciem z (...) S.A. z siedzibą w W. umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., Rep. (...), stali się na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej współużytkownikami wieczystymi gruntu o nr ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego (...) (o powierzchni 2242 m ^{( 2)}), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr (...) – w udziale (...).

W dniu 6 grudnia 2005 r. W. C., działając również w imieniu pozwanej M. C. złożył przed notariuszem B. S. oświadczenie, Rep. (...), o zrzeczeniu się udziału prawa użytkowania wieczystego wskazanego wcześniej gruntu w udziale wynoszącym (...) na rzecz powoda (...) W. - będącego właścicielem rzeczonego gruntu.

Złożony w dniu 9 grudnia 2005 r. wniosek o wykreślenie przysługującego pozwanym W. i M. małżonkom C. prawa użytkowania wieczystego (udziału) został jednak w dniu 24 lutego 2006 r. prawomocnie oddalony, wobec braku nowej (urządzonej) księgi wieczystej dla działki ewidencyjnej o nr (...).

W dniu 28 września 2006 r. na wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W., założono odrębną księgę wieczystą dla działki ewidencyjnej o nr (...) - o nr (...), a następnie w dniu 24 kwietnia 2007 r. - Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych po rozpoznaniu kolejnego wniosku pozwanych W. i M. małżonków C. z dnia 20 lutego 2007 r. - ostatecznie opisane na wstępie prawo użytkowania wieczystego przysługujące im na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej wykreślił z treści księgi wieczystej o nr (...).

W rozpoznawanej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie za sygn. I C 611/07 sprawie z powództwa W. i M. C. przeciwko (...) W. - o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego - w dniu 16 listopada 2007 r. strony zwarły ugodę sądową, na podstawie której ustalono, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 0,014 części nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej nr (...) położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) o powierzchni 15107 m ^{( 2)} przynależnej do lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi kwotę 2.067,30 zł od dnia 01 stycznia 2006 r. Nadto strony zgodnie ustaliły, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 0,014 części nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej o nr (...) położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 2242 m2 przynależnej do lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi kwotę 360,20 zł od dnia 01 stycznia 2006 r. do dnia 31 grudnia 2006 r. i kwotę 51,30 zł od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 21 lutego 2007 r. Strony zgodnie przyjęły, że powyższa ugoda wyczerpuje wszelkie roszczenia związane z tym procesem.

Sąd Rejonowy wskazał, że powództwo (...) W. podlegało oddaleniu jako przedwczesne. Powołał art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako "u.k.w.h."), wedle którego w razie niezgodności między stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Sąd I instancji doszedł do przekonania, iż powód nie wykazał, aby był w chwili obecnej legitymowany do wytoczenia powództwa opartego o przepis art. 10 ust. 1 u.k.w.h. a jego powództwo skonstruowane w oparciu o tę normę prawną jest w ocenie Sądu przedwczesne. Zdaniem tego Sądu, aby móc zakwalifikować powoda jako jedną z osób, jakie wymienia art. 626 ² § 5 k.p.c., a w szczególności wierzyciela, któremu przysługuje prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej - a więc właściciela nieruchomości, na której ustanowione jest użytkowanie wieczyste na rzecz pozwanych - wpierw powód musiałby podważyć sam akt (oświadczenie) zrzeczenia się użytkowania wieczystego przez pozwanych, udokumentowany aktem notarialnym Rep. (...) nr (...) z dnia 06 grudnia 2005 r.

W ocenie tego Sądu, powód, jeżeli kwestionuje ważność wymienionego aktu, w pierwszym rzędzie winien wystąpić powództwem o ustalenie na podstawie art. 189 k.p.c., czy rzeczywiście akt zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego (udziału we współużytkowaniu wieczystym) nosił znamiona czynności nieważnej (bezprawnej) w rozumieniu art. 58 k.c. bądź w innym sposób naruszał prawo czyniąc tym samym zrzeczenie nieskuteczne a zatem nie mogące stanowić podstawy do wykreślenia zrzekanego się prawa z treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Konstatując, Sąd I instancji stwierdził, że powód nie może domagać się wpisu (ujawnienia) w księdze wieczystej nr (...) prawa użytkowania wieczystego pozwanych według zasad art. 10 ust. 1 u.k.w.h., bez poprzedzenia takiego żądania odpowiednim powództwem o ustalenie nieważności czynności, wskutek której dokonania pozwani zostali wykreśleni z tej księgi wieczystej, jako użytkownicy wieczyści (art. 189 k.p.c.).

Sąd Rejonowy wskazał ponadto, że z przeprowadzonych w sprawie dowodów nie wynika również, aby stan prawny ujawniony w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych nieruchomości był niezgodny ze stanem prawnym przedmiotowych nieruchomości wynikającym z zawartych umów i złożonych oświadczeń.

Prawo wieczystego użytkowania jest prawem pośrednim pomiędzy własnością, a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Z kolei do prawa własności upodabnia prawo użytkowania wieczystego zakres uprawnień użytkownika wieczystego oraz sposób kształtowania treści tego prawa. Atrybutem przysługującym użytkownikowi wieczystemu, wyraźnie określonym przez ustawodawcę, jest uprawnienie do rozporządzania służącym mu prawem, które obejmuje możliwość przeniesienia, obciążenia lub zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego. Możliwość zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego przewidziana jest wprost w art. 16 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. dla państwowych lub samorządowych osób prawnych. Wprawdzie mogą się pojawić wątpliwość co do dopuszczalności zrzeczenie się użytkowania wieczystego przez jego podmioty, zwłaszcza wobec utraty mocy obowiązującej art. 179 k.c. uznanego za niezgodny z Konstytucją RP, niemniej powołać należy się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. III CZP 26/06, wedle którego zrzeczenie się także i przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa.

Zgodnie ze stanowiskiem Trybunału Konstytucyjnego, zawartym w wyroku z dnia 15 marca 2003 r., sygn. K 9/04, do zrzeczenia się użytkowania wieczystego należy w drodze analogii stosować art. 246 § 1 zd. 1 k.c. W świetle powyższego, stwierdzić trzeba, że przepis ten jest dostosowany do zrzeczenia się użytkowania wieczystego jako prawa na rzeczy cudzej. Wynika z niego, że oświadczenie o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego powinno być skierowane do gminy lub do Skarbu Państwa, w zależności od tego, na jakim gruncie zostało ustanowione użytkowanie.

Na skutek złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się uprawnień do ograniczonego prawa rzeczowego prawo to wygasa. Oświadczenie jest skuteczne z chwilą dotarcia tego oświadczenia do adresata.

Zgoda właściciela przedmiotu obciążonego nie jest w tym wypadku potrzebna, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie. Zdaniem tego Sądu bez znaczenia dla takiej oceny pozostawała utrata mocy art. 179 k.c. ze względu na jego sprzeczność z Konstytucją RP. Sąd doszedł do przekonania, że powód nie wykazał, aby oświadczenie pozwanych udokumentowane w akcie notarialnym Rep. (...) nr (...) z dnia 06 grudnia 2005 r. było sprzeczne z prawem. W ocenie Sądu nietrafny pozostawał argument powoda, że nie jest dopuszczalne zrzeczenie się przez użytkownika wieczystego prawa użytkowania wieczystego (udziału we współużytkowaniu wieczystym) jedynie w stosunku do niektórych działek przed dokonaniem podziału wieczystoksięgowego nieruchomości. Sąd powołał się na pogląd Sądu Najwyższego, który w postanowieniu z 23 stycznia 2013 r., sygn. I CSK 258/12, stwierdził, że ograniczenia takiego nie da się pogodzić z przyznanym użytkownikowi wieczystemu w art. 233 k.c. uprawnieniem do rozporządzania swoim prawem. W ramach tego uprawnienia użytkownik może dysponować także wydzieloną częścią użytkowania wieczystego.

O kosztach procesu Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz pozwanego W. C., który jako jedyny z pozwanych reprezentowany był przez zawodowego pełnomocnika (radcę prawnego), zwrot kwoty 7.217,00 zł, odpowiadającej kosztom zastępstwa procesowego (§ 2 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. z 2015 r., poz. 1804, w brzemieniu do dnia 26 października 2016 r.), w tym opłacie skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa procesowego (pkt. 1. i 2. sentencji wyroku).

Apelację od wyroku złożył powód, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając:

-

naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 10 ust. 1 u.k.w.h. ¹ poprzez jego błędną wykładnię (i w konsekwencji niezastosowanie), polegającą na przyjęciu, że właściciel nieruchomości legitymowany jest do wytoczenia powództwa opartego o ten przepis jedynie wówczas, gdy wcześniej podważy dokument - akt notarialny - stanowiący podstawę niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym wpisu w ^: księdze wieczystej podczas gdy prawidłowa wykładnia art. 10 ust. 1 u.k.w.h. prowadzi do wniosku, że istnieje związek granic podmiotowych zakresu legitymacji do wytoczenia powództwa na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. z granicami podmiotowymi legitymacji do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej (art. 626 § 5 k.p.c.), a tym samym właściciel jest legitymowany czynnie do wytoczenia tego powództwa wyłącznie z uwagi na przymiot bycia właścicielem nieruchomości, której powództwo dotyczy;

-

naruszenie przepisu prawa materialnego tj. przepisu art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z przepisem art. 189 k.p.c. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że powód, aby móc skorzystać z roszczenia przewidzianego przepisie art. 10 ust. 1 u.k.w.h., uprzednio musi wytoczyć powództwo o ustalenie nieważności czynności prawnej (art. 189 k.p.c.) stanowiącej podstawę niezgodnego z rzeczywistym stanem prawnym wpisu w księdze wieczystej, podczas gdy prawidłowa wykładnia powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w sytuacji, gdy powodowi przysługuje dalej idący środek ochrony jego praw, tj. powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie ma on interesu prawnego w żądaniu ustalenia stosunku prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.;

-

naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. przepisu art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. i w zw. z art. 47 § 1 k.c. polegające na niewłaściwej wykładni (oraz w konsekwencji niezastosowaniu) i uznaniu, że nie zachodzą przesłanki nieważności czynności prawnej zrzeczenia się przez pozwanych prawa użytkowania wieczystego dokonanego aktem notarialnym z dnia 6 grudnia 2005 r. (Rep. A nr 8295/2005), mimo że czynność ta dotyczyła zrzeczenia się udziału w prawie użytkowania wieczystego części składowej a nie całości jednej nieruchomości, a zgodnie z prawidłową wykładnią powyższych przepisów nieważna z mocy prawa jest czynność prawna zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego mająca za przedmiot część składową nieruchomości a nie jej całość;

-

naruszenie przepisu prawa materialnego tj. przepisu art. 233 k.c. poprzez błędną wykładnię oraz w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że prawo użytkownika wieczystego do dysponowania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest nieograniczone, podczas gdy z treści powyższego przepisu wprost wynika, że korzystanie przez użytkownika wieczystego z jego prawa i rozporządzanie tym prawem, podobnie jak prawem własności, może odbywać się wyłącznie w granicach przewidzianych przez ustawy.

Powód wniósł o zmianę wyroku i uwzględnianie powództwa, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje.

W odpowiedziach na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i obciążenie powoda kosztami postępowania.

Wyrokiem Sądu Okręgowego V Wydziału Cywilnego Odwoławczego z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt: V 162/18 apelacja powoda została oddalona, zaś koszty postępowania odwoławczego zasądzano od (...) W. na rzecz W. C. w kwocie 2.700 zł.

Sąd Okręgowy podzielił wówczas ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy, podzielił również ocenę, że brak było podstaw do uwzględnienia powództwa z uwagi na niewykazanie przez powoda, iżby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej o nr (...) nie odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu.

W ocenie Sądu Okręgowego nie można było natomiast przyjąć, tak jak wskazał to Sąd I instancji, że powództwo było przedwczesne czy też, że powodowi nie służyła legitymacja czynna.

Sąd II instancji wywiódł, że powód jako właściciel nieruchomości jest podmiotem uprawnionym do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a tym samym posiada legitymację do wystąpienia z pozwem na podstawie art. 10 u.k.w.h. (tak uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 15 marca 2006 r. III CZP 106/05). Możliwość natomiast wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej wyklucza istnienie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c. w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej stanowiącej podstawę wpisu do księgi wieczystej (zob. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1996 r., III CZP 200/95, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2016 r., III CSK 148/15). Mając na uwadze powyższe za niezasadne przyjąć należy stanowisko Sądu Rejonowego, że powód w pierwszej kolejności winien uzyskać orzeczenie co do ważności oświadczenia złożonego przez pozwanych.

Jak stanowi art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Powód w niniejszym postępowaniu kwestionował prawidłowość stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z jej rzeczywistym stanem prawnym, kwestionował bowiem istnienie ważnej podstawy wykreślenia z tej księgi pozwanych jako użytkowników wieczystych. Z uwagi natomiast na prawomocność tego wpisu, jedyna droga jaka mu służyła, to wywiedzenie powództwa na podstawie art. 10 u.k.w.h.

Pomimo jednakże zasadności zarzutów apelującego co do w/w kwestii, apelacja nie mogła odnieść zamierzonego skutku. Sąd Rejonowy wypowiedział się bowiem co do zasadności żądania i prawidłowo przyjął, że z materiału dowodowego sprawy nie wynika, aby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę (...), był niezgodny ze stanem prawnym przedmiotowej nieruchomości wynikającym z zawartych umów i złożonych oświadczeń. Ocenę Sądu I instancji w tym zakresie Sąd Okręgowy podziela.

Sąd II instancji stwierdził, że nie ma podstaw do przyjęcia, że czynność prawna zrzeczenia się przez pozwanych prawa użytkowania wieczystego dokonana aktem notarialnym z dnia 6 grudnia 2005 r. (Rep. (...)) jest nieważna. Czynność ta nie dotyczyła bowiem zrzeczenia się udziału w prawie użytkowania wieczystego części składowej. Czynność dotyczyła zrzeczenia się udziału w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr (...). Dla nieruchomości tej została założona odrębna księga wieczysta. Nie stanowi więc ona części składowej nieruchomości – działki (...). Okoliczność, że w dacie złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa obie działki ujęte były w jednej księdze wieczystej nie powoduje nieważności czynności prawnej dotyczącej jednej z tych działek, skutecznej po wyodrębnieniu działki i założeniu dla niej odrębnej księgi wieczystej. W dacie zaś składania oświadczenia o zrzeczeniu się prawa użytkowania wieczystego - jak wskazuje liczne orzecznictwo Sądu Najwyższego czynność taka była dopuszczalna i skuteczna (por. np. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2005 r. II CK 34/05, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r. V CSK 259/08, Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. III CZP 26/06, Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2005 r. V CK 784/04). Czynność taka jest dopuszczalna również w aktualnym stanie prawnym.

Pozwani złożyli oświadczenie właścicielowi nieruchomości, w formie aktu notarialnego, dla wygaśnięcia prawa wymagane było wykreślenia go z księgi wieczystej. Prawo użytkowania wieczystego przysługujące pozwanym na zasadzie wspólności ustawowej wpisane zostało do księgi wieczystej o nr (...) i z tej księgi na skutek wniosku pozwanych zostało wobec złożonego przez nich uprzednio oświadczenia wykreślone. Stan prawny ujawniony aktualnie w księdze wieczystej o nr (...) odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości.

Podkreślenia w sprawie wymaga, co nie było sporne, że działka nr (...) wykorzystywana była i jest jako droga. Jak wynika również z zawartej przez strony ugody dotyczącej opłat za użytkowanie wieczyste działki (...) i działki (...) powód respektował oświadczenie pozwanych o zrzeczeniu się prawa użytkowania co do działki (...). Opłata co do tej drugiej określona została bowiem do daty wykreślenia prawa pozwanych jako użytkowników. Niezaskarżenie wpisu –wykreślenia pozwanych jako użytkowników również przemawia za przyjęciem przez właściciela oświadczenia użytkowników. Pewne zdziwienie budzi więc aktualne wystąpienie z pozwem w celu anulowania skutków tego oświadczenia i próba wykazywania jego nieważności.

Za chybione Sąd Okręgowy uznał zarzuty naruszenia art. 46 k.c., art. 47 k.c. i art. 58 k.c. Stosownie do art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Według art. 47 § 2 k.c., częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie da się od niej odłączyć bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. O części składowej rzeczy w rozumieniu art. 47 § 2 k.c. może być mowa tylko w wypadku rzeczy złożonych, czyli obejmujących kilka lub więcej elementów o samodzielnym znaczeniu. Takie fizyczne i funkcjonalne połączenie w sposób trwały (tj. nie do przemijającego użytku art. 47 § 3 k.c.) kilku samodzielnych elementów, że tworzą one całość w sensie gospodarczym sprawia, iż rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c. jest ta właśnie całość. Odłączenie od niej jednego z tych elementów powoduje, że ulega istotnej zmianie możliwość korzystania bądź z odłączonego elementu bądź z pozostałej reszty. O tym więc, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania. Jeśli są one powiązane fizycznie i funkcjonalnie, tak że tworzą razem gospodarczą całość, stanowią części składowe jednej rzeczy, choćby całość ta dała się technicznie łatwo zdemontować.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że działka nr (...) nie stanowiła części składowej nieruchomości z działką nr (...), była wykorzystywana jako droga, nie została zabudowana, aktualnie również stanowi działkę użytkowaną jako droga. Potwierdza to założenie dla niej odrębnej księgi wieczystej. Działki nie tworzą gospodarczej całości, wykorzystywane są na inne cele. Ponadto działka (...) wraz z innymi działkami stanowi drogę wykorzystywaną ogólnie, nie służy ona wyłącznie do użytku użytkowników działki (...). Taki zaś sposób wykorzystywania działki (...) (co nie jest sporne) faktycznie uniemożliwiał wykonywanie prawa użytkowania wieczystego przez użytkowników (z wyłączeniem innych osób). Z tych wszystkich względów brak jest podstaw do przyjęcia, że oświadczenie dotyczące działki (...) dotyczyło części składowej nieruchomości i wobec tego jest nieważne.

Wywód apelacji w zakresie powyższych zarzutów odnosi się do sytuacji nie uwzględniającej założenia odrębnej księgi wieczystej dla działki (...). Powód wnosi zaś o uzgodnienie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej działkę (...).

Oświadczenie o zrzeczeniu się udziału w prawie użytkowania wieczystego tej działki było dopuszczalne w świetle obowiązujących w dacie jego złożenia przepisów (por. np. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 2015 r. V CSK 393/14). Okoliczność silnie akcentowana w apelacji co do nieważności tego oświadczenia z uwagi na złożenie go w dacie, gdy dla działki (...) nie była prowadzona odrębna księga wieczysta, pozostaje aktualnie bez znaczenia, a to ze względu na założenie odrębnej księgi wieczystej dla tej wyłącznie działki. Oświadczenie było złożone ważnie, natomiast dokonanie wpisu w księdze wieczystej uwzględniającego to oświadczenie spowodowało, że stało się ono skuteczne i prawo użytkowania wieczystego służące w udziale pozwanym, na skutek wykreślenia wygasło.

W związku z powyższymi wywodami Sąd Okręgowy oddalił apelację.

Od powyższego rozstrzygnięcia skargę kasacyjną wywiódł powód zaskarżając w całości wyrok Sądu Okręgowego zarzucając naruszenie art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 46 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 k.c. polegającym na niewłaściwej wykładni, a w konsekwencji niezastosowaniu i uznaniu, że nie zachodzą przesłanki nieważności czynności prawnej zrzeczenia się przez pozwanych udziału w prawie użytkowania wieczystego dokonanego aktem notarialnym z 6 grudnia 2005 r. (Rep. (...)) mimo, że przedmiotem tej czynności było zrzeczenie się udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu stanowiącej część składową większej nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą, podczas gdy zgodnie z prawidłową wykładnią powyższych przepisów, nieważna z mocy prawa jest czynność zrzeczenia się udziału w prawie użytkowania wieczystego odnosząca się jedynie do części składowej nieruchomości.

Wyrokiem Sądu Najwyższego z 29 grudnia 2020 r., I CSK 27/19 zaskarżony wyrok został uchylony, a sprawę przekazano Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się częściowo zasadna.

Stosownie do art. 179 k.c., który utracił moc 15 lipca 2006 r. właściciel może wyzbyć się własności nieruchomości przez to, że jej się zrzeknie. Zrzeczenie się wymaga formy aktu notarialnego. Nieruchomość, której właściciel się zrzekł, staje się własnością gminy, na obszarze której nieruchomość jest położona, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze kilku gmin, nieruchomość staje się własnością gminy, na obszarze której znajduje się jej większa część. Gmina ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, ograniczoną do wartości nabytej nieruchomości według stanu w chwili nabycia, a według cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela.

Obecnie, na skutek rozstrzygnięcia kasatoryjnego Sądu Najwyższego w sprawie niniejszej, Sąd Okręgowy uznał, iż w dacie złożenia przez pozwanych oświadczenia o zrzeczeniu się udziału w prawie użytkowania wieczystego z 6 grudnia 2005 r., stosowany przez analogię art. 179 k.c. stanowił podstawę zrzeczenia się użytkowania wieczystego, jeśli oświadczenie o zrzeczeniu zostało złożone w czasie jego obowiązywania.

Tym niemniej nie było dopuszczalne zrzeczenie się przez pozwanych udziału w prawie użytkowania wieczystego działki ew. nr 8/2, która stanowiła jedynie część oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości objętej KW nr (...), stąd też zrzeczenie się jedynie w stosunku do jednej z działek przed utworzeniem dla niej odrębnej księgi wieczystej jawi się jako czynność nieważna, niepodlegająca konwalidacji.

Powyższa wykładnia została przedstawiona w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 2020 r., którą Sąd Okręgowy jest związany na zasadzie art. 398 ²⁰ k.p.c. Jak wynika z treści tego przepisu sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. Jak już wskazywano Sąd Najwyższy stwierdził że czynność z dnia 6 grudnia 2005 r. miała charakter nieważny i nie podlegała konwalidacji. W związku z powyższym Sąd Okręgowy nie mógł orzec inaczej.

Podkreślić jednakże należy, że już po uchyleniu art. 179 k.c. pojawiły się orzeczenia Sądu Najwyższego w innych sprawach, w których Sąd Najwyższy stwierdzał, że w związku z uchyleniem art. 179 k.c. użytkownik wieczysty może zrzec się swego prawa na podstawie art. 246 k.c. stosowanego w drodze analogii. (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2015 r., V CSK 394/14). Innymi słowy Sąd Najwyższy uznał, że w związku z wyeliminowaniem ze stanu prawnego przepisu pozwalającego na zrzeczenie się udziału w nieruchomości pozostaje jeszcze przepis, który per analogiam może być zastosowany. Tym niemniej jest to kwestia przyszłych stanów faktycznych, a nie obecnego, stąd też na przedmiotowym stanie faktycznym w niniejszej sprawie czynność prawna z 6 grudnia 2005 r. jest nieważna. W związku z tym, że obecnie dla przedmiotowej działki została już urządzona księga wieczysta, zmienił się stan prawny przedmiotowej nieruchomości. Jednakże, podkreślić należy, w momencie złożenia oświadczenia woli z dnia 6 grudnia 2005 r. księga wieczysta nie była jeszcze urządzona i dlatego ówczesne oświadczenie woli nie mogło wywołać skutków prawnych, jak to zostało przesądzone w wyroku Sądu najwyższego z 29.12.2020 r.

Podkreślić trzeba, że Sąd Najwyższy w swym orzeczeniu wskazał, że późniejsze zdarzenia nie powodują, że zachowanie, które w chwili jego dokonania nie wywołało żadnych skutków prawnych, zacznie takie skutki wywoływać. Jeżeli strona nadal chce osiągnąć zamierzony skutek i jest to w świetle prawa dopuszczalne, powinna dokonać nowej niewadliwej czynności. Uznać zatem należało, że czynności z 6 grudnia 2005 r nie można konwalidować ale można próbować ją powtórzyć, zwłaszcza że nadal obowiązuje art. 246 k.c. W orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 marca 2003 r., sygn. K 9/04, w którym stwierdzono niekonstytucyjność art. 179 k.c. Trybunał wskazał, że możliwość zrzeczenia się własności mocą jednostronnego aktu jest jednym z atrybutów prawa własności, niekwestionowane uprawnienia właściciela sięgają aż do zupełnego zniszczenia rzeczy, wyzbycia się jej, porzucenia itd. Innymi słowy Trybunał Konstytucyjny także nie wykluczył takiej możliwości, że posiadacz danego prawa, użytkownik czy właściciel może się tego prawa zrzec, tylko powinien to uczynić w odpowiedni sposób. Realizacja tego uprawnienia przy nieruchomościach może polegać na zrzeczeniu się własności, które jest jednocześnie rozporządzeniem rzeczą. Mimo że nie wszystkie ustawodawstwa regulują zrzeczenie się, jego dopuszczalność jest powszechnie przyjęta (por. G. Bieniek, Zrzeczenie się własności i innych praw rzeczowych, "Rejent" 2004, nr 3-4, s. 27 i n.). W sposób zróżnicowany ukształtowane są natomiast losy nieruchomości, których właściciele się zrzekli.

W uzasadnieniu cytowanego wyroku TK z 15 marca 2005 r. wyrażony został pogląd, że do skuteczności oświadczenia i wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego konieczne jest także jego wykreślenie w księdze wieczystej. Zdaniem Trybunału, w związku z konstytutywnym znaczeniem wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej należy przyjąć, że - mimo dokonanego zrzeczenia się - skutki prawne tej czynności (wygaśnięcie prawa) są uzależnione od dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Oderwanie od publikacji w księdze wieczystej stwarzałoby zagrożenie dla pewności obrotu. Natomiast Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 sierpnia 2005 r. (II CK 34/05, OSNC Nr 7-8/2006, poz. 125) wyraził pogląd, że ponieważ w odróżnieniu od własności użytkowanie wieczyste jest - tak jak ograniczone prawa rzeczowe - prawem na rzeczy cudzej, do zrzeczenia się tego prawa należy stosować art. 246 § 1 k.c. Konsekwentne zastosowanie per analogiam do zrzeczenia się użytkowania wieczystego art. 246 k.c., w zakresie określającym skutek tej czynności, nie pozwala na pominięcie § 2 wymienionego artykułu. Prowadzi to do wniosku, że do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego potrzebne jest wykreślenie go z księgi wieczystej. Do postanowienia odwołał się i podzielił wyrażone w nim poglądy Sąd Najwyższy w uchwale z 19 maja 2006 r. (III CZP 26/06, OSNC Nr 3/2007, poz. 39) a nadto w postanowieniu Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2015 r., V CSK 393/14, wyjaśniono, że użytkownik wieczysty może zrzec się swego prawa na podstawie art. 246 k.c. stosowanego w drodze analogii. Jednakże nadal aktualny pozostaje pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 29.12.2020 r., iż zrzeczenie się może dotyczyć całej nieruchomości a nie udziału (por. też wyrok Sądu Najwyższego z 8.11.2007 r. w sprawie III CSK 183/07).

Dodać należy, że stosowanie w drodze analogii art. 179 k.c. prowadziło do powstania sytuacji, w której w wyniku zrzeczenia się użytkowania wieczystego ustanowionego na gruncie Skarbu Państwa, prawo to istniałoby nadal i przysługiwało właściwej gminie, stawiając ją w roli „przymusowego beneficjenta”, podczas gdy zastosowanie art. 246 k.c. prowadziło do wygaśnięcia obciążeń na podstawie art. 241 k.c.

Nie sprzeciwia się temu - podkreślał Sąd Najwyższy - okoliczność, że zrzeczeniu się prawa własności na podstawie art. 179 k.c. towarzyszyła jednoczesna utrata własności budynków, gdyż do oceny relacji między prawem użytkowania wieczystego gruntu i prawem własności wzniesionych na tym gruncie budynków oraz prawem własności lokali ma zastosowanie konstrukcja praw związanych. Każde zatem rozporządzenie prawem głównym, czyli prawem użytkowania wieczystego wymaga także rozporządzenia prawem związanym, które w tym zakresie dzieli los prawny prawa głównego. W konsekwencji skuteczne zrzeczenie się użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa. (zob. uchwały Sądu Najwyższego z 19 maja 2006 r., III CZP 26/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 39 i z dnia 23 sierpnia 2006 r., III CZP 60/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 81 oraz uzasadnienie uchwały z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, wyrok z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, oraz postanowienie z dnia 24 sierpnia 2005 r., II CK 34/05, OSNC 2006, nr 7-8, poz. 125)

W orzeczeniach tych Sąd Najwyższy nawiązywał też do stanowiska Trybunału Konstytucyjnego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 marca 2005 r., K 9/04, podkreślił, że ustawodawca nie wprowadził żadnych ograniczeń przedmiotowych i podmiotowych czynności zrzeczenia się oraz że w przypadku zrzeczenia się użytkowania wieczystego, podobnie jak w wypadku zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego, nie dochodzi do zmiany uprawnionego, gdyż czynności te - choć dokonywane wobec właściciela - nie wywołują skutku w postaci przeniesienia prawa na niego czy na inny podmiot. Skutkiem obu jest natomiast zwolnienie prawa własności z obciążeń.

W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 13 grudnia 2013 r., III CZP 81/13, w której wskazał, że użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 1187 ze zm.), może wyzbyć się tego prawa zgodnie z art. 902 ¹ k.c. stosowanym w drodze analogii.

Natomiast z samego art. 902 ¹ k.c. wynika, że przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości. Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości.

Zważyć zatem należało, że orzeczenia w których Sąd Najwyższy dopuścił stosowanie w drodze analogii art. 246 k.c., dotyczyły zrzeczenia się użytkowania wieczystego jeszcze w czasie obowiązywania art. 179 k.c. Trafnie zatem Sąd Okręgowy dopatrzył się w tym zakresie rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Odnośnie zarzutu stanu rzeczy osądzonej, wskazać należy, że Sąd Rejonowy wyraźnie i prawidłowo do tej okoliczności ustosunkował się wskazując na rozbieżności w zakresach badania kognicji sądu wieczystoksięgowego i sądu orzekającego w trybie art. 10 k.s.h., jak w niniejszej sprawie. Zakres badania sądów w przypadku wniesienia powództwa z art. 10 k.s.h. i sądu wieczystoksięgowego jest odmienny.

Co do ugody sądowej zawartej między stronami w dniu 16 listopada 2007 r., strony ustaliły, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 0,014 części nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej nr (...) położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) o powierzchni 15107 m ^{( 2)} przynależnej do lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi kwotę 2.067,30 zł od dnia 01 stycznia 2006 r. W ugodzie umówiono się także, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego 0,014 części nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej o nr (...) położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 2242 m2 przynależnej do lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi kwotę 360,20 zł od dnia 01 stycznia 2006 r. do dnia 31 grudnia 2006 r. i kwotę 51,30 zł od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 21 lutego 2007 r.

Sąd Okręgowy wskazuje, że pochylić się można jedynie nad kwestią tego, czy ugodą nie zostały objęte opłaty za użytkowanie wieczyste za inne okresy niż wskazane w ugodzie i tylko w tym zakresie można ewentualnie rozważać powagę rzeczy ugodzonej co do samych opłat, natomiast nie co do faktów istnienia prawa i jego wpisania do ksiąg. Z treści ugody nie wynika bowiem, by było to przedmiotem ugody a nawet nie wynika, by kwestia istnienia prawa użytkowania wieczystego była przedmiotem postępowania, w szczególności z treści ugody w żaden sposób nie wynika, że (...) W. swoim zamiarem, wolą uznawało, że pozwani nie są użytkownikami wieczystymi spornej nieruchomości. Zważyć zatem należało, że powyższa ugoda nie wiąże tutejszego Sądu z uwagi na to, że sprawa niniejsza nie dotyczyła opłat za użytkowanie wieczyste.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Sąd Okręgowy oddalił apelację w zakresie żądania zasądzenia kosztów postępowania od pozwanych na rzecz strony powodowej, przyjmując w tym zakresie argumentację strony powodowej, że sprawa miała specyficzny, precedensowy charakter, nieoczywisty jeśli chodzi o stan prawny (co wynika m.in. szeregu wyżej powołanych orzeczeń) i skutkujący tym, że na etapie postępowania odwoławczego pierwszym wyrokiem powództwo zostało oddalone i przyznano rację stronie pozwanej. Stąd też strona pozwana miała uzasadnione powody, aby uważać, że jej stanowisko w sprawie jest zasadne, tym bardziej, że – jak słusznie podnosiła strona pozwana – przez prawie 10 lat (...) W. nie kwestionowało oświadczenia z 6.12.2005 r. w przedmiocie zrzeczenia się prawa.