Portal Orzeczeń Sądów Powszechnych

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 czerwca 2012 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XVII Wydział Gospodarczy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w składzie następującym:

Przewodnicząca: SSO Małgorzata Perdion-Kalicka

Protokolant: Piotr Hołyś

po rozpoznaniu w dniu 4 czerwca 2012r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa E. A. i R. A.

przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.

o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone

I.  uznaje za niedozwolone i zakazuje (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. wykorzystywania w umowach z konsumentami postanowienia wzorca umowy o treści:

1)  „W przypadkach opisanych w pkt 1 i 2 niniejszego paragrafu Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą kwotę, nie uwzględniając zapłaconych przez Kupującego odsetek, pomniejszoną zgodnie z § 15 pkt 1 w terminie, w którym znajdzie nowego nabywcę lokalu, i ten dokona wpłat z tytułu nabycia lokalu, co najmniej równych zwracanej kwocie, lecz nie później niż 12 miesięcy od daty zawarcia umowy”;

2)  „Jeśli Sprzedający odstąpi od niniejszej umowy w trybie § 13 pkt 1 lub 2 Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającego karę umowną w wysokości 10% ceny, o której mowa w § 4 pkt 1.”

3)  „Z tym zastrzeżeniem, iż Kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole podającym powody odmowy protokołu odbioru”;

4)  „Jeżeli kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w § 6 terminie odbioru Sprzedający ma prawa dokonać odbioru Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu”;

II.  zasądza od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. solidarnie na rzecz E. A. i R. A. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III.  nakazuje pobrać od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem opłaty od pozwu, od której powód był zwolniony;

IV.  zarządza publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W..

SSO Małgorzata Perdion-Kalicka

Na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18 czerwca 2012r. sygn. akt XVII AmC 3752/11, Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny wyrokiem z dnia 20 czerwca 2013r. sygn. akt VIA Ca 1581/12:

I oddala apelację;

II zasądza od (...) Sp. z o.o. w W. na rzecz E. A. i R. A. kwotę 270 zł (dwieście siedemdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt AmC 3752/11

UZASADNIENIE

W dniu 20 października 2009 r. powodowie R. A. i E. A. wnieśli pozew przeciwko (...) Park Sp. z o.o. w W. o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Powodowie w pozwie domagali się, aby Sąd uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania pozwanej spółce następujących postanowień wzorca umownego stosowanego w obrocie z konsumentami:

1)  „W przypadkach opisanych w pkt 1 i 2 niniejszego paragrafu Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą kwotę, nie uwzględniając zapłaconych przez Kupującego odsetek, pomniejszoną zgodnie z §15 pkt 1 w terminie, w którym znajdzie nowego nabywcę lokalu, i ten dokona wpłat z tytułu nabycia lokalu, co najmniej równych zwracanej kwocie, lecz nie później niż 12 miesięcy od daty zawarcia umowy”;

2)  „ Jeśli Sprzedający odstąpi od niniejszej umowy w trybie §13 pkt 1 lub 2 Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającego karę umowną w wysokości 10 % ceny, o której mowa w §4 pkt 1.”

3)  „Z tym zastrzeżeniem, iż Kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole podającym powody odmowy protokołu odbioru”;

4)  „Jeżeli kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w §6 terminie odbioru Sprzedający ma prawa dokonać odbiory Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu;”

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na swoją rzecz od powodów kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że nie stosuje obecnie wzorca umownego, który zawiera zaskarżone przez powodów postanowienia, ponadto podniósł, że przedstawiane klientom umowy nie stanowią wzorców umownych a jedynie punkt wyjścia do podjęcia negocjacji, powodowie nie byli konsumentami zawierając z pozwanym umowy, albowiem zamierzali nabyć mieszkania celem dalszej odsprzedaży i osiągnięcia zysku – co powoduje, że nie mają legitymacji do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie, dodatkowo wskazali, że pomimo powyższych argumentów, zaskarżone przez powodów klauzule nie noszą cech klauzul abuzywnych.

Wyrokiem z dnia 15 września 2010 r. Sąd uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami zaskarżonych przez powodów postanowień wzorca umowy.

Od powyższego wyroku apelację wniósł pozwany.

Wyrokiem z dnia 7 czerwca 2011 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania tutejszemu Sądowi. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę Sąd winien ustalić, czy pozwany rzeczywiście stosował w obrocie z konsumentami wzorzec umowy zawierający sporne klauzule i dokonać ich wyczerpującej oceny w ramach wymaganej przez art. 479 ³⁶ -479 ⁴⁵ k.p.c. kontroli abstrakcyjnej i prewencyjnej. Ponadto Sąd Okręgowy winien rozważyć, czy kwestionowane postanowienie wzorca umowy dotyczące kary umownej należnej sprzedającemu od kupujących nie jest sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy (art. 483 §1 k.c.) – a więc, czy co do zasady może być uznane za niedozwolone postanowienie umowne.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany (...) Park Sp. z o.o. w W. począwszy przynajmniej od 5 stycznia 2007 r. do 30 września 2009 r. stosował w kontaktach z konsumentami wzorzec umowny o nazwie „Umowa przedwstępna”. Wzorzec ten zawierał postanowienia o następującej treści:

- §13 pkt 3 „W przypadkach opisanych w pkt 1 i 2 niniejszego paragrafu Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą kwotę, nie uwzględniając zapłaconych przez Kupującego odsetek, pomniejszoną zgodnie z §15 pkt 1 w terminie, w którym znajdzie nowego nabywcę lokalu, i ten dokona wpłat z tytułu nabycia lokalu, co najmniej równych zwracanej kwocie, lecz nie później niż 12 miesięcy od daty zawarcia umowy.”;

- §15 pkt 1 „Jeśli Sprzedający odstąpi od niniejszej umowy w trybie §13 pkt 1 lub 2 Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającego karę umowną w wysokości 10 % ceny, o której mowa w §4 pkt 1.”;

-§ 7 zd. 2 „Z tym zastrzeżeniem, iż Kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole podającym powody odmowy protokołu odbioru”;

-§8 „Jeżeli kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w §6 terminie odbioru Sprzedający ma prawo dokonać odbioru Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu”.

Pozwana spółka pierwotnie działała pod firmą (...). z.o.o a na skutek zmiany firmy ujawnionej w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 15 października 2010 r. obecnie jej firma brzmi (...) Sp. z o.o. (odpis pełny z KRS k.200-206)

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie zgromadzonego przez Sąd materiału dowodowego, a w szczególności: zeznań powoda R. A. (k.405-406), zeznań A. N. reprezentującego pozwanego (k. 406-408), zeznań świadka P. G. (k. 401-404), oraz w oparciu o dowody z następujących dokumentów: umów przedwstępnych zawartych w dniu 5 stycznia 2007 r. pomiędzy pozwanym a powodami (k. 11-69), oraz innych umów przedwstępnych zawieranych przez pozwanego z konsumentami w okresie styczeń 2007-wrzesień 2009 (k.103-122, 354-374), pism (...) Park Sp. z o.o. z dnia 30 września 2009 r. i 6 października 2009 r. (k.70-72), pisma powodów z dnia 10 września 2009 r. (k.73-78), umowy o współpracy pomiędzy (...) S.A. w W. a (...) Sp. z o.o. (k.95-97), uchwały zarządu (...) Park Sp. z o.o. z dnia 9 marca 2009 r. (k. 98), wzorca umownego „Umowa przedwstępna (M. P.)” stosowanego przez pozwanego (k. 99-102), korespondencji elektronicznej pomiędzy pozwanym a P. G. (k.123-136).

Ustalając czy pozwany stosował wzorzec o określonej w pozwie treści Sąd wziął pod uwagę dokumenty w postaci umów zawartych zarówno przez powodów jak i innych umów przedłożonych przez powoda. Sąd w oparciu o te umowy, których treść poza szczegółowymi określeniami przedmiot umowy zindywidualizowanymi ze z względu na różne osoby kupującego i przedmiot sprzedaży nie różniła się, doszedł do przekonania, że niewątpliwie pozwany wzorzec umowy o tej treści stosował. Powyższa powtarzalności spornych klauzul i innych postanowień w zawieranych przez pozwanego umowach świadczy niewątpliwie o posługiwaniu się ustalonym z góry wzorem umowy. Nie bez znaczenia jest także fakt, że w dniu 9 marca 2009r pozwany podjął uchwałę o wprowadzeniu nowego projektu umowy przedwstępnej. Użyte w uchwale z 9 marca 2009r sformułowanie „nowy projekt” w sposób oczywisty pozwala na stwierdzenie, że w okresie wcześniejszym pozwany stosował inny wzór umowy. Wobec nieprzedstawienia przez pozwanego, innego niż przedłożony przez powoda, wzoru umowy stosowanego przed „nowym” wzorem określonym uchwałą z 9 marca 2009r jedynie możliwym i logicznym wnioskiem jest przyjęcie, że pozwany stosował wzorzec o takiej treści jaka została wprowadzona do umów zawartych z powodami i innymi jeszcze kontrahentami. Odnośnie okresu, w jakim ów wzorzec był stosowany to należało przyjąć, że co najmniej w dacie zawierania umowy z powodami wzorzec był stosowany. Jako datę w której pozwany zaprzestał stosowania badanego wzorca Sąd przyjął, podobnie jak uczynił to Sąd Apelacyjny, że była to data w której pozwany wykazał, że rozpoczął stosowanie nowego wzorca. Pomimo, ze nowy wzór umowy został przyjęty uchwałą zarządu pozwanej spółki w marcu 2009r to pierwsze umowy w oparciu o niego zostały zawarte dopiero we wrześniu 2009r (k.118). Logicznym zatem jest wniosek, że zaniechanie stosowania poprzedniego wzorca nastąpiło dopiero z datą zawarcia pierwszej umowy w oparciu o nowy wzorzec.

W ocenie Sądu bez znaczenia pozostawał fakt, ze w ustaleniu stosowanego wzoru umowy brał udział P. G., którego pozwany postrzegał jako pełnomocnika powodów i innych kontrahentów. Nawet jeśli pozwany tak traktował przedstawiciela (...) Sp. z o.o. P. G., to po pierwsze należy podkreślić, że negocjacje pomiędzy (...) Sp. z o.o. a pozwanym dotyczyły wyłącznie systemu płatności za nabywane mieszkania i możliwości cesji dla klientów (...) Sp. z.o.o., natomiast wszystkie inne postanowienia wzorca umownego były przygotowane przez pozwanego i nie podlegały negocjacjom. A po wtóre nawet jeśli twórcą wzorca była inna osoba niż strona pozwana, to i tak pozwana spółka odpowiada za jej wykorzystywane w obrocie konsumenckim. Bez znaczenia bowiem jest autorstwo wzorca, ważne jest jedynie kto stosował wzorzec o określonej treści tj posługiwał się nim przy zawieraniu umów. Sam P. G. przesłuchany w charakterze świadka zeznał, że pozostałe warunki umowy (poza sposobem płatności i możliwością cesji) były w tamtym czasie standardowe w umowach deweloperskich. Istotne w jego zeznaniach było także i to, że świadek znający rynek deweloperski twierdził, ze deweloper w tamtym czasie nie podpisałby umowy, gdyby nie było w niej zapisów o jednostronnym odstąpieniu od umowy przez dewelopera, jednostronnym dokonaniu odbioru czy zapłaty kary umownej w wysokości 10%. W świetle tych zeznań a także wobec treści ostatecznie zawieranych w oparciu o wzorzec umów Sąd uznał, że niewątpliwie pozwany stosował wzorzec umowy o treści takiej jak zawarta z powodami umowa.

Co do możliwości negocjacji umowy to zdaniem Sądu okoliczności niniejszej sprawy potwierdziły, że umowy zawierane przez pozwanego z konsumentami nie były wynikiem negocjacji a były zawierane według z góry przygotowanego szablonu, co z założenia pozbawiało kontrahentów wpływu na treść zawieranych umów. Z punktu widzenia rozpatrywanego sporu jako abstrakcyjnej oceny stosowanego wzorca, bez znaczenia pozostaje fakt, czy w poszczególnych umowach z konsumentami przedsiębiorca dopuszcza jednak możliwość negocjacji kontraktu. Nieuzgodnione indywidualnie są bowiem te postanowienia wzorca, które nie są uzgadniane z ogółem konsumentów, które w swej treści nie zawierają informacja o możliwości ukształtowania danej kwestii w sposób indywidualnie uzgodniony między stronami. Tym samym oceny czy postanowienia konkretnej umowy były indywidualnie uzgodnione nie można dokonywać podczas abstrakcyjnego badania wzorca umowy, gdyż dla rozstrzygnięcia tej kwestii konieczne jest każdorazowe odniesienie się do konkretnej umowy i zbadanie czy konsument miał rzeczywisty wpływ na treść warunków umowy innych niż essentialia negotii, czyli czy faktycznie i obiektywnie miał możliwość realizacji tego prawa.

Raz jeszcze w tym miejscu wypada podkreślić, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była okoliczność, ze powód prowadził działalności gospodarczą w zakresie zawartej z pozwanym umowy, gdyż Sąd dokonuje oceny wzorca abstrakcyjnie- w oderwaniu od konkretnej zawartej umowy. Umowy zawarte z powodami stanowiły w sprawie jedynie dowód stosowania przez pozwanego wzorca określonej treści i jak wykazało postępowanie dowodowe w sprawie niniejszej, wzór umowy tej treści był stosowany przez pozwanego w wielu innych umowach, co do których pozwany nie wykazał aby były one zawarte w związku z działalnością gospodarczą nabywcy lokalu.

Sąd ocenił także nieprzedstawienie przez pozwanego umów przedwstępnych zawieranych z klientami w okresie pół roku przed zawarciem umowy z powodami i w okresie pól roku po zawarciu umowy z powodami. pomimo zobowiązania Sądu do złożenia tych umów. W szczególności Sąd uznał, że nieprzedstawienie tych dokumentów może jedynie potwierdzać ustalenia Sądu dokonane w oparciu o inne dokumenty, że jednak pozwany stosował wzorzec o określonej treści. Oczywistym było bowiem, że umowy te mogą stanowić dowód w sprawie,, bo skoro pozwany kwestionował, że stosował ów wzorzec w umowach w konsumentami, to mógł wykazać, że go nie stosował przedstawiając umowy zawierane z innymi podmiotami, które nie zawierały spornych klauzul a więc nie były zawierane w oparciu o wzorzec. Jeśli więc pozwany umowy te zniszczył jak twierdz,i to zapewne nie były one istotnym dowodem z punktu widzenia pozwanego, czyli że musiały one zawierać sporne klauzule.

Odnosząc się do treści zeznań świadka P. G. oraz stron, to Sąd zasadniczo uznał zeznania świadka za wiarygodne gdyż są one spójne, logiczne i pozostają w zgodzie z pozostałym materiałem dowodowym, w szczególności dowodami w postaci korespondencji elektronicznej i wyjaśnieniami powoda przesłuchanego w charakterze strony. Odnośnie natomiast wyjaśnień przesłuchanego w charakterze strony pozwanej członka zarządu pozwanej spółki (...), to zeznaniom tym Sąd dal wiarę tylko częściowo. W szczególności Sąd odmówił wiarygodności jego zeznaniom w zakresie w jakim stwierdził, że cała treść „umowy przedwstępnej” była efektem negocjacji pomiędzy P. G. a pozwanym – i wszystkiej jej postanowienia zostały indywidualnie ustalone. W ocenie Sądu wzorzec umowny przekazywany przez spółkę (...) był jedynie nieznacznie zmodyfikowanym - w zakresie sposobu płatności i możliwości cesji praw z tej umowy - wzorcem umownym stosowanym przez pozwanego. Konsument nie miał realnego wpływu na treść powyższego wzorca, próby negocjowania jego postanowień z pozwanym kończyły się niepowodzeniem. Ponadto spółka (...) reprezentowana w relacjach z pozwanym przez P. G. nie była umocowana do prowadzenia negocjacji w imieniu grupy klientów, a jedynie pozyskiwała klientów chętnych do zakupu mieszkań pozwanego doręczając im jedynie wzorzec umowny „Umowa przedwstępna” stosowany przez pozwanego. Sąd nie uznał za wiarygodne zeznań A. N. także w zakresie w jakim stwierdził, że konsumenci zawsze mieli możliwość negocjowania warunków wszystkich postanowień stosowanych przez pozwanego wzorca umownego. Zeznania w tym zakresie są sprzeczne z pozostałym zgromadzonym w sprawi materiałem dowodowym a w szczególności zeznaniami R. A. (k. 405-406), P. G. (k. 401-402), korespondencją e-mail pomiędzy świadkiem a A. N. (k. 123-136), odpisami umów przedwstępnych zawartych w dniu 5 stycznia 2007 r. pomiędzy pozwanym a powodami (k. 11-69), odpisami umów przedwstępnych zawartych przez pozwanego z innymi konsumentami (k. 354-374).

Sąd uznał za pełnowartościowy materiał dowodowy przedstawione w sprawie dokumenty oraz odpisy dokumentów, albowiem nie powziął wątpliwości co do ich wiarygodności, która nie była również kwestionowana w toku procesu przez strony.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo E. A. i R. A. zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy odnieść się do zarzutu podniesionego przez pozwanego a dotyczącego braku po stronie powodów braku legitymacji procesowej do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 479 ³⁸ §1 k.p.c. powództwo w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć z nim umowę zawierającą postanowienie, którego dotyczy pozew. Powództwo oparte o powyższy artykuł ma na celu ochronę zbiorowych interesów konsumentów, a kontrola sprawowana przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ma charakter abstrakcyjny. Pozwany podnosił, że brak legitymacji powodów w niniejszym postępowaniu wynika z faktu, że chcieli nabyć od niego mieszkania celem ich dalszej odsprzedaży z zyskiem – a więc nie byli konsumentami tylko przedsiębiorcami. Argument powyższy jest chybiony, ponieważ kontroli incydentalnej umów już zawartych dokonują sądy powszechne w sprawach dotyczących wzajemnych roszczeń stron wynikających z faktu ich zawarcia i realizacji. Kwestia czy powodowie zwarli umowę z pozwanym i jakiej treści, pozostaje obojętna z punktu widzenia dopuszczalności wytoczenia przez nich powództwa zmierzającego do wyeliminowania z obrotu klauzul niedozwolonych stosowanych przez pozwanego we wzorcach umownych. Legitymacja powodów wywodzi się faktu, że należą oni do grupy osób, które według oferty pozwanego mogłyby zawrzeć z nim umowę zawierającą zakwestionowane postanowienia i służy im przymiot konsumentów w rozumieniu art. 22 ¹ k.c. Należy bowiem mieć na względzie fakt, ze powodowie w sprawie niniejszej nie występują jako przedsiębiorcy a jako osoby fizyczne. W odniesieniu do osób fizycznych prowadzących działalności gospodarczą należy bowiem odróżnić przejaw ich profesjonalnego udziału w obrocie gospodarczym od aktywności na niwie stosunków cywilnych nie pozostającej w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Należy także zwrócić uwagę, że osoby fizyczne mogą zawierać te same umowy zarówno w zakresie swojej działalności gospodarczej jak i poza nią w zależności od dalszego przeznaczenia przedmiotu umowy.

Nietrafiony jest również zarzut pozwanego, iż pozwani wnieśli pozew po upływie terminu wskazanego w art. 479 ³⁹ k.p.c. Pozwany przedstawił uchwałę zarządu (...) Park Sp. z o.o. w spawie wprowadzenia nowego projektu umowy przedwstępnej nabycia lokalu w inwestycji (...), z której wynika, że od dnia 9 marca 2009 r. w inwestycji (...) miał być stosowany nowy projekt umowy przedwstępnej – nie zawierający już zaskarżonych postanowień – jednakże zaniechanie stosowania wzorca umownego w praktyce wykazał dopiero od 30 września 2009 r. (k. 118), natomiast pozew w niniejszej sprawie został wniesiony w dniu 20 października 2009 r. – czyli zaledwie 20 dni później. W ocenie Sądu pozwany nie wykazał, że w ślad za uchwałą z dnia 9 marca 2009 r. poszła praktyka stosowania nowego wzorca umownego – z przedstawionych przez niego dowodów wynika, że nastąpiło to najwcześniej 30 września 2009 r.

Stosownie do art. 385 ¹ § 1 k.c. postanowienia umowy zawartej z konsumentem nie uzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i w konsekwencji rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Uznanie zatem konkretnego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania z konsumentami wymaga stwierdzenia, że spełnia ono łącznie następujące przesłanki:

1. nie zostało uzgodnione indywidualnie z konsumentem, czyli zostało narzucone konsumentowi,

2. nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron,

3. ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta.

Sąd ustalił, że w przypadku wszystkich zaskarżonych przez powodów klauzul konsument nie miał możliwości indywidualnego uzgodnienia ich treści. Klauzule powyższe były częścią wzorca umowy „Umowa przedwstępna” i konsument akceptując ich treść miał możliwość zawarcia takiej umowy, natomiast w przypadku nieakceptowania treści postanowień, umowa taka nie była z konsumentem zawierana – co decyduje, że treść wszystkich zakwestionowanych przez powodów klauzul była konsumentom narzucona.

Zakwestionowane postanowienia nie są postanowieniami określającymi główne świadczenia stron.

Wobec powyższego przedmiotem badania Sądu stały się zaskarżone klauzule w zakresie ich ewentualnej sprzeczności z dobrymi obyczajami jak również ustalenia czy ukształtowane klauzulami prawa i obowiązki stron nie naruszają rażąco interesów konsumenta.

Należy wskazać, że „dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Istotą dobrych obyczajów jest szeroko rozumiany szacunek do drugiego człowieka. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać więc działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające na niekorzyść od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny. Mogą tu bowiem wejść w grę także inne aspekty, jak choćby zdrowie konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp.

Należy także wskazać, że klauzula generalna wyrażona w art. 385 ¹ § 1 k.c. uzupełniona została listą niedozwolonych postanowień umownych zamieszczoną w art. 385 ³ k.c. Obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, iż zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających wskazanym w katalogu znacząco ułatwić ma wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art. 385 ¹ §1 k.c.

W ocenie Sąd sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumenta jest postanowienie wzorca umowy o treści „W przypadkach opisanych w pkt 1 i 2 niniejszego paragrafu Sprzedający zwróci Kupującemu wpłaconą kwotę, nie uwzględniając zapłaconych przez Kupującego odsetek, pomniejszoną zgodnie z §15 pkt 1 w terminie, w którym znajdzie nowego nabywcę lokalu, i ten dokona wpłat z tytułu nabycia lokalu, co najmniej równych zwracanej kwocie, lecz nie później niż 12 miesięcy od daty zawarcia umowy”. W ocenie Sądu powyższa klauzula w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami reguluje stosunki pomiędzy konsumentem a przedsiębiorcą naruszając jednocześnie interes – przede wszystkim ekonomiczny konsumenta. Powyższe postanowienie umowne kształtuje relację pomiędzy konsumentem a przedsiębiorcą w sposób asymetryczny, czyniąc przedsiębiorcę stroną uprzywilejowaną – a tym samym burzy równowagę stron stosunku kontraktowego skonstruowaną przez ustawodawcę w przepisach prawa powszechnie obowiązujących. Zgodnie z zaskarżonym postanowieniem, w przypadku odstąpienia pozwanego od umowy z przyczyn leżących po stronie konsumenta zobowiązuje się on do zwrotu wpłaconej przez konsumenta kwoty, jednakże nie uwzględniając zapłaconych przez niego odsetek. Ukształtowanie stosunku zobowiązaniowego w powyższym zakresie odbiega od modelu stworzonego przez ustawodawcę w art. 494 k.c., zgodnie którym „strona, która odstępuje od umowy wzajemnej , obowiązana jest zwrócić stronie drugiej wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy (…)”. Utrwalonym jest pogląd, że odstąpienie od umowy wywiera skutek ex tunc, tzn. tworzy sytuację „jak gdyby” umowa nigdy nie została zawarta. W niniejszym przypadku, ewentualne odsetki zapłacone przez konsumenta na rzecz przedsiębiorcy mają swoje źródło w łączącym ich stosunku umownym i w przypadku zaistnienia sytuacji odstąpienie od umowy również one - jako świadczenie otrzymane na mocy umowy – podlegają zwrotowi. Dlatego klauzula o tej treści stosowana przez przedsiębiorcę jest abuzywna. Ponadto, powyższa klauzula w zakresie w jakim uzależnia zwrot wpłaconych przez konsumenta zaliczek od znalezienia przez pozwaną nowego nabywcy lokalu i uiszczenia przez niego wpłat z tytułu nabycia równych co najmniej zwracanej kwocie, wyczerpuje przesłanki wskazane w art. 385 ³ pkt 21 k.c. Zgodnie z powyższym przepisem, niedozwolonym jest postanowienie umowne uzależniające odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności. W rozpatrywanym przypadku zwrot uiszczonych przez konsumenta kwot pieniężnych w przypadku odstąpienia przez przedsiębiorcę od umowy jest uzależniony od zdarzenia przyszłego i niepewnego – a mianowicie od znalezienia przez przedsiębiorcę kolejnego nabywcy lokalu i dokonanie przez niego wpłat w wysokości równej przynajmniej kwocie zwracanej pierwszemu z nabywców. Co prawda przedsiębiorca wprowadza granicę czasową powyższego stanu, wskazując, że zwrot uiszczonych kwot zawsze nastąpi nie później niż 12 miesięcy od dnia rozwiązania umowy, jednakże jest to termin bardzo odległy. W tym okresie konsument pozbawiony jest możliwość korzystania z własnych środków finansowych, są one niejako „zamrożone”, tracą realną wartość z powodu wzrostu inflacji, gdy tymczasem korzysta z nich przedsiębiorca bez żadnych ograniczeń, mogąc np. nimi obracać i uzyskiwać z tego tytułu przychody. Niewątpliwie w opisanej sytuacji przedsiębiorca przerzuca ryzyko prowadzonej działalności, w szczególności znalezienia kolejnego kupca na budowany lokal na konsumenta, który odstąpił od umowy, tym bardziej, że jest to kolejna sankcja po karze umownej którą przedsiębiorca obarcza konsumenta. Postanowienia o podobnej treści były już uznawane przez Sąd za niedozwolone (np. wyrok Sądu OKIK z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII Amc 156/06).

Sąd uznał za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumentów także postanowienie zawarte w §15 pkt 1 wzorca umownego o treści ”Jeżeli Sprzedający odstąpi od niniejszej umowy w trybie §13 pkt 1 lub 2 Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającego karę umowną w wysokości 10 % ceny, o której mowa w §4 pkt 1.” Również to postanowienie wzorca umownego należy uznać za nieuczciwe wobec konsumenta i rażąco naruszające jego interesy ekonomiczne. Zastrzeżenie przez przedsiębiorcę kary umownej związanej z odstąpieniem przez przedsiębiorcę od umowy z przyczyn leżących po stronie konsumenta w wysokości 10 % ceny mieszkania, decyduje, że jest to kara rażąco wygórowana. W orzecznictwie Sądu OKIK utrwaliło się już orzecznictwo zgodnie z którym, kara umowna już na poziomie 5 % ceny mieszkania jest uznawana za karę w wysokości rażąco wygórowanej. Należy podkreśli, że brak jest w ocenie Sądu jakiegokolwiek ekonomicznego uzasadnienia dla ustalenia wysokości kary umownej na tak wysokim poziomie; prowadzi to w ocenie Sądu do tego, że kara umowna traci po części swoją funkcję kompensacyjną dla przedsiębiorcy, a staje się źródłem dodatkowego wzbogacenia – co jest niedopuszczalne. (zob. wyrok Sądu OKIK z dnia 30 grudnia 2011 r., sygn. akt 2474/10, wyrok Sądu OKIK z dnia 6 lipca 2011 r. sygn. akt 2053/10). Należy w kontekście odstąpienia od umowy przez nabywcę, mieć na uwadze fakt, że deweloper, lokal, który był przedmiotem umowy, zbędzie kolejnemu nabywcy i to nierzadko za cenę wyższą niż wcześniej uzgodniona z odstępującym. Nawet w przypadku spadku cen na rynku nieruchomości to i tak deweloper nie sprzedaje lokalu po cenie niższej niż koszty jego wybudowania a co najwyżej stopa zwrotu inwestycji jest niższa. Przy czym należy mieć na uwadze także fakt powszechnie znany, ze spadek cen na rynku nieruchomości rzadko sięga poziomu wyższego niż 5% a wiec wyższa rekompensata szkody w formie kary umownej jest w istocie dodatkowym zyskiem dewelopera. Zaznaczyć należy, że zakwestionowany zapis umowy odpowiada treści klauzuli opisanej w przepisie art 385 ^{( 3)} pkt 17) k.c. zgodnie z którym, niedozwolonym jest postanowienie umowne które nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej.

W ocenie Sądu postanowienie wzorca umowy dotyczące kary umownej nie jest sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym przepisem art. 483§1 k.c. Z treści wzorca wyraźnie wynika, że kara umowna, której dotyczy §15, zastrzeżona została na wypadek odstąpienia przez konsumenta od umowy, a nie na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego. Sąd Najwyższy wielokrotnie opowiadał się za dopuszczalnością zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy (zob. m.in. wyroki: z dnia 20 października 2006 r., IV CSK 154/06, OSNC 154/06; z dnia 7 lutego 2007 r., III CSK 288/06, niepubl.; z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 240/08, nie publ.) i Sąd w składzie niniejszym pogląd ten w pełni aprobuje.

Sąd uznał za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumentów postanowienie §7 zd. drugie wzorca, o treści „Z tym zastrzeżeniem, iż Kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole podającym powody odmowy podpisania protokołu odbioru”. Powyższe postanowienie jest w szczególności nieuczciwe, ponieważ odbiera konsumentom możliwość odmowy podpisania protokołu odbioru mieszkania z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole sporządzonym, kiedy odmówił poprzednim razem podpisania protokołu odbioru. Powyższa konstrukcja powoduje, że jeżeli konsument nie dostrzegł pierwotnie wszystkich braków lub usterek – lub takie braki i usterki ujawniły się po sporządzeniu protokołu podającym powody odmowy przez konsumenta podpisania odbioru – będzie on pozbawiony możliwości odmowy podpisania protokołu odbioru z tych powodów. Takie rozwiązanie nie znajduje w ocenie Sadu żadnego uzasadnienia. Jak pokazuje doświadczenie życiowe, często nie sposób bezbłędnie wychwycić jednocześnie wszelkich braków i wad lokalu, którego odbioru się dokonuje, ponadto pewne wady i braki mogą ujawnić się z upływem nawet bardzo krótkiego czasu, a dodatkowo, przedsiębiorca dokonując usunięcia zgłoszonych wad i braków, może spowodować swoimi działaniami naprawczymi kolejne – nie istniejące uprzednio wady. Wprowadzając powyższy zapis, przedsiębiorca ogranicza w sposób nieuzasadniony prawo konsumenta, do zgłoszenia faktycznie istniejących wad czy braków z przyczyn czysto formalnych – stwarzając swego rodzaju prekluzję. W ocenie Sądu takie postanowienie wzorca narusza przepis art. 385 ³ pkt. 2) i 22) ponieważ z jednej strony istotnie ogranicza odpowiedzialność pozwanego względem konsumentów z nienależyte wykonanie zobowiązania, a z drugiej nakłada na konsumenta obowiązek wykonania własnego zobowiązania – pomimo nienależytego wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę.

Sprzeczne z dobrymi obyczajami i naruszające interes konsumenta jest także postanowienie zakwestionowanego wzorca umownego o treści „Jeżeli kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w §6 terminie odbioru Sprzedający ma prawo dokonać odbioru tak, jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu”. Powyższa klauzula narusza dobre obyczaje w szczególności poprzez unormowanie relacji pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentami w sposób asymetryczny na niekorzyść konsumenta stawiając go w sytuacji, w której pozbawiony może zostać możliwości zgłoszenia zastrzeżeń do protokołu odbioru lokalu w przypadku nie stawienia się w czasie i miejscu wyznaczonym na podpisanie tego protokołu – bez względu na przyczynę nieobecności. Jednocześnie postanowienie to daje przedsiębiorcy uprawnienie do przyjęcia domniemania zgody konsumenta na treść protokołu odbioru lokalu w przypadku jego nieobecności. Tak skonstruowane postanowienie wzorca godzi także w interesy konsumentów - uniemożliwiając im zgłoszenie zastrzeżeń do protokołu lub odmowy jego podpisania w przypadku nieobecności w czasie i miejscu wyznaczonym na jego podpisanie. W ocenie Sądu powyższa klauzula odpowiada także treścią klauzuli określonej w przepisie art. 385 ³ pkt 9) k.c., zgodnie którym, niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy.

Należy zauważyć, że każde z zaskarżonych w niniejszym postępowaniu postanowień umownych narusza któryś z punktów art. 385 ³ k.p.c., a świetle ugruntowanego orzecznictwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 297/2005) naruszenie jednego z postanowień tego artykułu k.c. przesądza o jednoczesnym naruszeniu art. 385 ¹ § 1 k.c., który definiuje pojęcie postanowienia niedozwolonego.

W tym stanie rzeczy Sąd orzekł jak w pkt I wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 108 § 1 k.p.c. obciążając nimi w całości pozwanego stosownie do wyniku sporu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c.. W myśl art. 98 § 3 w zw. z art. 99 k.p.c. koszty te stanowiły koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł określonej w § 18 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2002 r., nr 163, poz. 1348 ze zm.).

Opłatę sądową w wysokości 600 zł, od wniesienia której powodowie byli zwolnieni, Sąd postanowił obciążyć pozwaną na podstawie art. 26 ust 1 pkt 6 oraz art. 113 ust. 4 w zw. z art. 96 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 ze zm.).

O publikacji prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zarządzono na podstawie art. 479 ⁴⁴ § 1 k.p.c., obciążając kosztami pozwanego.