Serwis Internetowy Portal Orzeczeń używa plików cookies. Jeżeli nie wyrażają Państwo zgody, by pliki cookies były zapisywane na dysku należy zmienić ustawienia przeglądarki internetowej. Korzystając dalej z serwisu wyrażają Państwo zgodę na używanie cookies , zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki.

XXV C 1119/16 - wyrok Sąd Okręgowy w Warszawie z 2018-01-08

Sygn. akt XXV C 1119/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 stycznia 2018 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Piotr Bednarczyk

Protokolant: Agnieszka Kukwa

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2018 r. w Warszawie

sprawy z powództwa R. W.

przeciwko (...) SA w W. oraz (...) Bank SA w W.

o zapłatę

I.  Zasądza od (...) SA w W. na rzecz R. W. kwotę 200 000 zł (dwieście tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie za okres od 1 lutego 2016 r. do dnia zapłaty oraz 17 217zł (siedemnaście tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 7200 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

II.  Oddala powództwo wobec (...) Bank SA w W.:

III.  Odstępuje od obciążania R. W. kosztami procesu w stosunku do (...) Bank SA w W..

Sygn. akt XXVC 1119/16

UZASADNIENIE WYROKU Z 8 STYCZNIA 2018 R.

Pozwem z dnia 19 lipca 2016 r. powód R. W. wniósł o zasądzenie in solidum od (...) S.A. z siedzibą w W. i (...) Bank S.A. z siedzibą w W. kwoty 200 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od (...) S.A. od dnia 01 lutego 2016 r. do dnia zapłata oraz od (...) Bank S.A. od dnia24 marca 2016 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie in solidum od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu powód wskazał, że przedstawiciele pozwanego (...) S.A. zaproponowali jego ojcu inwestycję w system condohotel we W., która miała przynieść mu duże zyski. Ostatecznie jednak obiekt hotelarski (...) nie został ukończony, a developer ogłosił upadłość. Zdaniem powoda pracownicy (...) S.A. zataili przed nim problemy finansowe związane z inwestycją. Natomiast pozwany bank dopuszczał się nieprawidłowości w finansowaniu inwestycji spółki (...). Powód niniejszym pozwem dochodzi części środków, które przeznaczył na tą inwestycję (pozew k. 2-22).

Pozwany (...) Bank S.A. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł, że wszelkie działania w postaci przedstawiania ofert i namawiania do zawarcia umowy zakupu lokali w inwestycji były podejmowane wobec G. W., w związku z czym powód nie ma legitymacji czynnej do występowania w niniejszej sprawie. Zaprzeczył też, by wadliwie wykonywana była umowa rachunku bankowego łącząca pozwany bank z developerem, a także by bank wiedział o złej kondycji finansowanej spółki (odpowiedź na pozew k. 331-342).

Pozwany (...) S.A. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwany podniósł brak legitymacji czynnej powoda wskazując, że wszystkie czynności związane z dwoma lokalami w inwestycji (...) pracownicy pozwanego podejmowali z G. W.. Zaznaczono, że przedstawiono ofertę, która w całości była skonstruowana przez developera i za którą pozwany (...) S.A. nie ponosi odpowiedzialności, a w dacie prezentowania oferty nic nie wskazywało na to, że inwestycja nie zakończy się sukcesem. Podkreślono, że ojciec powoda miał świadomość, że budowa lokali nie jest ukończona (odpowiedź na pozew k. 359-390).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany (...) S.A. to jedna z firm działających na polskim rynku w branży pośrednictwa nieruchomościami powiązana kapitałowo m. in. z pozwanym (...) Bank S.A. Od kwietnia 2010 r. spółkę (...), jako pośrednika, łączyła z (...). (...) sp. j. w Ł. (później (...) sp. z o.o. (...), dalej też jako developer) umowa o współpracy w zakresie sprzedaży na rynku pierwotnym nieruchomości z inwestycji hotel (...) we W.. W ramach umowy pośrednik zobowiązał się do wykonania na własny kosz czynności organizacyjno-marketingowych oraz czynności mających na celu promocję i reklamę oferty oraz doprowadzenie do łącznego podpisania przez kontrahenta i zleceniodawcę stosownych umów. (umowa k. 397-399).

Spółkę 4 (...) sp. z o.o. (...) łączyła z bankiem (...) S.A. umowa kredytu inwestycyjnego nr (...) (...) z 28 kwietnia 2008 r. oraz umowa kredytu w rachunku bieżącym nr (...) (...) z 05 października 2007 r. W związku z tymi umowami inwestycja (...) została obciążona hipoteką na rzecz ww. banku (pismo banku (...) k. 407).

Zarządcą powstającego hotelu (...) była firma (...) sp. z o.o. z siedzibą we W.. Udziałowcem tej spółki był D. G., którego łączyła z (...) Bank S.A. umowa z 17 kwietnia 2008 r., na mocy której ww. bank udzieli D. G. pożyczki hipotecznej w wysokości 9 000 000,00 zł indeksowanej do CHF z przeznaczeniem do kwoty 5.113.237,00 zł na dowolny cel (umowa pożyczki nr (...) k. 159-166).

W 2011 r. pojawiły się problemy z płynnością finansową developera. Dnia 22 czerwca 2012 r. spółka 4 (...) sp. z o.o. (...) zawarła z (...) Bank S.A, oraz (...) Bank S.A. w W., jako bankami będącymi uczestnikami konsorcjum bankowego, umowę kredytu konsorcjalnego, na podstawie której ww. banki zobowiązały się oddać do dyspozycji deweloperowi kredyt do kwoty 32.442.125,00 zł z przeznaczeniem:

- do kwoty 15.000.000,00 zł na kaucję w rozumieniu art. 102 Prawa bankowego, stanowiącą zabezpieczenie umowy pożyczki hipotecznej nr (...)

- do kwoty 14.833.000,00 zł na refinansowanie i finansowanie kosztów inwestycji (...);

- do kwoty 1.685.000,00 zł na kaucję w rozumieniu art. 102 Prawa bankowego, stanowiącą zabezpieczenie kredytu konsorcjalnego;

- do kwoty (...)zł na prowizję należną bankom udzielającym kredytu.

Zgodnie z postanowieniami umowy kredytu konsorcjalnego, deweloper zobowiązał się do przelewu na rzecz (...) Bank S.A. przysługujących mu wierzytelności wynikających z zawartych umów przedwstępnych sprzedaży lokali w obiekcie hotelarskim (...) we W.. Tym samym wszelkie dokonane dotychczas przez nabywców wpłaty tytułem ceny za w/w lokale stały się własnością banku, jako zabezpieczenie m.in. spłaty umowy pożyczki hipotecznej nr (...) (umowa kredytowa nr (...) k. 287-308).

W dniu 06 czerwca 2013 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa pomiędzy (...) sp. z o.o. (...) z siedzibą w W. i spółką 4 (...) sp. z o.o. (...) z siedzibą w Ł. reprezentowaną przez R. C., na mocy której spółka (...)zobowiązała się do wybudowania we W. budynku hotelowego oraz ustanowienia odrębnej własności wybranych przez kupującego ( (...)) 10 lokali w tym lokalu nr (...)o wartości 165 000 zł i nr (...) zł o wartości 165 000 zł. Zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali oraz udziałów we współwłasności miało nastąpić najpóźniej 30 grudnia 2013 r. (akt notarialny (...) k. 62-85).

Następnie w dniu 07 czerwca 2013 r. (...) sp. z o.o. zawarł z (...) S.A. umowę pośrednictwa w zbyciu praw z umowy developerskiej nr (...), na mocy której (...) zobowiązał się do pośrednictwa w sprzedaży lokali w inwestycji (...) (umowa k. 155-156).

Spółka (...) była świadoma ryzyka podjętego przez spółkę (...) związanego z nabyciem 10 lokali w inwestycji (...). Ryzyko to wynikało przede wszystkim z obciążenia nieruchomości hipoteką na rzecz Banku (...) S.A. (pismo (...) do (...) z 04.02.2014 r. k. 157-158).

Ojciec powoda, G. W., otrzymał dużą kwotę gotówki, którą chciał dobrze zainwestować. W pierwszej połowie 2013 r., spotkał się w siedzibie pozwanego (...) S.A. przy ul. (...) w W. z doradcą finansowym, D. J., która przedstawiła mu wówczas propozycję inwestycji w system condohotel we W.. Inwestycja miała polegać na tym, że klient nabywa lokal, który następnie przekazuje w dzierżawę tzw. operatorowi, którym miała być spółka (...). Klient miał otrzymywać raz na kwartał kwotę ok (...) zysków w stosunku rocznym. Zapewniono powoda, że deweloper – spółka 4 (...) zarządzana przez D. G. jest firmą z dużym doświadczeniem, godną zaufania i posiadająca już we W. dobrze prosperujący w tym systemie hotel (...). G. W. został też poinformowany, że gwarancją finansową inwestycji jest (...) Bank S.A., (...) Bank S.A i (...) S.A. G. W. przy udziale D. J. dokonał wizji lokalnej oglądając proponowane apartamenty, które były wówczas na ostatnim etapie wykańczania. Cały obiekt miał być oddany do użytkowania za 6 miesięcy (grudzień 2013 roku) (zeznania świadka G. W. k. 452v.-453).

W dniu 27 czerwca 2013 roku G. W. otrzymał od D. J. mail z krótką notatką podsumowującą spotkanie wraz z załącznikiem w postaci umowy dzierżawy oraz prezentację promującą inwestycję przez (...). j. (poprzednika prawnego (...) Sp. z o.o. (...) w Ł.). W folderze znajdował się zapis stanowiący odpowiedź na pytanie „jaką mam pewność, że obiekt powstanie, a my nie stracimy naszych pieniędzy?” brzmiąca, iż „inwestycja realizowana będzie w standardowym dla rynku deweloperskiego cyklu budowy, w. którym harmonogram płatności transz powiązany jest bezpośrednio z postępem prac budowlanych, a gwarancją powodzenia są przede wszystkim poprzednie realizacje inwestora”. Następnie 08 lipca 2013 r. G. W. otrzymał kolejnego emaila ze wzorami przedwstępnej umowy cesji i umowy o zakazie konkurencji (wydruk email k. 27,prezentacja k. 28-48, wydruk email k. 56-57).

Po zapoznaniu się z przesłaną dokumentacją G. W. podjął decyzję o zakupie dwóch lokali dla syna i w tym celu dokonał darowizny w kwocie 484 700 zł na rzecz powoda R. W.. Darowizna miała być w całości przeznaczona na przedmiotową inwestycję. Powód wziął również udział w trzech spotkaniach w siedzibach (...) w W.. Zapoznał się z broszurą i prezentacją promującą inwestycję (przesłuchanie powoda w charakterze strony k. 437v-438., umowa darowizny k. 109).

Następnie 23 lipca 2013 r. R. W. zawarł ze Spółką (...)sp. z o.o., w której imieniu działał R. C., w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia części praw i obowiązków wynikających z ww. umowy z 06 czerwca 2013 roku (Rep. A nr (...)), na mocy której nabył prawa i roszczenia dotyczące lokalu nr (...) (...)za cenę 239 850,00 zł i lokalu nr (...) (...) za cenę 239 850 zł., łącznie 479 700 zł (akt notarialny Rep. A nr (...) k. 108-118).

Tego samego dnia została R. W. zawarł z firmą (...) sp. z o.o. z siedzibą we W., reprezentowaną przez R. C., umowy dzierżawy lokalu nr (...) (...) i nr(...) w apartamentowcu (...) we W.. Na podstawie tych umów dzierżawca zobowiązał się do zapłaty na rzecz wydzierżawiającego za każdy z lokali oddzielnego rocznego czynszu w kwocie 18 500 zł, który miał być, niezależnie od przekazania lokalu dzierżawcy, płatny od 23 lipca 2013 r. w kwartalnych ratach: za I kwartał do 31 marca każdego roku 2 220 zł, za II kwartał do 30 czerwca 2 220 zł, za III kwartał do 30 września 5 365 zł i za IV kwartał 8 695 zł, przy czym czynsz za okres od 23 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2013 r. ustalono na kwotę 8 093,75 zł (umowy dzierżawy k. 119-125, 126-132).

R. C. był wówczas Dyrektorem Regionalnym Sprzedaży w (...) S.A. (k. 56).

Zaliczki w kwocie po 60 000 zł na poczet zakupionych lokali R. W. wpłacił 16 lipca 2013 r., a brakujące kwoty uzupełnił w dniu podpisania umowy przeniesienia praw (23.07.2013 r.) (faktury VAT k. 146-149).

We wrześniu 2013 r. sprzedaż lokali w inwestycji (...) została wstrzymana. W listopadzie 2013 r. spółka (...) poinformowała powoda o problemach z ukończeniem budowy, w związku z przedłużającą się procedurą udzielenia kredytu przez (...) Bank S.A (...) Bank S.A. (pismo k. 137).

Pismem z 05 czerwca 2014 r. G. W. wezwał spółkę (...) do wykonania umowy pod rygorem odstąpienia od umowy. W braku reakcji developera, powód skierował 02 września 2014 r. do Sądu Rejonowego w Wejherowie przeciwko spółce(...) pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Postanowieniem z dnia 16 lutego 2015 roku postępowanie zostało zawieszone w związku z postanowieniem Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku z dnia 19 września 2014 r. stwierdzającym upadłość (...)Sp. z o.o. (...) w Ł. (wezwanie k. 143, postanowienie SR k. 144).

W dniu 27 maja 2015 r, Sąd Rejonowy w Wejherowie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym w którym nakazał spółce (...) Sp. z o.o. zapłatę na rzecz R. W. kwoty 30 833,00 zł wraz z zaległymi odsetkami (nakaz zapłaty k. 145).

Pismem z 23 listopada 2015 r. R. W. wystąpił do (...) S.A. z zawezwaniem do próby ugodowej, Natomiast pismem z 14 marca 2016 r. powód skierował do (...) Bank S.A. przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 568 884,00 zł z tytułu odszkodowania za poniesione straty i utracone korzyści (pismo k. 230-233, wezwanie do zapłaty k. 276).

Deweloper ogłosił upadłość we wrześniu 2013 r. R. W. do chwili obecnej nie potrzymał ani aktu własności wykupionego lokalu, ani nie uzyskał żadnych korzyści finansowych z tytułu zawartych umów dzierżawy. Wartość majątku dewelopera jest szacowana na (...), podczas gdy wartość zobowiązań – na (...) (przesłuchanie powoda w charakterze strony k. 437v., zeznania świadka W. k. 453v)

Powyższe ustalenia faktyczne Sąd poczynił na podstawie przedłożonych do akt dokumentów, których prawdziwości żadna ze stron nie kwestionowała i Sąd również nie znalazł podstaw do podważania ich wiarygodności.

Sąd przesłuchał R. W. w charakterze strony (k. 461v.-462; informacyjnie k. 437v.-438v.) oraz świadka G. W. (k. 452 v.-454), którzy w sposób jasny, logiczny i nie budzący wątpliwości przedstawili okoliczności nabycia lokali w apartamentowcu (...). Jakkolwiek zwłaszcza świadek po części czerpał swą wiedzę z akt karnych, to co istotnych okoliczności związanych z oferowaniem mu produktu w postaci lokali, relacjonował on swoje własne spostrzeżenia.

Sąd doszedł do przekonania, że zgromadzony materiał dowodowy jest wystarczający dla ustalenia okoliczności sprawy i wydania orzeczenia kończącego. Dopuszczenie wnioskowanych przez pozwanych dowodów w postaci przesłuchania kolejnych świadków zmierzałoby w ocenie Sądu nie wniosło by nowych okoliczności do sprawy, a jednocześnie zmierzałoby do wydłużenia procesu. Okoliczności wskazane przez powoda zostały w znacznej części wykazane zgodnie z jego twierdzeniami.

Sąd oddalił wnioski dowodowe złożone przez pozwany bank: wobec niewykazania zasady odpowiedzialności tego podmiotu nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia. Również wnioski dowodowe pozwanego (...) SA okazały się nieuzasadnione. Zdecydowana część okoliczności podnoszonych przez niego została wykazana innymi środkami, pozostałe – jak zostanie niżej wskazane – nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Powództwo okazało się uzasadnione w stosunku do pozwanego (...) SA.

Dla powstania odpowiedzialności odszkodowawczej niezbędne jest zaistnienie czterech elementów szkody, bezprawnego zachowania sprawcy, związku pomiędzy tym zachowaniem a szkodą oraz winą. Powód nabywał wierzytelności dla celów nie związanych ze swoją działalnością gospodarczą: należy zatem stosować w niniejszej sprawie wszelkie przepisy służące ochronie konsumentów.

Jakkolwiek Kodeks cywilny nie definiuje, czym jest szkoda, to orzecznictwo i doktryna zgodnie definiują ją jako uszczerbek w mieniu doznany wbrew własnej woli poszkodowanego. Element woli zmniejszenia swojego majątku jest niezwykle istotny: jego brak równałby szkodę doznaną na skutek czynu zabronionego z uszczerbkiem zaistniałym na skutek darowizny. Zawierając umowę sprzedaży (przelewu) za pośrednictwem pozwanego powód nabył wierzytelności dotyczące wyodrębnienia lokali w budynku dewelopera oraz przyszłe wierzytelności wynikające z umowy dzierżawy. Zamiarem powoda było spowodowanie uszczerbku w swym majątku (zapłacenie ceny) w zamian za przysporzenie w postaci wierzytelności, a docelowo – lokali i czynszu najmu. Ze swej natury wierzytelności tego rodzaju (w odróżnieniu np. od własności lokalu) związane są z pewnym ryzykiem dotyczącym możliwości ich realizacji. Ich wartość zależy od prawdopodobieństwa realizacji. Powód nabywał wierzytelności o przeniesienie własności lokali oraz o przyszłe czynsze najmu jako posiadające perspektywę realizacji bliską 100 %, podczas gdy związane z nimi ryzyko było znacznie większe: wierzytelności te w pełni zasługiwały na miano toksycznych. Zapłata ceny wiązała się z ekwiwalentem o znacznie niższej wartości, nie objęty zamiarem powoda. Tak rozumiana szkoda miała wartość zmienną w czasie. Na chwilę zamknięcia rozprawy wysokość szkody powoda odpowiada cenie nabycia wierzytelności – jako różnica pomiędzy wartością oczekiwaną a rzeczywistą, wynoszącą 0. Zdaniem Sądu nie ma obecnie szans na zaspokojenie roszczeń powoda w postępowaniu upadłościowym. Majątek upadłego został oszacowany na (...) zł, podczas gdy wysokość roszczeń sięga (...) pln, zaś pierwszeństwo zaspokojenia będą miały zabezpieczone hipotecznie należności banków.

Bezprawność działania pozwanego (...) SA wynika z naruszenia ustawy z 23 sierpnia 2007 r. o zapobieganiu nieuczciwym praktykom rynkowym (UZNPR) oraz ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.

Praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. (art. 4 ust. 1 UZNPR). Nieuczciwa praktyka rynkowa może w szczególności polegać na wprowadzeniu błąd poprzez nieprzekazanie informacji o ryzyku związanym z produktem (art. 5 ust. 3 pkt 2 UZNPR). Swoimi działaniami powód naruszył również obowiązujący w dacie zawarcia umowy art. 180 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarowaniu nieruchomościami. Przepis ten nakazywał pośrednikowi w obrocie nieruchomościami wykonywanie swoich czynności m.in. zgodnie z zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności. Co istotne, brzmienie tego przepisu ten nie nakazuje działania wyłącznie pod kątem interesu osób, które zawarły z pośrednikiem umowę, ale także ich kontrahentów. Pośrednik miał zatem działać w interesie obu stron transakcji, a więc niejako w celu zapewnienia pewności obrotu. Zdaniem Sądu również z powołanego przepisu UGN płynie obowiązek przekazania nabywcy pełnej informacji o nabywanym prawie: także o związanym z nim ryzyku.

Jak wyżej ustalono, nabycie lokali w budynku (...) było przedstawiane jako inwestycja bez ryzyka zarówno ojcowi powoda jak i samemu powodowi. W ten sposób pracownicy pozwanego zachęcali do zawarcia umowy. Przekazany folder – jakkolwiek sporządzony przez dewelopera – podkreślał finansowanie na zasadzie kontroli inwestycji przez bank, który miał uzależniać wypłatę kolejnej transzy od postępów budowy. Wpis dużej hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia kredytu bankowego zdawał się potwierdzać hasła folderu.

(...) SA i jego pracownicy musieli sobie zdawać sprawę z rosnącego poziomu ryzyka niepowodzenia inwestycji już na podstawie towarzyszących jej okoliczności. Po pierwsze wobec zagrożenia upadłością i zwolnienia tempa robót wstrzymano sprzedaż lokali jeszcze w roku 2011, na dwa lata przed zawarciem umowy z powodem. Przeprowadzony audyt inwestycji zapewniał o technologicznych możliwościach zakończenia budowy w terminie (k. 400-406). Nie mówił jednak nic o sytuacji finansowej dewelopera, a ta z upływem czasu pogarszała się. W księdze wieczystej nieruchomości pojawiały się przymusowe hipoteki i wzmianki o kolejnych wnioskach dotyczących nie roszczeń innych nabywców lokali, ale dostawców i podwykonawców (porównanie aktów notarialnych k. 62-85 i 108-118) . Treść wpisów w księdze musiała być znana pracownikom pozwanego, którzy na jej podstawie składali oświadczenia do aktów notarialnych.

Kolejnym elementem wskazującym na świadomość zwiększonego ryzyka sprzedawanych produktów był sposób postępowania wobec pierwszego nabywcy – spółki (...). W toku korespondencji (...) wskazywał na skomplikowaną sytuację inwestycji w chwili sprzedaży (k. 158) – przy czym ryzyko było na tyle znaczące, żeby obniżyć cenę o ok. 20 000 zł w porównaniu do zwykłych warunków, co miało pozwolić na rentowność na poziomie (...) rocznie (sic!). Na tę obniżkę i przedstawiane ryzyko pozwany powoływał się w toku korespondencji prowadzonej ze spółką po ogłoszeniu upadłości . Skoro pozwany (...) SA wskazywał na ryzyko tej samej inwestycji innemu nabywcy, to nie może obecnie twierdzić, że tego ryzyka nie był świadomy.

Wreszcie Sąd nie może pominąć znanej sobie z urzędu a podkreślanej przez powoda okoliczności powiązań osobowych pomiędzy organami pozwanej (...) Bank SA. Współpraca obu podmiotów nie była przypadkowa, są one członkami jednej grupy kapitałowej. Wiąże się to ze swoistą „unią personalną” obu podmiotów (dla przykładu: K. S. był prezesem (...) SA i równocześnie członkiem zarządu (...) Banku SA, A. B. członkiem zarządu (...) i pracownikiem (...) Bank). Bank musiał wiedzieć o znacznym zadłużeniu dewelopera z tytułu innych inwestycji, w szczególności wobec banku (...), który ostatecznie złożył wniosek o upadłość. Taka wiedza jest zwykłą pochodną analizy zdolności kredytowej dewelopera, który przecież zadłużenie u innych podmiotów musiał wyjawić bankowi. Pozwany silnie akcentował, że nie był zdolny do badania wypłacalności, a zwłaszcza nie mógł ubiegać się o uzyskanie informacji objętych tajemnicą bankową (k. 365). Jednak wobec częściowej tożsamości składu organów obu pozwanych argument ten okazuje nietrafny: osoby wchodzące w skład organów (...) nie musiały występować o informacje dotyczące dewelopera, gdyż już je posiadały. Co więcej: nie musiały przekazywać tych informacji dalej, ale jedynie wykorzystać je przy podejmowaniu decyzji o sprzedaży lokali przez (...).

Należy odnieść się w tym miejscu do zarzutów pozwanego. Z pewnością pozwany jako pośrednik w obrocie nieruchomościami korzysta z oferty przygotowanej przez podmioty trzecie, np. deweloperów. Nie ma podstaw, aby kwestionować twierdzenie, że pozwany nie miał wpływu na treść oferty, w szczególności na warunki umów, standard lokali, etc. Rację ma również pozwany wskazując na ryzyko zmiany wartości lokalu w okresie od nabycia roszczenia do przekazania własności – tego rodzaju niebezpieczeństwo jest nieodłącznym elementem każdej umowy oddzielającej czas zapłaty od otrzymania lokalu. Zarzuty powoda nie dotyczą jednak tych działań pozwanego. Rację ma również pozwany powołując się na charakter umowy pośrednictwa jako umowy starannego działania a nie rezultatu (k. 385/386) z tym, że powód nie zawierał umowy pośrednictwa z pozwanym, a brak odpowiedzialności pozwanego za niedojście inwestycji do skutku czy np. wady lokalu – jest oczywisty. M.in. z tej przyczyny Sąd oddalił wnioski dowodowe pozwanego wobec wykazania przez niego powyższych okoliczności. Nietrafny jest również zarzut braku legitymacji po stronie powoda. Istotnie, propozycja nabycia lokali wyszła w pierwszej kolejności do ojca powoda. Jednak po podjęciu przez niego decyzji o darowiźnie pieniędzy na rzeczy swojego syna – powoda w sprawie niniejszej – również ten drugi spotkał się z ofertą prezentowaną przez pozwanego. (zeznania powoda k. 461 v. oraz G. W. k. 453)

Zasada odpowiedzialności (...) SA w sprawie niniejszej jest inna: nie odpowiada on za upadłość dewelopera (bo takiej odpowiedzialności na siebie nie przyjął umownie, a nie ma przepisu nakładającego ją z mocy prawa), ale za brak informacji o wyjątkowo dużym ryzyku upadłości dewelopera. Zdaniem Sądu pozwany mając wiedzę o stanie inwestycji powinien wstrzymać sprzedaż lokali ze względu na zbyt duże ryzyko dla nabywców, a przynajmniej informować o podwyższonym ryzyku. Jest dla Sądu oczywiste, że takie działania miałyby negatywny skutek dla pozwanego, w szczególności zmniejszyłyby lub pozbawiły go dochodu z prowizji. Skoro jednak pozwany zdecydował się na własną korzyść (prowizję) i brak informacji o ryzyku, sam przyjął na siebie ryzyko ewentualnych roszczeń odszkodowawczych związanych z nieprawidłowym procesem sprzedaży. Cuius est commodum, eius est periculum.

W razie dokonywania nieuczciwych praktyk rynkowych przedsiębiorca zobowiązany jest do naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 12 ust. 1 pkt. 4UZNPR). Z kolei kto na własny rachunek powierza wykonanie czynności osobie, która przy wykonywaniu tej czynności podlega jego kierownictwu i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek, ten jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby przy wykonywaniu powierzonej jej czynności (art. 430 kc). Przepis ten ustanawia odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za zawinione działania osób podległych kierownictwu, w szczególności pracowników. Wina pracowników pozwanego polega na tym, iż godzili się oni na powstanie szkody w majątku nabywców lokali poprzez kupno toksycznych wierzytelności wobec dewelopera na progu bankructwa. Wina ta ma zatem charakter umyślny. Nie ma przy tym potrzeby wskazywania na zawinienie konkretnej osoby fizycznej, działającej w ramach struktury pozwanego – w judykaturze dopuszczana jest w takich sytuacjach tzw. wina anonimowa (por. wyrok SN z 26 marca 2003 w sprawie II CKN 1374/00). Nie musiał być to pracownik bezpośrednio oferujący lokale, należałoby go raczej szukać wśród osób podejmujących decyzje o kontynuacji sprzedaży wobec rosnącego ryzyka dla klientów.

Podsumowując dotychczasowy wywód wypada stwierdzić, że pozwany (...) dopuścił się nieuczciwej praktyki rynkowej wobec pozwanego a równocześnie naruszył prawne zasady wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami poprzez oferowanie nabywcom roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokali od dewelopera zagrożonego upadłością. Wina jego pracowników polegała na godzeniu się na przyszłe straty klientów w razie niepowodzenia inwestycji – mimo posiadanych niepokojących informacji. Związek przyczynowy pomiędzy działaniem pracowników pozwanego a nabyciem prawa do lokalu przez powoda jest oczywisty: nabycie stanowiło efekt ich działań marketingowych. Należy podkreślić, że pozwany nie miał żadnego bezpośredniego wpływu na upadłość dewelopera i prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności – jak zdaje się wskazywać powód – nie wykazano istnienia porozumienia pomiędzy deweloperem a pozwanym czy pozwanymi, które musiałoby mieć charakter przestępczy. W świetle powołanych wyżej regulacji nie zwalnia to w żaden sposób pozwanego z odpowiedzialności.

Zgodnie z art. 481 §§ 1 i 2 kc w razie opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego wierzyciel może domagać się odsetek za opóźnienie. Pozwany został wezwany do zapłaty już we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej złożonym w 2015 r. Zatem żądanie odsetek od późniejszej daty, tj. 1 lutego 2016 r. należy uznać za usprawiedliwione.

O kosztach wobec tego pozwanego Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc. Na zasądzoną kwotę złożyła się opłata od pozwu oraz wynagrodzenie pełnomocnika w stawce minimalnej określonej § 2 pk.t 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie w brzmieniu sprzed 27 października 2016 r.

Natomiast powództwo wobec (...) Bank SA okazało się nieuzasadnione.

Zdaniem Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy działaniom pozwanego banku ani jego pracowników nie można przypisać bezprawności. Bank w sposób bardzo rozbudowany i przemyślany zabezpieczył swoje interesy związane nie tylko z kredytowaniem budowy hotelu (...) ale także wcześniej powstałych długów dewelopera wobec banku. Dla przykładu można podkreślić, że większość kredytu konsorcjalnego, który pozornie miał służyć powstaniu hotelu, stanowiło zabezpieczenie wcześniejszego kredytu udzielonego deweloperowi. Bank zabezpieczył się również poprzez cesję wierzytelności należnych deweloperowi z tytułu sprzedaży lokali i specjalny rachunek bankowy objęty pełnomocnictwem pozwalającym na wypłatę środków dewelopera w celu spłaty kredytu. Mimo iż powód wskazywał na krzywdzący dla niego skutek tego rodzaju zabezpieczeń, to nie sposób wskazać przepisu prawa zabraniającego tego rodzaju czynności. Pierwszeństwo wierzytelności hipotecznych (a do takich należały roszczenia z umowy kredytu konsorcjalnego) jest powszechnie znane.

Nie ma również podstaw, aby uznać że bank w nieprawidłowy sposób wywiązał się z umowy rachunku bankowego prowadzonego dla dewelopera. Sąd podziela przytoczony przez powoda pogląd Sądu Najwyższego, zgodnie z którym naruszenie umowy o prowadzenie rachunku jest działaniem bezprawnym, rodzącym odpowiedzialność odszkodowawczą nie tylko wobec posiadacza rachunku, ale i osoby trzeciej. Jednak wskazane orzeczenie zapadło w odmiennym stanie faktycznym, dotyczącym konkretnego rodzaju rachunku bankowego, a jak już wskazano wszelkie działania banku były zgodne z prawem.

Sąd rozważył ponadto odpowiedzialność banku jako podmiotu, który świadomie skorzystał ze szkody wyrządzonej osobie trzeciej (art. 422 in fine Kc). Również ten przepis nie daje podstaw do obciążenia odpowiedzialnością banku w sprawie niniejszej. Należy wyraźnie podkreślić, że bank wbrew pozorom nie skorzystał na zawarciu umowy przez powoda. W szczególności nie otrzymał od powoda żadnego świadczenia. Cena uiszczona przez powoda trafiła nie do pozwanego banku ale pierwotnego nabywcy praw do lokalu – spółki (...). Bank uzyskał pewne środki już wcześniej, na podstawie pierwotnej umowy nabycia praw do lokalu przez tę spółkę, ale jej kosztem – a nie kosztem powoda. Tym samym na skutek zawarcia umowy przez powoda przy pośrednictwie pozwanego (...) SA nie doszło do przesunięcia majątkowego na rzecz banku. Dlatego też w tej części powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach Sądorzekł na podstawie art. 102 kpc , uznając że sprawa niniejsza stanowi szczególnie uzasadniony wypadek w rozumieniu powołanego przepisu. Bank co do zasady ponosił odpowiedzialność za szkody wyrządzone nabywcom lokali na opisanej wyżej zasadzie osadzonej w art. 422 kc. W stosunku do powoda odpowiedzialność ta została wyłączona jedynie ze względu na uprzednią sprzedaż lokalu innemu podmiotowi, od którego z kolei nabywał powód. Ponieważ bank otrzymał korzyść również ze sprzedaży lokali powoda, Sąd uznał, że ten nie powinien ponosić odpowiedzialności za wynik procesu.

Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.

Dodano:  ,  Opublikował(a):  Iwona Lubańska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Warszawie
Osoba, która wytworzyła informację:  Piotr Bednarczyk
Data wytworzenia informacji: