Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, XXV Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSR (del.) Michał Jakubowski

Protokolant: sekr. sąd. Aleksandra Mamrot

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2017 roku w Warszawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi miasta (...) W. reprezentowanemu przez Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej

o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

orzeka

1.  Ustala, iż od dnia 1 stycznia 2014 roku wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej – działek o numerach ewidencyjnych (...) o powierzchni 1.969 m ², położonej w obrębie (...).6-05-04 w W. w D. W., przy ulicy (...) – wynosi 95.220 zł (dziewięćdziesiąt pięć tysięcy dwieście dwadzieścia złotych).

2.  Zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta miasta (...) W. na rzecz powoda (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. kwotę 4.413,63 zł (cztery tysiące czterysta trzynaście złotych sześćdziesiąt trzy grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu.

3.  Zasądza od powoda (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. kwotę na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta miasta (...) W. kwotę 1.506,75 zł (tysiąc pięćset sześć złotych siedemdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu.

4.  Zasądza od powoda (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. kwotę na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 2.205 zł (dwa tysiące dwieście pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

5.  Nakazuje pobrać od pozwanego Skarbu Państwa – Prezydenta miasta (...) W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 60,95 zł (sześćdziesiąt złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów sądowych tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.

6.  Nakazuje pobrać od powoda (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 96,34 zł (dziewięćdziesiąt sześć złotych trzydzieści cztery grosze) tytułem zwrotu kosztów sądowych tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.

Sygn. akt XXV C 66/16

UZASADNIENIE

Zastępującym pozew wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 7 listopada 2013 r. (data sporządzenia pisma), powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
z siedzibą w W., wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu o pow. 1969 m ², położonego w W. przy
ul. (...), dokonana przez Prezydenta Miasta (...) W. w wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej (7.844,50 zł) i ustaleniu nowej opłaty (163.301,37 zł) przy zachowaniu dotychczasowej wysokości stawki procentowej opłaty rocznej (3%) - jest nieuzasadniona, ewentualnie że jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Nadto strona powodowa wniosła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że wartość nieruchomości gruntowej – będąca podstawą dokonanej aktualizacji opłaty – podana w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej, została błędnie oszacowana i zawyżona w stosunku do realnej wartości (pozew, k. 56-60).

Pozwany Skarb Państwa - Prezydent Miasta (...) W., zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa (od 1 stycznia 2017 r. Prokuratorię Generalną Rzeczypospolitej Polskiej), w odpowiedzi na pozew wniósł
w pierwszej kolejności o odrzucenie pozwu (z powodu prawomocnego zwrotu pozwu na skutek nie uzupełnienia w terminie jego braków formalnych i tym samym zakończenia „postępowania aktualizacyjnego” o którym mowa w przepisach
art. 77-80 ustawy o gospodarce nieruchomościami), ewentualnie o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa
- Prokuratorii Generalnej. W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu będącego w posiadaniu powoda, była zasadna. Wartość tego gruntu została bowiem oszacowana – przez rzeczoznawcę majątkowego - na kwotę wyższą niż dotychczas, stąd wzrosła również stosowna opłata roczna stanowiąca 3% wartości gruntu. (odpowiedź na pozew,
k. 103-107).

W toku dalszego postepowania, strony co do zasady podtrzymały swoje stanowiska w sprawie – godzi się zauważyć, że pełnomocnik strony pozwanej choć początkowo wnosił o odrzucenie pozwu z powodu niedopuszczalności drogi sądowej, ostatecznie cofnął ten zarzut (vide: protokół z rozprawy, k. 228; e-protokół
k. 230).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny.

Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta Miasta (...) W., jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej, jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu 6-05-04, o łącznej powierzchni 1969 m ^{( 2)}, położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą
nr (...). Wymieniona nieruchomość obciążona jest prawem użytkowania wieczystego na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. (okoliczności niesporne; treść elektronicznej KW urządzonej dla nieruchomości: https://(...)
(...)/eukw_prz/KsiegiWieczyste/pokazWydruk; odpis zwykły KW nr (...) - k. 49 verte - 52).

Pismem z dnia 9 października 2013 r. Prezydent Miasta (...) W. - reprezentujący Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami państwowymi, wypowiedział powodowej spółce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i ustalił od 1 stycznia 2014 r. nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 163.301,37 zł, stanowiącej 3% zaktualizowanej wartości nieruchomości. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie strony właścicielskiej wynikało bowiem, że wartość przedmiotowej nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wynosiła 5.443.379,00 zł, co uzasadniało zaktualizowanie dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (pismo
– k. 39; operat szacunkowy, k. 41-48). Wypowiedzenie zostało doręczone powodowej spółce w dniu 14 października 2013 r. (niekwestionowane twierdzenia powoda – k. 57).

Użytkownik wieczysty ( (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W.), we wniosku z dnia 7 listopada 2013 r., skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., zakwestionował prawidłowość ustalonej opłaty rocznej i wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu - jest nieuzasadniona, ewentualnie że jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Użytkownik zgłosił przy tym szereg zarzutów do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony właścicielskiej i przedstawił argumenty, które
w jego ocenie nie zostały uwzględnione przy szacowaniu wartości nieruchomości,
a przemawiają za ustaleniem opłaty rocznej na znacznie niższym poziomie (wniosek użytkownika wieczystego, k. 56-60).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem
z 10 marca 2015 r. oddaliło wniosek użytkownika wieczystego, tym samym potwierdzając prawidłowość ustalonej przez stronę właścicielską opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego gruntu objętego treścią wniosku (orzeczenie SKO
w W. k. 34-35).

Orzeczenie SKO zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu
17 kwietnia 2015 r., natomiast właścicielowi przedmiotowej nieruchomości w dniu
16 kwietnia 2015 r. (zwrotne potwierdzenia odbioru, k. 32-33).

W wyniku sprzeciwu użytkownika wieczystego ( (...) spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W.)
z dnia 27 kwietnia 2015 r. (data nadania – k. 31), orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 marca 2015 r. straciło moc obowiązującą, na podstawie art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147), a wnioskodawca stał się powodem w niniejszej sprawie (sprzeciw od orzeczenia SKO, k. 3-6).

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej oznaczonej, jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu 6-05-04, o łącznej pow. 1969 m ², położonej w W. przy ul. (...) - na dzień 31 grudnia 2013 r. wynosiła 3.174.000,00 zł (opinia biegłego sądowego specjalisty z zakresu szacowania nieruchomości, k. 124-157).

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie załączonych do akt niniejszej sprawy dokumentów oraz opinii biegłego sądowego specjalisty ds. szacowania nieruchomości inż. J. B.. Dowody z dokumentów zasługiwały na uwzględnienie, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność w świetle wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, nie nasuwała żadnych wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony postępowania.

Przyjęte za podstawę ustaleń faktycznych opinie biegłego sądowego (pisemna i ustna – uzupełniająca), w sposób rzeczowy, jednoznaczny, przekonujący i jasny, odpowiedziały na pytania objęte zakresem tezy dowodowej. Sąd podzielił w całości wnioski płynące z tych opinii, gdyż zostały one sporządzone przez biegłego o specjalności adekwatnej do zleconych w tezie dowodowej czynności, a nadto biegły - zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 154) - opracowując opinię uwzględnił w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zastosował przy tym właściwe podejście (porównawcze) oraz metodę szacowania nieruchomości (metoda korygowania ceny średniej). Biegły odniósł się również fachowo do zastrzeżeń strony pozwanej w opinii ustnej uzupełniającej (e-protokół, k. 230). Sąd na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2017 r. oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego tej samej specjalności (protokół z rozprawy - k. 228 verte, e-protokół, k. 230). Zgodnie bowiem z ukształtowanym orzecznictwem, które Sąd Okręgowy w pełni podziela, Sąd nie jest obowiązany do uwzględniania kolejnych wniosków dowodowych strony tak długo, aż udowodni ona korzystną dla siebie tezę i pomija je od momentu dostatecznego wyjaśnienia spornych okoliczności sprawy (por. wyrok SN z dnia 19 marca 1997 r., II UKN 45/97). Nie można zatem przyjmować, że Sąd obowiązany jest dopuścić dowód z opinii kolejnych biegłych w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest dla strony niekorzystna. Warto przy tym zauważyć, że przedmiotowy wniosek strony pozwanej był już kolejnym – po wcześniejszym uwzględnionym wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii uzupełniającej – tego rodzaju wnioskiem. W ocenie Sądu, sporządzone w niniejszej sprawie opinie (główna i uzupełniająca) biegłego sądowego inż. J. B., w sposób jasny i przekonujący, wystarczający do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, zobrazowały aktualny stan szacowanej nieruchomości i jej wartość. Opinia pod względem merytorycznym i formalnym odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisom wykonawczym, tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Została sporządzona rzetelnie i profesjonalnie, udziela wyczerpujących odpowiedzi na zadane pytania, jest logiczna, spójna i pozbawiona nieścisłości, przy czym została poprzedzona opisem przeprowadzonych badań. Nie zachodzą przy tym żadne powody osłabiające zaufanie do wiedzy, kompetencji, doświadczenia czy bezstronności sporządzającego ją biegłego. Zważywszy przy tym na specyfikę oceny dowodu z opinii biegłych, która wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez Sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, a kontroli dokonuje jedynie w zakresie zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej, z uwzględnieniem kryteriów poziomu wiedzy biegłych, podstaw teoretycznych opinii, sposobu motywowania sformułowanych w opinii stanowisk oraz stopnia stanowczości wyrażonych ocen, Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania opinii wymienionego biegłego.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie był pomiędzy stronami zasadniczo niesporny. Strony pozostawały w sporze jedynie co do rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty
z tytułu użytkowania wieczystego. Niesporne pozostawało przede wszystkim to, że od 1 stycznia 2013 r. obowiązująca użytkownika wieczystego procentowa stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3% wartości przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało w części na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności, pomimo cofnięcia przez stronę pozwaną wniosku
o odrzucenie pozwu z powodu niedopuszczalności drogi sądowej, Sąd z urzędu tytułem wyjaśnienia zauważa, że pozew w niniejszej sprawie został wniesiony prawidłowo. Pomimo bowiem dokonanego pierwotnie zwrotu pozwu zarządzeniem z dnia 7 grudnia 2015 r. (k. 88) – które zostało doręczone powodowi w dniu
14 grudnia 2015 r. (k. 95) -, strona powodowa zdołała w wyznaczonym tygodniowym terminie, tj. do 21 grudnia 2015 r. uzupełnić braki formalne wskazanego pozwu, w tym uiścić wymaganą opłatę od pozwu (k. 92). Tym samym wobec przekazania przez SKO akt sądowi ze sprzeciwem wniesionym w terminie, uruchamiany jest proces cywilny, będący swoistą kontynuacją postępowania związanego z aktualizacją opłaty rocznej, zgodnie z przepisach art. 77-80 ustawy
z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147,
ze zm.).

Przechodząc do oceny merytorycznej wniosku użytkownika wieczystego zastępującego pozew, należy zauważyć, że w myśl przepisu art. 78 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3,
oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Z kolei użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek
o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust. 1 i 3 ustawy).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy stwierdzić, że wypowiedzenie w dniu 9 października 2013 r. przez Prezydenta Miasta (...) W. dotychczasowej stawki opłaty za wieczyste użytkowanie (k. 39), było skuteczne w świetle art. 78 ust. 1 ustawy. W piśmie wypowiadającym, organ ten wskazał aktualną na datę wypowiedzenia wartość nieruchomości będącej
w wieczystym użytkowaniu powoda, sposób obliczenia nowej wysokości opłaty, uzasadnienie dokonanego wypowiedzenia, jak również pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Nie budzi również wątpliwości, że pismo z dnia 9 października 2013 r. zostało skutecznie doręczone powodowej spółce, która sama przyznała w pozwie (k. 57), że doręczono jej wskazane wypowiedzenie w dniu
14 października 2013 r.

Idąc dalej, należy stwierdzić, że powód, który zakwestionował zasadność aktualizacji opłaty i jej wysokość, wniósł sprzeciw od orzeczenia SKO
w ustawowym 14-dniowym terminie od daty doręczenia orzeczenia Kolegium
(k. 32), tym samym otworzył drogę sądową w niniejszej sprawie. Skuteczne wniesienie sprzeciwu wywołuje bowiem skutek materialnoprawny polegający na utracie mocy wiążącej przez orzeczenie Kolegium, natomiast skutkiem procesowym jest przeniesienie sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W doktrynie i orzecznictwie nie ma jednolitości poglądów, co do charakteru sprawy, która toczy się w sądzie w wyniku sprzeciwu (por. wyrok SN z 15 lutego 2008 r., sygn. I CSK 418/07). Według jednego ze stanowisk jest to uregulowana w art. 189 k.p.c. sprawa o ustalenie stosunku prawnego (por. uchwałę SN z 19 września 1997 r., sygn. III CZP 44/97; wyrok SN 29 października 1997 r., sygn. II CKN 281/97; postanowienie SN z 10 października 2002 r., sygn. V CZ 110/02; post. SN z 11 września 2003 r., sygn.
III CKN 239/01), jednak prezentowane są również poglądy o kształtującym (konstytutywnym) charakterze orzeczenia wydawanego przez sąd (por. wyrok
SN z 18 września 2003 r., sygn. I CK 66/02; uchwała SN z 23 września 2005 r., sygn.
III CZP 37/05; wyrok SN z 21 marca 2006 r., sygn. V CSK 147/05; wyrok
SN z 26 października 2005 r., sygn. V CK 276/05; wyrok SN z 24 czerwca 2010 r., sygn. IV CSK 43/10).

Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela pogląd, że powództwo rozpoznawane na podstawie art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a nie powództwa o ustalenie
w rozumieniu art. 189 k.p.c. W rezultacie w sprawie zapada wyrok
o konstytutywnym charakterze. Oznacza to, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala; jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione
w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala. Podkreślenia wymaga, że oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (por. art. 321 § 1 k.p.c.).

Godzi się w tym miejscu zauważyć, że w toku niniejszego postępowania
w zasadzie kwestionowana była tylko zasadność dokonanej aktualizacji opłaty
i przyjęta przez pozwanego - w procesie aktualizacji opłaty rocznej - wartość przedmiotowej nieruchomości, która miała istotny wpływ na ostateczne ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W celu ustalenia faktycznej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na datę wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej – Sąd przeprowadził stosowne postępowanie dowodowe, dopuszczając wnioskowany przez stronę pozwaną dowód z opinii biegłego sądowego specjalisty z zakresu szacowania nieruchomości. Sporządzona opinia daje podstawę do stwierdzenia, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej, jako działki ewidencyjne
nr 10/39 i 10/45 z obrębu 6-05-04, o łącznej pow. 1969 m ², położonej w W. przy ul. (...) - na dzień 31 grudnia 2013 r. wynosiła 3.174.000,00 zł (vide: opinia, k. 124-157).

Bezsporne przy tym jest, że na datę wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej (31 grudnia 2013 r.) – stawka procentowa tej opłaty dla użytkownika wieczystego wynosiła 3% wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie budzi przy tym wątpliwości, że pismo informujące o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej i ustaleniu od 1 stycznia 2014 r. nowej wysokości opłaty rocznej – zostało prawidłowo doręczone powodowej spółce (z.p.o. w aktach sprawy).

W tych okolicznościach należało przyjąć, że skoro na datę wypowiedzenia poprzedniej wysokości opłaty rocznej, wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła 3.174.000,00 zł (vide: opinia biegłego sądowego, k. 124-157), to wysokość opłaty (obliczona zgodnie z 3% stawką) z tytułu użytkowania wieczystego wyniosła 95.220 zł = (3.174.000 zł x 0,03) – co znalazło odzwierciedlenie w pkt 1 sentencji wyroku.

W ocenie Sądu, aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, dokonana przez Prezydenta Miasta (...) W. w dniu 9 października 2013 r. (k. 39) – była, co do zasady uzasadniona. Ostatnio opłata ta była ustalana w 2008 r. (co wynika z niekwestionowanych twierdzeń odpowiedzi na pozew – k. 107), zatem organ dokonujący aktualizacji opłaty rocznej, nie naruszył przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto za uznaniem, iż aktualizacja była zasadna przemawia porównanie operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie strony właścicielskiej (k. 41-48) i zlecenie Sądu (k. 124-157), z których jednoznacznie wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości na przestrzeni ostatnich lat ewidentnie wzrosła. Należy jednak zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat na zlecenie Prezydenta Miasta (...) W., przeszacował wartość przedmiotowej nieruchomości ustalając ją na kwotę 5.443.379,00 zł, podczas gdy niezależny biegły sądowy sporządzający opinię na zlecenie Sądu, oszacował wartość tej samej nieruchomości na kwotę 3.174.000,00 zł. Obaj rzeczoznawcy przy szacowaniu wartości rynkowej przedmiotu wyceny, zastosowali podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej – obaj zatem zastosowali właściwe podejście oraz metodę, zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Różnica w szacunkach obu rzeczoznawców jest jednak znacząca i wynosi 2.269.379 zł. Nie można przy tym zgodzić się z argumentacją pozwanego, że biegły sądowy dokonał niewłaściwego wyboru zbioru nieruchomości przyjętych do metody porównawczej. W ustnej opinii uzupełniającej biegły sądowy szczegółowo wyjaśnił jakie parametry wziął pod uwagę przy ustaleniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Dokonując analizy rynku, biegły wybrał ze zbioru wszystkich transakcji, które miały miejsce na lokalnym rynku nieruchomości, zbiór transakcji podobnych do nieruchomości, która była przedmiotem wyceny. W ocenie Sądu, wobec szczegółowych wyjaśnień biegłego zaprezentowanych w opinii ustnej na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2017 r. (e-protokół, k. 230), nie budzi wątpliwości, że wszystkie nieruchomości wytypowane przez biegłego do analizy porównawczej, spełniają cechy nieruchomości podobnych, o których mowa w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślenia wymaga, że wyceniana nieruchomość znajduje się w peryferyjnej części lokalnego rynku nieruchomości, którym jest dzielnica W., co powoduje, że jej lokalizacja, jako jedna z cech cenotwórczych jest tylko „przeciętna”. Godzi się również zauważyć, że cała nieruchomość jest obciążona wieloma ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym realnie wykonywaną służebnością drogi koniecznej. Nadto, kształt działki jest nieregularny, niekorzystny pod względem możliwej inwestycji dla celów zabudowy, a to z uwagi na znaczne ograniczenia powiązane z koniecznością dopasowania ewentualnej zabudowy do obowiązujących przepisów prawa budowlanego związanych z odległościami do nieruchomości sąsiednich. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajduje się zabudowa substandardowa oraz obszary zaniedbane przestrzennie i nie zagospodarowane, co również ma wpływ na jej wartość. Po południowej stronie - za następną nieruchomością - znajduje się teren zdegradowany (po dawnej bocznicy kolejowej), natomiast wokół wycenianej nieruchomości teren jest dopiero
w trakcie zagospodarowania. Wszystkie te czynniki wpływają na atrakcyjność przedmiotu wyceny i mają istotny wpływ na jej aktualną wartość rynkową.

Nie ulega wątpliwości, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła
(w stosunku do ostatniej wyceny z 2008 r.), jednak w ocenie Sądu nie do poziomu 5.443.379,00 zł, jak przyjęła strona właścicielska nieruchomości. Oczywiście właściciel nieruchomości zawsze będzie zainteresowany ustaleniem tej ceny na najwyższym możliwym poziomie, jednak Sąd, którego zadaniem jest skontrolowanie prawidłowości ustalonej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, musi kierować się kryteriami obiektywnymi i uwzględniać interes obu stron postępowania. Mając na uwadze, że opinia biegłego sądowego, który jest niezależnym ekspertem w sprawie, pod względem merytorycznym i formalnym odpowiada przepisom ustawy
o gospodarce nieruchomościami oraz przepisom wykonawczym, tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), a przy tym została sporządzona rzetelnie i profesjonalnie, jest logiczna, spójna i pozbawiona wewnętrznych nieścisłości – w ocenie Sądu może stanowić podstawę do ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Reasumując, skoro na datę wypowiedzenia poprzedniej wysokości opłaty rocznej, wartość przedmiotowej nieruchomości wynosiła 3.174.000,00 zł (vide: opinia biegłego sądowego, k. 124-157), to wysokość opłaty (obliczona zgodnie z 3% stawką)
z tytułu użytkowania wieczystego wyniosła 95.220 zł = (3.174.000 zł x 0,03) – co znalazło odzwierciedlenie w pkt 1 sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu oparto o art. 100 k.p.c. zdanie pierwsze uznając, że strona powodowa wygrała proces w 38,75%, a strona pozwana w 61,25%, co wynika z porównania kwoty 155.457 złotych – stanowiącej wartość przedmiotu sporu, z wysokością opłaty ustalonej przez sąd w wyroku – 95.220 złotych. W takim też stosunku rozdzielono poniesione przez strony koszty procesu.

Powód poniósł następujące koszty procesu: opłata od pozwu – 7.773 złote (k.94), koszty zastępstwa procesowego – 3600 złotych, opłata od pełnomocnictwa – 17 złotych, z czego 38.75% stanowi kwota 4.413,63 złotych zasądzona od pozwanego na rzecz powoda w punkcie 2 wyroku. Po stronie pozwanej znalazły się następujące koszty procesu: zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego – 2000 złotych (k.114), 460 złotych (k.172) z czego 61,25% stanowi kwota 1.506,75 złotych zasądzona na rzecz pozwanego od powoda w punkcie 3 wyroku i koszty zastępstwa procesowego – 3600 złotych z czego 61,25% stanowi kwota 2.205 złotych, zasądzona na rzecz zastępującej pozwanego Prokuratorii Generalnej RP w punkcie 4 wyroku.

W stosunku w jakim strony uległy w procesie rozdzielono koszty sądowe wyłożone tymczasowo przez Skarb Państwa na poczet wynagrodzenia biegłego za sporządzenie opinii uzupełniającej – 157,29 złotych (postanowienie z dnia 3 kwietnia 2017 roku k.227).

O wysokości kosztów zastępstwa procesowego orzeczono w oparciu o §6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 roku, poz. 461 ze zm. ).